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Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete

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Paschke, M. (1991). Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete. Grundfragen der privatautonomen Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-47056-3
Paschke, Marian. Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete: Grundfragen der privatautonomen Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses. Duncker & Humblot, 1991. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-47056-3
Paschke, M (1991): Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete: Grundfragen der privatautonomen Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-47056-3

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Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete

Grundfragen der privatautonomen Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses

Paschke, Marian

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 135

(1991)

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Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 5
Inhaltsübersicht 7
Inhaltsverzeichnis 8
Einleitung 19
A. Problem- und Aufgabenstellung 19
B. Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes 27
I. Der Rechtsbegriff des Wohnraummietverhältnisses 27
II. Privates und öffentliches Wohnraummietrecht 32
Erster Teil: Wertungsgrundlagen der rechtlichen Ordnung des Wohnraummietverhältnisses 36
Kapitel 1: Wohnraummietrecht und Zivilrechtsordnung 37
A. Die rechtliche Verfassung der Privatautonomie als Ordnungsaufgabe des Vertragsrechts 37
I. Privatautonomie als Grundlage der Rechtsgestaltung im Privatrecht 37
II. Vertragsfreiheit als Mittel privatautonomer Rechtsgestaltung 41
1. Die Konzeption des klassischen Modells von Vertragsfreiheit 41
2. Funktionsvoraussetzungen und Konzeptionsdefizite 43
III. Entwicklungstendenzen im Vertragsrecht 46
1. Vertragsparität als Schlüsselproblem 47
2. Institutionelle Schranken der Vertragsfreiheit 56
3. Funktionalisierung des Vertragsrechts 59
4. Arbeitsrechtliches Kollektivvertragsrecht als Paradigma gegengewichtiger Verhandlungsmacht 62
B. Die rechtliche Verfassung der Vertragsfreiheit als Ordnungsaufgabe des Wohnraummietrechts 64
I. Der Wohnraummietvertrag als Schuldverhältnis 65
1. Vermögensrechtliche Grundstrukturen 65
a) Das Wohnraummietsverhältnis als Austauschschuldverhältnis 65
b) Wohnraummiete und Geschäftsbesorgungsfunktionen 67
c) Die Verdinglichung der Wohnraummiete 73
2. Personale Elemente im Wohnraummietverhältnis 75
a) Individual- und Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis als phänomenologischer Befund 75
b) Das Regelungs- und Sozialmodell des Wohnraummietrechts 79
aa) Gesetzliche Konzeption 79
bb) Konzeptionsdefizite 83
c) Partnerschaft als legislatorisches Postulat des Wohnraummietrechts 88
aa) Grundlagen 88
bb) Problemstand 91
3. Partnerschaft als Rechtsbegriff des Wohnraummietrechts 94
a) Partnerschaft zwischen den Parteien des Wohnraummietvertrages 95
aa) Der Wohnraummietvertrag in der dogmatischen Diskussion zwischen Austausch-, Gemeinschafts- und Partnerschaftsverhältnis 96
bb) Parallelentwicklungen im Arbeitsrecht 100
cc) Kritik des Verständnisses der Partnerschaft zwischen Vermieter und Mieter als Gemeinschaftsverhältnis 102
dd) Partnerschaft als rechtspolitischer Leitbegriff für die Ordnung der Rechtsbeziehungen zwischen den Mietvertragsparteien 106
b) Partnerschaft als Grundbegriff der Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis 108
aa) Die rechtliche Ordnung von Sozialbeziehungen als Herausforderung der Privatrechtsdogmatik 108
bb) Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis als partnerschaftliches Gemeinschaftsverhältnis 115
(aaa) Partnerschaft und (Haus-)Gemeinschaftsideologie 115
(bbb) Die gemeinschaftsrechtliche Verfassung der partnerschaftlichen Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis 117
(i) Gemeinschaftsordnung 119
(ii) Gemeinsamer Rechtskreis 122
(iii) Gemeinsamer Zweck 125
cc) Grundsätze der gemeinschaftsrechtlichen Sozialbeziehungen 128
(aaa) Rücksichtnahmepflichten 128
(bbb) Duldungspflichten 130
(ccc) Haftungsgrundsätze 132
II. Der Wohnraummietvertrag als Dauerschuldverhältnis 134
1. Begriffsdefinitorische Vorfragen 134
2. Die zeitliche Bindung im Dauerschuldverhältnis als rechtsdogmatisches Problem 136
3. Wertungsgrundlagen der rechtlichen Ordnung von Dauerschuldverhältnissen 138
a) Rechtsgeschäftliche Selbstbestimmung und Vertragsbeendigungsfreiheit 139
b) Vertragstreue und Bestandsschutz 144
c) Vertragsgerechtigkeit und Äquivalenzsicherung 146
III. Vertragliches Austauschschuldverhältnis und wohnraummietrechtliches Schutzprinzip 149
1. Wohnraummietrecht als Kompensationsinstrument funktionsgestörter Vertragsfreiheit 149
a) Vertragsfreiheit und Wohnraummangel 149
b) Kompensation individuellen Verhandlungsungleichgewichts 152
c) Schutz vor Belastungen durch Transaktionskosten 156
2. Wohnraummietrecht als sozialstaatliche Privilegierung des Vertragsinteresses Wohnen zur Miete 159
3. Wohnraummietrecht als institutionelle Gewährleistung des wohnraummietvertraglichen Austauschgefüges 162
a) Die strukturelle Verschiedenheit der Austauschinteressen als Ordnungsproblem 162
b) Mieterschutz und wohnraummietvertragliches Austauschgefüge 169
c) Daseinsfürsorgliche Verantwortlichkeit des Vermieters 172
Kapitel 2: Wohnraummietrecht und Wirtschaftsverfassung 175
A. Die Wohnraummietrechtsordnung als Element der Wirtschaftsverfassung 175
B. Der Rechtsbegriff der Wirtschaftsverfassung 179
I. Die Wirtschaftsverfassung als Gegenstand der Rechtsdogmatik 179
II. Das Wettbewerbssystem in der Wirtschaftsverfassung 184
1. Wettbewerb als rechtsnormatives Steuerungskonzept 184
2. Sektorale und funktionelle Grenzen des Wettbewerbssystems 188
3. Normativer Geltungsanspruch des Wettbewerbssystems 191
C. Wettbewerbssystem und Privatrechtsordnung 194
D. Die Verfassung des Mietwohnraummarktes 197
I. Methodische Grundlagen 197
II. Das Wettbewerbsmodell des Mietwohnraummarktes 199
1. Markttheoretische Grundlagen 199
2. Wettbewerb als Koordinationsinstrument des Wohnraummarktes 204
a) Die Angebotsseite 204
b) Die Nachfrageseite 206
3. Die Funktionsweise des Mietwohnraummarktes 209
III. Die Konzeption der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft 211
1. Die Gewährleistung einer herrschaftsfreien Sozialordnung 211
2. Wohnraumversorgung in der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft 214
3. Die Verteilung des Wohnraumbestandes 217
Kapitel 3: Wohnraummietrecht und Verfassungsordnung 221
A. Der verfassungsrechtliche Schutz der Eigentümer-/Vermieterrechte 221
B. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterrechte 226
I. Problemstellung 226
II. Subjektive Privatrechte und verfassungsrechtlicher Eigentumsbegriff 229
III. Mieterrechte und Sozialbindung des Vermietereigentums 234
C. Das Postulat angemessenen Interessenausgleichs 236
I. Der Schutz des Wohnraummieters als Ausgangspunkt 236
II. Die Schutzbedürftigkeit des Wohnraumvermieters als Folgeerscheinung 239
III. Das eigentumsverfassungsrechtlich geprägte Rechtsverständnis der Wohnraummietrechtsordnung 240
D. Sozialstaatsprinzip und Wohnraummietrecht 244
I. Das Sozialstaatsprinzip des Grundgesetzes 244
II. Das „Recht auf Wohnen“ als sozialstaatsgemäßer Gesetzgebungsauftrag 246
1. Landesverfassungsrechtliche Regelungen 246
2. Internationale Verträge 247
Zweiter Teil: Strukturelemente der Wohnraummietrechtsordnung 249
Kapitel 1: Bestandsschutz 250
A. Grundlagen des wohnraummietrechtlichen Bestandsschutzes 250
I. Bestandsschutz als Gegenstand privatautonomer Vereinbarungen 250
II. Wertungskonflikte zwischen Bestandsschutz- und Selbstbestimmungsinteressen 253
1. Willensmängel mietvertraglicher Vereinbarungen 253
a) Anfechtung des Mietvertrages 253
b) Wohnraummietverträge auf fehlerhafter Rechtsgrundlage 257
2. Mängel des Mietobjekts 261
3. Die Konfliktlage bei Beendigung des Mietverhältnisses 262
a) Mietaufhebungsverträge 262
b) Vertragsbeendigung durch Kündigung 264
B. Normative Leitlinien wohnraummietrechtlichen Bestandsschutzes 267
I. Kündigungsschutz 267
1. Rechtsentwicklung seit Inkrafttreten des BGB 267
2. Kündigungsschutzrechtlicher Bestandsschutz als Gegenstand der Rechtsdogmatik 271
3. Bestandsschutz durch Kündigungsschutzrecht 273
a) Normative Strukturentscheidungen 273
aa) Die Unterscheidung zwischen Vermieter- und Mieterkündigung 273
bb) Die Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung 275
b) Bestandsschutz durch Statuierung von Rechtfertigungserfordernissen 278
aa) Die Rechtfertigung der Vermieterkündigung als Wirksamkeitsvoraussetzung 278
bb) Die Beispielstatbestände des § 564 b Abs. 2 BGB 282
cc) Ausnahmetatbestände 292
c) Bestandsschutz durch Gewährung eines Widerspruchsrechts 294
aa) Funktion und Bedeutung der Sozialklausel 294
bb) Inhalt der Sozialklausel 298
d) Bestandsschutz durch förmliche Kündigungsschutzregelungen 301
aa) Kündigungsfristen 301
bb) Präklusionsregeln 303
cc) Das Abmahnungserfordernis 305
II. Sukzessionsschutz 307
1. Sukzessionsschutz bei Veräußerung des Mietobjekts 307
2. Bestandsschutz von Mietverhältnissen mit Nichteigentümern 312
a) Normative Ausgangslage 312
b) Reichweite des Bestandsschutzes 315
III. Befristungsschutz 323
IV. Räumungs- und Vollstreckungsschutz 327
C. Bestandsschutz von Wohnraummietverhältnissen in der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft 329
I. Die Sicherung der Vertragsparität durch Bestandsschutzrecht 329
II. Auswirkungen der gesetzlichen Bestandsschutzregeln 332
III. Marktkonformität des Bestandsschutzrechts 334
Kapitel 2: Äquivalenzsicherung 337
A. Die Sicherung der wohnraummietvertraglichen Leistungsäquivalenz als Regelungsaufgabe 337
I. Die Sicherung der Leistungsäquivalenz als Annex und Korrelat wohnraummietrechtlichen Bestandsschutzes 337
II. Wertungskonflikte und Koordinationsprobleme zwischen Bestandsschutzgewährleistung und Äquivalenzsicherung 340
III. Das Instrumentarium der Äquivalenzsicherung 345
1. Allgemeine Regelungsinstrumente des Privatrechts 345
a) Der Änderungsvertrag 345
b) Die Änderungskündigung 346
c) Wegfall der Geschäftsgrundlage 347
d) Wertsicherungsklauseln 350
2. Das Instrumentarium des Wohnraummietrechts 353
B. Funktion und Bedeutung des gesetzlichen Instrumentariums 356
I. Normative Konzeption und tatsächliche Wirkungen 357
1. Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes 357
2. Gewährleistung der Effektivität des Bestandsschutzes 362
3. Erhaltung der Stabilität des Preisniveaus 367
4. Verteilungswirkungen 369
5. Wirtschaftspolitische Intentionen 372
II. Rechtsdogmatische Zentralfragen 376
1. Der Rechtsbegriff der ortsüblichen Vergleichsmiete 376
2. Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete 380
a) Die Vergleichsmiete im Mieterhöhungsverlangen und Mieterhöhungsprozeß 380
b) Begründungs- und Beweismittel 381
3. Grundfragen der Mieterhöhung nach § 3 MHG 386
Kapitel 3: Mobilitätssicherung 389
A. Mobilitätssicherung in der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft 389
I. Mobilität als wirtschaftspolitisches Postulat 389
II. Mobilität als Funktionselement der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft 390
III. Mobilitätssicherung als Regelungsaufgabe und Regelungsproblem 391
B. Mobilitätssicherung im Regelungsmodell der Privatrechtsordnung 393
I. Mobilitätssicherung durch privatautonome Rechtsgestaltung 393
II. Gesetzliche Rahmenordnung 395
C. Normative Grundlagen der Mobilitätssicherung im Wohnraummietrecht 397
I. Die Entwicklung wohnraummietrechtlicher Mobilitätssicherung als Rechtsgrundsatz 397
II. „Parteistellen“ als Paradigma der rechtsfortbildenden Anerkennung von Mobilitätsschutz des Wohnraummieters 402
III. Die Entfaltung des Rechtsgrundsatzes bei der Anwendung von Einzelvorschriften 405
1. Die Unabdingbarkeit des Sonderkündigungsrechts bei Verweigerung der Erlaubnis zur Weitervermietung 405
2. Die Erweiterung des Kündigungsrechts im Falle eines Arbeitsortswechsels 407
3. Die Entlastung des Wohnraummieters hinsichtlich des Verwendungsrisikos 409
Kapitel 4: Gleichbehandlung 411
A. Die Geltung des Gleichbehandlungsgrundsatzes im Privatrecht 411
I. Gleichbehandlung und Privatautonomie 411
II. Positivrechtliche Grundlagen des Gleichbehandlungsgrundsatzes im Privatrecht 413
1. Gleichbehandlung im Verbandsrecht 413
2. Gleichbehandlung im Arbeitsrecht 415
III. Wertungsgrundlagen des Gleichbehandlungsgrundsatzes 417
1. Der Gleichbehandlungsgrundsatz als Konkretisierung gesetzlicher Generalklauseln 417
2. Die Rechtspflicht zur Gleichbehandlung als Konsequenz rechtlicher Ordnungsstrukturen 418
B. Die Geltung des Gleichbehandlungsgrundsatzes im Wohnraummietrecht 421
I. Grundlagen 421
II. Anwendungsvoraussetzungen 425
1. Bestehendes Mietverhältnis 425
2. Einseitig rechtsgestaltendes Handeln des Vermieters in der kollektiven Sphäre 426
3. Adressatenkreis 427
C. Die Rechtswirkungen der Verpflichtung zur Gleichbehandlung im Wohnraummietverhältnis 428
I. Allgemeines 428
II. Anwendungsbeispiele 431
1. Hausordnungen 431
2. Vermieterkündigung 432
3. Mietzinsregelungen 433
4. Wohnungsmodernisierung 435
5. Erlaubnisse und Gestattungen 437
Dritter Teil: Regelungsinstrumente des Wohnraummietrechts 438
Kapitel 1: Das rechtsgeschäftliche Konsensprinzip 439
A. Konsens als Legitimationsgrundlage wohnraummietrechtlicher Rechtsgestaltung 439
B. Grenzen des Konsensprinzips als Regelungsinstrument des Wohnraummietrechts 441
I. Rechtsgeschäftlicher Konsens und Begründung des Wohnraummietverhältnisses 441
II. Rechtsgeschäftlicher Konsens und Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses 446
III. Konsens und Beendigung des Wohnraummietverhältnisses 453
Kapitel 2: Wohnraummietrechtliches Gesetzesrecht 455
A. Erscheinungsformen 455
I. Zwingendes Gesetzesrecht 455
II. Dispositive Vorschriften 459
B. Funktionen 463
I. Kompensations- und Gewährleistungsfunktion 463
II. Steuerungsfunktionen 467
Kapitel 3: Kollektives Mietrecht 470
A. Bestandsaufnahme 470
I. Historische Ansätze 470
II. Bedeutung de lege lata 476
III. Rechtspolitische Reformüberlegungen 480
B. Rechtsdogmatische Grundfragen kollektiven Mietrechts 484
I. Kollektives Mietrecht zwischen rechtspolitischem Wunschdenken und privatrechtlichem Ordnungsauftrag 485
II. Kollektives Mietrecht und staatliche Subsidiarität bei der Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses 489
III. Demokratisierung der Partnerschaft 491
IV. Kollektives Mietrecht und sozialer Gesetzgebungsauftrag 493
V. Kollektives Mietrecht und Gewährleistung einer Selbstbestimmungsordnung im Wohnraummietrecht 494
C. Mietermitbestimmung 499
I. Regelungsgegenstände 499
1. Mitbestimmung bei der Ordnung der Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis 500
2. Mitbestimmung bei personellen Einzelmaßnahmen 502
3. Mitbestimmung in wirtschaftlichen Angelegenheiten 506
Fazit 509
II. Bezugsebenen einer Mietermitbestimmung 511
1. Methodische Vorbemerkungen 511
2. Das Mietshaus als Bezugsebene wohnraummietrechtlicher Mitbestimmung 513
3. Mietermitbestimmung auf Unternehmensebene 515
D. Kollektives Mietvertragsrecht 521
I. Ausgangslage 521
II. Rechtswirkungen kollektiver Mietverträge de lege lata 524
1. Schuldrechtliche Wirkung 524
2. Unmittelbare und zwingende (normative) Wirkung 526
III. Zulässigkeitsschranken des Wettbewerbsrechts 529
Kapitel 4: Staatliche Transferleistungen 532
A. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit als Regelungsproblem des Vertragsrechts 532
B. Die Sicherung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters als Ordnungsaufgabe des Wohnraummietrechts 534
C. Die Sicherung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters durch staatliche Transferleistungen 536
I. Leistungen nach dem Wohngeldgesetz 536
1. Wohngeld als Sozialleistung 536
2. Vertragsbezug des Wohngeldes 538
II. Die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus 540
1. Öffentliche Wohnungsbauförderung als Instrument zur Sicherung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters 540
2. Bedeutung und Problematik des Sozialen Wohnungsbaus 542
D. Die Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters in der Wohnraummietrechtsordnung 545
I. Ancillarische Bedeutung neben staatlichen Transferleistungen 545
II. Regelungsgegenstände 546
1. Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bei Begründung und Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses 546
2. Vertragsänderungen 547
3. Beendigung des Mietverhältnisses 550
Ergebnisse in Thesen 551
Literaturverzeichnis 562