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Wohnungsprivatisierung in den neuen Bundesländern

Wirtschaftspolitische Ziele und Umsetzungsmöglichkeiten von Wohnungsverkäufen an Mieter unter den Rahmenbedingungen des Altschuldenhilfe-Gesetzes

Plesse, Holger

Beiträge zur angewandten Wirtschaftsforschung, Vol. 27

(1999)

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Abstract

Beim Übergang des ostdeutschen Wohnungswesens von einer Planwirtschaft zu einer Marktwirtschaft spielt die Privatisierung von staatlichen und genossenschaftlichen Wohnungen an Mieter eine zentrale Rolle.

Der Autor analysiert in der vorliegenden Untersuchung zunächst, auf welche Weise sich Maßnahmen der Wohnungsprivatisierung vor dem Hintergrund wirtschaftspolitischer Ziele begründen lassen. Ferner werden die wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Privatisierungsaktivitäten nach 40 Jahren DDR ausführlich erörtert. Desweiteren wird das Altschuldenhilfe-Gesetz vorgestellt, welches den rechtlichen Rahmen für die Privatisierungsmaßnahmen in Ostdeutschland darstellt. Darauf aufbauend erfolgt eine Betrachtung der einzelwirtschaftlichen Perspektive sowohl der Wohnungsgesellschaften als auch der Mieter als potentielle Wohnungskäufer. Weiterhin zieht Holger Plesse eine Zwischenbilanz zum Stand der Privatisierung zum Jahresende 1997. Die bis dahin stattgefundenen Wohnungsverkäufe werden vor dem Hintergrund der eingangs diskutierten wirtschaftspolitischen Ziele diskutiert und aus gesamtwirtschaftlicher Sicht beurteilt.

Festzuhalten bleibt, daß die Privatisierung an Mieter auf erheblich mehr Probleme gestoßen ist, als dies ursprünglich erwartet wurde. Um diese Lücke zu schließen, mußten verstärkt Verkäufe an Investoren durchgeführt werden. Die Untersuchung wird durch eine englische Zusammenfassung (summary) abgerundet.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort V
Inhaltsverzeichnis VII
Α. Problemstellung und Grundlagen der Untersuchung 1
I. Grundsätzliche Problemstellung 1
II. Ziel und Aufbau der Untersuchung 3
B. Grundsätzliche Ausgangsüberlegungen zu Wohnungsprivatisierungen im Transformationsprozeß 6
I. Elemente des Transformationsprozesses von einer Wohnungsplanwirtschaft zu einer Wohnungsmarktwirtschaft 6
II. Privatisierungsformen 12
III. Privatisierungsziele 16
1. Wirtschaftspolitische Privatisierungsziele als Begründung für Verkaufsmaßnahmen 16
a) Ordnungspolitische Oberziele 18
b) Verteilungspolitische Hauptziele 26
c) Wohnungspolitische Hauptziele 28
d) Nebenziele und Nebenwirkungen der Privatisierung 31
aa) Finanzpolitische Nebenziele 31
bb) Kommunalpolitische Nebenziele 32
cc) Konjunkturelle Nebenwirkungen 35
2. Beziehungen zwischen den angestrebten Zielen 37
3. Möglichkeiten der Zieloperationalisierung 39
C. Wohnungswirtschaftliche Ausgangs- und Rahmenbedingungen für die Privatisierung in den neuen Bundesländern 44
I. Wohnungsversorgung 45
1. Wohnungsversorgung nach 40 Jahren DDR im Jahr 1989 45
2. Wohnungsversorgung zur Gebäude- und Wohnungszählung im Herbst 1995 55
3. Mietentwicklung 60
II. Eigentumsrechtliche Rahmenbedingungen 63
III. Altschuldenbelastung 68
IV. Auswirkungen öffentlicher Fördermaßnahmen auf die Privatisierungsbedingungen 71
1. Förderung der Käufer von Privatisierungswohnungen 71
2. Förderung von Investitionen in die Privatisierungsobjekte 73
D. Privatisierungsmöglichkeiten nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz 76
I. Privatisierungsauflagen und Klärung der Altschuldenfrage durch den Erlaß des Altschuldenhilfe-Gesetzes (AHG) 76
II. Anerkannte Privatisierungsformen nach dem AHG 80 80
1. Berücksichtigung des Mietervorrangs 80
2. Zwischenerwerbermodell 82
3. Genossenschaftsmodell 86
4. Mietergemeinschaftsmodell 88
5. Zulässige Ausnahmefälle: Verkauf an Dritte 89
E. Aspekte der Vorbereitung und der praktischen Durchführung von Wohnungsverkäufen direkt an die Mieter 91
I. Erforderliche Vorbereitungen vor Abwicklung des Verkaufs 91
1. Objektauswahl und -vorprüfung 91
2. Unmittelbare Vorbereitung der Verkaufsmaßnahmen 93
II. Wohnungsverkauf nach dem Verkäufer- und dem Käufermodell 94
F. Privatisierung aus der einzelwirtschaftlichen Perspektive der Wohnungsgesellschaften und der Mieter als potentielle Wohnungserwerber 97
I. Perspektive der Wohnungsgesellschaften 97
1. Grundsätzliches zur Ausgangslage der Wohnungsgesellschaften 97
2. Wirtschaftliche Interessenlage der Wohnungsgesellschaften in unmittelbarem Zusammenhang mit der Privatisierung nach dem AHG 102
3. Verschiedene Verkaufsszenarien für ein idealtypisches Wohnungsunternehmen (Modellrechnung) 107
II. Perspektive der Mieter als potentielle Wohnungserwerber 116
1. Allgemeine Tendenzen im Hinblick auf die Bereitschaft der ostdeutschen Mieter zum Erwerb von Privatisierungswohnungen 117
2. Wirtschaftlichkeit der Optionen ‚Miete‘ oder ‚Kauf‘ 123
3. Modellrechnung für die Finanzierung des Eigentumserwerbs durch einen Käuferhaushalt (Ehepaar mit einem Kind) 124
G. Tatsächliche Inanspruchnahme der Altschuldenhilfe und Bilanz des bisherigen Privatisierungsgeschehens 128
I. Inanspruchnahme der Altschuldenhilfe 128
II. Stand der Privatisierungstätigkeit zum Jahresende 1997 131
H. Beurteilung der Wohnungsprivatisierung nach dem AHG aus gesamtwirtschaftlicher Sicht 137
I. Auswirkungen der AHG-Privatisierungen auf die angestrebten wirtschaftspolitischen Ziele 137
1. Ordnungspolitische Perspektive 137
2. Verteilungspolitische Perspektive 140
3. Wohnungspolitische Perspektive 142
4. Wirkungen auf die wirtschaftspolitischen Nebenziele 146
a) Finanzpolitische Perspektive 146
b) Kommunalpolitische Perspektive 149
c) Konjunkturpolitische Perspektive 151
5. Aussagen zur praktischen Relevanz und Gewichtung der einzelnen Zielerreichungsgrade 153
II. Generelle Einschätzung von Dimension und Umsetzbarkeit der Privatisierungsauflage nach dem AHG 155
I. Zusammenfassung der Ergebnisse und Schlußfolgerungen 160
I. Ergebnisse im Überblick 160
II. Perspektiven und Konsequenzen für die privatisierungspflichtigen Wohnungsunternehmen 162
III. Perspektiven und Konsequenzen für die Nachfrager von Privatisierungswohnungen 165
Literaturverzeichnis 168
Sachwortverzeichnis 178