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Thomsen, K. (1998). Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter. Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49352-4
Thomsen, Kai. Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter: Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge. Duncker & Humblot, 1998. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49352-4
Thomsen, K (1998): Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter: Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-49352-4
Format
Modernisierung von preisfreiem Wohnraum durch den Vermieter
Zur Duldungspflicht des Mieters und zum Mieterhöhungsrecht des Vermieters. Historische Entwicklung, heutige Rechtslage, Reformvorschläge
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 209
(1998)
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Abstract
Die Untersuchung führt den Leser in eines der konfliktträchtigsten Gebiete des deutschen Mietrechts: die Modernisierung von Wohnraum. Die Duldungspflicht des Mieters bei Verbesserungsmaßnahmen und das Recht zur Mieterhöhung des Vermieters stehen im Mittelpunkt der Analyse.Ausgehend von der historischen Entwicklung wird die gegenwärtige Rechtslage umfassend dargestellt. Schwachstellen und Problembereiche der gesetzlichen Regelungen werden aufgearbeitet und Lösungswege bereitet. In einem eigenständigen Teil der Untersuchung widmet sich der Autor der Situation in den neuen Bundesländern und Berlin-Ost. Das für dieses Gebiet geschaffene Übergangsrecht wird eingehend analysiert. Dabei verdeutlichen die Ergebnisse einer Umfrage die rechtstatsächlichen Aus- und Nachwirkungen, die das Sonderrecht hervorgerufen hat. Im abschließenden Teil der Untersuchung finden sich konkrete Empfehlungen zur Reform der gesetzlichen Regelungen. Die Vorschläge sollen das Streitpotential zwischen Mieter und Vermieter reduzieren und so dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit dienen.Die Arbeit wurde ausgezeichnet mit dem Fakultätspreis 1997 der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsübersicht | 9 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 11 | ||
| Einleitung | 17 | ||
| A. Modernisierung von Wohnraum in der Praxis | 17 | ||
| B. Rechtliche Probleme und Rechtsgrundlagen | 19 | ||
| C. Gegenstand, Ziel und Gang der Untersuchung | 20 | ||
| Teil 1: Die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 541b BGB | 23 | ||
| A. Historische Entwicklung | 23 | ||
| I. Vor Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900 | 23 | ||
| II. Nach Inkrafttreten des BGB | 24 | ||
| III. Mietnotrecht nach 1917 | 26 | ||
| IV. Abbaugesetz 1960 | 28 | ||
| V. Zweites Mietrechtsänderungsgesetz 1964 | 29 | ||
| VI. Wohnungsmodernisierungsgesetz 1976 | 30 | ||
| VII. Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz 1978 | 32 | ||
| VIII. Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen 1982 | 33 | ||
| IX. Viertes Mietrechtsänderungsgesetz 1993 | 34 | ||
| B. Sinn und Zweck | 34 | ||
| C. Anwendungsbereich | 36 | ||
| I. Örtlicher Anwendungsbereich | 36 | ||
| II. Sachlicher Anwendungsbereich | 36 | ||
| III. Zeitlicher Anwendungsbereich | 37 | ||
| D. Der Tatbestand des § 541b BGB | 37 | ||
| I. Der Begriff der Verbesserungsmaßnahme im weiteren Sinne | 37 | ||
| 1. Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme (§ 541a BGB) | 37 | ||
| 2. Der Regelfall – Maßnahmen, die eine Duldungspflicht auslösen können | 39 | ||
| a) Verbesserungsmaßnahme im engeren Sinne (§ 541b Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB) | 39 | ||
| aa) Direkte Anwendung | 39 | ||
| bb) Analoge Anwendung | 42 | ||
| b) Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie (§ 541b Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB) | 45 | ||
| c) Maßnahme zur Einsparung von Wasser (§ 541b Abs. 1 S. 1 3. Alt. BGB) | 46 | ||
| d) Maßnahme zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 541b Abs. 1 S. 1 4. Alt. BGB) | 46 | ||
| 3. Die Ausnahme – Härtefallregelung in § 541b Abs. 1 S. 1 2. HS. BGB | 47 | ||
| a) Die Interessen des Mieters oder seiner Familie | 47 | ||
| aa) Die „Regelbeispiele“ (§ 541b Abs. 1 S. 2 BGB) | 49 | ||
| (1) Berücksichtigung vorzunehmender Arbeiten | 49 | ||
| (2) Berücksichtigung der baulichen Folgen | 50 | ||
| (3) Berücksichtigung der vorausgegangenen Verwendungen des Mieters | 51 | ||
| (4) Berücksichtigung der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses | 51 | ||
| (5) Die Gegenausnahme – Nichtberücksichtigung bei Herstellung des allgemein üblichen Zustandes (§ 541b Abs. 1 S. 3 BGB) | 53 | ||
| bb) Sonstige Abwägungskriterien auf seiten des Mieters | 57 | ||
| b) Interessen auf der Vermieterseite | 58 | ||
| aa) Berechtigte Interessen des Vermieters | 58 | ||
| bb) Berechtigte Interessen anderer Mieter im Gebäude | 59 | ||
| c) Abwägung der Interessen | 60 | ||
| II. Die Mitteilung der Verbesserungsmaßnahme | 61 | ||
| 1. Mitteilungspflicht des Vermieters (§ 541b Abs. 2 S. 1 BGB) | 61 | ||
| a) Formelle Anforderungen | 61 | ||
| aa) Form | 61 | ||
| bb) Frist | 63 | ||
| b) Inhaltliche Anforderungen | 64 | ||
| 2. Die Ausnahme von der Mitteilungspflicht (§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB) | 67 | ||
| 3. Folge einer fehlenden oder fehlerhaften Mitteilung | 68 | ||
| 4. Kritik an der Anwendung der Mitteilungspflicht durch die Rechtsprechung | 69 | ||
| E. Die Rechtsfolge des § 541b BGB | 71 | ||
| F. Mieterrechte bei Verbesserungsmaßnahmen | 74 | ||
| I. Aufwendungsersatzanspruch (§ 541b Abs. 3 BGB) | 75 | ||
| II. Sonderkündigungsrecht (§ 541b Abs. 2 S. 2 bis 4 BGB) | 77 | ||
| 1. Recht zur außerordentlichen befristeten Kündigung (§ 541b Abs. 2 S. 2 BGB) | 77 | ||
| 2. Unterlassungspflicht des Vermieters (§ 541b Abs. 2 S. 3 BGB) | 78 | ||
| 3. Ausnahmeregelung (§ 541b Abs. 2 S. 4 BGB) | 78 | ||
| III. Sonstige Rechte des Mieters | 79 | ||
| G. Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen | 80 | ||
| H. Die Stellung des Untermieters | 82 | ||
| I. Konkurrenz zu weiteren Duldungspflichten des Mieters | 84 | ||
| J. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 541b BGB | 86 | ||
| Teil 2: Die Erhöhung des Mietzinses gemäß § 3 MHRG | 88 | ||
| A. Historische Entwicklung | 88 | ||
| I. Vor Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900 | 88 | ||
| II. Nach Inkraftreten des BGB | 88 | ||
| III. Reichsmietengesetz 1922 | 90 | ||
| 1. Fassung vom 24.3.1922 | 90 | ||
| 2. Fassung vom 10.7.1926 | 91 | ||
| IV. Die Rechtsentwicklung von 1933 bis 1945 | 93 | ||
| 1. Änderung des Reichsmietengesetzes vom 20.4.1936 | 93 | ||
| 2. Preisstoppverordnung vom 26.11.1936 | 93 | ||
| a) Erste Ausführungsverordnung | 94 | ||
| b) Dritte Ausführungsverordnung und Runderlaß Nr. 184/37 | 94 | ||
| V. Die Rechtsentwicklung nach 1945 bis 1971 | 95 | ||
| VI. Städtebauförderungsgesetz 1971 | 96 | ||
| VII. Wohnraumkündigungsschutzgesetze 1971 und 1974 | 97 | ||
| 1. Erstes Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1971 | 97 | ||
| 2. Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1974 | 98 | ||
| VIII. Gesetz zur Änderung des Bundesbaugesetzes 1976 | 100 | ||
| IX. Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes 1978 | 100 | ||
| X. Viertes Mietrechtsänderungsgesetz 1993 | 101 | ||
| XI. Mietenüberleitungsgesetz 1995 | 103 | ||
| B. Sinn und Zweck | 104 | ||
| C. Anwendungsbereich | 105 | ||
| I. Örtlicher Anwendungsbereich | 105 | ||
| II. Sachlicher Anwendungsbereich | 106 | ||
| 1. Wohnraummietverhältnis | 106 | ||
| 2. Keine Preisbindung des Wohnraums (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 MHRG) | 106 | ||
| 3. Geschützte Wohnraummietverhältnisse (§ 10 Abs. 3 Nr. 2 bis 4 MHRG) | 106 | ||
| 4. Vertraglicher Ausschluß der Mietzinserhöhung (§ 1 Abs. 3 MHRG) | 107 | ||
| 5. Gesetzlicher Ausschluß der Mietzinserhöhung nach § 3 MHRG | 107 | ||
| D. Der Tatbestand des § 3 MHRG | 107 | ||
| I. Materielle Voraussetzungen | 107 | ||
| 1. Modernisierungsmaßnahmen | 107 | ||
| a) Tatbestandliche Unterschiede zu § 541b BGB | 108 | ||
| b) Bauliche Maßnahmen | 108 | ||
| aa) Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 3 Abs. 1 S. 1 1. Alt. MHRG) | 109 | ||
| bb) Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern (§ 3 Abs. 1 S. 1 2. Alt. MHRG) | 115 | ||
| cc) Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (§ 3 Abs. 1 S. 1 3. Alt. MHRG) | 117 | ||
| dd) Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Wasser bewirken (§ 3 Abs. 1 S. 1 4. Alt. MHRG) | 119 | ||
| 2. Bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 3 Abs. 1 S. 1 5. Alt. MHRG) | 120 | ||
| 3. Durchführung der baulichen Maßnahme oder Änderung durch den Vermieter | 122 | ||
| 4. Zustimmung oder Duldung des Mieters | 124 | ||
| II. Formelle Voraussetzungen | 126 | ||
| 1. Mitteilung der Verbesserungsmaßnahme (§ 541b Abs. 2 S. 1 BGB) | 126 | ||
| 2. Erhöhungserklärung (§ 3 Abs. 3 MHRG) | 127 | ||
| a) Formale Anforderungen | 127 | ||
| aa) Form | 127 | ||
| bb) Zeitpunkt | 128 | ||
| cc) Frist | 130 | ||
| b) Inhaltliche Anforderungen | 130 | ||
| aa) Berechnung der Mietzinserhöhung | 131 | ||
| bb) Erläuterung der Mietzinserhöhung | 133 | ||
| 3. Folge einer fehlerhaften Erhöhungserklärung | 134 | ||
| E. Die Rechtsfolge des § 3 MHRG | 135 | ||
| I. Die Erhöhung im Regelfall (§ 3 Abs. 1 S. 1 MHRG) | 135 | ||
| 1. Berücksichtigungsfähige Kosten | 136 | ||
| 2. Erhöhung der jährlichen Miete | 138 | ||
| 3. Bauliche Änderungen an mehreren Wohnungen (§ 3 Abs. 1 S. 2 MHRG) | 140 | ||
| II. Verminderung der Erhöhung bei Finanzierungsbeiträgen (§ 3 Abs. 1 S. 3 ff. MHRG) | 141 | ||
| 1. Verringerung des Erhöhungsbetrags | 142 | ||
| 2. Kürzung der berücksichtigungsfähigen Kosten | 143 | ||
| 3. Anrechnung von Zuschüssen und Darlehen für mehrere Wohnungen | 143 | ||
| III. Verminderung der Erhöhung bei Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit | 144 | ||
| IV. Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mietzinserhöhung (§ 3 Abs. 4 MHRG) | 145 | ||
| 1. Der Regelfall (§ 3 Abs. 4 S. 1 MHRG) | 146 | ||
| 2. Die Ausnahmen bei unterlassener oder unrichtiger Mitteilung (§ 3 Abs. 4 S. 2 MHRG) | 146 | ||
| 3. Problem der Verzögerung der Mietzinserhöhung | 148 | ||
| F. Begrenzung der Erhöhung nach § 3 MHRG durch § 5 WiStG | 150 | ||
| G. Mieterrechte bei einer Erhöhung des Mietzinses nach § 3 MHRG | 152 | ||
| I. Recht auf Einsicht in die Kostenunterlagen | 152 | ||
| II. Sonderkündigungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 MHRG | 153 | ||
| H. Verwirkung und Verbrauch des Erhöhungsrechts | 154 | ||
| I. Änderungsvertrag trotz fehlenden Erhöhungsrechts | 156 | ||
| J. Die Stellung des Untermieters | 157 | ||
| K. Verhältnis zu anderen Erhöhungsverfahren | 158 | ||
| I. Verhältnis zum Vergleichsmieteverfahren (§ 2 MHRG) | 158 | ||
| II. Verhältnis zur Staffelmiete (§ 10 Abs. 2 MHRG) | 159 | ||
| III. Verhältnis zur Mietanpassungsvereinbarung (§ 10a MHRG) | 160 | ||
| IV. Verhältnis zur Betriebskostenumlage (§ 4 Abs. 2 MHRG) | 161 | ||
| V. Verhältnis zur Kapitalkostenumlage (§ 5 Abs. 1 MHRG) | 162 | ||
| VI. Möglichkeit der Erhöhungsvereinbarung (§ 10 Abs. 1 2. HS. MHRG) | 162 | ||
| L. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 3 MHRG | 163 | ||
| I. Einseitige Vermieterprivilegierung | 163 | ||
| II. Durchbrechung des Prinzips der ortsüblichen Vergleichsmiete | 166 | ||
| Teil 3: Rechtslage in den neuen Ländern und in Berlin Ost | 168 | ||
| A. Rechtsentwicklung seit 1945 | 168 | ||
| I. Rechtliche Situation vor der Wiedervereinigung | 168 | ||
| 1. Mietpreisrecht | 168 | ||
| a) Allgemeine Entwicklung seit 1945 | 168 | ||
| b) Erhöhung des Mietpreises nach Modernisierung | 172 | ||
| 2. Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierung | 173 | ||
| II. Rechtslage nach der Wiedervereinigung | 175 | ||
| III. Mietenüberleitungsgesetz 1995 | 176 | ||
| B. Besonderheiten bei der Mieterhöhung (§§ 3, 13 MHRG) | 177 | ||
| I. Sinn und Zweck der Sonderregelung | 177 | ||
| II. Anwendungsbereich der Sonderregelung (§§ 11, 13 MHRG) | 178 | ||
| 1. Örtlicher Anwendungsbereich | 178 | ||
| 2. Sachlicher Anwendungsbereich | 178 | ||
| a) Uneingeschränkte Anwendung der §§ 1 bis 10a MHRG | 178 | ||
| b) Eingeschränkte Anwendung der §§ 1 bis 10a MHRG | 178 | ||
| III. Voraussetzungen | 179 | ||
| IV. Rechtsfolge | 179 | ||
| 1. Regelfall | 179 | ||
| 2. Ausnahmen von der Kappung | 180 | ||
| a) Abweichende Vereinbarung gemäß § 17 MHRG (§ 13 Abs. 1 2. HS. MHRG) | 180 | ||
| b) Vom Vermieter nicht zu vertretende Änderungen (§ 13 Abs. 2 Nr. 1 MHRG) | 181 | ||
| c) Beginn der baulichen Maßnahme vor dem 1.7.1995 (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 MHRG) | 182 | ||
| d) Förderung mit Mitteln gemäß § 88e des II. WoBauG (§ 13 Abs. 2 Nr. 3 MHRG) | 184 | ||
| V. Befristung der Sonderregelung | 184 | ||
| 1. Ende der Kappung | 184 | ||
| 2. Nachholung der Mietzinserhöhung | 185 | ||
| a) Ungekappte Mietzinserhöhung ab dem 1.1.1998 | 185 | ||
| b) Nachforderung des gekappten Erhöhungsbetrages | 187 | ||
| VI. Keine Begrenzung der Mietzinserhöhung durch § 5 WiStG | 190 | ||
| VII. Erläuterung der Kappung in der Erhöhungserklärung | 191 | ||
| VIII. Rechtstatsächliche Auswirkungen des § 13 MHRG | 191 | ||
| 1. Kritik am Mietenüberleitungsgesetz während des Gesetzgebungsverfahrens | 191 | ||
| 2. Befragung zu den tatsächlichen Auswirkungen des § 13 MHRG | 192 | ||
| a) Adressaten der Befragung | 192 | ||
| b) Einzelergebnisse | 193 | ||
| c) Zusammenfassende Bewertung der Ergebnisse | 196 | ||
| IX. Würdigung der Gesamtkonzeption des § 13 MHRG | 197 | ||
| C. Besonderheiten bei der Duldungspflicht (§ 541b BGB) | 198 | ||
| I. Der „allgemein übliche Zustand“ in den neuen Bundesländern | 198 | ||
| II. Auswirkungen des § 13 MHRG auf § 541b BGB | 201 | ||
| 1. Materielle Auswirkungen | 202 | ||
| a) „Ausstrahlwirkung“ der Kappungsgrenze | 202 | ||
| b) Berechnung des zukünftigen Mietzinses im Rahmen der Härtefallregelung | 203 | ||
| 2. Formelle Auswirkungen | 204 | ||
| Teil 4: Reformvorschläge | 206 | ||
| A. Änderungsempfehlung zu § 541b BGB | 207 | ||
| I. Neue Gesetzesfassung | 207 | ||
| II. Gegenüberstellung der alten und der neuen Gesetzesfassung | 208 | ||
| III. Begründung | 211 | ||
| B. Änderungsempfehlung zu § 3 MHRG | 216 | ||
| I. Neue Gesetzesfassung | 216 | ||
| II. Gegenüberstellung der alten und der neuen Gesetzesfassung | 217 | ||
| III. Begründung | 220 | ||
| Teil 5: Ergebnisse und Ausblick | 226 | ||
| A. Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse in Thesen | 226 | ||
| I. De lege lata | 226 | ||
| II. De lege ferenda | 227 | ||
| B. Ausblick | 227 | ||
| Anhang | 229 | ||
| Anlage 1 Fragebogen | 229 | ||
| Anlage 2 Beteiligte Wohnungsunternehmen | 232 | ||
| Anlage 3 Einzelergebnisse der Befragung | 234 | ||
| Literaturverzeichnis | 237 | ||
| Sachregister | 245 |