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Schomberg, T. (2015). Die Taxable REIT Subsidiary des US-REIT. Zugleich ein Leitbild für die REIT-Dienstleistungsgesellschaft der deutschen REIT-AG. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-54306-9
Schomberg, Tim. Die Taxable REIT Subsidiary des US-REIT: Zugleich ein Leitbild für die REIT-Dienstleistungsgesellschaft der deutschen REIT-AG. Duncker & Humblot, 2015. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-54306-9
Schomberg, T (2015): Die Taxable REIT Subsidiary des US-REIT: Zugleich ein Leitbild für die REIT-Dienstleistungsgesellschaft der deutschen REIT-AG, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-54306-9
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Die Taxable REIT Subsidiary des US-REIT
Zugleich ein Leitbild für die REIT-Dienstleistungsgesellschaft der deutschen REIT-AG
Schriften zum Wirtschaftsrecht, Vol. 267
(2015)
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About The Author
Tim Schomberg studierte Rechtswissenschaften an den Universitäten Bonn und Lausanne. Seit 2012 ist er bei einer Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaft im Bereich Akquisitions- und Asset Management tätig; seit Oktober 2013 verantwortet er zusätzlich das Portfolio Management eines Immobilien-Sondervermögens. Der Schwerpunkt seiner beruflichen Tätigkeit liegt auf dem Immobilienwirtschaftsrecht sowie dem Investment- und Aufsichtsrecht für Kapitalverwaltungsgesellschaften. Rechtsreferendariat und Forschungsaufenthalt im Rahmen der Dissertation führten ihn nach London und in die USA.Abstract
Die Taxable REIT Subsidiary (TRS) ist eine Tochtergesellschaft des US-Real Estate Investment Trust (REIT). REITs sind dank der steuerlich begünstigten Struktur als Investmentmodell mit Gewinndurchreichung beliebte Immobilienvehikel. Die hingegen steuerpflichtige TRS darf insbesondere Erträge aus Geschäftstätigkeiten erwirtschaften, die keinen primären Immobilienbezug aufweisen und die dem REIT selbst verwehrt sind. Die Steuerprivilegierung greift auf Ebene des REIT. Wesentlicher Vorteil der Nutzung einer TRS ist, Dienstleistungen für eigene Mieter sowie sogar für Dritte zu erbringen. REITs können sich hierdurch als diversifizierte Unternehmen positionieren.Tim Schomberg beleuchtet Vorzüge und Nachteile, die sich bei Gründung und Nutzung der TRS ergeben und bietet einen Einblick in Struktur und Gestaltungsmöglichkeiten. Diese Zielsetzung erfolgt auch vor dem Hintergrund der in Deutschland schleppenden Einführung der REIT-AG und der REIT-Dienstleistungsgesellschaft. Der Autor stellt die deutsche Tochtergesellschaft näher vor und unterzieht sie einer ersten Beurteilung. Ferner zeigt er modellhafte Geschäftstätigkeiten aus den USA als Leitbild auf.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 5 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| Abbildungs- und Tabellenverzeichnis | 19 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 20 | ||
| Erster Teil: Einleitung | 25 | ||
| A. Ausgangssituation und Zielsetzung der Arbeit | 25 | ||
| B. Gang der Untersuchung | 30 | ||
| C. Steuerrechtliche Grundlagen der USA | 32 | ||
| I. Gesetzestext und Gesetzgebungsverfahren | 32 | ||
| II. Steuerrichtlinien | 34 | ||
| III. Verwaltungsentscheidungen | 35 | ||
| Zweiter Teil: US-Real Estate Investment rTrust (US-REIT) – Grundzüge | 37 | ||
| A. Einleitung | 37 | ||
| B. Entstehungsgeschichte und Entwicklungsstufen des Real Estate Investment Trust (REIT) und der Taxable REIT Subsidiary (TRS) | 39 | ||
| I. Abriss der Rechtsprechung und Gesetzgebung zu REIT-Anlagevehikeln bis 1960 | 39 | ||
| II. Erster Entwicklungsabschnitt: Real Estate Investment Trust Act von 1960; Independent Contractor; Treasury Regulations und Tax Reform Act von 1976 | 41 | ||
| 1. Real Estate Investment Trust Act von 1960 | 41 | ||
| 2. Independent Contractor | 42 | ||
| a) Allgemein | 42 | ||
| b) Definition | 44 | ||
| c) Vergütung nach Arm’s Length-Prinzip | 44 | ||
| d) Joint Venture | 45 | ||
| e) Kritische Anmerkungen | 45 | ||
| 3. Treasury Regulations des US-Finanzministeriums von 1963: Einführung von Customary Services | 46 | ||
| 4. Tax Reform Act von 1976 | 48 | ||
| a) Allgemein | 48 | ||
| b) Tax Reform Act von 1976 im Einzelnen | 50 | ||
| aa) Allgemein | 50 | ||
| bb) Gebühren von Customary Services für Mieter als Rents from Real Property | 50 | ||
| III. Zweiter Entwicklungsabschnitt: Erholung der REIT-Branche in den 1980er-Jahren und Tax Reform Act von 1986 | 52 | ||
| 1. Allgemein | 52 | ||
| 2. Tax Reform Act von 1986: Allgemeine Gesetzesänderungen | 52 | ||
| 3. Tax Reform Act von 1986: Gesetzesänderungen mit Bezug zum REIT | 54 | ||
| a) Internally Managed REIT: Bewirtschaftung des Immobilienportfolios und Erbringung von Dienstleistungen für Mieter | 54 | ||
| b) Grenzen des Internally Managed REIT bei Erbringung von Dienstleistungen für Mieter | 57 | ||
| IV. Dritter Entwicklungsabschnitt: Geschäftsaufschwung der REIT-Branche in den 1990er-Jahren und Taxpayer Relief Act von 1997 | 61 | ||
| 1. Allgemein | 61 | ||
| 2. Taxpayer Relief Act von 1997 | 62 | ||
| a) Unzulässige Erträge aus Dienstleistungen für Mieter | 62 | ||
| b) De Minimis-Regelung als Ausnahme | 63 | ||
| V. Vierter Entwicklungsabschnitt: Moderner REIT und Einführung der TRS durch den Tax Relief Extension Act von 1999 | 64 | ||
| 1. Allgemein | 64 | ||
| 2. Tax Relief Extension Act von 1999 | 65 | ||
| a) Gründe und Ziele der Einführung der TRS | 65 | ||
| aa) Zusätzliche Dienstleistungen für Mieter | 67 | ||
| bb) Dienstleistungen für Dritte | 68 | ||
| (1) Allgemein | 68 | ||
| (2) Historische Lösungen | 69 | ||
| (a) Allgemein | 69 | ||
| (b) Paired-Share- und Stapled-REIT | 70 | ||
| (aa) Allgemein | 70 | ||
| (bb) Verbot von Paired-Share- and Stapled-REIT | 73 | ||
| (c) Paperclipped-Share-REIT | 74 | ||
| (d) Preferred Stock Subsidiary (PSS) | 77 | ||
| (e) Separate Line of Business-Ansatz des REIT | 80 | ||
| b) Gesetzgeberischer Hintergrund: Novellierungsvorschläge der Regierung | 82 | ||
| c) Gesetzliche Einführung der TRS | 84 | ||
| d) Bestandsschutzklauseln und Übergangsregelungen für PSS | 87 | ||
| aa) Allgemein | 87 | ||
| bb) Auslegung der Begriffe „Substantial Asset“ und „Substantial New Line of Business“ | 88 | ||
| cc) Umwandlung einer PSS mit Bestandsschutz in eine TRS | 89 | ||
| 3. Stellungnahmen der REIT-Branche zur Einführung der TRS | 90 | ||
| 4. Zwischenergebnis | 92 | ||
| VI. Fünfter Entwicklungsabschnitt: Stabilisierung der REIT-Branche im 21. Jahrhundert | 92 | ||
| 1. Allgemein | 92 | ||
| 2. American Jobs Creation Act von 2004 | 93 | ||
| a) Novellierung der Related Party Rents | 93 | ||
| b) Wegfall der Safe Harbors für branchenübliche Dienstleistungen der TRS | 93 | ||
| 3. Housing Assistance Tax Act von 2008 | 94 | ||
| a) Novellierung der Beteiligungsobergrenze des REIT an TRS | 94 | ||
| b) Novellierung der Einstufung der Mieterträge von an TRS vermieteten Gesundheitseinrichtungen | 94 | ||
| C. Organisationsstruktur und Qualifikation als REIT | 95 | ||
| I. Organisationsanforderungen im Überblick | 95 | ||
| II. Qualifikationsanforderungen im Überblick | 97 | ||
| 1. Asset Tests (Vermögensanforderungen) | 97 | ||
| a) 75% Asset Test | 97 | ||
| b) 25% Asset Test | 98 | ||
| 2. Income Tests (Ertragsanforderungen) | 99 | ||
| a) 95% Income Test | 99 | ||
| b) 75% Income Test | 100 | ||
| c) Prohibited Transactions | 102 | ||
| d) Rents from Real Property | 104 | ||
| aa) Allgemein | 104 | ||
| bb) Related Party Rents | 104 | ||
| cc) Zulässige und unzulässige Erträge naus Dienstleistungen für Mieter | 105 | ||
| (1) Allgemein | 105 | ||
| (2) Gebühren für branchenübliche Dienstleistungen | 106 | ||
| (a) Allgemein | 106 | ||
| (b) Zulässige Tätigkeiten durch den REIT | 108 | ||
| (aa) Immobilienverwaltung und -vermietung | 110 | ||
| (bb) Wartung, Hausmeisterdienste und Reinigung | 110 | ||
| (cc) Renovieren und Bauen | 111 | ||
| (dd) Marketingdienstleistungen | 112 | ||
| (ee) Dienstleistungen aus Kulanz gegenüber Mietern | 112 | ||
| (3) Gebühren für branchenunübliche Dienstleistungen | 112 | ||
| 3. Ausschüttungsanforderungen | 113 | ||
| D. Besteuerung des REIT | 114 | ||
| I. Besteuerung auf Bundesebene | 114 | ||
| II. Besteuerung auf Bundesstaatenebene | 115 | ||
| E. Profil der REIT-Branche | 116 | ||
| I. Allgemein | 116 | ||
| II. Management des REIT | 116 | ||
| III. Klassifikation | 117 | ||
| 1. Klassifikation nach der operativen Diversifikation | 117 | ||
| 2. Klassifikation nach der sektoralen Diversifikation am Beispiel von Equity REITs | 118 | ||
| 3. Klassifikation nach der Organisationsstruktur | 120 | ||
| IV. Entwicklung der REIT-Marktkapitalisierung | 121 | ||
| F. Stellungnahme | 123 | ||
| I. Entwicklung zu einem vertikal integrierten Immobilienunternehmen | 123 | ||
| II. Kritische Aspekte und Verbesserungsbedarf | 125 | ||
| 1. Klare gesetzliche Vorgaben bei Customary Services erforderlich | 125 | ||
| 2. Relativierung des Gesetzeszwecks durch veränderte Geschäftstätigkeiten der REITs | 126 | ||
| Dritter Teil: Taxable REIT Subsidiary (TRS) des US-REIT | 127 | ||
| A. Einleitung | 127 | ||
| I. Überblick | 127 | ||
| II. Gang der Untersuchung im Besonderen | 128 | ||
| B. Rechtliche Ausgestaltung der TRS am Beispiel einer Delaware Corporation | 131 | ||
| I. Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen | 131 | ||
| 1. Grundlagen | 131 | ||
| a) Rechtsquellen | 131 | ||
| b) Abgrenzungen | 132 | ||
| aa) Abgrenzung von Close Corporation und Public Corporation | 132 | ||
| bb) Abgrenzung von Taxable REIT Subsidiary und Qualified REIT Subsidiary | 134 | ||
| 2. Gründung | 135 | ||
| a) Formelle Gründungsvoraussetzungen | 135 | ||
| aa) Certificate of Incorporation | 136 | ||
| bb) Bylaws | 137 | ||
| cc) Anteilseignervereinbarungen | 138 | ||
| dd) Anmeldung als TRS | 138 | ||
| (1) Rechtmäßige Anmeldung | 138 | ||
| (2) Fehlerhafte Anmeldung | 141 | ||
| (3) Ausschluss einer Anmeldung | 142 | ||
| (4) Verzicht der Anmeldung | 142 | ||
| (5) Widerruf der Anmeldung | 143 | ||
| b) Materielle Gründungsvoraussetzungen | 143 | ||
| aa) Anteilseignerstruktur | 143 | ||
| (1) Allgemein | 143 | ||
| (2) Beteiligungsobergrenze des REIT an TRS durch den 25% Asset Test | 145 | ||
| (3) Spin-Off einer TRS | 147 | ||
| bb) Unternehmensgegenstand | 148 | ||
| (1) Corporation allgemein | 148 | ||
| (2) TRS | 149 | ||
| (a) Zulässige Geschäftstätigkeiten | 151 | ||
| (aa) Allgemein | 151 | ||
| (bb) Beispielhafte Tätigkeitsfelder | 151 | ||
| (α) Immobilienprodukte und -dienstleistungen | 152 | ||
| (β) Asset Management- und Financial Management Services | 155 | ||
| (γ) Technische Produkte und Dienstleistungen | 157 | ||
| (b) Unzulässige Geschäftstätigkeiten | 160 | ||
| (aa) Ausschluss des Betreibens von Beherbergungsbetrieben und Gesundheitseinrichtungen | 160 | ||
| (bb) Ausnahme: Management durch Independent Contractors | 162 | ||
| (c) Zwischenergebnis | 164 | ||
| cc) Firma | 166 | ||
| dd) Sitz der Gesellschaft | 166 | ||
| ee) Erwerb der Rechtsfähigkeit | 168 | ||
| 3. Finanzverfassung | 169 | ||
| a) Kapital | 169 | ||
| b) Anteilsausgabe und -übertragung | 169 | ||
| c) Erhaltung des Stammkapitals | 170 | ||
| d) Fremdkapital | 171 | ||
| 4. Unternehmensleitung | 171 | ||
| a) Shareholders’ Meeting | 172 | ||
| b) Board of Directors | 173 | ||
| c) Officers | 175 | ||
| 5. Haftung | 176 | ||
| 6. Organisationsstruktur und Mitarbeitervergütung | 176 | ||
| II. Steuerrechtliche Rahmenbedingungen | 178 | ||
| 1. Allgemein | 178 | ||
| 2. Besteuerung auf Bundesebene | 179 | ||
| a) Allgemein | 179 | ||
| b) Bemessungsgrundlage, Federal Corporate Tax Rates und Besteuerung im Einzelnen | 180 | ||
| c) Kein Consolidated Return von REIT und TRS | 182 | ||
| 3. Besteuerung auf Bundesstaatenebene | 182 | ||
| a) Allgemein | 182 | ||
| b) Besteuerung am Beispiel des Bundesstaats Delaware | 183 | ||
| III. Compliance bei Finanztransaktionen zwischen TRS und REIT | 184 | ||
| 1. Allgemein | 184 | ||
| 2. Vermeidung der Prohibited Transaction Tax | 184 | ||
| 3. Beschränkungen des Earnings Stripping | 185 | ||
| a) Allgemein | 185 | ||
| b) Preisgestaltung gemäß Arm’s Length-Prinzip und Excise Tax | 186 | ||
| c) Earnings Stripping Limitations im Einzelnen | 188 | ||
| aa) Rental Income Stripping | 188 | ||
| (1) Zahlungen von Mietern des REIT an die TRS für die Inanspruchnahme von Dienstleistungen der TRS | 188 | ||
| (a) Allgemein | 188 | ||
| (b) Safe Harbors für ausgewählte Mietzinszahlungen | 188 | ||
| (c) Exemplarisches Revenue Ruling: Behandlung von branchenunüblichen Dienstleistungen sowie Anwendung der Excise Tax | 191 | ||
| (aa) Allgemein | 191 | ||
| (bb) Sachverhalt | 192 | ||
| (cc) Untersuchung der branchenunüblichen Dienstleistungen | 193 | ||
| (dd) Untersuchung der Excise Tax | 194 | ||
| (ee) Zwischenergebnis | 195 | ||
| (2) Mietzinszahlungen einer TRS an den REIT | 197 | ||
| (a) Allgemein | 197 | ||
| (b) Sonderregeln für Beherbergungsbetriebe und Gesundheitseinrichtungen | 198 | ||
| (c) 90% Limited Rental Exception | 198 | ||
| (aa) Substantial Comparability Requirement | 199 | ||
| (bb) Zeitpunkte zur Überprüfung der Ausnahmeregelung | 201 | ||
| bb) Interest Stripping | 202 | ||
| cc) Deduction Stripping | 205 | ||
| d) Zwischenergebnis | 206 | ||
| e) Marktstudie zu Fremdkapitalanteil, Mietzinszahlungen sowie abgeführten Steuern von TRS | 207 | ||
| aa) Darstellung und Auswertung der Daten | 207 | ||
| bb) Schlussfolgerungen | 210 | ||
| 4. Einhaltung der Income- und Asset Tests | 210 | ||
| a) Dividendenzahlungen | 210 | ||
| b) Vermittlungsgebühren | 211 | ||
| c) Rückvergütungen | 212 | ||
| 5. Spezialfall: Joint Venture zwischen TRS und Independent Contractor | 213 | ||
| a) Allgemein | 213 | ||
| b) Exemplarisches Revenue Ruling: Branchenunübliche Dienstleistungen des Joint Venture | 215 | ||
| aa) Allgemein | 215 | ||
| bb) Sachverhalt | 216 | ||
| cc) Untersuchung | 217 | ||
| dd) Zwischenergebnis | 218 | ||
| c) Exemplarisches Private Letter Ruling: 90% Limited Rental Exception zugunsten des Joint Venture | 218 | ||
| IV. Exkurs: TRS als Limited Liability Company | 219 | ||
| C. Marktentwicklung und Investitionssektoren der TRS | 221 | ||
| I. Studien zur Marktentwicklung | 221 | ||
| 1. Darstellung und Auswertung der Daten | 221 | ||
| 2. Schlussfolgerungen | 234 | ||
| II. Marktstudie zu einzelnen Investitionssektoren | 235 | ||
| D. Stellungnahme | 239 | ||
| I. Entwicklung der REIT-Branche seit Einführung der TRS | 239 | ||
| II. Vorzüge gegenüber der Preferred Stock Subsidiary | 241 | ||
| III. Vorteile der Dienstleistungen für Anteilseigner und Kunden | 242 | ||
| IV. Gewerblicher Immobilienhandel und Immobilienentwicklung | 245 | ||
| V. Zusätzliche Erträge durch Diversifikation und vertikale Integration | 245 | ||
| VI. Transparente Finanztransaktionen zwischen REIT und TRS | 248 | ||
| VII. TRS und Hotel REIT | 249 | ||
| VIII. TRS und Joint Venture | 250 | ||
| IX. Kritische Aspekte und Verbesserungsbedarf | 252 | ||
| 1. Überwachung neuartiger Geschäftstätigkeiten | 252 | ||
| 2. Offenlegungspflichten und Berichterstattung über finanzielle Kennzahlen | 253 | ||
| 3. Steuerliche und operationelle Nachteile | 253 | ||
| 4. Wünschenswerte gesetzgeberische Novellierungen | 253 | ||
| 5. Alternative zur Kodifikation der TRS | 255 | ||
| Vierter Teil: Einzelne US-REIT-Typen mit TRS | 256 | ||
| A. Equity REIT | 256 | ||
| I. Allgemein | 256 | ||
| II. Equity REIT mit TRS anhand eines Beispielunternehmens | 256 | ||
| III. Equity REIT mit Joint Venture der TRS | 258 | ||
| 1. Allgemein | 258 | ||
| 2. Vorzüge des Joint Venture | 259 | ||
| 3. Risiken des Joint Venture | 259 | ||
| IV. Timber REIT | 259 | ||
| V. Hotel REIT | 261 | ||
| 1. Allgemein | 261 | ||
| 2. Own-and-Lease-Struktur | 262 | ||
| a) Allgemein | 262 | ||
| b) Mögliche Interessenkonflikte und steuerliche Fragestellungen | 262 | ||
| 3. Hotel REIT mit TRS | 263 | ||
| 4. Schlussfolgerungen | 264 | ||
| B. Mortgage REIT | 266 | ||
| I. Allgemein | 266 | ||
| II. Besondere Fragestellungen | 268 | ||
| 1. Prohibited Transactions des Mortgage REIT | 268 | ||
| 2. Erwerb, Bereitstellung und Verbriefung von Hypothekendarlehen durch TRS | 270 | ||
| III. Praxisbeispiele | 272 | ||
| IV. Schlussfolgerungen | 273 | ||
| C. REIT mit Foreign TRS | 274 | ||
| I. Allgemein | 274 | ||
| II. Besondere Fragestellungen | 276 | ||
| 1. Foreign TRS als eigenständige Kapitalgesellschaft | 276 | ||
| 2. Anmeldung als Foreign TRS | 276 | ||
| III. Hedge Fund REIT mit Foreign TRS als Sonderform des Mortgage REIT | 277 | ||
| D. UPREIT mit TRS als Praxisbeispiel | 278 | ||
| Fünfter Teil: US-REIT und TRS: Zusammenfassung rund Ergebnisse in Thesen | 280 | ||
| A. Charakteristika der TRS | 280 | ||
| I. Definition | 280 | ||
| II. Geschäftstätigkeiten | 280 | ||
| III. Asset- und Income Tests des REIT | 281 | ||
| IV. Besteuerung und Compliance | 282 | ||
| B. Vorzüge und Risiken der TRS | 283 | ||
| I. Substantielle Entwicklung der REIT-Branche seit Kodifikation | 283 | ||
| 1. REIT als Immobilienunternehmen mit aktivem Geschäftsbetrieb mittels TRS | 283 | ||
| 2. TRS als regulär werbendes Unternehmen | 283 | ||
| 3. Marktentwicklung der TRS | 284 | ||
| II. Branchenübliche Dienstleistungen des REIT | 284 | ||
| 1. Wünschenswerte gesetzgeberische Novellierungen: Klare Vorgaben bei branchenüblichen Dienstleistungen | 284 | ||
| 2. Steuerpflichtige Alternative: Anbieten von Dienstleistungen aller Art mittels TRS | 285 | ||
| III. Wettbewerbsfähigkeit des REIT durch Erbringung branchenunüblicher Dienstleistungen mittels TRS | 285 | ||
| IV. Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit des REIT durch Erbringung innovativer Dienstleistungen mittels TRS | 286 | ||
| V. REIT als diversifiziertes und vertikal integriertes Immobilienunternehmen | 286 | ||
| VI. Immobilienbestandshaltung weiterhin Kerngeschäft des REIT | 287 | ||
| VII. Nachsteuergewinn und höhere Rentabilität aus zusätzlichen Ertragsquellen | 287 | ||
| VIII. Transparente Finanztransaktionen zwischen REIT und TRS | 288 | ||
| 1. Kein rechtsmissbräuchlicher Einsatz der TRS | 288 | ||
| 2. Wünschenswerte gesetzgeberische Novellierung: Eingehende Regelungen zur Leistungsverrechnung | 289 | ||
| IX. Keine Interessenkonflikte für den REIT durch 100-prozentige Beteiligung an TRS | 290 | ||
| X. TRS als zusätzlicher Goodwill für den REIT | 290 | ||
| XI. Hotel REIT und TRS | 290 | ||
| 1. Nutzung von TRS als erheblicher Vorteil | 290 | ||
| 2. Risiken | 291 | ||
| 3. Wünschenswerte gesetzgeberische Novellierung: Erweiterung der zulässigen Geschäftstätigkeiten | 291 | ||
| XII. Joint Venture von TRS | 291 | ||
| XIII. Zunehmende Diskrepanz zum ursprünglichen Charakter des Investmentvehikels REIT durch Einführung der TRS | 292 | ||
| XIV. Neuartige Dienstleistungen der TRS als Risiken für den REIT | 292 | ||
| XV. Steuerliche und operationelle Nachteile der TRS | 293 | ||
| XVI. Alternative zur Kodifikation der TRS | 293 | ||
| Sechster Teil: REIT-Dienstleistungsgesellschaft rder deutschen REIT-AG | 294 | ||
| A. Allgemein | 294 | ||
| B. Aufbau des REITG | 295 | ||
| C. Gesetzgeberische Zielsetzung sowie Marktentwicklung | 296 | ||
| D. REIT-Aktiengesellschaft (REIT-AG) – Grundzüge | 297 | ||
| I. Unternehmensgegenstand | 298 | ||
| 1. Allgemein | 298 | ||
| 2. Immobiliennahe Hilfstätigkeiten | 299 | ||
| a) Allgemein | 299 | ||
| b) Zulässige Tätigkeiten im Rahmen des Immobilienmanagements | 300 | ||
| c) Grenzen der Hilfstätigkeiten | 304 | ||
| 3. Ausschluss von Immobilienhandel | 305 | ||
| 4. Sanktionen bei Überschreitung des Unternehmensgegenstandes | 306 | ||
| II. Vermögens- und Ertragsanforderungen | 307 | ||
| E. REIT-Dienstleistungsgesellschaft | 308 | ||
| I. Unternehmensgegenstand | 308 | ||
| 1. Allgemein | 308 | ||
| 2. Beteiligungen | 310 | ||
| II. Vermögens- und Ertragsanforderungen | 311 | ||
| 1. Allgemein | 311 | ||
| 2. Eingeschränkte Expansions- und Wachstumsmöglichkeiten | 313 | ||
| III. Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen | 315 | ||
| 1. Allgemein | 315 | ||
| 2. Konzernstruktur der REIT-AG und der REIT-Dienstleistungsgesellschaft | 316 | ||
| IV. Steuerrechtliche Rahmenbedingungen | 320 | ||
| V. Compliance bei Finanztransaktionen zwischen REIT-AG und REIT-Dienstleistungsgesellschaft | 321 | ||
| 1. Allgemein | 321 | ||
| 2. Transparente Finanztransaktionen | 322 | ||
| 3. Fremdfinanzierung | 322 | ||
| 4. Vermeidung von Earnings Stripping | 323 | ||
| a) Allgemein | 323 | ||
| b) Vermeidung von Rental Income Stripping | 323 | ||
| c) Vermeidung von Interest Stripping | 324 | ||
| d) Vermeidung von Deduction Stripping | 325 | ||
| VI. Organisationsstruktur und Mitarbeitervergütung | 326 | ||
| F. REIT-AG und REIT-Dienstleistungsgesellschaft: Kritische Würdigung sowie Zusammenfassung und Ergebnisse in Thesen | 328 | ||
| I. TRS und REIT-Dienstleistungsgesellschaft im Vergleich: Kritische Würdigung und Reformvorschläge an den deutschen Gesetzgeber | 328 | ||
| 1. Diversifizierung der Erträge durch Erbringung von Dienstleistungen | 328 | ||
| 2. Erbringung von Dienstleistungen als potentielle Risiken für die REIT-AG | 329 | ||
| 3. Reformvorschläge an den deutschen Gesetzgeber | 329 | ||
| a) Streichung des Erfordernisses der immobiliennahen Nebentätigkeiten | 329 | ||
| b) Erhöhung der bisherigen 20%-Grenze des Vermögens bzw. der Erträge der REIT-Dienstleistungsgesellschaft an der REIT-AG | 331 | ||
| c) Zulassung von Joint Ventures | 332 | ||
| d) Erlaubnis des Immobilienhandels | 333 | ||
| II. Zusammenfassung und Ergebnisse in Thesen | 334 | ||
| 1. Charakteristika der REIT-Dienstleistungsgesellschaft | 334 | ||
| 2. Vorzüge und Risiken der REIT-Dienstleistungsgesellschaft | 337 | ||
| a) REIT-AG als vertikal integriertes Immobilienunternehmen am Kapitalmarkt | 337 | ||
| b) Nachsteuergewinn und höhere Rentabilität aus zusätzlichen Ertragsquellen | 338 | ||
| c) REIT-Dienstleistungsgesellschaft als zusätzlicher Goodwill für die REIT-AG | 339 | ||
| d) Ermöglichung einer Konzernstruktur und keine Interessenkonflikte durch 100-prozentige Beteiligung an der REIT-Dienstleistungsgesellschaft | 339 | ||
| e) Transparente Finanztransaktionen zwischen REIT-AG und REIT-Dienstleistungsgesellschaft | 339 | ||
| Siebenter Teil: Schlussbetrachtung und Ausblick | 341 | ||
| Achter Teil: Anhang | 344 | ||
| A. Anhang 1: Verzeichnis von zitierten Gesetzen | 344 | ||
| B. Anhang 2: Steuerformulare und Instruktionen zu Steuerformularen | 345 | ||
| I. Form 1120 – REIT, U.S.Income Tax Return for Real Estate Investment Trusts | 345 | ||
| II. Form 1120, U.S. Corporation Income Tax Return | 349 | ||
| III. Form 8875, Taxable REIT Subsidiary Election | 354 | ||
| C. Anhang 3: REIT | 356 | ||
| I. Standard REIT-Struktur | 356 | ||
| II. Einfache UP-REIT-Struktur | 356 | ||
| III. Einfache Down-REIT-Struktur | 357 | ||
| IV. Stapled-REIT-Struktur | 357 | ||
| V. Paired-Share-REIT-Struktur | 358 | ||
| VI. Paperclipped-Share-REIT | 358 | ||
| D. Anhang 4: TRS | 359 | ||
| I. Musterdokumente | 359 | ||
| 1. Certificate of Incorporation | 359 | ||
| 2. Ergänzendes Dokument bei der Beschäftigung von Independent Contractors | 363 | ||
| 3. Ergänzendes Dokument bei Mieterträgen von Related Parties | 364 | ||
| 4. Bylaws | 364 | ||
| 5. Operating Agreement zwischen REIT und TRS | 375 | ||
| 6. Ergänzendes Dokument zu einem Operating Agreement | 377 | ||
| 7. Protokoll des First Meeting of Directors | 378 | ||
| II. Muster einer REIT/TRS-Struktur | 385 | ||
| III. Marktüberblick der TRS von 2001 bis 2004 | 385 | ||
| IV. Studie zu Fremdkapitalanteil, Mietzinszahlungen sowie abgeführten Steuern von TRS | 386 | ||
| Literaturverzeichnis | 393 | ||
| Stichwortverzeichnis | 411 |