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Haas, M. (2007). Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52090-9
Haas, Markus. Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Duncker & Humblot, 2007. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52090-9
Haas, M (2007): Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-52090-9
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Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 358
(2007)
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Abstract
Markus Haas widmet sich der bislang noch kaum zusammenhängend behandelten Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er untersucht zunächst Rechtsstellung und Pflichten des Verwalters und erörtert anschließend die allgemeinen Haftungsvoraussetzungen. Dabei widmet er sich besonders dem Verwalterverschulden und entwickelt einen konkret auf die Verwalterhaftung zugeschnittenen Sorgfaltsmaßstab.Einen Schwerpunkt der Arbeit bildet die Auseinandersetzung mit Fragen des Ausschlusses und der Beschränkung der Haftung des WEG-Verwalters. Im Vordergrund steht die Untersuchung, inwieweit eine Begrenzung des Schuldgrades in Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. Ferner wird auf die Entlastung des Verwalters eingegangen. Markus Haas setzt sich mit der gegenwärtig intensiv diskutierten Frage auseinander, ob der Beschluss über die Entlastung des Verwalters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt und gelangt im Anschluss an die neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem Ergebnis, dass der Entlastungsbeschluss grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abschließend behandelt der Autor die Verjährung von Ersatzansprüchen sowie Fragen der Beweislast, der gerichtlichen Zuständigkeit und der Antragsbefugnis.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 15 | ||
| Einführung | 19 | ||
| A. Entwicklung und Bedeutung des Wohnungseigentums | 19 | ||
| B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft | 20 | ||
| C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen | 21 | ||
| D. Gang der Untersuchung | 23 | ||
| Kapitel 1: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums | 25 | ||
| A. Definition des Begriffs der Verwaltung | 25 | ||
| B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben | 26 | ||
| I. Versammlung der Wohnungseigentümer | 27 | ||
| II. Verwalter | 27 | ||
| III. Verwaltungsbeirat | 27 | ||
| Kapitel 2: Rechtsstellung des Verwalters | 28 | ||
| A. Rechtsform des Verwalters | 28 | ||
| B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts | 29 | ||
| C. Qualifikation des Verwalters | 32 | ||
| D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft) | 33 | ||
| E. Begründung der Verwalterstellung | 33 | ||
| I. Allgemeines | 33 | ||
| II. Höchstdauer der Bestellung | 34 | ||
| III. Unterscheidung zwischen Bestellungsakt und Vertragsschluss | 34 | ||
| IV. Bestellung durch Mehrheitsbeschluss | 35 | ||
| 1. Bestellungsbeschluss | 36 | ||
| 2. Bestellungserklärung | 36 | ||
| 3. Annahme der Bestellungserklärung | 36 | ||
| V. Ist zusätzlich ein Verwaltervertrag erforderlich? | 37 | ||
| 1. Vertragstheorie | 37 | ||
| 2. Trennungstheorie im engeren Sinn | 39 | ||
| 3. Bewertung der Meinungen | 39 | ||
| VI. Beginn der Verwalterstellung – Ergebnis | 42 | ||
| F. Der Verwaltervertrag | 43 | ||
| I. Vertragsschluss | 43 | ||
| II. Rechtsnatur des Verwaltervertrages | 44 | ||
| III. Laufzeit des Verwaltervertrages | 45 | ||
| G. Beendigung der Verwalterstellung | 45 | ||
| I. Abberufung des Verwalters | 46 | ||
| II. Gerichtliche Abberufung | 47 | ||
| III. Beendigung durch den Verwalter (Amtsniederlegung) | 47 | ||
| IV. Weitere Beendigungsgründe | 48 | ||
| Kapitel 3: Pflichten des Verwalters | 49 | ||
| A. Allgemeines | 49 | ||
| B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG | 50 | ||
| I. Die zwingenden gesetzlichen Aufgaben nach § 27 Abs. 1 und 2 WEG | 50 | ||
| 1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG | 51 | ||
| 2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG | 55 | ||
| II. Sonstige durch das WEG zugewiesene Aufgaben | 56 | ||
| C. Aufgaben aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer | 57 | ||
| I. Meinungsstand in der Literatur | 57 | ||
| II. Stellungnahme | 58 | ||
| 1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen | 58 | ||
| 2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen | 59 | ||
| III. Beispiel für eine Erweiterung der Verwalterpflichten durch Vereinbarung | 60 | ||
| IV. Ergebnis | 61 | ||
| D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer | 61 | ||
| E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag | 62 | ||
| I. Nebenleistungspflichten des Verwalters | 62 | ||
| II. Nebenpflichten des Verwalters | 63 | ||
| F. Zusammenfassung | 64 | ||
| Kapitel 4: Haftungsvoraussetzungen | 65 | ||
| A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters | 65 | ||
| I. Vertragliche Haftung des Verwalters | 65 | ||
| 1. "Einfacher" Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB) | 67 | ||
| 2. Schadenersatz statt der Leistung | 68 | ||
| II. Vertragsähnliche Haftung des Verwalters: Vor- und nachvertragliche Haftung | 69 | ||
| III. Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis | 70 | ||
| 1. Allgemeines | 70 | ||
| 2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis | 70 | ||
| 3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag | 73 | ||
| 4. Ergebnis | 75 | ||
| IV. Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) | 75 | ||
| V. Deliktische Haftung des Verwalters (§§ 823 ff. BGB) | 77 | ||
| 1. Anspruch aus § 823 BGB | 77 | ||
| 2. Verkehrssicherungspflichten | 78 | ||
| 3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB | 80 | ||
| 4. Anspruch aus § 831 BGB | 80 | ||
| B. Rechtswidrigkeit | 81 | ||
| C. Verschulden | 82 | ||
| I. Schuldformen des § 276 BGB | 83 | ||
| II. Sorgfaltsmaßstab der Fahrlässigkeit | 83 | ||
| 1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab | 84 | ||
| 2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab | 85 | ||
| 3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs ("erforderliche Sorgfalt") | 86 | ||
| 4. Zwischenergebnis | 86 | ||
| III. Verschulden des Verwalters | 86 | ||
| 1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens | 87 | ||
| 2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens | 87 | ||
| a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens | 89 | ||
| b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters | 89 | ||
| c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs | 89 | ||
| d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und ordentlichen Verwalters | 90 | ||
| e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter | 92 | ||
| aa) Amateurverwalter | 93 | ||
| bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen | 94 | ||
| cc) "Berufsanfänger" | 95 | ||
| IV. Zusammenfassung | 95 | ||
| D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter | 95 | ||
| I. Grundsatz der Haftung für eigenes Verschulden | 95 | ||
| II. Ist eine Übertragung der Verwalterstellung auf einen Dritten zulässig? | 96 | ||
| III. Zwischenergebnis | 98 | ||
| IV. Haftung für Hilfspersonen | 98 | ||
| 1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen | 98 | ||
| 2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen | 99 | ||
| 3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Vertragspartnern der Gemeinschaft | 101 | ||
| E. Kausalität und Zurechnung | 103 | ||
| I. Kausalität als Zurechnungsvoraussetzung | 103 | ||
| II. Kausalität im Falle einer Unterlassung | 103 | ||
| III. Wertende Beschränkung des zu ersetzenden Schadens | 104 | ||
| IV. Beschränkung der Haftung mittels der Adäquanztheorie und der Lehre vom Schutzzweck der Norm | 105 | ||
| V. Zwischenergebnis | 106 | ||
| VI. Einzelfragen der Schadenszurechnung | 107 | ||
| 1. Willensentschlüsse der Wohnungseigentümer | 107 | ||
| 2. Rechtmäßiges Alternativverhalten | 108 | ||
| VII. Ergebnis | 110 | ||
| F. Schaden | 110 | ||
| I. Differenzhypothese | 111 | ||
| II. Einzelfragen zum ersatzfähigen Schaden | 111 | ||
| III. Mitwirkendes Verschulden der Wohnungseigentümer (§ 254 BGB) | 112 | ||
| IV. Beispielsfälle zum mitwirkenden Verschulden der Wohnungseigentümer | 114 | ||
| V. Art des Schadenersatzes | 115 | ||
| Kapitel 5: Ausschluss und Beschränkung der Haftung | 117 | ||
| A. Allgemeines | 117 | ||
| B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz | 117 | ||
| I. Haftungsmilderung bei Unentgeltlichkeit des Verwaltervertrages? | 118 | ||
| II. Übertragung der Grundsätze der "Arbeitnehmerhaftung"? | 119 | ||
| III. Ergebnis | 120 | ||
| C. Haftungsbeschränkung durch Rechtsgeschäft | 120 | ||
| I. Möglichkeiten, die Haftung des Verwalters zu beschränken | 121 | ||
| II. Einschränkbare Anspruchsgrundlagen | 124 | ||
| III. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarung? | 126 | ||
| 1. Vorformulierte Vertragsbedingungen | 127 | ||
| a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen | 127 | ||
| b) Wirksame Einbeziehung | 129 | ||
| 2. Individualvereinbarungen | 130 | ||
| IV. Zusammenfassung | 131 | ||
| V. Wirksamkeit einer Begrenzung des Schuldgrades | 131 | ||
| 1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG | 131 | ||
| 2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen | 133 | ||
| a) Herrschende Meinung | 134 | ||
| b) Gegenansicht | 134 | ||
| c) Stellungnahme | 135 | ||
| aa) Klauselverbot des § 309 Nr. 7b BGB | 135 | ||
| bb) Freizeichnungsverbot aus § 307 BGB | 136 | ||
| (1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB | 136 | ||
| (2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB | 138 | ||
| (3) § 307 Abs. 1 BGB | 141 | ||
| cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle und Schlussfolgerungen | 145 | ||
| 3. Begrenzung durch Individualvereinbarung | 147 | ||
| a) Geringe Bedeutung von Individualvereinbarungen | 147 | ||
| b) Grenzen der Haftungsbeschränkung in Individualvereinbarungen | 148 | ||
| c) Ergebnis | 150 | ||
| VI. Wirksamkeit von Haftungsbegrenzungsklauseln | 150 | ||
| 1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung | 151 | ||
| 2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens | 151 | ||
| 3. Verkürzung der Verjährungsfrist | 152 | ||
| VII. Zusammenfassung | 152 | ||
| D. Entlastung des Verwalters | 153 | ||
| I. Rechtsnatur und Wirkung der Entlastung | 154 | ||
| II. Kenntnis und Zurechnung der Kenntnis | 157 | ||
| III. Anspruch des Verwalters auf Entlastung | 157 | ||
| IV. Entspricht ein Entlastungsbeschuss dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung? | 158 | ||
| 1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG | 159 | ||
| 2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003 | 161 | ||
| 3. Stellungnahme | 161 | ||
| 4. Ergebnis | 163 | ||
| V. Konsequenzen einer ordnungswidrigen Entlastung | 164 | ||
| VI. Zusammenfassung und Ergebnis | 165 | ||
| Kapitel 6: Verjährung von Ersatzansprüchen | 166 | ||
| A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB | 166 | ||
| B. Kenntnis der Wohnungseigentümer | 167 | ||
| I. Ist die Kenntnis aller Wohnungseigentümer erforderlich? | 168 | ||
| II. Wissenszurechnung | 168 | ||
| C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung | 169 | ||
| D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen | 169 | ||
| E. Zusammenfassung | 172 | ||
| Kapitel 7: Beweisfragen | 173 | ||
| A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess | 173 | ||
| B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast | 173 | ||
| C. Objektiver Tatbestand der Verletzungshandlung | 174 | ||
| D. Rechtswidrigkeit und Verschulden | 176 | ||
| E. Schaden und Kausalität | 176 | ||
| F. Mitverschulden und Verjährung | 177 | ||
| G. Ergebnis | 178 | ||
| Kapitel 8: Zuständigkeit des Gerichts | 179 | ||
| A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter | 179 | ||
| B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter | 180 | ||
| C. Ergebnis | 181 | ||
| D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts | 182 | ||
| Kapitel 9: Antragsbefugnis | 183 | ||
| A. Individueller Schadenersatzanspruch | 183 | ||
| B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch | 184 | ||
| I. Ansicht der Rechtsprechung | 185 | ||
| II. Gegenansicht | 186 | ||
| III. Stellungnahme | 186 | ||
| C. Ergebnis | 189 | ||
| Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse | 190 | ||
| Literaturverzeichnis | 193 | ||
| Sachwortverzeichnis | 210 |