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Owusu, F. (2017). Die Absicherung von Verpflichtungen in städtebaulichen Verträgen gemäß § 11 BauGB. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-55095-1
Owusu, Franziska. Die Absicherung von Verpflichtungen in städtebaulichen Verträgen gemäß § 11 BauGB. Duncker & Humblot, 2017. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-55095-1
Owusu, F (2017): Die Absicherung von Verpflichtungen in städtebaulichen Verträgen gemäß § 11 BauGB, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-55095-1
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Die Absicherung von Verpflichtungen in städtebaulichen Verträgen gemäß § 11 BauGB
Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1349
(2017)
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About The Author
Franziska Owusu studierte von 2007 bis 2012 Rechtswissenschaften an der Humboldt-Universität zu Berlin. Dort promovierte sie nach Abschluss der ersten juristischen Staatsprüfung bei Prof. Dr. Olaf Reidt. Promotionsbegleitend war Franziska Owusu als wissenschaftliche Mitarbeiterin in den Kanzleien White & Case in Berlin und GÖHMANN Rechtsanwälte in Braunschweig tätig. Seit März 2015 absolviert sie den juristischen Vorbereitungsdienst im Bezirk des OLG Braunschweig.Abstract
Beim Abschluss städtebaulicher Verträge sind effektive Sicherungsmechanismen zugunsten der Gemeinde erforderlich, um die negativen Folgen von Leistungsstörungen durch ihren Vertragspartner abzuwenden. Dieses Buch befasst sich mit Hintergründen, gesetzlichen Vorgaben sowie rechtlichen Möglichkeiten der städtebauvertraglichen Leistungssicherung. Hierbei wird der Frage nachgegangen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine generelle Sicherungspflicht besteht. In diesem Zusammenhang wird die Kodifikation einer Sicherungspflicht de lege ferenda diskutiert. Ferner thematisiert das Buch, ob die Rechtsnatur des städtebaulichen Vertrags- bzw. der Leistungspflichten auf die Zulässigkeit der Sicherungsmittel Einfluss nimmt. Schließlich wird erörtert, ob die im Austauschverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung anwendbaren Schrankenregelungen nebst der dazu ergangenen Rechtsprechung auf das Sicherungsverhältnis übertragen werden können. Einen weiteren Schwerpunkt der Arbeit bildet die Systematisierung der Leistungspflichten in sog. Verpflichtungstypen und die Erarbeitung von Sicherungskonzepten unter Ausrichtung am gemeindlichen Sicherungsbedürfnis.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 21 | ||
| Allgemeiner Problemaufriss | 27 | ||
| A. Rechtshistorische Hintergründe des Untersuchungsgegenstandes | 27 | ||
| B. Zur Bedeutung städtebaulicher Verträge im Bauplanungsrecht | 35 | ||
| C. Der Begriff des städtebaulichen Vertrages | 39 | ||
| D. Gang der Darstellung | 43 | ||
| Kapitel 1: Verfassungsrechtliche Vorüberlegungen zu den Verpflichtungen des privaten Vertragspartners | 47 | ||
| A. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit | 47 | ||
| B. Beschränkung der Vertragsfreiheit des Vertragspartners durch gemeindliche Beteiligung | 50 | ||
| I. Die Handlungsspielräume der Gemeinde | 51 | ||
| 1. Die Grundrechtsbindung der Gemeinde aus Art. 1 Abs. 3 GG | 51 | ||
| 2. Die kommunale Selbstverwaltungsgarantie aus Art. 28 Abs. 2 GG | 52 | ||
| 3. Gesetzesdirigierte Handlungsspielräume der Gemeinde | 54 | ||
| II. Rechtsfolgen für den privaten Vertragspartne | 56 | ||
| C. Der Vorbehalt des Gesetzes im Rahmen städtebaulicher Verträge | 58 | ||
| I. Verfassungsrechtliche Grundlage | 58 | ||
| II. Zur Grundrechtswesentlichkeit städtebaulicher Verträge in Bezug auf den privaten Vertragspartne | 60 | ||
| 1. Grundsatz: Freiwilliger Vertragsschluss als Ausdruck grundrechtlicher Vertragsfreiheit | 60 | ||
| 2. Grundrechtswesentlichkeit infolge fremdbestimmten Vertragsschlusses | 61 | ||
| a) Ziele des Vertragspartners beim Abschluss städtebaulicher Verträge | 63 | ||
| b) Zur Bedeutung der planungsrechtlichen Monopolstellung der Gemeinde | 65 | ||
| aa) Die kommunale Planungshoheit | 65 | ||
| bb) Die beschränkten Einflussnahmemöglichkeiten Privater im Bebauungsplanverfahre | 66 | ||
| cc) Schutz der gemeindlichen Planungshoheit durch das Verbot der Vorwegbindung aus § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB | 68 | ||
| dd) Fazit: Strukturelle Überlegenheit der Gemeinde | 69 | ||
| c) Ausgleich des Machtgefälles durch die städtebauvertraglichen Schrankenregelunge | 70 | ||
| aa) Zum Inhalt der städtebauvertraglichen Schrankenregelunge | 70 | ||
| bb) Der Schutz des Vertragspartners durch die städtebauvertraglichen Schrankenregelunge | 72 | ||
| cc) Exkurs: Die Umkehr des Machtgefälles durch äußerliche Rahmenbedingunge | 73 | ||
| III. Fazit | 74 | ||
| IV. Exkurs: Zur Grundrechtswesentlichkeit städtebaulicher Verträge in Bezug auf Dritte | 75 | ||
| Kapitel 2: Die zulässigen Verpflichtungstype | 79 | ||
| A. Verpflichtung zu positivem Tu | 80 | ||
| I. Verpflichtung zur Vornahme eines Realakts | 81 | ||
| 1. Zahlungsverpflichtung | 81 | ||
| 2. Handlungsverpflichtung | 82 | ||
| a) Verpflichtung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung | 83 | ||
| aa) Vertretbare Handlungsverpflichtungen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB | 83 | ||
| bb) Vertretbare Handlungsverpflichtungen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB | 86 | ||
| cc) Vertretbare Handlungsverpflichtungen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und Nr. 5 BauGB | 90 | ||
| b) Verpflichtung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung | 90 | ||
| II. Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung | 93 | ||
| B. Unterlassungsverpflichtung | 94 | ||
| I. Verpflichtung zur Unterlassung eines Realakts | 95 | ||
| 1. Grundstücksbezogene Unterlassungspflicht – Nutzungsbeschränkung | 95 | ||
| 2. Sonstige Unterlassungspflichte | 99 | ||
| II. Verpflichtung zur Unterlassung einer Willenserklärung – Verfügungsbeschränkung | 99 | ||
| C. Duldungsverpflichtung | 100 | ||
| D. Zusammenfassung | 101 | ||
| Kapitel 3: Allgemeine Fragen der Absicherung | 103 | ||
| A. Vorüberlegungen zur Bedeutung von Sicherungsmitteln in städtebaulichen Verträge | 105 | ||
| I. Sicherungsinteresse des Vertragspartners | 106 | ||
| II. Sicherungsinteresse der Gemeinde | 108 | ||
| B. Sicherungspflicht der Gemeinde | 112 | ||
| I. Keine gesetzliche Sicherungspflicht nach § 11 BauGB de lege lata | 113 | ||
| 1. Sicherungspflichten in sonstigen städtebaulichen Verträgen nach § 11 Abs. 4 BauGB | 113 | ||
| 2. Rückschlüsse auf das Nichtbestehen einer Sicherungspflicht nach § 11 BauGB | 116 | ||
| II. Keine generelle gesetzliche Sicherungspflicht | 117 | ||
| 1. Kommunal- und subventionsrechtliche Hintergründe der Leistungssicherung – Zur Gebotenheit der Absicherung in Einheimischenmodelle | 117 | ||
| 2. Beitragsrechtliche Hintergründe der Leistungssicherung nach den §§ 127 ff. BauGB – Zur Gebotenheit der Absicherung von Erschließungsverträge | 120 | ||
| a) Zur Bedeutung der Regimeentscheidung | 120 | ||
| b) Gründe für die Leistungssicherung in Erschließungsverträge | 123 | ||
| 3. Die Abwägungsrelevanz als Hintergrund der Leistungssicherung | 124 | ||
| 4. Haushalts- und beamtenrechtliche Hintergründe der Leistungssicherung | 127 | ||
| a) Zum Haushaltsgrundsatz der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit | 128 | ||
| b) Zu den beamtenrechtlichen Dienstpflichten | 129 | ||
| III. Fazit | 130 | ||
| IV. Überlegungen zu einer gesetzlichen Sicherungspflicht für sämtliche städtebaulichen Verträge de lege ferenda | 131 | ||
| C. Sicherungsbefugnis der Gemeinde | 134 | ||
| I. Zum Bedürfnis einer Ermächtigungsgrundlage | 135 | ||
| II. Beschränkung der Sicherungsbefugnis durch das verfassungsrechtliche Übermaßverbot | 135 | ||
| 1. Zur Geeignetheit der Sicherungsmittel | 136 | ||
| 2. Zur Erforderlichkeit und Angemessenheit der Sicherungsmittel | 137 | ||
| III. Keine Beschränkung der Sicherungsbefugnis auf im öffentlichen Interesse stehende Leistunge | 138 | ||
| 1. Zum Meinungsbild in der Literatu | 138 | ||
| 2. Stellungnahme | 139 | ||
| IV. Beschränkung der Sicherungsbefugnis auf gegenüber der Vorhabenerrichtung weitergehende oder einschränkende Leistunge | 141 | ||
| V. Fazit | 141 | ||
| D. Zulässige Sicherungsmittel und deren Sicherungszweck | 142 | ||
| I. Repressive Erfüllungssicherung | 142 | ||
| 1. Bürgschaft | 143 | ||
| 2. Patronatserklärung | 145 | ||
| 3. Grundpfandrecht | 148 | ||
| 4. Dienstbarkeit | 149 | ||
| 5. Baulast | 150 | ||
| 6. Reallast | 152 | ||
| II. Präventive Sicherung | 153 | ||
| 1. Vertragsstrafe | 154 | ||
| 2. Aufzahlungsverpflichtung | 156 | ||
| 3. Mehrerlösklausel | 158 | ||
| 4. An- und Wiederkaufsrecht | 159 | ||
| III. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung als Sicherung der Durchsetzbarkeit vertraglicher Ansprüche | 161 | ||
| IV. Fazit | 162 | ||
| E. Auswirkungen der Rechtsnatur auf die Zulässigkeit der Sicherungsmittel | 163 | ||
| I. Der Grundsatz der Formenwahlfreiheit | 165 | ||
| II. Die Rechtsnatur der städtebauvertraglichen Verpflichtunge | 166 | ||
| 1. Vorgeordnete Leistunge | 169 | ||
| 2. Indifferente Leistunge | 169 | ||
| a) Vertragszweck als Maßstab ungeeignet | 170 | ||
| b) Enger Zusammenhang zu einer vorgeordneten Gegenleistung | 171 | ||
| III. Die Einordnung der Sicherungsmittel im Vertragsgefüge | 174 | ||
| 1. Der Wortlaut des § 11 BauGB | 174 | ||
| 2. Zum Erfordernis eines engen und untrennbaren Zusammenhangs | 174 | ||
| 3. Stellungnahme | 176 | ||
| IV. Zu den einzelnen Sicherungsmitteln und den durch diese sicherbaren Verpflichtunge | 177 | ||
| 1. Baulast | 178 | ||
| 2. Dienstbarkeit | 179 | ||
| a) Auslegung der Landesbauordnungen Brandenburgs, Sachsens und Bayerns | 180 | ||
| aa) Zur Landesbauordnung Brandenburgs | 180 | ||
| bb) Zur Landesbauordnung Sachsens | 183 | ||
| cc) Zur Landesbauordnung Bayerns | 183 | ||
| dd) Fazit | 184 | ||
| b) Zur Auslegung von § 1090 i. V. m. § 1018 BGB in der Rechtsprechung | 185 | ||
| aa) Die Rechtsprechung des Reichsgerichts | 185 | ||
| bb) Auslegung der reichsgerichtlichen Rechtsprechung | 186 | ||
| cc) Aktuelle Rechtsprechung | 187 | ||
| c) Fazit | 188 | ||
| 3. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung | 189 | ||
| a) Zur Unterwerfungserklärung nach § 61 VwVfG | 189 | ||
| b) Zur Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO | 190 | ||
| c) Abgrenzung der Unterwerfungserklärungen nach § 61 VwVfG und § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO | 191 | ||
| d) Fazit | 192 | ||
| 4. Bürgschaft | 193 | ||
| a) Meinungsbild in der Rechtsprechung | 194 | ||
| b) Meinungsbild in der Literatu | 197 | ||
| c) Stellungnahme | 200 | ||
| aa) Kein Gleichlauf der Rechtsnatur infolge Akzessorietät | 200 | ||
| bb) Zur rechtlichen Selbständigkeit der Bürgschaftsverbindlichkeit | 201 | ||
| cc) Keine Analogie zu § 192 AO und § 102 Abs. 2 II. WoBauG | 202 | ||
| dd) Zur Untauglichkeit diverser Abgrenzungsmaßstäbe | 203 | ||
| ee) Zum Erfordernis einer hoheitlichen Zweckrichtung | 204 | ||
| ff) Fazit: Private Rechtsnatur von Bürgschaften im Rahmen städtebaulicher Verträge | 206 | ||
| 5. Vertragsstrafe | 206 | ||
| a) Die Unterscheidung von zusammengesetzten und gemischten Verträge | 207 | ||
| b) Die Vertragsstrafenvereinbarung als Bestandteil gemischter Verträge | 209 | ||
| 6. Grundpfandrechte | 210 | ||
| a) Zur Rechtsnatur von Grundpfandrechte | 211 | ||
| b) Zur Rechtsnatur der sicherbaren Hauptverbindlichkeite | 212 | ||
| c) Fazit | 212 | ||
| 7. Reallast | 213 | ||
| 8. Wiederkaufsrecht | 213 | ||
| 9. Ankaufsrecht | 215 | ||
| 10. Aufzahlungsverpflichtung und Mehrerlösklausel | 216 | ||
| 11. Vormerkung | 216 | ||
| 12. Fazit | 218 | ||
| F. Schranken der Leistungssicherung | 220 | ||
| I. Das Koppelungsverbot | 221 | ||
| II. Der Grundsatz der Angemessenheit | 223 | ||
| 1. Das Übermaßverbot | 224 | ||
| 2. Das Angemessenheitsgebot des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB | 225 | ||
| a) Der Begriff der Angemessenheit nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB | 225 | ||
| aa) Objektive Angemessenheit | 226 | ||
| bb) Subjektive Angemessenheit | 228 | ||
| cc) Fazit | 228 | ||
| b) Zur Anwendbarkeit des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB im Sicherungsverhältnis | 229 | ||
| aa) Auslegung nach dem Wortlaut | 229 | ||
| bb) Berücksichtigung des gesetzgeberischen Willens | 230 | ||
| cc) Systematische Auslegung | 231 | ||
| dd) Das Verhältnis von Koppelungsverbot und Angemessenheitsgebot | 231 | ||
| ee) Fazit | 233 | ||
| 3. Zur Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB | 233 | ||
| a) Die Leitentscheidung des BGH vom 29.11.2002 zu privatrechtlichen städtebaulichen Verträge | 234 | ||
| b) Die Bedeutung der Leitentscheidung für öffentlich-rechtliche städtebauliche Verträge | 235 | ||
| c) Zum richterrechtlichen Vorbehalt einer richtlinienkonformen Auslegung – Richtlinie 93/13/EWG | 236 | ||
| aa) Sachlicher Schutzbereich der Richtlinie 93/13/EWG | 237 | ||
| bb) Persönlicher Schutzbereich der Richtlinie 93/13/EWG | 238 | ||
| (1) Der Begriff des Verbrauchers | 238 | ||
| (2) Der Begriff des Gewerbetreibende | 238 | ||
| d) Stellungnahme zur Qualifizierung von § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB als lex specialis zu den §§ 305 ff. BGB | 240 | ||
| aa) Zum Prüfungsgegenstand des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und der §§ 305 ff. BGB | 241 | ||
| bb) Zum Prüfungsmaßstab des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und der §§ 305 ff. BGB | 242 | ||
| cc) Zu den Rechtsfolgen des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und der §§ 305 ff. BGB | 243 | ||
| dd) Fazit | 243 | ||
| ee) Exkurs: Die §§ 305 ff. BGB als Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glaube | 244 | ||
| III. Die Sittenwidrigkeit | 245 | ||
| 1. Zum Begriff der Sittenwidrigkeit | 245 | ||
| 2. Zum Anwendungsbereich der Schranke der Sittenwidrigkeit im Rahmen städtebaulicher Verträge | 247 | ||
| a) Zur Unanwendbarkeit der Schranke der Sittenwidrigkeit im Zusammenhang mit einer anfänglichen Übersicherung | 248 | ||
| b) Zur Anwendbarkeit der Schranke der Sittenwidrigkeit im Zusammenhang mit einer nachträglichen Übersicherung | 249 | ||
| IV. Zur Anwendbarkeit zivilgerichtlicher Rechtsprechung | 251 | ||
| 1. Das dualistische Rechtssystem | 252 | ||
| 2. Argumentum a fortiori | 253 | ||
| V. Die Rechtsfolgen von Schrankenverstöße | 255 | ||
| 1. Verstoß gegen die Schranken aus § 11 Abs. 2 BauGB | 255 | ||
| 2. Verstoß gegen die Schranke der Sittenwidrigkeit | 255 | ||
| 3. Gesamt- oder Teilnichtigkeit nach § 139 BGB und § 59 Abs. 3 VwVfG | 256 | ||
| 4. Verstoß gegen die AGB-rechtlichen Schranken der §§ 305 ff. BGB | 258 | ||
| G. Zusammenfassung | 258 | ||
| Kapitel 4: Besondere Fragen der Sicherung – Die Absicherung der Verpflichtungstype | 262 | ||
| A. Verpflichtung zu positivem Tu | 262 | ||
| I. Verpflichtung zur Vornahme eines Realakts | 263 | ||
| 1. Zahlungsverpflichtung | 263 | ||
| a) Sicherungsbedürfnis der Gemeinde | 263 | ||
| aa) Leistungsstörungen infolge Zahlungsunwilligkeit | 264 | ||
| bb) Leistungsstörungen infolge Zahlungsunfähigkeit | 265 | ||
| b) Geeignete und erforderliche Sicherungsmittel | 266 | ||
| aa) Bürgschaft | 266 | ||
| bb) Grundpfandrechte | 268 | ||
| (1) Die Bedeutung der Rangstelle für die Werthaltigkeit von Grundpfandrechte | 269 | ||
| (2) Rechtstatsächliche Probleme bei der Bestellung vorrangiger Grundpfandrechte | 270 | ||
| cc) Patronatserklärung | 271 | ||
| dd) Unterwerfungserklärung | 273 | ||
| ee) Sonstige Sicherungsmittel | 274 | ||
| (1) Dienstbarkeite | 274 | ||
| (2) Baulaste | 275 | ||
| (3) Vertragsstrafe | 275 | ||
| (4) Hinterlegung | 276 | ||
| c) Angemessenheit der Sicherungsmittel | 277 | ||
| aa) Allgemeine Überlegunge | 277 | ||
| bb) Zur Angemessenheit von Bürgschaften auf erstes Anforder | 278 | ||
| (1) Zur Angemessenheit einer formularmäßigen Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft auf erstes Anforder | 279 | ||
| (a) Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften auf erstes Anfordern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen privater Auftraggebe | 279 | ||
| (b) Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften auf erstes Anfordern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen öffentlicher Auftraggebe | 281 | ||
| (c) Vorauszahlungsbürgschaften auf erstes Anforder | 282 | ||
| (d) Rückschlüsse auf die Angemessenheit von Bürgschaften auf erstes Anfordern in städtebaulichen Verträge | 283 | ||
| (2) Zur Angemessenheit einer individualvertraglichen Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft auf erstes Anforder | 285 | ||
| (a) Die Grundsätze zivilgerichtlicher Rechtsprechung im Zusammenhang mit privaten Bauverträge | 285 | ||
| (b) Zur Unanwendbarkeit zivilgerichtlicher Rechtsprechungsgrundsätze auf städtebauliche Verträge | 286 | ||
| (3) Fazit | 287 | ||
| d) Zusammenfassung | 287 | ||
| 2. Handlungsverpflichtung | 288 | ||
| a) Sicherungsbedürfnis der Gemeinde | 288 | ||
| aa) Handlungsunwilligkeit und Handlungsunfähigkeit | 289 | ||
| bb) Schlechtleistung | 289 | ||
| cc) Rechtsnachfolge | 290 | ||
| dd) Besonderes Sicherungsbedürfnis bei Abwägungsrelevanz | 291 | ||
| b) Verpflichtung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung | 291 | ||
| aa) Allgemeine Darstellungen zu den Sicherungsmöglichkeiten vertretbarer Handlungsverpflichtunge | 293 | ||
| (1) Primärsicherung durch Selbst- bzw. Ersatzvornahmerecht | 293 | ||
| (2) Sekundärsicherung | 294 | ||
| (a) Die Sekundärsicherung durch Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft | 294 | ||
| (b) Die Sekundärsicherung durch Hinterlegung | 296 | ||
| (3) Zur Angemessenheit der Primärsicherung durch Selbst- bzw. Ersatzvornahmerecht | 299 | ||
| (4) Zur Angemessenheit der Sekundärsicherung durch Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschafte | 299 | ||
| (a) Umfang der Bürgschafte | 300 | ||
| (aa) Zum Umfang von Vertragserfüllungsbürgschaften in städtebaulichen Verträge | 301 | ||
| (bb) Zum Umfang von Gewährleistungsbürgschaften in städtebaulichen Verträge | 302 | ||
| (b) Freigabe der Bürgschafte | 303 | ||
| (aa) Zur Freigabe von Vertragserfüllungsbürgschaften in städtebaulichen Verträgen | 303 | ||
| (bb) Zur Freigabe von Gewährleistungsbürgschaften in städtebaulichen Verträge | 304 | ||
| bb) Einzelfälle | 305 | ||
| (1) Rückbauverpflichtunge | 306 | ||
| (a) Die Sicherung der Rückbauverpflichtung nach § 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB | 306 | ||
| (aa) Die Sicherung der Flächenverfügbarkeit | 307 | ||
| (bb) Die Sicherung des mit dem Rückbau verbundenen finanziellen Risikos | 308 | ||
| (b) Rückschlüsse auf die Sicherung städtebauvertraglicher Rückbauverpflichtungen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB | 309 | ||
| (2) Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft | 310 | ||
| (a) Zur Zulässigkeit von Dauerverpflichtunge | 311 | ||
| (aa) § 15 Abs. 4 Satz 1 BNatSchG als normative Vorgabe für Unterhaltungsverpflichtunge | 312 | ||
| (bb) Die richterrechtliche Konkretisierung des Erforderlichkeitsmerkmals | 313 | ||
| (cc) Zum Meinungsbild in der Literatu | 315 | ||
| (dd) Stellungnahme | 317 | ||
| (b) Zu den Sicherungsmöglichkeite | 321 | ||
| (aa) Die Sicherung der Flächenverfügbarkeit | 322 | ||
| (bb) Die Sicherung des mit der Durchführung des Ausgleichs verbundenen finanziellen Risikos | 325 | ||
| (cc) Fazit | 326 | ||
| cc) Zusammenfassung | 326 | ||
| c) Verpflichtung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung | 327 | ||
| aa) Geeignete und erforderliche Sicherungsmittel | 327 | ||
| (1) Vertragsstrafe | 328 | ||
| (2) An- und Wiederkaufsrecht, Aufzahlungs- und Mehrerlösklausel | 328 | ||
| bb) Angemessenheit der Vertragsstrafe | 329 | ||
| (1) Inhaltskontrolle | 330 | ||
| (a) Zur Strafobergrenze | 331 | ||
| (aa) Zum Erfordernis einer Strafobergrenze | 331 | ||
| (bb) Zur Höhe der Strafobergrenze | 333 | ||
| (b) Zum Ausschluss des Verschuldenserfordernisses | 335 | ||
| (2) Ausübungskontrolle | 335 | ||
| d) Zur Sicherung von Einheimischenbindungen als Kombination von vertretbaren und nicht vertretbaren Handlungsverpflichtunge | 337 | ||
| aa) Baugebot und Selbstnutzungspflicht als Obliegenheiten des Vertragspartners | 338 | ||
| bb) Geeignete und erforderliche Sicherungsmittel | 338 | ||
| (1) Die Gemeinde als Eigentümerin der Grundstücksfläche | 339 | ||
| (a) Wiederkaufsrecht, §§ 456 ff. BGB | 340 | ||
| (b) Aufzahlungsverpflichtung und Mehrerlösklausel | 341 | ||
| (2) Der Vertragspartner als Eigentümer der Grundstücksfläche | 341 | ||
| cc) Angemessenheit der Sicherungsmittel | 342 | ||
| (1) Inhaltskontrolle | 343 | ||
| (a) Zur Angemessenheit der Fertigstellungsfrist | 344 | ||
| (aa) Abwägung anhand der Umstände des Einzelfalls | 344 | ||
| (bb) Richterrechtliche Konkretisierunge | 345 | ||
| (cc) Festlegung von Fristbeginn und geschuldetem Bauerfolg | 346 | ||
| (b) Zur Angemessenheit der Dauer der Selbstnutzungsverpflichtung | 347 | ||
| (aa) Mindestbindungsdaue | 347 | ||
| (bb) Bindungshöchstdaue | 348 | ||
| (c) Zur Angemessenheit des Wiederkaufpreises | 350 | ||
| (aa) Berücksichtigung getätigter Investitione | 351 | ||
| (bb) Berücksichtigung von Grundstückswertsteigerunge | 356 | ||
| (d) Zur Angemessenheit von Aufzahlungsverpflichtunge | 357 | ||
| (e) Zur Angemessenheit von Mehrerlösklausel | 358 | ||
| (f) Rechtsfolgen inhaltlich unangemessener Vertragsgestaltunge | 360 | ||
| (2) Ausübungskontrolle | 361 | ||
| (a) Rechtsausübung bei Überschreitung der Fertigstellungsfrist | 361 | ||
| (aa) Verschuldenserfordernis | 362 | ||
| (bb) Kriterien der ermessensfehlerfreien Rechtsausübung | 363 | ||
| (b) Rechtsausübung bei Verletzung der Selbstnutzungsverpflichtung | 365 | ||
| (aa) Proportionale Kürzung der Nachforderung bei zeitanteiliger Selbstnutzung | 366 | ||
| (bb) Vertragliche Staffelung der Nachforderung | 367 | ||
| (cc) Veräußerung an förderungsfähige Dritte | 368 | ||
| dd) Zusammenfassung | 368 | ||
| II. Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung | 369 | ||
| 1. Sicherungsbedürfnis der Gemeinde | 369 | ||
| a) Widerruflichkeit der dinglichen Einigung | 370 | ||
| b) Nachträglicher Verlust der Berechtigung | 371 | ||
| 2. Sicherungsmittel | 372 | ||
| a) Vormerkung | 372 | ||
| b) Sonstige Sicherungsmittel | 374 | ||
| III. Zusammenfassung | 376 | ||
| B. Unterlassungsverpflichtung | 378 | ||
| I. Verpflichtung zur Unterlassung eines Realakts | 378 | ||
| 1. Sicherungsbedürfnis der Gemeinde | 378 | ||
| 2. Unterlassung eines nicht grundstücksbezogenen Realakts | 379 | ||
| a) Vertragsstrafe | 379 | ||
| aa) Zum Erfordernis einer Strafobergrenze | 380 | ||
| bb) Zum Ausschluss des Verschuldenserfordernisses | 380 | ||
| b) Unterwerfungserklärung | 381 | ||
| 3. Unterlassung eines grundstücksbezogenen Realakts – Nutzungsbeschränkung | 382 | ||
| a) Geeignete und erforderliche Sicherungsmittel | 383 | ||
| aa) Beschränkt persönliche Dienstbarkeit | 384 | ||
| (1) Gesetzlicher Inhalt der Unterlassungsdienstbarkeit, § 1090 i. V. m. § 1018 2. Alt. BGB | 385 | ||
| (2) Zur Zulässigkeit von Dienstbarkeiten zur Sicherung von Wohnungsbelegungsrechte | 386 | ||
| (a) Meinungsbild in der Literatu | 386 | ||
| (b) Meinungsbild in der Rechtsprechung | 387 | ||
| (c) Stellungnahme | 389 | ||
| bb) Baulast | 391 | ||
| b) Angemessenheit der Sicherungsmittel | 393 | ||
| aa) Zur Rechtslage bei geförderten Vorhabe | 393 | ||
| bb) Zur Rechtslage bei frei finanzierten Vorhabe | 394 | ||
| II. Verpflichtung zur Unterlassung einer Willenserklärung – Verfügungsbeschränkung | 395 | ||
| 1. Sicherungsbedürfnis der Gemeinde | 396 | ||
| 2. Sicherungsmittel | 397 | ||
| a) An- und Wiederkaufsrechte | 398 | ||
| aa) Kritik an der Vormerkungsfähigkeit des an- oder wiederkaufsrechtlichen Übereignungsanspruchs | 398 | ||
| bb) Stellungnahme | 399 | ||
| b) Vertragsstrafe | 401 | ||
| c) Behördliches Veräußerungsverbot | 401 | ||
| III. Zusammenfassung | 402 | ||
| C. Duldungsverpflichtung | 403 | ||
| Kapitel 5:rZusammenfassung der Untersuchungsergebnisse | 405 | ||
| Literaturverzeichnis | 415 | ||
| Sachregiste | 435 |