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Stockwerkseigentum

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Kohl, G. (2007). Stockwerkseigentum. Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52294-1
Kohl, Gerald. Stockwerkseigentum: Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich. Duncker & Humblot, 2007. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52294-1
Kohl, G (2007): Stockwerkseigentum: Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-52294-1

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Stockwerkseigentum

Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich

Kohl, Gerald

Schriften zur Europäischen Rechts- und Verfassungsgeschichte, Vol. 55

(2007)

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Abstract

Bei Stockwerkseigentum, einem seit dem Mittelalter nachweisbaren und praktisch in ganz Europa bekannten Rechtsinstitut, sind Gebäude nicht nach rechnerischen Quoten, sondern real nach materiellen Anteilen geteilt. Im 19. Jahrhundert wurde diese Konstruktion unter pandektistischem Einfluss zurückgedrängt, seine Neubegründung verboten. Schon nach dem Ersten Weltkrieg zeigte sich das Bedürfnis nach Wiedereinführung eines Stockwerkseigentums, doch erst nach 1945 schuf man an seiner Stelle das auf Miteigentumsanteilen beruhende Wohnungseigentum, dessen Gestaltung vielfach von den (angeblichen) Erfahrungen mit dem Stockwerkseigentum geprägt ist. Die Untersuchung dieses Weges, gekennzeichnet vom Ringen zwischen dogmatischen Forderungen und praktischen Bedürfnissen, bildet den ersten Schwerpunkt der Arbeit von Gerald Kohl. Dabei wird die Entwicklung in Deutschland, in der Schweiz und in Österreich unter Verwendung zahlreicher bisher unbekannter Archivbestände dargestellt.

Das Bild, das sich die Wissenschaft des 19. und 20. Jahrhunderts vom Stockwerkseigentum gemacht hatte und das bis heute besteht, ist durch eine Vielzahl von Vorurteilen und Klischees geprägt. Diese Stereotypen werden im zweiten Teil der Arbeit erstmals den Ergebnissen einer umfassenden Rechtstatsachenuntersuchung gegenübergestellt. Dabei wurden auf der Grundlage des in Österreich bestehenden elektronischen Grundbuchs die Rechtsverhältnisse an mehr als 1400 noch heute materiell geteilten Objekten sowie mehr als 5000 Eigentumsübertragungen analysiert. Der Vergleich zwischen Theorie und Rechtswirklichkeit entlarvt falsche Vorstellungen und macht die tatsächlichen Probleme des Stockwerkseigentums sichtbar. Am Ende des Buches werden daher rechtspolitische Handlungsmöglichkeiten aufgezeigt.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsübersicht 11
Inhaltsverzeichnis 13
Abkürzungsverzeichnis 24
1. Teil: Grundlagen 27
§ 1 Allgemeines 27
A. Vorbemerkung 27
B. Begriffliches 28
C. Forschungsstand 37
D. Zielsetzung und Methode: Allgemeines zur Rechtstatsachenuntersuchung 43
§ 2 Die Verbreitung des Stockwerkseigentums 50
A. Allgemeines 50
B. Österreich 55
1. Hypothesen und historische Verbreitung 55
2. Die heutige Verbreitung 60
2. Teil: Geschichte des Stockwerkseigentums 62
§ 1 Das Stockwerkseigentum bis zum ErstenWeltkrieg 62
A. Überblick 62
B. Österreich 74
1. Das Stockwerkseigentum im ABGB 74
2. Die regionalen Neubegründungsverbote 82
a) Salzburg 82
b) Hallein 86
c) Ödenburg 88
d) Böhmen 90
e) Ödenburger Verwaltungsgebiet 92
f) Galizien 93
g) Motivation und Umdeutung der regionalen Verordnungen 95
3. Die Durchführung der regionalen Teilungsverbote 97
a) „Irrige Ansichten“ und „langsame Fortschritte“: Zur Effektivität der regionalen Verordnungen 97
b) Ein Teilungsfall in Böhmen: Die Wende der Gesetzesinterpretation 98
4. Der lange Weg zum allgemeinen Teilungsverbot 1879 101
a) Die Grundbuchsanlegung in Salzburg 101
b) Die Grundbuchsanlegung in Böhmen 104
c) Die Grundbuchsanlegung in Istrien 105
d) Vorbereitung einer Enquete 109
e) Ergebnisse der Enquete 112
f) Referat und Votum Harrasowskys 114
g) Das Gutachten des OGH und Harrasowskys Kritik 118
h) Vom ersten Gesetzentwurf zur Regierungsvorlage: Die Meinungsbildung im Justizministerium 121
i) Der Vortrag des Justizministers 127
j) Gesetzentwurf und Erläuternde Bemerkungen 128
k) Reichsratsberatungen und Publikation 130
l) Würdigung des StWEG 1879 136
5. Die Ausdehnung des Geltungsbereichs des StWEG 1879 137
6. Die Vollziehung des StWEG 1879 149
a) Zur Durchsetzbarkeit des Teilungsverbotes 149
b) Zweifel am Gesetzesvollzug 155
c) Das Stockwerkseigentum und seine grundbücherliche Behandlung 158
aa) Die Anlegung besonderer Eigentums- und Lastenblätter 158
bb) Die Anfertigung von Skizzen 160
C. Deutsches Reich 162
1. Die Beratungen zum BGB 162
2. Das Stockwerkseigentum in BGB und EGBGB 164
3. Kritik 166
4. Ausführungsgesetze im Wandel 168
D. Schweiz 171
1. Die Rechtslage bis zum ZGB im Überblick 171
2. Stockwerkseigentum und ZGB 173
§ 2 Das Stockwerkseigentum vom Ersten Weltkrieg bis zum Entstehen des Wohnungseigentums nach 1945 175
A. Chronologischer Überblick 175
1. Allgemeines 175
2. Das Stockwerkseigentum in den Arbeiten der Akademie für Deutsches Recht 181
3. Stockwerkseigentumsprojekte in Österreich vor 1938 187
a) Der Vorschlag Heinrich Goldemunds 187
b) Der Gesetzentwurf Heinrich Kiwes 188
c) Das Projekt des „Blauen Adler“ und sein Umfeld 189
4. Ausblick: Vom Stockwerkseigentum zum Wohnungseigentum 196
a) Österreich 196
b) Deutschland 202
c) Schweiz 207
B. Probleme und Argumente 211
1. Bekämpfung der Wohnungsnot 211
2. Stockwerkseigentum und Mietrechtsreform 214
3. Das Stockwerkseigentum als „Quelle“ von Streitigkeiten 218
4. Das Eigentum und sein sozialer Wert 219
5. Änderungen der Bau- und Wirtschaftsweise 224
3. Teil: Grundfragen des Stockwerkseigentums 226
§ 1 Zur Rechtsnatur des Stockwerkseigentums 226
A. Allgemeines 226
B. Sondereigentumstheorie 227
C. Miteigentumstheorie 230
D. Superfiziarrechtstheorie 232
E. Gemeinsame Probleme: Basis einer Teileigentumstheorie 238
§ 2 Alternativkonstruktionen 243
A. Miteigentum 243
B. Gesellschaftsrechtliche Ersatzformen 248
C. Eigentumsbelastungen 252
1. Allgemeines 252
2. Wohnungsrechte 254
D. Miete 255
§ 3 Zum historischen Ursprung des Stockwerkseigentums 257
A. Entstehungsursachen 257
1. Armut und Not 257
2. Teilung bestehender Objekte 258
a) Erbteilung 258
b) Andere Teilungsursachen 262
3. Gemeinsame Errichtung von Gebäuden 265
4. Raummangel 267
5. „Rasse“ und Nationalcharakter 270
6. Soziale Bedeutung des Eigentums: Selbständigkeit und Teilnahme an der Gemeinde 271
7. Technische Ursachen: Bautechnik und Gebäudequalität 275
8. Ergebnis 276
B. Entstehungszeit 277
4. Teil: Das Stockwerkseigentum im Rechtsleben 279
§ 1 Topographie 279
A. Theorie 279
B. Rechtstatsachen 280
§ 2 Eigenschaften der materiell geteilten Objekte 282
A. Größe 282
1. Theorie 282
2. Rechtstatsachen 282
B. Die Zahl der materiellen Anteile 283
1. Theorie 283
2. Rechtstatsachen 284
C. Anordnung und Abgrenzung der materiellen Anteile 285
1. Theorie 285
2. Rechtstatsachen 286
a) Horizontalteilung 286
b) Vertikalteilung 287
c) Gemengelagen 288
aa) Grenzübergreifende Gebäudeteile 288
bb) Diagonale Teilung 290
cc) Sonstige Gemengelagen 291
d) Indikatoren der Zersplitterung: Geschoßverteilung und Zahl der Raumeinheiten 294
e) Fehlende Abgrenzung der materiellen Anteile 295
f) Exkurs: Von der fehlenden Raumabgrenzung des Stockwerkseigentums zur Abgeschlossenheit des Wohnungseigentums 298
D. Größe der materiellen Anteile 299
1. Theorie 299
2. Rechtstatsachen 300
E. Widmung und Nutzung der materiellen Anteile 301
1. Theorie 301
2. Rechtstatsachen 303
F. Gemeinsame Gebäudeteile 307
1. Allgemeines 307
2. Grundfläche 309
a) Theorie 309
b) Rechtstatsachen 311
3. Dach 316
a) Theorie 316
b) Rechtstatsachen 317
4. Mauern und Geschoßdecken 317
a) Theorie 317
b) Rechtstatsachen 319
5. Stiegen und Gänge, Tennen 319
a) Theorie 319
b) Rechtstatsachen 320
6. Gebäudeinfrastruktur 321
a) Theorie 321
b) Rechtstatsachen 322
7. Sonstige gemeinsame Gebäudeteile: Beispiele aus der Rechtstatsachenuntersuchung 323
G. Mit Stockwerkseigentum verbundene Rechte: Rechtstatsächliche Beobachtungen 324
§ 3 Die Verbücherung des Stockwerkseigentums im allgemeinen 326
A. Theorie 326
B. Praxis 329
1. Methoden der Verbücherung 329
a) Objekt der Grundbuchseinlage 329
b) Besondere (abgesonderte) Eigentums- und Lastenblätter 332
c) Bildung der Anteile 336
d) Bezeichnung der Anteile 336
e) Aufschrift 338
f) Zuweisung der materiellen Anteile an die Eigentümer 338
g) Verbale Beschreibung 339
h) Skizzen 340
i) Hausparzellen 341
j) Zusatzinformationen 342
2. Probleme der Verbücherung 342
a) Probleme der verbalen Beschreibungen 342
b) Probleme aufgrund der Grundbuchsumstellung ab 1981 347
c) Probleme der mangelnden Aktualisierung 349
d) Grundbuchsberichtigung 352
e) Gesamtbeurteilung 354
§ 4 Die Stockwerkseigentümer 355
A. Theorie 355
B. Rechtstatsachen 356
1. „Arme Leute“? 356
2. Eigentümerstruktur 358
a) Allgemeines 358
b) Geschlechterverhältnis 359
c) Personenmehrheiten 359
d) Ehegatten-Stockwerkseigentum 362
e) Wohnungseigentum an materiellen Anteilen 363
f) Exkurs: Die Verbücherung von Wohnungseigentum an materiellen Anteilen 366
g) Naheverhältnis zwischen den Eigentümern materieller Anteile 367
§ 5 Der Erwerb von Stockwerkseigentum 369
A. Theorie 369
B. Rechtstatsachen 369
§ 6 Verhältnisse der Stockwerkseigentümer untereinander 372
A. Allgemeines 372
B. Miteigentum von Stockwerkseigentümern 374
1. Theorie 374
2. Rechtstatsachen 375
a) Quotenmäßige Anteilsbeschreibung 375
b) Quotenbemessung 376
c) Miteigentum und Mitbenützung 378
C. Betriebskosten 381
1. Theorie 381
2. Rechtstatsachen 382
D. Instandhaltung gemeinsamer Gebäudeteile 383
1. Theorie 383
a) Allgemeines 383
b) Gemeinsame Erhaltung 387
2. Rechtstatsachen 388
a) Allgemeines 388
b) Gemeinsame Verpflichtungen und Quotenbemessung 390
c) Modelle der Dacherhaltung 391
aa) Allgemeines: Fehlende Regelung und Quotenteilung 391
bb) Reale Teilung der Dacherhaltung 392
cc) Dacherhaltung durch einen der Stockwerkseigentümer 394
dd) Exkurs: Dacherhaltung aufgrund Eigentums am Dach 396
d) Erhaltung sonstiger Gebäudeteile 397
e) Nebeneinander verschiedener Erhaltungsregeln 398
E. Erhaltung der einzelnen materiellen Anteile 399
1. Theorie 399
2. Rechtstatsachen 400
F. Bauliche Veränderungen und Veränderungen der Eigentumsverhältnisse 402
1. Theorie 402
a) Allgemeines 402
b) Mauerdurchbruch 403
c) Aufstockung 404
d) Grenzverschiebungen zwischen den materiellen Anteilen 406
2. Rechtstatsachen 408
G. Nachbarrechtliche Beschränkungen 412
1. Theorie 412
2. Rechtstatsachen 413
a) Allgemeines 413
b) Dulden 415
c) Unterlassen 421
d) Aktives Tun – Reallastartige Verpflichtungen 422
e) Stockwerkseigentümer als Grundstücksnachbarn: „Indirekte“ Belastungen 423
H. Einstands- und Vorkaufsrechte 424
1. Theorie 424
2. Rechtstatsachen 427
I. Belastungs- und Veräußerungsverbote 428
1. Theorie 428
2. Rechtstatsachen 428
J. Konfliktpotential der materiellen Teilung: „Streithäuser“? 429
1. Vorkommen 429
a) Theorie 429
b) Rechtstatsachen 431
2. Ursachen für Streitigkeiten – Abhilfe 432
K. Innere Ordnung und Verwaltung materiell geteilter Gebäude 434
1. Theorie 434
2. Rechtstatsachen 439
§ 7 Der Stockwerkseigentümer im Verhältnis zu Dritten 441
A. Die Vermietung von Stockwerkseigentum 441
1. Theorie 441
2. Rechtstatsachen 443
B. Stockwerkseigentum und Nachbarrecht: Rechtstatsächliche Beobachtungen 444
C. Belastungen 446
1. Theorie 446
2. Rechtstatsachen 448
3. Exkurs: Verbücherung der Belastungen 449
D. Vollstreckung/Versteigerung 450
1. Theorie 450
2. Rechtstatsachen 451
E. Verhältnis zum Baurecht 451
1. Theorie 451
2. Rechtstatsachen 453
§ 8 Die Beendigung von Stockwerkseigentum 454
A. Allgemeines 454
B. Zerstörung und Wiederaufbau 454
1. Theorie 454
a) Die Bedeutung der Rechtsnatur des Stockwerkseigentums 454
b) Wiederaufbaupflicht oder Zwangsverkauf 458
2. Rechtstatsachen 460
C. Die Vereinigung materieller Anteile 463
1. Theorie 463
a) Allgemeines 463
b) Förderung der Vereinigung 466
2. Rechtstatsachen 467
a) Allgemeines 467
b) Exkurs: Die Verbücherung der Vereinigung 469
aa) Methoden 469
bb) Probleme 472
c) Die Neubegründung von Stockwerkseigentum 476
D. Sonstige juristische Zwangsmittel: Theoretische Überlegungen 478
1. Teilungsklage 478
2. Aufhebung der materiellen Teilung 479
3. Ausschluß eines Beteiligten 480
E. Vereinbarung 483
1. Theorie 483
2. Rechtstatsachen 484
§ 9 Die Rechtsnatur des Stockwerkseigentums im Lichte der österreichischen Rechtstatsachen 487
Zusammenfassung und Ausblick 489
A. Zusammenfassung 489
B. Ausblick 495
1. Ausgangssituation 495
2. Handlungsmöglichkeiten 495
Anhang 497
1. Materialien zur Verordnung RGBl 1853/25 497
a) Entwurf des Innenministeriums (Oktober 1852) 497
b) Entwurf des Justizministeriums (November 1852) 497
c) Textierungsvorschlag des Reichsrats von Buol für § 1 498
d) RGBl 1853/25 498
2. Materialien zu RGBl 1879/50 499
a) Erster Referentenentwurf (Harrasowsky, Anfang 1877) 499
b) Umgearbeiteter Gesetzentwurf (Juli 1877) 500
c) RGBl 1879/50 501
3. Heinrich Kiwe, Die Hausgemeinschaft mit beschränkter Haftung (1925) 502
4. E. H. Wilhelm Meyer, Das Stockwerks-Eigentum (1930) 509
5. Alfred Hugenberg, Die neue Stadt (1935): Gesetzesentwurf betreffend das Stockwerkseigentum 513
6. „Der Blaue Adler“, Gesetz betreffend Eigentum an Wohnungen und Geschäftsräumen (1935) 523
Quellen- und Literaturverzeichnis 531
Sachregister 569