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Wohnungsgenossenschaften

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(2004). Wohnungsgenossenschaften. Potenziale und Perspektiven. Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Hrsg. vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-51581-3
. Wohnungsgenossenschaften: Potenziale und Perspektiven. Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Hrsg. vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Duncker & Humblot, 2004. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-51581-3
(2004): Wohnungsgenossenschaften: Potenziale und Perspektiven. Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Hrsg. vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-51581-3

Format

Wohnungsgenossenschaften

Potenziale und Perspektiven. Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Hrsg. vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

(2004)

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Abstract

Anliegen des vorliegenden Bandes ist es, die heutige Situation der Wohnungsgenossenschaften in Deutschland zu analysieren, ihre Leistungspotenziale darzustellen sowie mögliche Handlungsfelder und Marktchancen aufzuzeigen. Dementsprechend beschreibt der Bericht die besonderen Merkmale von Wohnungsgenossenschaften, ihre rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sowie internationale Entwicklungen des genossenschaftlichen Wohnens. Auf der Grundlage einer repräsentativen Befragung werden die Situation von Wohnungsgenossenschaften in Ost- und Westdeutschland umfassend analysiert und deren Marktperspektiven ermittelt. Aus den Analysen der Experten ergeben sich Handlungsfelder insbesondere in den Bereichen Finanzierung, Kommunikation und Marketing, Kooperationen, Möglichkeiten der Altersvorsorge und bei der Gestaltung der Förderbedingungen. Im Ergebnis wird deutlich, dass Wohnungsgenossenschaften künftig eine größere Bedeutung auf den Wohnungsmärkten und in der sozialen Stadtentwicklung erhalten sollten. Dazu müssen sie sich jedoch den Herausforderungen der gesellschaftlichen Veränderungsprozesse stellen. Mit dieser Zielstellung formuliert die Kommission detaillierte Empfehlungen an die Politik, die Wohnungsgenossenschaften und die Verbände.

Der Band geht zurück auf eine vom Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen im Sommer 2002 einberufene Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Ziel ist, das selbstbestimmte, genossenschaftliche Wohnen als dritte tragende Säule neben dem Wohnen zur Miete und dem Wohnen im Eigentum weiter zu entwickeln. Der vorliegende Bericht wurde Herrn Bundesminister Dr. Stolpe von der Kommission am 27. April 2004 überreicht. Unter Leitung von Senator a. D. Jürgen Steinert haben 14 Experten aus genossenschaftlicher Praxis und Wissenschaft Potenziale und Perspektiven der Wohnungsgenossenschaften ermittelt und dargelegt. Fachlich und organisatorisch begleitet wurde die Kommission im Auftrag des BBR von dem Hamburger Beratungsinstitut Analyse & Konzepte und dem Institut für Genossenschaftswesen an der Universität Marburg.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Inhaltsübersicht VII
Inhalt IX
Kurzfassung 19
1.1 Auftrag und Arbeitsweise der Kommission 19
1.2 Merkmale und Potenziale von Wohnungsgenossenschaften 21
1.3 Situationsanalyse 22
1.4 Handlungsfelder 25
1.4.1 Finanzierung 25
1.4.2 Kommunikation 27
1.4.3 Kooperationen 30
1.4.4 Altersvorsorge 32
1.4.5 Förderung 34
1.4.6 Marketing 37
Bericht 39
Einführung 39
A. Die Expertenkommission und ihr Auftrag 41
B. Mitglieder der Kommission 42
Berufene Mitglieder 42
Mitberatende Gäste 43
Arbeitsstab 44
C. Arbeitsweise der Kommission 45
D. Aufbau des Berichtes 47
1 Merkmale von Wohnungsgenossenschaften 49
1.1 Die genossenschaftlichen Prinzipien 49
1.2 Der Förderzweck nach dem Genossenschaftsgesetz (GenG) 51
1.2.1 Das Zielsystem der Wohnungsgenossenschaften 53
1.2.2 Die wirtschaftliche Förderung als Hauptziel 54
1.2.3 Ökonomisches Ziel 55
1.2.4 Soziale und kulturelle Leistungen 55
1.3 Vorteile und Potenziale für die Mitglieder 56
2 Rahmenbedingungen und internationale Entwicklungen 59
2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen 59
2.1.1 Gesellschaftsrechtliche oder schuldrechtliche Ausgestaltung der Fördergeschäftsbeziehung 59
2.1.2 Mietrechtliche Probleme 61
2.1.2.1 Geltung wesentlicher Schutzvorschriften 61
2.1.2.2 Besonderer Kündigungsschutz 62
2.1.2.3 Insbesondere: Kündigung wegen Unterbelegung 63
2.1.2.4 Insbesondere: Kündigung bei geplantem Abriss 65
2.1.2.5 Anwendbarkeit der Regelungen über die Miethöhe 66
2.1.3 Rechtsformvergleich 67
2.1.4 Andere Formen der Wohnraumversorgung 69
2.1.5 Die genossenschaftliche Pflichtprüfung 70
2.2 Steuerliche Rahmenbedingungen 73
2.2.1 Allgemeines 73
2.2.2 Grundlagen der Besteuerung für Wohnungsgenossenschaften 74
2.2.2.1 Befreiungstatbestand des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG 74
2.2.2.2 Ermittlung des Gewinns 75
2.2.2.3 Eingeschränkte Verlustverrechnung gemäß § 13 Abs. 3 Sätze 2 bis 11 KStG 76
2.2.2.4 Substanzsteuern 78
2.2.2.5 Umsatzsteuer 78
2.2.2.6 Grunderwerbsteuer 78
2.2.2.7 Förderung durch § 17 Eigenheimzulagengesetz 80
2.2.2.8 Ebene der Mitglieder 83
2.2.3 Besteuerungsvergleich mit anderen Formen der Wohnraumversorgung 84
2.3 Internationale Entwicklungen 85
2.3.1 Einleitung 85
2.3.2 Europäische Genossenschaft 85
2.3.2.1 Historische Entwicklung 86
2.3.2.2 Gang des europäischen Gesetzgebungsverfahrens 87
2.3.2.3 Gründungsvoraussetzungen 88
2.3.2.4 Gestaltungsmöglichkeiten 89
2.3.2.5 Auswirkungen auf das deutsche Genossenschaftsrecht 91
2.3.3 Aufgabe der Sitztheorie zugunsten der Gründungstheorie 92
2.3.4 Empfehlung der EU-Kommission zur Unabhängigkeit des Abschlussprüfers in der EU 92
2.3.4.1 Kernpunkte der Empfehlung 93
2.3.4.2 Auswirkungen der Empfehlung auf das deutsche Prüfungsverbandswesen 94
2.3.5 Auswirkungen des Deutschen Corporate Governance Kodex auf das Genossenschaftsrecht 96
2.3.6 Betrachtung ausgewählter Genossenschaftsmodelle europäischer Länder 97
2.3.6.1 Norwegen 97
2.3.6.2 Schweden 100
2.3.6.3 Dänemark 103
3 Situation und Marktperspektiven 107
3.1 Aktuelle Situation der Wohnungsgenossenschaften in Ost- und Westdeutschland – Ergebnisse der repräsentativen Befragung. 111
3.1.1 Einleitung 111
3.1.1.1 Methoden und Quellen 111
3.1.1.2 Aufbau der Darstellung 113 Exkurs: Zur Geschichte der Wohnungsbaugenossenschaften 115
3.1.2 Wohnungsgenossenschaften im Überblick 124
3.1.2.1 Charakteristik des Wohnungsbestandes 131
3.1.2.2 Wohnungsleerstand und Fluktuation 152
3.1.2.3 Mitgliederentwicklung 161
3.1.3 Bewohnerstrukturen 167
3.1.3.1 Haushaltsgröße und Altersstruktur 167
3.1.3.2 Berufsgruppen und Einkommen 170
3.1.4 Wirtschaftliche Situation 172
3.1.4.1 Eigenkapitalausstattung und Rendite 172
3.1.4.2 Finanzielle Beiträge der Mitglieder 180
3.1.4.3 Dividende 189
3.1.4.4 Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung 192
3.1.5 Grundzüge der wohnungsgenossenschaftlichen Geschäftspolitik 194
3.1.5.1 Aufgaben und Organisation 194
3.1.5.2 Wirtschaftsplanung 206
3.1.5.3 Agieren am Markt 208
3.1.5.4 Dienstleistungen für Mitglieder 216
3.1.5.5 Kooperationen 227
3.1.6 Wohnsituation der Mitglieder 230
3.1.6.1 Mitgliedschafts- und Wohndauer 230
3.1.6.2 Wohnungsversorgung 230
3.1.6.3 Wohnzufriedenheit 235
3.1.6.4 Umzugsabsichten und Umzugsgründe 237
3.1.7 Engagement 240
3.1.7.1 Gründe für den Bezug einer Genossenschaftswohnung 240
3.1.7.2 Verbesserung der eigenen Wohnung 242
3.1.7.3 Ehrenamtliches Engagement 244
3.1.7.4 Zeichnung zusätzlicher Genossenschaftsanteile 251
3.1.8 Partizipation 253
3.1.8.1 Gemeinsame Aktivitäten in der Nachbarschaft 253
3.1.8.2 Teilnahme an Vertreterwahlen und Mitgliederversammlungen 254
3.1.8.3 Mitbestimmung und Mitwirkungsmöglichkeiten 255
3.2 Perspektiven der allgemeinen Marktentwicklung und strukturelle Entwicklung der Nachfrage in Ost- und Westdeutschland 257
3.2.1 Perspektiven der allgemeinen Marktentwicklung in der Bundesrepublik Deutschland 257
3.2.1.1 Perspektiven der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 257
3.2.1.2 Wohnflächennachfrage 269
3.2.1.3 Entwicklungsperspektiven des Wohnungsangebotes 273
3.2.1.4 Entwicklungsperspektive des Wohnungsmarktes in den Regionen 281
3.2.2 Strukturelle Entwicklung der Nachfrage 287
3.2.2.1 Entwicklung der Haushaltstypen 287
3.2.2.2 Lebensstile und Nachfragerwünsche 291
3.2.2.3 Haushaltstypen und Lebensstile im Lebenswandel 294
3.2.2.4 Eigentum und Miete 299
3.3 Marktperspektiven für Wohnungsgenossenschaften 303
3.3.1 Zielgruppenpotenziale für ein genossenschaftliches Wohnungsangebot 304
3.3.1.1 Quantitative Entwicklung der Nachfragergruppen 304
3.3.1.2 Bestimmung der Zielgruppenpotenziale 305
3.3.2 Rahmenbedingungen der Nachfrageentwicklung 311
3.3.2.1 Entwicklung der Haushaltsgrößen 311
3.3.2.2 Altersentwicklung der Bevölkerung 312
3.3.2.3 Wohnflächeninanspruchnahme der einzelnen Haushalte 315
3.3.2.4 Zuwanderung 316
3.3.2.5 Neue Wohnformen 317
3.3.2.6 Genossenschaftliches Wohnen als Alternative zum Wohneigentum 319
3.3.3 Marktanpassung des Bestandes 321
3.3.3.1 Marktperspektive des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes 321
3.3.3.2 Marktanpassung und Modernisierungsbedarf 325
3.3.3.3 Entwicklung der Mitgliederstruktur 329
3.4 Exkurs: Spezifische Problemlagen ostdeutscher Wohnungsgenossenschaften 333
3.4.1 Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes 333
3.4.1.1 Entwicklung der Nachfrage 333
3.4.1.2 Stadt-Umland-Wanderung 334
3.4.1.3 Leerstandsentwicklung in den Städten 335
3.4.1.4 Stadtumbau 335
3.4.2 Typologie der Wohnungsgenossenschaften 336
3.4.3 Wohnungsbestand 338
3.4.4 Finanzierungsbedarf für Modernisierungsmaßnahmen 338
3.4.5 Mitgliederentwicklung 339
3.4.6 Wirtschaftliche Entwicklung 340
3.4.6.1 Leerstand 340
3.4.6.2 Betriebswirtschaftliche Kennzahlen 342
3.4.6.3 Insolvenzgefahr 342
3.4.6.4 Fusionen 343
3.4.7 Aktuelle und zukünftige Herausforderungen (Ergebnisse der Wohnungsgenossenschaftsbefragung 2003) 344
3.5 Fazit 347
3.5.1 Die Situation von Wohnungsgenossenschaften in Deutschland 347
3.5.2 Perspektiven des Wohnungsmarktes 352
3.5.3 Handlungsbedarf 354
4 Spezifische Leistungspotenziale 359
4.1 Die Rolle von Wohnungsgenossenschaften in der Zivilgesellschaft 359
4.1.1 Wertewandel und gesellschaftliche Integration 360
4.1.2 Die Bürgergesellschaft 361
4.1.3 Welche Vorteile bietet die Bürgergesellschaft? 363
4.1.4 Die Rolle der Wohnungsgenossenschaften in der postmodernen Gesellschaft 365
4.1.5 Defizite und Probleme 367
4.1.6 Potenziale 368
4.2 Perspektiven der zukünftigen Altersversorgung 371
4.3 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften im Rahmen von Stadtentwicklung und Stadtumbau 377
4.3.1 Spezifische Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften 378
4.3.2 Nachbarschaftsentwicklung 380
4.3.2.1 Beschreibung des Problemfeldes 380
4.3.2.2 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften 383
4.3.2.3 Beispielprojekte 387
4.3.3 Erhalt preiswerter Wohnungsbestände 397
4.3.3.1 Beschreibung des Problemfeldes „Veräußerung kommunaler und sonstiger Wohnungsbestände“ 397
4.3.3.2 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften 399
4.3.3.3 Beispielprojekte 400
4.3.3.4 Beschreibung des Problemfeldes „Verkauf von Altbaubeständen in aufwertungsgefährdeten Quartieren“ 406
4.3.3.5 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften 407
4.3.3.6 Beispielprojekte 408
4.3.4 Stärkung der Wohnfunktion in schrumpfenden Städten 411
4.3.4.1 Beschreibung des Problemfeldes 411
4.3.4.2 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften 413
4.3.4.3 Beispielprojekte 414
4.3.5 Stärkung der Wohnfunktion in Kernstädten wachsender und stagnierender Regionen 420
4.3.5.1 Beschreibung des Problemfeldes 420
4.3.5.2 Leistungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften 425
4.3.5.3 Beispielprojekte 428
4.3.6 Schlussfolgerungen und Empfehlungen 447
5 Handlungsfelder 453
5.1 Finanzierung 453
5.1.1 Vorbemerkungen 453
5.1.2 Definition der Finanzierungsbedarfe 455
5.1.2.1 Grundsätzliche Problematik 455
5.1.2.2 Differenzierung von Finanzierungsbedarfen 468
5.1.3 Finanzierungsperspektiven von Wohnungsgenossenschaften vor dem Hintergrund von „Basel II“ 471
5.1.3.1 Inhalt und Relevanz von Basel II 471
5.1.3.2 Betroffenheit von Wohnungsgenossenschaften durch „Basel II“ 482
5.1.4 Finanzierungsquellen für Wohnungsgenossenschaften 486
5.1.4.1 Grundsätzliche Überlegungen 486
5.1.4.2 Finanzierungsquelle Eigenkapital 487
5.1.4.3 Finanzierungsquelle hybride Kapitalformen 494
5.1.4.4 Finanzierungsquelle Fremdkapital 499
5.1.4.5 Andere finanzierungsrelevante Instrumente 506
5.1.4.6 Finanzierungskooperationen 509
5.2 Kommunikation und Marketing 515
5.2.1 Einleitung 515
5.2.1.1 Bedeutung der Kommunikation für die Wohnungsgenossenschaften 516
5.2.1.2 Aktuelle Situation 519
5.2.1.3 Nutzungsgrad und Chancen elektronischer Kommunikationsmedien 520
5.2.2 Interne Kommunikation 522
5.2.2.1 Ziele und Aufgaben der internen Kommunikation 522
5.2.2.2 Information, Dialog und Partizipation innerhalb der Genossenschaften 522
5.2.2.3 Kommunikationsebenen 525
5.2.2.4 Bausteine und Instrumente der internen Kommunikation 530
5.2.3 Externe Kommunikation 530
5.2.3.1 Außendarstellung und Fremdwahrnehmung der Wohnungsgenossenschaften 532
5.2.3.2 Ziele und Aufgaben der externen Kommunikation 533
5.2.3.3 Genossenschaftliches Wohnen als „Marke“ 536
5.2.3.4 Umsetzungsmöglichkeiten für ein Markenkonzept 538
5.2.3.5 Bausteine und Instrumente der externen Kommunikation 543
5.2.4 Kommunikation und Kooperation zwischen Wohnungsgenossenschaften 544
5.2.5 Empfehlungen 545
5.2.5.1 Empfehlungen zum Themenbereich „Interne Kommunikation“ 545
5.2.5.2 Empfehlungen zum Themenbereich „Externe Kommunikation“ 546
5.2.5.3 Empfehlungen zum Themenbereich „Kooperation“ 548
5.3 Kooperationen 551
5.3.1 Einleitung 551
5.3.2 Kooperationen als aktuelles Organisationsmodell 552
5.3.3 Aktuelle Situation der Wohnungsgenossenschaften 556
5.3.3.1 Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft und ihre kooperationsrelevanten Folgen 556
5.3.3.2 Zukunftspotenziale für Wohnungsgenossenschaften durch Kooperationen: Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit 564
5.3.4 Ausgestaltung wohnungsgenossenschaftlicher Kooperationen 568
5.3.4.1 Potenzielle Kooperationspartner 568
5.3.4.2 Klassifizierung von Kooperationsbereichen 571
5.3.4.3 Zwingende Kooperationsbereiche 573
5.3.4.4 Mögliche Kooperationsbereiche 578
5.3.4.5 Kooperationshindernisse 586
5.3.4.6 Geeignete Kooperationsformen 589
5.3.5 Voraussetzungen für erfolgreiche wohnungsgenossenschaftliche Kooperationen 594
5.3.5.1 Allgemeine Erfolgsfaktoren wohnungsgenossenschaftlicher Kooperationen 594
5.3.5.2 Spezifische Erfolgsfaktoren wohnungsgenossenschaftlicher Kooperationen 601
5.3.6 Handlungsbedarf 604
5.3.6.1 Handlungsbedarf der Wohnungsgenossenschaften 604
5.3.6.2 Handlungsbedarf des genossenschaftlichen Verbundes 605
5.3.6.3 Handlungsbedarf der Politik 606
5.3.7 Fazit 607
5.4 Altersvorsorge 609
5.4.1 Problemaufriss 609
5.4.2 Varianten des Modells Ansparfinanzierung 611
5.4.2.1 Riesterförderung 612
5.4.2.2 Riestervertrag in Kooperation mit Verbundunternehmen 614
5.4.2.3 Von der Wohnungsgenossenschaft selbst angebotener Riestervertrag 617
5.4.2.4 Riestervertrag in Kooperation mit anderen Wohnungsgenossenschaften durch Gründung einer Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle) 621
5.4.2.5 Vertragsgestaltung losgelöst von der Riesterförderung 624
5.4.3 Varianten des Modells Erwerb zusätzlicher Geschäftsanteile oder Genussrechte 625
5.4.3.1 Modell im Rahmen der Riesterförderung 627
5.4.3.2 Modell eines neuen Förderprogramms durch Steuervorteile 637
5.4.3.3 Modell ohne staatliche Förderung 639
5.4.4 Modellvarianten für kleine Genossenschaften 639
5.4.4.1 Geschäftsbesorgungsvertrag 639
5.4.4.2 Kapitalanlagegesellschaft 640
5.4.5 Möglichkeiten der Verwendung des im Rahmen der Altersvorsorge angesparten Kapitalstocks 642
5.4.6 Eignung der Immobilie zur Altersvorsorge 645
5.4.7 Schlussbemerkungen 647
5.5 Förderung 649
5.5.1 Aktuelle Förderung von Wohnungsgenossenschaften durch Bund und Länder 649
5.5.1.1 Förderung durch den Bund 649
5.5.1.2 Förderung durch die Länder 652
5.5.2 Wirkungsanalyse des § 17 Eigenheimzulagengesetz (EigZuIG) 654
5.5.3 Zukünftige Förderung von Wohnungsgenossenschaften 657
5.5.3.1 Ziele der Förderung 658
5.5.3.2 Ansätze der Förderung von Wohnungsgenossenschaften 662
5.5.3.3 Grundzüge der Ausgestaltung zukünftiger Förderung 665
6 Empfehlungen 671
6.1 Empfehlungen an die Politik 671
6.1.1 Stellenwert des genossenschaftlichen Wohnens erhöhen 671
6.1.2 Reduzierung der Wohnkostenbelastung im Alter 672
6.1.3 Sicherung der Wohnungsversorgung und soziale Stabilisierung von Quartieren 675
6.1.4 Änderung des Genossenschaftsgesetzes 688
6.2 Empfehlungen an die Wohnungsgenossenschaften 692
6.2.1 Steigerung der Bekanntheit und Popularität von Wohnungsgenossenschaften 692
6.2.2 Marktgerechte Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnungsangebotes 694
6.2.3 Optimierung der Finanzierungsstrukturen und Stärkung der Eigenkapitalbasis 699
6.2.4 Genossenschaftliche Angebote für die Altersvorsorge 702
6.2.5 Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit durch Kooperationen 704
6.2.6 Aktive Mitwirkung bei Stadtentwicklung und Stadtumbau 706
6.3 Empfehlungen an die Verbände 707
6.3.1 Genossenschaftliche Inhalte und Prinzipien vermitteln 707
6.3.2 Unterstützung und Beratung bei der Finanzierung 709
6.3.3 Unterstützung bei der Entwicklung von Altersvorsorgeprodukten 711
6.3.4 Kooperationen als Strategie zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit vermitteln 711
6.3.5 Gründungsberatung und Unterstützung kleiner Wohnungsgenossenschaften 712
Anhang 717
Abbildungsverzeichnis 717
Quellenverzeichnis 725
Abkürzungsverzeichnis 739
Index 743