Die ortsübliche Miete
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Die ortsübliche Miete
Zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 224
(1999)
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Abstract
Alle preisbeschränkenden Regelungen für den »preisfreien« Wohnraum knüpfen an die ortsübliche Miete an, die zentrale Regelung zur Mieterhöhung im Zivilrecht ebenso wie die Vorschriften zur Mietpreisüberhöhung im Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht. Der Gesetzgeber definiert sie in § 2 Miethöhegesetz als »diejenigen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind«.Die Autorin untersucht den Vergleichsmietenbegriff unter der Fragestellung, ob es sich um eine dem Beweis zugängliche Tatfrage handelt, oder ob die Vergleichsmiete als Sollwert durch rechtliche Bewertung festzulegen ist. Die Entstehungsgeschichte zeigt, daß der Vergleichsmietenbegriff in seinen Anfängen sinnvoll an einen Wohnungsmarkt anknüpfte, in dem Preis und Leistung weitgehend in einem angemessenen Verhältnis zueinander standen. Diese Voraussetzung ging in dem Maße verloren, indem zunehmend subjektive Faktoren die Miethöhe mitbestimmten und Teilmärkte für Mietergruppen (z. B. Gastarbeiter) entstanden. Nur durch eine Kombination aus Tatsachenerhebung und rechtlicher Korrektur kann heute, so die Autorin, ein Wert gefunden werden, der dem Marktgeschehen und dem objektiven Nutzungswert einer Wohnung gleichermaßen Rechnung trägt.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Inhaltsverzeichnis | 5 | ||
| I. Einleitung | 9 | ||
| 1. Fragestellung und Gang der Abhandlung | 9 | ||
| 2. Allgemeine Abgrenzung zwischen Tatfrage und Rechtsfrage | 11 | ||
| II. Der Vergleichsmietenbegriff in der Geschichte des Mietpreisrechts | 15 | ||
| 1. Vorläufer der heutigen Vergleichsmietenregelung | 15 | ||
| a) Vorläufer des Vergleichsmietenbegriffs bis 1916 | 15 | ||
| b) Erste Höchstmietenverordnungen und Mietpreisregelungen ab 1916 | 18 | ||
| c) Die Mieterschutzverordnungen des Deutschen Reichs 1917 bis 1919 | 22 | ||
| d) Preußische Höchstmietenverordnung vom 9.12.1919 | 25 | ||
| e) Reichsmietengesetz vom 24.3.1922 | 29 | ||
| f) Die strafrechtlichen Regelungen der Preistreibereiverordnung 1923 und des MSchG ab 1926 | 34 | ||
| g) Gesetz zur Änderung des Reichsmietengesetzes vom 14.2.1928 | 37 | ||
| h) Preisstoppverordnung vom 29.11.1936 | 38 | ||
| i) Das Mietpreisrecht in den ersten Nachkriegsjahren 1945–1950 | 45 | ||
| j) Verordnung PR Nr. 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 29.11.1951 | 48 | ||
| k) Geschäftsraummietengesetz vom 25.6.1952 | 53 | ||
| l) Erstes Bundesmietengesetz vom 27.7.1955 | 56 | ||
| m) Altbaumietenverordnung vom 23.7.1958 (AMVO) | 58 | ||
| n) Abbaugesetz vom 23.6.1960 | 60 | ||
| o) Zusammenfassung | 62 | ||
| 2. Die Entstehungsgeschichte der heutigen Vergleichsmietenregelung | 64 | ||
| a) Das erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25.11.1971 | 64 | ||
| b) Das 2. WRKSchG/MHG vom 18.12.1974 | 70 | ||
| c) Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 | 72 | ||
| d) Viertes Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.7.1993 | 75 | ||
| e) Zusammenfassung | 77 | ||
| 3. Die Einbeziehung der neuen Länder – Mietenüberleitungsgesetz | 78 | ||
| III. Untersuchungen zur Mietpreisbildung am Markt | 83 | ||
| IV. Die Zuordnung des Vergleichsmietenbegriffs zur Tat- oder Rechtsfrage | 87 | ||
| 1. Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage in der Rechtsprechung | 87 | ||
| a) Mit der Auslegung befaßte Gerichte | 87 | ||
| b) Die in den Entscheidungen dargelegten Zuordnungen | 89 | ||
| aa) Tatsacheninstanzen | 89 | ||
| aaa) Behandlung als Tatsache | 89 | ||
| bbb) Behandlung als Rechtsbegriff | 90 | ||
| ccc) Zusammenfassung | 91 | ||
| bb) Rechtsinstanzen | 91 | ||
| aaa) Behandlung als Tatsache | 91 | ||
| (1) Bundesverfassungsgericht | 91 | ||
| (2) BGH | 92 | ||
| (3) Oberlandesgerichte | 92 | ||
| bbb) Behandlung als Rechtsbegriff | 93 | ||
| ccc) Zusammenfassung | 94 | ||
| c) Die Handhabung im konkreten Fall | 95 | ||
| aa) Einordnung als Tatsache | 95 | ||
| aaa) Konsequente Handhabung | 96 | ||
| bbb) Argumentationsbrüche | 96 | ||
| (1) Verhältnis Bestands- und Neumieten | 97 | ||
| (2) Größe der Wohnung | 98 | ||
| (3) Beschaffenheit | 99 | ||
| (4) Ausstattung | 99 | ||
| (5) Lage | 100 | ||
| (6) Gewichtung der Wohnwertmerkmale | 101 | ||
| (7) Sonstige | 102 | ||
| (8) Zusammenfassung | 104 | ||
| bb) Einordnung als Rechtsbegriff | 104 | ||
| 2. Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage im Schrifttum | 104 | ||
| a) Behandlung als Tatsache | 105 | ||
| b) Behandlung als Rechtsbegriff | 107 | ||
| 3. Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage durch Auslegung des Vergleichsmietenbegriffs | 109 | ||
| a) Wortlautauslegung | 110 | ||
| b) Systematische Auslegung | 111 | ||
| c) Historische Auslegung | 112 | ||
| d) Objektiv-teleologische Auslegung | 116 | ||
| e) Zusammenfassung | 120 | ||
| V. Die Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs im Zivilprozeß | 121 | ||
| 1. Aufgabenstellung | 121 | ||
| a) Die Feststellung des allgemeinen Mietpreisgefüges | 121 | ||
| b) Die Beschreibung und Einordnung der Wohnung | 122 | ||
| 2. Das Auffinden der ortsüblichen Miete anhand eines Mietspiegels | 123 | ||
| a) Empirisch-statistische Mietspiegel | 123 | ||
| aa) Rechtsnatur | 123 | ||
| aaa) Allgemeinkundige Tatsache | 124 | ||
| bbb) Normkonkretisierende Verwaltungsvorschrift | 125 | ||
| ccc) Antizipiertes Sachverständigengutachten oder Erkenntnismittel eigener Art | 128 | ||
| bb) Zulässigkeit des Beweismittels Mietspiegel nach der ZPO | 131 | ||
| cc) Zwischenergebnis | 133 | ||
| dd) Aussagen zum Methodenstreit zwischen Tabellenmietspiegel und Regressionsanalyse | 133 | ||
| aaa) Darstellung der Methoden | 134 | ||
| bbb) Auswirkungen für die Anwendung von Mietspiegeln | 136 | ||
| (1) Tabellenmietspiegel | 137 | ||
| (2) Regressionsmietspiegel | 137 | ||
| ccc) Zusammenfassung | 140 | ||
| b) Nicht empirsch-statistische Mietspiegel | 141 | ||
| aa) Rechtsnatur | 141 | ||
| bb) Verwendung im Prozeß | 142 | ||
| 3. Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten | 143 | ||
| a) Beweisfragen an den Sachverständigen | 143 | ||
| b) Zivilprozessuale Problemstellungen | 144 | ||
| aa) Übereinstimmung mit den normativen Vorgaben | 144 | ||
| bb) Repräsentanz des Datenmaterials | 145 | ||
| aaa) Bei Verwendung eines empirisch-statistischen Mietspiegels | 145 | ||
| bbb) Bei Verwendung anderen Materials | 146 | ||
| cc) Offenlegung der Methode und des Materials | 148 | ||
| c) Zusammenfassung | 148 | ||
| VI. Reformvorschläge der 90er Jahre | 150 | ||
| 1. Darstellung | 150 | ||
| a) Expertenkommission Wohnungspolitik | 150 | ||
| b) Bund-Länder-Arbeitsgruppe | 152 | ||
| 2. Diskussion | 154 | ||
| a) Vorschläge der Expertenkommission Wohnungspolitik | 154 | ||
| b) Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe | 155 | ||
| aa) Beschränkung der Begründungsmittel | 155 | ||
| bb) Vermutungswirkung qualifizierter Mietspiegel | 158 | ||
| cc) Zusammenfassende Bewertung | 159 | ||
| VII. Ergebnisse und Schluß | 160 | ||
| 1. Zusammenfassung der Ergebnisse | 160 | ||
| 2. Schluß | 162 | ||
| Anhang | 164 | ||
| Literaturverzeichnis | 168 | ||
| Sachwortverzeichnis | 176 |