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Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland

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Böhmer, J. (2010). Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland. Einführung und Umsetzung nach dem REIT-Gesetz. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53221-6
Böhmer, Jörg. Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland: Einführung und Umsetzung nach dem REIT-Gesetz. Duncker & Humblot, 2010. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53221-6
Böhmer, J (2010): Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland: Einführung und Umsetzung nach dem REIT-Gesetz, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-53221-6

Format

Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland

Einführung und Umsetzung nach dem REIT-Gesetz

Böhmer, Jörg

Untersuchungen über das Spar-, Giro- und Kreditwesen. Abteilung B: Rechtswissenschaft, Vol. 184

(2010)

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Abstract

Jörg Böhmer untersucht in der vorliegenden Publikation Rechts- und Umsetzungsfragen zur in Deutschland neu eingeführten REIT-Aktiengesellschaft. Ziel der Untersuchung ist es, Rechtsprobleme, die die steuerliche Sonderstellung der Gesellschaft sowie die Verzahnung des REITG mit den auf Aktiengesellschaften anwendbaren allgemeinen Vorschriften bereit halten, umfassend zu klären.

Neben den handels- und gesellschaftsrechtlichen Voraussetzungen der REIT-Gründung sowie hierbei bestehender gesetzlicher Regelungslücken fokussiert und entwickelt der Verfasser Handlungsoptionen zur Einhaltung und Durchsetzung der Strukturvorgaben des REITG, insbesondere der Höchstbeteiligungsgrenze. Er legt dar, dass hierzu neben aktienrechtlichen Instrumenten auch Satzungsregelungen geeignet sein können. Weiterhin untersucht er die sich aus dem Sanktionensystem des REITG ergebenden Rechtsfolgen einschließlich möglicher Regressansprüche und entwickelt Lösungsvorschläge für verbleibende gesetzliche Unsicherheiten.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Geleitwort 7
Vorwort 9
Inhaltsverzeichnis 11
Abkürzungsverzeichnis 18
1. Teil: Einführung: G-REIT – Skizzierung einer neuen Anlageklasse 23
I. Vorbemerkung 23
II. Gang der Darstellung und Untersuchung 25
III. Anreize zur Einbringung von Grundstücksvermögen in REITs 26
IV. Adressaten der neuen Anlageform 28
V. Marktpotential des REIT 29
1. Die Situation des deutschen Immobilienmarktes vor der REIT-Einführung 29
2. Erwartete Auswirkungen der Investition in REITs 30
3. Indirekte und alternative Investments in REITs 30
a) REIT-Fonds 30
b) REIT-Anleihen 30
c) REIT-Derivate 31
d) Synthetische REITs 32
4. Erwartungen und Ziele 33
a) Auswirkungen auf Volkswirtschaft und Kapitalmarkt 33
b) Fiskalische Zielsetzung 34
VI. Historische Entwicklung 35
1. Entstehungsprozess 35
2. Vorschläge zum G-REIT – Vom Trennungs- zum Einheitsmodell 35
a) Ausgangsproblematik 35
b) Trustvermögensmodell 37
c) Einheitsmodell 39
d) Streubesitz- und Akzeptanzmodell mit treaty override 40
3. Wesentliche Veränderungen des REITG gegenüber IFD-Vorschlag, Referenten- und Regierungsentwurf 41
a) Gesellschaftsrecht 41
b) Bilanzrecht 42
c) Steuerrecht 43
2. Teil: Der G-REIT als Anlagemodell 44
I. Der REIT-Status und die REIT-AG – Abgrenzung und rechtliche Einordnung 44
II. Handels- und Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungendes REIT-Status 46
1. Organisationsstruktur 46
a) Rechtsform 46
aa) Aktiengesellschaft als ausschließlich vorgesehene Rechtsform 46
bb) Zulässigkeit einer REIT-SE 47
b) Unternehmensgegenstand 48
aa) Satzungsmäßige Beschränkung und Börsenzulassung 48
bb) Rechtsfolgen einer faktischen Überschreitung des satzungsmäßigen Unternehmensgegenstandes 49
c) Sitz 52
d) Mindestnennkapital 53
e) Form der Aktien und Ausgabe 55
aa) Stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung 55
bb) Ausgabe gegen volle Leistung des Ausgabebetrages 58
cc) Ausschluss des Verbriefungsanspruchs 58
f) Gründungsvorgang 58
aa) Statuswechsel einer bestehenden Aktiengesellschaft 58
bb) Umwandlungsvorgänge 59
(1) Formwechsel 60
(2) Verschmelzung 61
(3) Spaltung 62
cc) Vor-REIT 62
(1) Rechtliche Qualifikation 62
(2) Voraussetzungen für Begründung und Fortbestehen des Vor-REIT-Status 62
(3) Erforderlichkeit des Vor-REIT-Status 63
(4) Vorbereitungszeitraum 63
dd) Börsenzulassung 64
ee) Anmeldung zum Handelsregister und Eintragung 64
Anmeldung zum Handelsregister und Eintragung(1) Anmeldung, § 8 REITG 64
(2) Prüfungskompetenz des Registergerichts 66
(3) Eintragung 69
2. Vermögens-, Erlös- und Kapitalstruktur, Ausschüttungsanforderungen 69
a) Vermögensstruktur 70
aa) Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an besonderen Vermögensgegenständen 70
(1) Inländisches unbewegliches Vermögen ohne Bestandsmietwohnimmobilien 72
(a) Begriffsbestimmung und Charakterisierung 72
(b) Sinn und Zweck des Ausschlusses von Bestandsmietwohnimmobilien 74
(2) Ausländisches unbewegliches Vermögen 74
(3) Andere Vermögensgegenstände im Sinne des § 3 Abs. 7 REITG 75
bb) Beteiligung an Immobilienpersonengesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG 76
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung 76
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung 77
cc) Beteiligung an REIT-Dienstleistungsgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG 77
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung 77
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung 79
dd) Beteiligung an Auslandsobjektgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG 80
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung 80
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung 81
(3) Einzelfragen: Europarechtliche Bewertung 81
ee) Beteiligung an (Komplementär-)Kapitalgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG 81
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung 81
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung 82
ff) Quantitative Anforderungen an die Vermögensstruktur, § 12 Abs. 2 REITG 82
gg) Sanktionen 83
b) Erlösstruktur 85
aa) Mindestumsatzerlöse aus Immobilien 86
bb) Maximalumsatzerlöse aus REIT-Dienstleistungsgesellschaften 86
cc) Sanktionen 86
dd) Ausschluss des Immobilienhandels 87
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung 87
(2) Sinn und Zweck 89
(3) Überwachung und Gegenmaßnahmen 90
(4) Sanktionen 91
ee) Mindestausschüttungspflicht 91
(1) Begriffsbestimmung und Ermittlung des Ausschüttungsvolumens 91
(2) Berücksichtigung einer Veräußerungsrücklage, § 13 Abs. 3 S. 2 REITG 93
(3) Sinn und Zweck der Mindestausschüttungspflicht 94
(4) Sanktionen 95
c) Kapitalstruktur: Vorgaben zum Eigen- und Fremdkapital 95
aa) Mindesteigenkapitalquote, § 15 REITG 95
(1) Begriffsbestimmung 95
(2) Sinn und Zweck 97
(3) Überwachung und Gegenmaßnahmen 97
(4) Sanktionen 98
d) Aktionärsstruktur 99
aa) Mindeststreubesitz, § 11 REITG 99
(1) Begriffsbestimmung und Ermittlung des Streubesitzes 99
(2) Sinn und Zweck 101
(3) Überwachung 102
(4) Durchsetzung 103
(5) Ersatzansprüche 107
(6) Sanktionen 112
bb) Höchstbeteiligungsgrenze 113
(1) Begriffsbestimmung 113
(2) Sinn und Zweck 115
(3) Überwachung durch die REIT-AG 115
(4) Durchsetzung 116
(a) Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch 116
(b) Satzungsmäßige Veräußerungspflicht 118
(c) Ausgabe vinkulierter Namensaktien 121
(d) Rechtsverlust 121
(e) Zwangseinziehung, § 237 Abs. 1 AktG 122
(5) Ersatzansprüche 127
(6) Sanktionen 128
(7) Einzelfragen: Europarechtliche Bewertung 128
3. Firmenrechtliche Vorgaben 132
a) Firma 132
b) Bezeichnungsschutz 133
aa) Sachlicher Schutzbereich 133
bb) Persönlicher Schutzbereich 134
cc) Durchsetzung des Bezeichnungsschutzes 135
4. Rechnungslegungs- und Bilanzierungsfragen 137
III. Kapitalmarktrechtliche Voraussetzungen des REIT-Status 138
1. Börsenzulassung im EG/EWR-Raum 138
a) Inhalt, Billigung und Veröffentlichung des REIT-Prospektes 140
b) Zulassungsfolgepflichten 143
c) Ausschnitt: Zulassung an der Frankfurter Wertpapierbörse 145
aa) REIT-Segmente 145
bb) Besondere Zulassungsfolgepflichten 146
IV. Freiwillige Aufgabe des REIT-Status 146
V. Steuerrechtliche Implikationen des REIT-Status 149
1. Besteuerung des Immobilienveräußerers 149
a) Exit-Tax 149
aa) Funktionsweise 150
bb) Voraussetzungen für Entstehen und Fortbestehen der Steuerprivilegierung 150
(1) Begünstigte Übertragungsvorgänge 150
(2) Begünstigte Wirtschaftsgüter 153
(3) Voraussetzungen auf Veräußererseite 155
(4) Voraussetzungen auf Erwerberseite 158
(5) Sanktionen 161
(a) Veräußererseite 161
(b) Erwerberseite 162
b) EK 02-Problematik 162
2. Besteuerung des Aktionärs 162
a) Ausschüttungen 164
aa) Besteuerung inländischer Aktionäre 164
bb) Besteuerung ausländischer Aktionäre 166
(1) Anwendbarkeit von einfachen und qualifizierten Quellensteuerermäßigungen nach Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) 166
(2) Anwendung der Mutter-Tochter-Richtlinie 169
b) Anteilsveräußerungen 170
aa) Besteuerung inländischer Aktionäre 170
bb) Besteuerung ausländischer Aktionäre 172
c) Beteiligungen an ausländischen REITs 172
3. Besteuerung der REIT-AG 173
a) Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer 173
aa) Beginn der Steuerbefreiung 174
(1) Eintragung in das Handelsregister, § 8 REITG 176
(2) Inländischer Sitz und Geschäftsleitung, § 9 REITG 176
(3) Börsenzulassung, § 10 Abs. 1 REITG 177
(4) Initialer und fortlaufender Streubesitz, § 11 Abs. 1 REITG 177
(5) Höchstbeteiligungsgrenze, § 11 Abs. 4 REITG 177
(6) Vermögenszusammensetzung und Umsatzgrenze, § 12 Abs. 2 lit. a, b, Abs. 3 REITG 177
(7) Mindestgewinnausschüttung, § 13 Abs. 1 REITG, Immobilienhandel, § 14 REITG 178
(8) Mindesteigenkapital, § 15 REITG 179
bb) Ende der Steuerbefreiung 179
b) Grund- und Grunderwerbsteuer 182
4. Besteuerung im G-REIT Konzern 183
a) REIT-Dienstleistungsgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG); Komplementärgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG) 183
b) Auslandsobjektgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG) 184
c) Immobilienpersonengesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG) 185
5. Einzelfragen: Europarechtliche Problemkreise 186
a) Steuerbefreiung nach § 16 Abs. 1 als verbotene Beihilfe i. S. d. Art. 87 EG 186
b) Exit-Tax als verbotene Beihilfe i. S. d. Art. 87 EG 186
c) Beschränkung der Exit-Tax auf G-REITs 187
aa) Benachteiligung ausländischer REITs 187
bb) Benachteiligung ausländischer Grundstücksveräußerer 188
d) Beschränkung der Kapitalertrags- und Gewerbesteuerbefreiung auf G-REITs 188
3. Teil: Sanktionensystem des REITG 191
I. Ebene des Immobilienveräußerers 191
II. Ebene des G-REIT 191
1. (Straf-)Zahlung 192
a) Sinn und Zweck 192
b) Entscheidung, Verfahren und Rechtschutz 192
2. Verlust der Steuerbefreiung 194
III. Ebene des Aktionärs 195
1. Reduzierte Aktionärsrechte, § 16 Abs. 2 REITG 195
2. Mittelbare Wirkung eines Steuerbefreiungswegfalls 196
IV. Regressansprüche im Sanktionensystem des REITG 196
1. Beendigung der Steuerbefreiung 196
a) Ansprüche der Gesellschaft 196
aa) Schadensermittlung 196
bb) Rückgriffsverpflichtete 197
(1) Organe der REIT-AG; Dritte 197
(2) Aktionäre 198
b) Ansprüche der Aktionäre 202
aa) Schadensermittlung 202
bb) Rückgriffsverpflichtete 202
(1) Gesellschaft 202
(2) Organe 202
(3) Aktionäre 202
c) Ansprüche der Immobilienveräußerer bei Wegfall der Exit-Tax 203
2. (Straf-)Zahlungen 204
4. Teil: Problemzusammenfassung und Ausblick 205
Literaturverzeichnis 207
Sachverzeichnis 218