Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
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Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1295
(2015)
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Abstract
Nach Auffassung des Senats von Berlin ist es zwischenzeitlich durch geringen Neubau bei gleichzeitigem Anstieg der Zahl der Haushalte zu einer Verknappung des Wohnraums, insbesondere in den unteren Preissegmenten, gekommen. Das führte zu einer Wiederbelebung landesrechtlicher Regelungen über die Zweckentfremdung von Wohnraum. Nach § 1 Abs. 1 des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 29. November 2013 darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine solche Gefährdung für das gesamte Stadtgebiet Berlins stellt § 1 Abs. 1 Satz 1 der durch den Senat von Berlin erlassenen Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014 fest.Die Publikation führt zu grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Einwänden gegen Berliner Regelungen des Zweckentfremdungsverbots. Sie enthält keine umfassende Analyse aller in Berlin geltenden landesrechtlichen Regelungen zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, sondern beschäftigt sich insbesondere mit denjenigen Vorschriften, welche speziell die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung betreffen. Insoweit werden zahlreiche Probleme behandelt, welche sich im Hinblick auf die Auslegung und Anwendung einschlägiger Bestimmungen des Berliner Zweckentfremdungsrechts stellen.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 5 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 12 | ||
| Erster Teil: Überblick über die Rechtsentwicklung von Zweckentfremdungsverboten | 15 | ||
| A. Vorschriften aus der Zeit des 1. Weltkriegs | 15 | ||
| B. Regelungen aus der Weimarer Republik | 15 | ||
| C. Bestimmungen während der nationalsozialistischen Diktatur | 16 | ||
| D. Gesetzgebung des Alliierten Kontrollrats | 18 | ||
| E. Bundesrechtliche Vorschriften | 18 | ||
| F. Landesrechtliche Regelungen in Berlin | 20 | ||
| Zweiter Teil: Gang der Untersuchung | 25 | ||
| Dritter Teil: Zur Verfassungsmäßigkeit eines Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum | 27 | ||
| A. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1975 | 27 | ||
| B. Weitere Rechtsprechung | 31 | ||
| Vierter Teil: Zur Verfassungsmäßigkeit Berliner Regelungen des Zweckentfremdungsverbots | 32 | ||
| A. Grundrecht der Eigentumsfreiheit | 33 | ||
| I. Schutzbereich | 33 | ||
| 1. Sachlicher Schutzbereich | 33 | ||
| 2. Personeller Schutzbereich | 36 | ||
| II. Eingriffe | 37 | ||
| III. Zur verfassungsrechtlichen Rechtfertigung der Eingriffe | 37 | ||
| 1. Inhalts- und Schrankenbestimmungen | 38 | ||
| 2. Grenzen der Einschränkbarkeit der Eigentumsfreiheit | 38 | ||
| a) Gesetzgebungszuständigkeit | 38 | ||
| b) Parlamentsvorbehalt | 40 | ||
| aa) Herleitung und Umfang des Parlamentsvorbehalts | 40 | ||
| bb) Folgerungen | 42 | ||
| c) Vereinbarkeit der ZwVbVO mit Vorgaben des ZwVbG | 44 | ||
| aa) Zur gerichtlichen Überprüfbarkeit der Voraussetzungen eines Zweckentfremdungsverbots | 45 | ||
| bb) Folgerungen | 48 | ||
| d) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit | 56 | ||
| aa) Verfolgung eines legitimen Zwecks | 56 | ||
| bb) Geeignetheit der Maßnahme | 58 | ||
| cc) Erforderlichkeit des Mittels | 60 | ||
| dd) Zumutbarkeit der Maßnahme | 61 | ||
| IV. Wesentliche Ergebnisse der Erörterungen zur Eigentumsfreiheit | 68 | ||
| B. Grundrecht der Berufsfreiheit | 69 | ||
| I. Schutzbereich | 69 | ||
| 1. Sachlicher Schutzbereich | 71 | ||
| a) Begriff des Berufs | 71 | ||
| b) Beruf und Berufsbild | 73 | ||
| c) Abgrenzung zum Grundrecht der Eigentumsfreiheit | 75 | ||
| 2. Personeller Schutzbereich | 76 | ||
| II. Eingriffe | 76 | ||
| III. Zur verfassungsrechtlichen Rechtfertigung der Eingriffe | 77 | ||
| IV. Ergebnis der Erörterungen zur Berufsfreiheit | 79 | ||
| Fünfter Teil: Prüfung der speziellen Fallkonstellationen | 81 | ||
| A. Vermietung eines Zimmers in einer Wohnung zur Fremdenbeherbergung | 84 | ||
| I. Genehmigungspflicht | 85 | ||
| 1. Wohnraum | 85 | ||
| a) Räumlichkeit | 86 | ||
| b) Tatsächliche Eignung zu Wohnzwecken | 87 | ||
| aa) Verhältnis der Ausführungsvorschriften zu den gesetzlichen Regelungen | 87 | ||
| bb) Eignung zur dauernden Wohnnutzung | 92 | ||
| cc) Selbständige Haushaltsführung | 93 | ||
| dd) Möglichkeit der Anmietung durch jedermann | 95 | ||
| ee) Subsumtion | 96 | ||
| c) Rechtliche Eignung zu Wohnzwecken | 96 | ||
| 2. Zweckentfremdung | 97 | ||
| a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG | 98 | ||
| aa) Gewerbliche Zimmervermietung | 99 | ||
| bb) Fremdenbeherbergung | 104 | ||
| b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG | 104 | ||
| aa) Nutzung zum Stichtag | 105 | ||
| bb) Anzeige durch Verfügungsberechtigten | 106 | ||
| cc) Gebot der Normenklarheit | 108 | ||
| dd) Rechtsfolge | 109 | ||
| ee) Auswirkungen der Verfassungswidrigkeit der ZwVbVO | 110 | ||
| c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG | 111 | ||
| aa) Anwendbarkeit | 111 | ||
| bb) Tatbestand | 112 | ||
| 3. Zwischenergebnis | 114 | ||
| II. Genehmigung | 115 | ||
| 1. Antrag | 115 | ||
| 2. Interessenabwägung | 115 | ||
| a) Öffentliche Belange | 116 | ||
| b) Schutzwürdige private Interessen | 117 | ||
| aa) Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz | 117 | ||
| bb) Nicht mehr erhaltungswürdiger Wohnraum | 118 | ||
| cc) Weitere schutzwürdige private Interessen | 118 | ||
| c) Abwägung der widerstreitenden Interessen | 119 | ||
| 3. Schaffung von Ersatzwohnraum | 120 | ||
| 4. Rechtsfolge | 120 | ||
| III. Ausgleichszahlung | 121 | ||
| 1. Regelung durch Rechtsverordnung | 123 | ||
| 2. Zur Verletzung des Bestimmtheitsgebots | 123 | ||
| 3. Verstoß gegen die Ermächtigungsgrundlage | 124 | ||
| IV. Ergebnisse für die Fallgruppe der Vermietung eines Zimmers in einer Wohnung zur Fremdenbeherbergung | 126 | ||
| B. Vermietung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung während vorübergehender, beispielsweise urlaubsbedingter Abwesenheit | 127 | ||
| I. Genehmigungspflicht | 128 | ||
| 1. Wohnraum | 128 | ||
| 2. Zweckentfremdung | 128 | ||
| a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG | 129 | ||
| b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG | 130 | ||
| c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG | 130 | ||
| 3. Zwischenergebnis | 131 | ||
| II. Genehmigung | 131 | ||
| 1. Antrag | 131 | ||
| 2. Interessenabwägung | 132 | ||
| a) Öffentliche Belange | 132 | ||
| b) Schutzwürdige private Interessen | 132 | ||
| c) Abwägung der widerstreitenden Interessen | 132 | ||
| 3. Schaffung von Ersatzwohnraum | 133 | ||
| 4. Rechtsfolge | 133 | ||
| III. Ausgleichszahlung | 134 | ||
| IV. Ergebnisse für die Fallgruppe der Vermietung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung während vorübergehender Abwesenheit | 134 | ||
| C. Vollständige oder teilweise Vermietung einer Nebenwohnung als Ferienwohnung | 134 | ||
| I. Genehmigungspflicht | 135 | ||
| 1. Wohnraum | 135 | ||
| 2. Zweckentfremdung | 136 | ||
| a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG | 136 | ||
| b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG | 136 | ||
| c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG | 137 | ||
| d) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG | 137 | ||
| aa) Anwendbarkeit | 137 | ||
| bb) Tatbestand | 138 | ||
| cc) Rechtsfolge | 138 | ||
| 3. Zwischenergebnis | 140 | ||
| II. Negativattest | 140 | ||
| III. Ergebnis für die Fallgruppe der vollständigen oder teilweisen Vermietung einer Nebenwohnung als Ferienwohnung | 140 | ||
| D. Gewerbliche Vermietung mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen | 141 | ||
| I. Genehmigungspflicht | 142 | ||
| 1. Wohnraum | 142 | ||
| 2. Zweckentfremdung | 142 | ||
| a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG | 142 | ||
| b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG | 143 | ||
| c) Ungleichbehandlung durch die Regelung des Bestandsschutzes | 143 | ||
| aa) Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichem | 144 | ||
| bb) Rechtfertigung der Ungleichbehandlung | 146 | ||
| d) Verfassungskonforme Auslegung von § 2 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG | 149 | ||
| II. Ergebnisse für die Fallgruppe der gewerblichen Vermietung mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen | 150 | ||
| Sechster Teil: Zusammenfassung in Leitsätzen | 151 | ||
| Literaturverzeichnis | 157 | ||
| Sachwortverzeichnis | 160 |