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Wohnungsprivatisierung in den neuen Bundesländern
Wirtschaftspolitische Ziele und Umsetzungsmöglichkeiten von Wohnungsverkäufen an Mieter unter den Rahmenbedingungen des Altschuldenhilfe-Gesetzes
Beiträge zur angewandten Wirtschaftsforschung, Vol. 27
(1999)
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Abstract
Beim Übergang des ostdeutschen Wohnungswesens von einer Planwirtschaft zu einer Marktwirtschaft spielt die Privatisierung von staatlichen und genossenschaftlichen Wohnungen an Mieter eine zentrale Rolle.Der Autor analysiert in der vorliegenden Untersuchung zunächst, auf welche Weise sich Maßnahmen der Wohnungsprivatisierung vor dem Hintergrund wirtschaftspolitischer Ziele begründen lassen. Ferner werden die wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Privatisierungsaktivitäten nach 40 Jahren DDR ausführlich erörtert. Desweiteren wird das Altschuldenhilfe-Gesetz vorgestellt, welches den rechtlichen Rahmen für die Privatisierungsmaßnahmen in Ostdeutschland darstellt. Darauf aufbauend erfolgt eine Betrachtung der einzelwirtschaftlichen Perspektive sowohl der Wohnungsgesellschaften als auch der Mieter als potentielle Wohnungskäufer. Weiterhin zieht Holger Plesse eine Zwischenbilanz zum Stand der Privatisierung zum Jahresende 1997. Die bis dahin stattgefundenen Wohnungsverkäufe werden vor dem Hintergrund der eingangs diskutierten wirtschaftspolitischen Ziele diskutiert und aus gesamtwirtschaftlicher Sicht beurteilt.Festzuhalten bleibt, daß die Privatisierung an Mieter auf erheblich mehr Probleme gestoßen ist, als dies ursprünglich erwartet wurde. Um diese Lücke zu schließen, mußten verstärkt Verkäufe an Investoren durchgeführt werden. Die Untersuchung wird durch eine englische Zusammenfassung (summary) abgerundet.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | V | ||
| Inhaltsverzeichnis | VII | ||
| Α. Problemstellung und Grundlagen der Untersuchung | 1 | ||
| I. Grundsätzliche Problemstellung | 1 | ||
| II. Ziel und Aufbau der Untersuchung | 3 | ||
| B. Grundsätzliche Ausgangsüberlegungen zu Wohnungsprivatisierungen im Transformationsprozeß | 6 | ||
| I. Elemente des Transformationsprozesses von einer Wohnungsplanwirtschaft zu einer Wohnungsmarktwirtschaft | 6 | ||
| II. Privatisierungsformen | 12 | ||
| III. Privatisierungsziele | 16 | ||
| 1. Wirtschaftspolitische Privatisierungsziele als Begründung für Verkaufsmaßnahmen | 16 | ||
| a) Ordnungspolitische Oberziele | 18 | ||
| b) Verteilungspolitische Hauptziele | 26 | ||
| c) Wohnungspolitische Hauptziele | 28 | ||
| d) Nebenziele und Nebenwirkungen der Privatisierung | 31 | ||
| aa) Finanzpolitische Nebenziele | 31 | ||
| bb) Kommunalpolitische Nebenziele | 32 | ||
| cc) Konjunkturelle Nebenwirkungen | 35 | ||
| 2. Beziehungen zwischen den angestrebten Zielen | 37 | ||
| 3. Möglichkeiten der Zieloperationalisierung | 39 | ||
| C. Wohnungswirtschaftliche Ausgangs- und Rahmenbedingungen für die Privatisierung in den neuen Bundesländern | 44 | ||
| I. Wohnungsversorgung | 45 | ||
| 1. Wohnungsversorgung nach 40 Jahren DDR im Jahr 1989 | 45 | ||
| 2. Wohnungsversorgung zur Gebäude- und Wohnungszählung im Herbst 1995 | 55 | ||
| 3. Mietentwicklung | 60 | ||
| II. Eigentumsrechtliche Rahmenbedingungen | 63 | ||
| III. Altschuldenbelastung | 68 | ||
| IV. Auswirkungen öffentlicher Fördermaßnahmen auf die Privatisierungsbedingungen | 71 | ||
| 1. Förderung der Käufer von Privatisierungswohnungen | 71 | ||
| 2. Förderung von Investitionen in die Privatisierungsobjekte | 73 | ||
| D. Privatisierungsmöglichkeiten nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz | 76 | ||
| I. Privatisierungsauflagen und Klärung der Altschuldenfrage durch den Erlaß des Altschuldenhilfe-Gesetzes (AHG) | 76 | ||
| II. Anerkannte Privatisierungsformen nach dem AHG 80 | 80 | ||
| 1. Berücksichtigung des Mietervorrangs | 80 | ||
| 2. Zwischenerwerbermodell | 82 | ||
| 3. Genossenschaftsmodell | 86 | ||
| 4. Mietergemeinschaftsmodell | 88 | ||
| 5. Zulässige Ausnahmefälle: Verkauf an Dritte | 89 | ||
| E. Aspekte der Vorbereitung und der praktischen Durchführung von Wohnungsverkäufen direkt an die Mieter | 91 | ||
| I. Erforderliche Vorbereitungen vor Abwicklung des Verkaufs | 91 | ||
| 1. Objektauswahl und -vorprüfung | 91 | ||
| 2. Unmittelbare Vorbereitung der Verkaufsmaßnahmen | 93 | ||
| II. Wohnungsverkauf nach dem Verkäufer- und dem Käufermodell | 94 | ||
| F. Privatisierung aus der einzelwirtschaftlichen Perspektive der Wohnungsgesellschaften und der Mieter als potentielle Wohnungserwerber | 97 | ||
| I. Perspektive der Wohnungsgesellschaften | 97 | ||
| 1. Grundsätzliches zur Ausgangslage der Wohnungsgesellschaften | 97 | ||
| 2. Wirtschaftliche Interessenlage der Wohnungsgesellschaften in unmittelbarem Zusammenhang mit der Privatisierung nach dem AHG | 102 | ||
| 3. Verschiedene Verkaufsszenarien für ein idealtypisches Wohnungsunternehmen (Modellrechnung) | 107 | ||
| II. Perspektive der Mieter als potentielle Wohnungserwerber | 116 | ||
| 1. Allgemeine Tendenzen im Hinblick auf die Bereitschaft der ostdeutschen Mieter zum Erwerb von Privatisierungswohnungen | 117 | ||
| 2. Wirtschaftlichkeit der Optionen ‚Miete‘ oder ‚Kauf‘ | 123 | ||
| 3. Modellrechnung für die Finanzierung des Eigentumserwerbs durch einen Käuferhaushalt (Ehepaar mit einem Kind) | 124 | ||
| G. Tatsächliche Inanspruchnahme der Altschuldenhilfe und Bilanz des bisherigen Privatisierungsgeschehens | 128 | ||
| I. Inanspruchnahme der Altschuldenhilfe | 128 | ||
| II. Stand der Privatisierungstätigkeit zum Jahresende 1997 | 131 | ||
| H. Beurteilung der Wohnungsprivatisierung nach dem AHG aus gesamtwirtschaftlicher Sicht | 137 | ||
| I. Auswirkungen der AHG-Privatisierungen auf die angestrebten wirtschaftspolitischen Ziele | 137 | ||
| 1. Ordnungspolitische Perspektive | 137 | ||
| 2. Verteilungspolitische Perspektive | 140 | ||
| 3. Wohnungspolitische Perspektive | 142 | ||
| 4. Wirkungen auf die wirtschaftspolitischen Nebenziele | 146 | ||
| a) Finanzpolitische Perspektive | 146 | ||
| b) Kommunalpolitische Perspektive | 149 | ||
| c) Konjunkturpolitische Perspektive | 151 | ||
| 5. Aussagen zur praktischen Relevanz und Gewichtung der einzelnen Zielerreichungsgrade | 153 | ||
| II. Generelle Einschätzung von Dimension und Umsetzbarkeit der Privatisierungsauflage nach dem AHG | 155 | ||
| I. Zusammenfassung der Ergebnisse und Schlußfolgerungen | 160 | ||
| I. Ergebnisse im Überblick | 160 | ||
| II. Perspektiven und Konsequenzen für die privatisierungspflichtigen Wohnungsunternehmen | 162 | ||
| III. Perspektiven und Konsequenzen für die Nachfrager von Privatisierungswohnungen | 165 | ||
| Literaturverzeichnis | 168 | ||
| Sachwortverzeichnis | 178 |