Theorie und Politik des Wohnungsmarktes

Annette Mayer

doi:10.3790/978-3-428-49487-3

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Mayer, A. (1998). Theorie und Politik des Wohnungsmarktes. Eine Analyse der Wohnungspolitik in Deutschland unter besonderer Berücksichtigung der ökonomischen Theorie der Politik. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49487-3

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Theorie und Politik des Wohnungsmarktes

Eine Analyse der Wohnungspolitik in Deutschland unter besonderer Berücksichtigung der ökonomischen Theorie der Politik

Mayer, Annette

Volkswirtschaftliche Schriften, Vol. 484

(1998)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-49487-3
978-3-428-09487-5 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-49487-3
Edition: 1
Language: German
Pages: 482
Collections: WIRTSCHAFTSWISSENSCHAFTEN 1996–2005
NBE WISO
NBE D&H
Subjects: Political economy

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Institution: € 150.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 99.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Die Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Wohnen führen zu Friktionen bezüglich der Koordinations- und Allokationsprozesse des Wohnungsmarktes. Die Autorin überprüft, ob ein Marktversagen auf dem Wohnungsmarkt vorliegt, das als ökonomische Rechtfertigung für staatliche Interventionen herangezogen werden könnte. Im Anschluß daran werden die wohnungspolitischen Instrumente hinsichtlich ihrer Zieladäquanz analysiert. Als geeignete Kriterien werden hierbei die soziale Treffsicherheit und die Effizienz in das Zentrum der Betrachtungen gerückt. In die Analyse wird auch die Wohnungspolitik in Ostdeutschland einbezogen.

Als Ergebnis ist in Deutschland seit dem Zweiten Weltkrieg eine in vielen Punkten ineffiziente und sozial wenig treffsichere Wohnungspolitik festzustellen. Vielmehr verstärken oder erzeugen die staatlichen Regulierungen die Koordinations- und Allokationsstörungen.

Unter Verwendung der Ansätze der Neuen Institutionenökonomik und der Public-Choice Theorie wird die Neigung zu einer kurzatmigen, diskretionär-interventionistischen Wohnungspolitik als Ergebnis von Interaktionen der beteiligten Akteure erklärt. Annette Mayer entwickelt Lösungsvorschläge, die die dysfunktionalen Anreize und Arbeitsbedingungen der Politiker, Bürokraten und Interessengruppen beheben sollen.

Section Title	Page	Action	Price
Geleitwort	5
Vorwort	7
Inhaltsverzeichnis	9
Tabellenverzeichnis	18
Abbildungsverzeichnis	19
Abkürzungsverzeichnis	21
Α. Einleitung	25
I. Problemstellung	25
II. Aufbau der Arbeit – Ein Überblick	30
B. Grundlagen	35
I. Das Gut „Wohnen“	35
1. Heterogenität	37
2. Standortgebundenheit	37
3. Mangelnde Teilbarkeit	38
4. Dauerhaftigkeit	39
5. Produktionsdauer	40
6. Verkauf und Vermietung	41
7. Siedlungsbildung	41
II. Der Wohnungsmarkt: Teilmärkte, Marktprozeß	41
1. Aufspaltung des Wohnungsmarktes in räumliche und sachliche Teilmärkte	42
a) Räumliche Teilmärkte	42
b) Sachliche Teilmärkte	43
c) Prozesse des Filtering	44
d) Sickerprozesse	47
2. Fehlende Markttransparenz	47
3. Geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen	48
III. Aspekte des Angebotes	50
1. Private Haushalte	50
2. Gemeinnützige Wohnungsunternehmen	51
3. Freie Wohnungsunternehmen	52
4. Sonstige Anbieter	53
a) Sonstige Unternehmen	53
b) Öffentliche Bauherren	53
IV. Aspekte der Nachfrage	53
1. Ausgabeverhalten der Mieter	54
a) Das Schwabe’sche Gesetz	54
b) Die Lütge’sche Regel	55
c) Die Einkommens- und Preiselastizität des Wohnungskonsums	56
d) Der wohnungswirtschaftliche Ratchet-Effekt	57
2. Haushaltsinterne Gründe der Wohnungsnachfrage	59
a) Haushaltsbildung und -auflösung	59
b) Familienzyklus	60
c) Mobilität	60
d) Wohnkosten	60
e) Wohnwert	60
3. Haushaltsexterne Gründe	61
a) Aufgabe der Wohnnutzung	61
b) Schuldhaftes Verhalten	61
c) Eigenbedarf eines Vermieters	61
V. Freier und gebundener Markt	61
1. Eigentumsbildung	62
2. Mietpreis am freifinanzierten Markt	62
3. Öffentlich geförderter Sektor	63
VI. Verbundene Märkte	63
1. Angebotsseite	64
a) Der Bodenmarkt	64
b) Der Baumarkt	68
c) Der Kapitalmarkt	72
2. Nachfrageseite	73
VII. Zusammenfassung der Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Wohnen	73
1. Anbieterseite	74
2. Nachfragerseite	75
C. Effizienz staatlicher Tätigkeit – Marktversagen vs. Staatsversagen	79
I. Besonderheiten des Wohnungsmarktes und soziale Marktwirtschaft	79
II. Legitimation staatlicher Eingriffe	80
1. Marktversagen als Ursache für Staatseingriffe?	81
2. Ursachen von Marktversagen – Anwendung auf den Wohnungsmarkt	86
a) Marktunvollkommenheiten und Marktversagen	87
b) Marktmängel und Wohnungsmarkt	92
aa) Argumente einer Intervention zugunsten der Nachfrager	92
(1) Externe Effekte bei der Nutzung des Gutes Wohnen	93
(2) Verteilungspolitische Zielsetzungen	94
(3) Mobilitätskosten	95
bb) Argumente einer Intervention zugunsten der Anbieter	96
(1) Hoher Fixkostenanteil bei der Produktion von Wohnraum und das Risikoproblem	96
(2) Geringe Preiselastizität des Angebotes und verzögerte Marktanpassungen	97
(3) Angebotsseitige externe Effekte	98
c) Fazit: Marktversagen – Notwendigkeit staatlicher Interventionen am Wohnungsmarkt?	99
III. Zur Theorie des Staatsversagens	100
1. Einführung	101
a) Ursachen von Unwirtschaftlichkeit einer bürokratischen Verwaltung	101
b) Ursachen für potentielle Verschwendimg gemeinsam genutzter und verwalteter Ressourcen	101
aa) Menschliche Natur	101
bb) Systembedingte Ursachen	102
cc) Analytische Darstellung der potentiellen Ineffizienz des Staates	103
2. Positive Theorie des Staatsversagens – Neue Institutionenökonomik	107
a) Überblick und Einführung	107
b) Die Property Rights-Theorie	111
aa) Methodische und methodologische Grundlagen – Bedeutung und Definition des Begriffs Property Rights	111
bb) Das „Bild“ vom Menschen und von der Gesellschaft in der Theorie der Property Rights - und der methodologische Individualismus	115
(1) Das REMM-Modell	115
(2) Der methodologische Individualismus	116
cc) Die Aussage der Property Rights-Theorie: Die Aushöhlung von Property Rights, Externalitäten und Transaktionskosten	117
dd) Staatsversagen und Property Rights	121
c) Die Transaktionskosten-Theorie	123
aa) Aussagen der Transaktionskosten-Theorie	123
bb) Die Transaktionskosten-Theorie und die Typisierung möglicher Vertragsformen	127
d) Die Principal Agent-Theorie	130
aa) Ursachen verschiedener Unsicherheitstypen	130
bb) Institutionelle Gestaltungen zur effizienten Beherrschung der Unsicherheitstypen	134
cc) Zusammenfassung	135
3. Der Public Choice-Ansatz zur Übertragung der institutionenökonomischen Ansätze auf die Theorie des Staatsversagens	136
a) Die positive Zielsetzung der Ökonomischen Theorie der Politik	136
b) Public Choice – homo oeconomicus, Aggregation individueller Präferenzen und unvollkommene Informationen politischer und bürokratischer Institutionen	139
c) Die Akteure des politischen Prozesses	140
aa) Die Gruppe der Wähler	141
bb) Interessengruppen	143
cc) Die Politiker und die Parteien	146
dd) Die Bürokratie	149
d) Der Public Choice-Ansatz und Greshams Law	156
e) Staatliche Eingriffe als Ergebnis dependenter Aktionen	157
aa) Wann engagieren sich die Akteure im Regulierungsprozeß?	157
bb) Welche Regulierungen setzen sich im politischen Prozeß durch?	159
cc) Politische Zyklen als Ergebnis der Interaktionen im politischen Prozeß	161
IV. Zusammenfassung und Überleitung	163
D. Grundzüge einer Theorie der Wohnungspolitik	169
I. Einführung	169
II. Ziele und Instrumente der Wohnungspolitik	170
ΙII. Die Entwicklung der Wohnungspolitik nach dem Zweiten Weltkrieg	173
1. Kriterien zur Phaseneinteilung	174
2. Die einzelnen Phasen der Wohnungspolitik	177
a) Erste Phase (1945–1950) – Sicherstellung einer Mindestversorgung durch zwangswirtschaftliche Maßnahmen	177
b) Zweite Phase (1950–1956) – Rasche Steigerung des Wohnangebotes – Die Hochzeit staatlicher Intervention	178
c) Dritte Phase (1956–1960) – Breite Streuung von Wohneigentum und Verbesserung der Wohnungsqualität	181
d) Vierte Phase (1960–1965) – Herstellung marktwirtschaftlicher Verhältnisse im Bereich der Altbauwohnungen – Mehr „Markt“ in der Wohnungspolitik	185
e) Fünfte Phase (1965–1971) – Sicherstellung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit angemessenem Wohnraum	188
f) Sechste Phase (1971–1976) – Herstellung eines umfassenderen Mieterschutzes – Renaissance der Interventionisten	191
g) Siebte Phase ( 1976–1980) – Breite Streuung von Wohneigentum und Qualitätsverbesserung des Wohnungsbestandes – Offensive der Marktwirtschaftler	194
h) Achte Phase ( 1980–1989) – Mehr Marktwirtschaft im Wohnungswesen	200
i) Neunte Phase (1990–1994) – Wohnungspolitik in Ostdeutschland – Von der Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft	207
IV. Zieladäquanz wohnungspolitischer Instrumente	215
1. Zum Stand der Evaluierung der wohnungspolitischen Instrumente in der Bundesrepublik Deutschland	215
2. Zielsystem	219
a) Ökonomische Effizienz	219
b) Soziale Treffsicherheit	220
3. Systematisierung der wohnungspolitischen Instrumente und deren Beurteilung	220
a) Leistungspolitische Instrumente	224
aa) Direkte Förderung	224
(1) Förderung des Neubaus von Mietwohnungen	224
(2) Förderung der Eigentumsbildung	226
(3) Förderung der Modernisierung	227
(4) Förderwege gemäß dem sozialen Wohnungsbau	231
(5) Wohngeld	235
(6) Wohngeld für Mieter vs. sozialer Wohnungsbau	237
bb) Indirekte Förderung – Steuervergünstigungen	256
b) Ordnungspolitische Instrumente – Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft	263
aa) Kündigungsschutz	263
bb) Mietpreisregelung	266
cc) Fixierung von Qualitätsstandards	273
V. Optimale Wohnungspolitik – Versuch eines Fazits	276
VI. Übertragung der Ergebnisse der positiven Theorie des Staatsversagens auf den Wohnungsmarkt	289
1. Einführung	289
2. Die Gruppe der Mieter als Nachfrager nach staatlichen Interventionen	293
a) Mieter als Wähler	293
b) Die Interessengruppen der Mieter	296
3. Die Gruppe der Vennieter als Nachfrager nach staatlichen Interventionen	298
a) Vermieter als Wähler	298
b) Die Interessengruppen der Vermieter	301
4. Verhaltensmuster der wohnungspolitischen Akteure im Wahlzyklus	303
a) Die Anwendung eines Politikmodells auf die Wohnungswirtschaft	303
b) Beispielhafte Anwendung des Modells auf die neunte Phase der Wohnungspolitik der Bundesrepublik Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg	309
5. Staatliche Interventionen als Ergebnis des politischen Prozesses	314
VII. Ansatzpunkte für institutionelle Reformen als Ergebnis der Analyse der positiven Theorie des Staatsversagens	318
E. Wohnungspolitik in Ostdeutschland	328
I. Besondere Situation der neuen Länder nach 1989	328
1. Wohnungspolitik in der DDR	331
2. Bestandsaufnahme – Zustand des Wohnungsmarktes	334
3. Der Weg in die Marktwirtschaft	336
a) Die Bestimmungen des Einigungsvertrages	336
b) Der Baubedarf in den neuen Bundesländern	337
II. Aufgabenfelder und Probleme der Wohnungspolitik in den neuen Ländern	341
1. Leistungspolitische Instrumente	343
a) Neubauförderung von Mietwohnungen	343
b) Wohnungsmodernisierung	344
aa) Ziele der Wohnungsmodernisierung	344
bb) Möglichkeiten der Modernisierungsförderung	347
cc) Überblick über die Modernisierungstätigkeit in den neuen Bundesländern	350
(1) Arten der Modernisierungstätigkeit	350
(2) Umfang der Modernisierungen	352
dd) Finanzierungsmöglichkeiten	357
ee) Analyse der Modernisierungstätigkeit in den neuen Bundesländern	362
c) Förderung der Eigentumsbildung	368
aa) Die Bedeutung des Privateigentums – eine institutionenökonomische Analyse	368
bb) Überführung des „Volkseigentums“ in Privateigentum – die Größe des Privatisierungspotentials	373
(1) Individuelles Wohneigentum	376
(2) Privatisierung zugunsten der Mieter	378
(3) Förderung des Eigentums im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus	382
(4) Privatisierung der Gebäude in Platten- und Blockbauweise	383
cc) Das Altschuldenhilfe-Gesetz	385
d) Steuervergünstigungen	389
e) Wohngeld	391
2. Ordnungspolitische Instrumente	392
a) Die Entwicklung der Mieten	392
aa) Zur Höhe von Mieten und Einkommen	392
bb) Vergleichsmieten	397
b) Restitution und Verwaltungshemmnisse	399
aa) Umfang der Restitutionsaufgabe	399
bb) Restitution als Investitionshemmnis	400
cc) Investitionsvorrang und Hemmnisbeseitigung?	403
dd) Vermögenszuordnungen	405
ee) Baugenehmigungen	406
ff) Vorschläge zur Beschleunigung der Verwaltungsverfahren	406
ΙII. Resümee: Schaffung günstiger Rahmenbedingungen als Hauptaufgabe der Wohnungspolitik	407
1. Klare Eigentumsverhältnisse	408
2. Liberales Mietrecht	408
3. Bildung von Wohneigentum	410
4. Abfederung sozialer Härten	410
a) Sozialer Wohnungsbau	410
b) Wohngeld	411
c) Ein neues Sonderwohngeld	412
d) Wohnungsangebot der öffentlichen Hand für spezielle Bevölkerungsgruppen?	414
5. Zusammenfassung	415
IV. Staatliche Interventionen auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt als Ergebnis des politischen Prozesses	417
F. Schlußbetrachtung	421
I. Zusammenfassung	421
II. Ausblick	427
Anhangsverzeichnis	430
Anhang	431
Literaturverzeichnis	446
Sachwortregister	478

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