Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter

Kai Thomsen

doi:10.3790/978-3-428-49352-4

Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter

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Thomsen, K. (1998). Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter. Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49352-4

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Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter

Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge

Thomsen, Kai

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 209

(1998)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-49352-4
978-3-428-09352-6 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-49352-4
Edition: 1
Language: German
Pages: 248
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Private or civil law: general

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Institution: € 106.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 69.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Die Untersuchung führt den Leser in eines der konfliktträchtigsten Gebiete des deutschen Mietrechts: die Modernisierung von Wohnraum. Die Duldungspflicht des Mieters bei Verbesserungsmaßnahmen und das Recht zur Mieterhöhung des Vermieters stehen im Mittelpunkt der Analyse.

Ausgehend von der historischen Entwicklung wird die gegenwärtige Rechtslage umfassend dargestellt. Schwachstellen und Problembereiche der gesetzlichen Regelungen werden aufgearbeitet und Lösungswege bereitet. In einem eigenständigen Teil der Untersuchung widmet sich der Autor der Situation in den neuen Bundesländern und Berlin-Ost. Das für dieses Gebiet geschaffene Übergangsrecht wird eingehend analysiert. Dabei verdeutlichen die Ergebnisse einer Umfrage die rechtstatsächlichen Aus- und Nachwirkungen, die das Sonderrecht hervorgerufen hat. Im abschließenden Teil der Untersuchung finden sich konkrete Empfehlungen zur Reform der gesetzlichen Regelungen. Die Vorschläge sollen das Streitpotential zwischen Mieter und Vermieter reduzieren und so dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit dienen.

Die Arbeit wurde ausgezeichnet mit dem Fakultätspreis 1997 der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsübersicht	9
Inhaltsverzeichnis	11
Einleitung	17
A. Modernisierung von Wohnraum in der Praxis	17
B. Rechtliche Probleme und Rechtsgrundlagen	19
C. Gegenstand, Ziel und Gang der Untersuchung	20
Teil 1: Die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 541b BGB	23
A. Historische Entwicklung	23
I. Vor Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900	23
II. Nach Inkrafttreten des BGB	24
III. Mietnotrecht nach 1917	26
IV. Abbaugesetz 1960	28
V. Zweites Mietrechtsänderungsgesetz 1964	29
VI. Wohnungsmodernisierungsgesetz 1976	30
VII. Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz 1978	32
VIII. Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen 1982	33
IX. Viertes Mietrechtsänderungsgesetz 1993	34
B. Sinn und Zweck	34
C. Anwendungsbereich	36
I. Örtlicher Anwendungsbereich	36
II. Sachlicher Anwendungsbereich	36
III. Zeitlicher Anwendungsbereich	37
D. Der Tatbestand des § 541b BGB	37
I. Der Begriff der Verbesserungsmaßnahme im weiteren Sinne	37
1. Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme (§ 541a BGB)	37
2. Der Regelfall – Maßnahmen, die eine Duldungspflicht auslösen können	39
a) Verbesserungsmaßnahme im engeren Sinne (§ 541b Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB)	39
aa) Direkte Anwendung	39
bb) Analoge Anwendung	42
b) Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie (§ 541b Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB)	45
c) Maßnahme zur Einsparung von Wasser (§ 541b Abs. 1 S. 1 3. Alt. BGB)	46
d) Maßnahme zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 541b Abs. 1 S. 1 4. Alt. BGB)	46
3. Die Ausnahme – Härtefallregelung in § 541b Abs. 1 S. 1 2. HS. BGB	47
a) Die Interessen des Mieters oder seiner Familie	47
aa) Die „Regelbeispiele“ (§ 541b Abs. 1 S. 2 BGB)	49
(1) Berücksichtigung vorzunehmender Arbeiten	49
(2) Berücksichtigung der baulichen Folgen	50
(3) Berücksichtigung der vorausgegangenen Verwendungen des Mieters	51
(4) Berücksichtigung der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses	51
(5) Die Gegenausnahme – Nichtberücksichtigung bei Herstellung des allgemein üblichen Zustandes (§ 541b Abs. 1 S. 3 BGB)	53
bb) Sonstige Abwägungskriterien auf seiten des Mieters	57
b) Interessen auf der Vermieterseite	58
aa) Berechtigte Interessen des Vermieters	58
bb) Berechtigte Interessen anderer Mieter im Gebäude	59
c) Abwägung der Interessen	60
II. Die Mitteilung der Verbesserungsmaßnahme	61
1. Mitteilungspflicht des Vermieters (§ 541b Abs. 2 S. 1 BGB)	61
a) Formelle Anforderungen	61
aa) Form	61
bb) Frist	63
b) Inhaltliche Anforderungen	64
2. Die Ausnahme von der Mitteilungspflicht (§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB)	67
3. Folge einer fehlenden oder fehlerhaften Mitteilung	68
4. Kritik an der Anwendung der Mitteilungspflicht durch die Rechtsprechung	69
E. Die Rechtsfolge des § 541b BGB	71
F. Mieterrechte bei Verbesserungsmaßnahmen	74
I. Aufwendungsersatzanspruch (§ 541b Abs. 3 BGB)	75
II. Sonderkündigungsrecht (§ 541b Abs. 2 S. 2 bis 4 BGB)	77
1. Recht zur außerordentlichen befristeten Kündigung (§ 541b Abs. 2 S. 2 BGB)	77
2. Unterlassungspflicht des Vermieters (§ 541b Abs. 2 S. 3 BGB)	78
3. Ausnahmeregelung (§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB)	78
III. Sonstige Rechte des Mieters	79
G. Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen	80
H. Die Stellung des Untermieters	82
I. Konkurrenz zu weiteren Duldungspflichten des Mieters	84
J. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 541b BGB	86
Teil 2: Die Erhöhung des Mietzinses gemäß § 3 MHRG	88
A. Historische Entwicklung	88
I. Vor Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900	88
II. Nach Inkraftreten des BGB	88
III. Reichsmietengesetz 1922	90
1. Fassung vom 24.3.1922	90
2. Fassung vom 10.7.1926	91
IV. Die Rechtsentwicklung von 1933 bis 1945	93
1. Änderung des Reichsmietengesetzes vom 20.4.1936	93
2. Preisstoppverordnung vom 26.11.1936	93
a) Erste Ausführungsverordnung	94
b) Dritte Ausführungsverordnung und Runderlaß Nr. 184/37	94
V. Die Rechtsentwicklung nach 1945 bis 1971	95
VI. Städtebauförderungsgesetz 1971	96
VII. Wohnraumkündigungsschutzgesetze 1971 und 1974	97
1. Erstes Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1971	97
2. Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1974	98
VIII. Gesetz zur Änderung des Bundesbaugesetzes 1976	100
IX. Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes 1978	100
X. Viertes Mietrechtsänderungsgesetz 1993	101
XI. Mietenüberleitungsgesetz 1995	103
B. Sinn und Zweck	104
C. Anwendungsbereich	105
I. Örtlicher Anwendungsbereich	105
II. Sachlicher Anwendungsbereich	106
1. Wohnraummietverhältnis	106
2. Keine Preisbindung des Wohnraums (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 MHRG)	106
3. Geschützte Wohnraummietverhältnisse (§ 10 Abs. 3 Nr. 2 bis 4 MHRG)	106
4. Vertraglicher Ausschluß der Mietzinserhöhung (§ 1 Abs. 3 MHRG)	107
5. Gesetzlicher Ausschluß der Mietzinserhöhung nach § 3 MHRG	107
D. Der Tatbestand des § 3 MHRG	107
I. Materielle Voraussetzungen	107
1. Modernisierungsmaßnahmen	107
a) Tatbestandliche Unterschiede zu § 541b BGB	108
b) Bauliche Maßnahmen	108
aa) Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 3 Abs. 1 S. 1 1. Alt. MHRG)	109
bb) Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern (§ 3 Abs. 1 S. 1 2. Alt. MHRG)	115
cc) Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (§ 3 Abs. 1 S. 1 3. Alt. MHRG)	117
dd) Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Wasser bewirken (§ 3 Abs. 1 S. 1 4. Alt. MHRG)	119
2. Bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 3 Abs. 1 S. 1 5. Alt. MHRG)	120
3. Durchführung der baulichen Maßnahme oder Änderung durch den Vermieter	122
4. Zustimmung oder Duldung des Mieters	124
II. Formelle Voraussetzungen	126
1. Mitteilung der Verbesserungsmaßnahme (§ 541b Abs. 2 S. 1 BGB)	126
2. Erhöhungserklärung (§ 3 Abs. 3 MHRG)	127
a) Formale Anforderungen	127
aa) Form	127
bb) Zeitpunkt	128
cc) Frist	130
b) Inhaltliche Anforderungen	130
aa) Berechnung der Mietzinserhöhung	131
bb) Erläuterung der Mietzinserhöhung	133
3. Folge einer fehlerhaften Erhöhungserklärung	134
E. Die Rechtsfolge des § 3 MHRG	135
I. Die Erhöhung im Regelfall (§ 3 Abs. 1 S. 1 MHRG)	135
1. Berücksichtigungsfähige Kosten	136
2. Erhöhung der jährlichen Miete	138
3. Bauliche Änderungen an mehreren Wohnungen (§ 3 Abs. 1 S. 2 MHRG)	140
II. Verminderung der Erhöhung bei Finanzierungsbeiträgen (§ 3 Abs. 1 S. 3 ff. MHRG)	141
1. Verringerung des Erhöhungsbetrags	142
2. Kürzung der berücksichtigungsfähigen Kosten	143
3. Anrechnung von Zuschüssen und Darlehen für mehrere Wohnungen	143
III. Verminderung der Erhöhung bei Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit	144
IV. Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mietzinserhöhung (§ 3 Abs. 4 MHRG)	145
1. Der Regelfall (§ 3 Abs. 4 S. 1 MHRG)	146
2. Die Ausnahmen bei unterlassener oder unrichtiger Mitteilung (§ 3 Abs. 4 S. 2 MHRG)	146
3. Problem der Verzögerung der Mietzinserhöhung	148
F. Begrenzung der Erhöhung nach § 3 MHRG durch § 5 WiStG	150
G. Mieterrechte bei einer Erhöhung des Mietzinses nach § 3 MHRG	152
I. Recht auf Einsicht in die Kostenunterlagen	152
II. Sonderkündigungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 MHRG	153
H. Verwirkung und Verbrauch des Erhöhungsrechts	154
I. Änderungsvertrag trotz fehlenden Erhöhungsrechts	156
J. Die Stellung des Untermieters	157
K. Verhältnis zu anderen Erhöhungsverfahren	158
I. Verhältnis zum Vergleichsmieteverfahren (§ 2 MHRG)	158
II. Verhältnis zur Staffelmiete (§ 10 Abs. 2 MHRG)	159
III. Verhältnis zur Mietanpassungsvereinbarung (§ 10a MHRG)	160
IV. Verhältnis zur Betriebskostenumlage (§ 4 Abs. 2 MHRG)	161
V. Verhältnis zur Kapitalkostenumlage (§ 5 Abs. 1 MHRG)	162
VI. Möglichkeit der Erhöhungsvereinbarung (§ 10 Abs. 1 2. HS. MHRG)	162
L. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 3 MHRG	163
I. Einseitige Vermieterprivilegierung	163
II. Durchbrechung des Prinzips der ortsüblichen Vergleichsmiete	166
Teil 3: Rechtslage in den neuen Ländern und in Berlin Ost	168
A. Rechtsentwicklung seit 1945	168
I. Rechtliche Situation vor der Wiedervereinigung	168
1. Mietpreisrecht	168
a) Allgemeine Entwicklung seit 1945	168
b) Erhöhung des Mietpreises nach Modernisierung	172
2. Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierung	173
II. Rechtslage nach der Wiedervereinigung	175
III. Mietenüberleitungsgesetz 1995	176
B. Besonderheiten bei der Mieterhöhung (§§ 3, 13 MHRG)	177
I. Sinn und Zweck der Sonderregelung	177
II. Anwendungsbereich der Sonderregelung (§§ 11, 13 MHRG)	178
1. Örtlicher Anwendungsbereich	178
2. Sachlicher Anwendungsbereich	178
a) Uneingeschränkte Anwendung der §§ 1 bis 10a MHRG	178
b) Eingeschränkte Anwendung der §§ 1 bis 10a MHRG	178
III. Voraussetzungen	179
IV. Rechtsfolge	179
1. Regelfall	179
2. Ausnahmen von der Kappung	180
a) Abweichende Vereinbarung gemäß § 17 MHRG (§ 13 Abs. 1 2. HS. MHRG)	180
b) Vom Vermieter nicht zu vertretende Änderungen (§ 13 Abs. 2 Nr. 1 MHRG)	181
c) Beginn der baulichen Maßnahme vor dem 1.7.1995 (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 MHRG)	182
d) Förderung mit Mitteln gemäß § 88e des II. WoBauG (§ 13 Abs. 2 Nr. 3 MHRG)	184
V. Befristung der Sonderregelung	184
1. Ende der Kappung	184
2. Nachholung der Mietzinserhöhung	185
a) Ungekappte Mietzinserhöhung ab dem 1.1.1998	185
b) Nachforderung des gekappten Erhöhungsbetrages	187
VI. Keine Begrenzung der Mietzinserhöhung durch § 5 WiStG	190
VII. Erläuterung der Kappung in der Erhöhungserklärung	191
VIII. Rechtstatsächliche Auswirkungen des § 13 MHRG	191
1. Kritik am Mietenüberleitungsgesetz während des Gesetzgebungsverfahrens	191
2. Befragung zu den tatsächlichen Auswirkungen des § 13 MHRG	192
a) Adressaten der Befragung	192
b) Einzelergebnisse	193
c) Zusammenfassende Bewertung der Ergebnisse	196
IX. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 13 MHRG	197
C. Besonderheiten bei der Duldungspflicht (§ 541b BGB)	198
I. Der „allgemein übliche Zustand“ in den neuen Bundesländern	198
II. Auswirkungen des § 13 MHRG auf § 541b BGB	201
1. Materielle Auswirkungen	202
a) „Ausstrahlwirkung“ der Kappungsgrenze	202
b) Berechnung des zukünftigen Mietzinses im Rahmen der Härtefallregelung	203
2. Formelle Auswirkungen	204
Teil 4: Reformvorschläge	206
A. Änderungsempfehlung zu § 541b BGB	207
I. Neue Gesetzesfassung	207
II. Gegenüberstellung der alten und der neuen Gesetzesfassung	208
III. Begründung	211
B. Änderungsempfehlung zu § 3 MHRG	216
I. Neue Gesetzesfassung	216
II. Gegenüberstellung der alten und der neuen Gesetzesfassung	217
III. Begründung	220
Teil 5: Ergebnisse und Ausblick	226
A. Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse in Thesen	226
I. De lege lata	226
II. De lege ferenda	227
B. Ausblick	227
Anhang	229
Anlage 1 Fragebogen	229
Anlage 2 Beteiligte Wohnungsunternehmen	232
Anlage 3 Einzelergebnisse der Befragung	234
Literaturverzeichnis	237
Sachregister	245

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