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Heyser, H. (2006). Bestimmungsgründe des Büromietzinses. Hedonische Mietpreise am Beispiel des Münchener Gewerbemarktes. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-51922-4
Heyser, Hartwig. Bestimmungsgründe des Büromietzinses: Hedonische Mietpreise am Beispiel des Münchener Gewerbemarktes. Duncker & Humblot, 2006. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-51922-4
Heyser, H, (2006): Bestimmungsgründe des Büromietzinses: Hedonische Mietpreise am Beispiel des Münchener Gewerbemarktes, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-51922-4

Format

Bestimmungsgründe des Büromietzinses

Hedonische Mietpreise am Beispiel des Münchener Gewerbemarktes

Heyser, Hartwig

Volkswirtschaftliche Schriften, Vol. 549

(2006)

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Abstract

Der Immobilieninvestmentmarkt Deutschland wird seit wenigen Jahren neu und intensiv von internationalen Investoren entdeckt. Dabei werden zunehmend »erwartete künftige Erträge« in Form von Mietverträgen gekauft. Die Immobilie selbst tritt zunehmend in den Hintergrund. Gerade aber für die Bewertung der nachhaltigen Ertragskraft des »Vehicles« Immobilie fehlten bisher ausreichend empirische Mechanismen. In der Untersuchung wird ein einfaches Modell zur Bewertung der Mietpotenziale entwickelt.

Mit Hilfe dieses hedonischen Modells wird gezeigt, welche Faktoren des jeweiligen Objektes auf den Mietpreis wirken und wie hoch der Nutzen durch den Nachfrager bewertet wird. Anhand von Regressionsgleichungen werden bis zu 30 Einflussfaktoren je Objekt überprüft und direkt in anteiliger Miethöhe als Schattenpreis ermittelt. Dabei werden sowohl verschiedenste Lageparameter, technische Ausstattungs- und Designparameter sowie Preiszusammenhänge untersucht. Grundlage für die Untersuchung sind Primärdaten in einem Umfang von ca. 7000 Einzelwerten.

Das Modell kann in der praktischen Umsetzung dazu dienen, bei der Wertermittlung von Portfolios wie Einzelobjekten im Rahmen von z. B. SWOT-Analysen Schwachstellen in der Mietpreisermittlung aufgrund empirischer Methodik zu quantifizieren, statt wie bisher aufgrund von subjektiven Erfahrungswerten zu schätzen. Damit könnte die Datengrundlage bei der Wertermittlung erheblich fundierter werden. Die zunehmende Transparenz auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wird den Einsatz solcher Verfahren künftig an Standorten mit guter Datenbasis erleichtern. In den USA sind bereits erste hedonische Preisstudien auf den Immobilienmärkten erfolgreich angewendet worden.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Danksagung 5
Inhaltsverzeichnis 7
Abbildungsverzeichnis 9
Tabellenverzeichnis 11
Abkürzungsverzeichnis 12
1 Einleitung 15
1.1 Problemstellung und Zielsetzung 15
1.2 Einordnung und Abgrenzung der Arbeit 18
1.3 Gang der Untersuchung 19
2 Immobilien im volkswirtschaftlichen Kontext 21
2.1 Methodische Aspekte der Immobilienwissenschaft 21
2.1.1 Immobilie und Grundstück – Ein Definitionsversuch 21
2.1.2 Immobilien im Produktionsprozess 22
2.1.3 Abgrenzung verschiedener Immobilientypen 23
2.2 Analyse von Marktmechanismen 26
2.2.1 Mikroökonomischer vs. makroökonomischer Ansatz 26
2.2.2 Bedeutung von Immobilien in Deutschland 27
2.2.3 Integration internationaler Immobilienmärkte 30
2.3 Charakteristik des Wirtschaftsguts Immobilie 33
2.3.1 Immobilität 34
2.3.2 Risikostruktur 35
2.3.3 Nutzungsdauer 38
2.3.4 Heterogenität 43
2.3.5 Hohe Kapitalbindung 44
2.3.6 Transaktionskosten, Liquidierbarkeit und Rendite 45
2.3.7 Lange Produktionsdauer 47
2.3.8 Transaktionshäufigkeit von Immobilien 48
3 Besonderheiten der Büroimmobilienmärkte 50
3.1 Verhalten der Büroraummärkte 50
3.1.1 Angebots- und Nachfrageelastizitäten 50
3.1.2 Immobilienmarkt als unvollkommener Markt 54
3.1.3 Marktzusammenhang 56
3.1.4 Mietpreise haben (k)ein Gedächtnis 60
3.2 Der Gewerbeimmobilienmarkt 62
3.2.1 Der internationale Büroimmobilienmarkt 62
3.2.2 Flächenberechnung international 64
3.2.3 Der deutsche Büroimmobilienmarkt 66
3.2.4 Flächenberechnung in Deutschland 74
3.2.5 Der Münchner Büroimmobilienmarkt 77
3.2.6 Datenqualität statistischer Erhebungen 88
4 Der hedonische Ansatz 91
4.1 Möglichkeiten und Einschränkungen 91
4.2 Hedonismus – Bisherige Entwicklung 92
4.3 Einführung des Begriffs Bid-Rent 95
4.4 Anwendungsmöglichkeiten der hedonischen Methode 100
4.5 Bisherige Untersuchungen von Büromieten 102
4.6 Räumliche Abgrenzung der Büroimmobilienmärkte 105
5 Schätzung des Modells 106
5.1 Datenmaterial 106
5.1.1 Begriffliche Abgrenzung 106
5.1.2 Beschreibung des Datensatzes 108
5.2 Faktorenanalyse 114
5.3 Clusteranalyse 116
5.3.1 Distanz- und Ähnlichkeitsmaß 118
5.3.1.1 Binäre Variable 118
5.3.1.2 Auswertung der Näherungswerte (binäre Variable) 121
5.3.1.3 Metrische Variable 122
5.3.1.4 Auswertung der Näherungswerte (metrische Variable) 123
5.3.2 Fusionierungsalgorithmus 124
5.3.3 Bestimmung der Clusterzahl 126
5.3.3.1 Interpretation der Clusterbildung 129
5.3.3.2 Analyse der Cluster 130
5.4 Regressionsanalyse 137
5.4.1 Regressionsanalyse Gesamtmodell 141
5.4.1.1 Auswahl der exogenen Variablen 141
5.4.1.2 OLS-Schätzungen mit einfachen Variablen 142
5.4.1.3 Überprüfung der Auswahl unkorrigierter Variablen auf Präzision (mit VIF-Werten) 147
5.4.1.4 OLS-Schätzungen mit transformierten Variablen 148
5.4.1.5 Überprüfung der Auswahl transformierter Variablen auf Präzision (mit VIF-Werten) 154
5.4.1.6 Gewichtung der Regressionskoeffizienten 156
5.4.1.7 Gesonderte Betrachtung von Lage und Alter 158
5.4.2 Clusterspezifische Regressionsanalyse 160
5.4.2.1 Flughafen-Cluster (1) 161
5.4.2.2 Speckgürtel-Cluster (2) 163
5.4.2.3 City-Cluster (3) 165
5.4.2.4 80er-Jahre-Cluster (4) 169
5.4.3 Zusammenfassung Regressionsanalyse 172
6 Zusammenfassung 174
7 Anwendungsmöglichkeiten und Risiken des Modells 177
Literaturverzeichnis 194
Stichwortverzeichnis 201