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Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft

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Kermer, H. (2006). Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52245-3
Kermer, Heiko. Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft. Duncker & Humblot, 2006. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52245-3
Kermer, H (2006): Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-52245-3

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Die Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft

Kermer, Heiko

Schriften zum Wirtschaftsrecht, Vol. 202

(2006)

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Abstract

Die Immobilien-Aktiengesellschaft ist eine relativ junge Form der Kapitalanlage in Grundvermögen. Die Unternehmen haben ein breites Geschäftsfeld besetzt, wobei die Entwicklung und Verwaltung von Immobilien vorherrschend ist. Der Autor untersucht die steuerlichen Rahmenbedingungen, unter denen sich die Immobilien-Aktiengesellschaft bei Investitionen im Inland und im Ausland bewegt. Für die Unternehmen bestehen keine steuerrechtlichen Sondervorschriften wie etwa das Investmentsteuergesetz. Vielmehr kommt das allgemeine Ertrag- und Verkehrsteuerrecht zur Anwendung. Besondere Bedeutung besitzt die erweiterte Kürzung im Bereich der Gewerbesteuer. Hieraus sind Konsequenzen für die Binnenstruktur der Unternehmen abzuleiten. Investitionen im Ausland werden häufig durch selbständige Kapitalobjektgesellschaften realisiert. Die sich hieraus ergebenden Steuerfolgen werden maßgeblich durch Sondervorschriften in den Doppelbesteuerungsabkommen bestimmt.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsübersicht 9
Inhaltsverzeichnis 13
Einleitung 23
A. Untersuchungsgegenstand und Stand der Forschung 23
B. Fragestellung 25
C. Gang der Untersuchung 27
1. Teil: Wirtschaftliche und rechtliche Grundzüge der Immobilien-Aktiengesellschaft 28
A. Erscheinungsformen und Aufbau 28
I. Anleger- und Besitzstrukturen 29
1. Private Aktionäre 29
2. Unternehmerische Aktionäre 29
3. Öffentlich-rechtliche Aktionäre 30
II. Organisatorische Strukturen 31
1. Industrieverbundene Gesellschaften 31
2. Kapitalanlageorientierte Gesellschaften 32
3. Öffentlich-rechtlich geprägte Gesellschaften 34
III. Tätigkeitsbezogene Strukturen 35
1. Projektentwicklung 36
2. Immobilienbestandhaltung 38
3. Immobiliendienstleistung 39
B. Stellung unter den Immobilienkapitalanlagen aus Anlegersicht 40
I. Besteuerungssituation privater Anleger bei alternativen Immobilienkapitalanlagenprodukten 42
1. Direktinvestition in Grundbesitz 42
a) Ertragsteuerliche Behandlung der Nutzungsphase 42
b) Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerungsphase 44
c) Einkünfteermittlung und Verpflichtung zur Buchführung 47
2. Geschlossene Immobilienfonds 48
a) Ertragsteuerliche Behandlung der Nutzungsphase 48
b) Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerungsphase 51
c) Veranlagung und Einkünftequalifikation 52
3. Offene Immobilienfonds 54
a) Grundzüge investmentsteuerlicher Regelungen 54
b) Ertragsteuerliche Belastung des Anlegers 55
aa) Erträge aus der werbenden Tätigkeit des Fonds 56
bb) Erträge aus dem Verkauf der Anteilscheine 59
4. Steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften (REIT) 61
a) Regulatorische Merkmale 61
b) Steuerliche Merkmale 62
5. Einordnung der Immobilien-Aktiengesellschaft 62
a) Im Verhältnis zur Direktinvestition und zum geschlossenen Immobilienfonds 62
b) Im Verhältnis zum offenen (Publikums-)Immobilienfonds 65
c) Im Verhältnis zur geplanten steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaft (REIT) 66
II. Besteuerungssituation betrieblicher bzw. institutioneller Anleger bei alternativen Immobilienkapitalanlageprodukten 67
1. Direktinvestition und geschlossener Immobilienfonds 68
2. Offener Immobilien-(Spezial)Fonds 68
3. Steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaft (REIT) 69
4. Einordnung der Immobilien-Aktiengesellschaft 70
2. Teil: Die Besteuerung bei Inlandsinvestitionen 72
A. Investitionsformen und Investitionsobjekte 72
I. Investitionsformen 72
1. Direkte Investition 73
2. Indirekte Investition 73
a) Grundstrukturen 73
aa) Strukturelle und organisatorische Merkmale 73
bb) Steuerliche Merkmale 76
b) Einzelne Anwendungsfälle der indirekten Investition 77
aa) Privatisierung gemeinnütziger Wohnungsunternehmen 77
bb) Realisierung von Großprojekten 80
cc) Portfolioaufbau durch Umstrukturierung 82
(1) Nachteile der Umstrukturierung bei direkter Übertragung 83
(2) Umstrukturierung bei indirekter Übertragung 88
3. Einflussfaktoren für die Wahl zwischen direkter und indirekter Investition 92
a) Finanzierung 92
b) Besteuerung 94
II. Investitionsobjekte 96
1. Direkte Investition 96
a) Grundstücke und Gebäude 97
aa) Zivilrecht 97
bb) Steuerrecht 98
b) Erbbaurecht und Wohnungseigentum 100
aa) Zivilrecht 100
bb) Steuerrecht 101
2. Indirekte Investition 103
a) Anteile an Personengesellschaften 103
aa) Zivilrecht 103
bb) Steuerrecht 104
b) Anteile an Kapitalgesellschaften 105
aa) Zivilrecht 105
bb) Steuerrecht 106
B. Körperschaftsteuer 107
I. Grundzüge der körperschaftsteuerlichen Gewinnermittlung 107
II. Direkte Investition 111
1. Erwerbsphase 111
a) Bilanzausweis 111
aa) Grundvermögen als Anlage- oder Umlaufvermögen 111
bb) Leitlinien für den Bilanzausweis immobiliennah tätiger Unternehmen 113
cc) Konsequenzen für die Immobilien-Aktiengesellschaft 116
b) Bewertung 120
aa) Gesetzlicher Bewertungsspielraum und Entscheidungsparameter 120
bb) Bewertung bei Anschaffung 121
(1) Anschaffungskosten für Grundvermögen 121
(2) Ergänzende Aspekte bei Anschaffung bebauten Grundvermögens 123
(3) Ergänzende Aspekte bei nur mittelbarer Anschaffung von Grundvermögen durch Unternehmenskauf 127
cc) Bewertung bei Herstellung 130
dd) Bewertung bei Umstrukturierungsvorgängen 132
2. Nutzungsphase 132
a) Einkünfte 132
b) Abschreibung 133
aa) Grundformen der immobilienbezogenen Abschreibung 133
bb) Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung 136
c) Teilwertberichtigung 138
d) Instandsetzung und Modernisierung 142
aa) Vorbereitende Maßnahmen und Rückbau 142
bb) Substanzändernde und -erhaltende Maßnahmen 146
3. Veräußerungsphase 151
a) Veräußerungsformen 151
aa) Übertragung von Voll- oder Wohnungseigentum 152
bb) Übertragung von Erbbau- oder Wohnungserbbaurechten 153
cc) ‚Sale and lease back‘-Vereinbarungen 154
b) Übertragungen nach § 6 b EStG 156
III. Indirekte Investition 160
1. Erwerbsphase 160
a) Objektgesellschaft in Form der Personengesellschaft 161
aa) Einkommensteuerrechtlich zu unterscheidende Ausgestaltungen 161
bb) Bilanzansatz 163
(1) Ausweis der Kommanditbeteiligung 163
(2) Ausweis der Beteiligung an einer Komplementärkapitalgesellschaft 167
cc) Bewertung 169
b) Objektgesellschaft in Form der Kapitalgesellschaft 170
aa) Bilanzansatz 170
bb) Bewertung 172
2. Nutzungsphase 174
a) Objektgesellschaft in Form der Personengesellschaft 175
aa) Positive Einkünfte der Objektgesellschaft 175
(1) Erfassung als Gewinnanteil der Immobilien-Aktiengesellschaft 175
(2) Erfassung als Ausschüttung oder Gewinnabführung der Komplementärgesellschaft 176
bb) Negative Einkünfte der Objektgesellschaft 178
cc) Zweckmäßigkeit und Gestaltungsgrenzen 180
b) Objektgesellschaft in Form der Kapitalgesellschaft 183
aa) Positive Einkünfte der Objektgesellschaft 183
(1) Erfassung als Gewinnausschüttung 183
(2) Erfassung als organschaftliche Gewinnabführung 185
bb) Negative Einkünfte auf der Ebene der Objektgesellschaft 186
cc) Zweckmäßigkeit und Gestaltungsgrenzen 190
dd) Teilwertabschreibung 193
ee) Kapitalertragsteuer 195
3. Veräußerungsphase 196
a) Veräußerung von Personenobjektgesellschaften 197
aa) Mitunternehmerische Objektgesellschaft 197
bb) Vermögensverwaltende Objektgesellschaft 198
b) Veräußerung von Kapitalobjektgesellschaften 198
c) Übertragungen nach § 6 b EStG 204
aa) Bei Einsatz von Kapitalobjektgesellschaften 204
bb) Bei Einsatz von Personenobjektgesellschaften 205
C. Gewerbesteuer 208
I. Grundzüge gewerbesteuerlicher Ertragsermittlung bei direkter und indirekter Investition 208
1. Gewerbesteuersubjekte 208
2. Gewerbeertrag 209
3. Hebesatz und Zerlegung 211
II. Hinzurechnung von Dauerschuldentgelten nach § 8 Nr. 1 GewStG 213
1. Direkte Investition 214
a) Erscheinungsformen von Dauerschulden 214
b) Insbesondere: Dauerschulden im Zusammenhang mit der Anschaffung von Immobilien 216
aa) Objekte des langfristigen Bestandsgeschäftes 216
bb) Objekte des kurzfristigen An- und Verkaufgeschäftes 218
2. Indirekte Investition 219
III. Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 GewStG 221
1. Erweiterte Kürzung bei der direkten Investition 222
a) Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz des Betriebsvermögens 222
aa) Eigener Grundbesitz im Betriebsvermögen 222
bb) Nur verwaltende oder nutzende Tätigkeit 224
(1) Merkmale in der Nutzungsphase 224
(2) Merkmale in der Veräußerungsphase 227
cc) Zeitliche Anforderungen 228
b) Kürzungsunschädliche Nebentätigkeiten 230
aa) Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens 231
bb) Betreuen von Wohnungsbauten oder Errichten und Veräußern von Familienwohnhäusern oder Wohnungseigentum 232
c) Ausschluss der Kürzung 233
aa) Nach § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG 234
bb) Nach § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 2 GewStG 234
2. Erweiterte Kürzung bei der indirekten Investition 235
a) Befugnis zur erweiterten Kürzung 235
aa) Auf der Ebene der Objektgesellschaften 236
bb) Auf der Ebene der Immobilien-Aktiengesellschaft 236
b) Versagung der erweiterten Kürzung auf der Ebene der Objektgesellschaften 239
aa) Versagung durch § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG 239
bb) Versagung durch § 9 Nr. 1 S. 6 GewStG 241
c) Konsequenzen für die Gestaltung der Steuerbelastung 242
D. Umsatzsteuer 244
I. Direkte Investition 244
1. Umsätze aus der Vermietung oder Verpachtung von Grundvermögen 244
a) Leistungsinhalt 244
b) Grundsätzliche Steuerfreistellung 244
c) Option zur Steuerpflicht und Vorsteuerabzug 246
2. Umsätze aus der Veräußerung von Grundvermögen 249
a) Erfassung als Betriebsveräußerung nach § 1 Abs. 1 a UStG 249
aa) Gemeinschaftsrechtliche Begriffsbestimmung 249
bb) Übertragbarkeit auf die Veräußerung von Grundvermögen 250
cc) Leitlinien für die Beurteilung im Einzelfall 252
b) Vorsteuerabzug und Vorsteuerberichtigung 255
aa) Erstverwendung vor Veräußerung 255
(1) Steuerpflichtige Erstverwendung 255
(2) Steuerfreie Erstverwendung 256
bb) Keine Erstverwendung vor Veräußerung 257
II. Indirekte Investition 258
1. Unternehmereigenschaft der Immobilien-Aktiengesellschaft 258
2. Steuerpflichtige Umsätze und Organschaft 260
E. Grunderwerbsteuer 261
I. Direkter Erwerb von Grundvermögen 261
1. Bemessungsgrundlage 262
a) Umfang der steuerpflichtigen Gegenleistung 262
aa) Grundstücke 262
bb) Erbbaurechte 263
b) Einfluss der Umsatzsteuer 264
2. Aufteilung einer einheitlich entrichteten Gegenleistung 265
II. Indirekter Erwerb von Grundvermögen 266
1. Bemessungsgrundlage 266
2. Portfolioaufbau durch Umstrukturierungsmaßnahmen 267
a) Einflussfaktoren 267
b) Erwerb einer grundstückshaltenden Personengesellschaft 268
c) Erwerb einer grundstückshaltenden Kapitalgesellschaft 269
3. Teil: Die Besteuerung bei Auslandsinvestitionen 271
A. Immobilieninvestitionen im Ausland und internationales Steuerrecht 271
I. Begriff und Ursache zwischenstaatlicher Doppelbesteuerung bei Auslandsinvestitionen 271
II. Bilaterale Maßnahmen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (Doppelbesteuerungsabkommen) 273
1. Funktionsweise und Reichweite von Doppelbesteuerungsabkommen 273
2. Abkommensrechtliche Qualifikation der Einkünfte aus Auslandsimmobilien 276
a) Direkte Investition und Betriebsstätte 276
b) Indirekte Investition 278
aa) Rechtstypenvergleich (Steuersubjektqualifikation) und abkommensrechtliche Einkünftezuordnung (Steuerobjektqualifikation) 278
bb) Ausländische Kapitalobjektgesellschaft 280
cc) Ausländische Personenobjektgesellschaft 282
III. Unilaterale Maßnahmen zur Beseitigung der Doppelbesteuerung (Außensteuerrecht) 283
1. Innerstaatliche Maßnahmen im Körperschaftsteuerrecht 284
a) Anrechnung oder Abzug einer im Ausland erhobenen Steuer 284
b) Ausländische Einkünfte 285
c) Verhältnis zu § 8 b KStG 287
2. Innerstaatliche Maßnahmen im Gewerbesteuerrecht 288
a) Direkte Investition 288
b) Indirekte Investition 289
B. Immobilieninvestitionen im Ausland und inländische Besteuerung 291
I. Formen der Auslandsinvestition 291
II. Erwerbsphase 293
1. Steuerliche Anerkennung ausländischer Objektgesellschaften im Inland 293
a) Gefahr der Erfassung als missbräuchliche Basisgesellschaften 293
aa) Begriff der Basisgesellschaft 293
bb) Steuerliche Konsequenzen ihres Einsatzes 294
b) Einordnung von ausländischen Objektgesellschaften 296
c) Konsequenzen für die Gestaltung indirekter Auslandsinvestitionen 298
2. Steuerpflicht ausländischer Objektgesellschaften im Inland 303
a) Steuerpflicht aufgrund inländischer Geschäftsleitung 304
b) Konsequenzen für die Gestaltung indirekter Auslandsinvestitionen 305
3. Bilanzausweis und Bewertung von Anteilen an ausländischen Objektgesellschaften 308
III. Nutzungsphase 308
1. Laufende Einnahmen 308
2. Hinzurechnungsbesteuerung 310
a) Qualifikation der Objektgesellschaft als ausländische Gesellschaft nach AStG 311
b) Qualifikation der Beteiligungseinkünfte als Zwischeneinkünfte nach AStG 313
aa) Niedrige Steuerbelastung 313
bb) Umfang der der Hinzurechnungsbesteuerung unterfallenden Einkünfte 314
(1) Einkünfte aus Nutzungsüberlassung 314
(2) Einkünfte aus Veräußerungen 315
(3) Freistellung durch Doppelbesteuerungsabkommen 320
c) Ansatz des Hinzurechnungsbetrages 321
3. Teilwertabschreibung 323
4. Gewerbesteuer 324
a) Bedeutung abkommensrechtlicher Bestimmungen 324
b) Innerstaatliche Kürzung bei Geltung der Anrechnungsmethode 326
5. Umsatzsteuer 327
IV. Veräußerungsphase 328
1. Besteuerungshoheit und Abkommensrecht 328
a) OECD-Musterabkommen und deutsche Abkommenspraxis 328
b) Einzelne Sonderbestimmungen in Anlehnung an Art. 13 Abs. 4 OECD-Musterabkommen 330
aa) Bestimmungen über den persönlichen Geltungsbereich 330
bb) Qualitative Bestimmungen über das bei den Objektgesellschaften zu berücksichtigende Grundvermögen 331
(1) Begriff des unbeweglichen Vermögens 331
(2) Berücksichtigung nur indirekt gehaltenen Grundvermögens 332
cc) Quantitative Bestimmungen über das bei den Objektgesellschaften zu berücksichtigende Grundvermögen 333
dd) Sonstige qualifizierte Bestimmungen 333
2. Bedeutung der Abkommensbestimmungen für die Besteuerung 334
a) Körperschaftsteuer 334
b) Gewerbesteuer 335
Zusammenfassung 336
A. Tätigkeitsfelder und Organisationsformen 336
B. Steuerfolgen inländischer Immobilieninvestitionen 339
C. Steuerfolgen ausländischer Immobilieninvestitionen 343
Literaturverzeichnis 345
Sachverzeichnis 362