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Die Zulässigkeit von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit großflächigen Einzelhandelsprojekten

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Ruttloff, M. (2012). Die Zulässigkeit von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit großflächigen Einzelhandelsprojekten. Ein Beitrag zur Anwendbarkeit des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den verwaltungsrechtlichen Vertrag. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53700-6
Ruttloff, Marc Michael. Die Zulässigkeit von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit großflächigen Einzelhandelsprojekten: Ein Beitrag zur Anwendbarkeit des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den verwaltungsrechtlichen Vertrag. Duncker & Humblot, 2012. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53700-6
Ruttloff, M (2012): Die Zulässigkeit von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit großflächigen Einzelhandelsprojekten: Ein Beitrag zur Anwendbarkeit des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den verwaltungsrechtlichen Vertrag, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-53700-6

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Die Zulässigkeit von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit großflächigen Einzelhandelsprojekten

Ein Beitrag zur Anwendbarkeit des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den verwaltungsrechtlichen Vertrag

Ruttloff, Marc Michael

Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1207

(2012)

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About The Author

Dr. Marc Michael Ruttloff, Europajurist (Univ. Würzburg), studierte von 2002-2007 Rechtswissenschaften (mit Begleitstudium im Europäischen Recht) an der Julius-Maximilians-Universität Würzburg. Nach dem Referendariat legte er 2009 im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt a. M. die Zweite Juristische Staatsprüfung ab und beendete sein Promotionsstudium an der Universität zu Köln im Jahr 2011 (s.c.l.). Er ist als Rechtsanwalt für eine überörtliche Sozietät tätig.

Abstract

Vertragsstrafen in städtebaulichen Verträgen flankieren regelmäßig verkaufsflächen- oder sortimentsbezogene Nutzungsbeschränkungen. Sie erfüllen als unselbständige Strafversprechen eine Druck- und Sanktionsfunktion hinsichtlich der städtebaulichen Ziele der Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche und der verbrauchernahen Versorgung. Entsprechende Vertragsklauseln beruhen häufig auf vorformulierten Vertragsklauseln. Marc Michael Ruttloff untersucht, unter welchen Voraussetzungen diese Vertragsklauseln dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen und welche Maßstäbe sich aus der Inhaltskontrolle nach § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. §§ 305 ff. BGB ergeben. Im Ergebnis ist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen über den untersuchten Beispielsfall hinaus im Allgemeinen auf verwaltungsrechtliche Verträge ergänzend und entsprechend anzuwenden, wenn einer Vereinbarung vorformulierte Klauseln zugrunde liegen.

Ausgezeichnet mit dem CBH-Promotionspreis der Universität zu Köln 2012.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
Einleitung 21
A. Problemstellung 21
B. Ziel der Untersuchung 24
C. Gang der Darstellung 25
1. Kapitel: Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen – Interessenlage und Erscheinungsformen 28
A. Das Handlungsinstrument des städtebaulichen Vertrags 28
I. Entstehungsgeschichte 28
II. Erscheinungsformen städtebaulicher Verträge 30
1. Der städtebauliche Vertrag als Oberbegriff 31
2. Vertragstypen städtebaulicher Verträge 32
III. Die allgemeine Interessenlage der Vertragsparteien 33
1. Gemeindliche Interessen 34
a) Stadtentwicklung 35
b) Kostenminimierung 37
c) „Umweltabsprachen“ 37
2. Interessen des Vertragspartners des gemeindlichen Planungsträgers 38
a) Rechts- und Kalkulationssicherheit 39
b) Projektrisiken 39
3. Interessen Dritter 42
B. Vertragsstrafenklausen in städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit großflächigen Einzelhandelsprojekten 43
I. Vertragsstrafen im Kontext der Steuerungsinstrumentarien 44
II. Die Steuerung des großflächigen Einzelhandels 45
1. Steuerungsbedarf des großflächigen Einzelhandels 45
a) Großflächiger Einzelhandel als Gefahr für die städtebauliche Funktion der Zentren 46
b) Das Spannungsverhältnis zwischen zentralen Versorgungsbereichen und dem großflächigen Einzelhandel 47
aa) Zentrale Versorgungsbereiche 48
bb) Großflächiger Einzelhandel 49
(1) Das Merkmal der Großflächigkeit 49
(2) Einkaufszentren 52
cc) Auswirkungen 53
2. Instrumente zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels 56
a) Raumordnung und großflächiger Einzelhandel 58
aa) Das Zentrale-Orte-Konzept der Raumordnungsplanung: Konzentrationsgebot – Kongruenzgebot – Beeinträchtigungsverbot – Integrationsgebot 58
bb) Regionalplanung 61
(1) Die Funktion der Regionalplanung 61
(2) Ergänzende Instrumente der Regionalplanung 63
b) Bauleitplanung und großflächiger Einzelhandel 65
aa) Wechselbeziehungen von Raumplanung und Bauleitplanung 65
bb) Die Steuerung des Einzelhandels in der Bauleitplanung 66
(1) Der Flächennutzungsplan 67
(2) Der Bebauungsplan 67
cc) Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsvorhaben 73
(1) Der beplante Innenbereich 73
(2) Der unbeplante Innenbereich 74
(3) Der Außenbereich 76
III. Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit großflächigen Einzelhandelsprojekten 77
1. Das Bedürfnis für Vertragsstrafenklauseln 77
2. Erscheinungsformen von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit großflächigen Einzelhandelsprojekten 80
3. Wesen und Funktion der Vertragsstrafe in städtebaulichen Verträgen 87
a) Wesen und Funktion der Vertragsstrafe im Allgemeinen 87
aa) Akzessorietät: Selbständigkeit oder Unselbständigkeit des Strafversprechens 88
bb) Druck- und Ersatzfunktion 90
cc) Sanktionsfunktion: Sühne oder Strafe 92
dd) Keine eigenständige Genugtuungsfunktion 93
b) Wesen und Funktion der Vertragsstrafe in städtebaulichen Verträgen im Speziellen 94
aa) Unselbständiges Strafversprechen akzessorischer Natur 94
bb) Vorrangige Bedeutung der Druckfunktion 94
cc) Keine Ersatzfunktion 95
dd) Immanenz der Sanktionsfunktion 97
2. Kapitel: Zur Rechtsnatur von Vertragsstrafen in städtebaulichen Verträgen 99
A. Zur Terminologie und Unterscheidung: Verwaltungsvertrag und verwaltungsrechtlicher Vertrag 99
B. Zur Rechtsnatur städtebaulicher Verträge im Allgemeinen 102
I. Der Vertragsgegenstand als Ausgangspunkt 103
II. Normfiktionstheorie 105
III. Vorordnungstheorie 106
IV. Aufgabentheorie 106
V. Vereinigungslehre 107
C. Die Rechtsnatur von Vereinbarungen über verkaufsflächen- und sortimentsbezogene Verkaufsflächenbeschränkungen und deren Absicherung durch Vertragsstrafen in städtebaulichen Verträgen 108
I. Rechtsnatur von Vereinbarungen über sortiments- und verkaufsflächenbezogenen Nutzungsbeschränkungen 109
II. Rechtsnatur von sortiments- und verkaufsflächenbezogenen Nutzungsbeschränkungen sichernden Vertragsstrafenversprechen 112
III. Keine Überlagerung der Vertragsnatur durch andere Vertragsbestandteile 114
3. Kapitel: Allgemeine materiell-rechtliche Grenzen für Vertragsstrafenregelungen in städtebaulichen Verträgen 118
A. Das Koppelungsverbot, § 11 Abs. 2 S. 2 BauGB 120
I. Zur Reichweite des Koppelungsverbots 121
1. Der unmittelbaren Voraussetzungen des § 11 Abs. 2 S. 2 BauGB 122
2. Zweckbestimmung und Sachzusammenhang 123
3. Das Koppelungsverbot als allgemeiner Rechtsgrundsatz 125
II. Das Koppelungsverbot und die Vertragsstrafenbewehrung von Nutzungsbeschränkungen 128
1. Der vertragliche Zweck der Vertragsstrafenvereinbarung 129
2. Konformität mit den öffentlichen Aufgaben und Zwecken des Baugesetzbuchs 131
3. Hinreichender innerer sachlicher Zusammenhang 131
a) Verwendung der Vertragsstrafenzahlung 132
b) Leistung und Gegenleistung 134
aa) „Hinkender“ Austauschvertrag 135
bb)Vertragsstrafe keine Gegenleistung 135
cc) Ausnahme: Verkauf von Hoheitsleistungen 139
III. Zwischenergebnis 140
B. Die Angemessenheitsklausel des § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB 142
I. Das Kriterium der Angemessenheit 142
1. Der Maßstab der Angemessenheit i. S. d. § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB 143
a) Die Angemessenheit als Kriterium der objektiven wirtschaftlichen Ausgewogenheit der Vertragsleistungen 143
b) Die Angemessenheit als Kriterium der subjektiven Zumutbarkeit der Vertragsleistungen 144
2. Die Angemessenheit als Konkretisierung des Koppelungsverbots 145
II. Angemessenheitsgebot und Vertragsstrafe 147
1. Leistung und Gegenleistung 147
2. Angemessenheit „den gesamten Umständen nach“ 148
III. Zwischenergebnis 150
C. Rechtsstaatlicher Gesetzesvorbehalt und Vertragsstrafe 151
I. Gesetzesvorbehalt und Vertragshandeln 152
1. Subjektiv- und objektiv-rechtliche Dimension des Gesetzesvorbehalts 152
2. Vertragshandeln und Besonderheiten des Gesetzesvorbehalts 154
II. Vertragsstrafe in städtebaulichem Vertrag und Gesetzesvorbehalt 155
1. Legitimation des Vertragshandelns 156
2. Vertragsstrafe und Gesetzesvorbehalt 158
III. Zwischenergebnis 160
D. Die Grundrechte als unmittelbarer Rechtmäßigkeitsmaßstab 162
I. Die Grundrechte als Verbotsgesetze im Sinne des § 134 BGB? 162
II. Das einfache Recht als Grundrechtsausgestaltung 163
1. Vorrang der grundrechtskonformen Auslegung der Vertragsinhaltsverbote vor der Begründung eines Grundrechtsverstoßes 164
2. Gewährleistung der Drittgrundrechte durch Zustimmungsvorbehalt und einfachgesetzliche Vertragsinhaltsverbote 165
III. Zwischenergebnis 166
E. Vorrang des Verwaltungszwangs gegenüber Vertragsstrafenregelungen in städtebaulichen Verträgen öffentlich-rechtlicher Natur? 167
I. Vorrang des Verwaltungszwangs: Widerspruch der Vertragsstrafenklauseln zu vorrangigen gesetzlichen Wertungen des öffentlichen Rechts? 168
II. Kein abschließender Regelungszweck des Verwaltungszwangs 169
1. Keine generelle Titelfunktion des öffentlich-rechtlichen Vertrags 169
2. Funktionale Unterschiede zwischen Verwaltungszwang und Vertragsstrafe 171
3. Keine pauschale Begrenzung der Beugefunktion auf das nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz Zulässige 174
III. Zwischenergebnis 176
F. Die bauordnungsrechtlichen Eingriffsbefugnisse als abschließender Regelungskomplex? 177
I. Kein Vorrang der Nutzungsuntersagung 177
II. Kein Gleichlauf der Rechtmäßigkeitsmaßstäbe von Nutzungsuntersagung und Vertragsstrafe 178
G. Machtmissbrauchsverbot 179
H. Sittenwidrigkeit 180
I. Verwaltungsrechtlicher Vertrag und Sittenverstoß 181
II. Sittenverstoß und Anpassungsmöglichkeit nach § 343 BGB 183
1. Entsprechende Anwendbarkeit des § 343 BGB 183
a) Kein Ausschluss gemäß § 348 HGB 183
b) Kein Vorrang der clausula rebus sic stantibus 184
c) Entsprechende Anwendbarkeit des § 343 BGB auf Austauschverträge 184
2. Das Verhältnis von § 59 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 44 Abs. 2 Nr. 6 VwVfG zu § 343 BGB i. V. m. § 62 S. 2 VwVfG 185
III. Vertragsstrafe und Verstoß gegen die guten Sitten 186
1. Der Maßstab der guten Sitten 186
2. Vertragsstrafen in städtebaulichen Verträgen und Sittenverstoß 187
a) Höhe der Einzelstrafe 187
aa) Verkaufsflächenbezug 188
bb) Sortimentsbezug 189
b) Differenzierung nach dem Ausmaß des Verstoßes 189
c) Strafobergrenze 191
d) Einstandspflicht für das Verhalten Dritter 193
e) Abbedingung des Verschuldenserfordernisses 193
IV. Rechtsfolge 194
J. Zustimmung von Dritten und Behörden, § 58 VwVfG 195
I. Zustimmung Dritter, § 58 Abs. 1 VwVfG 196
1. Einzelhändler der zentralen Versorgungsbereiche 196
2. Einzelhändler im Rahmen des vertragsgegenständlichen Einzelhandelsvorhabens 196
II. Zustimmung von Behörden, § 58 Abs. 2 VwVfG 198
K. Unwirksamkeit der Vertragsstrafenvereinbarung aufgrund Unwirksamkeit der Hauptverbindlichkeit 199
I. Die Unwirksamkeit der Vertragsstrafenvereinbarung aufgrund Unwirksamkeit der Hauptverbindlichkeit – ein Ausdruck der Akzessorietät 199
II. Unwirksamkeit der Hauptverbindlichkeit 200
1. Planergänzende bzw. planersetzende Regelungen 200
2. Verstoß gegen das Koppelungsverbot, § 11 Abs. 2 S. 2 BauGB, bei Vertragsschluss nach Wirksamwerden des Bebauungsplans? 203
3. Beeinträchtigung der freien Nutzung des Grundstückseigentums und der Gewerbefreiheit 206
L. Exkurs: § 60 VwVfG bei Veränderung der zentralen Versorgungsbereiche 208
I. Wesentliche Änderung der Verhältnisse 208
1. Rechtliche und tatsächliche Verhältnisse 209
2. Wesentliche Änderung 209
II. Wesentliche Änderung der Situation der zentralen Versorgungsbereiche 210
1. Keine Vertragsanpassung bei „Minderbelastung“ der zentralen Versorgungsbereiche 210
2. Vertragsanpassung bei „Mehrbelastung“ der zentralen Versorgungsbereiche nur im Ausnahmefall 210
3. Vertragsanpassung bei Wandel der tatsächlichen Gegebenheiten 212
4. Kapitel: Städtebauliche Verträge öffentlich-rechtlicher Natur und das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 213
A. Grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB auf verwaltungsrechtliche Verträge 213
B. § 62 S. 2 VwVfG als Verweisungsnorm auf die §§ 305 ff. BGB 215
I. Entsprechende und ergänzende Geltung bürgerlich-rechtlicher Vorschriften gemäß § 62 S. 2 VwVfG 215
II. Der Meinungsstand vor und nach der Schuldrechtsmodernisierung 218
1. AGB-Gesetz und verwaltungsrechtliche Verträge 218
2. §§ 305 ff. BGB und verwaltungsrechtliche Verträge 220
III. § 62 S. 2 VwVfG und die Problematik der dynamischen Verweisungstechnik 222
1. § 62 S. 2 VwVfG als dynamische Verweisung auf das Bürgerliche Gesetzbuch 222
2. Zur Verfassungsmäßigkeit der dynamischen Verweisungstechnik 223
a) Koinzidenz der Gesetzgebungskompetenz für den verweisenden und den verwiesenen Normenkomplex 224
aa) Rechtsstaatliche Bestimmtheitsanforderungen 224
bb) Das praktische Bedürfnis für die Verweisung des § 62 S. 2 BVwVfG 225
b) Differenz der Gesetzgebungskompetenz für den verweisenden und den verwiesenen Normenkomplex 227
c) Die Verweisung auf die §§ 305 ff. BGB als materielles Verwaltungsrecht 229
aa) Die Subsidiaritätsklausel des § 1 Abs. 3 BVwVfG 229
bb) § 62 S. 2 BVwVfG i. V. m. §§ 305 ff. BGB als Bestandteil der Bundesregelung über den städtebaulichen Vertrag 232
3. Zwischenergebnis 233
IV. Keine vorrangige Spezialregelung abschließender Natur 234
1. Die Ergänzungsfunktion des § 62 S. 2 VwVfG 234
2. Die Angemessenheitsklausel: Keine vorrangige öffentlich-rechtliche Wertung 234
a) Unterschiedliche Kontrollgegenstände 235
aa) Das Angemessenheitsgebot als auf das Äquivalenzverhältnis begrenzte lex specialis 235
bb) Keine AGB-Kontrolle des unmittelbaren Vertragsgegenstands bzw. Leistungsinhalts gemäß § 307 Abs. 3 BGB 236
b) Unterschiedliche Konkretisierungsgrade der Inhaltskontrolle 237
aa) Angemessenheitskontrolle – globaler Wirtschaftlichkeitsmaßstab 237
bb) AGB-Kontrolle – konkrete Klauselkontrolle 237
c) Lücke im öffentlichen Vertragsrecht und „ergänzende“ Lückenfüllung 238
V. Verwaltungsvertragliche „Anklänge“ im Recht allgemeiner Geschäftsbedingungen und entsprechende Anwendung 239
C. Die RL 93/13/EWG als Geltungsgrund der §§ 305 ff. BGB im öffentlichen Recht 241
I. AGB-Kontrolle im öffentlichen Recht gemäß Art. 1 und Art. 2 lit. b und c RL 93/13/EWG 242
1. Sachlicher Anwendungsbereich 242
2. Persönlicher Anwendungsbereich 244
a) Öffentlich- und privatrechtliche Handlungsformen 245
b) Gewerbliche oder berufliche Tätigkeit 247
aa) Die Binnenmarktrelevanz als Auslegungsleitlinie 247
bb) Übertragbarkeit der Auslegungsgrundsätze für das öffentliche Auftragswesen 249
cc) Nicht-gewerblich als Synonym für „öffentliche Verwaltung“ und „öffentliche Gewalt“ i. S. d. Art. 45 Abs. 4, Artt. 51, 62 AEUV (ex-Art. 39 Abs. 4, Artt. 45, 55 EG) 250
dd) Der städtebauliche Vertrag als gewerbliche Tätigkeit der öffentlichen Hand i. S. d. Art. 2 lit. c) RL 93/13/EWG 253
II. Keine unmittelbare Anwendbarkeit der Richtlinienvorgaben 257
III. Richtlinienkonforme Auslegung von § 62 S. 2 VwVfG i. V. m. §§ 305 ff. BGB 259
1. Die Grundsätze der richtlinienkonformen Auslegung 259
2. Keine richtlinienkonforme Auslegung des Rechtsbegriffs der „Angemessenheit“ in öffentlich-rechtlichen Vorschriften 260
3. Die Anwendbarkeit der § 62 S. 2 VwVfG i. V. m. §§ 305 ff. BGB – ein Erfordernis richtlinienkonformer Auslegung 260
a) „Entsprechende“ und „ergänzende“ Heranziehung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß § 62 S. 2 VwVfG 261
b) Verwaltungsrechtlicher Vertrag und das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen – richtlinienkonforme Auslegung und überschießende Umsetzung 262
aa) Auslegungseinheit und überschießende Umsetzung 262
bb) Kein europarechtliches Gebot der Auslegungseinheit 263
cc) Nationale Vermutung der Auslegungseinheit 264
(1) Normsetzung 265
(2) (Gespaltene?) Normanwendung 266
IV. Zwischenergebnis 267
D. §§ 305 ff. BGB als Ausprägung des (öffentlich-rechtlichen) Grundsatzes von Treu und Glauben 269
I. Der Grundsatz von Treu und Glauben im öffentlichen Recht 269
II. Das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen als Konkretisierung des Grundsatzes von Treu und Glauben 271
III. Die §§ 305 ff. BGB als Konkretisierung des Grundsatzes von Treu und Glauben – auch im öffentlichen Recht 272
E. Wertungsgrundlagen eines restriktiven Regelungsregimes Allgemeiner Geschäftsbedingungen 273
I. Vertragsfreiheit als Ausgangspunkt 273
II. Ausstrahlungswirkung verfassungsrechtlicher Leitlinien 275
1. Der privatrechtliche Rechtsverkehr 275
a) Grundrechte und Privatrechtsverkehr 275
b) Inhaltskontrolle als verfassungsrechtliche Obliegenheit 278
c) Unionsgrundrechtlicher Schutzauftrag 282
2. Der verwaltungsvertragliche Rechtsverkehr 285
III. Vertragstheoretische Legitimation eines restriktiven Regelungsregimes Allgemeiner Geschäftsbedingungen 287
1. Der privatrechtliche Rechtsverkehr 288
a) Vertragsfreiheit und Vertragsgerechtigkeit 288
b) Inhaltskontrolle und Richtigkeitsgewähr 289
c) Institutioneller Machtmissbrauch 291
2. Der verwaltungsvertragliche Rechtsverkehr 291
a) Koppelungsverbot und Angemessenheitsgebot als kompensatorische Inhaltskontrolle des Äquivalenzverhältnisses 292
b) Inhaltskontrolle und Richtigkeitsgewähr außerhalb des Äquivalenzverhältnisses 292
c) Kein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Besonderheiten 294
IV. Rechtsökonomische Legitimation eines restriktiven Regelungsregimes Allgemeiner Geschäftsbedingungen 295
1. Der privatrechtliche Rechtsverkehr 296
2. Der verwaltungsvertragliche Rechtsverkehr 298
V. Zwischenergebnis 301
F. „Keine Flucht ins öffentliche Recht“ zur Umgehung der §§ 305 ff. BGB 302
G. Exkurs: Unterlassungsklagen nach dem Unterlassungsklagengesetz 303
5. Kapitel: Die Inhaltskontrolle von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen anhand der §§ 305 ff. BGB 306
A. Sachlicher Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB 307
I. Allgemeine Geschäftsbedingungen 307
II. Das Subordinationsverhältnis als „Entsprechung“ des Verbrauchervertrags gemäß § 310 Abs. 3 BGB 310
III. Rechtsdeklaratorische Klauseln und Vereinbarungen über den Vertragsgegenstand 313
1. Kontrollfreiheit gemäß § 307 Abs. 3 S. 1 BGB 313
2. Kontrollfreiheit von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen? 314
a) Rechtsdeklaratorischer Charakter aufgrund gesetzlich eröffneter Gestaltungsmöglichkeit? 314
b) Rechtsdeklaratorischer Charakter aufgrund inhaltlicher Übereinstimmung mit allgemeinen Verwaltungsvorschriften? 316
B. Einbeziehung in den Vertrag 318
I. Allgemeine Anforderungen 318
II. Besondere Anforderungen für Klauseln über Vertragsstrafen? 320
C. Vorrang der Individualabrede (§ 305b BGB), überraschende und mehrdeutige Klauseln (§ 305c BGB), Umgehungsverbot (§ 306a BGB) 321
D. Klauselverbote i. S. d. § 309 BGB 323
I. Das Wertungsverbot des § 309 BGB und der öffentlich-rechtliche Vertrag 323
II. Inhaltskontrolle am Maßstab der §§ 309 Nr. 6 BGB und Nr. 5 BGB? 324
III. Inhaltskontrolle am Maßstab des § 309 Nr. 12 BGB 324
1. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung 325
a) Kontrollfähigkeit der Erklärung 325
b) Beweislastumkehr durch Unterwerfungserklärung? 327
2. Gemeindliche Feststellungsbefugnis 328
a) Gesetzliche Beweislastverteilung 329
b) Keine Beweislastumkehr bei Bestimmungsrecht i. S. d. § 315 BGB 329
IV. Inhaltskontrolle am Maßstab des § 309 Nr. 2 BGB 331
E. Die Generalklausel des § 307 BGB 332
I. Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 BGB 332
1. Unangemessene Benachteiligung 332
2. Berücksichtigung des gesamten Vertragsinhalts 334
a) Summierungs- und Kompensationseffekt 334
b) Sachlicher Zusammenhang 335
c) Unmaßgeblichkeit des Preisarguments 336
3. Berücksichtigungsfähige Interessen 337
a) Individual- und Gemeinwohlinteressen 338
b) Gemeinwohlinteressen und Verwaltungsvertrag 341
4. Die Konkretisierungsfunktion des § 307 Abs. 2 BGB 343
5. Das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB 346
a) Die Anforderungen des Transparenzgebots 346
b) Die verwaltungsvertraglichen Besonderheiten 347
II. Vertragsstrafen in städtebaulichen Verträgen und unangemessene Benachteiligung 348
1. Gemeindliches Bedürfnis nach einem Vertragsstrafeversprechen 349
2. Strafhöhe 351
a) Höhe der Einzelstrafe 352
b) Differenzierung nach dem Ausmaß des Verstoßes 355
c) Strafobergrenze 356
3. Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen i. S. d. §§ 315 ff. BGB 361
4. Bindungsfrist 363
a) Befristung der Nutzungsbeschränkungen 363
b) Befristung der Vertragsstrafe 365
5. Vertretenmüssen 366
6. Einstandspflicht für das Verhalten Dritter 370
7. Sicherheiten 371
a) Sicherung der Nutzungsbeschränkungen 371
b) Sicherung der Vertragsstrafe 373
8. Bestimmtheit und Transparenzgebot 374
F. Rechtsfolgen gemäß § 306 BGB i. V. m. § 59 Abs. 1 VwVfG 375
I. Vorrang des Rechtsfolgenregimes von § 306 Abs. 1 und 3 BGB gegenüber § 59 Abs. 3 VwVfG 375
II. Verbot der geltungserhaltenden Reduktion 377
III. Schadensersatz 379
Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse 381
1. Kapitel: Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen – Interessenlage und Erscheinungsformen 381
2. Kapitel: Zur Rechtsnatur von Vertragsstrafen in städtebaulichen Verträgen 381
3. Kapitel: Allgemeine materiell-rechtliche Grenzen für Vertragsstrafenregelungen in städtebaulichen Verträgen 382
4. Kapitel: Städtebauliche Verträge öffentlich-rechtlicher Natur und das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 386
5. Kapitel: Die Inhaltskontrolle von Vertragsstrafenklauseln in städtebaulichen Verträgen anhand der §§ 305 ff. BGB 389
Literaturverzeichnis 396
Sachverzeichnis 449