Menu Expand

Cite BOOK

Style

Schmid, C. (2009). Die Rechtsstellung des Verbrauchers bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen (»Schrottimmobilien«). Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53002-1
Schmid, Christian. Die Rechtsstellung des Verbrauchers bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen (»Schrottimmobilien«). Duncker & Humblot, 2009. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53002-1
Schmid, C, (2009): Die Rechtsstellung des Verbrauchers bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen (»Schrottimmobilien«), Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-53002-1

Format

Die Rechtsstellung des Verbrauchers bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen (»Schrottimmobilien«)

Schmid, Christian

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 387

(2009)

Additional Information

Book Details

Pricing

Abstract

Die Problematik der "Schrottimmobilien" beschäftigt in den letzten Jahren zunehmend Rechtsprechung und Wissenschaft. Es handelt sich hierbei um Immobilieninvestitionen, die professionelle Vermittler unter falschen Versprechungen und gleichzeitigem Abschluss eines Kreditvertrages an wirtschaftlich unbedarfte Verbraucher verkaufen. Scheitert - wie meist - das Projekt später, so stellt sich die Frage, ob, wie und von wem der Verbraucher verlangen kann, die durch arglistige Täuschung entstandenen Schäden ersetzt zu bekommen und ob der ausgereichte Kredit an die Bank zurückgezahlt werden muss.

Christian Schmid analysiert die aus den Täuschungen resultierenden Rechte des Verbrauchers gegenüber den Vermittlern, den Initiatoren der Projekte und den beteiligten Banken. Die umfangreiche Rechtsprechung und Literatur wird gründlich untersucht und eingehender Kritik unterzogen. Der Autor befürwortet im Ergebnis eine umfassendere Verantwortlichkeit der Banken.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
Einführung 17
I. Die Sachverhalte der „Schrottimmobilien“-Fälle 17
II. Gegenstand und Verlauf der Untersuchung 22
A. Die mängelbehaftete Immobilienkapitalanlage und ihre Finanzierung 25
I. Die finanzierte Immobilieninvestition 25
1. Beteiligung an einem Fonds 25
a) Formen 26
b) Sonderrecht der Publikumsgesellschaften 29
c) Vertragsschluss 33
d) Treuhandkonstruktionen 37
2. Erwerb einer Wohnung 39
a) Unterschiedliche Modelle 39
aa) Bauherrenmodell 40
bb) Bauträgermodell 40
cc) Erwerbermodell 41
dd) Behandelte Fälle 41
b) Treuhandkonstruktionen 42
3. Steuerliche Behandlung 43
a) Steuerliche Vorteilhaftigkeit von Verlusten 43
aa) Einkünfte aus Gewerbebetrieb 44
bb) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 47
cc) Berücksichtigung von Aufwendungen 49
b) Grenzen der Anrechenbarkeit 51
c) Die steuerliche Sinnhaftigkeit der Fremdfinanzierung der Investition 55
d) Ergebnis 57
4. Finanzierung des Kapitals für die Immobilieninvestition 59
5. Die Vermittlung der finanzierten Immobilieninvestition 64
a) Der Vertrieb 65
b) Das vertriebene „Paket“ 69
6. Zusammenfassung 72
II. Gründe des Scheiterns des Immobilienprojektes 75
1. Mängel bezüglich des Projektes 76
a) Niedrige Mietzinserträge 76
b) Überhöhte Anschaffungs- und Herstellungskosten 77
c) Sonstige Mängel 79
2. Mängel bezüglich der wirtschaftlichen Durchführbarkeit 79
a) Innenprovisionen 79
b) Sonstige „weiche“ Kosten 82
c) Wertlose Mietgarantien 82
d) Verflechtungen zwischen den Beteiligten 84
III. Ergebnis 86
B. Rechte des Verbrauchers hinsichtlich der Immobilienkapitalanlage 88
I. Beendigung der Investition 88
1. Anfechtbarkeit der Erklärung 88
a) Täuschung 89
b) Kausalität 92
c) Arglist 93
d) Kein Dritter im Sinn des § 123 II BGB 96
e) Weitere Voraussetzungen, insbesondere die Anfechtungsfrist 98
2. Rechtsfolgen bei einem Wohnungskauf 99
a) Rückabwicklung des Kaufvertrages 99
b) Besonderheit bei Einschaltung eines Treuhänders 100
3. Rechtsfolgen bei einer Gesellschaftsbeteiligung 101
a) Lehre von der fehlerhaften Gesellschaft 102
aa) Grundlagen 103
(1) Entwicklung durch die Rechtsprechung 103
(2) Dogmatische Begründungsansätze 105
(a) Konzeption der faktischen Gesellschaft 105
(b) „Gesetzestreue“ Ansichten 106
(c) Beschränkung der Nichtigkeitsfolgen 107
(d) Doppelnatur der Gesellschaft als Schuldverhältnis und Organisation 107
bb) Tatbestandsvoraussetzungen 109
(1) Fehlerhafter Gesellschaftsvertrag 109
(2) Vollzug 110
(3) Kein Vorrang sonstiger schutzwürdiger Interessen 112
(a) Anerkannte schutzwürdige Interessen 112
(b) Verbrauchereigenschaft als Ausnahme? 114
b) Wirkung der Lehre von der fehlerhaften Gesellschaft 117
aa) Anerkennung der Gesellschaft 118
bb) Beendigung der Mitgliedschaft durch außerordentliche Kündigung 118
cc) Durchführung des Ausscheidens 121
4. Zusammenfassung 125
II. Schadensersatzansprüche 126
1. Schadensersatzansprüche gegen die Fondsgesellschaft 126
2. Schadensersatzansprüche gegen die Gesellschafter 129
3. Schadensersatzansprüche gegen die Projektinitiatoren 131
a) Allgemeine zivilrechtliche Prospekthaftung („im engeren Sinne“) 131
b) Verhandlungsverschulden 134
c) Schadensersatzpflicht aus § 823 II BGB in Verbindung mit §§ 263, 264a StGB 137
d) Gesetzliche Prospekthaftung bei Fondsbeteiligung 139
4. Schadensersatzansprüche gegen die Vermittler der Immobilieninvestition 141
a) Pflichtverletzung eines Anlagevermittlungsvertrags 141
b) Vertretereigenhaftung (Prospekthaftung „im weiteren Sinne“) 142
c) Schadensersatzpflicht aus § 823 II BGB in Verbindung mit § 263 StGB 143
5. Erfolgsaussichten der Schadensersatzansprüche 143
III. Ergebnis 143
C. Der Einwendungsdurchgriff hinsichtlich der Gesellschaftsbeteiligung 146
I. Ausgangslage 147
1. Grundproblematik des Einwendungsdurchgriffs 147
a) Entstehung des Einwendungsdurchgriffs 147
b) Die dem Einwendungsdurchgriff zugrunde liegende Wertung 149
2. Übertragbarkeit auf die finanzierte Fondsbeteiligung 156
II. Das Vorliegen eines verbundenen Geschäfts 157
1. Ausschluss des Einwendungsdurchgriffs durch §§ 3 II Nr. 2 VerbrKrG, 358 III 3 BGB 157
a) Entwicklung der Rechtsprechung 160
aa) Ansicht des II. Zivilsenats 160
bb) Ansicht des XI. Zivilsenats 161
b) Beurteilung im Schrifttum 163
c) Bestimmung der Reichweite des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG 166
aa) Wortlaut 166
bb) Systematik 168
cc) Historische Auslegung 169
dd) Teleologische Auslegung 173
d) Zusammenfassung 176
2. Tatbestandliche Voraussetzungen eines verbundenen Geschäftes 176
a) Finanzierungsfunktion des Darlehens für den Gesellschaftsbeitritt 177
aa) Gesellschaftereinlage als „andere Leistung“ 178
bb) Keine entgegenstehende Besonderheit des Gesellschaftsbeitritts 179
cc) Darlehen dient der Finanzierung der Gesellschaftereinlage 182
b) Wirtschaftliche Einheit 182
aa) Darlehensgeber bedient sich der Mitwirkung des Verkäufers 184
bb) Weitere Verbindungselemente 186
3. Zwischenergebnis 186
III. Der Durchgriff der Einwendung 187
1. Taugliche Einwendung 187
a) Hypothetische Betrachtung 188
b) Kündigung der Gesellschaftsbeteiligung als Einwendung 189
2. Geltendmachung der Einwendung 192
a) Akzessorietätsgrundsatz 192
b) Kreditgeber als Adressat der Einwendung 193
aa) Ansatz der Rechtsprechung 194
bb) Reaktion der Literatur 195
cc) Vergleich zur Regelung des § 358 II 3 BGB 196
dd) Begründung aus der Verbundenheit der Geschäfte 198
ee) Keine Beschränkung auf den Gesellschaftsbeitritt 202
ff) Zusammenfassung 204
3. Rechtsfolge des Einwendungsdurchgriffs 205
a) Grundmodell der Abwicklung anhand von Wandlung/Rücktritt 205
aa) Abwicklungsgegner 206
bb) Zinsen und Finanzierungskosten 208
b) Abwicklung bei der finanzierten Fondsbeteiligung 213
IV. Der Einwendungsdurchgriff hinsichtlich der Schadensersatzansprüche gegen die Fondsbetreiber und Initiatoren 215
1. Ansatz des II. Zivilsenats 215
2. Vereinbarkeit mit den Normvorgaben 216
3. Rechtspolitisches Ziel der Rechtsprechung des II. Zivilsenats 219
V. Ergebnis 222
D. Der Rückforderungsdurchgriff 225
I. Rückforderung von Leistungen auf das Darlehen 226
1. Die Anspruchsgrundlage für einen Rückforderungsdurchgriff 226
a) Das Vorliegen einer gesetzlichen Regelung als Ausgangspunkt 226
aa) Einheitstheorien 227
bb) Lehre von der Zweckverfehlung 228
cc) Analoge Anwendung des § 139 BGB 229
dd) Rückforderung aufgrund von § 242 BGB 229
ee) Wegfall der Geschäftsgrundlage 229
b) Rückzahlung geleisteter Raten nach § 813 I 1 BGB 231
c) Analogie zu Widerrufsvorschriften 234
d) Ablehnung eines Rückforderungsdurchgriffs 237
2. Zwischenergebnis 238
II. Analogie zu den Widerrufsvorschriften 238
1. Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke 239
a) Die Gesetzgebungsgeschichte 239
aa) Regelungsversuch vor § 9 VerbrKrG 239
bb) Entstehung des § 9 VerbrKrG 240
cc) Eingliederung in das BGB in den §§ 358 f. BGB 241
b) Deutung der Gesetzgebungsgeschichte 241
c) Zusammenfassung 243
2. Die Vergleichbarkeit zur Interessenlage beim Widerruf 243
a) Die Interessenlage beim Widerruf 244
aa) Die Funktionsweise des Rückforderungsdurchgriffs beim Widerruf 244
bb) Die dem Rückforderungsdurchgriff beim Widerruf zugrunde liegende Wertung 246
cc) Übertragung auf den Fall des Einwendungsdurchgriffs 253
b) Möglichkeit einer Differenzierung aufgrund der Vielgestaltigkeit der Einwendungen 255
c) Der Einwand der Besserstellung des Verbrauchers 257
d) Der Einwand der Schlechterstellung des Verbrauchers 258
e) Praktische Auswirkung der analogen Anwendung 261
f) Zusammenfassung 267
3. Zwischenergebnis 269
III. Durchgriff von Schadensersatzansprüchen gegen Dritte auf den Kreditgeber 270
IV. Ergebnis 272
E. Haftung aus zugerechnetem Verschulden 274
I. Zurechnung des Vermittlers als Voraussetzung 275
II. Beschränkung der Zurechnung 278
1. Die Pflichtenkreistheorie der Rechtsprechung 279
2. Meinungsbild in der Literatur 282
a) Zustimmung 282
b) Kritik 284
3. Einschränkung der Pflichtenkreistheorie 286
a) Ansatz der Rechtsprechung 286
b) Reaktion der Literatur 290
4. Beurteilung der Pflichtenkreistheorie und ihrer Durchbrechung 293
a) Differenzierung anhand der Verbundvorschriften 294
b) Differenzierung anhand der Willensrichtung des Erfüllungsgehilfen 296
c) Der Tatbestand des § 278 BGB 299
aa) Schuldverhältnis 299
bb) Verbindlichkeit 299
cc) Einschaltung des Gehilfen 303
dd) Notwendigkeit der Beschränkung der Zurechnung 305
d) Das Kriterium für die Beschränkung der Zurechnung 307
aa) Das Kriterium der Rechtsprechung 307
bb) Das Kriterium der divergierenden Literatur 314
cc) Die Übertragung der Nebenpflicht als Kriterium 316
e) Übertragung auf die finanzierten Immobilienkapitalanlagen 323
5. Zwischenergebnis 326
III. Rechte des Verbrauchers 328
1. Anfechtungsmöglichkeit 328
a) Täuschung 328
b) Kausalität 330
c) Arglist 332
d) Anfechtungsfrist, -gegner und -erklärung 332
e) Rückabwicklung 334
2. Schadensersatzanspruch 335
a) Pflichtverletzung 336
b) Verschulden 336
c) Kausal herbeigeführter Schaden 338
aa) Schaden 339
bb) Beweislast 342
3. Zwischenergebnis 344
IV. Ergebnis 345
F. Haftung aus Aufklärungspflichtverletzung 347
I. Aufklärungspflichten des finanzierenden Kreditinstituts hinsichtlich des finanzierten Vorhabens 348
1. Grundsatz der rollenbedingten Verantwortlichkeit 348
2. Anerkannte Aufklärungspflichten 350
a) Überschreitung der Kreditgeberrolle 350
b) Interessenkollision 351
c) Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes 352
d) Konkreter Wissensvorsprung der Bank 353
II. Sonderfall „Institutionalisiertes Zusammenwirken“ 355
1. Beweiserleichterung für die Fallgruppe Wissensvorsprung 355
2. Reaktionen der Literatur 358
3. Beurteilung der Beweiserleichterung 362
a) Erneut: Differenzierung anhand der Verbundvorschriften 362
b) Arglistige Täuschung als einziger Anwendungsfall? 364
c) Die einzelnen Tatbestandsmerkmale 365
aa) Institutionalisiertes Zusammenwirken 365
bb) Gleichzeitigkeit der Vertragsangebote 369
cc) Evidenz der Unrichtigkeit der Angaben 370
d) Rechtsfolge 371
e) Zusammenfassung 377
III. Berücksichtigung der Sondersituation in Form einer Aufklärungspflicht der Bank 378
1. Strukturelle Besonderheit der behandelten finanzierten Immobilienanlagegeschäfte 378
2. Der Vertragszweck und seine drohende Vereitelung 381
3. Voraussetzungen der Aufklärungspflicht 384
a) Kenntnis des Vertragszwecks 384
b) Kenntnis von der möglichen Zweckvereitelung 385
c) Verkehrsauffassung 389
4. Zwischenergebnis 389
IV. Rechte des Verbrauchers 390
1. Schadensersatzanspruch 390
2. Kausal herbeigeführter Schaden 391
V. Ergebnis 392
Zusammenfassung in Thesen 395
Abschnitt A 395
Abschnitt B 396
Abschnitt C 397
Abschnitt D 399
Abschnitt E 400
Abschnitt F 402
Literaturverzeichnis 405
Sachwortverzeichnis 431