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Kündigung aus wichtigem Grund und Geschäftsgrundlage
Eine Untersuchung am Schnittpunkt von Miet- und Schuldrechtsreform
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 312
(2005)
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Abstract
Das Dauerschuldverhältnis der Miete ist störungsanfällig. Im Laufe der Zeit kommt es immer wieder zu unerwarteten tatsächlichen Veränderungen, die schwierige Rechtsfragen aufwerfen können. Man denke nur an das "Jahrhunderthochwasser" an der Elbe, das zahllose Mietobjekte schwer beschädigte, oder an den umstrittenen "Stadtumbau Ost". Bei der Bewältigung solcher Probleme spielen das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund und die Lehre von der Geschäftsgrundlage eine zentrale Rolle. Beide Rechtsinstitute sind erst durch die Miet- und Schuldrechtsreform in das Bürgerliche Gesetzbuch gelangt (§§ 543, 313 BGB n.F.). Mit solchen Vorschriften wollte der Reformgesetzgeber die vielbeschworene Schere zwischen dem Text des überkommenen Gesetzbuchs und der Rechtswirklichkeit schließen, die weitgehend durch Richterrecht geprägt wurde.Der Verfasser kommt zum Ergebnis, dass zumindest die §§ 543, 313 BGB n.F. nicht halten, was der ehrgeizige und selbstgewisse Gesetzgeber versprach. Zu kritisieren sind zahlreiche Zweifelsfragen und dogmatische Ungereimtheiten. In der künftigen Praxis droht eine bedenkliche Ausweitung des Anwendungsbereichs beider Rechtsinstitute. Ihr Konkurrenzverhältnis ist höchst unklar. Dringend geboten ist daher eine verständige Gesetzesauslegung, die den legislativen Zielvorstellungen entspricht, aber auch die Kontinuität der Rechtsprechung wahrt, möglichst klare Grenzen zieht und relativ einfach zu handhaben ist. In diesem Sinne entwickelt der Verfasser eine dogmatisch schlüssige Konzeption.Die Arbeit wurde von der Fakultät für Rechtswissenschaft der Universität Mannheim mit dem "Fakultätspreis für herausragende rechtswissenschaftliche Arbeiten" ausgezeichnet.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 14 | ||
| § 1 Einleitung | 19 | ||
| 1. Teil: Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – § 543 | 26 | ||
| § 2 Überblick | 26 | ||
| § 3 Wesen | 27 | ||
| § 4 Historische Grundlagen und Entwicklung | 29 | ||
| § 5 Die Kündigungserklärung | 32 | ||
| A. Abmahnung bzw. Abhilfefrist – § 543 Abs. 3 | 32 | ||
| B. Begründungspflicht bei Mietverhältnissen über Wohnraum – § 569 Abs. 4 | 34 | ||
| I. Kritik an der Neuregelung | 34 | ||
| II. Umfang der Begründungspflicht | 37 | ||
| III. Abdingbarkeit | 39 | ||
| C. Ausspruch der Kündigung im zeitlichen Zusammenhang mit der Störung | 40 | ||
| § 6 Die besonderen Kündigungstatbestände | 41 | ||
| A. Überblick | 41 | ||
| B. Kündigung wegen Nichtgewährung oder Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 | 42 | ||
| I. Sinnwidrige systematische Einordnung | 42 | ||
| II. Kündigungsrecht des Mieters | 44 | ||
| III. Voraussetzungen | 45 | ||
| 1. Nichtgewährung des Gebrauchs | 45 | ||
| 2. Gebrauchsentziehung | 46 | ||
| 3. Unerhebliche Störungen | 47 | ||
| C. Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 | 48 | ||
| I. Allgemeines | 48 | ||
| II. Voraussetzungen | 50 | ||
| 1. Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 | 50 | ||
| 2. Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 | 50 | ||
| D. Kündigung wegen Zahlungsverzugs – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 | 51 | ||
| I. Allgemeines | 51 | ||
| II. Voraussetzungen | 52 | ||
| 1. Mietrückstand | 52 | ||
| a) Terminabhängiger Rückstand – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a | 53 | ||
| b) Miethöhenabhängiger Rückstand – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b | 53 | ||
| 2. Beseitigung der Kündigungsvoraussetzungen – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2, 3 | 54 | ||
| 3. Nachholrecht des Wohnraummieters – § 569 Abs. 3 Nr. 2 | 54 | ||
| III. Kritische Würdigung der Neustrukturierung des Mietrechts | 54 | ||
| E. Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung – § 569 Abs. 1 | 56 | ||
| I. Bedeutung und Anwendungsbereich von § 569 | 56 | ||
| II. Allgemeines | 56 | ||
| III. Voraussetzungen | 58 | ||
| F. Kündigung wegen Störung des Hausfriedens – § 569 Abs. 2 | 59 | ||
| I. Allgemeines | 59 | ||
| II. Voraussetzungen | 59 | ||
| 1. Nachhaltige Störung des Hausfriedens | 59 | ||
| 2. Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung | 60 | ||
| G. Sonstige Kündigungsinteressen – § 543 Abs. 1 Satz 2 | 61 | ||
| I. Allgemeines | 61 | ||
| II. Wichtiger Grund | 61 | ||
| 1. Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung | 62 | ||
| 2. Doppelte Unzumutbarkeit | 63 | ||
| 3. Verschulden | 64 | ||
| 4. Einzelne Kündigungssachverhalte | 66 | ||
| a) Auswertung der speziellen Kündigungstatbestände | 67 | ||
| b) Analyse der Rechtsprechung zur übergesetzlichen Kündigung aus wichtigem Grund | 68 | ||
| aa) Kategorie 1: Pflichtverletzungen | 69 | ||
| (1) Pflichtverletzungen schuldunfähiger Mieter | 69 | ||
| (2) Schuldlose Pflichtverletzungen einer grundsätzlich schuldfähigen Partei | 70 | ||
| (3) Verschuldete Pflichtverletzungen | 72 | ||
| bb) Kategorie 2: Umstände, die für sich keine Pflichtverletzung darstellen, aber die Person des Vertragspartners betreffen | 72 | ||
| cc) Kategorie 3: Umstände, die dem Einfluss des Kündigungsgegners entzogen sind | 73 | ||
| dd) Resümee | 75 | ||
| c) Ergebnis | 77 | ||
| § 7 Fazit | 83 | ||
| 2. Teil: Die Lehre von der Geschäftsgrundlage | 85 | ||
| § 8 Überblick | 85 | ||
| § 9 Begriff der Geschäftsgrundlage | 86 | ||
| A. Die bedeutendsten Theorien | 86 | ||
| B. Das Problem | 87 | ||
| § 10 Historische Entwicklung | 91 | ||
| § 11 Die Neuregelung | 93 | ||
| § 12 Anwendungsbereich der Geschäftsgrundlagenlehre und Abgrenzung zu speziellen Risikotragungsregeln | 99 | ||
| A. Anwendungsbereich | 99 | ||
| B. Abgrenzung zu speziellen Risikotragungsregeln | 100 | ||
| I. Vertragliche Vereinbarungen über die Risikotragung | 100 | ||
| II. Einseitige Erwartungen einer Partei | 101 | ||
| III. Gesetzliche Sonderregelungen über die Risikotragung | 102 | ||
| 1. Irrtumsanfechtung | 102 | ||
| 2. Sach- und Rechtsmängel – §§ 536 ff. | 103 | ||
| 3. Allgemeines Leistungsstörungsrecht | 104 | ||
| a) Unmöglichkeit – § 275 Abs. 1 | 104 | ||
| b) Grob unverhältnismäßiger Aufwand – § 275 Abs. 2 | 105 | ||
| c) Unsicherheitseinrede – § 321 | 110 | ||
| 4. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – § 543 | 111 | ||
| 5. Berechtigtes Interesse an Untervermietung – § 553 | 111 | ||
| 6. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – § 558 | 111 | ||
| 7. Zweckverfehlungskondiktion – § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 | 111 | ||
| § 13 Voraussetzungen einer Geschäftsgrundlagenstörung | 112 | ||
| A. Umstände bzw. Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind | 113 | ||
| B. Erhebliche Störung | 113 | ||
| C. Überschreiten der Grenze der vertraglichen und/oder gesetzlichen Risikozuweisung | 114 | ||
| D. Unzumutbarkeit | 115 | ||
| § 14 Rechtsfolgen | 117 | ||
| A. Grundsatz | 117 | ||
| B. Anpassung des Vertragsverhältnisses | 118 | ||
| I. Rechtsnatur | 118 | ||
| II. „Vorgeschaltete“ Neuverhandlungspflichten; Mediation als Alternative zum Zivilprozess | 119 | ||
| 1. Neuverhandlungspflichten als primäre Rechtsfolge einer Geschäftsgrundlagenstörung? | 119 | ||
| a) Zweck und Vorteile von Neuverhandlungen | 121 | ||
| b) Ablehnung von Neuverhandlungspflichten | 122 | ||
| 2. Mediation bei Geschäftsgrundlagenstörungen | 124 | ||
| a) Mediation – das neue Zauberwort in der Konfliktbewältigung | 124 | ||
| b) Mediationspflicht bei Geschäftsgrundlagenstörungen? | 125 | ||
| c) Fazit | 127 | ||
| III. Kriterien der Anpassung | 128 | ||
| IV. Durchsetzung | 129 | ||
| C. Vertragsaufhebung | 133 | ||
| D. Rückwirkende Rechtsfolgen | 134 | ||
| § 15 Fallgruppen | 135 | ||
| A. Zweckvereitelung | 136 | ||
| B. Äquivalenzstörungen | 138 | ||
| I. Geldentwertung | 138 | ||
| II. Übermäßige Leistungserschwerung | 139 | ||
| C. Die Veränderung der Sozialexistenz | 142 | ||
| D. Rechtsänderungen, Eingriffe von hoher Hand | 143 | ||
| I. Änderung von Gesetz und Rechtsprechung | 143 | ||
| II. Die Wiederherstellung der Deutschen Einheit | 144 | ||
| E. Gemeinschaftlicher Irrtum | 145 | ||
| § 16 Fazit | 145 | ||
| 3. Teil: Das Verhältnis von § 543 zur Lehre von der Geschäftsgrundlage | 148 | ||
| § 17 Überblick | 148 | ||
| § 18 Meinungsstand zum alten Recht | 149 | ||
| A. Absoluter Vorrang der Kündigung aus wichtigem Grund | 149 | ||
| B. Relativer Vorrang der Kündigung aus wichtigem Grund | 149 | ||
| C. Nebeneinander beider Institute aufgrund unterschiedlicher Anwendungsbereiche | 150 | ||
| D. Das Problem | 151 | ||
| § 19 Meinungsstand zum neuen Recht | 152 | ||
| § 20 Vergleich der Voraussetzungen der Institute | 154 | ||
| § 21 Vergleich der Institute in Bezug auf die Rechtsfolgen | 156 | ||
| § 22 Verhältnis der Institute zueinander unter systematischen Gesichtspunkten | 157 | ||
| A. Das Verhältnis von § 543 zu § 313 | 157 | ||
| B. Das Verhältnis von § 314 zu § 313 | 158 | ||
| I. Die Konkurrenzregelung | 159 | ||
| II. Stellungnahmen in der Literatur | 160 | ||
| III. Würdigung | 161 | ||
| IV. Fazit | 164 | ||
| § 23 Ergebnis | 165 | ||
| 4. Teil: Fallstudie | 167 | ||
| § 24 Vorbemerkung | 167 | ||
| § 25 Lösung nach altem Recht | 168 | ||
| § 26 Lösung nach neuem Recht | 171 | ||
| A. Dogmatische Einordnung | 171 | ||
| B. Konsequenzen | 174 | ||
| I. Grob unverhältnismäßiger Aufwand – § 275 Abs. 2 | 174 | ||
| II. Lehre von der Geschäftsgrundlage – § 313 | 177 | ||
| § 27 Fazit | 179 | ||
| 5. Teil: Schlussbetrachtung | 180 | ||
| Literaturverzeichnis | 183 | ||
| Sachwortverzeichnis | 201 |