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Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht

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Decker, G. (2005). Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-51797-8
Decker, Georg J.. Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht. Duncker & Humblot, 2005. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-51797-8
Decker, G (2005): Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-51797-8

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Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht

Decker, Georg J.

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 327

(2005)

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Abstract

In Deutschland leben über sechs Millionen Menschen mit Behinderung, deren Zahl angesichts der demographischen Entwicklung in Zukunft noch steigen wird und die sich in zahlreichen Lebensbereichen Benachteiligungen ausgesetzt sehen. Sie bedürfen daher vor allem im Bereich des Wohnens als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung des rechtlichen Schutzes.

Der Autor setzt an dieser überaus praxisrelevanten Materie an und untersucht das Wohnraummietrecht unter behinderungsspezifischen Aspekten und Problemen. Diese werden im zeitlichen Verlauf eines Mietverhältnisses - angefangen von der Begründung, über seine Ausgestaltung, Durchführung und Beendigung, bis hin zum Vollstreckungsschutz - unter Auswertung der bisherigen Rechtsprechung und Literatur systematisch dargestellt und rechtlichen Lösungen zugeführt. Berücksichtigung findet dabei nicht nur die Interessenlage (körperlich, geistig und psychisch) behinderter Vermieter und Mieter, sondern auch diejenige ihrer behinderten Familien- bzw. Haushaltsangehörigen und Nachbarn.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsübersicht 9
Inhaltsverzeichnis 11
Einleitung 23
1. Teil: Allgemeine Grundlagen 27
§ 1 Der Begriff der Behinderung 27
I. Allgemeine Behinderungsbegriffe 28
1. Der Behinderungsbegriff der World Health Organization (WHO) 28
2. Der Behinderungsbegriff in der Medizin 30
3. Der Behinderungsbegriff in der (Sonder-)Pädagogik 30
II. Kategorisierungsmöglichkeiten 30
1. Art der Behinderung 31
a) Körperliche Behinderung 31
b) Geistige Behinderung 31
c) Seelische/psychische Behinderung 32
2. Vorformen/verwandte Formen 32
a) Ungünstige Persönlichkeitsmerkmale/Geringfügige Beeinträchtigungen 32
b) Krankheit 33
c) Chronische Krankheit 33
d) Drohende Behinderung 34
e) Altersbedingte Gesundheitseinschränkungen 34
III. Allgemeine juristische Behinderungsbegriffe 35
1. Der Behinderungsbegriff im Sozialrecht 35
a) Der Behinderungsbegriff im Sozialgesetzbuch Neuntes Buch (SGB IX) 35
b) Der Behinderungsbegriff in anderen sozialrechtlichen Vorschriften 37
2. Der verfassungsrechtliche Behinderungsbegriff in Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG 38
a) Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung 39
b) Stellungnahme 40
3. Der Behinderungsbegriff im Behindertengleichstellungsgesetz (BGG) 42
4. Der Behinderungsbegriff im Bürgerlichen Gesetzbuch 42
5. Der Behinderungsbegriff im „Americans with Disabilities Act“ (ADA) 43
IV. Der Behinderungsbegriff im Mietrecht 44
§ 2 Verfassungsrechtliche Grundlagen 46
I. Der verfassungsrechtliche Schutz behinderter Menschen 46
1. Das spezielle Gleichheitsgebot, Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG 46
a) Grundrechtsträger 47
b) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als subjektives Abwehrrecht 47
c) Objektive Geltungsdimension 49
d) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als Leistungs- und Teilhaberecht 50
2. Der allgemeine Gleichheitssatz, Art. 3 Abs. 1 GG 51
3. Die Menschenwürde, Art. 1 Abs. 1, 2 GG 51
4. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG 52
5. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG 52
II. Internationale Vorgaben zum Schutz behinderter Menschen 52
III. Der verfassungsrechtliche Schutz des Vermieters 54
1. Die Eigentumsgarantie, Art. 14 Abs. 1 GG 55
2. Die Privatautonomie, Art. 2 Abs. 1 GG 55
IV. Der verfassungsrechtliche Schutz des Mieters 56
1. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums, Art. 14 Abs. 2 GG 56
2. Das Besitzrecht des Mieters als Eigentum i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG 57
3. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG 58
V. Weitere themenrelevante Grundrechte im Wohnraummietrecht 59
VI. Einwirkungen des Verfassungsrechts auf dasWohnraummietrecht 60
1. Die Einwirkung der Grundrechte auf das Privatrecht 60
2. Auswirkungen auf das Verhältnis von Privatrechtssubjekten im Wohnraummietrecht unter besonderer Berücksichtigung des Schutzes behinderter Menschen 62
§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von und gegenüber behinderten Menschen 64
I. Wirksamkeit von Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen 64
1. Die behinderte Person als Erklärender 65
2. Die behinderte Person als Erklärungsempfänger 66
a) Zugang der Willenserklärung bzw. der geschäftsähnlichen Handlung 66
b) Wirksame Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den Mietvertrag 68
3. Geschäftsunfähige behinderte Personen 70
II. Gesetzliche Vertretung behinderter Personen im Wohnraummietrecht durch Betreuer 72
1. Voraussetzungen der Betreuerbestellung 72
2. Mögliche Aufgabenkreise des Betreuers im Wohnraummietrecht 74
a) Wohnungsangelegenheiten 75
b) Vermögenssorge 76
c) Aufenthaltsbestimmung 76
d) Zuweisung von konkreten Angelegenheiten 77
§ 4 Die Haftung im Mietrecht 78
I. Die Haftung zwischen den Mietvertragsparteien 78
1. Die Haftung des behinderten Mieters 78
2. Die Haftung des Vermieters 80
II. Die Haftung im Nachbarschaftsverhältnis 82
1. Die Haftung zwischen Hausbewohnern 82
2. Die Haftung des Vermieters gegenüber Nachbarn des behinderten Mieters bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen 84
III. Die Haftung des Betreuers 86
1. Die Haftung gegenüber dem Betroffenen 86
2. Die Haftung gegenüber Dritten 88
2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im zeitlichen Verlauf eines Mietverhältnisses 89
§ 5 Die Begründung des Mietverhältnisses 89
I. Der Abschluß des Mietvertrags 89
1. Diskriminierung der behinderten Person 90
a) Die Rechtslage bei Diskriminierung von behinderten Personen beim Vertragsabschluß 90
aa) Schadensersatz 91
bb) Geldentschädigung für immaterielle Schäden 94
cc) Beseitigung und Unterlassung 96
dd) Kontrahierungszwang 96
b) Diskriminierungsschutz durch Umsetzung der EG-Richtlinien 2000/78/EG und 2000/43/EG 99
c) Gesetzlicher Diskriminierungsschutz de lege ferenda 101
2. Genehmigungspflicht für Betreuer bei An- bzw. Vermietung von Wohnraum, § 1907 Abs. 3 BGB 102
a) Anmietung von Wohnraum für den Betroffenen 102
b) Vermietung von Wohnraum des Betroffenen 103
II. Vorvertragliche Informationspflichten der Vertragsparteien 105
1. Warnpflichten 105
2. Wahrheitspflichten 107
3. Optimierungspflichten 111
§ 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses 114
I. Ausgestaltungsmöglichkeiten und ihre Relevanz für behinderte Personen 114
1. Mietverhältnisse auf unbestimmte und bestimmte Zeit 115
2. Verminderter Mieterschutz bei Mietverhältnissen i.S.d. §§ 549 Abs. 2 u. 3, 573a BGB 115
a) Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB 115
b) Einliegerwohnraum, § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB 116
c) Wohnraum für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf, § 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB 116
d) Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen, § 549 Abs. 3 BGB 118
e) Einliegerwohnraum, § 573a Abs. 1 u. 2 BGB 118
3. Gebrauchsüberlassung an Dritte 119
4. Mietverhältnisse im Zusammenhang mit Dienstverhältnissen 119
II. Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, §§ 542 Abs. 2, 575 BGB 119
1. Zulässige Befristungsgründe für den behinderten Vermieter 120
a) Eigenbedarf, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB 120
b) Umbauten, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB 122
c) Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 BGB 123
2. Mitteilungspflicht des Vermieters, § 575 Abs. 1 Satz 1 a.E. BGB 124
3. Die rechtliche Lage des behinderten Mieters 126
III. Gebrauchsüberlassung an Dritte, §§ 540, 553 BGB 127
1. Erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung 127
a) Familien- und Haushaltsangehörige 128
b) Bedienstete/Pflegepersonen 129
c) Besuch 129
d) Vorübergehende, nicht vollständige Gebrauchsüberlassung 130
2. Erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung 132
a) Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, § 540 Abs. 1 BGB 132
b) Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung, § 553 BGB (analog) 133
aa) Berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB 134
bb) Zulässige Versagungsgründe, § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB 136
cc) Darlegungspflicht des Mieters 138
c) Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters 139
IV. Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB 139
1. Werkmietwohnung 141
2. Werkdienstwohnung 144
3. Geltung mietrechtlicher Vorschriften 146
a) Werkmietwohnung 146
b) Werkdienstwohnung 148
c) Schlußfolgerungen für behinderte Personen 149
V. Inhaltskontrolle 149
1. Schutz behinderter Personen durch das Transparenzgebot, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB 150
2. Schutz behinderter Personen durch § 134 BGB 151
3. Schutz behinderter Personen durch die Generalklauseln der §§ 138, 226, 242, 307 BGB 152
4. Schutz behinderter Personen durch halbzwingende Vorschriften der §§ 535 ff. BGB 153
5. Schutz behinderter betreuter Personen durch das Genehmigungserfordernis gem. § 1907 Abs. 3 BGB 155
§ 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses 156
I. Vertragliche Rechte und Pflichten der Mietparteien 157
1. Vertragliche Pflichten des Vermieters 157
a) Gebrauchsgewährungspflicht 157
b) Fürsorgepflicht 158
c) Verkehrssicherungspflicht 159
2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch den behinderten Mieter bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen 162
a) Haustierhaltung 162
aa) Haltung eines Blindenhunds 164
bb) Tierhaltung aus gesundheitlich-psychischen Gründen 165
cc) Unzulässigkeit der Tierhaltung durch behinderte Personen 167
b) Lärmverursachung 168
aa) Grundsätze 168
bb) Lärmverursachung durch geistig/psychisch behinderte Menschen 170
(1) Urteil des OLG Köln (NJW 1998, 763 ff.) 171
(2) Urteil des OLG Karlsruhe (DWW 2000, 199 ff.) 173
(3) Urteil des AG Bad Schwalbach (RdLH 1998, 80 f.) 176
c) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums 179
aa) Grundsätze 179
bb) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums durch behinderte Mieter 181
d) Nutzung von Gemeinschaftsflächen 183
aa) Grundsätze 183
bb) Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch behinderte Personen 184
e) Installation von Parabolantennen 186
aa) Grundsätze 186
bb) Installation von Parabolantennen durch behinderte Mieter 188
3. Vertragliche Pflichten des behinderten Mieters 190
a) Winterdienst 190
aa) Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht, §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB 192
bb) Anfängliches Unvermögen, §§ 275, 311a, 326 BGB 193
cc) Nachträgliches Unvermögen, §§ 275, 280, 283, 326 BGB 195
b) Reinigungspflicht 196
c) Schönheitsreparaturen 197
aa) Auslegung hinsichtlich der persönlichen Verpflichtung des Mieters 198
bb) Übertragung und Durchsetzbarkeit der Reparaturpflicht bei behinderten Mietern 199
d) Obhutspflicht 200
aa) Grundsätze 201
bb) Zwangsweiser Zutritt des Betreuers zur verwahrlosten Wohnung 202
II. Die Mängelgewährleistung, §§ 536 ff. BGB 205
1. Vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 205
2. Gewährleistungsausschluß gem. § 536b BGB 208
3. Fehlende vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands 210
4. Umfang der Gewährleistungsrechte 211
III. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i.S.v. § 554a BGB 213
1. Die rechtliche Situation vor Einführung des § 554a BGB 214
a) Bisherige Grundlage des Zustimmungsanspruchs zugunsten behinderter Menschen 214
b) Die sog. „Treppenlift-Entscheidung“ des BVerfG 216
c) Die Aufnahme des § 554a BGB in die Mietrechtsreform 217
2. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i.S.v. § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB 218
a) Behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder Zugang zur Mietsache 219
b) Bauliche Veränderungen 220
c) Sonstige Einrichtungen 221
d) Erforderlichkeit 223
3. Die Zustimmungsvoraussetzungen 225
a) Der Kreis der berechtigten Personen 225
b) Die Interessenabwägung gem. § 554a Abs. 1 Satz 2, 3 BGB 226
aa) Berechtigtes Interesse des Mieters, § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB 226
bb) Entgegenstehende Interessen des Vermieters, § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB 229
cc) Berechtigte Interessen Dritter, § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB 230
dd) Grundsätze der Interessenabwägung 232
(1) Allgemeingültige Aussagen 233
(2) Die Verwirklichung des Zustimmungsanspruchs durch Auflagen 234
(3) Das Bestimmungsrecht des Vermieters 236
(4) Die Berücksichtigung der Interessen Dritter 240
c) Die Kostentragung 244
d) Der Zustimmungsanspruch für behinderte Untermieter 247
4. Zusätzliche Sicherheitsleistung, § 554a Abs. 2 BGB 249
a) Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands 250
b) Anforderungen an die Sicherheitsleistung gem. § 554a Abs. 2 BGB 252
5. Die Mitbenutzung behindertengerechter Einrichtungen durch Nachbarn 254
6. Bewertung der gesetzlichen Regelung 257
§ 8 Die Beendigung des Mietverhältnisses 259
I. Genehmigungs- und Mitteilungspflichten des Betreuers bei Kündigung von Wohnraum 259
1. Genehmigungspflicht bei betreutem Vermieter, §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1812 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Ziff. 1 BGB 260
2. Genehmigungspflicht bei betreutem Mieter, § 1907 Abs. 1 BGB 261
3. Mitteilungspflicht bei möglicher Beendigung des Mietverhältnisses, § 1907 Abs. 2 BGB 264
II. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, §§ 573, 574 ff. BGB 265
1. Das berechtigte Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung, § 573 Abs. 1, 2 BGB 266
a) Schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB 266
aa) Vertragspflichtverletzung 266
bb) Keine Unerheblichkeit 267
cc) Verschulden 268
b) Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB 269
aa) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle 269
bb) Vermietung an Pflegepersonen 269
(1) Zeitpunkt der Pflegebedürftigkeit 270
(2) Pflegeperson 271
c) Sonstige Gründe, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB 272
d) Begründung der Kündigungserklärung, § 573 Abs. 3 BGB 273
2. Schutz der behinderten Person durch die bzw. trotz der Sozialklausel, §§ 574 ff. BGB 275
a) Das Widerspruchsrecht des Mieters, § 574 BGB 275
aa) Härtegründe für die behinderte Person 275
(1) Fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen 276
(2) Unzumutbarkeit des Umzugs 277
(3) Behindertengerechte Modernisierungsmaßnahmen 279
bb) Interessenabwägung 279
b) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch, § 574a BGB 281
c) Die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen, § 574c BGB 282
3. Die ordentliche Kündigung von Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB 283
a) Kündigung von Werkmietwohnungen, §§ 576, 576a BGB 283
aa) Abweichende Kündigungsfristregelung, § 576 BGB 284
bb) Die Einschränkung des Widerspruchsrechts des Mieters, § 576a BGB 286
cc) Die Kündigung durch den Mieter 287
b) Kündigung von Werkdienstwohnungen, § 576b BGB 288
III. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses 289
1. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist 289
2. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, §§ 543, 569 BGB 290
a) Explizit geregelte Kündigungsgründe 290
aa) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Nichtgewährung oder Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 BGB 290
bb) Kündigung durch Vermieter wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache durch behinderte Personen auf Mieterseite, § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB 293
cc) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 Abs. 1 BGB 294
dd) Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch behinderte Personen auf Mieterseite, § 569 Abs. 2 BGB 296
(1) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle 297
(2) Nachhaltigkeit der Störung 297
(3) Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung 298
b) Die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB 301
3. Die außerordentliche Kündigung von Werkwohnungen 303
a) Werkmietwohnung 303
b) Werkdienstwohnung 305
IV. Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses 305
V. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses 307
1. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Nachmietergestellung 308
a) Vertraglich vereinbarte Nachmieterklausel 308
b) Fehlende vertragliche Regelung 310
2. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Nachmietergestellung 313
§ 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz 316
I. Räumungsschutz, §§ 721, 794a ZPO 316
1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB 317
2. Die Bewilligung einer Räumungsfrist 318
a) Beendigung des Mietverhältnisses trotz Mieterwiderspruchs 318
b) Beendigung des Mietverhältnisses ohne (beachtlichen) Mieterwiderspruch 319
c) Fristlose Beendigung des Mietverhältnisses oder Mieterkündigung 321
II. Vollstreckungsschutz, § 765a ZPO 322
1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB und zum Räumungsschutz gem. §§ 721, 794a ZPO 323
2. Die Einstellung der Zwangsräumung 324
Literaturverzeichnis 329
Sachwortverzeichnis 347