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Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts

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Walter, T. (2010). Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53378-7
Walter, Thomas. Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts. Duncker & Humblot, 2010. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53378-7
Walter, T (2010): Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-53378-7

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Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts

Walter, Thomas

Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1167

(2010)

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Abstract

Der Erschließungsvertrag gem. § 124 Abs. 1 BauGB stellt ein bewährtes Instrument der Baulandentwicklung dar. Thomas Walter widmet sich in seiner Arbeit umfassend dem Instrument des Erschließungsvertrags mit dessen bis heute bestehenden ungeklärten rechtlichen Fragestellungen. Die Untersuchung erfolgt unter besonderer Berücksichtigung des Systems des Erschließungsrechts. Diesem kommt für die Lösung wichtiger Probleme des Erschließungsvertrags eine enorme Bedeutung zu. Der Verfasser analysiert in einem Grundlagenkapitel die Systematik des Erschließungsrechts anhand der Frage der Zulässigkeit der Erschließungskostenvereinbarung gem. § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB. Dabei kommt er zu dem Ergebnis, dass Erschließungsvertrag, Erschließungskostenvereinbarung und Erschließungsbeitragserhebung gleichberechtigt und unabhängig nebeneinander stehen.

Die weitere Untersuchung ergab u. a., dass die Gemeinde zulässigerweise sowohl modifizierte Erschließungsverträge als auch Erschließungsverträge mit von ihr beherrschten Unternehmen abschließen kann. Darüber hinaus wird die Frage der Anwendbarkeit des Vergaberechts differenziert nach Vertragstypen sowie abhängig davon beantwortet, welche Vorschriften aufgrund der vergaberechtlichen Schwellenwerte Anwendung finden.

Der Autor erstellt zum Abschluss der Arbeit ein Gesamtbild des Erschließungsvertrags in der Baulanderschließung, indem Vergleiche zu anderen Erschließungsinstrumenten gezogen werden und seine zukünftige Entwicklung in den Blick genommen wird.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 5
Inhaltsübersicht 7
Inhaltsverzeichnis 9
Abkürzungsverzeichnis 16
A. Einleitung 23
I. Anlass der Arbeit 23
II. Ziel der Arbeit 26
III. Gang der Untersuchung 26
B. Begriff der Erschließung 28
C. Das Verhältnis von Erschließungsvertrag, Folgekostenvertrag und Erschließungsbeitragsrecht 30
I. Überblick über die Instrumente 31
1. Erschließungsvertrag 31
2. Folgekostenvertrag 32
3. Erschließungsbeitragsrecht 33
II. Rechtsentwicklung 34
1. § 15 PrFluchlG 34
2. BBauG 36
3. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 23. August 1991 37
4. Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz 38
5. GG-Änderung vom 27. Oktober 1994 39
6. Bau- und Raumordnungsgesetz 41
7. Landesrechtliche Regelungen zum Erschließungsbeitragsrecht 43
III. Herkömmliches Verständnis 44
IV. Neueres Verständnis 47
V. Zulässigkeit der Übernahme von Erschließungskosten in Folgekostenverträgen 48
1. Vorrang des Erschließungsbeitragsrechts 49
a) Beitragsrechtliche Betrachtung 49
aa) Systematik des Erschließungsrechts 49
bb) Keine Auslegung des allgemeinen Erschließungsrechts anhand des Erschließungsbeitragsrechts 52
cc) Ergebnis 55
b) Vertragsrechtliche Betrachtung 55
aa) Entwicklung des öffentlich-rechtlichen und des städtebaulichen Vertrags 56
bb) Bedenken gegen den Einsatz städtebaulicher Verträge 59
cc) Übernahme von Erschließungskosten in städtebaulichen Verträgen 61
(1) Konzeption des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 62
(2) Der Erschließungsvertrag als „Leitbild“ des allgemeinen Erschließungsrechts 63
(3) Städtebauliche Verträge als Alternative zur Beitragserhebung 64
dd) Ergebnis 67
2. Vorrang des Erschließungsrechts 68
3. Wirtschaftliche Betrachtung 70
4. Kompetenzrechtliche Betrachtung 70
5. Ergebnis 73
VI. Art. 5a Abs. 2 BayKAG 73
VII. Partner einer Erschließungskostenvereinbarung 74
VIII. Verhältnis des § 124 Abs. 1 zu § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB 76
IX. Ergebnis 77
D. Erschließungsvertrag 79
I. Einordnung des Erschließungsvertrags 79
1. Abgrenzung 79
a) Bauwerkverträge 79
b) Vorfinanzierungsvertrag/Unechter Erschließungsvertrag 79
aa) Übernahme des gemeindlichen Eigenanteils gem. § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB 80
bb) Zuordnung zum öffentlichen Recht oder Privatrecht 82
c) Erschließungssicherungsvertrag 83
d) Durchführungsvertrag gem. § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB 83
e) Kombination des Erschließungsvertrags mit anderen Verträgen 84
2. Motive für den Abschluss 84
a) Motive der Gemeinde 84
b) Motive des Unternehmers 86
3. Der Erschließungsvertrag als öffentlich-rechtlicher Vertrag 86
a) Anwendbare Vorschriften 87
b) Bestimmung der Vertragsart 87
c) Anwendbarkeit des AGB-Rechts 90
II. Abschluss des Erschließungsvertrags 92
1. Vertragsschluss und Erschließungspflicht 92
a) Wirkung des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB 93
b) Systematische Einordnung des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB 94
c) Voraussetzungen des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB 95
2. Formelle Abschlussvoraussetzungen 97
a) Notarielle Beurkundung 97
b) Zuständiges Gemeindeorgan 99
c) Aufsichtsrechtliche Genehmigung 100
III. Inhalt des Erschließungsvertrags 100
1. Durchführung der Erschließung 100
a) Erschließungsanlagen 101
aa) Mögliche Erschließungsanlagen 101
bb) Herstellung – Erweiterung, Verbesserung 102
(1) Enger Herstellungsbegriff 103
(2) Weiter Herstellungsbegriff 104
b) Erschließungs-/Erschließungsvertragsgebiet 105
c) Bebauungsplanbindung 107
2. Tragung der Erschließungskosten 110
a) Übernahmefähige Kosten 110
b) Verfassungsmäßigkeit des § 124 Abs. 2 S. 2, 3 BauGB 114
aa) Rechtlich relevante Ungleichbehandlung 115
bb) Rechtfertigung der Ungleichbehandlung 116
c) Beitragserhebung bei teilweiser Kostenübernahme durch die Gemeinde 120
d) Erschließungsvertrag und leitungsgebundene Anlagen nach KAG 121
3. Sonstige Vertragsregelungen 123
IV. Modifizierter Erschließungsvertrag 124
1. Fremdanliegerproblematik 124
2. Lösung des Bundesverwaltungsgerichts 127
3. Bedenken wegen sog. Regimeentscheidung 129
4. Rechtsprechung zur sog. Regimeentscheidung 132
5. Zulässigkeit des modifizierten Erschließungsvertrags 135
a) Systematik 135
b) Sinn und Zweck des Erschließungsvertrags 138
6. Ergebnis 140
V. Vertragspartner 140
1. Erschließungsträger/Eigentümer 141
2. Erschließungsunternehmen mit kommunaler Beteiligung 142
a) Art der kommunalen Beteiligung 143
b) Europa-, verfassungs- und kommunalrechtliche Zulässigkeit einer kommunalen Erschließungsgesellschaft 144
aa) Europarechtliche Zulässigkeit 144
bb) Verfassungsrechtliche Zulässigkeit 145
cc) Kommunalrechtliche Zulässigkeit 145
c) Erschließungsunternehmen mit kommunaler Beteiligung als Dritter im Sinne des § 124 Abs. 1 BauGB 147
aa) Kommunal beherrschtes Unternehmen 147
(1) Wortlaut des § 124 Abs. 1 BauGB 148
(2) Systematik des Erschließungsrechts/Umgehung des Erschließungsbeitragsrechts 149
(3) Sinn und Zweck des Erschließungsvertrags 153
(4) Kontrollgrundsatz 156
(5) Verzögerung der Erschließung 160
(6) Veränderung der Beteiligungsverhältnisse an einer Erschließungsgesellschaft 161
(7) Ergebnis 161
bb) Kommunal nicht-beherrschtes Unternehmen 162
cc) GbR der Grundeigentümer mit kommunaler Beteiligung 163
d) Fremdanlieger 164
e) Ergebnis 164
VI. Grenzen des Erschließungsvertrags 164
1. Angemessenheit 165
a) Angemessenheit gegenüber dem Vertragspartner 165
b) Angemessenheit gegenüber den Grundstückserwerbern 168
2. Sachlicher Zusammenhang 169
3. Rechtsfolgen bei Verstößen gegen § 124 Abs. 3 S. 1 BauGB 170
a) Begrenzung der Nichtigkeitsfolgen 170
aa) Anpassung 170
bb) Salvatorische Klauseln 172
(1) Gestaltungsmöglichkeiten salvatorischer Klauseln 172
(2) Zulässigkeit salvatorischer Klauseln 173
(3) Ergebnis 176
b) Rückforderungsansprüche des Erschließungsunternehmers 176
c) Rechtsschutz der Eigentümer gegen nichtige Erschließungsverträge 178
VII. Vorzeitige Beendigung des Erschließungsvertrags 179
1. Vorzeitige Beendigung des Erschließungsvertrags durch eine der Vertragsparteien 179
a) Beendigung durch den Erschließungsunternehmer/Beendigung aufgrund von Leistungsstörungen 179
b) Beendigung des Erschließungsvertrags durch die Gemeinde 182
2. Insolvenz des Erschließungsunternehmers 183
VIII. Anwendbarkeit des Vergaberechts 185
1. Erschließungsverträge oberhalb der Schwellenwerte 186
a) Öffentlicher Bauauftrag 186
aa) Abgrenzung Bau/Dienstleistungsauftrag 187
bb) Entgeltlichkeit 189
(1) Echter Erschließungsvertrag 190
(a) Verzicht auf eigene Erschließung bzw. Beitragserhebung 190
(b) Schaffung von Baurecht 191
(c) Entgelt Dritter 193
(d) Herstellung öffentlicher leitungsgebundener Anlagen 199
(e) Ergebnis 203
(2) Unechter Erschließungsvertrag 203
(3) Modifizierter Erschließungsvertrag 203
b) Öffentlicher Bauauftrag in Form der Baukonzession 204
aa) „Ahlhorn“-Rechtsprechung und gesetzgeberische Reaktion 205
bb) Europarechtswidrigkeit des § 99 Abs. 6 GWB 206
(1) Nutzungsbegriff 207
(2) Folgerungen aus der „Roanne“-Entscheidung 212
(3) Systematik des europäischen Vergaberechts 213
(4) Ergebnis 216
c) Faktische Alternativlosigkeit 216
aa) § 3a Nr. 6c VOB/A 217
bb) Weitergabe der Ausschreibungspflicht 218
(1) Anwendbarkeit der „Teatro alla Bicocca“-Rechtsprechung auf den Erschließungsvertrag 219
(2) Bewertung der Anwendbarkeit der „Teatro alla Bicocca“-Rechtsprechung auf den Erschließungsvertrag 221
(3) Ergebnis 223
d) Anwendbarkeit des Vergaberechts aufgrund des „effet utile“ 223
e) Erschließungsverträge mit kommunalen Gesellschaften 225
2. Erschließungsverträge unterhalb der Schwellenwerte 226
a) Echter Erschließungsvertrag 229
b) Echter Erschließungsvertrag mit öffentlichen leitungsgebundenen Anlagen 230
c) Modifizierter Erschließungsvertrag 233
d) Unechter Erschließungsvertrag 234
3. Ergebnis 235
E. Erschließungskostenübernahme durch sonstige Verträge 236
I. Öffentlich-rechtliche Verträge über Erschließungsbeiträge 237
1. Ablösungsvereinbarungen 237
a) Ablösungsvereinbarungen im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen 239
b) Vor- und Nachteile der Ablösungsvereinbarung 240
2. Vorauszahlungsvereinbarung 241
3. Vorschussvereinbarung 243
4. Erlassvereinbarung 244
5. Vergleich 247
6. Ergebnis 248
II. Privatrechtliche Vereinbarungen über Erschließungsbeiträge 249
1. Interne Verrechnung/§24 i.V.m. §16 KAG BW 249
2. § 436 Abs. 1 BGB 251
3. Ergebnis 253
III. Ergebnis 254
F. Die Zukunft des Erschließungsvertrags 257
I. Zukunft der Baulandentwicklung 257
1. Aktueller Flächenverbrauch und seine Gründe 257
2. Auswirkungen des Flächenverbrauchs und Initiativen zu seiner Verminderung 260
3. Zukünftige Entwicklung des Flächenverbrauchs 261
II. Zukunftstauglichkeit des Erschließungsvertrags 264
III. Bedeutung des Erschließungsvertrags in der Baulanderschließung 271
1. Verhältnis des Erschließungsbeitragsrechts zu konsensualen Finanzierungsinstrumenten 272
2. Verhältnis des Erschließungsvertrags zu den übrigen konsensualen Finanzierungsinstrumenten 275
3. Ergebnis 279
IV. Ergebnis 279
G. Zusammenfassung 280
Literaturverzeichnis 284
Materialverzeichnis 301
Sachwortverzeichnis 307