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Alsmann, C. (2011). Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53445-6
Alsmann, Christine. Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen. Duncker & Humblot, 2011. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53445-6
Alsmann, C (2011): Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-53445-6
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Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 417
(2011)
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Abstract
Die Notwendigkeit der Absicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen resultiert aus dem Abstraktionsprinzip. Obgleich der Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages einen Anspruch auf Kaufpreiszahlung erwirbt und dem Käufer zur Eigentumsverschaffung verpflichtet ist, bedarf es zum Eigentumswechsel einer als Auflassung bezeichneten, in notarieller Form abgegebenen Einigung über den Eigentumswechsel und der Eintragung im Grundbuch. Solange das Grundbuch nicht geändert wurde, ist der Verkäufer weiterhin Eigentümer und berechtigt, das Grundstück an Dritte zu veräußern oder zu belasten. Sofern keine Absicherungen zum Schutz des Käufers getroffen wurden, ist bis zum Zeitpunkt des Grundbucheintrags ungewiss, ob dieser Eigentum erwerben kann. Aufgrund § 925 Abs. 2 BGB ist es den Parteien nicht möglich, durch vertragliche Vereinbarung zu bestimmen, dass das Eigentum am Grundstück oder am Geld erst dann auf den Erwerber übergehen soll, wenn dieser seine Leistungen erbracht hat. Aufgabe des Notars ist es, den Absicherungswünschen der Vertragsparteien Rechnung zu tragen und durch eine spezielle Vertragsgestaltung zu gewährleisten, dass deren Sicherungsbedürfnisse gewahrt werden. Ziel dieser Arbeit ist es aufzuzeigen, an welchen Stellen der Vertragsabwicklung spezielle Gefahren bestehen und wie diese durch adäquate Vorschläge zur Vertragsgestaltung ausgeschlossen werden können.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 17 | ||
| Einleitung | 21 | ||
| A. Problemstellung | 21 | ||
| B. Die Abwicklung von Grundstückkaufverträgen | 24 | ||
| C. Gang der Untersuchung | 26 | ||
| 1. Teil: Sicherungsmöglichkeiten bei der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages | 28 | ||
| 1. Abschnitt: Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Vormerkung | 28 | ||
| § 1 Sicherung des Käufers vor Verfügungen | 28 | ||
| A. Erforderlichkeit der Absicherung | 28 | ||
| B. Qualifizierung und Entstehung einer Vormerkung | 29 | ||
| C. Sicherungswirkung der Vormerkung | 31 | ||
| I. Sicherungsumfang | 31 | ||
| II. Sonderfall: Schutz vor vormerkungswidriger Vermietung | 32 | ||
| 1. Problemaufriss | 32 | ||
| 2. Vermietung nach Eintragung einer Vormerkung | 33 | ||
| a) Direkte Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB | 33 | ||
| b) Analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB | 34 | ||
| aa) Ansicht der Literatur | 34 | ||
| bb) Ansicht der herrschenden Meinung | 34 | ||
| c) Eigene Würdigung | 35 | ||
| § 2 Schutz des Käufers vor nachträglichen Beschränkungen der Verfügungsbefugnis | 37 | ||
| A. Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen | 38 | ||
| I. Zwangsverfügung, Zwangshypothek, Arresthypothek | 38 | ||
| II. Zwangsversteigerung | 38 | ||
| 1. Vorrangige Vormerkung | 40 | ||
| 2. Nachrangige Vormerkung | 40 | ||
| B. Schutz der Vormerkung bei Insolvenz der Vertragsparteien | 41 | ||
| C. Schutz der Vormerkung bei Tod des Veräußerers | 41 | ||
| I. Problemaufriss | 41 | ||
| 1. Schutz des Käufers durch Eintragung einer Vormerkung | 41 | ||
| a) Eingetragene Vormerkung | 41 | ||
| b) Bewilligte Vormerkung | 42 | ||
| 2. Beeinträchtigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Haftungsbeschränkungen | 42 | ||
| 3. Beeinträchtigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Nachlassverwaltung | 43 | ||
| 4. Sonderfälle | 43 | ||
| II. Zwischenergebnis | 44 | ||
| D. Ergebnis | 44 | ||
| 2. Abschnitt: Schutz vor verfrühtem Eigentumswechsel | 45 | ||
| § 3 Vollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Kaufpreisschuld | 45 | ||
| A. Sinn der Vollstreckungsunterwerfung | 45 | ||
| B. Voraussetzungen und Risiken der Vollstreckungsunterwerfung | 46 | ||
| I. Qualifizierung der Vollstreckungsunterwerfung | 46 | ||
| II. Gefahren für den Käufer | 48 | ||
| C. Bewertung des Sicherungsmittels | 50 | ||
| § 4 Bankbürgschaft eines Kreditinstituts | 50 | ||
| § 5 Getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung | 51 | ||
| A. Problemaufriss | 51 | ||
| B. Historische Erklärung | 52 | ||
| C. Ausgestaltung der getrennten Beurkundung | 53 | ||
| D. Abwicklungsschwierigkeiten und Lösungsansätze | 53 | ||
| I. Verzögerungen bei der Beurkundung | 54 | ||
| 1. Organisatorischer Mehraufwand | 54 | ||
| 2. Problematik der Abwesenheitspflegschaft | 54 | ||
| 3. Tod des Veräußerers | 54 | ||
| 4. Fehlende Bindung an die Einigung | 55 | ||
| II. Lösungsansätze zur Vermeidung von Verzögerungen | 55 | ||
| 1. Vertretung einer Vertragspartei durch Dritte bei Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen, sog. Vollmachtslösung | 55 | ||
| 2. Vertretung durch den Notar oder Notariatsangestellte | 57 | ||
| 3. Vertretung des Verkäufers durch den Käufer | 58 | ||
| E. Bewertung des Sicherungsmittels und eigene Stellungnahme | 59 | ||
| § 6 Mitbeurkundung der Auflassung im Kaufvertrag | 60 | ||
| A. Einführung in die Problemstellung | 60 | ||
| B. Die Ausgestaltungsmöglichkeiten im Einzelnen | 60 | ||
| I. „Vorlagesperre/Vollzugs- und Ausfertigungssperre“ – beurkundungsrechtlicher Weg | 60 | ||
| 1. Ausgestaltung des Sicherungsmittels | 60 | ||
| 2. Bewertung des Sicherungsmittels und Stellungnahme | 62 | ||
| II. „Aussetzung der Eintragungsbewilligung – grundbuchverfahrensrechtliche Lösung“ | 64 | ||
| 1. Qualifizierung der Eintragungsbewilligung | 64 | ||
| 2. Sicherungswirkung | 65 | ||
| a) Die Rechtsnatur der Eintragungsbewilligung | 66 | ||
| aa) Rechtsgeschäftliche Erklärung | 66 | ||
| bb) Doppelnatur der Eintragungsbewilligung | 67 | ||
| cc) Verfahrensrechtliche Erklärung | 67 | ||
| b) Erfordernis der Eintragungsbewilligung als Voraussetzung des Eigentumsübergangs | 67 | ||
| 3. Risiken bei der Aussetzung der Eintragungsbewilligung | 69 | ||
| a) Materiell-rechtliche Schwierigkeiten | 69 | ||
| aa) Unklarheit hinsichtlich des Bewilligungserfordernisses | 69 | ||
| bb) Risiko einer Umgehung der Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung | 70 | ||
| b) Pfändung der Rechtsstellung des Käufers | 71 | ||
| c) Fehler innerhalb des Notariats | 72 | ||
| aa) Irrtümliche Annahme des Zahlungsnachweises | 72 | ||
| bb) Verlust der Bewilligungserklärung | 73 | ||
| d) Fehler des Grundbuchamtes | 73 | ||
| 4. Bewertung des Sicherungsmittels | 73 | ||
| III. Wechselseitiger Verzicht auf das Antragsrecht | 75 | ||
| 1. Darstellung des Sicherungsmittels | 75 | ||
| 2. Bewertung und Stellungnahme | 76 | ||
| IV. „Badische Lösung“/„Karlsruher Modell“ | 77 | ||
| 1. Ausgestaltung des Sicherungsmittels | 77 | ||
| 2. Bewertung des Sicherungsmittels | 78 | ||
| C. Zusammenfassende Darstellung | 78 | ||
| 3. Abschnitt: Sicherung der Käufer und Verkäuferinteressen | 80 | ||
| § 7 Anderkontoverwahrung | 80 | ||
| A. Die notarielle Verwahrung | 80 | ||
| I. Allgemeines | 80 | ||
| 1. Die Verwahrungsvereinbarung | 81 | ||
| 2. Verwahrungsanweisung | 81 | ||
| II. Die Betreuungstätigkeit des Notars | 82 | ||
| III. Gesetzliche Grundlagen der Anderkontoverwahrung | 83 | ||
| IV. Definition des Anderkontoverwahrung | 84 | ||
| V. Anforderungen an ein Notaranderkonto | 84 | ||
| B. Erfüllungswirkung der Verwahrung | 84 | ||
| C. Auszahlung der verwahrten Kaufpreissumme | 86 | ||
| D. Voraussetzungen der Verwahrung auf einem Notaranderkonto | 86 | ||
| I. Vorliegen eines besonderen berechtigten Sicherungsinteresses i. S. d. § 54 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG | 86 | ||
| II. Definition des berechtigten Sicherungsinteresses | 87 | ||
| III. Fallgruppen der Bundesnotarkammer | 88 | ||
| 1. Kurzfristige Besitzübergabe vor Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen | 88 | ||
| 2. Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditgeber und Ablösung von Grundpfandrechtsgläubigern | 89 | ||
| 3. Belastung des Grundbesitzes vor Eigentumsumschreibung | 90 | ||
| 4. Verringerung des durch eine Auflassungsvormerkung begründeten Risikos | 91 | ||
| 5. Sonderfälle | 92 | ||
| a) Räumung oder Renovierung des Kaufobjektes | 92 | ||
| b) Verlust des Grundpfandrechtsbriefes | 93 | ||
| c) Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch | 93 | ||
| E. Risikoabwägung | 94 | ||
| I. Vorteile der Anderkontoverwahrung | 94 | ||
| II. Nachteile der Anderkontoverwahrung | 95 | ||
| 1. Risiken für den Notar | 95 | ||
| a) Möglichkeit der Amtspflichtverletzung | 95 | ||
| b) Widerruf der Verwahrungsanweisung | 97 | ||
| aa) Abgrenzung der Verwahrungsverhältnisse | 97 | ||
| bb) Widerruf abhängig von der Art des Verwahrungsverhältnisses | 97 | ||
| 2. Risiken für den Käufer | 99 | ||
| a) Zinsverluste | 99 | ||
| b) Hebegebühren | 100 | ||
| F. Ergebnis | 101 | ||
| § 8 Sicherung der Richtigkeit des Grundbuchs | 102 | ||
| A. Grundbuchstellung versus materielle Unwirksamkeit der Vormerkung | 102 | ||
| B. Rechtliche Konsequenzen für den Verkäufer | 103 | ||
| C. Die Sicherung des Verkäufers vor einer unwirksamen Vormerkung | 103 | ||
| I. Löschung der Eigentumsvormerkung | 103 | ||
| 1. Abgabe einer Löschungsbewilligung seitens des Käufers | 104 | ||
| 2. Ersetzung der Löschungsbewilligung durch Urteil | 105 | ||
| 3. Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs | 106 | ||
| 4. Verringerung des Risikos durch Einschaltung eines notariellen Treuhänders | 107 | ||
| a) Problemaufriss | 107 | ||
| b) Löschung der Vormerkung ohne Mitwirkung des Käufers | 107 | ||
| aa) Löschbare Vormerkung/Schubladenlöschung | 107 | ||
| bb) Bedingte Vormerkung | 108 | ||
| cc) Zurückstellung der Eintragung | 109 | ||
| D. Zusammenfassung und Bewertung | 110 | ||
| § 9 Sicherung der Lastenfreistellung | 111 | ||
| A. Zweck der Lastenfreistellung | 111 | ||
| I. Ablösung von Kreditsicherungsgläubigern des Verkäufers | 111 | ||
| II. Materiell-rechtliche Einordnung | 111 | ||
| B. Durchführung der Lastenfreistellung | 112 | ||
| C. Probleme der Lastenfreistellung bei direkter Kaufpreiszahlung | 113 | ||
| I. Pfändung des Kaufpreisanspruchs durch sonstige Gläubiger des Veräußerers | 113 | ||
| II. Lösungsmöglichkeiten | 115 | ||
| 1. Abtretung des Kaufpreisanspruchs an die Grundpfandrechtsgläubiger | 115 | ||
| a) Lösungsansatz | 115 | ||
| b) Schwächen des Lösungsansatzes | 115 | ||
| aa) Erfordernis eines Vertrages zwischen dem Verkäufer und den Grundpfandrechtsgläubigern | 115 | ||
| bb) Koordination der Gläubiger | 116 | ||
| cc) Vollstreckungsunterwerfung des Käufers | 116 | ||
| c) Ergebnis | 117 | ||
| 2. Vertrag zugunsten Dritter | 118 | ||
| 3. Zweckbindung des Kaufpreisanspruchs (unechter Vertrag zugunsten Dritter) | 119 | ||
| D. Probleme der Lastenfreistellung bei Verwahrung auf einem Notaranderkonto | 121 | ||
| I. Pfändung des Kaufpreisanspruchs bei Verwahrung auf einem Notaranderkonto | 121 | ||
| 1. Pfändung der Kaufpreissumme vor erfolgter Verwahrung | 121 | ||
| 2. Pfändung der Kaufpreissumme nach erfolgter Verwahrung | 122 | ||
| II. Pfändung des Auskehrungsanspruchs nach Verwahrung auf einem Notaranderkonto | 123 | ||
| III. Ergebnis | 124 | ||
| 2. Teil: Besondere Probleme bei der Einbeziehung eines Treuhänders im Rahmen der Vertragsausführung | 126 | ||
| § 10 Probleme bei der Veräußerung des Grundstücks durch einen Testamentsvollstrecker | 126 | ||
| A. Problemstellung | 126 | ||
| I. Die Treuhändertätigkeit des Testamentsvollstreckers | 126 | ||
| II. Einschränkung oder Wegfall der Verfügungsbefugnis | 127 | ||
| 1. Problemdarstellung | 127 | ||
| 2. Lösungsansätze | 128 | ||
| a) Anwendung des § 878 BGB | 128 | ||
| b) Analoge Anwendung des § 878 BGB | 129 | ||
| aa) Ansicht der Rechtsprechung | 129 | ||
| bb) Ansicht der Literatur | 130 | ||
| cc) Stellungnahme | 131 | ||
| c) Sicherung der Vertragsdurchführung bei Ablehnung des § 878 BGB analog | 132 | ||
| aa) Vollmachtslösung | 133 | ||
| bb) Vormerkung | 133 | ||
| cc) Anderkontoverwahrung | 133 | ||
| d) Zwischenergebnis | 134 | ||
| III. Legitimation des Testamentsvollstreckers | 134 | ||
| 1. Problemdarstellung | 134 | ||
| 2. Lösungsmöglichkeiten | 135 | ||
| a) Tatsächlicher Erblasserwille | 135 | ||
| b) Gutglaubensschutz | 136 | ||
| 3. Streitentscheidung und Zwischenergebnis | 137 | ||
| B. Ergebnis | 137 | ||
| § 11 Probleme bei der Veräußerung des Grundstücks im Falle angeordneter Betreuung | 138 | ||
| A. Problemdarstellung | 138 | ||
| I. Bestellung eines Betreuers unter Zugrundelegung der neuen Verfahrensvorschriften des FamFG | 138 | ||
| II. Aufgabenkreis und Vertretungsmacht des Betreuers | 139 | ||
| B. Besonderheiten des Betreuungsrechts im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen | 140 | ||
| I. Genehmigung des Familiengerichts bei vermögensrelevanten Angelegenheiten | 140 | ||
| II. Genehmigungsbedürftigkeit | 140 | ||
| III. Fallgruppenbildung | 141 | ||
| 1. Anordnung einer Betreuung nach Eigentumsumschreibung | 141 | ||
| 2. Anordnung der Betreuung vor Eigentumsumschreibung | 142 | ||
| a) Erklärung der Auflassung vor Anordnung der Betreuung | 142 | ||
| b) Erklärung der Auflassung nach Anordnung der Betreuung | 143 | ||
| 3. Anordnung der Betreuung vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages | 143 | ||
| IV. Konsequenz für die Vertragsabwicklung | 143 | ||
| C. Ergebnis | 145 | ||
| § 12 Die Auswirkung der Insolvenz auf den Grundstückskaufvertrag | 145 | ||
| A. Treuhandtätigkeit des Insolvenzverwalters | 145 | ||
| B. Ziel des Insolvenzverfahrens | 146 | ||
| C. Die Insolvenz der Vertragsparteien | 146 | ||
| I. Auswirkungen auf die Vertragsabwicklung | 146 | ||
| 1. Vollständig vollzogener Kaufvertrag | 146 | ||
| a) Insolvenz des Verkäufers | 147 | ||
| b) Insolvenz des Käufers | 148 | ||
| c) Zwischenergebnis | 148 | ||
| 2. Insolvenz des Verkäufers bei nicht vollständig vollzogenem Grundstückskaufvertrag | 148 | ||
| a) Problemaufriss | 148 | ||
| b) Wahlrecht des Insolvenzverwalters gemäß § 103 InsO | 149 | ||
| c) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung | 150 | ||
| d) Ablehnung der Vertragserfüllung bei direkter Vertragsabwicklung | 150 | ||
| aa) Gefahren für den Käufer | 150 | ||
| bb) Absicherung des Käufers | 152 | ||
| (1) Ausschluss des Wahlrechts | 152 | ||
| (2) Rechtsfolge | 152 | ||
| cc) Zwischenergebnis | 153 | ||
| e) Anderkontoabwicklung | 153 | ||
| aa) Auswirkung der Insolvenz auf die Verwahrungsanweisung | 153 | ||
| bb) Wahlrecht des Insolvenzverwalters | 154 | ||
| cc) Zwischenergebnis | 155 | ||
| 3. Insolvenz des Käufers bei nicht vollständig erfülltem Grundstückskaufvertrag | 155 | ||
| a) Direktzahlung des Kaufpreises bei Insolvenzeröffnung vor Eintragung der Auflassung im Grundbuch | 155 | ||
| aa) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung | 155 | ||
| bb) Ablehnung der Vertragserfüllung | 156 | ||
| b) Notaranderkonto | 157 | ||
| aa) Problemaufriss | 157 | ||
| bb) Wahlrecht des Insolvenzverwalters | 157 | ||
| (1) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung | 158 | ||
| (2) Ablehnung der Vertragserfüllung | 158 | ||
| (3) Zwischenergebnis | 158 | ||
| D. Die Insolvenz sonstiger Beteiligter | 159 | ||
| I. Die Insolvenz des Notars | 159 | ||
| II. Die Insolvenz der kontoführenden Bank | 159 | ||
| E. Ergebnis | 160 | ||
| 3. Teil: Zusammenfassendes Ergebnis | 163 | ||
| Literaturverzeichnis | 181 | ||
| Sachwortverzeichnis | 195 |