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Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter

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Thomsen, K. (1998). Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter. Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49352-4
Thomsen, Kai. Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter: Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge. Duncker & Humblot, 1998. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49352-4
Thomsen, K (1998): Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter: Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-49352-4

Format

Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter

Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge

Thomsen, Kai

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 209

(1998)

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Abstract

Die Untersuchung führt den Leser in eines der konfliktträchtigsten Gebiete des deutschen Mietrechts: die Modernisierung von Wohnraum. Die Duldungspflicht des Mieters bei Verbesserungsmaßnahmen und das Recht zur Mieterhöhung des Vermieters stehen im Mittelpunkt der Analyse.

Ausgehend von der historischen Entwicklung wird die gegenwärtige Rechtslage umfassend dargestellt. Schwachstellen und Problembereiche der gesetzlichen Regelungen werden aufgearbeitet und Lösungswege bereitet. In einem eigenständigen Teil der Untersuchung widmet sich der Autor der Situation in den neuen Bundesländern und Berlin-Ost. Das für dieses Gebiet geschaffene Übergangsrecht wird eingehend analysiert. Dabei verdeutlichen die Ergebnisse einer Umfrage die rechtstatsächlichen Aus- und Nachwirkungen, die das Sonderrecht hervorgerufen hat. Im abschließenden Teil der Untersuchung finden sich konkrete Empfehlungen zur Reform der gesetzlichen Regelungen. Die Vorschläge sollen das Streitpotential zwischen Mieter und Vermieter reduzieren und so dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit dienen.

Die Arbeit wurde ausgezeichnet mit dem Fakultätspreis 1997 der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsübersicht 9
Inhaltsverzeichnis 11
Einleitung 17
A. Modernisierung von Wohnraum in der Praxis 17
B. Rechtliche Probleme und Rechtsgrundlagen 19
C. Gegenstand, Ziel und Gang der Untersuchung 20
Teil 1: Die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 541b BGB 23
A. Historische Entwicklung 23
I. Vor Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900 23
II. Nach Inkrafttreten des BGB 24
III. Mietnotrecht nach 1917 26
IV. Abbaugesetz 1960 28
V. Zweites Mietrechtsänderungsgesetz 1964 29
VI. Wohnungsmodernisierungsgesetz 1976 30
VII. Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz 1978 32
VIII. Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen 1982 33
IX. Viertes Mietrechtsänderungsgesetz 1993 34
B. Sinn und Zweck 34
C. Anwendungsbereich 36
I. Örtlicher Anwendungsbereich 36
II. Sachlicher Anwendungsbereich 36
III. Zeitlicher Anwendungsbereich 37
D. Der Tatbestand des § 541b BGB 37
I. Der Begriff der Verbesserungsmaßnahme im weiteren Sinne 37
1. Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme (§ 541a BGB) 37
2. Der Regelfall – Maßnahmen, die eine Duldungspflicht auslösen können 39
a) Verbesserungsmaßnahme im engeren Sinne (§ 541b Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB) 39
aa) Direkte Anwendung 39
bb) Analoge Anwendung 42
b) Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie (§ 541b Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB) 45
c) Maßnahme zur Einsparung von Wasser (§ 541b Abs. 1 S. 1 3. Alt. BGB) 46
d) Maßnahme zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 541b Abs. 1 S. 1 4. Alt. BGB) 46
3. Die Ausnahme – Härtefallregelung in § 541b Abs. 1 S. 1 2. HS. BGB 47
a) Die Interessen des Mieters oder seiner Familie 47
aa) Die „Regelbeispiele“ (§ 541b Abs. 1 S. 2 BGB) 49
(1) Berücksichtigung vorzunehmender Arbeiten 49
(2) Berücksichtigung der baulichen Folgen 50
(3) Berücksichtigung der vorausgegangenen Verwendungen des Mieters 51
(4) Berücksichtigung der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses 51
(5) Die Gegenausnahme – Nichtberücksichtigung bei Herstellung des allgemein üblichen Zustandes (§ 541b Abs. 1 S. 3 BGB) 53
bb) Sonstige Abwägungskriterien auf seiten des Mieters 57
b) Interessen auf der Vermieterseite 58
aa) Berechtigte Interessen des Vermieters 58
bb) Berechtigte Interessen anderer Mieter im Gebäude 59
c) Abwägung der Interessen 60
II. Die Mitteilung der Verbesserungsmaßnahme 61
1. Mitteilungspflicht des Vermieters (§ 541b Abs. 2 S. 1 BGB) 61
a) Formelle Anforderungen 61
aa) Form 61
bb) Frist 63
b) Inhaltliche Anforderungen 64
2. Die Ausnahme von der Mitteilungspflicht (§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB) 67
3. Folge einer fehlenden oder fehlerhaften Mitteilung 68
4. Kritik an der Anwendung der Mitteilungspflicht durch die Rechtsprechung 69
E. Die Rechtsfolge des § 541b BGB 71
F. Mieterrechte bei Verbesserungsmaßnahmen 74
I. Aufwendungsersatzanspruch (§ 541b Abs. 3 BGB) 75
II. Sonderkündigungsrecht (§ 541b Abs. 2 S. 2 bis 4 BGB) 77
1. Recht zur außerordentlichen befristeten Kündigung (§ 541b Abs. 2 S. 2 BGB) 77
2. Unterlassungspflicht des Vermieters (§ 541b Abs. 2 S. 3 BGB) 78
3. Ausnahmeregelung (§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB) 78
III. Sonstige Rechte des Mieters 79
G. Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen 80
H. Die Stellung des Untermieters 82
I. Konkurrenz zu weiteren Duldungspflichten des Mieters 84
J. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 541b BGB 86
Teil 2: Die Erhöhung des Mietzinses gemäß § 3 MHRG 88
A. Historische Entwicklung 88
I. Vor Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900 88
II. Nach Inkraftreten des BGB 88
III. Reichsmietengesetz 1922 90
1. Fassung vom 24.3.1922 90
2. Fassung vom 10.7.1926 91
IV. Die Rechtsentwicklung von 1933 bis 1945 93
1. Änderung des Reichsmietengesetzes vom 20.4.1936 93
2. Preisstoppverordnung vom 26.11.1936 93
a) Erste Ausführungsverordnung 94
b) Dritte Ausführungsverordnung und Runderlaß Nr. 184/37 94
V. Die Rechtsentwicklung nach 1945 bis 1971 95
VI. Städtebauförderungsgesetz 1971 96
VII. Wohnraumkündigungsschutzgesetze 1971 und 1974 97
1. Erstes Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1971 97
2. Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1974 98
VIII. Gesetz zur Änderung des Bundesbaugesetzes 1976 100
IX. Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes 1978 100
X. Viertes Mietrechtsänderungsgesetz 1993 101
XI. Mietenüberleitungsgesetz 1995 103
B. Sinn und Zweck 104
C. Anwendungsbereich 105
I. Örtlicher Anwendungsbereich 105
II. Sachlicher Anwendungsbereich 106
1. Wohnraummietverhältnis 106
2. Keine Preisbindung des Wohnraums (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 MHRG) 106
3. Geschützte Wohnraummietverhältnisse (§ 10 Abs. 3 Nr. 2 bis 4 MHRG) 106
4. Vertraglicher Ausschluß der Mietzinserhöhung (§ 1 Abs. 3 MHRG) 107
5. Gesetzlicher Ausschluß der Mietzinserhöhung nach § 3 MHRG 107
D. Der Tatbestand des § 3 MHRG 107
I. Materielle Voraussetzungen 107
1. Modernisierungsmaßnahmen 107
a) Tatbestandliche Unterschiede zu § 541b BGB 108
b) Bauliche Maßnahmen 108
aa) Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 3 Abs. 1 S. 1 1. Alt. MHRG) 109
bb) Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern (§ 3 Abs. 1 S. 1 2. Alt. MHRG) 115
cc) Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (§ 3 Abs. 1 S. 1 3. Alt. MHRG) 117
dd) Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Wasser bewirken (§ 3 Abs. 1 S. 1 4. Alt. MHRG) 119
2. Bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 3 Abs. 1 S. 1 5. Alt. MHRG) 120
3. Durchführung der baulichen Maßnahme oder Änderung durch den Vermieter 122
4. Zustimmung oder Duldung des Mieters 124
II. Formelle Voraussetzungen 126
1. Mitteilung der Verbesserungsmaßnahme (§ 541b Abs. 2 S. 1 BGB) 126
2. Erhöhungserklärung (§ 3 Abs. 3 MHRG) 127
a) Formale Anforderungen 127
aa) Form 127
bb) Zeitpunkt 128
cc) Frist 130
b) Inhaltliche Anforderungen 130
aa) Berechnung der Mietzinserhöhung 131
bb) Erläuterung der Mietzinserhöhung 133
3. Folge einer fehlerhaften Erhöhungserklärung 134
E. Die Rechtsfolge des § 3 MHRG 135
I. Die Erhöhung im Regelfall (§ 3 Abs. 1 S. 1 MHRG) 135
1. Berücksichtigungsfähige Kosten 136
2. Erhöhung der jährlichen Miete 138
3. Bauliche Änderungen an mehreren Wohnungen (§ 3 Abs. 1 S. 2 MHRG) 140
II. Verminderung der Erhöhung bei Finanzierungsbeiträgen (§ 3 Abs. 1 S. 3 ff. MHRG) 141
1. Verringerung des Erhöhungsbetrags 142
2. Kürzung der berücksichtigungsfähigen Kosten 143
3. Anrechnung von Zuschüssen und Darlehen für mehrere Wohnungen 143
III. Verminderung der Erhöhung bei Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit 144
IV. Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mietzinserhöhung (§ 3 Abs. 4 MHRG) 145
1. Der Regelfall (§ 3 Abs. 4 S. 1 MHRG) 146
2. Die Ausnahmen bei unterlassener oder unrichtiger Mitteilung (§ 3 Abs. 4 S. 2 MHRG) 146
3. Problem der Verzögerung der Mietzinserhöhung 148
F. Begrenzung der Erhöhung nach § 3 MHRG durch § 5 WiStG 150
G. Mieterrechte bei einer Erhöhung des Mietzinses nach § 3 MHRG 152
I. Recht auf Einsicht in die Kostenunterlagen 152
II. Sonderkündigungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 MHRG 153
H. Verwirkung und Verbrauch des Erhöhungsrechts 154
I. Änderungsvertrag trotz fehlenden Erhöhungsrechts 156
J. Die Stellung des Untermieters 157
K. Verhältnis zu anderen Erhöhungsverfahren 158
I. Verhältnis zum Vergleichsmieteverfahren (§ 2 MHRG) 158
II. Verhältnis zur Staffelmiete (§ 10 Abs. 2 MHRG) 159
III. Verhältnis zur Mietanpassungsvereinbarung (§ 10a MHRG) 160
IV. Verhältnis zur Betriebskostenumlage (§ 4 Abs. 2 MHRG) 161
V. Verhältnis zur Kapitalkostenumlage (§ 5 Abs. 1 MHRG) 162
VI. Möglichkeit der Erhöhungsvereinbarung (§ 10 Abs. 1 2. HS. MHRG) 162
L. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 3 MHRG 163
I. Einseitige Vermieterprivilegierung 163
II. Durchbrechung des Prinzips der ortsüblichen Vergleichsmiete 166
Teil 3: Rechtslage in den neuen Ländern und in Berlin Ost 168
A. Rechtsentwicklung seit 1945 168
I. Rechtliche Situation vor der Wiedervereinigung 168
1. Mietpreisrecht 168
a) Allgemeine Entwicklung seit 1945 168
b) Erhöhung des Mietpreises nach Modernisierung 172
2. Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierung 173
II. Rechtslage nach der Wiedervereinigung 175
III. Mietenüberleitungsgesetz 1995 176
B. Besonderheiten bei der Mieterhöhung (§§ 3, 13 MHRG) 177
I. Sinn und Zweck der Sonderregelung 177
II. Anwendungsbereich der Sonderregelung (§§ 11, 13 MHRG) 178
1. Örtlicher Anwendungsbereich 178
2. Sachlicher Anwendungsbereich 178
a) Uneingeschränkte Anwendung der §§ 1 bis 10a MHRG 178
b) Eingeschränkte Anwendung der §§ 1 bis 10a MHRG 178
III. Voraussetzungen 179
IV. Rechtsfolge 179
1. Regelfall 179
2. Ausnahmen von der Kappung 180
a) Abweichende Vereinbarung gemäß § 17 MHRG (§ 13 Abs. 1 2. HS. MHRG) 180
b) Vom Vermieter nicht zu vertretende Änderungen (§ 13 Abs. 2 Nr. 1 MHRG) 181
c) Beginn der baulichen Maßnahme vor dem 1.7.1995 (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 MHRG) 182
d) Förderung mit Mitteln gemäß § 88e des II. WoBauG (§ 13 Abs. 2 Nr. 3 MHRG) 184
V. Befristung der Sonderregelung 184
1. Ende der Kappung 184
2. Nachholung der Mietzinserhöhung 185
a) Ungekappte Mietzinserhöhung ab dem 1.1.1998 185
b) Nachforderung des gekappten Erhöhungsbetrages 187
VI. Keine Begrenzung der Mietzinserhöhung durch § 5 WiStG 190
VII. Erläuterung der Kappung in der Erhöhungserklärung 191
VIII. Rechtstatsächliche Auswirkungen des § 13 MHRG 191
1. Kritik am Mietenüberleitungsgesetz während des Gesetzgebungsverfahrens 191
2. Befragung zu den tatsächlichen Auswirkungen des § 13 MHRG 192
a) Adressaten der Befragung 192
b) Einzelergebnisse 193
c) Zusammenfassende Bewertung der Ergebnisse 196
IX. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 13 MHRG 197
C. Besonderheiten bei der Duldungspflicht (§ 541b BGB) 198
I. Der „allgemein übliche Zustand“ in den neuen Bundesländern 198
II. Auswirkungen des § 13 MHRG auf § 541b BGB 201
1. Materielle Auswirkungen 202
a) „Ausstrahlwirkung“ der Kappungsgrenze 202
b) Berechnung des zukünftigen Mietzinses im Rahmen der Härtefallregelung 203
2. Formelle Auswirkungen 204
Teil 4: Reformvorschläge 206
A. Änderungsempfehlung zu § 541b BGB 207
I. Neue Gesetzesfassung 207
II. Gegenüberstellung der alten und der neuen Gesetzesfassung 208
III. Begründung 211
B. Änderungsempfehlung zu § 3 MHRG 216
I. Neue Gesetzesfassung 216
II. Gegenüberstellung der alten und der neuen Gesetzesfassung 217
III. Begründung 220
Teil 5: Ergebnisse und Ausblick 226
A. Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse in Thesen 226
I. De lege lata 226
II. De lege ferenda 227
B. Ausblick 227
Anhang 229
Anlage 1 Fragebogen 229
Anlage 2 Beteiligte Wohnungsunternehmen 232
Anlage 3 Einzelergebnisse der Befragung 234
Literaturverzeichnis 237
Sachregister 245