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Hubatsch, C. (2006). Der Immobilienerwerb in der Europäischen Union. Vor dem Hintergrund der Osterweiterung. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52068-8
Hubatsch, Christian. Der Immobilienerwerb in der Europäischen Union: Vor dem Hintergrund der Osterweiterung. Duncker & Humblot, 2006. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52068-8
Hubatsch, C, (2006): Der Immobilienerwerb in der Europäischen Union: Vor dem Hintergrund der Osterweiterung, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-52068-8

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Der Immobilienerwerb in der Europäischen Union

Vor dem Hintergrund der Osterweiterung

Hubatsch, Christian

Schriften zum Europäischen Recht, Vol. 120

(2006)

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Abstract

Der Immobilienerwerb hat große praktische Bedeutung für die Verwirklichung des EG-Binnenmarktes, namentlich für die Ausübung der Grundfreiheiten. Neben dieser wirtschaftlichen Funktion spielt er eine wichtige Rolle für die soziale und politische Integration der Unionsbürger in den Mitgliedstaaten. Der Autor untersucht die sehr querschnittsartig geregelte Materie des Immobilienerwerbs im Recht der Europäischen Union. Die Voraussetzungen des Erwerbs und die Möglichkeiten seiner Beschränkung durch nationale Immobilienerwerbsgesetze werden eingehend analysiert. Oft besteht ein Spannungsfeld zwischen der Liberalisierung des Immobilienmarktes und der Verfolgung nationaler Interessen, etwa bei Belangen der Raumordung oder des Umweltschutzes. Ansätze zu einer europarechtskonformen Lösung derartiger Konflikte werden aufgezeigt. Im Zuge der Osterweiterung entfachte die Liberalisierung des Grundstücksverkehrs sehr kontroverse Diskussionen in einigen Beitrittsländern. Dies führte zu diversen Sonderregelungen, auf deren Grundlage der Immobilienerwerb durch (EU-)Ausländer dauerhaft oder zeitweise eingeschränkt werden darf. Der Autor analysiert diese Regelungen und klärt ihre praktische Relevanz.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsübersicht 9
Inhaltsverzeichnis 11
Abkürzungsverzeichnis 19
A. Einleitung 23
I. Problematik des Immobilienerwerbs hinsichtlich der Osterweiterung der Europäischen Union 23
II. Gegenstand der Untersuchung 26
B. Grundstückseigentum im Recht der Europäischen Union 28
I. Allgemeine Bedeutung des Grundstücksverkehrs in der EU 28
II. Regelung des Eigentums im Gemeinschaftsrecht 30
1. Eigentumsordnung der Mitgliedstaaten gemäß Art. 295 EGV 30
a) Funktion 30
(1) Formeller Vorbehalt 32
(2) Materieller Vorbehalt 34
(3) Kompetenzsperre / negative Kompetenznorm 34
b) Verhältnis zu anderen Regelungen 35
2. Zusammenfassung 35
III. Gemeinschaftsrechtliche Regelungskompetenzen für den Immobilienerwerb 36
1. Allgemeines zur Rechtsetzungskompetenz der Gemeinschaft 36
2. Primärrechtliche Grundlagen 37
a) Gemeinschaftsverträge 37
(1) Spezielle, den Immobilienerwerb betreffende Regelungen 38
(a) Artikel 44 Abs. 2 lit. e EGV 38
(b) Artikel 57 Abs. 1 und 2 EGV 39
(c) Protokoll betreffend den Erwerb von Immobilien in Dänemark i.V. m. Art. 311 EGV 40
(d) Allgemeines Aufenthaltsrecht des Art. 18 EGV und Evolutivklausel des Art. 22 EGV 41
(2) Allgemeine Ermächtigungsgrundlagen für den Immobilienerwerb 42
(a) Allgemeine Rechtsangleichung / Art. 94 ff. EGV 42
(b) Vertragslückenschließung / Art. 308 EGV 46
b) Ungeschriebenes primäres Gemeinschaftsrecht 46
3. Sekundärrechtliche Grundlagen 47
C. Immobilienerwerb innerhalb der Grundfreiheiten 48
I. Allgemeine Bedeutung und Systematik der Grundfreiheiten 48
II. Grundfreiheitlicher Immobilienerwerb und Art. 295 EGV 51
III. Immobilienerwerb innerhalb der Arbeitnehmerfreizügigkeit 52
1. Rechtsgrundlagen 52
2. Gewährleistungsinhalt 53
a) Grundsätzliche Gewährleistungen 53
b) Relevanz für den Immobilienerwerb 54
(1) Erwerb von Erst-/Hauptwohnsitzen 54
(2) Erwerb von Zweitwohnsitzen 59
3. Schranken 60
4. Zusammenfassung 63
IV. Immobilienerwerb innerhalb der Niederlassungsfreiheit 63
1. Rechtsgrundlagen 64
2. Gewährleistungsinhalt 65
a) Grundsätzliche Gewährleistungen 65
b) Relevanz für den Immobilienerwerb 66
(1) Betriebsgrundstücke 66
(2) Privatgrundstücke 68
(a) Erwerb von Erst-/Hauptwohnsitzen 69
(b) Erwerb von Zweitwohnsitzen 70
(3) Sonderfall Landwirtschaft 73
(4) Sonderfall Immobiliengeschäfte 74
3. Schranken 75
4. Zusammenfassung 80
V. Immobilienerwerb innerhalb der Dienstleistungsfreiheit 81
1. Rechtsgrundlagen 81
2. Gewährleistungsinhalt 82
a) Grundsätzliche Gewährleistungen 82
b) Relevanz für den Immobilienerwerb 84
(1) Betriebsgrundstücke 87
(2) Privatgrundstücke 89
(3) Sonderfall Landwirtschaft 91
(4) Sonderfall Immobiliengeschäfte 92
3. Schranken 93
4. Zusammenfassung 94
VI. Immobilienerwerb innerhalb der Kapitalverkehrsfreiheit 94
1. Rechtsgrundlagen 95
2. Gewährleistungsinhalt 96
a) Grundsätzliche Gewährleistungen 96
b) Relevanz für den Immobilienerwerb 102
3. Schranken 108
a) Kapitalverkehrsrechtlicher Beschränkungsbegriff 108
b) Ausnahmen vom Beschränkungsbegriff 110
c) „Zwingende Erfordernisse des Allgemeinwohls“ 111
d) Ausnahmeregelungen, insbesondere Art. 57 und 58 EGV 111
(1) Art. 57 EGV 112
(2) Art. 58 EGV 115
e) Anwendung des dualen Beschränkungssystems auf den Grundstücksverkehr 118
(1) Rechtssache Konle 119
(2) Rechtssache Association Église de scientologie de Paris 121
(3) Rechtssache Albore 121
(4) Rechtssache Reisch u. a. 128
(5) Rechtssache Salzmann 131
(6) Rechtssache Ospelt 133
4. Zusammenfassung 140
VII. Verhältnis der Immobilienerwerbsrechte zueinander 141
1. Verhältnis der Kapitalverkehrsfreiheit zur Arbeitnehmerfreizügigkeit 144
2. Verhältnis der Kapitalverkehrsfreiheit zur Niederlassungsfreiheit 146
3. Verhältnis der Kapitalverkehrsfreiheit zur Dienstleistungsfreiheit 148
D. Immobilienerwerb und Gemeinschaftsgrundrechte 151
I. Allgemeiner Grundrechtsschutz im Gemeinschaftsrecht 152
1. Dogmatischer Rahmen 152
2. Herleitung und Geltungsgrund des gemeinschaftlichen Grundrechtsschutzes 153
a) Rechtsquellen 153
b) Rechtserkenntnisquellen 154
3. Grundrechtsrang 157
4. Grundrechtsberechtigte 157
5. Grundrechtsverpflichtete 158
a) Gemeinschaftsorgane 158
b) Mitgliedstaaten 159
(1) Durchführung von Gemeinschaftsrecht 160
(2) Handeln „im Anwendungsbereich des Gemeinschaftsrechts“ 161
(3) Rein nationaler Bereich ohne Gemeinschaftsbezug 164
6. Grundrechtsschranken und Schranken-Schranken 164
7. Kollisionen und Konkurrenzen 166
II. Bedeutung der Eigentumsfreiheit für den Immobilienerwerb 166
1. Auswirkungen des Art. 295 EGV auf das Eigentumsgrundrecht 167
2. Schutzbereich 168
a) Verfügungsbefugnis und Nutzung 169
b) Erwerb / Erlangung eines Mindestfreiheitsraumes im vermögensrechtlichen Bereich 170
(1) Erwerbsmöglichkeit als Voraussetzung der Institutsgarantie 171
(2) Berücksichtigung spezifisch gemeinschaftsrechtlicher Zielsetzungen 172
(3) Erweiterung des Art. 1 des Ersten Zusatzprotokolls zur EMRK durch Art. 14 EMRK 173
3. Schranken und Schranken-Schranken 176
III. Bedeutung der Berufsfreiheit für den Immobilienerwerb 177
1. Schutzbereich 178
2. Abgrenzung zum Eigentumsgrundrecht 178
3. Schranken und Schranken-Schranken 179
4. Zusammenfassung 179
E. Immobilienerwerb außerhalb wirtschaftlicher Betätigung 181
I. Stetige Vertiefung der Integration des Individuums innerhalb der Europäischen Union 181
II. Allgemeine Aufenthaltsregelungen 183
1. Allgemeine Aufenthaltsrichtlinie 183
2. Pensionistenrichtlinie 185
3. Studentenrichtlinie 186
III. Immobilienerwerb innerhalb der Unionsbürgerschaft 188
1. Entwicklung vom „Marktbürger“ zum „Unionsbürger“ 188
2. Allgemeines Aufenthaltsrecht des Art. 18 EGV 191
a) Bedeutung und systematische Einordnung des Aufenthaltsrechts 192
b) Unmittelbare Anwendbarkeit der Regelung 192
c) Gewährleistungsinhalt und Schutzbereich 195
(1) Allgemeiner sachlicher Schutzbereich 195
(2) Recht auf physische Präsenz oder Vollintegration 196
d) Einschränkungen und Ausführungsvorschriften 201
e) Verhältnis zu den Grundfreiheiten 205
3. Zusammenfassung 205
IV. Immobilienerwerb und allgemeines Diskriminierungsverbot 206
1. Allgemeine Bedeutung 206
2. Verhältnis zu anderen Regelungen, insbesondere zu den Grundfreiheiten 208
3. Reichweite des Diskriminierungsverbotes 209
4. Relevanz für den Immobilienerwerb 209
5. Einschränkungen durch Art. 295 EGV 213
6. Diskriminierungen im Bereich des Immobilienerwerbs und ihre Rechtfertigung 214
V. Immobilienerwerb und allgemeiner Gleichheitssatz 216
1. Inhalt, dogmatische Einordnung und Bedeutung für den Immobilienerwerb 217
2. Gleichheitsverstöße und ihre Rechtfertigung 218
F. Verhältnis der Immobilienerwerbsrechte zueinander 219
I. Grundfreiheitlicher Immobilienerwerb 219
II. Grundrechtlicher Immobilienerwerb 220
III. Immobilienerwerbsrechte außerhalb wirtschaftlicher Betätigungen 222
IV. Verhältnis der Regelungen zueinander 222
G. Gemeinschaftsrechtliche Sonderregelungen 225
I. Protokoll betreffend den Erwerb von Immobilien in Dänemark 225
II. Protokoll Nr. 2 über die Alandinseln 227
III. Protokoll Nr. 6 über den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Malta 228
IV. Gemeinsame Erklärung Nr. 5 zu Zweitwohnungen 229
V. Beitrittsakte der skandinavischen Staaten und Österreichs 230
VI. Inhalt und Funktion der Regelungen 231
1. Materieller Regelungsgehalt 231
2. Rangverhältnis der Sonderregelungen zu sonstigem Gemeinschaftsrecht 232
3. Inhaltliche Begrenzungen bei der Vereinbarung von Sonderregelungen 235
a) Unions- und gemeinschaftsrechtliche Grenzen 236
b) Völkerrechtliche Bindungen der Mitgliedstaaten 243
c) Vorgaben der nationalen Verfassungen 245
H. Immobilienerwerb und Osterweiterung der Europäischen Union 248
I. Immobilienerwerb vor dem Hintergrund der Osterweiterung 248
II. Immobilienerwerb im Rahmen der Beitrittsverhandlungen 252
1. Allgemeine Verhandlungsentwicklungen zwischen der EU und den MOES 252
2. Bedeutung des Immobilienerwerbs innerhalb der Beitrittsvoraussetzungen 254
a) Allgemeine Beitrittsvoraussetzungen 254
b) Übernahme des gemeinschaftlichen Besitzstandes 255
c) Einordnung des Immobilienerwerbs innerhalb des Besitzstandes 257
(1) Grundfreiheitlicher Immobilienerwerb 257
(2) Grundrechtlicher Immobilienerwerb 257
(3) Immobilienerwerb außerhalb wirtschaftlicher Betätigung 258
(4) Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes 258
d) Ausschluß- und Einschränkungsmöglichkeiten bezüglich des Besitzstandes 258
(1) Territoriale Beschränkungen des Besitzstandes 259
(2) Vereinbarung dauerhafter Ausnahmeregelungen 260
(3) Vereinbarung von Übergangsregelungen 260
III. Künftige Bedeutung nationaler Immobilienerwerbsregelungen in den MOES 274
1. Verhältnis nationaler Immobilienerwerbsregelungen zu gemeinschaftlichen Ausnahme- und Übergangsregelungen und sonstigem Gemeinschaftsrecht 275
2. Regelung des Immobilienerwerbs in einzelnen Beitrittsländern 276
a) Regelung des Immobilienerwerbs in Polen 277
(1) Erwerb durch natürliche Personen 278
(2) Erwerb durch juristische Personen 278
(3) Immobilienerwerb im Zusammenhang mit dem Erwerb von Gesellschaftsanteilen 279
(4) Ausnahmen von der Genehmigungspflicht 279
(5) Besondere Grundsätze der Genehmigungserteilung 281
(6) Vereinbarkeit der Regelungen mit dem Unions- und Gemeinschaftsrecht 282
b) Regelung des Immobilienerwerbs in den übrigen MOES 285
I. Leitlinien für nationale Immobilienerwerbsregelungen 287
I. Gemeinschaftsrechtliche Vorgaben für nationale Immobilienerwerbsregelungen 288
II. Legislative Absicherung nationaler Gemeinwohlinteressen 290
1. Beibehaltung von Genehmigungspflichten bei gleichzeitiger Einräumung eines Rechtsanspruches im Falle von EU-Bürgern 290
2. Ausnahme erwerbsberechtigter EU-Bürger vom Anwendungsbereich bestehender Genehmigungserfordernisse unter Aufstellung eines bloßen Erklärungsverfahrens 291
3. Durchsetzung nationaler Interessen der Raumordnung, der Wirtschafts- und Bodenpolitik sowie des Landschafts- und Umweltschutzes 291
J. Zusammenfassung der Ergebnisse 292
K. Anhang: Spezielle Dokumente betreffend den Immobilienerwerb 302
Literaturverzeichnis 315
Sachverzeichnis 323