Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Markus Haas

doi:10.3790/978-3-428-52090-9

Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft

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Haas, M. (2007). Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52090-9

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Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Haas, Markus

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 358

(2007)

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Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-52090-9
978-3-428-12090-1 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-52090-9
Edition: 1
Language: German
Pages: 213
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Private or civil law: general

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Institution: € 112.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 74.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Markus Haas widmet sich der bislang noch kaum zusammenhängend behandelten Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er untersucht zunächst Rechtsstellung und Pflichten des Verwalters und erörtert anschließend die allgemeinen Haftungsvoraussetzungen. Dabei widmet er sich besonders dem Verwalterverschulden und entwickelt einen konkret auf die Verwalterhaftung zugeschnittenen Sorgfaltsmaßstab.

Einen Schwerpunkt der Arbeit bildet die Auseinandersetzung mit Fragen des Ausschlusses und der Beschränkung der Haftung des WEG-Verwalters. Im Vordergrund steht die Untersuchung, inwieweit eine Begrenzung des Schuldgrades in Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. Ferner wird auf die Entlastung des Verwalters eingegangen. Markus Haas setzt sich mit der gegenwärtig intensiv diskutierten Frage auseinander, ob der Beschluss über die Entlastung des Verwalters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt und gelangt im Anschluss an die neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem Ergebnis, dass der Entlastungsbeschluss grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abschließend behandelt der Autor die Verjährung von Ersatzansprüchen sowie Fragen der Beweislast, der gerichtlichen Zuständigkeit und der Antragsbefugnis.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsverzeichnis	9
Abkürzungsverzeichnis	15
Einführung	19
A. Entwicklung und Bedeutung des Wohnungseigentums	19
B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft	20
C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen	21
D. Gang der Untersuchung	23
Kapitel 1: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums	25
A. Definition des Begriffs der Verwaltung	25
B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben	26
I. Versammlung der Wohnungseigentümer	27
II. Verwalter	27
III. Verwaltungsbeirat	27
Kapitel 2: Rechtsstellung des Verwalters	28
A. Rechtsform des Verwalters	28
B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts	29
C. Qualifikation des Verwalters	32
D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft)	33
E. Begründung der Verwalterstellung	33
I. Allgemeines	33
II. Höchstdauer der Bestellung	34
III. Unterscheidung zwischen Bestellungsakt und Vertragsschluss	34
IV. Bestellung durch Mehrheitsbeschluss	35
1. Bestellungsbeschluss	36
2. Bestellungserklärung	36
3. Annahme der Bestellungserklärung	36
V. Ist zusätzlich ein Verwaltervertrag erforderlich?	37
1. Vertragstheorie	37
2. Trennungstheorie im engeren Sinn	39
3. Bewertung der Meinungen	39
VI. Beginn der Verwalterstellung – Ergebnis	42
F. Der Verwaltervertrag	43
I. Vertragsschluss	43
II. Rechtsnatur des Verwaltervertrages	44
III. Laufzeit des Verwaltervertrages	45
G. Beendigung der Verwalterstellung	45
I. Abberufung des Verwalters	46
II. Gerichtliche Abberufung	47
III. Beendigung durch den Verwalter (Amtsniederlegung)	47
IV. Weitere Beendigungsgründe	48
Kapitel 3: Pflichten des Verwalters	49
A. Allgemeines	49
B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG	50
I. Die zwingenden gesetzlichen Aufgaben nach § 27 Abs. 1 und 2 WEG	50
1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG	51
2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG	55
II. Sonstige durch das WEG zugewiesene Aufgaben	56
C. Aufgaben aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer	57
I. Meinungsstand in der Literatur	57
II. Stellungnahme	58
1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen	58
2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen	59
III. Beispiel für eine Erweiterung der Verwalterpflichten durch Vereinbarung	60
IV. Ergebnis	61
D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer	61
E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag	62
I. Nebenleistungspflichten des Verwalters	62
II. Nebenpflichten des Verwalters	63
F. Zusammenfassung	64
Kapitel 4: Haftungsvoraussetzungen	65
A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters	65
I. Vertragliche Haftung des Verwalters	65
1. "Einfacher" Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB)	67
2. Schadenersatz statt der Leistung	68
II. Vertragsähnliche Haftung des Verwalters: Vor- und nachvertragliche Haftung	69
III. Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis	70
1. Allgemeines	70
2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis	70
3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag	73
4. Ergebnis	75
IV. Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA)	75
V. Deliktische Haftung des Verwalters (§§ 823 ff. BGB)	77
1. Anspruch aus § 823 BGB	77
2. Verkehrssicherungspflichten	78
3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB	80
4. Anspruch aus § 831 BGB	80
B. Rechtswidrigkeit	81
C. Verschulden	82
I. Schuldformen des § 276 BGB	83
II. Sorgfaltsmaßstab der Fahrlässigkeit	83
1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab	84
2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab	85
3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs ("erforderliche Sorgfalt")	86
4. Zwischenergebnis	86
III. Verschulden des Verwalters	86
1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens	87
2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens	87
a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens	89
b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters	89
c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs	89
d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und ordentlichen Verwalters	90
e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter	92
aa) Amateurverwalter	93
bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen	94
cc) "Berufsanfänger"	95
IV. Zusammenfassung	95
D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter	95
I. Grundsatz der Haftung für eigenes Verschulden	95
II. Ist eine Übertragung der Verwalterstellung auf einen Dritten zulässig?	96
III. Zwischenergebnis	98
IV. Haftung für Hilfspersonen	98
1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen	98
2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen	99
3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Vertragspartnern der Gemeinschaft	101
E. Kausalität und Zurechnung	103
I. Kausalität als Zurechnungsvoraussetzung	103
II. Kausalität im Falle einer Unterlassung	103
III. Wertende Beschränkung des zu ersetzenden Schadens	104
IV. Beschränkung der Haftung mittels der Adäquanztheorie und der Lehre vom Schutzzweck der Norm	105
V. Zwischenergebnis	106
VI. Einzelfragen der Schadenszurechnung	107
1. Willensentschlüsse der Wohnungseigentümer	107
2. Rechtmäßiges Alternativverhalten	108
VII. Ergebnis	110
F. Schaden	110
I. Differenzhypothese	111
II. Einzelfragen zum ersatzfähigen Schaden	111
III. Mitwirkendes Verschulden der Wohnungseigentümer (§ 254 BGB)	112
IV. Beispielsfälle zum mitwirkenden Verschulden der Wohnungseigentümer	114
V. Art des Schadenersatzes	115
Kapitel 5: Ausschluss und Beschränkung der Haftung	117
A. Allgemeines	117
B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz	117
I. Haftungsmilderung bei Unentgeltlichkeit des Verwaltervertrages?	118
II. Übertragung der Grundsätze der "Arbeitnehmerhaftung"?	119
III. Ergebnis	120
C. Haftungsbeschränkung durch Rechtsgeschäft	120
I. Möglichkeiten, die Haftung des Verwalters zu beschränken	121
II. Einschränkbare Anspruchsgrundlagen	124
III. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarung?	126
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen	127
a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen	127
b) Wirksame Einbeziehung	129
2. Individualvereinbarungen	130
IV. Zusammenfassung	131
V. Wirksamkeit einer Begrenzung des Schuldgrades	131
1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG	131
2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen	133
a) Herrschende Meinung	134
b) Gegenansicht	134
c) Stellungnahme	135
aa) Klauselverbot des § 309 Nr. 7b BGB	135
bb) Freizeichnungsverbot aus § 307 BGB	136
(1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB	136
(2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB	138
(3) § 307 Abs. 1 BGB	141
cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle und Schlussfolgerungen	145
3. Begrenzung durch Individualvereinbarung	147
a) Geringe Bedeutung von Individualvereinbarungen	147
b) Grenzen der Haftungsbeschränkung in Individualvereinbarungen	148
c) Ergebnis	150
VI. Wirksamkeit von Haftungsbegrenzungsklauseln	150
1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung	151
2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens	151
3. Verkürzung der Verjährungsfrist	152
VII. Zusammenfassung	152
D. Entlastung des Verwalters	153
I. Rechtsnatur und Wirkung der Entlastung	154
II. Kenntnis und Zurechnung der Kenntnis	157
III. Anspruch des Verwalters auf Entlastung	157
IV. Entspricht ein Entlastungsbeschuss dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung?	158
1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG	159
2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003	161
3. Stellungnahme	161
4. Ergebnis	163
V. Konsequenzen einer ordnungswidrigen Entlastung	164
VI. Zusammenfassung und Ergebnis	165
Kapitel 6: Verjährung von Ersatzansprüchen	166
A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB	166
B. Kenntnis der Wohnungseigentümer	167
I. Ist die Kenntnis aller Wohnungseigentümer erforderlich?	168
II. Wissenszurechnung	168
C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung	169
D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen	169
E. Zusammenfassung	172
Kapitel 7: Beweisfragen	173
A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess	173
B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast	173
C. Objektiver Tatbestand der Verletzungshandlung	174
D. Rechtswidrigkeit und Verschulden	176
E. Schaden und Kausalität	176
F. Mitverschulden und Verjährung	177
G. Ergebnis	178
Kapitel 8: Zuständigkeit des Gerichts	179
A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter	179
B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter	180
C. Ergebnis	181
D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts	182
Kapitel 9: Antragsbefugnis	183
A. Individueller Schadenersatzanspruch	183
B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch	184
I. Ansicht der Rechtsprechung	185
II. Gegenansicht	186
III. Stellungnahme	186
C. Ergebnis	189
Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse	190
Literaturverzeichnis	193
Sachwortverzeichnis	210

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