Siedlungsrückbau in den neuen Ländern nach Stadtumbau- und Sanierungsrecht

Andreas Möller

doi:10.3790/978-3-428-52055-8

Siedlungsrückbau in den neuen Ländern nach Stadtumbau- und Sanierungsrecht

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Möller, A. (2006). Siedlungsrückbau in den neuen Ländern nach Stadtumbau- und Sanierungsrecht. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-52055-8

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Siedlungsrückbau in den neuen Ländern nach Stadtumbau- und Sanierungsrecht

Möller, Andreas

Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1034

(2006)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-52055-8
978-3-428-12055-0 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-52055-8
Edition: 1
Language: German
Pages: 298
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Administrative jurisdiction & public administration

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Institution: € 120.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 79.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Andreas Möller beschäftigt sich mit den Problemen des Städtebaurechts am Wendepunkt vom Wachstum zur Schrumpfung der deutschen Städte. Dabei stehen die flächenhaften Abrissmaßnahmen des Stadtumbaus in den neuen Ländern im Vordergrund.

Typisierbare Konflikte zwischen den Stadtumbauakteuren machen freiwillige vertragliche Einigungen, von denen der Gesetzgeber des EAG Bau ausging, in vielen Fällen unwahrscheinlich. Der Einsatz hoheitlicher Instrumente des Sanierungsrechts zur Durchsetzung des flächenhaften Rückbaus stellt der Autor auch in Kombination mit den Regelungen des Stadtumbaurechts dar und zeigt mögliche Vor- und Nachteile für Gemeinden und Wohnungsunternehmen auf. Probleme der sog. "informellen Planung" und der Einsatz städtebaulicher Gebote im Stadtumbau werden von Möller eingehend erörtert.

Am Ende der Untersuchung stehen Hinweise für den praktischen Einsatz des besonderen Städtebaurechts im Stadtumbau und Anregungen für eine Anpassung des bestehenden Rechts.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsverzeichnis	9
Einleitung	25
1. Kapitel: Rahmenbedingungen des Stadtumbaus	29
A. Ursachen der Leerstandsentwicklung	29
I. Demographische Faktoren	29
1. Bevölkerungszahl	29
2. Altersdurchschnitt	30
3. Soziale Rahmenbedingungen	30
a) Wohnbedürfnisse	30
b) Zahl der Haushalte	31
c) Einkommensentwicklung	31
II. Suburbanisierung	32
III. Wanderung	33
1. Internationale Wanderung	33
2. Ost-West-Wanderung	34
B. Leerstand und Auswirkungen	34
I. Leerstandsentwicklung	34
1. Leerstandsverteilung in Objekten verschiedener Bauepochen	35
a) Die Bauten der Stalin-Ära	35
b) Besser, billiger und schneller bauen	37
c) Wohnbauserie 70	38
d) Altbaubestand	39
e) Nachwendezeit	40
2. Leerstandsverteilung nach Lage	41
II. Auswirkungen strukturellen Leerstands	42
1. Wirtschaftliche Auswirkungen	42
a) Wohnungswirtschaft	42
b) Kreditwirtschaft	42
c) Kommunale Haushalte	43
2. Technische Infrastruktur	43
a) Leitungsgebundene Systeme	44
aa) Wasserversorgung	44
bb) Abwasserentsorgung	45
cc) Fernwärme	46
dd) Gas, Strom, Telekommunikation	46
ee) Kellertrassen	47
b) Verkehr	47
c) Kosten- und Gebührenentwicklung	48
aa) Um- und Abbaukosten	48
bb) Betriebskosten	48
d) Nachhaltiger Rückbau von Versorgungsnetzen	49
3. Bodenwerte	50
4. Städtebauliche Auswirkungen	51
C. Förderrechtliche Aspekte	52
I. Altschuldenhilfe	53
II. Städtebauförderung	54
D. Hoheitliche Steuerung im Stadtumbauprozess	55
I. Zentripetale Stadtplanung	55
II. Einbindung einzelner Akteure	59
2. Kapitel: Rückbau und Eigentumsgarantie	60
A. Eigentumsgarantie	60
I. Schutzbereich	60
1. Baufreiheit	61
2. Bestandsschutz	62
3. Sozial Widrigkeit und Sozialbindung	62
II. Sozialbindung des Eigentums	63
B. Eingriffe durch Rückbauplanungen und -maßnahmen	64
I. Inhalts- und Schrankenbestimmung	64
II. Enteignungen	66
1. Aufhebung des Bestandsschutzes	66
2. Gemeinwohl gem. Art. 14 Abs. 3 S. 1 GG	67
III. Verzicht auf Eigentumspositionen	68
3. Kapitel: Konzeptplanung	70
A. Entwicklung des Stadtumbaus bis zum EAG Bau 2004	70
B. Integrierte Stadtentwicklungskonzepte	71
I. Bundeswettbewerb „Stadtumbau Ost"	72
II. Allgemeine Anforderungen	73
III. Förderrechtliche Anforderungen	74
C. Städtebauliche Entwicklungskonzepte	75
D. Konzeptplanung und informelle Planung	75
I. Maßnahmekonzepte	76
II. Keine vorbereitende Planung	76
III. Bodenwertverluste	77
IV. Gesetzliche Ausgestaltung von Verfahren und materiellen Anforderungen	77
V. Konzeptplanung als eigenständige Planungskategorie	78
E. Haftung der Gemeinde für Konzeptplanungen	79
I. Entscheidung des LG Halle vom 18.10.2002	79
1. Keine eigenständige Planungsebene	79
2. Verfahrensrechtliche Anforderungen	80
3. Abwägungsgebot	80
4. Auskünfte und Hinweispflichten der Gemeinde	80
II. Entscheidung des OLG Naumburg vom 26.03.2003	81
1. Vorrang des Primärrechtsschutzes	81
2. Amtspflicht zur rechtmäßigen Konzeptplanung	82
3. Abwägung	83
4. Auskünfte	84
III. Planungsschäden bei deklaratorischen Festsetzungen	84
IV. Planungsschäden durch faktische Änderungen	85
F. Sozialplanung	86
4. Kapitel: Die Stadtumbauregelungen des EAG Bau	89
A. Die Entstehung der Stadtumbauregelungen	89
B. Die Stadtumbauplanung	90
I. Stadtumbaumaßnahmen	90
1. Städtebauliche Gesamtmaßnahme	90
2. Auswahlermessen der Gemeinde	92
3. Städtebauliche Funktionsverluste	94
4. Zügige Durchführung	95
5. Wohl der Allgemeinheit	95
6. Rückbaurelevante Zielbestimmungen	96
a) Anpassung der Siedlungsstruktur	97
b) Rückbau baulicher Anlagen	97
c) Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse	98
d) Entwicklung freigelegter Flächen	98
II. Stadtumbaugebiet	99
1. Gebietsabgrenzung	99
2. Beschlussfassung und Fortschreibung	99
3. Förderrechtliche Grundlage	99
III. Städtebauliches Entwicklungskonzept	100
1. Sachlich-räumlicher Anwendungsbereich	100
2. Ausgestaltung	102
3. Abwägung	103
4. Bindungswirkungen	104
IV. Beteiligung von Betroffenen und Trägern öffentlicher Belange	104
1. Betroffene	105
a) Eigentümer	106
b) Bewohner	107
c) Auskunftspflicht	109
2. Träger öffentlicher Aufgaben	110
V. Anpassungsbedarf der Altkonzepte	111
VI. Stadtumbauvertrag	113
1. Allgemeines	113
a) Rückbauverpflichtung und Kostentragung	114
b) Entschädigungsverzicht	115
c) Lastenausgleich zwischen Eigentümern	115
2. Zuständigkeit	116
3. Grenzen vertraglicher Regelungen	117
a) Angemessenheit	118
b) Sachlicher Zusammenhang und Kopplungsverbot	120
C. Die Stadtumbausatzung	120
I. Allgemeines	120
II. Gebietsfestlegung	122
III. Zurückstellung von Vorhaben und Maßnahmen	123
1. Aufstellungsbeschluss	124
2. Keine Zumutbarkeitsprüfung	124
3. Fortgeltung nach Festsetzung der Satzung	124
4. Untersagung genehmigungsfreier Vorhaben	125
IV. Genehmigungsvorbehalt	125
1. Allgemeines	125
2. Ausgenommene Grundstücke	126
3. Bau- und Abrissgenehmigungen	127
4. Genehmigung gemäß Stadtumbaukonzept	128
5. Genehmigung gemäß Sozialplan	129
6. Wirtschaftliche Zumutbarkeit	129
7. Übernahmeanspruch	130
8. Ordnungswidrige Änderungen und Rückbaumaßnahmen	132
V. Ergänzende Stadtumbauregelungen	132
1. Vorkaufsrecht	132
a) Allgemeines Vorkaufsrecht	132
b) Besonderes Vorkaufsrecht	134
c) Verfahren	135
2. Enteignung im Geltungsbereich der Stadtumbausatzung	137
a) Allgemeines	137
b) Rechtmäßigkeitskriterien	138
aa) Gemeinwohl	138
bb) Bemühen um freihändigen Erwerb	139
cc) Frist der Zweckrealisierung	139
dd) Interventionsminimum und städtebauliche Gebote	140
ee) Umfang der Enteignung	141
D. Rechtsschutzfragen	142
5. Kapitel: Instrumente des Sanierungsrechts	143
A. Anwendbarkeit des Sanierungsrechts	143
I. Abrissplanung in der Entwicklung des Städtebaurechts	144
1. Wiederaufbau und Bundesbaugesetz	144
2. Flächensanierung und Städtebauförderungsgesetz	145
3. Erhaltungssanierung und Baugesetzbuch	147
4. Sanierungsrecht in den neuen Ländern	149
II. Sanierung als Gesamtmaßnahme	150
III. Wohnungsleerstand als städtebaulicher Missstand	150
1. Städtebaulicher Missstand	150
a) Substanzmangel	151
b) Funktionsmangel	152
2. Prognostizierter Missstand	156
3. Funktionsänderung durch Planung	157
4. Infrastrukturelle Funktionsschwächen	159
IV. Dynamische Fortentwicklung	160
V. Anwendungspflicht	161
VI. Bodenpolitisches Konzept	162
1. Lastenausgleich und Wertausgleich	162
2. Wertausgleich als Instrument indirekter Steuerung	166
3. Besondere Nachnutzungen	166
4. Die Wahl der Sanierungsinstrumente in Rückbaugebieten	167
a) Kombination der Instrumente	168
aa) Das besondere (Standard-) Sanierungsverfahren	168
bb) Das vereinfachte Sanierungsverfahren	169
cc) Modifizierungen des vereinfachten Verfahrens	169
b) Wechsel des Verfahrens	171
VII. Zeitlicher Anwendungsbereich	171
1. Zügige Durchführung	172
2. Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums	172
B. Vorbereitung und Sanierungskonzept	175
I. Vorbereitende Untersuchungen	175
1. Allgemeines	175
2. Einleitungsbeschluss	177
3. Untersuchungsergebnis	179
4. Beteiligung der Sanierungsbetroffenen	180
a) Frühzeitige Erörterung	180
b) Auskunftspflicht	181
5. Beteiligung und Mitwirkung der Träger öffentlicher Belange	183
II. Sanierungskonzepte	184
1. Aufgabe	184
2. Formelle Anforderungen	184
3. Materielle Anforderungen	185
a) Inhalt	186
b) Konkretisierung	186
c) Abwägung	187
C. Gebietsfestsetzung und Bauleitplanung	190
I. Gebietsfestsetzung	190
1. Allgemeines	190
2. Abwägung	191
3. Größe und räumliche Ausgestaltung des Sanierungsgebiets	192
a) Gebietsumgriff als Rechtmäßigkeitskriterium	192
b) Grundlage des Nutzen-/Lastenausgleichs	193
c) Gesamtstädtisches Sanierungsgebiet	194
d) Umwidmung vorhandener Sanierungsgebiete	195
II. Bauleitplanung	196
1. Rechtliche Trennung von Sanierungs- und Bauleitplanung	196
2. Bauleitplanung als Abrissplanung	197
3. Sicherung von Baurechten	199
a) Abgabe von Siedlungsflächen in den Außenbereich	199
b) Außenbereichsinseln	199
c) Nachwirkende Prägung	200
d) Perforierender Rückbau	201
e) Innenbereichssatzungen	201
4. Bebauungsplan als Grundlage für städtebauliche Gebote und Enteignungen	202
5. Planungsschäden	203
a) Einschränkungen von zulässigen Nutzungen	203
b) Einschränkungen von ausgeübten Nutzungen	204
c) Verzichtserklärungen	205
d) Entschädigungsausschluss bei missstandsbegründenden Nutzungen	206
D. Durchführungsmaßnahmen des Sanierungsrechts	207
I. Baumaßnahmen	208
II. Ordnungsmaßnahmen	210
1. Abgrenzung gegenüber Baumaßnahmen	210
a) Bisherige Praxis	210
b) Vorbereitungsfunktion	211
2. Durchfuhrung vor Festsetzung des Sanierungsgebiets	212
3. Überlassungsvertrag	212
III. Rückbaurelevante Ordnungsmaßnahmen	214
1. Freilegung, insbesondere Rückbau	214
2. Umzug von Bewohnern und Betrieben	216
a) Allgemeines	216
b) Einvernehmliche Auflösung von Miet- und Pachtverträgen	217
c) Abrisskündigung	218
d) Hoheitliche Auflösung	219
aa) Angemessene und geeignete Ersatzräume	220
bb) Auflösung auf Antrag eines Gewerbetreibenden	221
cc) Rechtsschutz	221
e) Dingliche Nutzungsrechte	221
3. Kostenerstattung für den Rückbau leitungsgebundener Infrastruktur	222
a) Regelungszweck des § 150 BauGB	222
b) Erstattungsfähige Aufwendungen	223
c) Sanierungsbedingtheit	225
d) Vertragliche Einigungen	226
E. Genehmigungsvorbehalte	226
I. Allgemeines	226
1. Art. 14 GG	229
2. Verhältnis zu anderen Genehmigungsverfahren	230
a) Genehmigung nach Stadtumbaurecht	230
b) Bau-/Abrissgenehmigung	230
3. Bildung von Wohnungseigentum	231
4. Sanktionen bei formeller Illegalität	232
5. Rechtsschutz	232
II. Genehmigungsbedürftige Maßnahmen und Vorhaben	232
1. Vorhabengenehmigung und Zurückstellung von Bau- und Abrissgesuchen	232
2. Sanierungsrechtliche Veränderungssperre	233
a) Genehmigung von Vorhaben und wertsteigernden Maßnahmen	233
b) Schuldrechtliche Νutzungsverträge	233
3. Sanierungsrechtliche Verfügungssperre	235
a) Veräußerungen	235
b) Bestellung dinglich belastender Rechte	236
c) Schuldrechtliche Verpflichtung zu dinglichem Geschäft	237
d) Baulastbegründung, -aufhebung, -änderung	237
e) Grundstücksteilung	238
III. Ausnahmen von der Genehmigungspflichtigkeit	239
IV. Vorabgenehmigung	239
V. Genehmigung in Abhängigkeit von städtebaulichem Vertrag	241
F. Vorkaufsrecht und Enteignung	241
I. Vorkaufsrecht	241
II. Enteignung	242
Exkurs: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen	244
A. Rechtsentwicklung	244
B. Durchgangserwerb	245
I. Grunderwerbspflicht der Gemeinde	246
II. Gesetzliche Ausnahmen	247
C. Sicherung der Nutzung	248
D. Anwendungsvoraussetzungen	248
I. Qualifiziertes Gemeinwohlinteresse	249
II. Erforderlichkeitsprognose	250
1. Einigungsbereitschaft	250
2. Stadtumbaurecht	251
3. Sanierungsrecht	251
E. Praktische Probleme	252
6. Kapitel: Städtebauliche Gebote	254
A. Anwendbarkeit städtebaulicher Gebote	254
I. Allgemeines	254
II. Die allgemeinen Voraussetzungen	255
1. Städtebauliche Gründe	255
2. Erforderlichkeit der alsbaldigen Durchführung	256
B. Durchsetzung des Rückbaus	257
I. Bau- und Anpassungsgebot	257
1. Anwendungsbereich	257
2. Abbruch	259
3. Teilrück- und Neubau	260
4. Zumutbarkeitsklausel	260
5. Anschlussenteignung	261
6. Reformvorschläge	261
II. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot	262
III. Pflanzgebot	263
IV. Rückbau- und Entsiegelungsduldungsgebot	264
1. Allgemeines	264
a) Ursprung im Sanierungsrecht	264
b) Selbstvornahme	265
c) Entschädigung	265
d) Übernahmeverlangen	266
2. Rückbauduldungspflicht	267
3. Entsiegelungsduldungspflicht	267
Ergebnisse	269
A. Thesen zur Rechtsanwendung	269
I. Konzeptplanung	269
II. Stadtumbaurecht	270
III. Sanierungsrecht	271
B. Überlegungen zur Rechtsfortbildung	272
Literaturverzeichnis	275
Sachwortverzeichnis	287

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