Wohnungsgenossenschaften

doi:10.3790/978-3-428-51581-3

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(2004). Wohnungsgenossenschaften. Potenziale und Perspektiven. Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Hrsg. vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-51581-3

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Wohnungsgenossenschaften

Potenziale und Perspektiven. Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Hrsg. vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

(2004)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-51581-3
978-3-428-11581-5 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-51581-3
Edition: 1
Language: German
Pages: 750
Collections: NBE WISO
NBE D&H
Subjects: Social & ethical issues
Political economy
Religious social & pastoral thought & activity

Pricing

Institution: € 106.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 69.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Anliegen des vorliegenden Bandes ist es, die heutige Situation der Wohnungsgenossenschaften in Deutschland zu analysieren, ihre Leistungspotenziale darzustellen sowie mögliche Handlungsfelder und Marktchancen aufzuzeigen. Dementsprechend beschreibt der Bericht die besonderen Merkmale von Wohnungsgenossenschaften, ihre rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sowie internationale Entwicklungen des genossenschaftlichen Wohnens. Auf der Grundlage einer repräsentativen Befragung werden die Situation von Wohnungsgenossenschaften in Ost- und Westdeutschland umfassend analysiert und deren Marktperspektiven ermittelt. Aus den Analysen der Experten ergeben sich Handlungsfelder insbesondere in den Bereichen Finanzierung, Kommunikation und Marketing, Kooperationen, Möglichkeiten der Altersvorsorge und bei der Gestaltung der Förderbedingungen. Im Ergebnis wird deutlich, dass Wohnungsgenossenschaften künftig eine größere Bedeutung auf den Wohnungsmärkten und in der sozialen Stadtentwicklung erhalten sollten. Dazu müssen sie sich jedoch den Herausforderungen der gesellschaftlichen Veränderungsprozesse stellen. Mit dieser Zielstellung formuliert die Kommission detaillierte Empfehlungen an die Politik, die Wohnungsgenossenschaften und die Verbände.

Der Band geht zurück auf eine vom Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen im Sommer 2002 einberufene Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Ziel ist, das selbstbestimmte, genossenschaftliche Wohnen als dritte tragende Säule neben dem Wohnen zur Miete und dem Wohnen im Eigentum weiter zu entwickeln. Der vorliegende Bericht wurde Herrn Bundesminister Dr. Stolpe von der Kommission am 27. April 2004 überreicht. Unter Leitung von Senator a. D. Jürgen Steinert haben 14 Experten aus genossenschaftlicher Praxis und Wissenschaft Potenziale und Perspektiven der Wohnungsgenossenschaften ermittelt und dargelegt. Fachlich und organisatorisch begleitet wurde die Kommission im Auftrag des BBR von dem Hamburger Beratungsinstitut Analyse & Konzepte und dem Institut für Genossenschaftswesen an der Universität Marburg.

Section Title	Page	Action	Price
Inhaltsübersicht	VII
Inhalt	IX
Kurzfassung	19
1.1 Auftrag und Arbeitsweise der Kommission	19
1.2 Merkmale und Potenziale von Wohnungsgenossenschaften	21
1.3 Situationsanalyse	22
1.4 Handlungsfelder	25
1.4.1 Finanzierung	25
1.4.2 Kommunikation	27
1.4.3 Kooperationen	30
1.4.4 Altersvorsorge	32
1.4.5 Förderung	34
1.4.6 Marketing	37
Bericht	39
Einführung	39
A. Die Expertenkommission und ihr Auftrag	41
B. Mitglieder der Kommission	42
Berufene Mitglieder	42
Mitberatende Gäste	43
Arbeitsstab	44
C. Arbeitsweise der Kommission	45
D. Aufbau des Berichtes	47
1 Merkmale von Wohnungsgenossenschaften	49
1.1 Die genossenschaftlichen Prinzipien	49
1.2 Der Förderzweck nach dem Genossenschaftsgesetz (GenG)	51
1.2.1 Das Zielsystem der Wohnungsgenossenschaften	53
1.2.2 Die wirtschaftliche Förderung als Hauptziel	54
1.2.3 Ökonomisches Ziel	55
1.2.4 Soziale und kulturelle Leistungen	55
1.3 Vorteile und Potenziale für die Mitglieder	56
2 Rahmenbedingungen und internationale Entwicklungen	59
2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen	59
2.1.1 Gesellschaftsrechtliche oder schuldrechtliche Ausgestaltung der Fördergeschäftsbeziehung	59
2.1.2 Mietrechtliche Probleme	61
2.1.2.1 Geltung wesentlicher Schutzvorschriften	61
2.1.2.2 Besonderer Kündigungsschutz	62
2.1.2.3 Insbesondere: Kündigung wegen Unterbelegung	63
2.1.2.4 Insbesondere: Kündigung bei geplantem Abriss	65
2.1.2.5 Anwendbarkeit der Regelungen über die Miethöhe	66
2.1.3 Rechtsformvergleich	67
2.1.4 Andere Formen der Wohnraumversorgung	69
2.1.5 Die genossenschaftliche Pflichtprüfung	70
2.2 Steuerliche Rahmenbedingungen	73
2.2.1 Allgemeines	73
2.2.2 Grundlagen der Besteuerung für Wohnungsgenossenschaften	74
2.2.2.1 Befreiungstatbestand des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG	74
2.2.2.2 Ermittlung des Gewinns	75
2.2.2.3 Eingeschränkte Verlustverrechnung gemäß § 13 Abs. 3 Sätze 2 bis 11 KStG	76
2.2.2.4 Substanzsteuern	78
2.2.2.5 Umsatzsteuer	78
2.2.2.6 Grunderwerbsteuer	78
2.2.2.7 Förderung durch § 17 Eigenheimzulagengesetz	80
2.2.2.8 Ebene der Mitglieder	83
2.2.3 Besteuerungsvergleich mit anderen Formen der Wohnraumversorgung	84
2.3 Internationale Entwicklungen	85
2.3.1 Einleitung	85
2.3.2 Europäische Genossenschaft	85
2.3.2.1 Historische Entwicklung	86
2.3.2.2 Gang des europäischen Gesetzgebungsverfahrens	87
2.3.2.3 Gründungsvoraussetzungen	88
2.3.2.4 Gestaltungsmöglichkeiten	89
2.3.2.5 Auswirkungen auf das deutsche Genossenschaftsrecht	91
2.3.3 Aufgabe der Sitztheorie zugunsten der Gründungstheorie	92
2.3.4 Empfehlung der EU-Kommission zur Unabhängigkeit des Abschlussprüfers in der EU	92
2.3.4.1 Kernpunkte der Empfehlung	93
2.3.4.2 Auswirkungen der Empfehlung auf das deutsche Prüfungsverbandswesen	94
2.3.5 Auswirkungen des Deutschen Corporate Governance Kodex auf das Genossenschaftsrecht	96
2.3.6 Betrachtung ausgewählter Genossenschaftsmodelle europäischer Länder	97
2.3.6.1 Norwegen	97
2.3.6.2 Schweden	100
2.3.6.3 Dänemark	103
3 Situation und Marktperspektiven	107
3.1 Aktuelle Situation der Wohnungsgenossenschaften in Ost- und Westdeutschland – Ergebnisse der repräsentativen Befragung.	111
3.1.1 Einleitung	111
3.1.1.1 Methoden und Quellen	111
3.1.1.2 Aufbau der Darstellung 113 Exkurs: Zur Geschichte der Wohnungsbaugenossenschaften	115
3.1.2 Wohnungsgenossenschaften im Überblick	124
3.1.2.1 Charakteristik des Wohnungsbestandes	131
3.1.2.2 Wohnungsleerstand und Fluktuation	152
3.1.2.3 Mitgliederentwicklung	161
3.1.3 Bewohnerstrukturen	167
3.1.3.1 Haushaltsgröße und Altersstruktur	167
3.1.3.2 Berufsgruppen und Einkommen	170
3.1.4 Wirtschaftliche Situation	172
3.1.4.1 Eigenkapitalausstattung und Rendite	172
3.1.4.2 Finanzielle Beiträge der Mitglieder	180
3.1.4.3 Dividende	189
3.1.4.4 Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung	192
3.1.5 Grundzüge der wohnungsgenossenschaftlichen Geschäftspolitik	194
3.1.5.1 Aufgaben und Organisation	194
3.1.5.2 Wirtschaftsplanung	206
3.1.5.3 Agieren am Markt	208
3.1.5.4 Dienstleistungen für Mitglieder	216
3.1.5.5 Kooperationen	227
3.1.6 Wohnsituation der Mitglieder	230
3.1.6.1 Mitgliedschafts- und Wohndauer	230
3.1.6.2 Wohnungsversorgung	230
3.1.6.3 Wohnzufriedenheit	235
3.1.6.4 Umzugsabsichten und Umzugsgründe	237
3.1.7 Engagement	240
3.1.7.1 Gründe für den Bezug einer Genossenschaftswohnung	240
3.1.7.2 Verbesserung der eigenen Wohnung	242
3.1.7.3 Ehrenamtliches Engagement	244
3.1.7.4 Zeichnung zusätzlicher Genossenschaftsanteile	251
3.1.8 Partizipation	253
3.1.8.1 Gemeinsame Aktivitäten in der Nachbarschaft	253
3.1.8.2 Teilnahme an Vertreterwahlen und Mitgliederversammlungen	254
3.1.8.3 Mitbestimmung und Mitwirkungsmöglichkeiten	255
3.2 Perspektiven der allgemeinen Marktentwicklung und strukturelle Entwicklung der Nachfrage in Ost- und Westdeutschland	257
3.2.1 Perspektiven der allgemeinen Marktentwicklung in der Bundesrepublik Deutschland	257
3.2.1.1 Perspektiven der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung	257
3.2.1.2 Wohnflächennachfrage	269
3.2.1.3 Entwicklungsperspektiven des Wohnungsangebotes	273
3.2.1.4 Entwicklungsperspektive des Wohnungsmarktes in den Regionen	281
3.2.2 Strukturelle Entwicklung der Nachfrage	287
3.2.2.1 Entwicklung der Haushaltstypen	287
3.2.2.2 Lebensstile und Nachfragerwünsche	291
3.2.2.3 Haushaltstypen und Lebensstile im Lebenswandel	294
3.2.2.4 Eigentum und Miete	299
3.3 Marktperspektiven für Wohnungsgenossenschaften	303
3.3.1 Zielgruppenpotenziale für ein genossenschaftliches Wohnungsangebot	304
3.3.1.1 Quantitative Entwicklung der Nachfragergruppen	304
3.3.1.2 Bestimmung der Zielgruppenpotenziale	305
3.3.2 Rahmenbedingungen der Nachfrageentwicklung	311
3.3.2.1 Entwicklung der Haushaltsgrößen	311
3.3.2.2 Altersentwicklung der Bevölkerung	312
3.3.2.3 Wohnflächeninanspruchnahme der einzelnen Haushalte	315
3.3.2.4 Zuwanderung	316
3.3.2.5 Neue Wohnformen	317
3.3.2.6 Genossenschaftliches Wohnen als Alternative zum Wohneigentum	319
3.3.3 Marktanpassung des Bestandes	321
3.3.3.1 Marktperspektive des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes	321
3.3.3.2 Marktanpassung und Modernisierungsbedarf	325
3.3.3.3 Entwicklung der Mitgliederstruktur	329
3.4 Exkurs: Spezifische Problemlagen ostdeutscher Wohnungsgenossenschaften	333
3.4.1 Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes	333
3.4.1.1 Entwicklung der Nachfrage	333
3.4.1.2 Stadt-Umland-Wanderung	334
3.4.1.3 Leerstandsentwicklung in den Städten	335
3.4.1.4 Stadtumbau	335
3.4.2 Typologie der Wohnungsgenossenschaften	336
3.4.3 Wohnungsbestand	338
3.4.4 Finanzierungsbedarf für Modernisierungsmaßnahmen	338
3.4.5 Mitgliederentwicklung	339
3.4.6 Wirtschaftliche Entwicklung	340
3.4.6.1 Leerstand	340
3.4.6.2 Betriebswirtschaftliche Kennzahlen	342
3.4.6.3 Insolvenzgefahr	342
3.4.6.4 Fusionen	343
3.4.7 Aktuelle und zukünftige Herausforderungen (Ergebnisse der Wohnungsgenossenschaftsbefragung 2003)	344
3.5 Fazit	347
3.5.1 Die Situation von Wohnungsgenossenschaften in Deutschland	347
3.5.2 Perspektiven des Wohnungsmarktes	352
3.5.3 Handlungsbedarf	354
4 Spezifische Leistungspotenziale	359
4.1 Die Rolle von Wohnungsgenossenschaften in der Zivilgesellschaft	359
4.1.1 Wertewandel und gesellschaftliche Integration	360
4.1.2 Die Bürgergesellschaft	361
4.1.3 Welche Vorteile bietet die Bürgergesellschaft?	363
4.1.4 Die Rolle der Wohnungsgenossenschaften in der postmodernen Gesellschaft	365
4.1.5 Defizite und Probleme	367
4.1.6 Potenziale	368
4.2 Perspektiven der zukünftigen Altersversorgung	371
4.3 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften im Rahmen von Stadtentwicklung und Stadtumbau	377
4.3.1 Spezifische Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften	378
4.3.2 Nachbarschaftsentwicklung	380
4.3.2.1 Beschreibung des Problemfeldes	380
4.3.2.2 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften	383
4.3.2.3 Beispielprojekte	387
4.3.3 Erhalt preiswerter Wohnungsbestände	397
4.3.3.1 Beschreibung des Problemfeldes „Veräußerung kommunaler und sonstiger Wohnungsbestände“	397
4.3.3.2 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften	399
4.3.3.3 Beispielprojekte	400
4.3.3.4 Beschreibung des Problemfeldes „Verkauf von Altbaubeständen in aufwertungsgefährdeten Quartieren“	406
4.3.3.5 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften	407
4.3.3.6 Beispielprojekte	408
4.3.4 Stärkung der Wohnfunktion in schrumpfenden Städten	411
4.3.4.1 Beschreibung des Problemfeldes	411
4.3.4.2 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften	413
4.3.4.3 Beispielprojekte	414
4.3.5 Stärkung der Wohnfunktion in Kernstädten wachsender und stagnierender Regionen	420
4.3.5.1 Beschreibung des Problemfeldes	420
4.3.5.2 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften	425
4.3.5.3 Beispielprojekte	428
4.3.6 Schlussfolgerungen und Empfehlungen	447
5 Handlungsfelder	453
5.1 Finanzierung	453
5.1.1 Vorbemerkungen	453
5.1.2 Definition der Finanzierungsbedarfe	455
5.1.2.1 Grundsätzliche Problematik	455
5.1.2.2 Differenzierung von Finanzierungsbedarfen	468
5.1.3 Finanzierungsperspektiven von Wohnungsgenossenschaften vor dem Hintergrund von „Basel II“	471
5.1.3.1 Inhalt und Relevanz von Basel II	471
5.1.3.2 Betroffenheit von Wohnungsgenossenschaften durch „Basel II“	482
5.1.4 Finanzierungsquellen für Wohnungsgenossenschaften	486
5.1.4.1 Grundsätzliche Überlegungen	486
5.1.4.2 Finanzierungsquelle Eigenkapital	487
5.1.4.3 Finanzierungsquelle hybride Kapitalformen	494
5.1.4.4 Finanzierungsquelle Fremdkapital	499
5.1.4.5 Andere finanzierungsrelevante Instrumente	506
5.1.4.6 Finanzierungskooperationen	509
5.2 Kommunikation und Marketing	515
5.2.1 Einleitung	515
5.2.1.1 Bedeutung der Kommunikation für die Wohnungsgenossenschaften	516
5.2.1.2 Aktuelle Situation	519
5.2.1.3 Nutzungsgrad und Chancen elektronischer Kommunikationsmedien	520
5.2.2 Interne Kommunikation	522
5.2.2.1 Ziele und Aufgaben der internen Kommunikation	522
5.2.2.2 Information, Dialog und Partizipation innerhalb der Genossenschaften	522
5.2.2.3 Kommunikationsebenen	525
5.2.2.4 Bausteine und Instrumente der internen Kommunikation	530
5.2.3 Externe Kommunikation	530
5.2.3.1 Außendarstellung und Fremdwahrnehmung der Wohnungsgenossenschaften	532
5.2.3.2 Ziele und Aufgaben der externen Kommunikation	533
5.2.3.3 Genossenschaftliches Wohnen als „Marke“	536
5.2.3.4 Umsetzungsmöglichkeiten für ein Markenkonzept	538
5.2.3.5 Bausteine und Instrumente der externen Kommunikation	543
5.2.4 Kommunikation und Kooperation zwischen Wohnungsgenossenschaften	544
5.2.5 Empfehlungen	545
5.2.5.1 Empfehlungen zum Themenbereich „Interne Kommunikation“	545
5.2.5.2 Empfehlungen zum Themenbereich „Externe Kommunikation“	546
5.2.5.3 Empfehlungen zum Themenbereich „Kooperation“	548
5.3 Kooperationen	551
5.3.1 Einleitung	551
5.3.2 Kooperationen als aktuelles Organisationsmodell	552
5.3.3 Aktuelle Situation der Wohnungsgenossenschaften	556
5.3.3.1 Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft und ihre kooperationsrelevanten Folgen	556
5.3.3.2 Zukunftspotenziale für Wohnungsgenossenschaften durch Kooperationen: Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit	564
5.3.4 Ausgestaltung wohnungsgenossenschaftlicher Kooperationen	568
5.3.4.1 Potenzielle Kooperationspartner	568
5.3.4.2 Klassifizierung von Kooperationsbereichen	571
5.3.4.3 Zwingende Kooperationsbereiche	573
5.3.4.4 Mögliche Kooperationsbereiche	578
5.3.4.5 Kooperationshindernisse	586
5.3.4.6 Geeignete Kooperationsformen	589
5.3.5 Voraussetzungen für erfolgreiche wohnungsgenossenschaftliche Kooperationen	594
5.3.5.1 Allgemeine Erfolgsfaktoren wohnungsgenossenschaftlicher Kooperationen	594
5.3.5.2 Spezifische Erfolgsfaktoren wohnungsgenossenschaftlicher Kooperationen	601
5.3.6 Handlungsbedarf	604
5.3.6.1 Handlungsbedarf der Wohnungsgenossenschaften	604
5.3.6.2 Handlungsbedarf des genossenschaftlichen Verbundes	605
5.3.6.3 Handlungsbedarf der Politik	606
5.3.7 Fazit	607
5.4 Altersvorsorge	609
5.4.1 Problemaufriss	609
5.4.2 Varianten des Modells Ansparfinanzierung	611
5.4.2.1 Riesterförderung	612
5.4.2.2 Riestervertrag in Kooperation mit Verbundunternehmen	614
5.4.2.3 Von der Wohnungsgenossenschaft selbst angebotener Riestervertrag	617
5.4.2.4 Riestervertrag in Kooperation mit anderen Wohnungsgenossenschaften durch Gründung einer Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle)	621
5.4.2.5 Vertragsgestaltung losgelöst von der Riesterförderung	624
5.4.3 Varianten des Modells Erwerb zusätzlicher Geschäftsanteile oder Genussrechte	625
5.4.3.1 Modell im Rahmen der Riesterförderung	627
5.4.3.2 Modell eines neuen Förderprogramms durch Steuervorteile	637
5.4.3.3 Modell ohne staatliche Förderung	639
5.4.4 Modellvarianten für kleine Genossenschaften	639
5.4.4.1 Geschäftsbesorgungsvertrag	639
5.4.4.2 Kapitalanlagegesellschaft	640
5.4.5 Möglichkeiten der Verwendung des im Rahmen der Altersvorsorge angesparten Kapitalstocks	642
5.4.6 Eignung der Immobilie zur Altersvorsorge	645
5.4.7 Schlussbemerkungen	647
5.5 Förderung	649
5.5.1 Aktuelle Förderung von Wohnungsgenossenschaften durch Bund und Länder	649
5.5.1.1 Förderung durch den Bund	649
5.5.1.2 Förderung durch die Länder	652
5.5.2 Wirkungsanalyse des § 17 Eigenheimzulagengesetz (EigZuIG)	654
5.5.3 Zukünftige Förderung von Wohnungsgenossenschaften	657
5.5.3.1 Ziele der Förderung	658
5.5.3.2 Ansätze der Förderung von Wohnungsgenossenschaften	662
5.5.3.3 Grundzüge der Ausgestaltung zukünftiger Förderung	665
6 Empfehlungen	671
6.1 Empfehlungen an die Politik	671
6.1.1 Stellenwert des genossenschaftlichen Wohnens erhöhen	671
6.1.2 Reduzierung der Wohnkostenbelastung im Alter	672
6.1.3 Sicherung der Wohnungsversorgung und soziale Stabilisierung von Quartieren	675
6.1.4 Änderung des Genossenschaftsgesetzes	688
6.2 Empfehlungen an die Wohnungsgenossenschaften	692
6.2.1 Steigerung der Bekanntheit und Popularität von Wohnungsgenossenschaften	692
6.2.2 Marktgerechte Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnungsangebotes	694
6.2.3 Optimierung der Finanzierungsstrukturen und Stärkung der Eigenkapitalbasis	699
6.2.4 Genossenschaftliche Angebote für die Altersvorsorge	702
6.2.5 Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit durch Kooperationen	704
6.2.6 Aktive Mitwirkung bei Stadtentwicklung und Stadtumbau	706
6.3 Empfehlungen an die Verbände	707
6.3.1 Genossenschaftliche Inhalte und Prinzipien vermitteln	707
6.3.2 Unterstützung und Beratung bei der Finanzierung	709
6.3.3 Unterstützung bei der Entwicklung von Altersvorsorgeprodukten	711
6.3.4 Kooperationen als Strategie zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit vermitteln	711
6.3.5 Gründungsberatung und Unterstützung kleiner Wohnungsgenossenschaften	712
Anhang	717
Abbildungsverzeichnis	717
Quellenverzeichnis	725
Abkürzungsverzeichnis	739
Index	743

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