Einheimischenmodelle
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Einheimischenmodelle
Städtebauliche Zielverwirklichung an der Schnittstelle von europäischem und nationalem, öffentlichem und privatem Recht
Huber, Peter M. | Wollenschläger, Ferdinand
Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1112
(2008)
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Abstract
Einheimischenmodelle zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung stellen ein weithin praktiziertes und bewährtes Instrument des Städtebaurechts dar. Gleichwohl ist ihre Zulässigkeit im Grundsatz angefochten, wie das 2007 eingeleitete Vertragsverletzungsverfahren der Europäischen Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland zeigt, und ihre Ausgestaltung im Detail mit erheblichen Unsicherheiten belastet. Da hier Vorgaben des Verfassungsrechts, des öffentlichen Baurechts, des Vertrags-, Gleichstellungs- und Verbraucherschutzrechts sowie mehr und mehr auch des Unionsrechts aufeinander stoßen und manche dieser Rechtsgebiete eine besondere Dynamik aufweisen, sind die rechtlichen Rahmenbedingungen von Einheimischenmodellen komplex und stets im Fluss. In diesem Dickicht verschiedener Rechtsordnungen und -materien stecken Peter M. Huber und Ferdinand Wollenschläger mit der vorliegenden Untersuchung den Rechtsrahmen für die städtebauliche Einheimischenförderung ab. Dabei widmen sie sich nicht nur den verfassungs- und unionsrechtlichen Grundsatzfragen, sondern auch den für die Praxis bedeutsamen Detailfragen der vertraglichen Gestaltung. Übergreifendes Interesse kommt Einheimischenmodellen schließlich zu, weil sie sich aufgrund ihrer Ansiedelung an der Schnittstelle von Öffentlichem und Privatem Recht als instruktiver Beleg für den Charakter beider Teilrechtsordnungen als wechselseitige Auffangordnung erweisen und sie die Grenzen der im kooperativen Staat zunehmend an Bedeutung gewinnenden vertraglichen Absprachen zwischen der öffentlichen Hand und Privaten illustrieren.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 5 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 11 | ||
| A. Einheimischenmodelle | 15 | ||
| I. Ausgestaltung der Einheimischenmodelle in tatsächlicher Hinsicht | 16 | ||
| 1. Verkaufsmodell | 16 | ||
| 2. Vertragsmodell („Weilheimer Modell“) | 17 | ||
| 3. Zwischenerwerbsmodell | 17 | ||
| II. Rechtliche Einordnung | 17 | ||
| 1. Verkaufsmodell | 17 | ||
| 2. Vertragsmodell | 19 | ||
| 3. Zwischenerwerbsmodell | 20 | ||
| III. Rechtsfragen | 20 | ||
| B. Zulässigkeit von Einheimischenmodellen | 21 | ||
| I. Die Förderung Einheimischer als Ausfluss der kommunalen Selbstverwaltungsgarantie | 21 | ||
| 1. Allgemeines | 21 | ||
| 2. Die Zielsetzung von Einheimischenmodellen | 21 | ||
| II. Verwaltungsrechtliche Einordnung der Einheimischenmodelle | 23 | ||
| 1. § 11 BauGB als sedes materiae | 23 | ||
| 2. Keine weitergehende Ermächtigung erforderlich | 23 | ||
| 3. Gemeindehaushaltsrecht | 24 | ||
| 4. Verhältnis zur Wohnraumförderung | 25 | ||
| C. Rechtmäßigkeit der Vergabekriterien | 26 | ||
| I. Rechtliche Einordnung | 26 | ||
| II. Maßstäblichkeit des höherrangigen Rechts | 27 | ||
| 1. Grundrechtliche Fragen | 27 | ||
| a) Freizügigkeit (Art. 11 GG, Art. 109 BV) | 27 | ||
| b) Allgemeine Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 101 BV) | 29 | ||
| c) Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 103 BV) | 30 | ||
| d) Besondere Gleichheitssätze | 30 | ||
| e) Allgemeiner Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 BV) | 31 | ||
| 2. Unionsrechtliche Anforderungen | 32 | ||
| a) Grundfreiheiten | 32 | ||
| b) Allgemeine Rechtsgrundsätze (Grundrechte) | 38 | ||
| c) Beihilfenrecht | 38 | ||
| 3. Meistbegünstigung von Unionsbürgern anderer Mitgliedstaaten und die Ziele des Einheimischenmodells | 39 | ||
| a) Praktische Einwände | 39 | ||
| b) Verfassungsrechtliche Einwände | 40 | ||
| 4. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz | 40 | ||
| 5. Nationales Wettbewerbsrecht | 41 | ||
| III. Die Vergabekriterien im Einzelnen | 41 | ||
| 1.Wohnsitzerfordernis | 41 | ||
| a) Allgemeines | 41 | ||
| b) Wohnsitz in der Vergangenheit | 42 | ||
| c) Unionsbürger anderer Mitgliedstaaten und freizügigkeitsberechtigte Deutsche | 43 | ||
| 2. Konkretisierung der Ortsverbundenheit – Auswahlkriterium | 47 | ||
| 3. Einkommens- und Vermögensgrenzen | 48 | ||
| a) Zur Bestimmung des Einkommens | 48 | ||
| b) Berücksichtigung von Grundvermögen außerhalb der Gemeinde | 48 | ||
| 4. Vermögen der Eltern | 49 | ||
| 5. Altersgrenze | 50 | ||
| D. Angemessenheit der vertraglichen Gestaltung | 51 | ||
| I. Vereinbarkeit mit § 11 BauGB | 51 | ||
| 1. Anforderungen des Angemessenheitsgebots | 52 | ||
| a) Angemessenheit i. S. d. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB | 52 | ||
| b) Rahmen für die Beurteilung der angemessenen Gestaltung | 52 | ||
| 2. Die Vorgaben im Einzelnen | 54 | ||
| a) Baupflicht | 56 | ||
| b) Nutzungspflicht und Bindungsdauer | 57 | ||
| c) Zustimmungserfordernis für Weiterverkauf | 60 | ||
| d) Zustimmungserfordernis für Vermietungen | 60 | ||
| e) Sanktionen | 61 | ||
| f) Rücktrittsrecht bei Spekulation | 70 | ||
| g) Weitergabe der Einheimischenbindung bei Veräußerung | 71 | ||
| II. Vereinbarkeit mit dem AGB-Recht | 71 | ||
| 1. Der AGB-Charakter der Vertragsbedingungen | 71 | ||
| 2. Anwendbarkeit des AGB-Rechts auf kommunale Grundstücksgeschäfte | 72 | ||
| 3. Das Konkurrenzverhältnis von AGB- und Städtebaurecht | 73 | ||
| a) Die höchstrichterliche Rechtsprechung | 73 | ||
| b) Literatur | 74 | ||
| c) Stellungnahme | 74 | ||
| 4. Anforderungen des AGB-Rechts | 75 | ||
| a) Allgemeine Vorgaben des AGB-Rechts | 75 | ||
| b) Unterschiede zur städtebaulichen Angemessenheitskontrolle | 76 | ||
| c) Einzelfragen | 77 | ||
| III. Konsequenz von Verstößen | 80 | ||
| 1. Konsequenzen nach § 139 BGB | 80 | ||
| 2. Konsequenzen nach AGB-Recht | 81 | ||
| IV.Wettbewerbs- und Kartellrecht | 81 | ||
| E. Städtebau(vertrag-)liche Aspekte des Vertrags- und Zwischenerwerbsmodells | 82 | ||
| I. Anforderungen des Bauplanungsrechts | 82 | ||
| 1. Planerische Realisierungsmöglichkeiten | 82 | ||
| 2. Planrechtfertigung, § 1 Abs. 3 BauGB | 83 | ||
| 3. Verbot planerischer Vorwegbindung (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB) | 84 | ||
| 4. Abwägungsgebot, § 1 Abs. 7 BauGB | 85 | ||
| II. Absicherung der Einheimischenbindung beim Vertragsmodell | 85 | ||
| 1. Koppelungsverbot | 86 | ||
| a) Allgemeine Vorgaben des Koppelungsverbots | 86 | ||
| b) Vereinbarkeit der Sicherungsabreden mit dem Koppelungsverbot | 88 | ||
| 2. Inhaltskontrolle | 89 | ||
| III. Die (teilweise) Abschöpfung des planungsbedingten Wertzuwachses beim Zwischenerwerbsmodell | 90 | ||
| 1. Grundsätzliche Zulässigkeit der (teilweisen) Abschöpfung im Kontext von Zwischenerwerbsmodellen | 91 | ||
| a) Rechtsprechung | 91 | ||
| b) Literatur | 95 | ||
| 2. Folgerungen | 98 | ||
| F. Thesen | 100 | ||
| Literaturverzeichnis | 106 | ||
| Entscheidungsverzeichnis | 112 | ||
| Sachregister | 117 |