Menu Expand

Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft

Cite BOOK

Style

Kapitza, M. (1996). Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-48639-7
Kapitza, Martin. Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft. Duncker & Humblot, 1996. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-48639-7
Kapitza, M (1996): Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-48639-7

Format

Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft

Kapitza, Martin

Schriften zum Wirtschaftsrecht, Vol. 94

(1996)

Additional Information

Book Details

Pricing

Abstract

In aller Regel werden geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform der kupierten Publikums-KG konzipiert. Der Anleger ist hierbei nur mittelbar durch einen Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft beteiligt.

Um die Rechtsfragen über die Beziehungen zwischen Treugeber, Treuhänder, Initiator und Fondsgesellschaft lösen zu können, muß man sich zunächst über die Struktur einer Fondsgesellschaft klar werden. Es ist zu berücksichtigen, daß das sehr komplexe Gebilde eines Fonds nach der wirtschaftlichen Struktur und den verfolgten Zielen der Beteiligten nicht den formalen Rechtsverhältnissen entspricht. Die Rechtsprechung und Literatur haben die besondere Struktur eines Fonds bisher nicht ausreichend beachtet, was zum Teil zu nicht praktikablen und nicht allgemein anwendbaren oder widersprüchlichen Lösungen geführt hat.

In dieser Arbeit werden daher zunächst die verschiedenen Arten von Beziehungen zwischen den Beteiligten herausgearbeitet. Im Ergebnis sind folgende Verhältnisse zu unterscheiden. Zwischen den Anlegern, die im Ergebnis eine fertige und vermietete Immobilie erwerben wollen, und dem Initiator besteht ein Austauschverhältnis, vergleichbar mit einem Bauträgervertrag. Das Verhältnis der Anleger untereinander ist als Risikogemeinschaft wertungsmäßig ein echtes gesellschaftsrechtliches Verhältnis, das teilweise eine kapitalgesellschaftliche Struktur aufweist.

Auf der Grundlage dieser Ergebnisse wird die Rechtsstellung der Treugeber im Verhältnis zum Treuhänder, zum Initiator und zur Fondsgesellschaft im Hinblick auf die wesentlichen Rechtsfragen eingehend untersucht. Dabei ergeben sich neue Lösungsansätze, welche die wertungsmäßige Aufteilung der Beziehungen bestätigen und insbesondere bezüglich der Einschaltung eines Treuhänders zeigen, daß trotz der Aufteilung des Beteiligungsverhältnisses für die Anleger nur eine einheitlich zu betrachtende Beteiligung vorliegt, womit wichtige Auswirkungen zum Schutz der Anleger verbunden sind.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Inhaltsverzeichnis 5
Abkürzungsverzeichnis 14
Erstes Kapitel: Einleitung und Darstellung der Struktur und der Problematik eines geschlossenen Immobilienfonds 17
I. Einleitung 17
1. Die Bedeutung der geschlossenen Immobilienfonds 17
2. Der geschlossene Immobilienfonds als Publikumsgesellschaft 18
a) Die Publikumsgesellschaft als Sonderform einer Personengesellschaft 18
b) Der geschlossene Immobilienfonds als kupierte Publikums-KG 22
II. Grundsätzliche Überlegungen zur Behandlung einer Fondsgesellschaft 24
1. Das einer Fondsgesellschaft zugrundeliegende Konzept 24
2. Die Problematik der innerhalb der Fondsgesellschaft vereinigten Rechtsverhältnisse 29
a) Das Austauschverhältnis zwischen Initiator und Anleger 30
aa) Nebenpflichten des Initiators aus dem Austauschverhältnis 31
bb) Verlagerung des Austauschverhältnisses ins Außenverhältnis 32
cc) Auswirkungen im Verhältnis zwischen den Gesellschaftern 33
b) Das gesellschaftliche Rechtsverhältnis der Anleger untereinander 34
c) Die kapitalgesellschaftsrechtliche Struktur der Fondsgesellschaft 34
d) Das Verhältnis von Anlegern zum Initiator als geschäftsführendem Komplementär 35
e) Zwischenergebnis 36
3. Gang der Darstellung 38
III. Grundsätzliches zum wirtschaftlichen Konzept einer Fondsgesellschaft 40
1. Das besondere Kapitalerhaltungsinteresse einer Fondsgesellschaft 40
2. Die Gefahr einer Haftung nach § 172 IV HGB bei einer Auszahlung seitens der Fondsgesellschaft 41
Zweites Kapitel: Grundlagen der Untersuchung der Rechtsstellung der Treugeber 43
I. Grundsatz der Gleichstellung 43
1. These: Grundaussage des Gleichstellungsgrundsatzes 45
2. These: Einschränkungsmöglichkeiten der Treugeberrechtsstellung 46
3. These: Gleichstellung von Initiator und Treuhänder 46
a) Keine Gleichstellung in treuhänderischen Rechtsbeziehungen. 47
b) Gleichstellung im Austausch- und Geschäftsführungsverhältnis 48
c) Gleichstellung bei der mittelbaren Gestaltung des Beteiligungsverhältnisses 48
d) Bisherige Behandlung der Gleichstellung von Treuhänder und Initiator in der Rechtsprechung und der Literatur 50
4. These: Keine Besserstellung der Treugeber gegenüber Kommanditisten 51
5. These: Geltung des Gleichstellungsgrundsatzes bei einem Umwandlungsrecht des Anlegers 51
6. These: Geltung des Gleichstellungsgrundsatzes im Außenverhältnis 52
7. These: Nebenpflichten des Initiators aus dem Gleichstellungsgrundsatz 53
II. Zulässigkeit der Abspaltung 54
1. Darstellung der verwendeten Vertragskonstellationen 54
2. Zulässigkeit der Abspaltung der vermögensrechtlichen Beziehungen 56
3. Zulässigkeit der Abspaltung der nicht vermögensrechtlichen Rechtsbeziehungen 57
a) Zulässigkeit der Abspaltung des Stimmrechts 57
aa) Unterschiede zwischen den Abspaltungsgestaltungen 58
bb) Zulässigkeit der Abspaltung entgegen dem Abspaltungsverbot 60
cc) Zulässigkeit der Abspaltung unter Berücksichtigung der Rechtsstellung des Treuhänders 62
dd) Zulässigkeit der Abspaltung entgegen der Einheitlichkeit des Gesellschaftsanteils 64
b) Zulässigkeit der Abspaltung des Kontroll- und Auskunftsrechts 65
c) Zulässigkeit der Abspaltung des Kündigungsrechts 67
d) Zulässigkeit der Abspaltung der gesellschaftsrechtlichen Klagerechte 68
e) Ergebnis zur Zulässigkeit der Abspaltung 69
Drittes Kapitel: Rechtsstellung des Treugebers in treuhandrechtlichen Rechtsbeziehungen 70
I. Rechtsbeziehungen zwischen Treuhänder und Treugeber aufgrund des Treuhandvertrages 70
1. Rechtsbeziehungen im gesellschaftsrechtlichen Zusammenhang 72
2. Rechtsbeziehungen im treuhänderrechtlichen Zusammenhang 72
a) Der Vergütungsanspruch des Treuhänders 73
aa) Bestimmung des Schuldners der Vergütung 73
bb) Möglichkeit der Überprüfung der Treuhandvergütung nach § 138 BGB 75
cc) Ergebnis zum Vergütungsanspruch des Treuhänders 78
b) Der Aufwendungsersatz- oder Freistellungsanspruch des Treuhänders 79
aa) Umfang und Bestand des Freistellungsanspruches 79
(1) Freistellungsanspruch bei einer Inanspruchnahme des Treuhänders nach den §§ 171, 172 IV HGB 79
(2) Freistellungsanspruch bei einer Inanspruchnahme des Treuhänders nach § 176 II HGB oder anderen gesellschaftsrechtlichen Vorschriften 81
(3) Freistellungsanspruch für sonstige Aufwendungen 83
bb) Einreden und Einwendungen gegen den Freistellungsanspruch, insbesondere Aufrechnung und Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts 84
c) Haftungsansprüche der Treugeber aufgrund Pflichtverletzung des Treuhänders 85
aa) Haftungsansprüche aus dem Treuhandverhältnis 86
(1) Umfang der Treuhänderpflichten 86
(2) Haftungsmaßstab 89
bb) Prospekthaftung des Treuhänders 89
(1) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund seiner Mitwirkung bei der Prospekterstellung 90
(2) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund seiner Treuhänderstellung 90
(3) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund Pflichtverletzungen bei der Beitrittsverhandlung 93
d) Beendigung des Treuhandverhältnisses 94
aa) Ordentliche Kündigung des Treuhandvertrages 95
(1) Bestehen eines ordentlichen Kündigungsrechts 95
(2) Bewertung der vertraglichen Regelungen 97
bb) Außerordentliche Kündigung des Treuhandvertrages 99
(1) Außerordentliche Kündigungsgründe des Treugebers 100
(2) Außerordentliche Kündigungsgründe des Treuhänders 103
(3) Rechtsfolgen der außerordentlichen Kündigung des Treuhandvertrages 104
(a) Allgemeine Rechtsfolgen 104
(b) Anwendbarkeit des § 176 II HGB gegenüber den Treugebern bei Aufnahme als Gesellschafter der Fondsgesellschaft 107
II. Die Rechtslage bei treuwidrigen Verfügungen, in der Zwangsvollstreckung und im Konkurs des Treuhänders 110
1. Verfügungen über das Treugut und über die damit zusammenhängenden Rechte 111
a) Verfügungen des Treuhänders mit Dritten 112
aa) Schutz des Treugebers bei Verfügungen über den gesamten Gesellschaftsanteil 112
(1) Unwirksamkeit der Zustimmung des Initiators 112
(2) Unwirksamkeit des Verfügungsgeschäfts mit dem Dritten 115
(3) Anwendung der Grundsätze des Mißbrauchs der Vertretungsmacht auf Verfügungen des Treuhänders 115
(4) Vertraglicher Schutz der Treugeber vor Verfügungen des Treuhänders 117
bb) Schutz des Treugebers bei Verfügungen über Einzelrechte 118
b) Treuwidrige innergesellschaftliche Erklärungen des Treuhänders 119
aa) Verfügungen durch die Stimmabgabe des Treuhänders in der Gesellschafterversammlung 120
(1) Schutz der Treugeber nach § 138 I BGB bei weisungswidriger Stimmabgabe 120
(2) Möglichkeit einer Wissenszurechnung im Rahmen des § 138 I BGB 122
(a) Grundsätzliche Möglichkeit einer Wissenszurechnung 123
(b) Weitere Voraussetzungen der Wissenszurechnung 125
(c) Ergebnis zum Schutz der Treugeber bei weisungswidriger Stimmabgabe 125
(3) Schutz der Treugeber beim Nichtvorliegen einer Weisung 126
bb) Verfügungen durch anderweitige innergesellschaftliche Erklärungen des Treuhänders 127
2. Treugut in Konkurs und Einzelzwangsvollstreckung 128
a) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder 128
aa) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder wegen Gesellschaftsschulden 129
bb) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder wegen Privatschulden 131
(1) Anwendbarkeit des Unmittelbarkeitsgrundsatzes bei der kupierten Publikums-KG 132
(2) Rechtfertigung des Unmittelbarkeitsgrundsatzes 135
cc) Rechtsfolgen der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder 138
(1) Rechtsfolgen beim Konkurs des Treuhänders 138
(2) Rechtsfolgen bei der Einzelzwangsvollstreckung gegen den Treuhänder 139
(3) Schadensersatzansprüche der Treugeber bei Vollstreckungsmaßnahmen 140
b) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treugeber 140
aa) Konkurs des Treugebers 140
(1) Konkurs des Treugebers als wichtiger Grund zur Erhebung der Auflösungsklage nach § 133 HGB durch den Treuhänder 142
(2) Der Konkurs des Treuhänders als wichtiger Grund zur Erhebung der Auflösungsklage nach § 133 HGB durch den Treugeber oder den Konkursverwalter 143
(3) Die analoge Anwendung des § 131 Nr. 5 HGB im Konkurs des Treugebers 144
(4) Ergebnis zum Konkurs des Treugebers 144
bb) Einzelzwangsvollstreckung gegen den Treugeber 145
III. Zusammenfassung der Ergebnisse des dritten Kapitels 146
Viertes Kapitel: Die gesellschaftsrechtliche Stellung der Treugeber 148
I. Das Stimmrecht 148
1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG 148
a) Abgrenzung zwischen Kernbereichslehre und Mehrheitsprinzip 148
aa) Eigener Lösungsansatz 150
bb) Literaturmeinung 154
cc) Definition des Kernbereichs des Anlegers 156
(1) Der Kernbereich bei grundlegenden Eigenschaften des Immobilienfonds 157
(2) Kernbereichszuordnung bei Erhöhung des Gesamtaufwandes und bei Realisierung wirtschaftlicher Risiken 158
(3) Kernbereichszuordnung bei korporativen und anderen Entscheidungen gesellschaftsrechtlicher Art 159
(4) Ergebnis zum Kernbereich der Rechtsstellung der Anleger 161
dd) Definition der Treuepflicht des Anlegers 162
b) Ergebnis zur Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG 165
2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG 167
II. Das Zustimmungsrecht bei außergewöhnlichen Maßnahmen nach § 164 S. 1 HGB 168
1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG 168
2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG 171
III. Kontroll- und Informationsrechte 172
1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG 172
2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG 174
IV. Kündigung und Auflösung der Fondsgesellschaft 175
1. Ordentliche Kündigung durch einen Anleger 175
a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG 175
aa) Zulässigkeit der ordentlichen Kündigung 175
bb) Zulässigkeit von Einschränkungen des Kündigungsrechts, insbesondere der Vereinbarung von Ausschlußfristen 178
cc) Konkludente Ausschlußfrist ohne ausdrückliche Vereinbarung 183
dd) Vereinbarung einer Ausschlußfrist durch Mehrheitsbeschluß 184
b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG 186
aa) Allgemeine Anforderungen 186
bb) Untersuchung der in der Praxis verwendeten Verträge 188
2. Außerordentliche Kündigung durch einen Anleger 189
a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG 189
aa) Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung eines Anlegers bei einer arglistigen Täuschung 189
(1) Behandlung der Täuschungsfälle durch die Rechtsprechung 190
(2) Eigene Überlegungen zur Behandlung der Täuschungsfälle 191
bb) Andere Kündigungsgründe für die außerordentliche Kündigung eines Anlegers 195
b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG 198
3. Auflösung der Fondsgesellschaft nach § 133 HGB 200
a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG 200
b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG 204
4. Ausschluß eines Gesellschafters 204
a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG 204
b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG 206
V. Verfügungen des Treugebers über den Treuhandanteil und die sich daraus ergebenden Rechte 207
1. Verfügung über den Treuhandanteil durch den Treugeber 207
a) Zulässigkeit einer Vertragsübernahme 207
b) Einschränkungen der Verfügung durch Vertragsübernahme 211
c) Anderweitige Verfügungen oder verfügungsähnliche Rechtsgeschäfte über den Treuhandanteil 214
2. Verfügungen des Treugebers über Einzelrechte aus dem Treuhandanteil 215
VI. Die Beitragsverpflichtung 216
1. Indirekte Beitragszahlung der Treugeber über den Treuhänder 216
a) Rechtslage im Innenverhältnis 217
aa) Bestehen einer unabhängigen Beitragsverpflichtung des Treuhänders 217
bb) Aufrechnungsmöglichkeiten des Treugebers 218
cc) Befriedigungsmöglichkeiten des Treuhänders 220
dd) Verteilung des Veruntreuungsrisikos 220
ee) Ergebnis im Innenverhältnis 222
b) Rechtslage im Außenverhältnis 223
2. Direkte Beitragszahlung der Treugeber an die Fondsgesellschaft 225
VII. Der Gewinnanspruch des Treugebers 225
VIII. Prozessuale Rechtslage 228
1. Prozessuale Rechtslage im Außenverhältnis 229
a) Gesellschaftsprozesse 229
b) Treugeberprozesse 230
c) Treuhänderprozesse 231
2. Prozessuale Rechtslage im Innenverhältnis 232
a) Rechtsstreitigkeiten während des bestehenden Beteiligungsverhältnisses 232
b) Rechtsstreitigkeiten bei Beendigung des Beteiligungsverhältnisses 234
IX. Sonstige Rechtsfragen zur Publikums-KG 235
1. Dokumentationspflicht des Initiators 236
a) Eigener Lösungsansatz 237
aa) Außenverhältnis 237
bb) Innenverhältnis 237
cc) Ergebnis 238
b) Die Rechtsprechung und die Literatur zu den Dokumentationspflichten 239
2. Schutz des Initiators 241
a) Kernbereichsschutz des Initiators 241
b) Veto- und Mehrstimmenrechte des Initiators 242
X. Zusammenfassung der Ergebnisse 244
1. Die Modifikation der gesellschaftsrechtlichen Stellung des Anlegers 245
2. Das in die Fondsgesellschaft integrierte Austauschverhältnis 245
3. Die Besonderheiten bei der Einschaltung eines Treuhandkommanditisten 246
4. Die Besonderheiten bei der Beteiligung weiterer Gesellschafter neben dem Treuhandkommanditisten und dem Initiator 247
Literaturverzeichnis 249