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Kapitza, M. (1996). Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-48639-7
Kapitza, Martin. Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft. Duncker & Humblot, 1996. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-48639-7
Kapitza, M (1996): Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-48639-7
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Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft
Schriften zum Wirtschaftsrecht, Vol. 94
(1996)
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Abstract
In aller Regel werden geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform der kupierten Publikums-KG konzipiert. Der Anleger ist hierbei nur mittelbar durch einen Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft beteiligt.Um die Rechtsfragen über die Beziehungen zwischen Treugeber, Treuhänder, Initiator und Fondsgesellschaft lösen zu können, muß man sich zunächst über die Struktur einer Fondsgesellschaft klar werden. Es ist zu berücksichtigen, daß das sehr komplexe Gebilde eines Fonds nach der wirtschaftlichen Struktur und den verfolgten Zielen der Beteiligten nicht den formalen Rechtsverhältnissen entspricht. Die Rechtsprechung und Literatur haben die besondere Struktur eines Fonds bisher nicht ausreichend beachtet, was zum Teil zu nicht praktikablen und nicht allgemein anwendbaren oder widersprüchlichen Lösungen geführt hat.In dieser Arbeit werden daher zunächst die verschiedenen Arten von Beziehungen zwischen den Beteiligten herausgearbeitet. Im Ergebnis sind folgende Verhältnisse zu unterscheiden. Zwischen den Anlegern, die im Ergebnis eine fertige und vermietete Immobilie erwerben wollen, und dem Initiator besteht ein Austauschverhältnis, vergleichbar mit einem Bauträgervertrag. Das Verhältnis der Anleger untereinander ist als Risikogemeinschaft wertungsmäßig ein echtes gesellschaftsrechtliches Verhältnis, das teilweise eine kapitalgesellschaftliche Struktur aufweist.Auf der Grundlage dieser Ergebnisse wird die Rechtsstellung der Treugeber im Verhältnis zum Treuhänder, zum Initiator und zur Fondsgesellschaft im Hinblick auf die wesentlichen Rechtsfragen eingehend untersucht. Dabei ergeben sich neue Lösungsansätze, welche die wertungsmäßige Aufteilung der Beziehungen bestätigen und insbesondere bezüglich der Einschaltung eines Treuhänders zeigen, daß trotz der Aufteilung des Beteiligungsverhältnisses für die Anleger nur eine einheitlich zu betrachtende Beteiligung vorliegt, womit wichtige Auswirkungen zum Schutz der Anleger verbunden sind.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Inhaltsverzeichnis | 5 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 14 | ||
| Erstes Kapitel: Einleitung und Darstellung der Struktur und der Problematik eines geschlossenen Immobilienfonds | 17 | ||
| I. Einleitung | 17 | ||
| 1. Die Bedeutung der geschlossenen Immobilienfonds | 17 | ||
| 2. Der geschlossene Immobilienfonds als Publikumsgesellschaft | 18 | ||
| a) Die Publikumsgesellschaft als Sonderform einer Personengesellschaft | 18 | ||
| b) Der geschlossene Immobilienfonds als kupierte Publikums-KG | 22 | ||
| II. Grundsätzliche Überlegungen zur Behandlung einer Fondsgesellschaft | 24 | ||
| 1. Das einer Fondsgesellschaft zugrundeliegende Konzept | 24 | ||
| 2. Die Problematik der innerhalb der Fondsgesellschaft vereinigten Rechtsverhältnisse | 29 | ||
| a) Das Austauschverhältnis zwischen Initiator und Anleger | 30 | ||
| aa) Nebenpflichten des Initiators aus dem Austauschverhältnis | 31 | ||
| bb) Verlagerung des Austauschverhältnisses ins Außenverhältnis | 32 | ||
| cc) Auswirkungen im Verhältnis zwischen den Gesellschaftern | 33 | ||
| b) Das gesellschaftliche Rechtsverhältnis der Anleger untereinander | 34 | ||
| c) Die kapitalgesellschaftsrechtliche Struktur der Fondsgesellschaft | 34 | ||
| d) Das Verhältnis von Anlegern zum Initiator als geschäftsführendem Komplementär | 35 | ||
| e) Zwischenergebnis | 36 | ||
| 3. Gang der Darstellung | 38 | ||
| III. Grundsätzliches zum wirtschaftlichen Konzept einer Fondsgesellschaft | 40 | ||
| 1. Das besondere Kapitalerhaltungsinteresse einer Fondsgesellschaft | 40 | ||
| 2. Die Gefahr einer Haftung nach § 172 IV HGB bei einer Auszahlung seitens der Fondsgesellschaft | 41 | ||
| Zweites Kapitel: Grundlagen der Untersuchung der Rechtsstellung der Treugeber | 43 | ||
| I. Grundsatz der Gleichstellung | 43 | ||
| 1. These: Grundaussage des Gleichstellungsgrundsatzes | 45 | ||
| 2. These: Einschränkungsmöglichkeiten der Treugeberrechtsstellung | 46 | ||
| 3. These: Gleichstellung von Initiator und Treuhänder | 46 | ||
| a) Keine Gleichstellung in treuhänderischen Rechtsbeziehungen. | 47 | ||
| b) Gleichstellung im Austausch- und Geschäftsführungsverhältnis | 48 | ||
| c) Gleichstellung bei der mittelbaren Gestaltung des Beteiligungsverhältnisses | 48 | ||
| d) Bisherige Behandlung der Gleichstellung von Treuhänder und Initiator in der Rechtsprechung und der Literatur | 50 | ||
| 4. These: Keine Besserstellung der Treugeber gegenüber Kommanditisten | 51 | ||
| 5. These: Geltung des Gleichstellungsgrundsatzes bei einem Umwandlungsrecht des Anlegers | 51 | ||
| 6. These: Geltung des Gleichstellungsgrundsatzes im Außenverhältnis | 52 | ||
| 7. These: Nebenpflichten des Initiators aus dem Gleichstellungsgrundsatz | 53 | ||
| II. Zulässigkeit der Abspaltung | 54 | ||
| 1. Darstellung der verwendeten Vertragskonstellationen | 54 | ||
| 2. Zulässigkeit der Abspaltung der vermögensrechtlichen Beziehungen | 56 | ||
| 3. Zulässigkeit der Abspaltung der nicht vermögensrechtlichen Rechtsbeziehungen | 57 | ||
| a) Zulässigkeit der Abspaltung des Stimmrechts | 57 | ||
| aa) Unterschiede zwischen den Abspaltungsgestaltungen | 58 | ||
| bb) Zulässigkeit der Abspaltung entgegen dem Abspaltungsverbot | 60 | ||
| cc) Zulässigkeit der Abspaltung unter Berücksichtigung der Rechtsstellung des Treuhänders | 62 | ||
| dd) Zulässigkeit der Abspaltung entgegen der Einheitlichkeit des Gesellschaftsanteils | 64 | ||
| b) Zulässigkeit der Abspaltung des Kontroll- und Auskunftsrechts | 65 | ||
| c) Zulässigkeit der Abspaltung des Kündigungsrechts | 67 | ||
| d) Zulässigkeit der Abspaltung der gesellschaftsrechtlichen Klagerechte | 68 | ||
| e) Ergebnis zur Zulässigkeit der Abspaltung | 69 | ||
| Drittes Kapitel: Rechtsstellung des Treugebers in treuhandrechtlichen Rechtsbeziehungen | 70 | ||
| I. Rechtsbeziehungen zwischen Treuhänder und Treugeber aufgrund des Treuhandvertrages | 70 | ||
| 1. Rechtsbeziehungen im gesellschaftsrechtlichen Zusammenhang | 72 | ||
| 2. Rechtsbeziehungen im treuhänderrechtlichen Zusammenhang | 72 | ||
| a) Der Vergütungsanspruch des Treuhänders | 73 | ||
| aa) Bestimmung des Schuldners der Vergütung | 73 | ||
| bb) Möglichkeit der Überprüfung der Treuhandvergütung nach § 138 BGB | 75 | ||
| cc) Ergebnis zum Vergütungsanspruch des Treuhänders | 78 | ||
| b) Der Aufwendungsersatz- oder Freistellungsanspruch des Treuhänders | 79 | ||
| aa) Umfang und Bestand des Freistellungsanspruches | 79 | ||
| (1) Freistellungsanspruch bei einer Inanspruchnahme des Treuhänders nach den §§ 171, 172 IV HGB | 79 | ||
| (2) Freistellungsanspruch bei einer Inanspruchnahme des Treuhänders nach § 176 II HGB oder anderen gesellschaftsrechtlichen Vorschriften | 81 | ||
| (3) Freistellungsanspruch für sonstige Aufwendungen | 83 | ||
| bb) Einreden und Einwendungen gegen den Freistellungsanspruch, insbesondere Aufrechnung und Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts | 84 | ||
| c) Haftungsansprüche der Treugeber aufgrund Pflichtverletzung des Treuhänders | 85 | ||
| aa) Haftungsansprüche aus dem Treuhandverhältnis | 86 | ||
| (1) Umfang der Treuhänderpflichten | 86 | ||
| (2) Haftungsmaßstab | 89 | ||
| bb) Prospekthaftung des Treuhänders | 89 | ||
| (1) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund seiner Mitwirkung bei der Prospekterstellung | 90 | ||
| (2) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund seiner Treuhänderstellung | 90 | ||
| (3) Prospekthaftung des Treuhänders aufgrund Pflichtverletzungen bei der Beitrittsverhandlung | 93 | ||
| d) Beendigung des Treuhandverhältnisses | 94 | ||
| aa) Ordentliche Kündigung des Treuhandvertrages | 95 | ||
| (1) Bestehen eines ordentlichen Kündigungsrechts | 95 | ||
| (2) Bewertung der vertraglichen Regelungen | 97 | ||
| bb) Außerordentliche Kündigung des Treuhandvertrages | 99 | ||
| (1) Außerordentliche Kündigungsgründe des Treugebers | 100 | ||
| (2) Außerordentliche Kündigungsgründe des Treuhänders | 103 | ||
| (3) Rechtsfolgen der außerordentlichen Kündigung des Treuhandvertrages | 104 | ||
| (a) Allgemeine Rechtsfolgen | 104 | ||
| (b) Anwendbarkeit des § 176 II HGB gegenüber den Treugebern bei Aufnahme als Gesellschafter der Fondsgesellschaft | 107 | ||
| II. Die Rechtslage bei treuwidrigen Verfügungen, in der Zwangsvollstreckung und im Konkurs des Treuhänders | 110 | ||
| 1. Verfügungen über das Treugut und über die damit zusammenhängenden Rechte | 111 | ||
| a) Verfügungen des Treuhänders mit Dritten | 112 | ||
| aa) Schutz des Treugebers bei Verfügungen über den gesamten Gesellschaftsanteil | 112 | ||
| (1) Unwirksamkeit der Zustimmung des Initiators | 112 | ||
| (2) Unwirksamkeit des Verfügungsgeschäfts mit dem Dritten | 115 | ||
| (3) Anwendung der Grundsätze des Mißbrauchs der Vertretungsmacht auf Verfügungen des Treuhänders | 115 | ||
| (4) Vertraglicher Schutz der Treugeber vor Verfügungen des Treuhänders | 117 | ||
| bb) Schutz des Treugebers bei Verfügungen über Einzelrechte | 118 | ||
| b) Treuwidrige innergesellschaftliche Erklärungen des Treuhänders | 119 | ||
| aa) Verfügungen durch die Stimmabgabe des Treuhänders in der Gesellschafterversammlung | 120 | ||
| (1) Schutz der Treugeber nach § 138 I BGB bei weisungswidriger Stimmabgabe | 120 | ||
| (2) Möglichkeit einer Wissenszurechnung im Rahmen des § 138 I BGB | 122 | ||
| (a) Grundsätzliche Möglichkeit einer Wissenszurechnung | 123 | ||
| (b) Weitere Voraussetzungen der Wissenszurechnung | 125 | ||
| (c) Ergebnis zum Schutz der Treugeber bei weisungswidriger Stimmabgabe | 125 | ||
| (3) Schutz der Treugeber beim Nichtvorliegen einer Weisung | 126 | ||
| bb) Verfügungen durch anderweitige innergesellschaftliche Erklärungen des Treuhänders | 127 | ||
| 2. Treugut in Konkurs und Einzelzwangsvollstreckung | 128 | ||
| a) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder | 128 | ||
| aa) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder wegen Gesellschaftsschulden | 129 | ||
| bb) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder wegen Privatschulden | 131 | ||
| (1) Anwendbarkeit des Unmittelbarkeitsgrundsatzes bei der kupierten Publikums-KG | 132 | ||
| (2) Rechtfertigung des Unmittelbarkeitsgrundsatzes | 135 | ||
| cc) Rechtsfolgen der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treuhänder | 138 | ||
| (1) Rechtsfolgen beim Konkurs des Treuhänders | 138 | ||
| (2) Rechtsfolgen bei der Einzelzwangsvollstreckung gegen den Treuhänder | 139 | ||
| (3) Schadensersatzansprüche der Treugeber bei Vollstreckungsmaßnahmen | 140 | ||
| b) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Treugeber | 140 | ||
| aa) Konkurs des Treugebers | 140 | ||
| (1) Konkurs des Treugebers als wichtiger Grund zur Erhebung der Auflösungsklage nach § 133 HGB durch den Treuhänder | 142 | ||
| (2) Der Konkurs des Treuhänders als wichtiger Grund zur Erhebung der Auflösungsklage nach § 133 HGB durch den Treugeber oder den Konkursverwalter | 143 | ||
| (3) Die analoge Anwendung des § 131 Nr. 5 HGB im Konkurs des Treugebers | 144 | ||
| (4) Ergebnis zum Konkurs des Treugebers | 144 | ||
| bb) Einzelzwangsvollstreckung gegen den Treugeber | 145 | ||
| III. Zusammenfassung der Ergebnisse des dritten Kapitels | 146 | ||
| Viertes Kapitel: Die gesellschaftsrechtliche Stellung der Treugeber | 148 | ||
| I. Das Stimmrecht | 148 | ||
| 1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG | 148 | ||
| a) Abgrenzung zwischen Kernbereichslehre und Mehrheitsprinzip | 148 | ||
| aa) Eigener Lösungsansatz | 150 | ||
| bb) Literaturmeinung | 154 | ||
| cc) Definition des Kernbereichs des Anlegers | 156 | ||
| (1) Der Kernbereich bei grundlegenden Eigenschaften des Immobilienfonds | 157 | ||
| (2) Kernbereichszuordnung bei Erhöhung des Gesamtaufwandes und bei Realisierung wirtschaftlicher Risiken | 158 | ||
| (3) Kernbereichszuordnung bei korporativen und anderen Entscheidungen gesellschaftsrechtlicher Art | 159 | ||
| (4) Ergebnis zum Kernbereich der Rechtsstellung der Anleger | 161 | ||
| dd) Definition der Treuepflicht des Anlegers | 162 | ||
| b) Ergebnis zur Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG | 165 | ||
| 2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG | 167 | ||
| II. Das Zustimmungsrecht bei außergewöhnlichen Maßnahmen nach § 164 S. 1 HGB | 168 | ||
| 1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG | 168 | ||
| 2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG | 171 | ||
| III. Kontroll- und Informationsrechte | 172 | ||
| 1. Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG | 172 | ||
| 2. Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG | 174 | ||
| IV. Kündigung und Auflösung der Fondsgesellschaft | 175 | ||
| 1. Ordentliche Kündigung durch einen Anleger | 175 | ||
| a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG | 175 | ||
| aa) Zulässigkeit der ordentlichen Kündigung | 175 | ||
| bb) Zulässigkeit von Einschränkungen des Kündigungsrechts, insbesondere der Vereinbarung von Ausschlußfristen | 178 | ||
| cc) Konkludente Ausschlußfrist ohne ausdrückliche Vereinbarung | 183 | ||
| dd) Vereinbarung einer Ausschlußfrist durch Mehrheitsbeschluß | 184 | ||
| b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG | 186 | ||
| aa) Allgemeine Anforderungen | 186 | ||
| bb) Untersuchung der in der Praxis verwendeten Verträge | 188 | ||
| 2. Außerordentliche Kündigung durch einen Anleger | 189 | ||
| a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG | 189 | ||
| aa) Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung eines Anlegers bei einer arglistigen Täuschung | 189 | ||
| (1) Behandlung der Täuschungsfälle durch die Rechtsprechung | 190 | ||
| (2) Eigene Überlegungen zur Behandlung der Täuschungsfälle | 191 | ||
| bb) Andere Kündigungsgründe für die außerordentliche Kündigung eines Anlegers | 195 | ||
| b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG | 198 | ||
| 3. Auflösung der Fondsgesellschaft nach § 133 HGB | 200 | ||
| a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG | 200 | ||
| b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG | 204 | ||
| 4. Ausschluß eines Gesellschafters | 204 | ||
| a) Rechtslage bei der klassischen Publikums-KG | 204 | ||
| b) Rechtslage bei der kupierten Publikums-KG | 206 | ||
| V. Verfügungen des Treugebers über den Treuhandanteil und die sich daraus ergebenden Rechte | 207 | ||
| 1. Verfügung über den Treuhandanteil durch den Treugeber | 207 | ||
| a) Zulässigkeit einer Vertragsübernahme | 207 | ||
| b) Einschränkungen der Verfügung durch Vertragsübernahme | 211 | ||
| c) Anderweitige Verfügungen oder verfügungsähnliche Rechtsgeschäfte über den Treuhandanteil | 214 | ||
| 2. Verfügungen des Treugebers über Einzelrechte aus dem Treuhandanteil | 215 | ||
| VI. Die Beitragsverpflichtung | 216 | ||
| 1. Indirekte Beitragszahlung der Treugeber über den Treuhänder | 216 | ||
| a) Rechtslage im Innenverhältnis | 217 | ||
| aa) Bestehen einer unabhängigen Beitragsverpflichtung des Treuhänders | 217 | ||
| bb) Aufrechnungsmöglichkeiten des Treugebers | 218 | ||
| cc) Befriedigungsmöglichkeiten des Treuhänders | 220 | ||
| dd) Verteilung des Veruntreuungsrisikos | 220 | ||
| ee) Ergebnis im Innenverhältnis | 222 | ||
| b) Rechtslage im Außenverhältnis | 223 | ||
| 2. Direkte Beitragszahlung der Treugeber an die Fondsgesellschaft | 225 | ||
| VII. Der Gewinnanspruch des Treugebers | 225 | ||
| VIII. Prozessuale Rechtslage | 228 | ||
| 1. Prozessuale Rechtslage im Außenverhältnis | 229 | ||
| a) Gesellschaftsprozesse | 229 | ||
| b) Treugeberprozesse | 230 | ||
| c) Treuhänderprozesse | 231 | ||
| 2. Prozessuale Rechtslage im Innenverhältnis | 232 | ||
| a) Rechtsstreitigkeiten während des bestehenden Beteiligungsverhältnisses | 232 | ||
| b) Rechtsstreitigkeiten bei Beendigung des Beteiligungsverhältnisses | 234 | ||
| IX. Sonstige Rechtsfragen zur Publikums-KG | 235 | ||
| 1. Dokumentationspflicht des Initiators | 236 | ||
| a) Eigener Lösungsansatz | 237 | ||
| aa) Außenverhältnis | 237 | ||
| bb) Innenverhältnis | 237 | ||
| cc) Ergebnis | 238 | ||
| b) Die Rechtsprechung und die Literatur zu den Dokumentationspflichten | 239 | ||
| 2. Schutz des Initiators | 241 | ||
| a) Kernbereichsschutz des Initiators | 241 | ||
| b) Veto- und Mehrstimmenrechte des Initiators | 242 | ||
| X. Zusammenfassung der Ergebnisse | 244 | ||
| 1. Die Modifikation der gesellschaftsrechtlichen Stellung des Anlegers | 245 | ||
| 2. Das in die Fondsgesellschaft integrierte Austauschverhältnis | 245 | ||
| 3. Die Besonderheiten bei der Einschaltung eines Treuhandkommanditisten | 246 | ||
| 4. Die Besonderheiten bei der Beteiligung weiterer Gesellschafter neben dem Treuhandkommanditisten und dem Initiator | 247 | ||
| Literaturverzeichnis | 249 |