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Kohl, G. (2007). Stockwerkseigentum. Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52294-1
Kohl, Gerald. Stockwerkseigentum: Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich. Duncker & Humblot, 2007. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52294-1
Kohl, G (2007): Stockwerkseigentum: Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-52294-1
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Stockwerkseigentum
Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich
Schriften zur Europäischen Rechts- und Verfassungsgeschichte, Vol. 55
(2007)
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Abstract
Bei Stockwerkseigentum, einem seit dem Mittelalter nachweisbaren und praktisch in ganz Europa bekannten Rechtsinstitut, sind Gebäude nicht nach rechnerischen Quoten, sondern real nach materiellen Anteilen geteilt. Im 19. Jahrhundert wurde diese Konstruktion unter pandektistischem Einfluss zurückgedrängt, seine Neubegründung verboten. Schon nach dem Ersten Weltkrieg zeigte sich das Bedürfnis nach Wiedereinführung eines Stockwerkseigentums, doch erst nach 1945 schuf man an seiner Stelle das auf Miteigentumsanteilen beruhende Wohnungseigentum, dessen Gestaltung vielfach von den (angeblichen) Erfahrungen mit dem Stockwerkseigentum geprägt ist. Die Untersuchung dieses Weges, gekennzeichnet vom Ringen zwischen dogmatischen Forderungen und praktischen Bedürfnissen, bildet den ersten Schwerpunkt der Arbeit von Gerald Kohl. Dabei wird die Entwicklung in Deutschland, in der Schweiz und in Österreich unter Verwendung zahlreicher bisher unbekannter Archivbestände dargestellt.Das Bild, das sich die Wissenschaft des 19. und 20. Jahrhunderts vom Stockwerkseigentum gemacht hatte und das bis heute besteht, ist durch eine Vielzahl von Vorurteilen und Klischees geprägt. Diese Stereotypen werden im zweiten Teil der Arbeit erstmals den Ergebnissen einer umfassenden Rechtstatsachenuntersuchung gegenübergestellt. Dabei wurden auf der Grundlage des in Österreich bestehenden elektronischen Grundbuchs die Rechtsverhältnisse an mehr als 1400 noch heute materiell geteilten Objekten sowie mehr als 5000 Eigentumsübertragungen analysiert. Der Vergleich zwischen Theorie und Rechtswirklichkeit entlarvt falsche Vorstellungen und macht die tatsächlichen Probleme des Stockwerkseigentums sichtbar. Am Ende des Buches werden daher rechtspolitische Handlungsmöglichkeiten aufgezeigt.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsübersicht | 11 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 13 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 24 | ||
| 1. Teil: Grundlagen | 27 | ||
| § 1 Allgemeines | 27 | ||
| A. Vorbemerkung | 27 | ||
| B. Begriffliches | 28 | ||
| C. Forschungsstand | 37 | ||
| D. Zielsetzung und Methode: Allgemeines zur Rechtstatsachenuntersuchung | 43 | ||
| § 2 Die Verbreitung des Stockwerkseigentums | 50 | ||
| A. Allgemeines | 50 | ||
| B. Österreich | 55 | ||
| 1. Hypothesen und historische Verbreitung | 55 | ||
| 2. Die heutige Verbreitung | 60 | ||
| 2. Teil: Geschichte des Stockwerkseigentums | 62 | ||
| § 1 Das Stockwerkseigentum bis zum ErstenWeltkrieg | 62 | ||
| A. Überblick | 62 | ||
| B. Österreich | 74 | ||
| 1. Das Stockwerkseigentum im ABGB | 74 | ||
| 2. Die regionalen Neubegründungsverbote | 82 | ||
| a) Salzburg | 82 | ||
| b) Hallein | 86 | ||
| c) Ödenburg | 88 | ||
| d) Böhmen | 90 | ||
| e) Ödenburger Verwaltungsgebiet | 92 | ||
| f) Galizien | 93 | ||
| g) Motivation und Umdeutung der regionalen Verordnungen | 95 | ||
| 3. Die Durchführung der regionalen Teilungsverbote | 97 | ||
| a) „Irrige Ansichten“ und „langsame Fortschritte“: Zur Effektivität der regionalen Verordnungen | 97 | ||
| b) Ein Teilungsfall in Böhmen: Die Wende der Gesetzesinterpretation | 98 | ||
| 4. Der lange Weg zum allgemeinen Teilungsverbot 1879 | 101 | ||
| a) Die Grundbuchsanlegung in Salzburg | 101 | ||
| b) Die Grundbuchsanlegung in Böhmen | 104 | ||
| c) Die Grundbuchsanlegung in Istrien | 105 | ||
| d) Vorbereitung einer Enquete | 109 | ||
| e) Ergebnisse der Enquete | 112 | ||
| f) Referat und Votum Harrasowskys | 114 | ||
| g) Das Gutachten des OGH und Harrasowskys Kritik | 118 | ||
| h) Vom ersten Gesetzentwurf zur Regierungsvorlage: Die Meinungsbildung im Justizministerium | 121 | ||
| i) Der Vortrag des Justizministers | 127 | ||
| j) Gesetzentwurf und Erläuternde Bemerkungen | 128 | ||
| k) Reichsratsberatungen und Publikation | 130 | ||
| l) Würdigung des StWEG 1879 | 136 | ||
| 5. Die Ausdehnung des Geltungsbereichs des StWEG 1879 | 137 | ||
| 6. Die Vollziehung des StWEG 1879 | 149 | ||
| a) Zur Durchsetzbarkeit des Teilungsverbotes | 149 | ||
| b) Zweifel am Gesetzesvollzug | 155 | ||
| c) Das Stockwerkseigentum und seine grundbücherliche Behandlung | 158 | ||
| aa) Die Anlegung besonderer Eigentums- und Lastenblätter | 158 | ||
| bb) Die Anfertigung von Skizzen | 160 | ||
| C. Deutsches Reich | 162 | ||
| 1. Die Beratungen zum BGB | 162 | ||
| 2. Das Stockwerkseigentum in BGB und EGBGB | 164 | ||
| 3. Kritik | 166 | ||
| 4. Ausführungsgesetze im Wandel | 168 | ||
| D. Schweiz | 171 | ||
| 1. Die Rechtslage bis zum ZGB im Überblick | 171 | ||
| 2. Stockwerkseigentum und ZGB | 173 | ||
| § 2 Das Stockwerkseigentum vom Ersten Weltkrieg bis zum Entstehen des Wohnungseigentums nach 1945 | 175 | ||
| A. Chronologischer Überblick | 175 | ||
| 1. Allgemeines | 175 | ||
| 2. Das Stockwerkseigentum in den Arbeiten der Akademie für Deutsches Recht | 181 | ||
| 3. Stockwerkseigentumsprojekte in Österreich vor 1938 | 187 | ||
| a) Der Vorschlag Heinrich Goldemunds | 187 | ||
| b) Der Gesetzentwurf Heinrich Kiwes | 188 | ||
| c) Das Projekt des „Blauen Adler“ und sein Umfeld | 189 | ||
| 4. Ausblick: Vom Stockwerkseigentum zum Wohnungseigentum | 196 | ||
| a) Österreich | 196 | ||
| b) Deutschland | 202 | ||
| c) Schweiz | 207 | ||
| B. Probleme und Argumente | 211 | ||
| 1. Bekämpfung der Wohnungsnot | 211 | ||
| 2. Stockwerkseigentum und Mietrechtsreform | 214 | ||
| 3. Das Stockwerkseigentum als „Quelle“ von Streitigkeiten | 218 | ||
| 4. Das Eigentum und sein sozialer Wert | 219 | ||
| 5. Änderungen der Bau- und Wirtschaftsweise | 224 | ||
| 3. Teil: Grundfragen des Stockwerkseigentums | 226 | ||
| § 1 Zur Rechtsnatur des Stockwerkseigentums | 226 | ||
| A. Allgemeines | 226 | ||
| B. Sondereigentumstheorie | 227 | ||
| C. Miteigentumstheorie | 230 | ||
| D. Superfiziarrechtstheorie | 232 | ||
| E. Gemeinsame Probleme: Basis einer Teileigentumstheorie | 238 | ||
| § 2 Alternativkonstruktionen | 243 | ||
| A. Miteigentum | 243 | ||
| B. Gesellschaftsrechtliche Ersatzformen | 248 | ||
| C. Eigentumsbelastungen | 252 | ||
| 1. Allgemeines | 252 | ||
| 2. Wohnungsrechte | 254 | ||
| D. Miete | 255 | ||
| § 3 Zum historischen Ursprung des Stockwerkseigentums | 257 | ||
| A. Entstehungsursachen | 257 | ||
| 1. Armut und Not | 257 | ||
| 2. Teilung bestehender Objekte | 258 | ||
| a) Erbteilung | 258 | ||
| b) Andere Teilungsursachen | 262 | ||
| 3. Gemeinsame Errichtung von Gebäuden | 265 | ||
| 4. Raummangel | 267 | ||
| 5. „Rasse“ und Nationalcharakter | 270 | ||
| 6. Soziale Bedeutung des Eigentums: Selbständigkeit und Teilnahme an der Gemeinde | 271 | ||
| 7. Technische Ursachen: Bautechnik und Gebäudequalität | 275 | ||
| 8. Ergebnis | 276 | ||
| B. Entstehungszeit | 277 | ||
| 4. Teil: Das Stockwerkseigentum im Rechtsleben | 279 | ||
| § 1 Topographie | 279 | ||
| A. Theorie | 279 | ||
| B. Rechtstatsachen | 280 | ||
| § 2 Eigenschaften der materiell geteilten Objekte | 282 | ||
| A. Größe | 282 | ||
| 1. Theorie | 282 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 282 | ||
| B. Die Zahl der materiellen Anteile | 283 | ||
| 1. Theorie | 283 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 284 | ||
| C. Anordnung und Abgrenzung der materiellen Anteile | 285 | ||
| 1. Theorie | 285 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 286 | ||
| a) Horizontalteilung | 286 | ||
| b) Vertikalteilung | 287 | ||
| c) Gemengelagen | 288 | ||
| aa) Grenzübergreifende Gebäudeteile | 288 | ||
| bb) Diagonale Teilung | 290 | ||
| cc) Sonstige Gemengelagen | 291 | ||
| d) Indikatoren der Zersplitterung: Geschoßverteilung und Zahl der Raumeinheiten | 294 | ||
| e) Fehlende Abgrenzung der materiellen Anteile | 295 | ||
| f) Exkurs: Von der fehlenden Raumabgrenzung des Stockwerkseigentums zur Abgeschlossenheit des Wohnungseigentums | 298 | ||
| D. Größe der materiellen Anteile | 299 | ||
| 1. Theorie | 299 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 300 | ||
| E. Widmung und Nutzung der materiellen Anteile | 301 | ||
| 1. Theorie | 301 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 303 | ||
| F. Gemeinsame Gebäudeteile | 307 | ||
| 1. Allgemeines | 307 | ||
| 2. Grundfläche | 309 | ||
| a) Theorie | 309 | ||
| b) Rechtstatsachen | 311 | ||
| 3. Dach | 316 | ||
| a) Theorie | 316 | ||
| b) Rechtstatsachen | 317 | ||
| 4. Mauern und Geschoßdecken | 317 | ||
| a) Theorie | 317 | ||
| b) Rechtstatsachen | 319 | ||
| 5. Stiegen und Gänge, Tennen | 319 | ||
| a) Theorie | 319 | ||
| b) Rechtstatsachen | 320 | ||
| 6. Gebäudeinfrastruktur | 321 | ||
| a) Theorie | 321 | ||
| b) Rechtstatsachen | 322 | ||
| 7. Sonstige gemeinsame Gebäudeteile: Beispiele aus der Rechtstatsachenuntersuchung | 323 | ||
| G. Mit Stockwerkseigentum verbundene Rechte: Rechtstatsächliche Beobachtungen | 324 | ||
| § 3 Die Verbücherung des Stockwerkseigentums im allgemeinen | 326 | ||
| A. Theorie | 326 | ||
| B. Praxis | 329 | ||
| 1. Methoden der Verbücherung | 329 | ||
| a) Objekt der Grundbuchseinlage | 329 | ||
| b) Besondere (abgesonderte) Eigentums- und Lastenblätter | 332 | ||
| c) Bildung der Anteile | 336 | ||
| d) Bezeichnung der Anteile | 336 | ||
| e) Aufschrift | 338 | ||
| f) Zuweisung der materiellen Anteile an die Eigentümer | 338 | ||
| g) Verbale Beschreibung | 339 | ||
| h) Skizzen | 340 | ||
| i) Hausparzellen | 341 | ||
| j) Zusatzinformationen | 342 | ||
| 2. Probleme der Verbücherung | 342 | ||
| a) Probleme der verbalen Beschreibungen | 342 | ||
| b) Probleme aufgrund der Grundbuchsumstellung ab 1981 | 347 | ||
| c) Probleme der mangelnden Aktualisierung | 349 | ||
| d) Grundbuchsberichtigung | 352 | ||
| e) Gesamtbeurteilung | 354 | ||
| § 4 Die Stockwerkseigentümer | 355 | ||
| A. Theorie | 355 | ||
| B. Rechtstatsachen | 356 | ||
| 1. „Arme Leute“? | 356 | ||
| 2. Eigentümerstruktur | 358 | ||
| a) Allgemeines | 358 | ||
| b) Geschlechterverhältnis | 359 | ||
| c) Personenmehrheiten | 359 | ||
| d) Ehegatten-Stockwerkseigentum | 362 | ||
| e) Wohnungseigentum an materiellen Anteilen | 363 | ||
| f) Exkurs: Die Verbücherung von Wohnungseigentum an materiellen Anteilen | 366 | ||
| g) Naheverhältnis zwischen den Eigentümern materieller Anteile | 367 | ||
| § 5 Der Erwerb von Stockwerkseigentum | 369 | ||
| A. Theorie | 369 | ||
| B. Rechtstatsachen | 369 | ||
| § 6 Verhältnisse der Stockwerkseigentümer untereinander | 372 | ||
| A. Allgemeines | 372 | ||
| B. Miteigentum von Stockwerkseigentümern | 374 | ||
| 1. Theorie | 374 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 375 | ||
| a) Quotenmäßige Anteilsbeschreibung | 375 | ||
| b) Quotenbemessung | 376 | ||
| c) Miteigentum und Mitbenützung | 378 | ||
| C. Betriebskosten | 381 | ||
| 1. Theorie | 381 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 382 | ||
| D. Instandhaltung gemeinsamer Gebäudeteile | 383 | ||
| 1. Theorie | 383 | ||
| a) Allgemeines | 383 | ||
| b) Gemeinsame Erhaltung | 387 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 388 | ||
| a) Allgemeines | 388 | ||
| b) Gemeinsame Verpflichtungen und Quotenbemessung | 390 | ||
| c) Modelle der Dacherhaltung | 391 | ||
| aa) Allgemeines: Fehlende Regelung und Quotenteilung | 391 | ||
| bb) Reale Teilung der Dacherhaltung | 392 | ||
| cc) Dacherhaltung durch einen der Stockwerkseigentümer | 394 | ||
| dd) Exkurs: Dacherhaltung aufgrund Eigentums am Dach | 396 | ||
| d) Erhaltung sonstiger Gebäudeteile | 397 | ||
| e) Nebeneinander verschiedener Erhaltungsregeln | 398 | ||
| E. Erhaltung der einzelnen materiellen Anteile | 399 | ||
| 1. Theorie | 399 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 400 | ||
| F. Bauliche Veränderungen und Veränderungen der Eigentumsverhältnisse | 402 | ||
| 1. Theorie | 402 | ||
| a) Allgemeines | 402 | ||
| b) Mauerdurchbruch | 403 | ||
| c) Aufstockung | 404 | ||
| d) Grenzverschiebungen zwischen den materiellen Anteilen | 406 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 408 | ||
| G. Nachbarrechtliche Beschränkungen | 412 | ||
| 1. Theorie | 412 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 413 | ||
| a) Allgemeines | 413 | ||
| b) Dulden | 415 | ||
| c) Unterlassen | 421 | ||
| d) Aktives Tun – Reallastartige Verpflichtungen | 422 | ||
| e) Stockwerkseigentümer als Grundstücksnachbarn: „Indirekte“ Belastungen | 423 | ||
| H. Einstands- und Vorkaufsrechte | 424 | ||
| 1. Theorie | 424 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 427 | ||
| I. Belastungs- und Veräußerungsverbote | 428 | ||
| 1. Theorie | 428 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 428 | ||
| J. Konfliktpotential der materiellen Teilung: „Streithäuser“? | 429 | ||
| 1. Vorkommen | 429 | ||
| a) Theorie | 429 | ||
| b) Rechtstatsachen | 431 | ||
| 2. Ursachen für Streitigkeiten – Abhilfe | 432 | ||
| K. Innere Ordnung und Verwaltung materiell geteilter Gebäude | 434 | ||
| 1. Theorie | 434 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 439 | ||
| § 7 Der Stockwerkseigentümer im Verhältnis zu Dritten | 441 | ||
| A. Die Vermietung von Stockwerkseigentum | 441 | ||
| 1. Theorie | 441 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 443 | ||
| B. Stockwerkseigentum und Nachbarrecht: Rechtstatsächliche Beobachtungen | 444 | ||
| C. Belastungen | 446 | ||
| 1. Theorie | 446 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 448 | ||
| 3. Exkurs: Verbücherung der Belastungen | 449 | ||
| D. Vollstreckung/Versteigerung | 450 | ||
| 1. Theorie | 450 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 451 | ||
| E. Verhältnis zum Baurecht | 451 | ||
| 1. Theorie | 451 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 453 | ||
| § 8 Die Beendigung von Stockwerkseigentum | 454 | ||
| A. Allgemeines | 454 | ||
| B. Zerstörung und Wiederaufbau | 454 | ||
| 1. Theorie | 454 | ||
| a) Die Bedeutung der Rechtsnatur des Stockwerkseigentums | 454 | ||
| b) Wiederaufbaupflicht oder Zwangsverkauf | 458 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 460 | ||
| C. Die Vereinigung materieller Anteile | 463 | ||
| 1. Theorie | 463 | ||
| a) Allgemeines | 463 | ||
| b) Förderung der Vereinigung | 466 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 467 | ||
| a) Allgemeines | 467 | ||
| b) Exkurs: Die Verbücherung der Vereinigung | 469 | ||
| aa) Methoden | 469 | ||
| bb) Probleme | 472 | ||
| c) Die Neubegründung von Stockwerkseigentum | 476 | ||
| D. Sonstige juristische Zwangsmittel: Theoretische Überlegungen | 478 | ||
| 1. Teilungsklage | 478 | ||
| 2. Aufhebung der materiellen Teilung | 479 | ||
| 3. Ausschluß eines Beteiligten | 480 | ||
| E. Vereinbarung | 483 | ||
| 1. Theorie | 483 | ||
| 2. Rechtstatsachen | 484 | ||
| § 9 Die Rechtsnatur des Stockwerkseigentums im Lichte der österreichischen Rechtstatsachen | 487 | ||
| Zusammenfassung und Ausblick | 489 | ||
| A. Zusammenfassung | 489 | ||
| B. Ausblick | 495 | ||
| 1. Ausgangssituation | 495 | ||
| 2. Handlungsmöglichkeiten | 495 | ||
| Anhang | 497 | ||
| 1. Materialien zur Verordnung RGBl 1853/25 | 497 | ||
| a) Entwurf des Innenministeriums (Oktober 1852) | 497 | ||
| b) Entwurf des Justizministeriums (November 1852) | 497 | ||
| c) Textierungsvorschlag des Reichsrats von Buol für § 1 | 498 | ||
| d) RGBl 1853/25 | 498 | ||
| 2. Materialien zu RGBl 1879/50 | 499 | ||
| a) Erster Referentenentwurf (Harrasowsky, Anfang 1877) | 499 | ||
| b) Umgearbeiteter Gesetzentwurf (Juli 1877) | 500 | ||
| c) RGBl 1879/50 | 501 | ||
| 3. Heinrich Kiwe, Die Hausgemeinschaft mit beschränkter Haftung (1925) | 502 | ||
| 4. E. H. Wilhelm Meyer, Das Stockwerks-Eigentum (1930) | 509 | ||
| 5. Alfred Hugenberg, Die neue Stadt (1935): Gesetzesentwurf betreffend das Stockwerkseigentum | 513 | ||
| 6. „Der Blaue Adler“, Gesetz betreffend Eigentum an Wohnungen und Geschäftsräumen (1935) | 523 | ||
| Quellen- und Literaturverzeichnis | 531 | ||
| Sachregister | 569 |