Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen

Christine Alsmann

doi:10.3790/978-3-428-53445-6

Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen

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Alsmann, C. (2011). Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53445-6

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Sicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen

Alsmann, Christine

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 417

(2011)

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Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-53445-6
978-3-428-13445-8 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-53445-6
Edition: 1
Language: German
Pages: 197
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Private or civil law: general

Pricing

Institution: € 136.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 89.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Die Notwendigkeit der Absicherung des Leistungsaustausches bei Grundstückskaufverträgen resultiert aus dem Abstraktionsprinzip. Obgleich der Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages einen Anspruch auf Kaufpreiszahlung erwirbt und dem Käufer zur Eigentumsverschaffung verpflichtet ist, bedarf es zum Eigentumswechsel einer als Auflassung bezeichneten, in notarieller Form abgegebenen Einigung über den Eigentumswechsel und der Eintragung im Grundbuch. Solange das Grundbuch nicht geändert wurde, ist der Verkäufer weiterhin Eigentümer und berechtigt, das Grundstück an Dritte zu veräußern oder zu belasten. Sofern keine Absicherungen zum Schutz des Käufers getroffen wurden, ist bis zum Zeitpunkt des Grundbucheintrags ungewiss, ob dieser Eigentum erwerben kann. Aufgrund § 925 Abs. 2 BGB ist es den Parteien nicht möglich, durch vertragliche Vereinbarung zu bestimmen, dass das Eigentum am Grundstück oder am Geld erst dann auf den Erwerber übergehen soll, wenn dieser seine Leistungen erbracht hat. Aufgabe des Notars ist es, den Absicherungswünschen der Vertragsparteien Rechnung zu tragen und durch eine spezielle Vertragsgestaltung zu gewährleisten, dass deren Sicherungsbedürfnisse gewahrt werden. Ziel dieser Arbeit ist es aufzuzeigen, an welchen Stellen der Vertragsabwicklung spezielle Gefahren bestehen und wie diese durch adäquate Vorschläge zur Vertragsgestaltung ausgeschlossen werden können.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsverzeichnis	9
Abkürzungsverzeichnis	17
Einleitung	21
A. Problemstellung	21
B. Die Abwicklung von Grundstückkaufverträgen	24
C. Gang der Untersuchung	26
1. Teil: Sicherungsmöglichkeiten bei der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages	28
1. Abschnitt: Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Vormerkung	28
§ 1 Sicherung des Käufers vor Verfügungen	28
A. Erforderlichkeit der Absicherung	28
B. Qualifizierung und Entstehung einer Vormerkung	29
C. Sicherungswirkung der Vormerkung	31
I. Sicherungsumfang	31
II. Sonderfall: Schutz vor vormerkungswidriger Vermietung	32
1. Problemaufriss	32
2. Vermietung nach Eintragung einer Vormerkung	33
a) Direkte Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB	33
b) Analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB	34
aa) Ansicht der Literatur	34
bb) Ansicht der herrschenden Meinung	34
c) Eigene Würdigung	35
§ 2 Schutz des Käufers vor nachträglichen Beschränkungen der Verfügungsbefugnis	37
A. Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen	38
I. Zwangsverfügung, Zwangshypothek, Arresthypothek	38
II. Zwangsversteigerung	38
1. Vorrangige Vormerkung	40
2. Nachrangige Vormerkung	40
B. Schutz der Vormerkung bei Insolvenz der Vertragsparteien	41
C. Schutz der Vormerkung bei Tod des Veräußerers	41
I. Problemaufriss	41
1. Schutz des Käufers durch Eintragung einer Vormerkung	41
a) Eingetragene Vormerkung	41
b) Bewilligte Vormerkung	42
2. Beeinträchtigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Haftungsbeschränkungen	42
3. Beeinträchtigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Nachlassverwaltung	43
4. Sonderfälle	43
II. Zwischenergebnis	44
D. Ergebnis	44
2. Abschnitt: Schutz vor verfrühtem Eigentumswechsel	45
§ 3 Vollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Kaufpreisschuld	45
A. Sinn der Vollstreckungsunterwerfung	45
B. Voraussetzungen und Risiken der Vollstreckungsunterwerfung	46
I. Qualifizierung der Vollstreckungsunterwerfung	46
II. Gefahren für den Käufer	48
C. Bewertung des Sicherungsmittels	50
§ 4 Bankbürgschaft eines Kreditinstituts	50
§ 5 Getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung	51
A. Problemaufriss	51
B. Historische Erklärung	52
C. Ausgestaltung der getrennten Beurkundung	53
D. Abwicklungsschwierigkeiten und Lösungsansätze	53
I. Verzögerungen bei der Beurkundung	54
1. Organisatorischer Mehraufwand	54
2. Problematik der Abwesenheitspflegschaft	54
3. Tod des Veräußerers	54
4. Fehlende Bindung an die Einigung	55
II. Lösungsansätze zur Vermeidung von Verzögerungen	55
1. Vertretung einer Vertragspartei durch Dritte bei Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen, sog. Vollmachtslösung	55
2. Vertretung durch den Notar oder Notariatsangestellte	57
3. Vertretung des Verkäufers durch den Käufer	58
E. Bewertung des Sicherungsmittels und eigene Stellungnahme	59
§ 6 Mitbeurkundung der Auflassung im Kaufvertrag	60
A. Einführung in die Problemstellung	60
B. Die Ausgestaltungsmöglichkeiten im Einzelnen	60
I. „Vorlagesperre/Vollzugs- und Ausfertigungssperre“ – beurkundungsrechtlicher Weg	60
1. Ausgestaltung des Sicherungsmittels	60
2. Bewertung des Sicherungsmittels und Stellungnahme	62
II. „Aussetzung der Eintragungsbewilligung – grundbuchverfahrensrechtliche Lösung“	64
1. Qualifizierung der Eintragungsbewilligung	64
2. Sicherungswirkung	65
a) Die Rechtsnatur der Eintragungsbewilligung	66
aa) Rechtsgeschäftliche Erklärung	66
bb) Doppelnatur der Eintragungsbewilligung	67
cc) Verfahrensrechtliche Erklärung	67
b) Erfordernis der Eintragungsbewilligung als Voraussetzung des Eigentumsübergangs	67
3. Risiken bei der Aussetzung der Eintragungsbewilligung	69
a) Materiell-rechtliche Schwierigkeiten	69
aa) Unklarheit hinsichtlich des Bewilligungserfordernisses	69
bb) Risiko einer Umgehung der Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung	70
b) Pfändung der Rechtsstellung des Käufers	71
c) Fehler innerhalb des Notariats	72
aa) Irrtümliche Annahme des Zahlungsnachweises	72
bb) Verlust der Bewilligungserklärung	73
d) Fehler des Grundbuchamtes	73
4. Bewertung des Sicherungsmittels	73
III. Wechselseitiger Verzicht auf das Antragsrecht	75
1. Darstellung des Sicherungsmittels	75
2. Bewertung und Stellungnahme	76
IV. „Badische Lösung“/„Karlsruher Modell“	77
1. Ausgestaltung des Sicherungsmittels	77
2. Bewertung des Sicherungsmittels	78
C. Zusammenfassende Darstellung	78
3. Abschnitt: Sicherung der Käufer und Verkäuferinteressen	80
§ 7 Anderkontoverwahrung	80
A. Die notarielle Verwahrung	80
I. Allgemeines	80
1. Die Verwahrungsvereinbarung	81
2. Verwahrungsanweisung	81
II. Die Betreuungstätigkeit des Notars	82
III. Gesetzliche Grundlagen der Anderkontoverwahrung	83
IV. Definition des Anderkontoverwahrung	84
V. Anforderungen an ein Notaranderkonto	84
B. Erfüllungswirkung der Verwahrung	84
C. Auszahlung der verwahrten Kaufpreissumme	86
D. Voraussetzungen der Verwahrung auf einem Notaranderkonto	86
I. Vorliegen eines besonderen berechtigten Sicherungsinteresses i. S. d. § 54 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG	86
II. Definition des berechtigten Sicherungsinteresses	87
III. Fallgruppen der Bundesnotarkammer	88
1. Kurzfristige Besitzübergabe vor Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen	88
2. Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditgeber und Ablösung von Grundpfandrechtsgläubigern	89
3. Belastung des Grundbesitzes vor Eigentumsumschreibung	90
4. Verringerung des durch eine Auflassungsvormerkung begründeten Risikos	91
5. Sonderfälle	92
a) Räumung oder Renovierung des Kaufobjektes	92
b) Verlust des Grundpfandrechtsbriefes	93
c) Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch	93
E. Risikoabwägung	94
I. Vorteile der Anderkontoverwahrung	94
II. Nachteile der Anderkontoverwahrung	95
1. Risiken für den Notar	95
a) Möglichkeit der Amtspflichtverletzung	95
b) Widerruf der Verwahrungsanweisung	97
aa) Abgrenzung der Verwahrungsverhältnisse	97
bb) Widerruf abhängig von der Art des Verwahrungsverhältnisses	97
2. Risiken für den Käufer	99
a) Zinsverluste	99
b) Hebegebühren	100
F. Ergebnis	101
§ 8 Sicherung der Richtigkeit des Grundbuchs	102
A. Grundbuchstellung versus materielle Unwirksamkeit der Vormerkung	102
B. Rechtliche Konsequenzen für den Verkäufer	103
C. Die Sicherung des Verkäufers vor einer unwirksamen Vormerkung	103
I. Löschung der Eigentumsvormerkung	103
1. Abgabe einer Löschungsbewilligung seitens des Käufers	104
2. Ersetzung der Löschungsbewilligung durch Urteil	105
3. Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs	106
4. Verringerung des Risikos durch Einschaltung eines notariellen Treuhänders	107
a) Problemaufriss	107
b) Löschung der Vormerkung ohne Mitwirkung des Käufers	107
aa) Löschbare Vormerkung/Schubladenlöschung	107
bb) Bedingte Vormerkung	108
cc) Zurückstellung der Eintragung	109
D. Zusammenfassung und Bewertung	110
§ 9 Sicherung der Lastenfreistellung	111
A. Zweck der Lastenfreistellung	111
I. Ablösung von Kreditsicherungsgläubigern des Verkäufers	111
II. Materiell-rechtliche Einordnung	111
B. Durchführung der Lastenfreistellung	112
C. Probleme der Lastenfreistellung bei direkter Kaufpreiszahlung	113
I. Pfändung des Kaufpreisanspruchs durch sonstige Gläubiger des Veräußerers	113
II. Lösungsmöglichkeiten	115
1. Abtretung des Kaufpreisanspruchs an die Grundpfandrechtsgläubiger	115
a) Lösungsansatz	115
b) Schwächen des Lösungsansatzes	115
aa) Erfordernis eines Vertrages zwischen dem Verkäufer und den Grundpfandrechtsgläubigern	115
bb) Koordination der Gläubiger	116
cc) Vollstreckungsunterwerfung des Käufers	116
c) Ergebnis	117
2. Vertrag zugunsten Dritter	118
3. Zweckbindung des Kaufpreisanspruchs (unechter Vertrag zugunsten Dritter)	119
D. Probleme der Lastenfreistellung bei Verwahrung auf einem Notaranderkonto	121
I. Pfändung des Kaufpreisanspruchs bei Verwahrung auf einem Notaranderkonto	121
1. Pfändung der Kaufpreissumme vor erfolgter Verwahrung	121
2. Pfändung der Kaufpreissumme nach erfolgter Verwahrung	122
II. Pfändung des Auskehrungsanspruchs nach Verwahrung auf einem Notaranderkonto	123
III. Ergebnis	124
2. Teil: Besondere Probleme bei der Einbeziehung eines Treuhänders im Rahmen der Vertragsausführung	126
§ 10 Probleme bei der Veräußerung des Grundstücks durch einen Testamentsvollstrecker	126
A. Problemstellung	126
I. Die Treuhändertätigkeit des Testamentsvollstreckers	126
II. Einschränkung oder Wegfall der Verfügungsbefugnis	127
1. Problemdarstellung	127
2. Lösungsansätze	128
a) Anwendung des § 878 BGB	128
b) Analoge Anwendung des § 878 BGB	129
aa) Ansicht der Rechtsprechung	129
bb) Ansicht der Literatur	130
cc) Stellungnahme	131
c) Sicherung der Vertragsdurchführung bei Ablehnung des § 878 BGB analog	132
aa) Vollmachtslösung	133
bb) Vormerkung	133
cc) Anderkontoverwahrung	133
d) Zwischenergebnis	134
III. Legitimation des Testamentsvollstreckers	134
1. Problemdarstellung	134
2. Lösungsmöglichkeiten	135
a) Tatsächlicher Erblasserwille	135
b) Gutglaubensschutz	136
3. Streitentscheidung und Zwischenergebnis	137
B. Ergebnis	137
§ 11 Probleme bei der Veräußerung des Grundstücks im Falle angeordneter Betreuung	138
A. Problemdarstellung	138
I. Bestellung eines Betreuers unter Zugrundelegung der neuen Verfahrensvorschriften des FamFG	138
II. Aufgabenkreis und Vertretungsmacht des Betreuers	139
B. Besonderheiten des Betreuungsrechts im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen	140
I. Genehmigung des Familiengerichts bei vermögensrelevanten Angelegenheiten	140
II. Genehmigungsbedürftigkeit	140
III. Fallgruppenbildung	141
1. Anordnung einer Betreuung nach Eigentumsumschreibung	141
2. Anordnung der Betreuung vor Eigentumsumschreibung	142
a) Erklärung der Auflassung vor Anordnung der Betreuung	142
b) Erklärung der Auflassung nach Anordnung der Betreuung	143
3. Anordnung der Betreuung vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages	143
IV. Konsequenz für die Vertragsabwicklung	143
C. Ergebnis	145
§ 12 Die Auswirkung der Insolvenz auf den Grundstückskaufvertrag	145
A. Treuhandtätigkeit des Insolvenzverwalters	145
B. Ziel des Insolvenzverfahrens	146
C. Die Insolvenz der Vertragsparteien	146
I. Auswirkungen auf die Vertragsabwicklung	146
1. Vollständig vollzogener Kaufvertrag	146
a) Insolvenz des Verkäufers	147
b) Insolvenz des Käufers	148
c) Zwischenergebnis	148
2. Insolvenz des Verkäufers bei nicht vollständig vollzogenem Grundstückskaufvertrag	148
a) Problemaufriss	148
b) Wahlrecht des Insolvenzverwalters gemäß § 103 InsO	149
c) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung	150
d) Ablehnung der Vertragserfüllung bei direkter Vertragsabwicklung	150
aa) Gefahren für den Käufer	150
bb) Absicherung des Käufers	152
(1) Ausschluss des Wahlrechts	152
(2) Rechtsfolge	152
cc) Zwischenergebnis	153
e) Anderkontoabwicklung	153
aa) Auswirkung der Insolvenz auf die Verwahrungsanweisung	153
bb) Wahlrecht des Insolvenzverwalters	154
cc) Zwischenergebnis	155
3. Insolvenz des Käufers bei nicht vollständig erfülltem Grundstückskaufvertrag	155
a) Direktzahlung des Kaufpreises bei Insolvenzeröffnung vor Eintragung der Auflassung im Grundbuch	155
aa) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung	155
bb) Ablehnung der Vertragserfüllung	156
b) Notaranderkonto	157
aa) Problemaufriss	157
bb) Wahlrecht des Insolvenzverwalters	157
(1) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung	158
(2) Ablehnung der Vertragserfüllung	158
(3) Zwischenergebnis	158
D. Die Insolvenz sonstiger Beteiligter	159
I. Die Insolvenz des Notars	159
II. Die Insolvenz der kontoführenden Bank	159
E. Ergebnis	160
3. Teil: Zusammenfassendes Ergebnis	163
Literaturverzeichnis	181
Sachwortverzeichnis	195

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