Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht

Georg J. Decker

doi:10.3790/978-3-428-51797-8

Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht

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Decker, G. (2005). Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-51797-8

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Die privatrechtliche Stellung behinderter Menschen im Wohnraummietrecht

Decker, Georg J.

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 327

(2005)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-51797-8
978-3-428-11797-0 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-51797-8
Edition: 1
Language: German
Pages: 364
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Private or civil law: general

Pricing

Institution: € 150.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 99.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

In Deutschland leben über sechs Millionen Menschen mit Behinderung, deren Zahl angesichts der demographischen Entwicklung in Zukunft noch steigen wird und die sich in zahlreichen Lebensbereichen Benachteiligungen ausgesetzt sehen. Sie bedürfen daher vor allem im Bereich des Wohnens als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung des rechtlichen Schutzes.

Der Autor setzt an dieser überaus praxisrelevanten Materie an und untersucht das Wohnraummietrecht unter behinderungsspezifischen Aspekten und Problemen. Diese werden im zeitlichen Verlauf eines Mietverhältnisses - angefangen von der Begründung, über seine Ausgestaltung, Durchführung und Beendigung, bis hin zum Vollstreckungsschutz - unter Auswertung der bisherigen Rechtsprechung und Literatur systematisch dargestellt und rechtlichen Lösungen zugeführt. Berücksichtigung findet dabei nicht nur die Interessenlage (körperlich, geistig und psychisch) behinderter Vermieter und Mieter, sondern auch diejenige ihrer behinderten Familien- bzw. Haushaltsangehörigen und Nachbarn.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsübersicht	9
Inhaltsverzeichnis	11
Einleitung	23
1. Teil: Allgemeine Grundlagen	27
§ 1 Der Begriff der Behinderung	27
I. Allgemeine Behinderungsbegriffe	28
1. Der Behinderungsbegriff der World Health Organization (WHO)	28
2. Der Behinderungsbegriff in der Medizin	30
3. Der Behinderungsbegriff in der (Sonder-)Pädagogik	30
II. Kategorisierungsmöglichkeiten	30
1. Art der Behinderung	31
a) Körperliche Behinderung	31
b) Geistige Behinderung	31
c) Seelische/psychische Behinderung	32
2. Vorformen/verwandte Formen	32
a) Ungünstige Persönlichkeitsmerkmale/Geringfügige Beeinträchtigungen	32
b) Krankheit	33
c) Chronische Krankheit	33
d) Drohende Behinderung	34
e) Altersbedingte Gesundheitseinschränkungen	34
III. Allgemeine juristische Behinderungsbegriffe	35
1. Der Behinderungsbegriff im Sozialrecht	35
a) Der Behinderungsbegriff im Sozialgesetzbuch Neuntes Buch (SGB IX)	35
b) Der Behinderungsbegriff in anderen sozialrechtlichen Vorschriften	37
2. Der verfassungsrechtliche Behinderungsbegriff in Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG	38
a) Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung	39
b) Stellungnahme	40
3. Der Behinderungsbegriff im Behindertengleichstellungsgesetz (BGG)	42
4. Der Behinderungsbegriff im Bürgerlichen Gesetzbuch	42
5. Der Behinderungsbegriff im „Americans with Disabilities Act“ (ADA)	43
IV. Der Behinderungsbegriff im Mietrecht	44
§ 2 Verfassungsrechtliche Grundlagen	46
I. Der verfassungsrechtliche Schutz behinderter Menschen	46
1. Das spezielle Gleichheitsgebot, Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG	46
a) Grundrechtsträger	47
b) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als subjektives Abwehrrecht	47
c) Objektive Geltungsdimension	49
d) Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als Leistungs- und Teilhaberecht	50
2. Der allgemeine Gleichheitssatz, Art. 3 Abs. 1 GG	51
3. Die Menschenwürde, Art. 1 Abs. 1, 2 GG	51
4. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG	52
5. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG	52
II. Internationale Vorgaben zum Schutz behinderter Menschen	52
III. Der verfassungsrechtliche Schutz des Vermieters	54
1. Die Eigentumsgarantie, Art. 14 Abs. 1 GG	55
2. Die Privatautonomie, Art. 2 Abs. 1 GG	55
IV. Der verfassungsrechtliche Schutz des Mieters	56
1. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums, Art. 14 Abs. 2 GG	56
2. Das Besitzrecht des Mieters als Eigentum i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG	57
3. Das Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG	58
V. Weitere themenrelevante Grundrechte im Wohnraummietrecht	59
VI. Einwirkungen des Verfassungsrechts auf dasWohnraummietrecht	60
1. Die Einwirkung der Grundrechte auf das Privatrecht	60
2. Auswirkungen auf das Verhältnis von Privatrechtssubjekten im Wohnraummietrecht unter besonderer Berücksichtigung des Schutzes behinderter Menschen	62
§ 3 Besonderheiten bei Willenserklärungen von und gegenüber behinderten Menschen	64
I. Wirksamkeit von Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen	64
1. Die behinderte Person als Erklärender	65
2. Die behinderte Person als Erklärungsempfänger	66
a) Zugang der Willenserklärung bzw. der geschäftsähnlichen Handlung	66
b) Wirksame Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den Mietvertrag	68
3. Geschäftsunfähige behinderte Personen	70
II. Gesetzliche Vertretung behinderter Personen im Wohnraummietrecht durch Betreuer	72
1. Voraussetzungen der Betreuerbestellung	72
2. Mögliche Aufgabenkreise des Betreuers im Wohnraummietrecht	74
a) Wohnungsangelegenheiten	75
b) Vermögenssorge	76
c) Aufenthaltsbestimmung	76
d) Zuweisung von konkreten Angelegenheiten	77
§ 4 Die Haftung im Mietrecht	78
I. Die Haftung zwischen den Mietvertragsparteien	78
1. Die Haftung des behinderten Mieters	78
2. Die Haftung des Vermieters	80
II. Die Haftung im Nachbarschaftsverhältnis	82
1. Die Haftung zwischen Hausbewohnern	82
2. Die Haftung des Vermieters gegenüber Nachbarn des behinderten Mieters bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen	84
III. Die Haftung des Betreuers	86
1. Die Haftung gegenüber dem Betroffenen	86
2. Die Haftung gegenüber Dritten	88
2. Teil: Behinderungsspezifische Probleme im zeitlichen Verlauf eines Mietverhältnisses	89
§ 5 Die Begründung des Mietverhältnisses	89
I. Der Abschluß des Mietvertrags	89
1. Diskriminierung der behinderten Person	90
a) Die Rechtslage bei Diskriminierung von behinderten Personen beim Vertragsabschluß	90
aa) Schadensersatz	91
bb) Geldentschädigung für immaterielle Schäden	94
cc) Beseitigung und Unterlassung	96
dd) Kontrahierungszwang	96
b) Diskriminierungsschutz durch Umsetzung der EG-Richtlinien 2000/78/EG und 2000/43/EG	99
c) Gesetzlicher Diskriminierungsschutz de lege ferenda	101
2. Genehmigungspflicht für Betreuer bei An- bzw. Vermietung von Wohnraum, § 1907 Abs. 3 BGB	102
a) Anmietung von Wohnraum für den Betroffenen	102
b) Vermietung von Wohnraum des Betroffenen	103
II. Vorvertragliche Informationspflichten der Vertragsparteien	105
1. Warnpflichten	105
2. Wahrheitspflichten	107
3. Optimierungspflichten	111
§ 6 Die Ausgestaltung des Mietverhältnisses	114
I. Ausgestaltungsmöglichkeiten und ihre Relevanz für behinderte Personen	114
1. Mietverhältnisse auf unbestimmte und bestimmte Zeit	115
2. Verminderter Mieterschutz bei Mietverhältnissen i.S.d. §§ 549 Abs. 2 u. 3, 573a BGB	115
a) Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB	115
b) Einliegerwohnraum, § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB	116
c) Wohnraum für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf, § 549 Abs. 2 Ziff. 3 BGB	116
d) Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen, § 549 Abs. 3 BGB	118
e) Einliegerwohnraum, § 573a Abs. 1 u. 2 BGB	118
3. Gebrauchsüberlassung an Dritte	119
4. Mietverhältnisse im Zusammenhang mit Dienstverhältnissen	119
II. Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, §§ 542 Abs. 2, 575 BGB	119
1. Zulässige Befristungsgründe für den behinderten Vermieter	120
a) Eigenbedarf, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 BGB	120
b) Umbauten, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB	122
c) Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 BGB	123
2. Mitteilungspflicht des Vermieters, § 575 Abs. 1 Satz 1 a.E. BGB	124
3. Die rechtliche Lage des behinderten Mieters	126
III. Gebrauchsüberlassung an Dritte, §§ 540, 553 BGB	127
1. Erlaubnisfreie Gebrauchsüberlassung	127
a) Familien- und Haushaltsangehörige	128
b) Bedienstete/Pflegepersonen	129
c) Besuch	129
d) Vorübergehende, nicht vollständige Gebrauchsüberlassung	130
2. Erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung	132
a) Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, § 540 Abs. 1 BGB	132
b) Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung, § 553 BGB (analog)	133
aa) Berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB	134
bb) Zulässige Versagungsgründe, § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB	136
cc) Darlegungspflicht des Mieters	138
c) Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters	139
IV. Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB	139
1. Werkmietwohnung	141
2. Werkdienstwohnung	144
3. Geltung mietrechtlicher Vorschriften	146
a) Werkmietwohnung	146
b) Werkdienstwohnung	148
c) Schlußfolgerungen für behinderte Personen	149
V. Inhaltskontrolle	149
1. Schutz behinderter Personen durch das Transparenzgebot, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB	150
2. Schutz behinderter Personen durch § 134 BGB	151
3. Schutz behinderter Personen durch die Generalklauseln der §§ 138, 226, 242, 307 BGB	152
4. Schutz behinderter Personen durch halbzwingende Vorschriften der §§ 535 ff. BGB	153
5. Schutz behinderter betreuter Personen durch das Genehmigungserfordernis gem. § 1907 Abs. 3 BGB	155
§ 7 Die Durchführung des Mietverhältnisses	156
I. Vertragliche Rechte und Pflichten der Mietparteien	157
1. Vertragliche Pflichten des Vermieters	157
a) Gebrauchsgewährungspflicht	157
b) Fürsorgepflicht	158
c) Verkehrssicherungspflicht	159
2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch den behinderten Mieter bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen	162
a) Haustierhaltung	162
aa) Haltung eines Blindenhunds	164
bb) Tierhaltung aus gesundheitlich-psychischen Gründen	165
cc) Unzulässigkeit der Tierhaltung durch behinderte Personen	167
b) Lärmverursachung	168
aa) Grundsätze	168
bb) Lärmverursachung durch geistig/psychisch behinderte Menschen	170
(1) Urteil des OLG Köln (NJW 1998, 763 ff.)	171
(2) Urteil des OLG Karlsruhe (DWW 2000, 199 ff.)	173
(3) Urteil des AG Bad Schwalbach (RdLH 1998, 80 f.)	176
c) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums	179
aa) Grundsätze	179
bb) Berufliche Mitbenutzung des Wohnraums durch behinderte Mieter	181
d) Nutzung von Gemeinschaftsflächen	183
aa) Grundsätze	183
bb) Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch behinderte Personen	184
e) Installation von Parabolantennen	186
aa) Grundsätze	186
bb) Installation von Parabolantennen durch behinderte Mieter	188
3. Vertragliche Pflichten des behinderten Mieters	190
a) Winterdienst	190
aa) Verstoß gegen die vorvertragliche Rücksichtnahmepflicht, §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB	192
bb) Anfängliches Unvermögen, §§ 275, 311a, 326 BGB	193
cc) Nachträgliches Unvermögen, §§ 275, 280, 283, 326 BGB	195
b) Reinigungspflicht	196
c) Schönheitsreparaturen	197
aa) Auslegung hinsichtlich der persönlichen Verpflichtung des Mieters	198
bb) Übertragung und Durchsetzbarkeit der Reparaturpflicht bei behinderten Mietern	199
d) Obhutspflicht	200
aa) Grundsätze	201
bb) Zwangsweiser Zutritt des Betreuers zur verwahrlosten Wohnung	202
II. Die Mängelgewährleistung, §§ 536 ff. BGB	205
1. Vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands	205
2. Gewährleistungsausschluß gem. § 536b BGB	208
3. Fehlende vertragliche Berücksichtigung eines behinderungsgeeigneten Wohnungszustands	210
4. Umfang der Gewährleistungsrechte	211
III. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i.S.v. § 554a BGB	213
1. Die rechtliche Situation vor Einführung des § 554a BGB	214
a) Bisherige Grundlage des Zustimmungsanspruchs zugunsten behinderter Menschen	214
b) Die sog. „Treppenlift-Entscheidung“ des BVerfG	216
c) Die Aufnahme des § 554a BGB in die Mietrechtsreform	217
2. Behindertengerechte (Bau-)Maßnahmen i.S.v. § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB	218
a) Behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder Zugang zur Mietsache	219
b) Bauliche Veränderungen	220
c) Sonstige Einrichtungen	221
d) Erforderlichkeit	223
3. Die Zustimmungsvoraussetzungen	225
a) Der Kreis der berechtigten Personen	225
b) Die Interessenabwägung gem. § 554a Abs. 1 Satz 2, 3 BGB	226
aa) Berechtigtes Interesse des Mieters, § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB	226
bb) Entgegenstehende Interessen des Vermieters, § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB	229
cc) Berechtigte Interessen Dritter, § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB	230
dd) Grundsätze der Interessenabwägung	232
(1) Allgemeingültige Aussagen	233
(2) Die Verwirklichung des Zustimmungsanspruchs durch Auflagen	234
(3) Das Bestimmungsrecht des Vermieters	236
(4) Die Berücksichtigung der Interessen Dritter	240
c) Die Kostentragung	244
d) Der Zustimmungsanspruch für behinderte Untermieter	247
4. Zusätzliche Sicherheitsleistung, § 554a Abs. 2 BGB	249
a) Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands	250
b) Anforderungen an die Sicherheitsleistung gem. § 554a Abs. 2 BGB	252
5. Die Mitbenutzung behindertengerechter Einrichtungen durch Nachbarn	254
6. Bewertung der gesetzlichen Regelung	257
§ 8 Die Beendigung des Mietverhältnisses	259
I. Genehmigungs- und Mitteilungspflichten des Betreuers bei Kündigung von Wohnraum	259
1. Genehmigungspflicht bei betreutem Vermieter, §§ 1908i Abs. 1 Satz 1, 1812 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Ziff. 1 BGB	260
2. Genehmigungspflicht bei betreutem Mieter, § 1907 Abs. 1 BGB	261
3. Mitteilungspflicht bei möglicher Beendigung des Mietverhältnisses, § 1907 Abs. 2 BGB	264
II. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, §§ 573, 574 ff. BGB	265
1. Das berechtigte Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung, § 573 Abs. 1, 2 BGB	266
a) Schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB	266
aa) Vertragspflichtverletzung	266
bb) Keine Unerheblichkeit	267
cc) Verschulden	268
b) Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB	269
aa) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle	269
bb) Vermietung an Pflegepersonen	269
(1) Zeitpunkt der Pflegebedürftigkeit	270
(2) Pflegeperson	271
c) Sonstige Gründe, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB	272
d) Begründung der Kündigungserklärung, § 573 Abs. 3 BGB	273
2. Schutz der behinderten Person durch die bzw. trotz der Sozialklausel, §§ 574 ff. BGB	275
a) Das Widerspruchsrecht des Mieters, § 574 BGB	275
aa) Härtegründe für die behinderte Person	275
(1) Fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen	276
(2) Unzumutbarkeit des Umzugs	277
(3) Behindertengerechte Modernisierungsmaßnahmen	279
bb) Interessenabwägung	279
b) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch, § 574a BGB	281
c) Die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen, § 574c BGB	282
3. Die ordentliche Kündigung von Werkwohnungen, §§ 576 ff. BGB	283
a) Kündigung von Werkmietwohnungen, §§ 576, 576a BGB	283
aa) Abweichende Kündigungsfristregelung, § 576 BGB	284
bb) Die Einschränkung des Widerspruchsrechts des Mieters, § 576a BGB	286
cc) Die Kündigung durch den Mieter	287
b) Kündigung von Werkdienstwohnungen, § 576b BGB	288
III. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses	289
1. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist	289
2. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, §§ 543, 569 BGB	290
a) Explizit geregelte Kündigungsgründe	290
aa) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Nichtgewährung oder Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 BGB	290
bb) Kündigung durch Vermieter wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache durch behinderte Personen auf Mieterseite, § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 2 BGB	293
cc) Kündigung durch behinderten Mieter wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 Abs. 1 BGB	294
dd) Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch behinderte Personen auf Mieterseite, § 569 Abs. 2 BGB	296
(1) Behinderungsspezifische Anwendungsfälle	297
(2) Nachhaltigkeit der Störung	297
(3) Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung	298
b) Die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB	301
3. Die außerordentliche Kündigung von Werkwohnungen	303
a) Werkmietwohnung	303
b) Werkdienstwohnung	305
IV. Die rechtliche Lage des behinderten Untermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses	305
V. Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses	307
1. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Nachmietergestellung	308
a) Vertraglich vereinbarte Nachmieterklausel	308
b) Fehlende vertragliche Regelung	310
2. Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Nachmietergestellung	313
§ 9 Räumungs- und Vollstreckungsschutz	316
I. Räumungsschutz, §§ 721, 794a ZPO	316
1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB	317
2. Die Bewilligung einer Räumungsfrist	318
a) Beendigung des Mietverhältnisses trotz Mieterwiderspruchs	318
b) Beendigung des Mietverhältnisses ohne (beachtlichen) Mieterwiderspruch	319
c) Fristlose Beendigung des Mietverhältnisses oder Mieterkündigung	321
II. Vollstreckungsschutz, § 765a ZPO	322
1. Das Verhältnis zu den Kündigungsschutzvorschriften des BGB und zum Räumungsschutz gem. §§ 721, 794a ZPO	323
2. Die Einstellung der Zwangsräumung	324
Literaturverzeichnis	329
Sachwortverzeichnis	347

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