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Sodan, H. (2015). Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-54750-0
Sodan, Helge. Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Duncker & Humblot, 2015. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-54750-0
Sodan, H (2015): Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-54750-0

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Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

Sodan, Helge

Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1295

(2015)

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Abstract

Nach Auffassung des Senats von Berlin ist es zwischenzeitlich durch geringen Neubau bei gleichzeitigem Anstieg der Zahl der Haushalte zu einer Verknappung des Wohnraums, insbesondere in den unteren Preissegmenten, gekommen. Das führte zu einer Wiederbelebung landesrechtlicher Regelungen über die Zweckentfremdung von Wohnraum. Nach § 1 Abs. 1 des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 29. November 2013 darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine solche Gefährdung für das gesamte Stadtgebiet Berlins stellt § 1 Abs. 1 Satz 1 der durch den Senat von Berlin erlassenen Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014 fest.

Die Publikation führt zu grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Einwänden gegen Berliner Regelungen des Zweckentfremdungsverbots. Sie enthält keine umfassende Analyse aller in Berlin geltenden landesrechtlichen Regelungen zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, sondern beschäftigt sich insbesondere mit denjenigen Vorschriften, welche speziell die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung betreffen. Insoweit werden zahlreiche Probleme behandelt, welche sich im Hinblick auf die Auslegung und Anwendung einschlägiger Bestimmungen des Berliner Zweckentfremdungsrechts stellen.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 7
Abkürzungsverzeichnis 12
Erster Teil: Überblick über die Rechtsentwicklung von Zweckentfremdungsverboten 15
A. Vorschriften aus der Zeit des 1. Weltkriegs 15
B. Regelungen aus der Weimarer Republik 15
C. Bestimmungen während der nationalsozialistischen Diktatur 16
D. Gesetzgebung des Alliierten Kontrollrats 18
E. Bundesrechtliche Vorschriften 18
F. Landesrechtliche Regelungen in Berlin 20
Zweiter Teil: Gang der Untersuchung 25
Dritter Teil: Zur Verfassungsmäßigkeit eines Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum 27
A. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1975 27
B. Weitere Rechtsprechung 31
Vierter Teil: Zur Verfassungsmäßigkeit Berliner Regelungen des Zweckentfremdungsverbots 32
A. Grundrecht der Eigentumsfreiheit 33
I. Schutzbereich 33
1. Sachlicher Schutzbereich 33
2. Personeller Schutzbereich 36
II. Eingriffe 37
III. Zur verfassungsrechtlichen Rechtfertigung der Eingriffe 37
1. Inhalts- und Schrankenbestimmungen 38
2. Grenzen der Einschränkbarkeit der Eigentumsfreiheit 38
a) Gesetzgebungszuständigkeit 38
b) Parlamentsvorbehalt 40
aa) Herleitung und Umfang des Parlamentsvorbehalts 40
bb) Folgerungen 42
c) Vereinbarkeit der ZwVbVO mit Vorgaben des ZwVbG 44
aa) Zur gerichtlichen Überprüfbarkeit der Voraussetzungen eines Zweckentfremdungsverbots 45
bb) Folgerungen 48
d) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit 56
aa) Verfolgung eines legitimen Zwecks 56
bb) Geeignetheit der Maßnahme 58
cc) Erforderlichkeit des Mittels 60
dd) Zumutbarkeit der Maßnahme 61
IV. Wesentliche Ergebnisse der Erörterungen zur Eigentumsfreiheit 68
B. Grundrecht der Berufsfreiheit 69
I. Schutzbereich 69
1. Sachlicher Schutzbereich 71
a) Begriff des Berufs 71
b) Beruf und Berufsbild 73
c) Abgrenzung zum Grundrecht der Eigentumsfreiheit 75
2. Personeller Schutzbereich 76
II. Eingriffe 76
III. Zur verfassungsrechtlichen Rechtfertigung der Eingriffe 77
IV. Ergebnis der Erörterungen zur Berufsfreiheit 79
Fünfter Teil: Prüfung der speziellen Fallkonstellationen 81
A. Vermietung eines Zimmers in einer Wohnung zur Fremdenbeherbergung 84
I. Genehmigungspflicht 85
1. Wohnraum 85
a) Räumlichkeit 86
b) Tatsächliche Eignung zu Wohnzwecken 87
aa) Verhältnis der Ausführungsvorschriften zu den gesetzlichen Regelungen 87
bb) Eignung zur dauernden Wohnnutzung 92
cc) Selbständige Haushaltsführung 93
dd) Möglichkeit der Anmietung durch jedermann 95
ee) Subsumtion 96
c) Rechtliche Eignung zu Wohnzwecken 96
2. Zweckentfremdung 97
a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG 98
aa) Gewerbliche Zimmervermietung 99
bb) Fremdenbeherbergung 104
b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG 104
aa) Nutzung zum Stichtag 105
bb) Anzeige durch Verfügungsberechtigten 106
cc) Gebot der Normenklarheit 108
dd) Rechtsfolge 109
ee) Auswirkungen der Verfassungswidrigkeit der ZwVbVO 110
c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG 111
aa) Anwendbarkeit 111
bb) Tatbestand 112
3. Zwischenergebnis 114
II. Genehmigung 115
1. Antrag 115
2. Interessenabwägung 115
a) Öffentliche Belange 116
b) Schutzwürdige private Interessen 117
aa) Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz 117
bb) Nicht mehr erhaltungswürdiger Wohnraum 118
cc) Weitere schutzwürdige private Interessen 118
c) Abwägung der widerstreitenden Interessen 119
3. Schaffung von Ersatzwohnraum 120
4. Rechtsfolge 120
III. Ausgleichszahlung 121
1. Regelung durch Rechtsverordnung 123
2. Zur Verletzung des Bestimmtheitsgebots 123
3. Verstoß gegen die Ermächtigungsgrundlage 124
IV. Ergebnisse für die Fallgruppe der Vermietung eines Zimmers in einer Wohnung zur Fremdenbeherbergung 126
B. Vermietung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung während vorübergehender, beispielsweise urlaubsbedingter Abwesenheit 127
I. Genehmigungspflicht 128
1. Wohnraum 128
2. Zweckentfremdung 128
a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG 129
b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG 130
c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG 130
3. Zwischenergebnis 131
II. Genehmigung 131
1. Antrag 131
2. Interessenabwägung 132
a) Öffentliche Belange 132
b) Schutzwürdige private Interessen 132
c) Abwägung der widerstreitenden Interessen 132
3. Schaffung von Ersatzwohnraum 133
4. Rechtsfolge 133
III. Ausgleichszahlung 134
IV. Ergebnisse für die Fallgruppe der Vermietung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung während vorübergehender Abwesenheit 134
C. Vollständige oder teilweise Vermietung einer Nebenwohnung als Ferienwohnung 134
I. Genehmigungspflicht 135
1. Wohnraum 135
2. Zweckentfremdung 136
a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG 136
b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG 136
c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG 137
d) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG 137
aa) Anwendbarkeit 137
bb) Tatbestand 138
cc) Rechtsfolge 138
3. Zwischenergebnis 140
II. Negativattest 140
III. Ergebnis für die Fallgruppe der vollständigen oder teilweisen Vermietung einer Nebenwohnung als Ferienwohnung 140
D. Gewerbliche Vermietung mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen 141
I. Genehmigungspflicht 142
1. Wohnraum 142
2. Zweckentfremdung 142
a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG 142
b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG 143
c) Ungleichbehandlung durch die Regelung des Bestandsschutzes 143
aa) Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichem 144
bb) Rechtfertigung der Ungleichbehandlung 146
d) Verfassungskonforme Auslegung von § 2 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG 149
II. Ergebnisse für die Fallgruppe der gewerblichen Vermietung mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen 150
Sechster Teil: Zusammenfassung in Leitsätzen 151
Literaturverzeichnis 157
Sachwortverzeichnis 160