Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft

Martin Kapitza

doi:10.3790/978-3-428-48639-7

Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft

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Kapitza, M. (1996). Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-48639-7

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Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft

Kapitza, Martin

Schriften zum Wirtschaftsrecht, Vol. 94

(1996)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-48639-7
978-3-428-08639-9 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-48639-7
Edition: 1
Language: German
Pages: 255
Collections: NBE WISO
NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Company, commercial & competition law: general

Pricing

Institution: € 106.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 69.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

In aller Regel werden geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform der kupierten Publikums-KG konzipiert. Der Anleger ist hierbei nur mittelbar durch einen Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft beteiligt.

Um die Rechtsfragen über die Beziehungen zwischen Treugeber, Treuhänder, Initiator und Fondsgesellschaft lösen zu können, muß man sich zunächst über die Struktur einer Fondsgesellschaft klar werden. Es ist zu berücksichtigen, daß das sehr komplexe Gebilde eines Fonds nach der wirtschaftlichen Struktur und den verfolgten Zielen der Beteiligten nicht den formalen Rechtsverhältnissen entspricht. Die Rechtsprechung und Literatur haben die besondere Struktur eines Fonds bisher nicht ausreichend beachtet, was zum Teil zu nicht praktikablen und nicht allgemein anwendbaren oder widersprüchlichen Lösungen geführt hat.

In dieser Arbeit werden daher zunächst die verschiedenen Arten von Beziehungen zwischen den Beteiligten herausgearbeitet. Im Ergebnis sind folgende Verhältnisse zu unterscheiden. Zwischen den Anlegern, die im Ergebnis eine fertige und vermietete Immobilie erwerben wollen, und dem Initiator besteht ein Austauschverhältnis, vergleichbar mit einem Bauträgervertrag. Das Verhältnis der Anleger untereinander ist als Risikogemeinschaft wertungsmäßig ein echtes gesellschaftsrechtliches Verhältnis, das teilweise eine kapitalgesellschaftliche Struktur aufweist.

Auf der Grundlage dieser Ergebnisse wird die Rechtsstellung der Treugeber im Verhältnis zum Treuhänder, zum Initiator und zur Fondsgesellschaft im Hinblick auf die wesentlichen Rechtsfragen eingehend untersucht. Dabei ergeben sich neue Lösungsansätze, welche die wertungsmäßige Aufteilung der Beziehungen bestätigen und insbesondere bezüglich der Einschaltung eines Treuhänders zeigen, daß trotz der Aufteilung des Beteiligungsverhältnisses für die Anleger nur eine einheitlich zu betrachtende Beteiligung vorliegt, womit wichtige Auswirkungen zum Schutz der Anleger verbunden sind.

Section Title	Page	Action	Price
Inhaltsverzeichnis	5
Abkürzungsverzeichnis	14
Erstes Kapitel: Einleitung und Darstellung der Struktur und der Problematik eines geschlossenen Immobilienfonds	17
I. Einleitung	17
1. Die Bedeutung der geschlossenen Immobilienfonds	17
2. Der geschlossene Immobilienfonds als Publikumsgesellschaft	18
a) Die Publikumsgesellschaft als Sonderform einer Personengesellschaft	18
b) Der geschlossene Immobilienfonds als kupierte Publikums-KG	22
II. Grundsätzliche Überlegungen zur Behandlung einer Fondsgesellschaft	24
1. Das einer Fondsgesellschaft zugrundeliegende Konzept	24
2. Die Problematik der innerhalb der Fondsgesellschaft vereinigten Rechtsverhältnisse	29
a) Das Austauschverhältnis zwischen Initiator und Anleger	30
aa) Nebenpflichten des Initiators aus dem Austauschverhältnis	31
bb) Verlagerung des Austauschverhältnisses ins Außenverhältnis	32
cc) Auswirkungen im Verhältnis zwischen den Gesellschaftern	33
b) Das gesellschaftliche Rechtsverhältnis der Anleger untereinander	34
c) Die kapitalgesellschaftsrechtliche Struktur der Fondsgesellschaft	34
d) Das Verhältnis von Anlegern zum Initiator als geschäftsführendem Komplementär	35
e) Zwischenergebnis	36
3. Gang der Darstellung	38
III. Grundsätzliches zum wirtschaftlichen Konzept einer Fondsgesellschaft	40
1. Das besondere Kapitalerhaltungsinteresse einer Fondsgesellschaft	40
2. Die Gefahr einer Haftung nach § 172 IV HGB bei einer Auszahlung seitens der Fondsgesellschaft	41
Zweites Kapitel: Grundlagen der Untersuchung der Rechtsstellung der Treugeber	43
I. Grundsatz der Gleichstellung	43
1. These: Grundaussage des Gleichstellungsgrundsatzes	45
2. These: Einschränkungsmöglichkeiten der Treugeberrechtsstellung	46
3. These: Gleichstellung von Initiator und Treuhänder	46
a) Keine Gleichstellung in treuhänderischen Rechtsbeziehungen.	47
b) Gleichstellung im Austausch- und Geschäftsführungsverhältnis	48
c) Gleichstellung bei der mittelbaren Gestaltung des Beteiligungsverhältnisses	48
d) Bisherige Behandlung der Gleichstellung von Treuhänder und Initiator in der Rechtsprechung und der Literatur	50
4. These: Keine Besserstellung der Treugeber gegenüber Kommanditisten	51
5. These: Geltung des Gleichstellungsgrundsatzes bei einem Umwandlungsrecht des Anlegers	51
6. These: Geltung des Gleichstellungsgrundsatzes im Außenverhältnis	52
7. These: Nebenpflichten des Initiators aus dem Gleichstellungsgrundsatz	53
II. Zulässigkeit der Abspaltung	54
1. Darstellung der verwendeten Vertragskonstellationen	54
2. Zulässigkeit der Abspaltung der vermögensrechtlichen Beziehungen	56
3. Zulässigkeit der Abspaltung der nicht vermögensrechtlichen Rechtsbeziehungen	57
a) Zulässigkeit der Abspaltung des Stimmrechts	57
aa) Unterschiede zwischen den Abspaltungsgestaltungen	58
bb) Zulässigkeit der Abspaltung entgegen dem Abspaltungsverbot	60
cc) Zulässigkeit der Abspaltung unter Berücksichtigung der Rechtsstellung des Treuhänders	62
dd) Zulässigkeit der Abspaltung entgegen der Einheitlichkeit des Gesellschaftsanteils	64
b) Zulässigkeit der Abspaltung des Kontroll- und Auskunftsrechts	65
c) Zulässigkeit der Abspaltung des Kündigungsrechts	67
d) Zulässigkeit der Abspaltung der gesellschaftsrechtlichen Klagerechte	68
e) Ergebnis zur Zulässigkeit der Abspaltung	69
Drittes Kapitel: Rechtsstellung des Treugebers in treuhandrechtlichen Rechtsbeziehungen	70
I. Rechtsbeziehungen zwischen Treuhänder und Treugeber aufgrund des Treuhandvertrages	70
1. Rechtsbeziehungen im gesellschaftsrechtlichen Zusammenhang	72
2. Rechtsbeziehungen im treuhänderrechtlichen Zusammenhang	72
a) Der Vergütungsanspruch des Treuhänders	73
aa) Bestimmung des Schuldners der Vergütung	73
bb) Möglichkeit der Überprüfung der Treuhandvergütung nach § 138 BGB	75
cc) Ergebnis zum Vergütungsanspruch des Treuhänders	78
b) Der Aufwendungsersatz- oder Freistellungsanspruch des Treuhänders	79
aa) Umfang und Bestand des Freistellungsanspruches	79
(1) Freistellungsanspruch bei einer Inanspruchnahme des Treuhänders nach den §§ 171, 172 IV HGB	79
(2) Freistellungsanspruch bei einer Inanspruchnahme des Treuhänders nach § 176 II HGB oder anderen gesellschaftsrechtlichen Vorschriften	81
(3) Freistellungsanspruch für sonstige Aufwendungen	83
bb) Einreden und Einwendungen gegen den Freistellungsanspruch, insbesondere Aufrechnung und Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts	84
c) Haftungsansprüche der Treugeber aufgrund Pflichtverletzung des Treuhänders	85
aa) Haftungsansprüche aus dem Treuhandverhältnis	86
(1) Umfang der Treuhänderpflichten	86
(2) Haftungsmaßstab	89
bb) Prospekthaftung des Treuhänders	89
(1) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund seiner Mitwirkung bei der Prospekterstellung	90
(2) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund seiner Treuhänderstellung	90
(3) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund Pflichtverletzungen bei der Beitrittsverhandlung	93
d) Beendigung des Treuhandverhältnisses	94
aa) Ordentliche Kündigung des Treuhandvertrages	95
(1) Bestehen eines ordentlichen Kündigungsrechts	95
(2) Bewertung der vertraglichen Regelungen	97
bb) Außerordentliche Kündigung des Treuhandvertrages	99
(1) Außerordentliche Kündigungsgründe des Treugebers	100
(2) Außerordentliche Kündigungsgründe des Treuhänders	103
(3) Rechtsfolgen der außerordentlichen Kündigung des Treuhandvertrages	104
(a) Allgemeine Rechtsfolgen	104
(b) Anwendbarkeit des § 176 II HGB gegenüber den Treugebern bei Aufnahme als Gesellschafter der Fondsgesellschaft	107
II. Die Rechtslage bei treuwidrigen Verfügungen, in der Zwangsvollstreckung und im Konkurs des Treuhänders	110
1. Verfügungen über das Treugut und über die damit zusammenhängenden Rechte	111
a) Verfügungen des Treuhänders mit Dritten	112
aa) Schutz des Treugebers bei Verfügungen über den gesamten Gesellschaftsanteil	112
(1) Unwirksamkeit der Zustimmung des Initiators	112
(2) Unwirksamkeit des Verfügungsgeschäfts mit dem Dritten	115
(3) Anwendung der Grundsätze des Mißbrauchs der Vertretungsmacht auf Verfügungen des Treuhänders	115
(4) Vertraglicher Schutz der Treugeber vor Verfügungen des Treuhänders	117
bb) Schutz des Treugebers bei Verfügungen über Einzelrechte	118
b) Treuwidrige innergesellschaftliche Erklärungen des Treuhänders	119
aa) Verfügungen durch die Stimmabgabe des Treuhänders in der Gesellschafterversammlung	120
(1) Schutz der Treugeber nach § 138 I BGB bei weisungswidriger Stimmabgabe	120
(2) Möglichkeit einer Wissenszurechnung im Rahmen des § 138 I BGB	122
(a) Grundsätzliche Möglichkeit einer Wissenszurechnung	123
(b) Weitere Voraussetzungen der Wissenszurechnung	125
(c) Ergebnis zum Schutz der Treugeber bei weisungswidriger Stimmabgabe	125
(3) Schutz der Treugeber beim Nichtvorliegen einer Weisung	126
bb) Verfügungen durch anderweitige innergesellschaftliche Erklärungen des Treuhänders	127
2. Treugut in Konkurs und Einzelzwangsvollstreckung	128
a) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder	128
aa) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder wegen Gesellschaftsschulden	129
bb) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder wegen Privatschulden	131
(1) Anwendbarkeit des Unmittelbarkeitsgrundsatzes bei der kupierten Publikums-KG	132
(2) Rechtfertigung des Unmittelbarkeitsgrundsatzes	135
cc) Rechtsfolgen der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder	138
(1) Rechtsfolgen beim Konkurs des Treuhänders	138
(2) Rechtsfolgen bei der Einzelzwangsvollstreckung gegen den Treuhänder	139
(3) Schadensersatzansprüche der Treugeber bei Vollstreckungsmaßnahmen	140
b) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treugeber	140
aa) Konkurs des Treugebers	140
(1) Konkurs des Treugebers als wichtiger Grund zur Erhebung der Auflösungsklage nach § 133 HGB durch den Treuhänder	142
(2) Der Konkurs des Treuhänders als wichtiger Grund zur Erhebung der Auflösungsklage nach § 133 HGB durch den Treugeber oder den Konkursverwalter	143
(3) Die analoge Anwendung des § 131 Nr. 5 HGB im Konkurs des Treugebers	144
(4) Ergebnis zum Konkurs des Treugebers	144
bb) Einzelzwangsvollstreckung gegen den Treugeber	145
III. Zusammenfassung der Ergebnisse des dritten Kapitels	146
Viertes Kapitel: Die gesellschaftsrechtliche Stellung der Treugeber	148
I. Das Stimmrecht	148
1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG	148
a) Abgrenzung zwischen Kernbereichslehre und Mehrheitsprinzip	148
aa) Eigener Lösungsansatz	150
bb) Literaturmeinung	154
cc) Definition des Kernbereichs des Anlegers	156
(1) Der Kernbereich bei grundlegenden Eigenschaften des Immobilienfonds	157
(2) Kernbereichszuordnung bei Erhöhung des Gesamtaufwandes und bei Realisierung wirtschaftlicher Risiken	158
(3) Kernbereichszuordnung bei korporativen und anderen Entscheidungen gesellschaftsrechtlicher Art	159
(4) Ergebnis zum Kernbereich der Rechtsstellung der Anleger	161
dd) Definition der Treuepflicht des Anlegers	162
b) Ergebnis zur Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG	165
2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG	167
II. Das Zustimmungsrecht bei außergewöhnlichen Maßnahmen nach § 164 S. 1 HGB	168
1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG	168
2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG	171
III. Kontroll- und Informationsrechte	172
1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG	172
2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG	174
IV. Kündigung und Auflösung der Fondsgesellschaft	175
1. Ordentliche Kündigung durch einen Anleger	175
a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG	175
aa) Zulässigkeit der ordentlichen Kündigung	175
bb) Zulässigkeit von Einschränkungen des Kündigungsrechts, insbesondere der Vereinbarung von Ausschlußfristen	178
cc) Konkludente Ausschlußfrist ohne ausdrückliche Vereinbarung	183
dd) Vereinbarung einer Ausschlußfrist durch Mehrheitsbeschluß	184
b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG	186
aa) Allgemeine Anforderungen	186
bb) Untersuchung der in der Praxis verwendeten Verträge	188
2. Außerordentliche Kündigung durch einen Anleger	189
a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG	189
aa) Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung eines Anlegers bei einer arglistigen Täuschung	189
(1) Behandlung der Täuschungsfälle durch die Rechtsprechung	190
(2) Eigene Überlegungen zur Behandlung der Täuschungsfälle	191
bb) Andere Kündigungsgründe für die außerordentliche Kündigung eines Anlegers	195
b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG	198
3. Auflösung der Fondsgesellschaft nach § 133 HGB	200
a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG	200
b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG	204
4. Ausschluß eines Gesellschafters	204
a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG	204
b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG	206
V. Verfügungen des Treugebers über den Treuhandanteil und die sich daraus ergebenden Rechte	207
1. Verfügung über den Treuhandanteil durch den Treugeber	207
a) Zulässigkeit einer Vertragsübernahme	207
b) Einschränkungen der Verfügung durch Vertragsübernahme	211
c) Anderweitige Verfügungen oder verfügungsähnliche Rechtsgeschäfte über den Treuhandanteil	214
2. Verfügungen des Treugebers über Einzelrechte aus dem Treuhandanteil	215
VI. Die Beitragsverpflichtung	216
1. Indirekte Beitragszahlung der Treugeber über den Treuhänder	216
a) Rechtslage im Innenverhältnis	217
aa) Bestehen einer unabhängigen Beitragsverpflichtung des Treuhänders	217
bb) Aufrechnungsmöglichkeiten des Treugebers	218
cc) Befriedigungsmöglichkeiten des Treuhänders	220
dd) Verteilung des Veruntreuungsrisikos	220
ee) Ergebnis im Innenverhältnis	222
b) Rechtslage im Außenverhältnis	223
2. Direkte Beitragszahlung der Treugeber an die Fondsgesellschaft	225
VII. Der Gewinnanspruch des Treugebers	225
VIII. Prozessuale Rechtslage	228
1. Prozessuale Rechtslage im Außenverhältnis	229
a) Gesellschaftsprozesse	229
b) Treugeberprozesse	230
c) Treuhänderprozesse	231
2. Prozessuale Rechtslage im Innenverhältnis	232
a) Rechtsstreitigkeiten während des bestehenden Beteiligungsverhältnisses	232
b) Rechtsstreitigkeiten bei Beendigung des Beteiligungsverhältnisses	234
IX. Sonstige Rechtsfragen zur Publikums-KG	235
1. Dokumentationspflicht des Initiators	236
a) Eigener Lösungsansatz	237
aa) Außenverhältnis	237
bb) Innenverhältnis	237
cc) Ergebnis	238
b) Die Rechtsprechung und die Literatur zu den Dokumentationspflichten	239
2. Schutz des Initiators	241
a) Kernbereichsschutz des Initiators	241
b) Veto- und Mehrstimmenrechte des Initiators	242
X. Zusammenfassung der Ergebnisse	244
1. Die Modifikation der gesellschaftsrechtlichen Stellung des Anlegers	245
2. Das in die Fondsgesellschaft integrierte Austauschverhältnis	245
3. Die Besonderheiten bei der Einschaltung eines Treuhandkommanditisten	246
4. Die Besonderheiten bei der Beteiligung weiterer Gesellschafter neben dem Treuhandkommanditisten und dem Initiator	247
Literaturverzeichnis	249

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