Der Immobilienerwerb in der Europäischen Union

Christian Hubatsch

doi:10.3790/978-3-428-52068-8

Der Immobilienerwerb in der Europäischen Union

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Hubatsch, C. (2006). Der Immobilienerwerb in der Europäischen Union. Vor dem Hintergrund der Osterweiterung. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52068-8

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Der Immobilienerwerb in der Europäischen Union

Vor dem Hintergrund der Osterweiterung

Hubatsch, Christian

Schriften zum Europäischen Recht, Vol. 120

(2006)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-52068-8
978-3-428-12068-0 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-52068-8
Edition: 1
Language: German
Pages: 329
Collections: NBE WISO
NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Company, commercial & competition law: general

Pricing

Institution: € 136.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 89.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Der Immobilienerwerb hat große praktische Bedeutung für die Verwirklichung des EG-Binnenmarktes, namentlich für die Ausübung der Grundfreiheiten. Neben dieser wirtschaftlichen Funktion spielt er eine wichtige Rolle für die soziale und politische Integration der Unionsbürger in den Mitgliedstaaten. Der Autor untersucht die sehr querschnittsartig geregelte Materie des Immobilienerwerbs im Recht der Europäischen Union. Die Voraussetzungen des Erwerbs und die Möglichkeiten seiner Beschränkung durch nationale Immobilienerwerbsgesetze werden eingehend analysiert. Oft besteht ein Spannungsfeld zwischen der Liberalisierung des Immobilienmarktes und der Verfolgung nationaler Interessen, etwa bei Belangen der Raumordung oder des Umweltschutzes. Ansätze zu einer europarechtskonformen Lösung derartiger Konflikte werden aufgezeigt. Im Zuge der Osterweiterung entfachte die Liberalisierung des Grundstücksverkehrs sehr kontroverse Diskussionen in einigen Beitrittsländern. Dies führte zu diversen Sonderregelungen, auf deren Grundlage der Immobilienerwerb durch (EU-)Ausländer dauerhaft oder zeitweise eingeschränkt werden darf. Der Autor analysiert diese Regelungen und klärt ihre praktische Relevanz.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsübersicht	9
Inhaltsverzeichnis	11
Abkürzungsverzeichnis	19
A. Einleitung	23
I. Problematik des Immobilienerwerbs hinsichtlich der Osterweiterung der Europäischen Union	23
II. Gegenstand der Untersuchung	26
B. Grundstückseigentum im Recht der Europäischen Union	28
I. Allgemeine Bedeutung des Grundstücksverkehrs in der EU	28
II. Regelung des Eigentums im Gemeinschaftsrecht	30
1. Eigentumsordnung der Mitgliedstaaten gemäß Art. 295 EGV	30
a) Funktion	30
(1) Formeller Vorbehalt	32
(2) Materieller Vorbehalt	34
(3) Kompetenzsperre / negative Kompetenznorm	34
b) Verhältnis zu anderen Regelungen	35
2. Zusammenfassung	35
III. Gemeinschaftsrechtliche Regelungskompetenzen für den Immobilienerwerb	36
1. Allgemeines zur Rechtsetzungskompetenz der Gemeinschaft	36
2. Primärrechtliche Grundlagen	37
a) Gemeinschaftsverträge	37
(1) Spezielle, den Immobilienerwerb betreffende Regelungen	38
(a) Artikel 44 Abs. 2 lit. e EGV	38
(b) Artikel 57 Abs. 1 und 2 EGV	39
(c) Protokoll betreffend den Erwerb von Immobilien in Dänemark i.V. m. Art. 311 EGV	40
(d) Allgemeines Aufenthaltsrecht des Art. 18 EGV und Evolutivklausel des Art. 22 EGV	41
(2) Allgemeine Ermächtigungsgrundlagen für den Immobilienerwerb	42
(a) Allgemeine Rechtsangleichung / Art. 94 ff. EGV	42
(b) Vertragslückenschließung / Art. 308 EGV	46
b) Ungeschriebenes primäres Gemeinschaftsrecht	46
3. Sekundärrechtliche Grundlagen	47
C. Immobilienerwerb innerhalb der Grundfreiheiten	48
I. Allgemeine Bedeutung und Systematik der Grundfreiheiten	48
II. Grundfreiheitlicher Immobilienerwerb und Art. 295 EGV	51
III. Immobilienerwerb innerhalb der Arbeitnehmerfreizügigkeit	52
1. Rechtsgrundlagen	52
2. Gewährleistungsinhalt	53
a) Grundsätzliche Gewährleistungen	53
b) Relevanz für den Immobilienerwerb	54
(1) Erwerb von Erst-/Hauptwohnsitzen	54
(2) Erwerb von Zweitwohnsitzen	59
3. Schranken	60
4. Zusammenfassung	63
IV. Immobilienerwerb innerhalb der Niederlassungsfreiheit	63
1. Rechtsgrundlagen	64
2. Gewährleistungsinhalt	65
a) Grundsätzliche Gewährleistungen	65
b) Relevanz für den Immobilienerwerb	66
(1) Betriebsgrundstücke	66
(2) Privatgrundstücke	68
(a) Erwerb von Erst-/Hauptwohnsitzen	69
(b) Erwerb von Zweitwohnsitzen	70
(3) Sonderfall Landwirtschaft	73
(4) Sonderfall Immobiliengeschäfte	74
3. Schranken	75
4. Zusammenfassung	80
V. Immobilienerwerb innerhalb der Dienstleistungsfreiheit	81
1. Rechtsgrundlagen	81
2. Gewährleistungsinhalt	82
a) Grundsätzliche Gewährleistungen	82
b) Relevanz für den Immobilienerwerb	84
(1) Betriebsgrundstücke	87
(2) Privatgrundstücke	89
(3) Sonderfall Landwirtschaft	91
(4) Sonderfall Immobiliengeschäfte	92
3. Schranken	93
4. Zusammenfassung	94
VI. Immobilienerwerb innerhalb der Kapitalverkehrsfreiheit	94
1. Rechtsgrundlagen	95
2. Gewährleistungsinhalt	96
a) Grundsätzliche Gewährleistungen	96
b) Relevanz für den Immobilienerwerb	102
3. Schranken	108
a) Kapitalverkehrsrechtlicher Beschränkungsbegriff	108
b) Ausnahmen vom Beschränkungsbegriff	110
c) „Zwingende Erfordernisse des Allgemeinwohls“	111
d) Ausnahmeregelungen, insbesondere Art. 57 und 58 EGV	111
(1) Art. 57 EGV	112
(2) Art. 58 EGV	115
e) Anwendung des dualen Beschränkungssystems auf den Grundstücksverkehr	118
(1) Rechtssache Konle	119
(2) Rechtssache Association Église de scientologie de Paris	121
(3) Rechtssache Albore	121
(4) Rechtssache Reisch u. a.	128
(5) Rechtssache Salzmann	131
(6) Rechtssache Ospelt	133
4. Zusammenfassung	140
VII. Verhältnis der Immobilienerwerbsrechte zueinander	141
1. Verhältnis der Kapitalverkehrsfreiheit zur Arbeitnehmerfreizügigkeit	144
2. Verhältnis der Kapitalverkehrsfreiheit zur Niederlassungsfreiheit	146
3. Verhältnis der Kapitalverkehrsfreiheit zur Dienstleistungsfreiheit	148
D. Immobilienerwerb und Gemeinschaftsgrundrechte	151
I. Allgemeiner Grundrechtsschutz im Gemeinschaftsrecht	152
1. Dogmatischer Rahmen	152
2. Herleitung und Geltungsgrund des gemeinschaftlichen Grundrechtsschutzes	153
a) Rechtsquellen	153
b) Rechtserkenntnisquellen	154
3. Grundrechtsrang	157
4. Grundrechtsberechtigte	157
5. Grundrechtsverpflichtete	158
a) Gemeinschaftsorgane	158
b) Mitgliedstaaten	159
(1) Durchführung von Gemeinschaftsrecht	160
(2) Handeln „im Anwendungsbereich des Gemeinschaftsrechts“	161
(3) Rein nationaler Bereich ohne Gemeinschaftsbezug	164
6. Grundrechtsschranken und Schranken-Schranken	164
7. Kollisionen und Konkurrenzen	166
II. Bedeutung der Eigentumsfreiheit für den Immobilienerwerb	166
1. Auswirkungen des Art. 295 EGV auf das Eigentumsgrundrecht	167
2. Schutzbereich	168
a) Verfügungsbefugnis und Nutzung	169
b) Erwerb / Erlangung eines Mindestfreiheitsraumes im vermögensrechtlichen Bereich	170
(1) Erwerbsmöglichkeit als Voraussetzung der Institutsgarantie	171
(2) Berücksichtigung spezifisch gemeinschaftsrechtlicher Zielsetzungen	172
(3) Erweiterung des Art. 1 des Ersten Zusatzprotokolls zur EMRK durch Art. 14 EMRK	173
3. Schranken und Schranken-Schranken	176
III. Bedeutung der Berufsfreiheit für den Immobilienerwerb	177
1. Schutzbereich	178
2. Abgrenzung zum Eigentumsgrundrecht	178
3. Schranken und Schranken-Schranken	179
4. Zusammenfassung	179
E. Immobilienerwerb außerhalb wirtschaftlicher Betätigung	181
I. Stetige Vertiefung der Integration des Individuums innerhalb der Europäischen Union	181
II. Allgemeine Aufenthaltsregelungen	183
1. Allgemeine Aufenthaltsrichtlinie	183
2. Pensionistenrichtlinie	185
3. Studentenrichtlinie	186
III. Immobilienerwerb innerhalb der Unionsbürgerschaft	188
1. Entwicklung vom „Marktbürger“ zum „Unionsbürger“	188
2. Allgemeines Aufenthaltsrecht des Art. 18 EGV	191
a) Bedeutung und systematische Einordnung des Aufenthaltsrechts	192
b) Unmittelbare Anwendbarkeit der Regelung	192
c) Gewährleistungsinhalt und Schutzbereich	195
(1) Allgemeiner sachlicher Schutzbereich	195
(2) Recht auf physische Präsenz oder Vollintegration	196
d) Einschränkungen und Ausführungsvorschriften	201
e) Verhältnis zu den Grundfreiheiten	205
3. Zusammenfassung	205
IV. Immobilienerwerb und allgemeines Diskriminierungsverbot	206
1. Allgemeine Bedeutung	206
2. Verhältnis zu anderen Regelungen, insbesondere zu den Grundfreiheiten	208
3. Reichweite des Diskriminierungsverbotes	209
4. Relevanz für den Immobilienerwerb	209
5. Einschränkungen durch Art. 295 EGV	213
6. Diskriminierungen im Bereich des Immobilienerwerbs und ihre Rechtfertigung	214
V. Immobilienerwerb und allgemeiner Gleichheitssatz	216
1. Inhalt, dogmatische Einordnung und Bedeutung für den Immobilienerwerb	217
2. Gleichheitsverstöße und ihre Rechtfertigung	218
F. Verhältnis der Immobilienerwerbsrechte zueinander	219
I. Grundfreiheitlicher Immobilienerwerb	219
II. Grundrechtlicher Immobilienerwerb	220
III. Immobilienerwerbsrechte außerhalb wirtschaftlicher Betätigungen	222
IV. Verhältnis der Regelungen zueinander	222
G. Gemeinschaftsrechtliche Sonderregelungen	225
I. Protokoll betreffend den Erwerb von Immobilien in Dänemark	225
II. Protokoll Nr. 2 über die Alandinseln	227
III. Protokoll Nr. 6 über den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Malta	228
IV. Gemeinsame Erklärung Nr. 5 zu Zweitwohnungen	229
V. Beitrittsakte der skandinavischen Staaten und Österreichs	230
VI. Inhalt und Funktion der Regelungen	231
1. Materieller Regelungsgehalt	231
2. Rangverhältnis der Sonderregelungen zu sonstigem Gemeinschaftsrecht	232
3. Inhaltliche Begrenzungen bei der Vereinbarung von Sonderregelungen	235
a) Unions- und gemeinschaftsrechtliche Grenzen	236
b) Völkerrechtliche Bindungen der Mitgliedstaaten	243
c) Vorgaben der nationalen Verfassungen	245
H. Immobilienerwerb und Osterweiterung der Europäischen Union	248
I. Immobilienerwerb vor dem Hintergrund der Osterweiterung	248
II. Immobilienerwerb im Rahmen der Beitrittsverhandlungen	252
1. Allgemeine Verhandlungsentwicklungen zwischen der EU und den MOES	252
2. Bedeutung des Immobilienerwerbs innerhalb der Beitrittsvoraussetzungen	254
a) Allgemeine Beitrittsvoraussetzungen	254
b) Übernahme des gemeinschaftlichen Besitzstandes	255
c) Einordnung des Immobilienerwerbs innerhalb des Besitzstandes	257
(1) Grundfreiheitlicher Immobilienerwerb	257
(2) Grundrechtlicher Immobilienerwerb	257
(3) Immobilienerwerb außerhalb wirtschaftlicher Betätigung	258
(4) Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes	258
d) Ausschluß- und Einschränkungsmöglichkeiten bezüglich des Besitzstandes	258
(1) Territoriale Beschränkungen des Besitzstandes	259
(2) Vereinbarung dauerhafter Ausnahmeregelungen	260
(3) Vereinbarung von Übergangsregelungen	260
III. Künftige Bedeutung nationaler Immobilienerwerbsregelungen in den MOES	274
1. Verhältnis nationaler Immobilienerwerbsregelungen zu gemeinschaftlichen Ausnahme- und Übergangsregelungen und sonstigem Gemeinschaftsrecht	275
2. Regelung des Immobilienerwerbs in einzelnen Beitrittsländern	276
a) Regelung des Immobilienerwerbs in Polen	277
(1) Erwerb durch natürliche Personen	278
(2) Erwerb durch juristische Personen	278
(3) Immobilienerwerb im Zusammenhang mit dem Erwerb von Gesellschaftsanteilen	279
(4) Ausnahmen von der Genehmigungspflicht	279
(5) Besondere Grundsätze der Genehmigungserteilung	281
(6) Vereinbarkeit der Regelungen mit dem Unions- und Gemeinschaftsrecht	282
b) Regelung des Immobilienerwerbs in den übrigen MOES	285
I. Leitlinien für nationale Immobilienerwerbsregelungen	287
I. Gemeinschaftsrechtliche Vorgaben für nationale Immobilienerwerbsregelungen	288
II. Legislative Absicherung nationaler Gemeinwohlinteressen	290
1. Beibehaltung von Genehmigungspflichten bei gleichzeitiger Einräumung eines Rechtsanspruches im Falle von EU-Bürgern	290
2. Ausnahme erwerbsberechtigter EU-Bürger vom Anwendungsbereich bestehender Genehmigungserfordernisse unter Aufstellung eines bloßen Erklärungsverfahrens	291
3. Durchsetzung nationaler Interessen der Raumordnung, der Wirtschafts- und Bodenpolitik sowie des Landschafts- und Umweltschutzes	291
J. Zusammenfassung der Ergebnisse	292
K. Anhang: Spezielle Dokumente betreffend den Immobilienerwerb	302
Literaturverzeichnis	315
Sachverzeichnis	323

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