Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts

Thomas Walter

doi:10.3790/978-3-428-53378-7

Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts

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Walter, T. (2010). Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53378-7

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Der Erschließungsvertrag im System des Erschließungsrechts

Walter, Thomas

Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1167

(2010)

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Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-53378-7
978-3-428-13378-9 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-53378-7
Edition: 1
Language: German
Pages: 311
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Administrative jurisdiction & public administration

Pricing

Institution: € 120.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 79.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Der Erschließungsvertrag gem. § 124 Abs. 1 BauGB stellt ein bewährtes Instrument der Baulandentwicklung dar. Thomas Walter widmet sich in seiner Arbeit umfassend dem Instrument des Erschließungsvertrags mit dessen bis heute bestehenden ungeklärten rechtlichen Fragestellungen. Die Untersuchung erfolgt unter besonderer Berücksichtigung des Systems des Erschließungsrechts. Diesem kommt für die Lösung wichtiger Probleme des Erschließungsvertrags eine enorme Bedeutung zu. Der Verfasser analysiert in einem Grundlagenkapitel die Systematik des Erschließungsrechts anhand der Frage der Zulässigkeit der Erschließungskostenvereinbarung gem. § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB. Dabei kommt er zu dem Ergebnis, dass Erschließungsvertrag, Erschließungskostenvereinbarung und Erschließungsbeitragserhebung gleichberechtigt und unabhängig nebeneinander stehen.

Die weitere Untersuchung ergab u. a., dass die Gemeinde zulässigerweise sowohl modifizierte Erschließungsverträge als auch Erschließungsverträge mit von ihr beherrschten Unternehmen abschließen kann. Darüber hinaus wird die Frage der Anwendbarkeit des Vergaberechts differenziert nach Vertragstypen sowie abhängig davon beantwortet, welche Vorschriften aufgrund der vergaberechtlichen Schwellenwerte Anwendung finden.

Der Autor erstellt zum Abschluss der Arbeit ein Gesamtbild des Erschließungsvertrags in der Baulanderschließung, indem Vergleiche zu anderen Erschließungsinstrumenten gezogen werden und seine zukünftige Entwicklung in den Blick genommen wird.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	5
Inhaltsübersicht	7
Inhaltsverzeichnis	9
Abkürzungsverzeichnis	16
A. Einleitung	23
I. Anlass der Arbeit	23
II. Ziel der Arbeit	26
III. Gang der Untersuchung	26
B. Begriff der Erschließung	28
C. Das Verhältnis von Erschließungsvertrag, Folgekostenvertrag und Erschließungsbeitragsrecht	30
I. Überblick über die Instrumente	31
1. Erschließungsvertrag	31
2. Folgekostenvertrag	32
3. Erschließungsbeitragsrecht	33
II. Rechtsentwicklung	34
1. § 15 PrFluchlG	34
2. BBauG	36
3. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 23. August 1991	37
4. Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz	38
5. GG-Änderung vom 27. Oktober 1994	39
6. Bau- und Raumordnungsgesetz	41
7. Landesrechtliche Regelungen zum Erschließungsbeitragsrecht	43
III. Herkömmliches Verständnis	44
IV. Neueres Verständnis	47
V. Zulässigkeit der Übernahme von Erschließungskosten in Folgekostenverträgen	48
1. Vorrang des Erschließungsbeitragsrechts	49
a) Beitragsrechtliche Betrachtung	49
aa) Systematik des Erschließungsrechts	49
bb) Keine Auslegung des allgemeinen Erschließungsrechts anhand des Erschließungsbeitragsrechts	52
cc) Ergebnis	55
b) Vertragsrechtliche Betrachtung	55
aa) Entwicklung des öffentlich-rechtlichen und des städtebaulichen Vertrags	56
bb) Bedenken gegen den Einsatz städtebaulicher Verträge	59
cc) Übernahme von Erschließungskosten in städtebaulichen Verträgen	61
(1) Konzeption des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB	62
(2) Der Erschließungsvertrag als „Leitbild“ des allgemeinen Erschließungsrechts	63
(3) Städtebauliche Verträge als Alternative zur Beitragserhebung	64
dd) Ergebnis	67
2. Vorrang des Erschließungsrechts	68
3. Wirtschaftliche Betrachtung	70
4. Kompetenzrechtliche Betrachtung	70
5. Ergebnis	73
VI. Art. 5a Abs. 2 BayKAG	73
VII. Partner einer Erschließungskostenvereinbarung	74
VIII. Verhältnis des § 124 Abs. 1 zu § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB	76
IX. Ergebnis	77
D. Erschließungsvertrag	79
I. Einordnung des Erschließungsvertrags	79
1. Abgrenzung	79
a) Bauwerkverträge	79
b) Vorfinanzierungsvertrag/Unechter Erschließungsvertrag	79
aa) Übernahme des gemeindlichen Eigenanteils gem. § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB	80
bb) Zuordnung zum öffentlichen Recht oder Privatrecht	82
c) Erschließungssicherungsvertrag	83
d) Durchführungsvertrag gem. § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB	83
e) Kombination des Erschließungsvertrags mit anderen Verträgen	84
2. Motive für den Abschluss	84
a) Motive der Gemeinde	84
b) Motive des Unternehmers	86
3. Der Erschließungsvertrag als öffentlich-rechtlicher Vertrag	86
a) Anwendbare Vorschriften	87
b) Bestimmung der Vertragsart	87
c) Anwendbarkeit des AGB-Rechts	90
II. Abschluss des Erschließungsvertrags	92
1. Vertragsschluss und Erschließungspflicht	92
a) Wirkung des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB	93
b) Systematische Einordnung des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB	94
c) Voraussetzungen des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB	95
2. Formelle Abschlussvoraussetzungen	97
a) Notarielle Beurkundung	97
b) Zuständiges Gemeindeorgan	99
c) Aufsichtsrechtliche Genehmigung	100
III. Inhalt des Erschließungsvertrags	100
1. Durchführung der Erschließung	100
a) Erschließungsanlagen	101
aa) Mögliche Erschließungsanlagen	101
bb) Herstellung – Erweiterung, Verbesserung	102
(1) Enger Herstellungsbegriff	103
(2) Weiter Herstellungsbegriff	104
b) Erschließungs-/Erschließungsvertragsgebiet	105
c) Bebauungsplanbindung	107
2. Tragung der Erschließungskosten	110
a) Übernahmefähige Kosten	110
b) Verfassungsmäßigkeit des § 124 Abs. 2 S. 2, 3 BauGB	114
aa) Rechtlich relevante Ungleichbehandlung	115
bb) Rechtfertigung der Ungleichbehandlung	116
c) Beitragserhebung bei teilweiser Kostenübernahme durch die Gemeinde	120
d) Erschließungsvertrag und leitungsgebundene Anlagen nach KAG	121
3. Sonstige Vertragsregelungen	123
IV. Modifizierter Erschließungsvertrag	124
1. Fremdanliegerproblematik	124
2. Lösung des Bundesverwaltungsgerichts	127
3. Bedenken wegen sog. Regimeentscheidung	129
4. Rechtsprechung zur sog. Regimeentscheidung	132
5. Zulässigkeit des modifizierten Erschließungsvertrags	135
a) Systematik	135
b) Sinn und Zweck des Erschließungsvertrags	138
6. Ergebnis	140
V. Vertragspartner	140
1. Erschließungsträger/Eigentümer	141
2. Erschließungsunternehmen mit kommunaler Beteiligung	142
a) Art der kommunalen Beteiligung	143
b) Europa-, verfassungs- und kommunalrechtliche Zulässigkeit einer kommunalen Erschließungsgesellschaft	144
aa) Europarechtliche Zulässigkeit	144
bb) Verfassungsrechtliche Zulässigkeit	145
cc) Kommunalrechtliche Zulässigkeit	145
c) Erschließungsunternehmen mit kommunaler Beteiligung als Dritter im Sinne des § 124 Abs. 1 BauGB	147
aa) Kommunal beherrschtes Unternehmen	147
(1) Wortlaut des § 124 Abs. 1 BauGB	148
(2) Systematik des Erschließungsrechts/Umgehung des Erschließungsbeitragsrechts	149
(3) Sinn und Zweck des Erschließungsvertrags	153
(4) Kontrollgrundsatz	156
(5) Verzögerung der Erschließung	160
(6) Veränderung der Beteiligungsverhältnisse an einer Erschließungsgesellschaft	161
(7) Ergebnis	161
bb) Kommunal nicht-beherrschtes Unternehmen	162
cc) GbR der Grundeigentümer mit kommunaler Beteiligung	163
d) Fremdanlieger	164
e) Ergebnis	164
VI. Grenzen des Erschließungsvertrags	164
1. Angemessenheit	165
a) Angemessenheit gegenüber dem Vertragspartner	165
b) Angemessenheit gegenüber den Grundstückserwerbern	168
2. Sachlicher Zusammenhang	169
3. Rechtsfolgen bei Verstößen gegen § 124 Abs. 3 S. 1 BauGB	170
a) Begrenzung der Nichtigkeitsfolgen	170
aa) Anpassung	170
bb) Salvatorische Klauseln	172
(1) Gestaltungsmöglichkeiten salvatorischer Klauseln	172
(2) Zulässigkeit salvatorischer Klauseln	173
(3) Ergebnis	176
b) Rückforderungsansprüche des Erschließungsunternehmers	176
c) Rechtsschutz der Eigentümer gegen nichtige Erschließungsverträge	178
VII. Vorzeitige Beendigung des Erschließungsvertrags	179
1. Vorzeitige Beendigung des Erschließungsvertrags durch eine der Vertragsparteien	179
a) Beendigung durch den Erschließungsunternehmer/Beendigung aufgrund von Leistungsstörungen	179
b) Beendigung des Erschließungsvertrags durch die Gemeinde	182
2. Insolvenz des Erschließungsunternehmers	183
VIII. Anwendbarkeit des Vergaberechts	185
1. Erschließungsverträge oberhalb der Schwellenwerte	186
a) Öffentlicher Bauauftrag	186
aa) Abgrenzung Bau/Dienstleistungsauftrag	187
bb) Entgeltlichkeit	189
(1) Echter Erschließungsvertrag	190
(a) Verzicht auf eigene Erschließung bzw. Beitragserhebung	190
(b) Schaffung von Baurecht	191
(c) Entgelt Dritter	193
(d) Herstellung öffentlicher leitungsgebundener Anlagen	199
(e) Ergebnis	203
(2) Unechter Erschließungsvertrag	203
(3) Modifizierter Erschließungsvertrag	203
b) Öffentlicher Bauauftrag in Form der Baukonzession	204
aa) „Ahlhorn“-Rechtsprechung und gesetzgeberische Reaktion	205
bb) Europarechtswidrigkeit des § 99 Abs. 6 GWB	206
(1) Nutzungsbegriff	207
(2) Folgerungen aus der „Roanne“-Entscheidung	212
(3) Systematik des europäischen Vergaberechts	213
(4) Ergebnis	216
c) Faktische Alternativlosigkeit	216
aa) § 3a Nr. 6c VOB/A	217
bb) Weitergabe der Ausschreibungspflicht	218
(1) Anwendbarkeit der „Teatro alla Bicocca“-Rechtsprechung auf den Erschließungsvertrag	219
(2) Bewertung der Anwendbarkeit der „Teatro alla Bicocca“-Rechtsprechung auf den Erschließungsvertrag	221
(3) Ergebnis	223
d) Anwendbarkeit des Vergaberechts aufgrund des „effet utile“	223
e) Erschließungsverträge mit kommunalen Gesellschaften	225
2. Erschließungsverträge unterhalb der Schwellenwerte	226
a) Echter Erschließungsvertrag	229
b) Echter Erschließungsvertrag mit öffentlichen leitungsgebundenen Anlagen	230
c) Modifizierter Erschließungsvertrag	233
d) Unechter Erschließungsvertrag	234
3. Ergebnis	235
E. Erschließungskostenübernahme durch sonstige Verträge	236
I. Öffentlich-rechtliche Verträge über Erschließungsbeiträge	237
1. Ablösungsvereinbarungen	237
a) Ablösungsvereinbarungen im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen	239
b) Vor- und Nachteile der Ablösungsvereinbarung	240
2. Vorauszahlungsvereinbarung	241
3. Vorschussvereinbarung	243
4. Erlassvereinbarung	244
5. Vergleich	247
6. Ergebnis	248
II. Privatrechtliche Vereinbarungen über Erschließungsbeiträge	249
1. Interne Verrechnung/§24 i.V.m. §16 KAG BW	249
2. § 436 Abs. 1 BGB	251
3. Ergebnis	253
III. Ergebnis	254
F. Die Zukunft des Erschließungsvertrags	257
I. Zukunft der Baulandentwicklung	257
1. Aktueller Flächenverbrauch und seine Gründe	257
2. Auswirkungen des Flächenverbrauchs und Initiativen zu seiner Verminderung	260
3. Zukünftige Entwicklung des Flächenverbrauchs	261
II. Zukunftstauglichkeit des Erschließungsvertrags	264
III. Bedeutung des Erschließungsvertrags in der Baulanderschließung	271
1. Verhältnis des Erschließungsbeitragsrechts zu konsensualen Finanzierungsinstrumenten	272
2. Verhältnis des Erschließungsvertrags zu den übrigen konsensualen Finanzierungsinstrumenten	275
3. Ergebnis	279
IV. Ergebnis	279
G. Zusammenfassung	280
Literaturverzeichnis	284
Materialverzeichnis	301
Sachwortverzeichnis	307

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