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Die ortsübliche Miete

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Hinkelmann, B. (1999). Die ortsübliche Miete. Zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49753-9
Hinkelmann, Beate. Die ortsübliche Miete: Zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs. Duncker & Humblot, 1999. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49753-9
Hinkelmann, B (1999): Die ortsübliche Miete: Zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-49753-9

Format

Die ortsübliche Miete

Zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs

Hinkelmann, Beate

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 224

(1999)

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Abstract

Alle preisbeschränkenden Regelungen für den »preisfreien« Wohnraum knüpfen an die ortsübliche Miete an, die zentrale Regelung zur Mieterhöhung im Zivilrecht ebenso wie die Vorschriften zur Mietpreisüberhöhung im Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht. Der Gesetzgeber definiert sie in § 2 Miethöhegesetz als »diejenigen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind«.

Die Autorin untersucht den Vergleichsmietenbegriff unter der Fragestellung, ob es sich um eine dem Beweis zugängliche Tatfrage handelt, oder ob die Vergleichsmiete als Sollwert durch rechtliche Bewertung festzulegen ist. Die Entstehungsgeschichte zeigt, daß der Vergleichsmietenbegriff in seinen Anfängen sinnvoll an einen Wohnungsmarkt anknüpfte, in dem Preis und Leistung weitgehend in einem angemessenen Verhältnis zueinander standen. Diese Voraussetzung ging in dem Maße verloren, indem zunehmend subjektive Faktoren die Miethöhe mitbestimmten und Teilmärkte für Mietergruppen (z. B. Gastarbeiter) entstanden. Nur durch eine Kombination aus Tatsachenerhebung und rechtlicher Korrektur kann heute, so die Autorin, ein Wert gefunden werden, der dem Marktgeschehen und dem objektiven Nutzungswert einer Wohnung gleichermaßen Rechnung trägt.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Inhaltsverzeichnis 5
I. Einleitung 9
1. Fragestellung und Gang der Abhandlung 9
2. Allgemeine Abgrenzung zwischen Tatfrage und Rechtsfrage 11
II. Der Vergleichsmietenbegriff in der Geschichte des Mietpreisrechts 15
1. Vorläufer der heutigen Vergleichsmietenregelung 15
a) Vorläufer des Vergleichsmietenbegriffs bis 1916 15
b) Erste Höchstmietenverordnungen und Mietpreisregelungen ab 1916 18
c) Die Mieterschutzverordnungen des Deutschen Reichs 1917 bis 1919 22
d) Preußische Höchstmietenverordnung vom 9.12.1919 25
e) Reichsmietengesetz vom 24.3.1922 29
f) Die strafrechtlichen Regelungen der Preistreibereiverordnung 1923 und des MSchG ab 1926 34
g) Gesetz zur Änderung des Reichsmietengesetzes vom 14.2.1928 37
h) Preisstoppverordnung vom 29.11.1936 38
i) Das Mietpreisrecht in den ersten Nachkriegsjahren 1945–1950 45
j) Verordnung PR Nr. 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 29.11.1951 48
k) Geschäftsraummietengesetz vom 25.6.1952 53
l) Erstes Bundesmietengesetz vom 27.7.1955 56
m) Altbaumietenverordnung vom 23.7.1958 (AMVO) 58
n) Abbaugesetz vom 23.6.1960 60
o) Zusammenfassung 62
2. Die Entstehungsgeschichte der heutigen Vergleichsmietenregelung 64
a) Das erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25.11.1971 64
b) Das 2. WRKSchG/MHG vom 18.12.1974 70
c) Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 72
d) Viertes Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.7.1993 75
e) Zusammenfassung 77
3. Die Einbeziehung der neuen Länder – Mietenüberleitungsgesetz 78
III. Untersuchungen zur Mietpreisbildung am Markt 83
IV. Die Zuordnung des Vergleichsmietenbegriffs zur Tat- oder Rechtsfrage 87
1. Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage in der Rechtsprechung 87
a) Mit der Auslegung befaßte Gerichte 87
b) Die in den Entscheidungen dargelegten Zuordnungen 89
aa) Tatsacheninstanzen 89
aaa) Behandlung als Tatsache 89
bbb) Behandlung als Rechtsbegriff 90
ccc) Zusammenfassung 91
bb) Rechtsinstanzen 91
aaa) Behandlung als Tatsache 91
(1) Bundesverfassungsgericht 91
(2) BGH 92
(3) Oberlandesgerichte 92
bbb) Behandlung als Rechtsbegriff 93
ccc) Zusammenfassung 94
c) Die Handhabung im konkreten Fall 95
aa) Einordnung als Tatsache 95
aaa) Konsequente Handhabung 96
bbb) Argumentationsbrüche 96
(1) Verhältnis Bestands- und Neumieten 97
(2) Größe der Wohnung 98
(3) Beschaffenheit 99
(4) Ausstattung 99
(5) Lage 100
(6) Gewichtung der Wohnwertmerkmale 101
(7) Sonstige 102
(8) Zusammenfassung 104
bb) Einordnung als Rechtsbegriff 104
2. Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage im Schrifttum 104
a) Behandlung als Tatsache 105
b) Behandlung als Rechtsbegriff 107
3. Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage durch Auslegung des Vergleichsmietenbegriffs 109
a) Wortlautauslegung 110
b) Systematische Auslegung 111
c) Historische Auslegung 112
d) Objektiv-teleologische Auslegung 116
e) Zusammenfassung 120
V. Die Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs im Zivilprozeß 121
1. Aufgabenstellung 121
a) Die Feststellung des allgemeinen Mietpreisgefüges 121
b) Die Beschreibung und Einordnung der Wohnung 122
2. Das Auffinden der ortsüblichen Miete anhand eines Mietspiegels 123
a) Empirisch-statistische Mietspiegel 123
aa) Rechtsnatur 123
aaa) Allgemeinkundige Tatsache 124
bbb) Normkonkretisierende Verwaltungsvorschrift 125
ccc) Antizipiertes Sachverständigengutachten oder Erkenntnismittel eigener Art 128
bb) Zulässigkeit des Beweismittels Mietspiegel nach der ZPO 131
cc) Zwischenergebnis 133
dd) Aussagen zum Methodenstreit zwischen Tabellenmietspiegel und Regressionsanalyse 133
aaa) Darstellung der Methoden 134
bbb) Auswirkungen für die Anwendung von Mietspiegeln 136
(1) Tabellenmietspiegel 137
(2) Regressionsmietspiegel 137
ccc) Zusammenfassung 140
b) Nicht empirsch-statistische Mietspiegel 141
aa) Rechtsnatur 141
bb) Verwendung im Prozeß 142
3. Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten 143
a) Beweisfragen an den Sachverständigen 143
b) Zivilprozessuale Problemstellungen 144
aa) Übereinstimmung mit den normativen Vorgaben 144
bb) Repräsentanz des Datenmaterials 145
aaa) Bei Verwendung eines empirisch-statistischen Mietspiegels 145
bbb) Bei Verwendung anderen Materials 146
cc) Offenlegung der Methode und des Materials 148
c) Zusammenfassung 148
VI. Reformvorschläge der 90er Jahre 150
1. Darstellung 150
a) Expertenkommission Wohnungspolitik 150
b) Bund-Länder-Arbeitsgruppe 152
2. Diskussion 154
a) Vorschläge der Expertenkommission Wohnungspolitik 154
b) Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe 155
aa) Beschränkung der Begründungsmittel 155
bb) Vermutungswirkung qualifizierter Mietspiegel 158
cc) Zusammenfassende Bewertung 159
VII. Ergebnisse und Schluß 160
1. Zusammenfassung der Ergebnisse 160
2. Schluß 162
Anhang 164
Literaturverzeichnis 168
Sachwortverzeichnis 176