Bestimmungsgründe des Büromietzinses
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Bestimmungsgründe des Büromietzinses
Hedonische Mietpreise am Beispiel des Münchener Gewerbemarktes
Volkswirtschaftliche Schriften, Vol. 549
(2006)
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Abstract
Der Immobilieninvestmentmarkt Deutschland wird seit wenigen Jahren neu und intensiv von internationalen Investoren entdeckt. Dabei werden zunehmend »erwartete künftige Erträge« in Form von Mietverträgen gekauft. Die Immobilie selbst tritt zunehmend in den Hintergrund. Gerade aber für die Bewertung der nachhaltigen Ertragskraft des »Vehicles« Immobilie fehlten bisher ausreichend empirische Mechanismen. In der Untersuchung wird ein einfaches Modell zur Bewertung der Mietpotenziale entwickelt.Mit Hilfe dieses hedonischen Modells wird gezeigt, welche Faktoren des jeweiligen Objektes auf den Mietpreis wirken und wie hoch der Nutzen durch den Nachfrager bewertet wird. Anhand von Regressionsgleichungen werden bis zu 30 Einflussfaktoren je Objekt überprüft und direkt in anteiliger Miethöhe als Schattenpreis ermittelt. Dabei werden sowohl verschiedenste Lageparameter, technische Ausstattungs- und Designparameter sowie Preiszusammenhänge untersucht. Grundlage für die Untersuchung sind Primärdaten in einem Umfang von ca. 7000 Einzelwerten.Das Modell kann in der praktischen Umsetzung dazu dienen, bei der Wertermittlung von Portfolios wie Einzelobjekten im Rahmen von z. B. SWOT-Analysen Schwachstellen in der Mietpreisermittlung aufgrund empirischer Methodik zu quantifizieren, statt wie bisher aufgrund von subjektiven Erfahrungswerten zu schätzen. Damit könnte die Datengrundlage bei der Wertermittlung erheblich fundierter werden. Die zunehmende Transparenz auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wird den Einsatz solcher Verfahren künftig an Standorten mit guter Datenbasis erleichtern. In den USA sind bereits erste hedonische Preisstudien auf den Immobilienmärkten erfolgreich angewendet worden.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Danksagung | 5 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 9 | ||
| Tabellenverzeichnis | 11 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 12 | ||
| 1 Einleitung | 15 | ||
| 1.1 Problemstellung und Zielsetzung | 15 | ||
| 1.2 Einordnung und Abgrenzung der Arbeit | 18 | ||
| 1.3 Gang der Untersuchung | 19 | ||
| 2 Immobilien im volkswirtschaftlichen Kontext | 21 | ||
| 2.1 Methodische Aspekte der Immobilienwissenschaft | 21 | ||
| 2.1.1 Immobilie und Grundstück – Ein Definitionsversuch | 21 | ||
| 2.1.2 Immobilien im Produktionsprozess | 22 | ||
| 2.1.3 Abgrenzung verschiedener Immobilientypen | 23 | ||
| 2.2 Analyse von Marktmechanismen | 26 | ||
| 2.2.1 Mikroökonomischer vs. makroökonomischer Ansatz | 26 | ||
| 2.2.2 Bedeutung von Immobilien in Deutschland | 27 | ||
| 2.2.3 Integration internationaler Immobilienmärkte | 30 | ||
| 2.3 Charakteristik des Wirtschaftsguts Immobilie | 33 | ||
| 2.3.1 Immobilität | 34 | ||
| 2.3.2 Risikostruktur | 35 | ||
| 2.3.3 Nutzungsdauer | 38 | ||
| 2.3.4 Heterogenität | 43 | ||
| 2.3.5 Hohe Kapitalbindung | 44 | ||
| 2.3.6 Transaktionskosten, Liquidierbarkeit und Rendite | 45 | ||
| 2.3.7 Lange Produktionsdauer | 47 | ||
| 2.3.8 Transaktionshäufigkeit von Immobilien | 48 | ||
| 3 Besonderheiten der Büroimmobilienmärkte | 50 | ||
| 3.1 Verhalten der Büroraummärkte | 50 | ||
| 3.1.1 Angebots- und Nachfrageelastizitäten | 50 | ||
| 3.1.2 Immobilienmarkt als unvollkommener Markt | 54 | ||
| 3.1.3 Marktzusammenhang | 56 | ||
| 3.1.4 Mietpreise haben (k)ein Gedächtnis | 60 | ||
| 3.2 Der Gewerbeimmobilienmarkt | 62 | ||
| 3.2.1 Der internationale Büroimmobilienmarkt | 62 | ||
| 3.2.2 Flächenberechnung international | 64 | ||
| 3.2.3 Der deutsche Büroimmobilienmarkt | 66 | ||
| 3.2.4 Flächenberechnung in Deutschland | 74 | ||
| 3.2.5 Der Münchner Büroimmobilienmarkt | 77 | ||
| 3.2.6 Datenqualität statistischer Erhebungen | 88 | ||
| 4 Der hedonische Ansatz | 91 | ||
| 4.1 Möglichkeiten und Einschränkungen | 91 | ||
| 4.2 Hedonismus – Bisherige Entwicklung | 92 | ||
| 4.3 Einführung des Begriffs Bid-Rent | 95 | ||
| 4.4 Anwendungsmöglichkeiten der hedonischen Methode | 100 | ||
| 4.5 Bisherige Untersuchungen von Büromieten | 102 | ||
| 4.6 Räumliche Abgrenzung der Büroimmobilienmärkte | 105 | ||
| 5 Schätzung des Modells | 106 | ||
| 5.1 Datenmaterial | 106 | ||
| 5.1.1 Begriffliche Abgrenzung | 106 | ||
| 5.1.2 Beschreibung des Datensatzes | 108 | ||
| 5.2 Faktorenanalyse | 114 | ||
| 5.3 Clusteranalyse | 116 | ||
| 5.3.1 Distanz- und Ähnlichkeitsmaß | 118 | ||
| 5.3.1.1 Binäre Variable | 118 | ||
| 5.3.1.2 Auswertung der Näherungswerte (binäre Variable) | 121 | ||
| 5.3.1.3 Metrische Variable | 122 | ||
| 5.3.1.4 Auswertung der Näherungswerte (metrische Variable) | 123 | ||
| 5.3.2 Fusionierungsalgorithmus | 124 | ||
| 5.3.3 Bestimmung der Clusterzahl | 126 | ||
| 5.3.3.1 Interpretation der Clusterbildung | 129 | ||
| 5.3.3.2 Analyse der Cluster | 130 | ||
| 5.4 Regressionsanalyse | 137 | ||
| 5.4.1 Regressionsanalyse Gesamtmodell | 141 | ||
| 5.4.1.1 Auswahl der exogenen Variablen | 141 | ||
| 5.4.1.2 OLS-Schätzungen mit einfachen Variablen | 142 | ||
| 5.4.1.3 Überprüfung der Auswahl unkorrigierter Variablen auf Präzision (mit VIF-Werten) | 147 | ||
| 5.4.1.4 OLS-Schätzungen mit transformierten Variablen | 148 | ||
| 5.4.1.5 Überprüfung der Auswahl transformierter Variablen auf Präzision (mit VIF-Werten) | 154 | ||
| 5.4.1.6 Gewichtung der Regressionskoeffizienten | 156 | ||
| 5.4.1.7 Gesonderte Betrachtung von Lage und Alter | 158 | ||
| 5.4.2 Clusterspezifische Regressionsanalyse | 160 | ||
| 5.4.2.1 Flughafen-Cluster (1) | 161 | ||
| 5.4.2.2 Speckgürtel-Cluster (2) | 163 | ||
| 5.4.2.3 City-Cluster (3) | 165 | ||
| 5.4.2.4 80er-Jahre-Cluster (4) | 169 | ||
| 5.4.3 Zusammenfassung Regressionsanalyse | 172 | ||
| 6 Zusammenfassung | 174 | ||
| 7 Anwendungsmöglichkeiten und Risiken des Modells | 177 | ||
| Literaturverzeichnis | 194 | ||
| Stichwortverzeichnis | 201 |