Bankenhaftung beim (real-)kreditfinanzierten Immobilienerwerb im Themenbereich der »Schrottimmobilien«
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Hoffmann, M. (2014). Bankenhaftung beim (real-)kreditfinanzierten Immobilienerwerb im Themenbereich der »Schrottimmobilien«. Zur Angleichung der Bankenhaftung außerhalb des verbundenen Geschäfts an die Bankenhaftung innerhalb des verbundenen Geschäfts. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-54114-0
Hoffmann, Marcus. Bankenhaftung beim (real-)kreditfinanzierten Immobilienerwerb im Themenbereich der »Schrottimmobilien«: Zur Angleichung der Bankenhaftung außerhalb des verbundenen Geschäfts an die Bankenhaftung innerhalb des verbundenen Geschäfts. Duncker & Humblot, 2014. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-54114-0
Hoffmann, M (2014): Bankenhaftung beim (real-)kreditfinanzierten Immobilienerwerb im Themenbereich der »Schrottimmobilien«: Zur Angleichung der Bankenhaftung außerhalb des verbundenen Geschäfts an die Bankenhaftung innerhalb des verbundenen Geschäfts, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-54114-0
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Bankenhaftung beim (real-)kreditfinanzierten Immobilienerwerb im Themenbereich der »Schrottimmobilien«
Zur Angleichung der Bankenhaftung außerhalb des verbundenen Geschäfts an die Bankenhaftung innerhalb des verbundenen Geschäfts
Schriften zum Wirtschaftsrecht, Vol. 254
(2014)
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About The Author
Dr. Marcus Hoffmann, geboren 1974 in Nürnberg, studierte von 1995 bis 2000 Rechtswissenschaften in Erlangen. Nach Absolvierung des Referendariats im OLG-Bezirk Nürnberg wurde er 2004 als Rechtsanwalt zugelassen. Neben der Anfertigung seiner Dissertation zur »Bankenhaftung beim (real-)kreditfinanzierten Immobilienerwerb im Themenbereich der ›Schrottimmobilien‹« war er in den Jahren 2007 bis 2011 als angestellter Rechtsanwalt in einer auf das Bankhaftungsrecht spezialisierten Kanzlei tätig. Unter der Betreuung von Prof. Dr. Mathias Rohe, M.A., Richter am OLG a.D., wurde er von der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg im Januar 2013 zum Dr. jur. promoviert. Seit Juli 2011 ist der Autor geschäftsführender Gesellschafter der ausschließlich im Bank- und Kapitalanlagerecht tätigen Sozietät Dr. Hoffmann & Partner Rechtsanwälte in Nürnberg.Abstract
Der Begriff »Schrottimmobilien« steht für eine Vielzahl von Fällen, in welchen Anleger mit falschen Versprechungen zum finanzierten Erwerb nicht werthaltiger Immobilienkapitalanlagen bewogen worden sind. Da Ansprüche gegen den Verkäufer oder Vertrieb in aller Regel wirtschaftlich wertlos sind, konzentriert sich die weiterhin hochaktuelle rechtliche Diskussion auf die Haftung der kreditgebenden Bank.Marcus Hoffmann führt die Problematik unter eingehender Analyse der umfangreichen Rechtsprechung und Literatur auf die wesentliche Grundfrage zurück: »Bankenhaftung innerhalb des verbundenen Geschäfts« oder »Bankenhaftung außerhalb des verbundenen Geschäfts«? Im Ergebnis befürwortet er in bestimmten Konstellationen engster Kooperation zwischen finanzierender Bank und Verkäuferseite eine Angleichung der beiden Haftungsregime und gelangt auf diese Weise zu einer interessengerechten Lösung.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 5 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| Einführung | 13 | ||
| A. Die typischen Sachverhalte im Themenbereich der „Schrottimmobilien“ | 13 | ||
| B. Erkenntnisinteresse dieser Arbeit | 32 | ||
| C. Das Grundproblem | 37 | ||
| D. Gang der Untersuchung | 42 | ||
| Teil 1: (Real)Kreditvertrag und Immobilienerwerbsvertrag als verbundenes Geschäft | 47 | ||
| Kapitel 1: Die Rechtsprechungsgrundsätze vor der Kodifikation des verbundenen Geschäfts | 47 | ||
| A. Die wirtschaftliche Einheit beim finanzierten Abzahlungskauf in Form des B-Geschäfts | 47 | ||
| I. Entwicklung und Grundcharakteristika des B-Geschäfts | 47 | ||
| II. Behandlung in der höchstrichterlichen Rechtsprechung | 53 | ||
| 1. Wirtschaftliche Einheit und deren Rechtswirkungen | 53 | ||
| 2. Umstände zur Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit | 77 | ||
| a) Objektive Verbindungselemente | 78 | ||
| b) Zur subjektiven Komponente der wirtschaftlichen Einheit | 80 | ||
| III. Wesen, Wertungen und Dogmatik | 83 | ||
| 1. Arbeitsteiliges Zusammenwirken und Funktionenübernahme | 83 | ||
| 2. Gründe für die Haftung der Bank | 86 | ||
| 3. Rechtliche Einordnung | 89 | ||
| B. Die wirtschaftliche Einheit beim finanzierten Immobilienerwerb | 92 | ||
| I. Behandlung in der höchstrichterlichen Rechtsprechung | 93 | ||
| 1. Überschreitung der Kreditgeberrolle als besonderes Erfordernis der wirtschaftlichen Einheit | 93 | ||
| 2. Gründe für dieses Erfordernis | 108 | ||
| II. Wesen, Wertungen und Dogmatik | 117 | ||
| 1. Arbeitsteiliges Zusammenwirken und Funktionenübernahme | 117 | ||
| 2. Gründe für die Haftung der Bank | 119 | ||
| 3. Rechtliche Einordnung | 120 | ||
| C. Fazit | 121 | ||
| Kapitel 2: Verbundenes Geschäft im Geltungsbereich der §§ 3 Abs. 2 Nr. 2, 9 Abs. 1 VerbrKrG (§§ 491 Abs. 3 Nr. 1, 358 Abs. 3 BGB i.d.F. des SMG) | 122 | ||
| A. Der Ausschlusstatbestand des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (§ 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB i.d.F. des SMG) | 123 | ||
| I. Voraussetzungen | 124 | ||
| 1. Grundpfandrechtliche Besicherung als conditio sine qua non der Kreditvergabe | 124 | ||
| 2. Üblichkeit der Bedingungen für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite | 128 | ||
| 3. Ergebnis | 143 | ||
| II. Gründe für den Ausschluss des Verbundreglements und gesetzgeberische Regelungsabsicht | 146 | ||
| III. Ergebnis | 156 | ||
| B. Wirtschaftliche Einheit gemäß § 9 Abs. 1 VerbrKrG (§ 358 Abs. 3 BGB i.d.F. des SMG) | 158 | ||
| I. Tatbestand des verbundenen Geschäfts | 158 | ||
| II. Fallgruppen | 182 | ||
| 1. Immobilienfinanzierung auf eigene Initiative | 183 | ||
| 2. Schlichte Finanzierungsvermittlung | 186 | ||
| 3. Mitanbieten einer konkreten Finanzierung der Kapitalanlage | 193 | ||
| 4. Ständige Geschäftsbeziehungen | 196 | ||
| III. Ergebnis | 199 | ||
| C. Fazit | 200 | ||
| Kapitel 3: Verbundenes Geschäft im Geltungsbereich des § 358 Abs. 3 S. 3 BGB | 206 | ||
| A. Entstehung und Anwendungsbereich | 207 | ||
| I. Entscheidung des EuGH in der Rs. Heininger und OLG-Vertretungsänderungsgesetz | 207 | ||
| II. Sachlicher Anwendungsbereich | 210 | ||
| III. Zeitlicher Anwendungsbereich | 211 | ||
| B. Tatbestand des verbundenen Geschäfts | 212 | ||
| I. Struktur der Neuregelung | 212 | ||
| II. Wesen des Fördertatbestandes | 215 | ||
| 1. Förderung des Erwerbs „über die Zurverfügungstellung von Darlehen hinaus“ | 216 | ||
| 2. Gesetzgeberische Motive für dieses Erfordernis | 219 | ||
| 3. Zwischenergebnis | 222 | ||
| III. Varianten des Fördertatbestandes | 225 | ||
| C. Fazit und Prognose | 230 | ||
| Teil 2: Die Bankenhaftung im Einzelnen | 235 | ||
| Kapitel 1: Die Bankenhaftung außerhalb des verbundenen Geschäfts | 235 | ||
| A. Verletzung eigener vorvertraglicher Aufklärungspflichten | 236 | ||
| I. Grundsatz | 238 | ||
| II. Ausnahmefallgruppen | 245 | ||
| 1. Besonderer Gefährdungstatbestand | 246 | ||
| 2. Schwerwiegender Interessenkonflikt | 247 | ||
| 3. Konkreter Wissensvorsprung | 247 | ||
| a) Aufklärungspflichtige Risiken | 247 | ||
| aa) Sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung | 248 | ||
| bb) „Versteckte“ Innenprovisionen | 257 | ||
| cc) Arglistige Täuschungen | 258 | ||
| b) Kenntnis | 262 | ||
| 4. Überschreitung der Kreditgeberrolle | 266 | ||
| B. Haftung aus zugerechnetem Verschulden | 269 | ||
| C. Verbraucherschutzrechtlicher Widerruf | 275 | ||
| I. Die Rechtslage vor Inkrafttreten der Änderungen durch das OLGVertrÄndG | 277 | ||
| 1. Eröffnung des Anwendungsbereichs des Haustürgeschäfterechts | 277 | ||
| a) Nationales Recht | 277 | ||
| b) Gemeinschaftsrechtliche Vorgaben der Haustürgeschäfterichtlinie | 281 | ||
| c) Konsequenzen der gemeinschaftsrechtlichen Vorgaben für das nationale Recht | 286 | ||
| d) Ergebnis | 288 | ||
| 2. Voraussetzungen des haustürgeschäftlichen Widerrufsrechts | 290 | ||
| a) Haustürsituation und deren Kausalität | 291 | ||
| b) Zurechnung der drittverursachten Haustürsituation an die Bank | 303 | ||
| c) Abschluss des Darlehensvertrages durch den Treuhänder in Stellvertretung des Anlegers | 305 | ||
| d) Ergebnis | 307 | ||
| 3. Rückabwicklung | 309 | ||
| a) Rückgewähransprüche gemäß § 3 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 HWiG | 309 | ||
| b) Gemeinschaftsrechtliche Vereinbarkeit | 313 | ||
| 4. Schadensersatz aufgrund fehlender (ordnungsgemäßer) Widerrufsbelehrung | 317 | ||
| II. Die Rechtslage nach Inkrafttreten der Änderungen durch das OLG-Vertretungsänderungsgesetz | 323 | ||
| III. Ergebnis | 328 | ||
| D. Rechtsberatungsgesetz | 328 | ||
| I. Verstoß der Treuhändertätigkeiten gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 S. 1 RBerG | 331 | ||
| II. Auswirkungen auf die Treuhändervollmacht | 344 | ||
| III. Folgen für den Kreditvertrag | 348 | ||
| 1. Rechtsscheinhaftung gemäß den §§ 172 i.V.m. 171 Abs. 1, 173 BGB | 349 | ||
| a) Anwendbarkeit der §§ 172, 171 Abs. 1 BGB | 349 | ||
| b) Objektiver Rechtsscheintatbestand, § 172 Abs. 1 BGB | 353 | ||
| c) Bösgläubigkeit, § 173 BGB | 362 | ||
| 2. Allgemeine Rechtsscheinhaftung | 365 | ||
| 3. Genehmigung | 369 | ||
| IV. Rückabwicklung | 371 | ||
| V. Ergebnis | 380 | ||
| E. Fazit | 382 | ||
| Kapitel 2: Die Bankenhaftung innerhalb des verbundenen Geschäfts | 385 | ||
| A. Einwendungs- und „Rückforderungsdurchgriff“, §§ 9 Abs. 3 S. 1 VerbrKrG, 359 S. 1 BGB | 386 | ||
| I. Typische Störungen des finanzierten Immobilienerwerbsgeschäfts | 387 | ||
| II. Rechtsfolgen | 393 | ||
| B. Unmittelbare Haftung aus zugerechnetem Verschulden – BGHZ 167, 239 et al. | 399 | ||
| I. Anfechtung des Darlehensvertrags wegen arglistiger Täuschung | 401 | ||
| II. Schadensersatz | 407 | ||
| III. Einordnung | 412 | ||
| 1. Hintergrund | 413 | ||
| 2. Lösungsansätze des II. Zivilsenats | 418 | ||
| 3. Haftungssystem des XI. Zivilsenats | 421 | ||
| IV. Ergebnis | 430 | ||
| C. Sonstige Auswirkungen des verbundenen Geschäfts | 432 | ||
| I. Widerrufsdurchgriff und Rückabwicklung im Falle des verbraucherschutzrechtlichen Widerrufs | 432 | ||
| II. Ausschluss der Rechtsscheinhaftung bei einem Verstoß gegen das RBerG – BGHZ 159, 294 | 435 | ||
| D. Fazit | 443 | ||
| Kapitel 3: Angleichung der Bankenhaftung | 445 | ||
| A. Fragestellung | 445 | ||
| B. Erfordernis einer Angleichung | 450 | ||
| C. Reichweite und Möglichkeiten der Angleichung | 458 | ||
| I. Geltungsbereich der §§ 3 Abs. 2 Nr. 2, 9 Abs. 1 VerbrKrG – „Altes Recht“ | 459 | ||
| 1. Die Grundsätze des „institutionalisierten Zusammenwirkens“ – BGHZ 168, 1 | 459 | ||
| a) Beweggrund | 462 | ||
| b) Beschränkung des Anwendungsbereichs auf arglistige Täuschungen | 466 | ||
| c) Tatbestandsvoraussetzungen | 470 | ||
| aa) „Institutionalisiertes Zusammenwirken“ | 471 | ||
| bb) Mitanbieten der Finanzierung der Kapitalanlage | 476 | ||
| cc) Evidente Unrichtigkeit der Angaben | 477 | ||
| d) Dogmatische Einordnung und Bewertung | 478 | ||
| e) Ergebnis | 485 | ||
| 2. Erweiterung des Anwendungsbereichs dieser Grundsätze | 486 | ||
| a) Kenntnisvermutung auch bei „bloßer“ sittenwidriger Kaufpreisüberhöhung | 486 | ||
| b) Kenntnisvermutung auch bei lediglich fahrlässigen Falschangaben | 495 | ||
| 3. Direkte Haftung aus eigenem oder zugerechnetem Verschulden | 498 | ||
| 4. Ergebnis | 504 | ||
| II. Geltungsbereich des § 358 Abs. 3 S. 3 BGB – „Neues Recht“ | 505 | ||
| 1. Auslegung des § 358 Abs. 3 S. 3 BGB | 506 | ||
| 2. Ergebnis | 512 | ||
| D. Fazit | 513 | ||
| Schluss | 516 | ||
| Literaturverzeichnis | 518 | ||
| Rechtsprechungsverzeichnis | 554 | ||
| Sachregister | 571 |