Großprojekte der Stadtentwicklung in der Krise

Jan Stöß

doi:10.3790/978-3-428-52848-6

Großprojekte der Stadtentwicklung in der Krise

Preview Login to order (PDF)

BOOK

Cite BOOK

Style

Stöß, J. (2009). Großprojekte der Stadtentwicklung in der Krise. Der Abschluss städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen am Beispiel Berlins. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52848-6

Format

BIBTEX

ENDNOTE

RIS

Download

Großprojekte der Stadtentwicklung in der Krise

Der Abschluss städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen am Beispiel Berlins

Stöß, Jan

Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1117

(2009)

Preview Login to order (PDF)

Additional Information

Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-52848-6
978-3-428-12848-8 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-52848-6
Edition: 1
Language: German
Pages: 295
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Administrative jurisdiction & public administration

Pricing

Institution: € 120.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 79.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme war in den 90er Jahren der große Hoffnungsträger der kommunalen Baulandmobilisierung. In dieser Phase gingen viele Gemeinden unter dem Eindruck der Wohnungsnot Ende der achtziger Jahre und den Wachstumserwartungen in Folge der Vereinigung von einem dauerhaft erhöhten Bedarf an Wohnungen, Gewerbeflächen und sozialer Infrastruktur aus. Viele dieser Maßnahmen stehen nun vor dem Abschluss, allerdings unter erheblich veränderten städtebaulichen Rahmenbedingungen. Manche Maßnahmen sind durch die andauernde und sich im Zuge der Finanzkrise noch verschärfende Nachfrageschwäche auf dem Immobilienmarkt auch in bedrohliche Schwierigkeiten geraten und konnten die ursprünglich angestrebte städtebauliche Neuordnung nicht erreichen. Diese Situation wirft nicht nur fiskalische, stadtplanerische und immobilienwirtschaftliche Probleme auf, es stellt sich auch die Frage nach der rechtlichen Bewältigung einer Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme. Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Aufhebung des Entwicklungsrechts sind aber in vielerlei Hinsicht ungeklärt.

Jan Stöß zeigt deshalb die rechtlichen Probleme auf, die sich im Rahmen der Umsteuerung, Aufhebung und Abwicklung der Entwicklungsmaßnahme stellen und leistet einen bewusst praxisorientierten Beitrag zur Lösung. Die Untersuchung zeigt, dass die Entwicklungsmaßnahme trotz aller Probleme ein krisenfestes Instrument ist. Sie kann auch in Zeiten einer rückläufigen demographischen Entwicklung und einer zyklischen Schwäche des Immobilienmarktes einen Beitrag vor allem zur nachhaltigen Innenentwicklung unserer Städte leisten.

Section Title	Page	Action	Price
Inhaltsverzeichnis	5
Erster Teil: Tatsächliche und rechtliche Ausgangspunkte der Untersuchung	13
§ 1 Einleitung	13
I. Einführung in die Problemstellung	13
II. Gegenstand der Untersuchung	18
III. Gang der Untersuchung	19
§ 2 Entwicklung des Rechts der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	20
I. Das Städtebauförderungsgesetz	21
1. Wandlung des Staats- und Planungsverständnisses seit den sechziger Jahren	22
2. Die Entwicklungsmaßnahmen nach dem Städtebauförderungsgesetz	24
a) Außenentwicklungsmaßnahme mit überörtlichem Charakter	24
b) Instrument einer „integrierten Entwicklungsplanung“	24
c) Staatliche Durchführungsverantwortung	25
d) Gemeindliche Erwerbspflicht	25
e) Abschöpfung von Bodenwertsteigerungen	26
f) Aufhebung nur nach durchgeführter Entwicklung	27
II. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Auslaufmodell	28
1. Änderung der städtebaulichen Situation in den siebziger und achtziger Jahren	28
2. Die Entwicklungsmaßnahmen nach dem Überleitungsrecht des BauGB	30
III. Die Reaktivierung der Entwicklungsmaßnahme im BauGB-Maßnahmegesetz	32
1. „Neue Wohnungsnot“ Ende der achtziger Jahre und das „Boxberg“-Urteil des Bundesverfassungsgerichts	32
2. Die Entwicklungsmaßnahmen nach dem BauGB-Maßnahmengesetz	35
a) Instrument der Stadtentwicklungsplanung	35
b) Innenentwicklungsmaßnahme	36
c) Förmliche Festlegung durch gemeindliche Satzung	36
d) Verstärkte Kooperation mit Privaten	37
e) Verweis auf die Aufhebungsregelung im Sanierungsrecht	37
IV. Wiederaufnahme der Entwicklungsmaßnahme in das Voll- und Dauerrecht 1993	38
V. Weitere Angleichung an das Sanierungsrecht mit dem BauROG 1998	40
VI. Rechtslage nach dem EAG Bau 2004	41
VII. Gesetz zur Innenentwicklung der Städte 2007	43
1. Stärkung der Innenentwicklung	44
2. Die Befristung der Durchführungszeiträume bei Sanierungsmaßnahmen und Anpassungen des Aufhebungsrechts	47
3. Änderungen des Ausgleichsbetragsrechts	50
4. Weitere Änderungen am Verfahrensrecht	52
VIII. Fazit zur Rechtsentwicklung	53
§ 3 Der Rechtmäßigkeitsmaßstab der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	55
I. Anwendungsbereich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	56
1. Gesamtmaßnahme	57
2. In Stadt und Land	57
3. Vorliegen eines qualifizierten öffentlichen Interesses	58
4. Anwendungszwang	58
II. Ziele, Gegenstände und Arten städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen	59
1. Ziele städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen	59
2. Gegenstände städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen	60
3. Arten städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen	61
a) Außen- und Innenentwicklung	61
b) Abgrenzung zur städtebaulichen Sanierungsmaßnahme	62
c) Unterschiede zwischen Außen- und Innenentwicklungsmaßnahmen	64
III. Die materiellen Festlegungsvoraussetzungen für den städtebaulichen Entwicklungsbereich	65
1. Kongruenz mit den räumlichen Zielen und Zwecken nach § 165 Abs. 2 BauGB	65
2. Erforderlichkeit für das Wohl der Allgemeinheit	66
a) Eigentumsrechtliche Bedeutung des Gemeinwohlerfordernisses	66
b) Die gesetzlichen Beispiele	68
aa) Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten	68
bb) Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen	70
cc) Wiedernutzung brachliegender Flächen	71
3. Subsidiarität der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	72
4. Zügige Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums	74
IV. Fazit zum rechtlichen Rahmen für den Einsatz des Instruments	76
§ 4 Probleme städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen am Beispiel Berlins	77
I. Die Berliner Entwicklungsbereiche	77
II. Änderung der Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung seit Mitte der neunziger Jahre	84
1. Ausbleiben des Bevölkerungswachstums	86
2. Kein Wachstum der Wirtschaft	86
3. Leerstand bei Gewerbeimmobilien	86
4. Keine Nachfrage nach Wohnflächen	87
5. Einbrechen der Bodenpreise	87
6. Landeshaushalt in erheblicher Notlage	88
7. Ausbleiben von externen Wachstumsimpulsen	89
8. Ausblick auf weitere Entwicklungsperspektiven	90
9. Zwischenergebnis	90
III. Folgen des Wandels der städtebaulichen Rahmenbedingungen für die Entwicklungsmaßnahmen	90
1. Verzögerung der Durchführung der Maßnahme	91
2. Infragestellung des Entwicklungskonzepts	91
3. Rechtsunsicherheit bei der entwicklungsrechtlichen Genehmigung nach §§ 144, 145 BauGB	91
4. Übernahmeverlangen der Eigentümer nach § 168 BauGB	92
5. Wegfall der Refinanzierungsmöglichkeiten durch die Abschöpfung von Bodenwertsteigerungen	93
a) Erwerb von Grundstücken zu hohen Anfangswerten	93
b) Reprivatisierung zu nicht kostendeckenden Preisen	94
c) Geringe Refinanzierungsmöglichkeiten der öffentlichen Ausgaben durch Ausgleichsbetrag	95
d) Situation bei vorzeitiger Abschöpfung des Ausgleichsbetrages im Rahmen von Abwendungsvereinbarungen	96
6. Unfinanzierbarkeit des gemeindlichen Grunderwerbs	96
7. Drohende Schaffung städtebaulicher Missstände	97
8. Zwischenergebnis	97
IV. Umsteuerung der Berliner Entwicklungsbereiche	98
Zweiter Teil: Der Weg zur Beendigung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	102
§ 5 Rechtswidrigwerden und Funktionslosigkeit einer städtebaulichen Entwicklungssatzung	102
I. Die Rechtsprechung zum Geltungsverlust von städtebaulichen Entwicklungssatzungen	104
1. Rechtsprechung zum Außerkrafttreten der städtebaulichen Entwicklungssatzung bei einem späteren Wegfall der Festlegungsvoraussetzungen	104
a) Wegfall eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten	105
b) Wegfall eines Bedarfs an Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen	107
c) Nachträgliche Perspektive für vertragliche Einigungen	107
d) Keine zügige Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums	108
e) Exkurs: Folgen zögerlicher Durchführung der Entwicklung für die Verfügungs- und Veränderungssperre nach § 144 BauGB	111
f) Ergebnis der Rechtsprechungsanalyse zum Außerkrafttreten der städtebaulichen Entwicklungssatzung bei Wegfall der Festlegungsvoraussetzungen	115
2. Rechtsprechung zur Funktionslosigkeit einer Entwicklungssatzung	116
3. Lösung der Rechtsprechung: Verweis auf die Aufhebungspflicht	119
II. Stellungnahme zur Möglichkeit eines automatischen Geltungsverlusts	120
1. Das Außerkrafttreten einer städtebaulichen Entwicklungssatzung wegen Wegfalls der Festlegungsvoraussetzungen	120
a) Rechtsdogmatische Einordnung des Außerkrafttretens von Normen bei einer nachträglichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse	120
b) Zum Beispiel: Zweckentfremdungsverbote bei Wegfall der Wohnraumknappheit	122
c) Die Bedeutung des § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB	124
d) Die Bedeutung der Rechtssicherheit unter Berücksichtigung des Wandels des Entwicklungskonzeptes	127
e) Zwischenergebnis	130
2. Das Funktionsloswerden städtebaulicher Entwicklungssatzungen	130
3. Ergebnis zum Geltungsverlust einer städtebaulichen Entwicklungssatzung	133
§ 6 Die Änderung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme	134
I. Das Entwicklungskonzept im Rechtssystem	135
1. Begriff des Entwicklungskonzepts	135
2. Rechtliche Relevanz des Entwicklungskonzepts im städtebaulichen Entwicklungsrecht	137
a) Anknüpfungen an das Entwicklungskonzept im BauGB	138
b) Unterschiede zu sonstigen informellen Planungen	140
aa) Gesetzliche Ausgestaltung	141
bb) Rechtliche Bindungswirkung	141
cc) Faktische Außenwirkung	143
dd) Konkreter Durchführungsbezug	143
c) Ergebnis und Folgerungen	144
II. Anforderungen an das Entwicklungskonzept, insbesondere bei einer späteren Änderung der Entwicklungsziele	144
1. Formelle Anforderungen	145
a) Zuständigkeit für die Entwicklungsplanung	145
b) Frage der Veröffentlichungspflicht	149
c) Beteiligungserfordernisse	152
d) Zwischenergebnis	154
2. Materielle Anforderungen	154
a) Abwägungsgebot	155
b) Übermaßverbot	157
c) Vertrauensschutzprinzip	157
d) Zügigkeitsgebot	159
e) Bindungen durch allgemeine entwicklungsrechtliche Planungsgrundsätze und den Rechtmäßigkeitsmaßstab des § 165 BauGB	160
f) Beibehaltung der „Identität“ der Entwicklungsmaßnahme als Ermessensgrenze?	164
3. Ergebnis zu den Anforderungen an das Entwicklungskonzept	165
§ 7 Voraussetzungen und Grenzen für die Aufhebung des städtebaulichen Entwicklungsrechts	166
I. Allgemeine Strukturfragen des § 162 BauGB	167
II. Aufhebung der Entwicklungssatzung nach durchgeführter Entwicklung entsprechend § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB	170
1. Durchführung nach Maßstab des gemeindlichen Entwicklungskonzepts – keine „Totalentwicklung“	170
2. Mindestprogramm einer durchgeführten Entwicklung bei einer „eingeschränkten Durchführung“	171
a) Festsetzung der Entwicklungsbebauungspläne	172
b) Durchführung der Ordnungsmaßnahmen	173
aa) Abschluss der Bodenordnung, insbesondere der Enteignungsverfahren	173
bb) Herstellung und Änderung der Erschließungsanlagen	176
cc) Beseitigung städtebaulicher Missstände, insbesondere Freilegung von Grundstücken	176
c) Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen	177
d) Durchführung sonstiger Baumaßnahmen	178
e) Ergebnis: Strategie der „eingeschränkten Durchführung“	180
III. Aufhebung der Entwicklungssatzung wegen Undurchführbarkeit der Entwicklung entsprechend § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB	181
1. Undurchführbarkeit am Maßstab des gemeindlichen Entwicklungskonzepts – Vorrang der Anpassung der Entwicklungsziele	181
2. Undurchführbarkeit wegen mangelnder Finanzierbarkeit	182
3. Undurchführbarkeit wegen fehlender Investitionsbereitschaft privater Investoren	184
4. Ergebnis zur Undurchführbarkeit der Entwicklung	185
IV. Aufhebung wegen Aufgabe der Entwicklungsabsicht aus anderen Gründen entsprechend § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB	185
1. Gebundene Ermessensentscheidung unter Berücksichtigung privater Belange	186
2. Fallgruppen der Aufgabe der Entwicklungsabsicht	188
a) Nachträgliche Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer	188
b) Rückgang der Nachfrage nach entwickelten Nutzungen	189
c) Kommunale Finanzierungsschwierigkeiten	190
d) Veränderte politische Prioritätensetzungen	190
e) Aufgabe der Entwicklungsabsicht trotz Zurückbleibens städtebaulicher Missstände?	191
f) Ergebnis zur Aufgabe der Entwicklungsabsicht	192
V. Teilaufhebung der Entwicklungssatzung entsprechend § 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB und Verhältnis zu § 163 BauGB	192
1. Prüfung möglicher Konflikte bei einer Teilaufhebung	193
2. Verhältnis zur Abschlusserklärung nach § 163 BauGB	193
3. Besonderheiten der Abschlusserklärung nach § 163 BauGB im Entwicklungsrecht	196
a) Abschlusserklärung nach Durchführung	196
b) Abschlusserklärung vor Durchführung	197
4. Ergebnis zu Teilaufhebung und Abschlusserklärung	198
VI. Abgrenzungsfragen zwischen den verschiedenen Aufhebungsgründen	198
VII. Ergebnis zu den Rechtsgrundlagen der Aufhebung	200
Dritter Teil: Verfahrens- und Rechtsschutzfragen beim Abschluss der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	202
§ 8 Abwicklungsaufgaben beim Abschluss der Entwicklungsmaßnahme	203
I. Abwicklung einzelner Bau- und Ordnungsmaßnahmen	204
1. Grundsatz der Fertigstellung vor Aufhebung	204
2. Ausnahmen von der Fertigstellung vor Aufhebung	205
II. Löschen des Entwicklungsvermerks und der personenbezogenen Daten	206
III. Abwicklung der Rechtsbeziehungen zum Entwicklungsträger und Auflösung des Treuhandvermögens	207
1. Beendigung des Vertragsverhältnisses	207
2. Rechenschaftspflicht des Entwicklungsträgers	210
3. Übertragung des Treuhandvermögens	210
4. Haftungsübergang	211
IV. Veräußerung und Rückübertragung von Grundstücken	213
1. Allgemeine Reprivatisierungspflicht	213
a) Vorrangige Berücksichtigung früherer Eigentümer	214
b) Inhalt von Bau- und Nutzungsverpflichtungen mit Grunderwerbern nach der Aufhebung	215
c) Fortgeltung der Bindung an den Verkehrswert	216
2. Ausnahmen beim Erwerb von Grundstücken für öffentliche Zwecke	216
V. Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen	217
1. Überblick zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen	218
a) Bestimmung des Anfangswertes	221
b) Bestimmung des Endwertes	223
2. Verfahren zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen	225
a) Allgemeine Verfahrensfragen des § 154 BauGB	225
b) Grundsatz der Erhebungspflicht	228
c) Ausnahmefälle des Absehens vom Ausgleichsbetrag	228
aa) Absehen in Bagatellfällen	228
bb) Absehen in Härtefällen oder im öffentlichen Interesse	230
VI. Abrechnung der Entwicklungsmaßnahme und Überschussverteilung	232
§ 9 Rechtsschutzfragen bei dem Abschluss der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	234
I. Ansprüche gegen Aufhebung der Entwicklungssatzung	235
II. Ansprüche auf Aufhebung der Entwicklungssatzung	237
III. Ansprüche auf Rückübertragung und Rückenteignung von Grundstücken, Bestand von Enteignungsbeschlüssen	242
1. Anspruch auf Rückübertragung von Grundstücken nach § 164 BauGB	242
2. Anspruch auf Rückenteignung von Grundstücken nach § 102 BauGB	244
3. Bestand rechtshängiger Enteignungsbeschlüsse	245
a) Allgemeine Grundsätze zum maßgeblichen Zeitpunkt	246
b) Maßgeblicher Zeitpunkt bei einer nachträglichen Änderung tatsächlicher Umstände im Baulandverfahren	247
c) Maßgeblicher Zeitpunkt bei Enteignungen auf Grundlage einer zeitlich begrenzten Entwicklungssatzung	249
aa) Sonderrolle des städtebaulichen Entwicklungsrechts	250
bb) Beschleunigungsmaxime im Enteignungsverfahren	250
d) Schlussfolgerungen zum Bestand von rechtshängigen Enteignungsbeschlüssen	252
IV. Ansprüche von Vertragspartnern der öffentlichen Hand bei Aufhebung der Entwicklungssatzung	252
1. Kein vertraglicher Primäranspruch auf Durchführung der Entwicklungsmaßnahme	252
2. Sekundäransprüche bei rechtmäßiger Aufhebung	254
a) Schadensersatz wegen Pflichtverletzung	254
b) Anpassungsansprüche nach § 60 VwVfG	254
3. Sekundäransprüche bei rechtswidriger Aufhebung	257
V. Ansprüche anderer Eigentümer bei Aufhebung der Entwicklungssatzung	257
1. Rechtswidrige Aufhebung der Entwicklungssatzung	258
2. Rechtmäßige Aufhebung der Entwicklungssatzung	258
VI. Ansprüche von Eigentümern bei rechtswidrigem Unterlassen der Aufhebung	260
1. Übernahmeverlangen gemäß § 168 BauGB	261
2. Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche	262
VII. Zusammenfassende Bewertung der Risiken für die Gemeinde	262
Zusammenfassung der Ergebnisse der Untersuchung in Thesen	264
I. Zur Rechtsgeschichte der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	264
II. Zum Rechtmäßigkeitsmaßstab der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme	265
III. Zu den Problemen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen bei einem Wandel der städtebaulichen Rahmenbedingungen am Beispiel Berlins	265
IV. Zum Rechtswidrigwerden und der Funktionslosigkeit städtebaulicher Entwicklungssatzungen	267
V. Zur Bedeutung des Entwicklungskonzepts	269
VI. Zu den Voraussetzungen der Aufhebung der Entwicklungssatzung	270
VII. Zu den Abwicklungsaufgaben der Gemeinde	272
VIII. Zu den Rechtsschutzfragen bei der Aufhebung der Entwicklungssatzung	275
Literaturverzeichnis	278
Sachwortverzeichnis	292

Cite BOOK

Style

Format

Großprojekte der Stadtentwicklung in der Krise

Der Abschluss städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen am Beispiel Berlins

Additional Information

Book Details

Pricing

Abstract

Table of Contents

Contact

Quick Navigation