Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft
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Kermer, H. (2006). Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52245-3
Kermer, Heiko. Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft. Duncker & Humblot, 2006. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52245-3
Kermer, H (2006): Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-52245-3
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Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft
Schriften zum Wirtschaftsrecht, Vol. 202
(2006)
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Abstract
Die Immobilien-Aktiengesellschaft ist eine relativ junge Form der Kapitalanlage in Grundvermögen. Die Unternehmen haben ein breites Geschäftsfeld besetzt, wobei die Entwicklung und Verwaltung von Immobilien vorherrschend ist. Der Autor untersucht die steuerlichen Rahmenbedingungen, unter denen sich die Immobilien-Aktiengesellschaft bei Investitionen im Inland und im Ausland bewegt. Für die Unternehmen bestehen keine steuerrechtlichen Sondervorschriften wie etwa das Investmentsteuergesetz. Vielmehr kommt das allgemeine Ertrag- und Verkehrsteuerrecht zur Anwendung. Besondere Bedeutung besitzt die erweiterte Kürzung im Bereich der Gewerbesteuer. Hieraus sind Konsequenzen für die Binnenstruktur der Unternehmen abzuleiten. Investitionen im Ausland werden häufig durch selbständige Kapitalobjektgesellschaften realisiert. Die sich hieraus ergebenden Steuerfolgen werden maßgeblich durch Sondervorschriften in den Doppelbesteuerungsabkommen bestimmt.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsübersicht | 9 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 13 | ||
| Einleitung | 23 | ||
| A. Untersuchungsgegenstand und Stand der Forschung | 23 | ||
| B. Fragestellung | 25 | ||
| C. Gang der Untersuchung | 27 | ||
| 1. Teil: Wirtschaftliche und rechtliche Grundzüge der Immobilien-Aktiengesellschaft | 28 | ||
| A. Erscheinungsformen und Aufbau | 28 | ||
| I. Anleger- und Besitzstrukturen | 29 | ||
| 1. Private Aktionäre | 29 | ||
| 2. Unternehmerische Aktionäre | 29 | ||
| 3. Öffentlich-rechtliche Aktionäre | 30 | ||
| II. Organisatorische Strukturen | 31 | ||
| 1. Industrieverbundene Gesellschaften | 31 | ||
| 2. Kapitalanlageorientierte Gesellschaften | 32 | ||
| 3. Öffentlich-rechtlich geprägte Gesellschaften | 34 | ||
| III. Tätigkeitsbezogene Strukturen | 35 | ||
| 1. Projektentwicklung | 36 | ||
| 2. Immobilienbestandhaltung | 38 | ||
| 3. Immobiliendienstleistung | 39 | ||
| B. Stellung unter den Immobilienkapitalanlagen aus Anlegersicht | 40 | ||
| I. Besteuerungssituation privater Anleger bei alternativen Immobilienkapitalanlagenprodukten | 42 | ||
| 1. Direktinvestition in Grundbesitz | 42 | ||
| a) Ertragsteuerliche Behandlung der Nutzungsphase | 42 | ||
| b) Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerungsphase | 44 | ||
| c) Einkünfteermittlung und Verpflichtung zur Buchführung | 47 | ||
| 2. Geschlossene Immobilienfonds | 48 | ||
| a) Ertragsteuerliche Behandlung der Nutzungsphase | 48 | ||
| b) Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerungsphase | 51 | ||
| c) Veranlagung und Einkünftequalifikation | 52 | ||
| 3. Offene Immobilienfonds | 54 | ||
| a) Grundzüge investmentsteuerlicher Regelungen | 54 | ||
| b) Ertragsteuerliche Belastung des Anlegers | 55 | ||
| aa) Erträge aus der werbenden Tätigkeit des Fonds | 56 | ||
| bb) Erträge aus dem Verkauf der Anteilscheine | 59 | ||
| 4. Steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften (REIT) | 61 | ||
| a) Regulatorische Merkmale | 61 | ||
| b) Steuerliche Merkmale | 62 | ||
| 5. Einordnung der Immobilien-Aktiengesellschaft | 62 | ||
| a) Im Verhältnis zur Direktinvestition und zum geschlossenen Immobilienfonds | 62 | ||
| b) Im Verhältnis zum offenen (Publikums-)Immobilienfonds | 65 | ||
| c) Im Verhältnis zur geplanten steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaft (REIT) | 66 | ||
| II. Besteuerungssituation betrieblicher bzw. institutioneller Anleger bei alternativen Immobilienkapitalanlageprodukten | 67 | ||
| 1. Direktinvestition und geschlossener Immobilienfonds | 68 | ||
| 2. Offener Immobilien-(Spezial)Fonds | 68 | ||
| 3. Steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaft (REIT) | 69 | ||
| 4. Einordnung der Immobilien-Aktiengesellschaft | 70 | ||
| 2. Teil: Die Besteuerung bei Inlandsinvestitionen | 72 | ||
| A. Investitionsformen und Investitionsobjekte | 72 | ||
| I. Investitionsformen | 72 | ||
| 1. Direkte Investition | 73 | ||
| 2. Indirekte Investition | 73 | ||
| a) Grundstrukturen | 73 | ||
| aa) Strukturelle und organisatorische Merkmale | 73 | ||
| bb) Steuerliche Merkmale | 76 | ||
| b) Einzelne Anwendungsfälle der indirekten Investition | 77 | ||
| aa) Privatisierung gemeinnütziger Wohnungsunternehmen | 77 | ||
| bb) Realisierung von Großprojekten | 80 | ||
| cc) Portfolioaufbau durch Umstrukturierung | 82 | ||
| (1) Nachteile der Umstrukturierung bei direkter Übertragung | 83 | ||
| (2) Umstrukturierung bei indirekter Übertragung | 88 | ||
| 3. Einflussfaktoren für die Wahl zwischen direkter und indirekter Investition | 92 | ||
| a) Finanzierung | 92 | ||
| b) Besteuerung | 94 | ||
| II. Investitionsobjekte | 96 | ||
| 1. Direkte Investition | 96 | ||
| a) Grundstücke und Gebäude | 97 | ||
| aa) Zivilrecht | 97 | ||
| bb) Steuerrecht | 98 | ||
| b) Erbbaurecht und Wohnungseigentum | 100 | ||
| aa) Zivilrecht | 100 | ||
| bb) Steuerrecht | 101 | ||
| 2. Indirekte Investition | 103 | ||
| a) Anteile an Personengesellschaften | 103 | ||
| aa) Zivilrecht | 103 | ||
| bb) Steuerrecht | 104 | ||
| b) Anteile an Kapitalgesellschaften | 105 | ||
| aa) Zivilrecht | 105 | ||
| bb) Steuerrecht | 106 | ||
| B. Körperschaftsteuer | 107 | ||
| I. Grundzüge der körperschaftsteuerlichen Gewinnermittlung | 107 | ||
| II. Direkte Investition | 111 | ||
| 1. Erwerbsphase | 111 | ||
| a) Bilanzausweis | 111 | ||
| aa) Grundvermögen als Anlage- oder Umlaufvermögen | 111 | ||
| bb) Leitlinien für den Bilanzausweis immobiliennah tätiger Unternehmen | 113 | ||
| cc) Konsequenzen für die Immobilien-Aktiengesellschaft | 116 | ||
| b) Bewertung | 120 | ||
| aa) Gesetzlicher Bewertungsspielraum und Entscheidungsparameter | 120 | ||
| bb) Bewertung bei Anschaffung | 121 | ||
| (1) Anschaffungskosten für Grundvermögen | 121 | ||
| (2) Ergänzende Aspekte bei Anschaffung bebauten Grundvermögens | 123 | ||
| (3) Ergänzende Aspekte bei nur mittelbarer Anschaffung von Grundvermögen durch Unternehmenskauf | 127 | ||
| cc) Bewertung bei Herstellung | 130 | ||
| dd) Bewertung bei Umstrukturierungsvorgängen | 132 | ||
| 2. Nutzungsphase | 132 | ||
| a) Einkünfte | 132 | ||
| b) Abschreibung | 133 | ||
| aa) Grundformen der immobilienbezogenen Abschreibung | 133 | ||
| bb) Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung | 136 | ||
| c) Teilwertberichtigung | 138 | ||
| d) Instandsetzung und Modernisierung | 142 | ||
| aa) Vorbereitende Maßnahmen und Rückbau | 142 | ||
| bb) Substanzändernde und -erhaltende Maßnahmen | 146 | ||
| 3. Veräußerungsphase | 151 | ||
| a) Veräußerungsformen | 151 | ||
| aa) Übertragung von Voll- oder Wohnungseigentum | 152 | ||
| bb) Übertragung von Erbbau- oder Wohnungserbbaurechten | 153 | ||
| cc) ‚Sale and lease back‘-Vereinbarungen | 154 | ||
| b) Übertragungen nach § 6 b EStG | 156 | ||
| III. Indirekte Investition | 160 | ||
| 1. Erwerbsphase | 160 | ||
| a) Objektgesellschaft in Form der Personengesellschaft | 161 | ||
| aa) Einkommensteuerrechtlich zu unterscheidende Ausgestaltungen | 161 | ||
| bb) Bilanzansatz | 163 | ||
| (1) Ausweis der Kommanditbeteiligung | 163 | ||
| (2) Ausweis der Beteiligung an einer Komplementärkapitalgesellschaft | 167 | ||
| cc) Bewertung | 169 | ||
| b) Objektgesellschaft in Form der Kapitalgesellschaft | 170 | ||
| aa) Bilanzansatz | 170 | ||
| bb) Bewertung | 172 | ||
| 2. Nutzungsphase | 174 | ||
| a) Objektgesellschaft in Form der Personengesellschaft | 175 | ||
| aa) Positive Einkünfte der Objektgesellschaft | 175 | ||
| (1) Erfassung als Gewinnanteil der Immobilien-Aktiengesellschaft | 175 | ||
| (2) Erfassung als Ausschüttung oder Gewinnabführung der Komplementärgesellschaft | 176 | ||
| bb) Negative Einkünfte der Objektgesellschaft | 178 | ||
| cc) Zweckmäßigkeit und Gestaltungsgrenzen | 180 | ||
| b) Objektgesellschaft in Form der Kapitalgesellschaft | 183 | ||
| aa) Positive Einkünfte der Objektgesellschaft | 183 | ||
| (1) Erfassung als Gewinnausschüttung | 183 | ||
| (2) Erfassung als organschaftliche Gewinnabführung | 185 | ||
| bb) Negative Einkünfte auf der Ebene der Objektgesellschaft | 186 | ||
| cc) Zweckmäßigkeit und Gestaltungsgrenzen | 190 | ||
| dd) Teilwertabschreibung | 193 | ||
| ee) Kapitalertragsteuer | 195 | ||
| 3. Veräußerungsphase | 196 | ||
| a) Veräußerung von Personenobjektgesellschaften | 197 | ||
| aa) Mitunternehmerische Objektgesellschaft | 197 | ||
| bb) Vermögensverwaltende Objektgesellschaft | 198 | ||
| b) Veräußerung von Kapitalobjektgesellschaften | 198 | ||
| c) Übertragungen nach § 6 b EStG | 204 | ||
| aa) Bei Einsatz von Kapitalobjektgesellschaften | 204 | ||
| bb) Bei Einsatz von Personenobjektgesellschaften | 205 | ||
| C. Gewerbesteuer | 208 | ||
| I. Grundzüge gewerbesteuerlicher Ertragsermittlung bei direkter und indirekter Investition | 208 | ||
| 1. Gewerbesteuersubjekte | 208 | ||
| 2. Gewerbeertrag | 209 | ||
| 3. Hebesatz und Zerlegung | 211 | ||
| II. Hinzurechnung von Dauerschuldentgelten nach § 8 Nr. 1 GewStG | 213 | ||
| 1. Direkte Investition | 214 | ||
| a) Erscheinungsformen von Dauerschulden | 214 | ||
| b) Insbesondere: Dauerschulden im Zusammenhang mit der Anschaffung von Immobilien | 216 | ||
| aa) Objekte des langfristigen Bestandsgeschäftes | 216 | ||
| bb) Objekte des kurzfristigen An- und Verkaufgeschäftes | 218 | ||
| 2. Indirekte Investition | 219 | ||
| III. Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 GewStG | 221 | ||
| 1. Erweiterte Kürzung bei der direkten Investition | 222 | ||
| a) Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz des Betriebsvermögens | 222 | ||
| aa) Eigener Grundbesitz im Betriebsvermögen | 222 | ||
| bb) Nur verwaltende oder nutzende Tätigkeit | 224 | ||
| (1) Merkmale in der Nutzungsphase | 224 | ||
| (2) Merkmale in der Veräußerungsphase | 227 | ||
| cc) Zeitliche Anforderungen | 228 | ||
| b) Kürzungsunschädliche Nebentätigkeiten | 230 | ||
| aa) Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens | 231 | ||
| bb) Betreuen von Wohnungsbauten oder Errichten und Veräußern von Familienwohnhäusern oder Wohnungseigentum | 232 | ||
| c) Ausschluss der Kürzung | 233 | ||
| aa) Nach § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG | 234 | ||
| bb) Nach § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 2 GewStG | 234 | ||
| 2. Erweiterte Kürzung bei der indirekten Investition | 235 | ||
| a) Befugnis zur erweiterten Kürzung | 235 | ||
| aa) Auf der Ebene der Objektgesellschaften | 236 | ||
| bb) Auf der Ebene der Immobilien-Aktiengesellschaft | 236 | ||
| b) Versagung der erweiterten Kürzung auf der Ebene der Objektgesellschaften | 239 | ||
| aa) Versagung durch § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG | 239 | ||
| bb) Versagung durch § 9 Nr. 1 S. 6 GewStG | 241 | ||
| c) Konsequenzen für die Gestaltung der Steuerbelastung | 242 | ||
| D. Umsatzsteuer | 244 | ||
| I. Direkte Investition | 244 | ||
| 1. Umsätze aus der Vermietung oder Verpachtung von Grundvermögen | 244 | ||
| a) Leistungsinhalt | 244 | ||
| b) Grundsätzliche Steuerfreistellung | 244 | ||
| c) Option zur Steuerpflicht und Vorsteuerabzug | 246 | ||
| 2. Umsätze aus der Veräußerung von Grundvermögen | 249 | ||
| a) Erfassung als Betriebsveräußerung nach § 1 Abs. 1 a UStG | 249 | ||
| aa) Gemeinschaftsrechtliche Begriffsbestimmung | 249 | ||
| bb) Übertragbarkeit auf die Veräußerung von Grundvermögen | 250 | ||
| cc) Leitlinien für die Beurteilung im Einzelfall | 252 | ||
| b) Vorsteuerabzug und Vorsteuerberichtigung | 255 | ||
| aa) Erstverwendung vor Veräußerung | 255 | ||
| (1) Steuerpflichtige Erstverwendung | 255 | ||
| (2) Steuerfreie Erstverwendung | 256 | ||
| bb) Keine Erstverwendung vor Veräußerung | 257 | ||
| II. Indirekte Investition | 258 | ||
| 1. Unternehmereigenschaft der Immobilien-Aktiengesellschaft | 258 | ||
| 2. Steuerpflichtige Umsätze und Organschaft | 260 | ||
| E. Grunderwerbsteuer | 261 | ||
| I. Direkter Erwerb von Grundvermögen | 261 | ||
| 1. Bemessungsgrundlage | 262 | ||
| a) Umfang der steuerpflichtigen Gegenleistung | 262 | ||
| aa) Grundstücke | 262 | ||
| bb) Erbbaurechte | 263 | ||
| b) Einfluss der Umsatzsteuer | 264 | ||
| 2. Aufteilung einer einheitlich entrichteten Gegenleistung | 265 | ||
| II. Indirekter Erwerb von Grundvermögen | 266 | ||
| 1. Bemessungsgrundlage | 266 | ||
| 2. Portfolioaufbau durch Umstrukturierungsmaßnahmen | 267 | ||
| a) Einflussfaktoren | 267 | ||
| b) Erwerb einer grundstückshaltenden Personengesellschaft | 268 | ||
| c) Erwerb einer grundstückshaltenden Kapitalgesellschaft | 269 | ||
| 3. Teil: Die Besteuerung bei Auslandsinvestitionen | 271 | ||
| A. Immobilieninvestitionen im Ausland und internationales Steuerrecht | 271 | ||
| I. Begriff und Ursache zwischenstaatlicher Doppelbesteuerung bei Auslandsinvestitionen | 271 | ||
| II. Bilaterale Maßnahmen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (Doppelbesteuerungsabkommen) | 273 | ||
| 1. Funktionsweise und Reichweite von Doppelbesteuerungsabkommen | 273 | ||
| 2. Abkommensrechtliche Qualifikation der Einkünfte aus Auslandsimmobilien | 276 | ||
| a) Direkte Investition und Betriebsstätte | 276 | ||
| b) Indirekte Investition | 278 | ||
| aa) Rechtstypenvergleich (Steuersubjektqualifikation) und abkommensrechtliche Einkünftezuordnung (Steuerobjektqualifikation) | 278 | ||
| bb) Ausländische Kapitalobjektgesellschaft | 280 | ||
| cc) Ausländische Personenobjektgesellschaft | 282 | ||
| III. Unilaterale Maßnahmen zur Beseitigung der Doppelbesteuerung (Außensteuerrecht) | 283 | ||
| 1. Innerstaatliche Maßnahmen im Körperschaftsteuerrecht | 284 | ||
| a) Anrechnung oder Abzug einer im Ausland erhobenen Steuer | 284 | ||
| b) Ausländische Einkünfte | 285 | ||
| c) Verhältnis zu § 8 b KStG | 287 | ||
| 2. Innerstaatliche Maßnahmen im Gewerbesteuerrecht | 288 | ||
| a) Direkte Investition | 288 | ||
| b) Indirekte Investition | 289 | ||
| B. Immobilieninvestitionen im Ausland und inländische Besteuerung | 291 | ||
| I. Formen der Auslandsinvestition | 291 | ||
| II. Erwerbsphase | 293 | ||
| 1. Steuerliche Anerkennung ausländischer Objektgesellschaften im Inland | 293 | ||
| a) Gefahr der Erfassung als missbräuchliche Basisgesellschaften | 293 | ||
| aa) Begriff der Basisgesellschaft | 293 | ||
| bb) Steuerliche Konsequenzen ihres Einsatzes | 294 | ||
| b) Einordnung von ausländischen Objektgesellschaften | 296 | ||
| c) Konsequenzen für die Gestaltung indirekter Auslandsinvestitionen | 298 | ||
| 2. Steuerpflicht ausländischer Objektgesellschaften im Inland | 303 | ||
| a) Steuerpflicht aufgrund inländischer Geschäftsleitung | 304 | ||
| b) Konsequenzen für die Gestaltung indirekter Auslandsinvestitionen | 305 | ||
| 3. Bilanzausweis und Bewertung von Anteilen an ausländischen Objektgesellschaften | 308 | ||
| III. Nutzungsphase | 308 | ||
| 1. Laufende Einnahmen | 308 | ||
| 2. Hinzurechnungsbesteuerung | 310 | ||
| a) Qualifikation der Objektgesellschaft als ausländische Gesellschaft nach AStG | 311 | ||
| b) Qualifikation der Beteiligungseinkünfte als Zwischeneinkünfte nach AStG | 313 | ||
| aa) Niedrige Steuerbelastung | 313 | ||
| bb) Umfang der der Hinzurechnungsbesteuerung unterfallenden Einkünfte | 314 | ||
| (1) Einkünfte aus Nutzungsüberlassung | 314 | ||
| (2) Einkünfte aus Veräußerungen | 315 | ||
| (3) Freistellung durch Doppelbesteuerungsabkommen | 320 | ||
| c) Ansatz des Hinzurechnungsbetrages | 321 | ||
| 3. Teilwertabschreibung | 323 | ||
| 4. Gewerbesteuer | 324 | ||
| a) Bedeutung abkommensrechtlicher Bestimmungen | 324 | ||
| b) Innerstaatliche Kürzung bei Geltung der Anrechnungsmethode | 326 | ||
| 5. Umsatzsteuer | 327 | ||
| IV. Veräußerungsphase | 328 | ||
| 1. Besteuerungshoheit und Abkommensrecht | 328 | ||
| a) OECD-Musterabkommen und deutsche Abkommenspraxis | 328 | ||
| b) Einzelne Sonderbestimmungen in Anlehnung an Art. 13 Abs. 4 OECD-Musterabkommen | 330 | ||
| aa) Bestimmungen über den persönlichen Geltungsbereich | 330 | ||
| bb) Qualitative Bestimmungen über das bei den Objektgesellschaften zu berücksichtigende Grundvermögen | 331 | ||
| (1) Begriff des unbeweglichen Vermögens | 331 | ||
| (2) Berücksichtigung nur indirekt gehaltenen Grundvermögens | 332 | ||
| cc) Quantitative Bestimmungen über das bei den Objektgesellschaften zu berücksichtigende Grundvermögen | 333 | ||
| dd) Sonstige qualifizierte Bestimmungen | 333 | ||
| 2. Bedeutung der Abkommensbestimmungen für die Besteuerung | 334 | ||
| a) Körperschaftsteuer | 334 | ||
| b) Gewerbesteuer | 335 | ||
| Zusammenfassung | 336 | ||
| A. Tätigkeitsfelder und Organisationsformen | 336 | ||
| B. Steuerfolgen inländischer Immobilieninvestitionen | 339 | ||
| C. Steuerfolgen ausländischer Immobilieninvestitionen | 343 | ||
| Literaturverzeichnis | 345 | ||
| Sachverzeichnis | 362 |