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Haas, M. (2007). Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52090-9
Haas, Markus. Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Duncker & Humblot, 2007. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52090-9
Haas, M (2007): Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-52090-9

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Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Haas, Markus

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 358

(2007)

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Abstract

Markus Haas widmet sich der bislang noch kaum zusammenhängend behandelten Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er untersucht zunächst Rechtsstellung und Pflichten des Verwalters und erörtert anschließend die allgemeinen Haftungsvoraussetzungen. Dabei widmet er sich besonders dem Verwalterverschulden und entwickelt einen konkret auf die Verwalterhaftung zugeschnittenen Sorgfaltsmaßstab.

Einen Schwerpunkt der Arbeit bildet die Auseinandersetzung mit Fragen des Ausschlusses und der Beschränkung der Haftung des WEG-Verwalters. Im Vordergrund steht die Untersuchung, inwieweit eine Begrenzung des Schuldgrades in Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. Ferner wird auf die Entlastung des Verwalters eingegangen. Markus Haas setzt sich mit der gegenwärtig intensiv diskutierten Frage auseinander, ob der Beschluss über die Entlastung des Verwalters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt und gelangt im Anschluss an die neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem Ergebnis, dass der Entlastungsbeschluss grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abschließend behandelt der Autor die Verjährung von Ersatzansprüchen sowie Fragen der Beweislast, der gerichtlichen Zuständigkeit und der Antragsbefugnis.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
Abkürzungsverzeichnis 15
Einführung 19
A. Entwicklung und Bedeutung des Wohnungseigentums 19
B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft 20
C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen 21
D. Gang der Untersuchung 23
Kapitel 1: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 25
A. Definition des Begriffs der Verwaltung 25
B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben 26
I. Versammlung der Wohnungseigentümer 27
II. Verwalter 27
III. Verwaltungsbeirat 27
Kapitel 2: Rechtsstellung des Verwalters 28
A. Rechtsform des Verwalters 28
B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts 29
C. Qualifikation des Verwalters 32
D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft) 33
E. Begründung der Verwalterstellung 33
I. Allgemeines 33
II. Höchstdauer der Bestellung 34
III. Unterscheidung zwischen Bestellungsakt und Vertragsschluss 34
IV. Bestellung durch Mehrheitsbeschluss 35
1. Bestellungsbeschluss 36
2. Bestellungserklärung 36
3. Annahme der Bestellungserklärung 36
V. Ist zusätzlich ein Verwaltervertrag erforderlich? 37
1. Vertragstheorie 37
2. Trennungstheorie im engeren Sinn 39
3. Bewertung der Meinungen 39
VI. Beginn der Verwalterstellung – Ergebnis 42
F. Der Verwaltervertrag 43
I. Vertragsschluss 43
II. Rechtsnatur des Verwaltervertrages 44
III. Laufzeit des Verwaltervertrages 45
G. Beendigung der Verwalterstellung 45
I. Abberufung des Verwalters 46
II. Gerichtliche Abberufung 47
III. Beendigung durch den Verwalter (Amtsniederlegung) 47
IV. Weitere Beendigungsgründe 48
Kapitel 3: Pflichten des Verwalters 49
A. Allgemeines 49
B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG 50
I. Die zwingenden gesetzlichen Aufgaben nach § 27 Abs. 1 und 2 WEG 50
1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG 51
2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG 55
II. Sonstige durch das WEG zugewiesene Aufgaben 56
C. Aufgaben aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer 57
I. Meinungsstand in der Literatur 57
II. Stellungnahme 58
1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen 58
2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen 59
III. Beispiel für eine Erweiterung der Verwalterpflichten durch Vereinbarung 60
IV. Ergebnis 61
D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer 61
E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag 62
I. Nebenleistungspflichten des Verwalters 62
II. Nebenpflichten des Verwalters 63
F. Zusammenfassung 64
Kapitel 4: Haftungsvoraussetzungen 65
A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters 65
I. Vertragliche Haftung des Verwalters 65
1. \"Einfacher\" Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB) 67
2. Schadenersatz statt der Leistung 68
II. Vertragsähnliche Haftung des Verwalters: Vor- und nachvertragliche Haftung 69
III. Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis 70
1. Allgemeines 70
2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis 70
3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag 73
4. Ergebnis 75
IV. Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) 75
V. Deliktische Haftung des Verwalters (§§ 823 ff. BGB) 77
1. Anspruch aus § 823 BGB 77
2. Verkehrssicherungspflichten 78
3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB 80
4. Anspruch aus § 831 BGB 80
B. Rechtswidrigkeit 81
C. Verschulden 82
I. Schuldformen des § 276 BGB 83
II. Sorgfaltsmaßstab der Fahrlässigkeit 83
1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab 84
2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab 85
3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs (\"erforderliche Sorgfalt\") 86
4. Zwischenergebnis 86
III. Verschulden des Verwalters 86
1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens 87
2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens 87
a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens 89
b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters 89
c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs 89
d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und ordentlichen Verwalters 90
e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter 92
aa) Amateurverwalter 93
bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen 94
cc) \"Berufsanfänger 95
IV. Zusammenfassung 95
D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter 95
I. Grundsatz der Haftung für eigenes Verschulden 95
II. Ist eine Übertragung der Verwalterstellung auf einen Dritten zulässig? 96
III. Zwischenergebnis 98
IV. Haftung für Hilfspersonen 98
1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen 98
2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen 99
3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Vertragspartnern der Gemeinschaft 101
E. Kausalität und Zurechnung 103
I. Kausalität als Zurechnungsvoraussetzung 103
II. Kausalität im Falle einer Unterlassung 103
III. Wertende Beschränkung des zu ersetzenden Schadens 104
IV. Beschränkung der Haftung mittels der Adäquanztheorie und der Lehre vom Schutzzweck der Norm 105
V. Zwischenergebnis 106
VI. Einzelfragen der Schadenszurechnung 107
1. Willensentschlüsse der Wohnungseigentümer 107
2. Rechtmäßiges Alternativverhalten 108
VII. Ergebnis 110
F. Schaden 110
I. Differenzhypothese 111
II. Einzelfragen zum ersatzfähigen Schaden 111
III. Mitwirkendes Verschulden der Wohnungseigentümer (§ 254 BGB) 112
IV. Beispielsfälle zum mitwirkenden Verschulden der Wohnungseigentümer 114
V. Art des Schadenersatzes 115
Kapitel 5: Ausschluss und Beschränkung der Haftung 117
A. Allgemeines 117
B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz 117
I. Haftungsmilderung bei Unentgeltlichkeit des Verwaltervertrages? 118
II. Übertragung der Grundsätze der \"Arbeitnehmerhaftung\"? 119
III. Ergebnis 120
C. Haftungsbeschränkung durch Rechtsgeschäft 120
I. Möglichkeiten, die Haftung des Verwalters zu beschränken 121
II. Einschränkbare Anspruchsgrundlagen 124
III. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarung? 126
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen 127
a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen 127
b) Wirksame Einbeziehung 129
2. Individualvereinbarungen 130
IV. Zusammenfassung 131
V. Wirksamkeit einer Begrenzung des Schuldgrades 131
1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG 131
2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen 133
a) Herrschende Meinung 134
b) Gegenansicht 134
c) Stellungnahme 135
aa) Klauselverbot des § 309 Nr. 7b BGB 135
bb) Freizeichnungsverbot aus § 307 BGB 136
(1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB 136
(2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB 138
(3) § 307 Abs. 1 BGB 141
cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle und Schlussfolgerungen 145
3. Begrenzung durch Individualvereinbarung 147
a) Geringe Bedeutung von Individualvereinbarungen 147
b) Grenzen der Haftungsbeschränkung in Individualvereinbarungen 148
c) Ergebnis 150
VI. Wirksamkeit von Haftungsbegrenzungsklauseln 150
1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung 151
2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens 151
3. Verkürzung der Verjährungsfrist 152
VII. Zusammenfassung 152
D. Entlastung des Verwalters 153
I. Rechtsnatur und Wirkung der Entlastung 154
II. Kenntnis und Zurechnung der Kenntnis 157
III. Anspruch des Verwalters auf Entlastung 157
IV. Entspricht ein Entlastungsbeschuss dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung? 158
1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG 159
2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003 161
3. Stellungnahme 161
4. Ergebnis 163
V. Konsequenzen einer ordnungswidrigen Entlastung 164
VI. Zusammenfassung und Ergebnis 165
Kapitel 6: Verjährung von Ersatzansprüchen 166
A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB 166
B. Kenntnis der Wohnungseigentümer 167
I. Ist die Kenntnis aller Wohnungseigentümer erforderlich? 168
II. Wissenszurechnung 168
C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung 169
D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen 169
E. Zusammenfassung 172
Kapitel 7: Beweisfragen 173
A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess 173
B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast 173
C. Objektiver Tatbestand der Verletzungshandlung 174
D. Rechtswidrigkeit und Verschulden 176
E. Schaden und Kausalität 176
F. Mitverschulden und Verjährung 177
G. Ergebnis 178
Kapitel 8: Zuständigkeit des Gerichts 179
A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter 179
B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter 180
C. Ergebnis 181
D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts 182
Kapitel 9: Antragsbefugnis 183
A. Individueller Schadenersatzanspruch 183
B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch 184
I. Ansicht der Rechtsprechung 185
II. Gegenansicht 186
III. Stellungnahme 186
C. Ergebnis 189
Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse 190
Literaturverzeichnis 193
Sachwortverzeichnis 210