Menu Expand

Der Triple-Net-Mietvertrag

Typus und Gestaltungsfreiheit

Würdinger, Stefanie

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 463

(2017)

Additional Information

Book Details

Pricing

Abstract

Triple-Net-Mietverträge werden im Zuge der Globalisierung der Wirtschaftsmärkte auch im deutschen Rechtskreis zunehmend nachgefragt. Die triple-net-spezifische Pflichten-, Kosten- und Risikoverteilung steht jedoch im Widerstreit zu den Leitbildern des deutschen Miet- und Pachtrechts. Diesem Spannungsverhältnis widmet sich die Arbeit, deren Ziel es ist, den Triple-Net-Vertragsgedanken im deutschen Zivilrecht dogmatisch zu verorten und die damit verbundenen, insbesondere formularvertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten zu definieren. Dies geschieht im Wege einer eingehenden Analyse der Regelungsbereiche und -ziele, der ökonomischen Zusammenhänge sowie des anglo-amerikanischen Rechtshintergrunds. Vergleichende Typus- und Leitbildbetrachtungen, insbesondere des Miet- und Pachtvertrags, des Leasingvertrags sowie des Nießbrauchs belegen schließlich die eigens strukturierte Leistungsordnung des Triple-Net-Vertragsgedankens. Diesen Besonderheiten wird im Ergebnis nur die atypische Qualifikation des Triple-Net-Mietvertrags gerecht.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
Einführung 17
Kapitel 1: Grundlegung – funktionale Betrachtung der Grundidee und Zielsetzung des Triple-Net-Mietvertragskonzeptes 20
§ 1 Regelungsgrundgedanken und -inhalte 20
I. Notwendigkeit einer Begriffsbestimmung 20
II. Legislative, Judikative, Exekutive – eine Bestandsaufnahme 21
III. Kurzdefinitionen der Fachliteratur – vorläufige Begriffsbestimmung 23
IV. Der Realtypus Triple-Net-Mietvertrag 25
1. Regelungsgrundgedanken 25
a) Das Grundprofil des Triple-Net-Mietvertrags 25
aa) Auf entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtetes Dauerschuldverhältnis 25
bb) Umfassende Inpflichtnahme des Triple-Net-Mieters 25
cc) Rückwirkung auf finanzieller Ebene 27
dd) Vertragsgegenstand und -laufzeit 28
b) Die Problematik der Triple-Net-(Miet-)Vertrags-Terminologie 28
2. Die einzelnen Regelungsbereiche 30
a) Die Erhaltungslast – Instandhaltung und Instandsetzung inklusive Dach und Fach 31
b) Versicherungen 33
c) Steuern und weitere Abgaben 35
d) Zwischenergebnis 36
e) Betriebs- und Nebenkosten 36
f) Behördliche Genehmigungen und Auflagen 39
g) Verkehrssicherungspflichten 40
h) Gefahrtragung, insbesondere Sachuntergangsrisiko 41
aa) Begriffsklärung 41
bb) Bestandsaufnahme: Partielle Gefahrtragung infolge der Pflichten- und Kostenübernahme 41
cc) Weitergehend: Tragung des Sachuntergangsrisikos? 42
(1) Der Triple-Net-Vertrag im engen Sinn 42
(2) Der Triple-Net-Vertrag im weiten Sinn 43
dd) Würdigung 43
ee) Grundlegung für die weitere Untersuchung: Der Triple-Net-Vertragsbegriff im engen Sinn 45
3. Erfordernis einer gesamtkonzeptionellen Würdigung 46
4. Aspekte der Vertragsgestaltung 46
a) Pflichten- und Kostenklauseln 46
b) „Caps“ bzw. „cap clauses“ 50
§ 2 Anglo-amerikanischer Rechtshintergrund 51
I. Grundlegungen 51
1. Divergierende Rechtstraditionen 51
2. Anglo-amerikanische lease 52
a) Die lease als zeitlich beschränkte Eigentumsübertragung 53
b) Die lease als Vertrag 54
3. Zwischenresümee 56
II. Abgrenzungen 57
1. Bond lease 57
2. Double-Net- und Single-Net-Verträge 58
3. Gross lease 59
4. Fließendes System 59
III. Beispielklausel eines angelsächsischen Triple-Net-Vertrags 60
IV. Fazit 60
§ 3 Wirtschaftlich-funktionale Betrachtung des Triple-Net-Vertrags 61
I. Immobilienwirtschaftlicher Hintergrund – Markt- und Objektrisiken 61
II. Hauptcharakteristika und wirtschaftliche Analyse der Interessen 63
1. Primär: Sicht des Vermieters 63
a) Risikominimierung und Renditesicherung 63
b) Rechtsunsicherheit und Kontrollverlust 64
c) Geeignete Triple-Net-Vermieter 66
2. Pflichten- und Risikotragung als wirtschaftliches Potential? – Die Perspektive des Mieters 67
a) Transparenz und Kostengerechtigkeit 68
b) Synergieeffekte und Kalkulationserfordernis 68
c) „Quasi-Eigentümer“ 69
d) Weitere geeignete Triple-Net-Mieter – praktische Relevanz 71
3. Dritte 72
a) Kapitalgeber 72
b) Erwerber 73
III. Fazit 73
Kapitel 2: Rechtliche Analyse 75
§ 4 Problemstellung – Vergleichende Typus- und Leitbildbetrachtungen 75
I. Vorüberlegungen zur rechtlichen Qualifikation 75
II. Dreigliedrigkeit der rechtlichen Einordnung 76
1. Normaltypischer, gesetzlich geregelter Vertrag 76
2. Atypischer Vertrag im weiteren Sinn 77
3. Vertrag sui generis 78
III. Bandbreite zu betrachtender Leitbilder – Vorgehen 78
IV. Andere Ansätze der Untergliederung der rechtlichen Einordnung 80
§ 5 Normierte Schuldverhältnisse 81
I. Der Mietvertrag 81
1. Gesetzliches Leitbild – Bruttomietkonzept 81
a) Umfassende Inpflichtnahme des Vermieters 81
b) Wertung 84
c) Konsequente Umsetzung eines geringen Pflichtenkreises des Mieters 86
d) Wertung 88
e) Beweislastverteilung 89
f) Parallelen und Divergenzen zum Triple-Net-Vertragsgedanken – einführende Überlegungen 91
2. Gesetzlich verankerte Modifizierungsmöglichkeiten 93
a) Punktuelle Modifikation im Rahmen der Heizkostenverordnung 93
b) Betriebskosten als Spiegel unterschiedlicher Ausdifferenzierung der Leitbilder der Wohn- und Geschäftsraummiete 95
aa) Wohnraummiete – § 556 BGB 95
bb) Die Geschäftsraummiete – Grundlegungen und fehlende Verweisungen 97
cc) Anknüpfungspunkt für den Triple-Net-Vertragsgedanken – Konsequenzen 98
c) Fazit 99
3. Die Rechtsprechung im Spannungsfeld der Variationsbreite des Geschäftsraum-Bruttomietkonzeptes 100
a) Geschäftsraummietverhältnisse als Urtyp der Formularverträge 101
b) Die Anmietung von Geschäftsräumen als Unternehmerhandeln i. S. des § 14 BGB 103
c) Grundlegungen zur Inhaltskontrolle 106
d) Leitlinien der Rechtsprechung zur Erhaltungslast – Risikosphäre und Mietgebrauch 108
aa) Das Erfordernis einer Grenzziehung – Risikosphäre und Mietgebrauch 110
bb) Sachlich-personelle Einschränkung 110
cc) Zeitliche Einschränkung 111
dd) Räumlich-gegenständliche bzw. finanzielle Einschränkung 111
ee) Zwischenergebnis 113
ff) Restriktive Auslegung und Transparenzkontrolle 114
e) Zentral: „Dach und Fach“-Klauseln 116
aa) Überraschende Klausel i. S. des § 305c Abs. 1 BGB? 116
bb) Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1, 2 BGB 117
(1) Deutung im Sinne einer grundsätzlichen Unzulässigkeit 119
(2) Alternative Deutung im Sinne einer eingeschränkten Übertragungsmöglichkeit 120
(3) Jedenfalls: Keine grenzenlose formularvertragliche Verlagerung 120
(4) Schlussfolgerungen 121
f) Kompensation infolge Mietpreisreduktion? 121
aa) Geltungsgrund: Wahlfreiheit als Individualvereinbarung? 122
bb) Ausschluss der Kontrollfähigkeit? 124
(1) Prinzipiell: Entgeltcharakter 125
(2) Dennoch: Kontrollfähigkeit 126
g) Fazit – Konturierung des Leitbildes durch die Rechtsprechung 128
4. Das Schweigen des Gesetzgebers 129
5. Der Kontext zum Triple-Net-Vertragsmodell 130
a) Derzeit keine Umsetzbarkeit des Triple-Net-Regelungsgedankens im Rahmen eines formularvertraglichen Geschäftsraummietvertrags 130
b) Bestätigung des übergeordneten Schlusses: Gegensätzlichkeit der Konzepte im Allgemeinen 132
c) Möglichkeiten der Schlussfolgerung 133
II. Der Pachtvertrag – abweichendes Leitbild, andere Gestaltungsfreiheiten? 134
1. Abgrenzung: Miete und Pacht 135
2. Die Erhaltung des Inventars 136
a) Der Inventarbegriff 136
b) Pflichten-, Kosten- und Risikoverteilungen gem. § 582 BGB 136
c) § 582a BGB als gesetzlich verankerte Modifizierungsmöglichkeit 138
3. Annäherung an den Triple-Net-Vertragsgedanken? – Die Erhaltungslast im Übrigen 139
4. Fazit 140
5. Weiterreichende gesetzliche Pächterverpflichtung beim Landpachtvertrag, §§ 585, 586 BGB 141
III. Die Leihe 142
1. Erhaltungspflicht des Entleihers vs. reiner Kostentragung 143
2. Unterschiedliche Ausdifferenzierung des Verantwortungsgefüges 145
IV. Zusammenschau und Wertung 146
1. Zusammenschau der gesetzlichen Konzeption der Pflichten-, Kosten- und Risikoverteilung – Wechselspiel der Verantwortungsbereiche 146
2. Eigene Vertragstypen trotz geringer inhaltlicher Unterschiede 146
3. Kein schuldrechtliches Regelungsmodell mit Zuweisung der Hauptverantwortung an den Nutzer 147
4. Konsequenzen für das Triple-Net-Vertragsmodell 148
§ 6 Der Nießbrauch an Sachen 149
I. Gesetzliches Regelmodell 150
1. Versicherungen und Lastentragung 150
2. Die Erhaltung 151
II. Keine sachenrechtliche Verwirklichung des Triple-Net-Regelungsgedankens 153
§ 7 Der Leasingvertrag als moderner Vertragstyp 153
I. Grundlegung 153
II. Das Finanzierungsleasing 155
1. Regelungsgedanken und Ziele 155
2. Bandbreite der dogmatischen Verortung 156
a) Mietvertragliche Wurzeln – Parallele zum Operatingleasing 156
b) Würdigung der kauf-, geschäftsbesorgungs- und darlehensrechtlichen Elemente 157
c) Moderate Modifikation: Atypischer Mietvertrag 158
d) Herausragende Bedeutung der Spezifika des Finanzierungsleasings 159
e) Gesetzeslage: Lediglich Normierung einer spezifischen Konstellation 160
3. Spiegelbild der Grundproblematik des Umgangs mit neuen Vertragskonzeptionen 162
4. Konkretisierender Vergleich mit den bisher betrachteten Normstrukturtypen 165
a) Vertragsmodell mit stärkerer Verantwortung des nutzenden Vertragspartners – auch bei Orientierung an den Vorgaben der Rechtsprechung 165
b) Begrenzte inhaltliche Wertschöpfung des klassischen Finanzierungsleasings für den Triple-Net-Vertragsgedanken als solchen 169
III. Zwei-Personen-Leasingverhältnisse unter besonderer Berücksichtigung von Sale-and-lease-back-Transaktionen 171
IV. Weitere Möglichkeiten der Schlussfolgerung 174
§ 8 Seitenblick in die Schweiz 174
I. Bestandsaufnahme des gesetzlichen Regelungsmodells 175
II. Die Übertragung der Erhaltungslast 176
1. Gesetzlicher Ausgangspunkt – beschränkte Regelungsmöglichkeiten 176
2. Der Kompensationsgedanke 177
3. Praktische Gestaltung der erforderlichen vertraglichen Ausgewogenheit 178
a) Finanzielles Entgegenkommen: Mietzinsreduktion/Einmalzahlung 178
b) Mietvertragsdauer als „geldwerter Vorteil“? 178
c) Grundproblem: Praktikabilität 179
III. Die sonstigen Positionen des Triple-Net-Vertrags 180
IV. Weitere Ansatzpunkte praktischer Behelfskonstruktionen 181
1. Pachtrecht 181
2. Rohbaumiete 182
V. Fazit 183
Kapitel 3: Typologische Zuordnung und Regelungsgrenzen 186
§ 9 In sich geschlossenes Vertragskonzept versus traditionelle Leitbilder – Zusammenschau bisheriger Betrachtungen 186
§ 10 Die typologische Qualifikation 189
I. Die Schranken der Vertragsfreiheit 189
II. Vom Regelungswunsch zur Bedeutung der typologischen Verortung 191
III. Abwägung der Qualifikationsmöglichkeiten 193
1. Zu weitreichend: Der Triple-Net-Vertrag als Vertrag sui generis 194
a) Umfassendste Würdigung eines in sich geschlossenen Vertragskonzeptes 194
b) Keine Umgehung gesetzlicher Wertungen – besondere Qualität der Nähebeziehung 195
2. Die normaltypische Mietvertragsqualifikation als Ausdruck der Achtung der Leitgedanken des Gesetzgebers 198
3. Die atypische Qualifikation als Anerkennung eines in sich geschlossenen Regelungskonzeptes mit miet- bzw. pachtrechtlichen Bezugspunkten 200
IV. Aspekte der Vertragsgestaltung – Charakteristika des Triple-Net-Vertrags 202
Kapitel 4: Resümee 208
§ 11 Zusammenschau 208
Ausblick 212
Literaturverzeichnis 213
Sachwortverzeichnis 228