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Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen

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Alsmann, C. (2011). Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53445-6
Alsmann, Christine. Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen. Duncker & Humblot, 2011. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53445-6
Alsmann, C (2011): Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-53445-6

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Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen

Alsmann, Christine

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 417

(2011)

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Abstract

Die Notwendigkeit der Absicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen resultiert aus dem Abstraktionsprinzip. Obgleich der Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages einen Anspruch auf Kaufpreiszahlung erwirbt und dem Käufer zur Eigentumsverschaffung verpflichtet ist, bedarf es zum Eigentumswechsel einer als Auflassung bezeichneten, in notarieller Form abgegebenen Einigung über den Eigentumswechsel und der Eintragung im Grundbuch. Solange das Grundbuch nicht geändert wurde, ist der Verkäufer weiterhin Eigentümer und berechtigt, das Grundstück an Dritte zu veräußern oder zu belasten. Sofern keine Absicherungen zum Schutz des Käufers getroffen wurden, ist bis zum Zeitpunkt des Grundbucheintrags ungewiss, ob dieser Eigentum erwerben kann. Aufgrund § 925 Abs. 2 BGB ist es den Parteien nicht möglich, durch vertragliche Vereinbarung zu bestimmen, dass das Eigentum am Grundstück oder am Geld erst dann auf den Erwerber übergehen soll, wenn dieser seine Leistungen erbracht hat. Aufgabe des Notars ist es, den Absicherungswünschen der Vertragsparteien Rechnung zu tragen und durch eine spezielle Vertragsgestaltung zu gewährleisten, dass deren Sicherungsbedürfnisse gewahrt werden. Ziel dieser Arbeit ist es aufzuzeigen, an welchen Stellen der Vertragsabwicklung spezielle Gefahren bestehen und wie diese durch adäquate Vorschläge zur Vertragsgestaltung ausgeschlossen werden können.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
Abkürzungsverzeichnis 17
Einleitung 21
A. Problemstellung 21
B. Die Abwicklung von Grundstückkaufverträgen 24
C. Gang der Untersuchung 26
1. Teil: Sicherungsmöglichkeiten bei der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages 28
1. Abschnitt: Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Vormerkung 28
§ 1 Sicherung des Käufers vor Verfügungen 28
A. Erforderlichkeit der Absicherung 28
B. Qualifizierung und Entstehung einer Vormerkung 29
C. Sicherungswirkung der Vormerkung 31
I. Sicherungsumfang 31
II. Sonderfall: Schutz vor vormerkungswidriger Vermietung 32
1. Problemaufriss 32
2. Vermietung nach Eintragung einer Vormerkung 33
a) Direkte Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB 33
b) Analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB 34
aa) Ansicht der Literatur 34
bb) Ansicht der herrschenden Meinung 34
c) Eigene Würdigung 35
§ 2 Schutz des Käufers vor nachträglichen Beschränkungen der Verfügungsbefugnis 37
A. Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen 38
I. Zwangsverfügung, Zwangshypothek, Arresthypothek 38
II. Zwangsversteigerung 38
1. Vorrangige Vormerkung 40
2. Nachrangige Vormerkung 40
B. Schutz der Vormerkung bei Insolvenz der Vertragsparteien 41
C. Schutz der Vormerkung bei Tod des Veräußerers 41
I. Problemaufriss 41
1. Schutz des Käufers durch Eintragung einer Vormerkung 41
a) Eingetragene Vormerkung 41
b) Bewilligte Vormerkung 42
2. Beeinträchtigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Haftungsbeschränkungen 42
3. Beeinträchtigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Nachlassverwaltung 43
4. Sonderfälle 43
II. Zwischenergebnis 44
D. Ergebnis 44
2. Abschnitt: Schutz vor verfrühtem Eigentumswechsel 45
§ 3 Vollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Kaufpreisschuld 45
A. Sinn der Vollstreckungsunterwerfung 45
B. Voraussetzungen und Risiken der Vollstreckungsunterwerfung 46
I. Qualifizierung der Vollstreckungsunterwerfung 46
II. Gefahren für den Käufer 48
C. Bewertung des Sicherungsmittels 50
§ 4 Bankbürgschaft eines Kreditinstituts 50
§ 5 Getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung 51
A. Problemaufriss 51
B. Historische Erklärung 52
C. Ausgestaltung der getrennten Beurkundung 53
D. Abwicklungsschwierigkeiten und Lösungsansätze 53
I. Verzögerungen bei der Beurkundung 54
1. Organisatorischer Mehraufwand 54
2. Problematik der Abwesenheitspflegschaft 54
3. Tod des Veräußerers 54
4. Fehlende Bindung an die Einigung 55
II. Lösungsansätze zur Vermeidung von Verzögerungen 55
1. Vertretung einer Vertragspartei durch Dritte bei Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen, sog. Vollmachtslösung 55
2. Vertretung durch den Notar oder Notariatsangestellte 57
3. Vertretung des Verkäufers durch den Käufer 58
E. Bewertung des Sicherungsmittels und eigene Stellungnahme 59
§ 6 Mitbeurkundung der Auflassung im Kaufvertrag 60
A. Einführung in die Problemstellung 60
B. Die Ausgestaltungsmöglichkeiten im Einzelnen 60
I. „Vorlagesperre/Vollzugs- und Ausfertigungssperre“ – beurkundungsrechtlicher Weg 60
1. Ausgestaltung des Sicherungsmittels 60
2. Bewertung des Sicherungsmittels und Stellungnahme 62
II. „Aussetzung der Eintragungsbewilligung – grundbuchverfahrensrechtliche Lösung“ 64
1. Qualifizierung der Eintragungsbewilligung 64
2. Sicherungswirkung 65
a) Die Rechtsnatur der Eintragungsbewilligung 66
aa) Rechtsgeschäftliche Erklärung 66
bb) Doppelnatur der Eintragungsbewilligung 67
cc) Verfahrensrechtliche Erklärung 67
b) Erfordernis der Eintragungsbewilligung als Voraussetzung des Eigentumsübergangs 67
3. Risiken bei der Aussetzung der Eintragungsbewilligung 69
a) Materiell-rechtliche Schwierigkeiten 69
aa) Unklarheit hinsichtlich des Bewilligungserfordernisses 69
bb) Risiko einer Umgehung der Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung 70
b) Pfändung der Rechtsstellung des Käufers 71
c) Fehler innerhalb des Notariats 72
aa) Irrtümliche Annahme des Zahlungsnachweises 72
bb) Verlust der Bewilligungserklärung 73
d) Fehler des Grundbuchamtes 73
4. Bewertung des Sicherungsmittels 73
III. Wechselseitiger Verzicht auf das Antragsrecht 75
1. Darstellung des Sicherungsmittels 75
2. Bewertung und Stellungnahme 76
IV. „Badische Lösung“/„Karlsruher Modell“ 77
1. Ausgestaltung des Sicherungsmittels 77
2. Bewertung des Sicherungsmittels 78
C. Zusammenfassende Darstellung 78
3. Abschnitt: Sicherung der Käufer und Verkäuferinteressen 80
§ 7 Anderkontoverwahrung 80
A. Die notarielle Verwahrung 80
I. Allgemeines 80
1. Die Verwahrungsvereinbarung 81
2. Verwahrungsanweisung 81
II. Die Betreuungstätigkeit des Notars 82
III. Gesetzliche Grundlagen der Anderkontoverwahrung 83
IV. Definition des Anderkontoverwahrung 84
V. Anforderungen an ein Notaranderkonto 84
B. Erfüllungswirkung der Verwahrung 84
C. Auszahlung der verwahrten Kaufpreissumme 86
D. Voraussetzungen der Verwahrung auf einem Notaranderkonto 86
I. Vorliegen eines besonderen berechtigten Sicherungsinteresses i. S. d. § 54 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG 86
II. Definition des berechtigten Sicherungsinteresses 87
III. Fallgruppen der Bundesnotarkammer 88
1. Kurzfristige Besitzübergabe vor Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen 88
2. Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditgeber und Ablösung von Grundpfandrechtsgläubigern 89
3. Belastung des Grundbesitzes vor Eigentumsumschreibung 90
4. Verringerung des durch eine Auflassungsvormerkung begründeten Risikos 91
5. Sonderfälle 92
a) Räumung oder Renovierung des Kaufobjektes 92
b) Verlust des Grundpfandrechtsbriefes 93
c) Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch 93
E. Risikoabwägung 94
I. Vorteile der Anderkontoverwahrung 94
II. Nachteile der Anderkontoverwahrung 95
1. Risiken für den Notar 95
a) Möglichkeit der Amtspflichtverletzung 95
b) Widerruf der Verwahrungsanweisung 97
aa) Abgrenzung der Verwahrungsverhältnisse 97
bb) Widerruf abhängig von der Art des Verwahrungsverhältnisses 97
2. Risiken für den Käufer 99
a) Zinsverluste 99
b) Hebegebühren 100
F. Ergebnis 101
§ 8 Sicherung der Richtigkeit des Grundbuchs 102
A. Grundbuchstellung versus materielle Unwirksamkeit der Vormerkung 102
B. Rechtliche Konsequenzen für den Verkäufer 103
C. Die Sicherung des Verkäufers vor einer unwirksamen Vormerkung 103
I. Löschung der Eigentumsvormerkung 103
1. Abgabe einer Löschungsbewilligung seitens des Käufers 104
2. Ersetzung der Löschungsbewilligung durch Urteil 105
3. Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs 106
4. Verringerung des Risikos durch Einschaltung eines notariellen Treuhänders 107
a) Problemaufriss 107
b) Löschung der Vormerkung ohne Mitwirkung des Käufers 107
aa) Löschbare Vormerkung/Schubladenlöschung 107
bb) Bedingte Vormerkung 108
cc) Zurückstellung der Eintragung 109
D. Zusammenfassung und Bewertung 110
§ 9 Sicherung der Lastenfreistellung 111
A. Zweck der Lastenfreistellung 111
I. Ablösung von Kreditsicherungsgläubigern des Verkäufers 111
II. Materiell-rechtliche Einordnung 111
B. Durchführung der Lastenfreistellung 112
C. Probleme der Lastenfreistellung bei direkter Kaufpreiszahlung 113
I. Pfändung des Kaufpreisanspruchs durch sonstige Gläubiger des Veräußerers 113
II. Lösungsmöglichkeiten 115
1. Abtretung des Kaufpreisanspruchs an die Grundpfandrechtsgläubiger 115
a) Lösungsansatz 115
b) Schwächen des Lösungsansatzes 115
aa) Erfordernis eines Vertrages zwischen dem Verkäufer und den Grundpfandrechtsgläubigern 115
bb) Koordination der Gläubiger 116
cc) Vollstreckungsunterwerfung des Käufers 116
c) Ergebnis 117
2. Vertrag zugunsten Dritter 118
3. Zweckbindung des Kaufpreisanspruchs (unechter Vertrag zugunsten Dritter) 119
D. Probleme der Lastenfreistellung bei Verwahrung auf einem Notaranderkonto 121
I. Pfändung des Kaufpreisanspruchs bei Verwahrung auf einem Notaranderkonto 121
1. Pfändung der Kaufpreissumme vor erfolgter Verwahrung 121
2. Pfändung der Kaufpreissumme nach erfolgter Verwahrung 122
II. Pfändung des Auskehrungsanspruchs nach Verwahrung auf einem Notaranderkonto 123
III. Ergebnis 124
2. Teil: Besondere Probleme bei der Einbeziehung eines Treuhänders im Rahmen der Vertragsausführung 126
§ 10 Probleme bei der Veräußerung des Grundstücks durch einen Testamentsvollstrecker 126
A. Problemstellung 126
I. Die Treuhändertätigkeit des Testamentsvollstreckers 126
II. Einschränkung oder Wegfall der Verfügungsbefugnis 127
1. Problemdarstellung 127
2. Lösungsansätze 128
a) Anwendung des § 878 BGB 128
b) Analoge Anwendung des § 878 BGB 129
aa) Ansicht der Rechtsprechung 129
bb) Ansicht der Literatur 130
cc) Stellungnahme 131
c) Sicherung der Vertragsdurchführung bei Ablehnung des § 878 BGB analog 132
aa) Vollmachtslösung 133
bb) Vormerkung 133
cc) Anderkontoverwahrung 133
d) Zwischenergebnis 134
III. Legitimation des Testamentsvollstreckers 134
1. Problemdarstellung 134
2. Lösungsmöglichkeiten 135
a) Tatsächlicher Erblasserwille 135
b) Gutglaubensschutz 136
3. Streitentscheidung und Zwischenergebnis 137
B. Ergebnis 137
§ 11 Probleme bei der Veräußerung des Grundstücks im Falle angeordneter Betreuung 138
A. Problemdarstellung 138
I. Bestellung eines Betreuers unter Zugrundelegung der neuen Verfahrensvorschriften des FamFG 138
II. Aufgabenkreis und Vertretungsmacht des Betreuers 139
B. Besonderheiten des Betreuungsrechts im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen 140
I. Genehmigung des Familiengerichts bei vermögensrelevanten Angelegenheiten 140
II. Genehmigungsbedürftigkeit 140
III. Fallgruppenbildung 141
1. Anordnung einer Betreuung nach Eigentumsumschreibung 141
2. Anordnung der Betreuung vor Eigentumsumschreibung 142
a) Erklärung der Auflassung vor Anordnung der Betreuung 142
b) Erklärung der Auflassung nach Anordnung der Betreuung 143
3. Anordnung der Betreuung vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages 143
IV. Konsequenz für die Vertragsabwicklung 143
C. Ergebnis 145
§ 12 Die Auswirkung der Insolvenz auf den Grundstückskaufvertrag 145
A. Treuhandtätigkeit des Insolvenzverwalters 145
B. Ziel des Insolvenzverfahrens 146
C. Die Insolvenz der Vertragsparteien 146
I. Auswirkungen auf die Vertragsabwicklung 146
1. Vollständig vollzogener Kaufvertrag 146
a) Insolvenz des Verkäufers 147
b) Insolvenz des Käufers 148
c) Zwischenergebnis 148
2. Insolvenz des Verkäufers bei nicht vollständig vollzogenem Grundstückskaufvertrag 148
a) Problemaufriss 148
b) Wahlrecht des Insolvenzverwalters gemäß § 103 InsO 149
c) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung 150
d) Ablehnung der Vertragserfüllung bei direkter Vertragsabwicklung 150
aa) Gefahren für den Käufer 150
bb) Absicherung des Käufers 152
(1) Ausschluss des Wahlrechts 152
(2) Rechtsfolge 152
cc) Zwischenergebnis 153
e) Anderkontoabwicklung 153
aa) Auswirkung der Insolvenz auf die Verwahrungsanweisung 153
bb) Wahlrecht des Insolvenzverwalters 154
cc) Zwischenergebnis 155
3. Insolvenz des Käufers bei nicht vollständig erfülltem Grundstückskaufvertrag 155
a) Direktzahlung des Kaufpreises bei Insolvenzeröffnung vor Eintragung der Auflassung im Grundbuch 155
aa) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung 155
bb) Ablehnung der Vertragserfüllung 156
b) Notaranderkonto 157
aa) Problemaufriss 157
bb) Wahlrecht des Insolvenzverwalters 157
(1) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung 158
(2) Ablehnung der Vertragserfüllung 158
(3) Zwischenergebnis 158
D. Die Insolvenz sonstiger Beteiligter 159
I. Die Insolvenz des Notars 159
II. Die Insolvenz der kontoführenden Bank 159
E. Ergebnis 160
3. Teil: Zusammenfassendes Ergebnis 163
Literaturverzeichnis 181
Sachwortverzeichnis 195