Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland

Jörg Böhmer

doi:10.3790/978-3-428-53221-6

Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland

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Böhmer, J. (2010). Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland. Einführung und Umsetzung nach dem REIT-Gesetz. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53221-6

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Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland

Einführung und Umsetzung nach dem REIT-Gesetz

Böhmer, Jörg

Untersuchungen über das Spar-, Giro- und Kreditwesen. Abteilung B: Rechtswissenschaft, Vol. 184

(2010)

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Additional Information

Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-53221-6
978-3-428-13221-8 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-53221-6
Edition: 1
Language: German
Pages: 221
Collections: NBE WISO
NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Company, commercial & competition law: general

Pricing

Institution: € 112.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 74.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Jörg Böhmer untersucht in der vorliegenden Publikation Rechts- und Umsetzungsfragen zur in Deutschland neu eingeführten REIT-Aktiengesellschaft. Ziel der Untersuchung ist es, Rechtsprobleme, die die steuerliche Sonderstellung der Gesellschaft sowie die Verzahnung des REITG mit den auf Aktiengesellschaften anwendbaren allgemeinen Vorschriften bereit halten, umfassend zu klären.

Neben den handels- und gesellschaftsrechtlichen Voraussetzungen der REIT-Gründung sowie hierbei bestehender gesetzlicher Regelungslücken fokussiert und entwickelt der Verfasser Handlungsoptionen zur Einhaltung und Durchsetzung der Strukturvorgaben des REITG, insbesondere der Höchstbeteiligungsgrenze. Er legt dar, dass hierzu neben aktienrechtlichen Instrumenten auch Satzungsregelungen geeignet sein können. Weiterhin untersucht er die sich aus dem Sanktionensystem des REITG ergebenden Rechtsfolgen einschließlich möglicher Regressansprüche und entwickelt Lösungsvorschläge für verbleibende gesetzliche Unsicherheiten.

Section Title	Page	Action	Price
Geleitwort	7
Vorwort	9
Inhaltsverzeichnis	11
Abkürzungsverzeichnis	18
1. Teil: Einführung: G-REIT – Skizzierung einer neuen Anlageklasse	23
I. Vorbemerkung	23
II. Gang der Darstellung und Untersuchung	25
III. Anreize zur Einbringung von Grundstücksvermögen in REITs	26
IV. Adressaten der neuen Anlageform	28
V. Marktpotential des REIT	29
1. Die Situation des deutschen Immobilienmarktes vor der REIT-Einführung	29
2. Erwartete Auswirkungen der Investition in REITs	30
3. Indirekte und alternative Investments in REITs	30
a) REIT-Fonds	30
b) REIT-Anleihen	30
c) REIT-Derivate	31
d) Synthetische REITs	32
4. Erwartungen und Ziele	33
a) Auswirkungen auf Volkswirtschaft und Kapitalmarkt	33
b) Fiskalische Zielsetzung	34
VI. Historische Entwicklung	35
1. Entstehungsprozess	35
2. Vorschläge zum G-REIT – Vom Trennungs- zum Einheitsmodell	35
a) Ausgangsproblematik	35
b) Trustvermögensmodell	37
c) Einheitsmodell	39
d) Streubesitz- und Akzeptanzmodell mit treaty override	40
3. Wesentliche Veränderungen des REITG gegenüber IFD-Vorschlag, Referenten- und Regierungsentwurf	41
a) Gesellschaftsrecht	41
b) Bilanzrecht	42
c) Steuerrecht	43
2. Teil: Der G-REIT als Anlagemodell	44
I. Der REIT-Status und die REIT-AG – Abgrenzung und rechtliche Einordnung	44
II. Handels- und Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungendes REIT-Status	46
1. Organisationsstruktur	46
a) Rechtsform	46
aa) Aktiengesellschaft als ausschließlich vorgesehene Rechtsform	46
bb) Zulässigkeit einer REIT-SE	47
b) Unternehmensgegenstand	48
aa) Satzungsmäßige Beschränkung und Börsenzulassung	48
bb) Rechtsfolgen einer faktischen Überschreitung des satzungsmäßigen Unternehmensgegenstandes	49
c) Sitz	52
d) Mindestnennkapital	53
e) Form der Aktien und Ausgabe	55
aa) Stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung	55
bb) Ausgabe gegen volle Leistung des Ausgabebetrages	58
cc) Ausschluss des Verbriefungsanspruchs	58
f) Gründungsvorgang	58
aa) Statuswechsel einer bestehenden Aktiengesellschaft	58
bb) Umwandlungsvorgänge	59
(1) Formwechsel	60
(2) Verschmelzung	61
(3) Spaltung	62
cc) Vor-REIT	62
(1) Rechtliche Qualifikation	62
(2) Voraussetzungen für Begründung und Fortbestehen des Vor-REIT-Status	62
(3) Erforderlichkeit des Vor-REIT-Status	63
(4) Vorbereitungszeitraum	63
dd) Börsenzulassung	64
ee) Anmeldung zum Handelsregister und Eintragung	64
Anmeldung zum Handelsregister und Eintragung(1) Anmeldung, § 8 REITG	64
(2) Prüfungskompetenz des Registergerichts	66
(3) Eintragung	69
2. Vermögens-, Erlös- und Kapitalstruktur, Ausschüttungsanforderungen	69
a) Vermögensstruktur	70
aa) Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an besonderen Vermögensgegenständen	70
(1) Inländisches unbewegliches Vermögen ohne Bestandsmietwohnimmobilien	72
(a) Begriffsbestimmung und Charakterisierung	72
(b) Sinn und Zweck des Ausschlusses von Bestandsmietwohnimmobilien	74
(2) Ausländisches unbewegliches Vermögen	74
(3) Andere Vermögensgegenstände im Sinne des § 3 Abs. 7 REITG	75
bb) Beteiligung an Immobilienpersonengesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG	76
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung	76
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung	77
cc) Beteiligung an REIT-Dienstleistungsgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG	77
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung	77
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung	79
dd) Beteiligung an Auslandsobjektgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG	80
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung	80
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung	81
(3) Einzelfragen: Europarechtliche Bewertung	81
ee) Beteiligung an (Komplementär-)Kapitalgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG	81
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung	81
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung	82
ff) Quantitative Anforderungen an die Vermögensstruktur, § 12 Abs. 2 REITG	82
gg) Sanktionen	83
b) Erlösstruktur	85
aa) Mindestumsatzerlöse aus Immobilien	86
bb) Maximalumsatzerlöse aus REIT-Dienstleistungsgesellschaften	86
cc) Sanktionen	86
dd) Ausschluss des Immobilienhandels	87
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung	87
(2) Sinn und Zweck	89
(3) Überwachung und Gegenmaßnahmen	90
(4) Sanktionen	91
ee) Mindestausschüttungspflicht	91
(1) Begriffsbestimmung und Ermittlung des Ausschüttungsvolumens	91
(2) Berücksichtigung einer Veräußerungsrücklage, § 13 Abs. 3 S. 2 REITG	93
(3) Sinn und Zweck der Mindestausschüttungspflicht	94
(4) Sanktionen	95
c) Kapitalstruktur: Vorgaben zum Eigen- und Fremdkapital	95
aa) Mindesteigenkapitalquote, § 15 REITG	95
(1) Begriffsbestimmung	95
(2) Sinn und Zweck	97
(3) Überwachung und Gegenmaßnahmen	97
(4) Sanktionen	98
d) Aktionärsstruktur	99
aa) Mindeststreubesitz, § 11 REITG	99
(1) Begriffsbestimmung und Ermittlung des Streubesitzes	99
(2) Sinn und Zweck	101
(3) Überwachung	102
(4) Durchsetzung	103
(5) Ersatzansprüche	107
(6) Sanktionen	112
bb) Höchstbeteiligungsgrenze	113
(1) Begriffsbestimmung	113
(2) Sinn und Zweck	115
(3) Überwachung durch die REIT-AG	115
(4) Durchsetzung	116
(a) Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch	116
(b) Satzungsmäßige Veräußerungspflicht	118
(c) Ausgabe vinkulierter Namensaktien	121
(d) Rechtsverlust	121
(e) Zwangseinziehung, § 237 Abs. 1 AktG	122
(5) Ersatzansprüche	127
(6) Sanktionen	128
(7) Einzelfragen: Europarechtliche Bewertung	128
3. Firmenrechtliche Vorgaben	132
a) Firma	132
b) Bezeichnungsschutz	133
aa) Sachlicher Schutzbereich	133
bb) Persönlicher Schutzbereich	134
cc) Durchsetzung des Bezeichnungsschutzes	135
4. Rechnungslegungs- und Bilanzierungsfragen	137
III. Kapitalmarktrechtliche Voraussetzungen des REIT-Status	138
1. Börsenzulassung im EG/EWR-Raum	138
a) Inhalt, Billigung und Veröffentlichung des REIT-Prospektes	140
b) Zulassungsfolgepflichten	143
c) Ausschnitt: Zulassung an der Frankfurter Wertpapierbörse	145
aa) REIT-Segmente	145
bb) Besondere Zulassungsfolgepflichten	146
IV. Freiwillige Aufgabe des REIT-Status	146
V. Steuerrechtliche Implikationen des REIT-Status	149
1. Besteuerung des Immobilienveräußerers	149
a) Exit-Tax	149
aa) Funktionsweise	150
bb) Voraussetzungen für Entstehen und Fortbestehen der Steuerprivilegierung	150
(1) Begünstigte Übertragungsvorgänge	150
(2) Begünstigte Wirtschaftsgüter	153
(3) Voraussetzungen auf Veräußererseite	155
(4) Voraussetzungen auf Erwerberseite	158
(5) Sanktionen	161
(a) Veräußererseite	161
(b) Erwerberseite	162
b) EK 02-Problematik	162
2. Besteuerung des Aktionärs	162
a) Ausschüttungen	164
aa) Besteuerung inländischer Aktionäre	164
bb) Besteuerung ausländischer Aktionäre	166
(1) Anwendbarkeit von einfachen und qualifizierten Quellensteuerermäßigungen nach Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)	166
(2) Anwendung der Mutter-Tochter-Richtlinie	169
b) Anteilsveräußerungen	170
aa) Besteuerung inländischer Aktionäre	170
bb) Besteuerung ausländischer Aktionäre	172
c) Beteiligungen an ausländischen REITs	172
3. Besteuerung der REIT-AG	173
a) Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer	173
aa) Beginn der Steuerbefreiung	174
(1) Eintragung in das Handelsregister, § 8 REITG	176
(2) Inländischer Sitz und Geschäftsleitung, § 9 REITG	176
(3) Börsenzulassung, § 10 Abs. 1 REITG	177
(4) Initialer und fortlaufender Streubesitz, § 11 Abs. 1 REITG	177
(5) Höchstbeteiligungsgrenze, § 11 Abs. 4 REITG	177
(6) Vermögenszusammensetzung und Umsatzgrenze, § 12 Abs. 2 lit. a, b, Abs. 3 REITG	177
(7) Mindestgewinnausschüttung, § 13 Abs. 1 REITG, Immobilienhandel, § 14 REITG	178
(8) Mindesteigenkapital, § 15 REITG	179
bb) Ende der Steuerbefreiung	179
b) Grund- und Grunderwerbsteuer	182
4. Besteuerung im G-REIT Konzern	183
a) REIT-Dienstleistungsgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG); Komplementärgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG)	183
b) Auslandsobjektgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG)	184
c) Immobilienpersonengesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG)	185
5. Einzelfragen: Europarechtliche Problemkreise	186
a) Steuerbefreiung nach § 16 Abs. 1 als verbotene Beihilfe i. S. d. Art. 87 EG	186
b) Exit-Tax als verbotene Beihilfe i. S. d. Art. 87 EG	186
c) Beschränkung der Exit-Tax auf G-REITs	187
aa) Benachteiligung ausländischer REITs	187
bb) Benachteiligung ausländischer Grundstücksveräußerer	188
d) Beschränkung der Kapitalertrags- und Gewerbesteuerbefreiung auf G-REITs	188
3. Teil: Sanktionensystem des REITG	191
I. Ebene des Immobilienveräußerers	191
II. Ebene des G-REIT	191
1. (Straf-)Zahlung	192
a) Sinn und Zweck	192
b) Entscheidung, Verfahren und Rechtschutz	192
2. Verlust der Steuerbefreiung	194
III. Ebene des Aktionärs	195
1. Reduzierte Aktionärsrechte, § 16 Abs. 2 REITG	195
2. Mittelbare Wirkung eines Steuerbefreiungswegfalls	196
IV. Regressansprüche im Sanktionensystem des REITG	196
1. Beendigung der Steuerbefreiung	196
a) Ansprüche der Gesellschaft	196
aa) Schadensermittlung	196
bb) Rückgriffsverpflichtete	197
(1) Organe der REIT-AG; Dritte	197
(2) Aktionäre	198
b) Ansprüche der Aktionäre	202
aa) Schadensermittlung	202
bb) Rückgriffsverpflichtete	202
(1) Gesellschaft	202
(2) Organe	202
(3) Aktionäre	202
c) Ansprüche der Immobilienveräußerer bei Wegfall der Exit-Tax	203
2. (Straf-)Zahlungen	204
4. Teil: Problemzusammenfassung und Ausblick	205
Literaturverzeichnis	207
Sachverzeichnis	218

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