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Der Verwaltungsvertrag im Städtebaurecht

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Hamann, C. (2003). Der Verwaltungsvertrag im Städtebaurecht. Inhaltliche und dogmatische Aspekte der gesetzlichen Regelung des städtebaulichen Vertrages in § 11 BauGB. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-50285-1
Hamann, Christian. Der Verwaltungsvertrag im Städtebaurecht: Inhaltliche und dogmatische Aspekte der gesetzlichen Regelung des städtebaulichen Vertrages in § 11 BauGB. Duncker & Humblot, 2003. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-50285-1
Hamann, C (2003): Der Verwaltungsvertrag im Städtebaurecht: Inhaltliche und dogmatische Aspekte der gesetzlichen Regelung des städtebaulichen Vertrages in § 11 BauGB, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-50285-1

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Der Verwaltungsvertrag im Städtebaurecht

Inhaltliche und dogmatische Aspekte der gesetzlichen Regelung des städtebaulichen Vertrages in § 11 BauGB

Hamann, Christian

Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 919

(2003)

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Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 5
Inhaltsübersicht 7
Inhaltsverzeichnis 9
Einleitung 17
Erster Teil: „Städtebauliche Verträge" als Regelungsgegenstände des § 11 BauGB 24
Kapitel 1: § 11 Abs. 1 S. 1 BauGB als Regelung der Handlungsform Vertrag im Städtebaurecht 26
I. Der Begriff „städtebauliche Verträge" in § 11 Abs. 1 S. 1 BauGB 26
II. § 11 BauGB und die Rechtsnatur städtebaulicher Verträge 29
1. Keine rechtsnaturabhängige Geltung des § 11 BauGB 31
2. Rechtsformprägende Wirkung des § 11 BauGB? 33
a) Zur Bestimmung der Rechtsnatur von Verwaltungsverträgen 34
aa) „Gegenstands-" und „Vorordnungslehre" 34
bb) „Aufgabentheorie" 37
cc) Bewertung 39
b) Konsequenzen für die von § 11 BauGB erfaßten Verträge 40
III. Zusammenfassung 42
Kapitel 2: Die „zweite Regelungsebene" - Ein Überblick über die Inhalte des § 11 Abs. 1 S. 2 BauGB 43
I. § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 - „Maßnahmenverträge" 44
1. Allgemeines; Vergleich mit § 6 Abs. 1 BauGB-MaßnG 44
2. Städtebauliche Maßnahmen 45
a) Neuordnung der Grundstücksverhältnisse 46
b) Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen 47
c) Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen 48
d) Begriff der „städtebaulichen Maßnahme" 50
3. Vorbereitung oder Durchführung durch den Vertragspartner 51
4. Zusammenfassung; Rechtsnatur der Maßnahmenverträge 53
5. Exkurs: Übertragung des Planungsverfahrens auf den Vorhabenträger nach § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und § 4b BauGB 55
II. „Zielbindungsverträge" - § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB 60
1. Allgemeines; Vergleich mit § 6 Abs. 2 BauGB-MaßnG 60
2. Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele 62
a) Grundstücksnutzung 62
b) Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen 64
c) Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung 66
d) Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB 69
aa) § 1a Abs. 3 BauGB 69
bb) Vertragliche Vereinbarungen anstelle planerischer Festsetzungen und Verträge zur Durchführung des Ausgleichs 71
cc) Systematische Einordnung der Ausgleichsverträge 72
3. Planergänzende Verträge und Grenzen städtebaulicher Regelungsmacht 74
a) Ziele der Bauleitplanung und städtebaulicher Charakter der planergänzenden Verträge 74
b) Städtebaulicher Charakter der Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung 78
c) Städtebaulicher Charakter von Verträgen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen 79
d) Konsequenzen für die Ausgestaltung weiterer „Zielbindungsverträge" 80
aa) Immissionschutzbindungen und sonstige umweltschützende Vereinbarungen 81
bb) Verträge zur Förderung wirtschaftlicher Belange 82
cc) Sonstige Verträge 83
4. Zusammenfassung; Rechtsnatur der Zielbindungsverträge 83
III. „Kostenvereinbarungen" - § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 85
1. Vertragspartner 86
2. Gegenstände der Kostenvereinbarung 87
a) Refinanzierung städtebaulicher Maßnahmen 87
b) Refinanzierung von „Folgekosten" als Regelungsgegenstand? 88
aa) Begrifflicher Ausgangspunkt 89
bb) Veränderungen im gesetzlichen Gebrauch des Begriffs „städtebauliche Maßnahmen"? 90
cc) Städtebaurecht und Folgeeinrichtungen 92
dd) Städtebaurechtliche Regelungskompetenz für Folgekostenverträge 93
ee) Konsequenzen für § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 95
c) Kosten und sonstige Aufwendungen 96
aa) Unterscheidung von Kosten und Aufwendungen? 96
bb) Begrenzung der vertragsfähigen Kosten durch den Kausalitätsgrundsatz 98
cc) Die Bereitstellung von Grundstücken 98
3. Zusammenfassung; Rechtsnatur 98
IV. Zusammenfassung des zweiten Kapitels 99
Kapitel 3: Die Vertragsleistung der Gemeinde in städtebaulichen Verträgen gemäß § 11 BauGB: Das Problem der Planungszusagen 101
I. „Primäranspruch" auf die Aufstellung von Bauleitplänen oder die Durchführung des Planungsverfahrens 103
II. „Sekundäransprüche" im Falle des Scheiterns der Planung 105
1. Vertragliche Risikoübernahme durch die Gemeinde 105
a) Risikoübernahme durch ausdrückliche Vereinbarung 105
b) Risikoübernahme und ergänzende Vertragsauslegung 108
2. Haftung aus enttäuschtem Vertrauen 110
3. Gesetzliche Ansprüche wegen Leistungsstörung 110
a) Bauleitplanung als Geschäftsgrundlage des Vertrages 111
b) Bauleitplanung als aufschiebende Bedingung 111
III. Zusammenfassung und Bewertung 113
Zweiter Teil: § 11 BauGB und das allgemeine Recht der Verwaltungsverträge 116
Kapitel 4: § 11 BauGB und die Gesetzesbindung städtebaulicher Verträge 117
I. § 11 BauGB und die Geltung des Gesetzesvorranges für das Vertragshandeln der Gemeinde 117
1. Vorrang des Gesetzes und Verwaltungsvertrag 118
2. § 11 BauGB und die Bindung städtebaulicher Verträge an die nichtvertragsspezifrschen Vorgaben des Städtebaurechts 119
II. § 11 BauGB als Ausdruck des Gesetzes Vorbehalts? 121
1. Grundlagen 122
2. Grundrechtsrelevanz von Verwaltungsverträgen und Gesetzesvorbehalt 124
a) Vertragsbindung des Bürgers und Grundrechtsbeeinträchtigung 124
b) Grundrechtsbeeinträchtigung durch strukturelle Überlegenheit der Verwaltung 127
aa) Verwaltungsaktersetzende Verträge 127
bb) Monopolartige Anbieterstellung der Verwaltung 128
(1) Gesetzesvorbehalt für „Leistungen" der Verwaltung 129
(2) Schutz der Privatautonomie durch „nicht-vertragsspezifischen" Gesetzesvorbehalt 130
c) Zusammenfassung 132
3. Andere „wesentliche" Vertragsinhalte 132
4. Inhaltliche Anforderungen des Gesetzesvorbehaltes und Konsequenzen für die Interpretation des § 11 BauGB 133
III. Zusammenfassung 135
Kapitel 5: § 11 Abs. 2 BauGB und die Zulässigkeitsschranken des allgemeinen Verwaltungsvertragsrechts 135
I. Überblick 135
1. Der beschränkte Regelungsbereich des § 11 Abs. 2 BauGB 135
2. § 11 Abs. 2 BauGB und die einfachgesetzlichen Regelungen zum Koppelungs- und Übermaßverbot 137
3. Fragestellungen 139
II. Die Regelung des Koppelungsverbotes in § 11 Abs. 2 BauGB 140
1. Inhalt und Herleitung 140
2. Allgemeines Koppelungsverbot und einfachgesetzliche Vorschriften 142
3. Konsequenzen für die dogmatische Bewertung des § 11 Abs. 2 BauGB 145
III. Die Regelung des Angemessenheitsgebotes in § 11 Abs. 2 BauGB 147
1. Die Angemessenheit der Vertragsleistung des Privaten 147
2. Die Angemessenheit der Leistung der Gemeinde 151
IV. Rechtsfolgen 153
V. Zusammenfassung 155
VI. Annex: Das Erfordernis der Schriftform in § 11 Abs. 3 BauGB 156
Kapitel 6: Vertragstypenbezogene Schrankenregelungen in § 11 Abs. 1 S. 2 BauGB 159
I. Der Kausalitätsgrundsatz des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 160
1. Der Kausalitätsgrundsatz und die allgemeinen Schranken des Verwaltungsvertragsrechts 161
a) Die Herleitung des Kausalitätsgrundsatzes in der Rechtsprechung des BVerwG 161
b) Der Kausalitätsgrundsatz als Ausdruck des KoppelungsVerbotes? 164
2. Ausgestaltung des Kausalitätsgrundsatzes in § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 166
a) Ursächlichkeit und zeitlicher Zusammenhang 167
aa) „Unmittelbarer" zeitlicher Zusammenhang als Forderung des Kausalitätsgrundsatzes? 168
bb) Kausalitätsgrundsatz und die Übernahme bereits entstandener Kosten 170
b) Ursächlichkeit und räumlicher Zusammenhang 171
c) Kausalität von Bauvorhaben für kostenverursachende Maßnahmen im Rahmen von „Gesamtplänen" 173
d) Kausalitätsgrundsatz und „Größe" des Bebauungsplanes 175
e) Zusammenfassung 178
II. Schrankenregelungen für Maßnahmenverträge gemäß § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB 179
III. Schrankenregelungen für Zielbindungsverträge gemäß § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB 182
1. Zielbindung als Ausdruck des Koppelungsverbotes 182
2. Insbesondere: Geldzahlungen und Flächenabtretungen als Gegenleistungen in Zielbindungsverträgen? 185
IV. Zusammenfassung 186
Kapitel 7: Exkurs: Planungsbedingte Wertsteigerungen als Maßstab für die Angemessenheit städtebaulicher Verträge? 187
I. Die Abschöpfung von Planungsgewinnen als „isolierter" Gegenstand städtebaulicher Verträge 189
II. Planungsgewinn und Angemessenheit 190
Zusammenfassung des zweiten Teils 193
Dritter Teil: § 11 BauGB und das „Besondere Vertragsrecht" im Städtebaurecht 196
Kapitel 8: § 11 BauGB und die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse durch städtebaulichen Vertrag 197
I. § 11 BauGB und die „freiwillige Umlegung" 198
1. Typen der freiwilligen Umlegung 198
a) Umlegung durch Ringtausch 199
b) Freiwillige Umlegung in privater Verfahrensträgerschaft 199
c) Freiwillige Umlegung in der Verfahrensträgerschaft der Gemeinde 200
2. Gesetzliche Grundlagen der „freiwilligen Umlegung" 201
3. § 11 BauGB und die Grenzen des amtlichen Verfahrens 202
a) Flächenabzug und Flächenbeitrag in der amtlichen Umlegung 203
b) Flächenabgaben und eigentumsdogmatische Einordnung der amtlichen Umlegung 204
c) Konsequenzen für die Anwendbarkeit auf die vertragliche Bodenordnung 208
4. § 11 BauGB und die Zulässigkeit einzelner Vertragsgestaltungen in der freiwilligen Umlegung 210
a) Vereinbarungen über Organisation und Finanzierung der freiwilligen Umlegung 211
aa) Einordnung 211
bb) Rechtliche Konsequenzen 212
cc) Erstattungsfähigkeit interner Verwaltungskosten? 213
dd) Kostenerstattung durch Flächenabtretung 214
b) Vereinbarungen über die Abtretung von Flächen für städtebauliche Maßnahmen 214
c) Vereinbarungen über die Abtretung von Flächen für Infrastrukturmaßnahmen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs 215
d) Flächenabtretungen für besondere bodenpolitische Zwecke 217
e) Vorteilsabschöpfung und „Mehrflächenabtretung" 218
5. Angemessenheit und freiwillige Umlegung 221
6. Zusammenfassung 222
II. § 11 BauGB und städtebauliche Verträge in der amtlichen Umlegung 222
III. Neuordnung der Bodenverhältnisse durch Ankauf der Grundstücke im künftigen Plangebiet 227
1. Anwendbarkeit des § 11 BauGB 228
2. Grenzen der Zulässigkeit von kommunalen Flächenankäufen 229
a) Verträge mit Rückkaufsoption zugunsten der bisherigen Eigentümer 229
b) Kommunaler Flächenankauf ohne Rückkaufsoption 233
c) Flächenankauf durch einen von der Gemeinde beauftragten Bauträger 237
3. Zusammenfassung 238
Kapitel 9: § 11 BauGB und Verträge im Zusammenhang mit der Erschließung 240
I. Der Erschließungsvertrag als Maßnahmenvertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB 241
II. Der Vorfinanzierungsvertrag als städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 BauGB 244
III. Vereinbarungen über die Kosten der Erschließung im Rahmen des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 246
1. Das Problem und seine Ursachen 246
2. Erschließungsbeitragsrecht und Erschließungskostenvereinbarung 249
a) Die Argumentation des BVerwG 249
b) Dispositionsfeindlichkeit des Abgabenrechts 250
c) Exklusivität des Beitragsrechts für die Finanzierung der Erschließung? 254
d) Bundeskompetenz zur Regelung des Erschließungskostenvertrages 258
IV. Zusammenfassung 261
Kapitel 10: § 11 BauGB und städtebauliche Verträge im Rahmen von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen 262
I. Verträge über die Durchführung und Finanzierung von Ordnungs- und Baumaßnahmen 263
1. Verträge gemäß § 146 Abs. 3 BauGB im Schema des § 11 Abs. 1 S. 2 263
2. Bedeutung des § 11 BauGB für die inhaltliche Gestaltung von Verträgen gemäß § 146 Abs. 3 BauGB 265
a) Das Finanzierungssystem der städtebaulichen Gesamtmaßnahmen 266
b) Rechtslage bis zum 31.12.1997 267
c) Rechtslage nach der Neufassung des BauGB durch das BauROG 1998 268
3. Übertragung nur von „grundstücksbezogenen" Maßnahmen? 270
4. Isolierte Übertragung der Kosten für Maßnahmen im Sinne des § 146 Abs. 3 BauGB? 271
II. § 11 BauGB und die Erfüllung der Aufgaben im Maßnahmengebiet durch „geeignete Beauftragte" 273
III. Städtebauliche Verträge zur Sicherung der Ziele der Gesamtmaßnahme 276
1. Abwendung der kommunalen Bodenerwerbspflicht in Entwicklungsbereichen 276
2. Bindung eines privaten Grundstückskäufers an die Ziele der Maßnahme 277
3. Bindungen der Grundstückskäufer im Rahmen der Reprivatisierung 278
IV. Zusammenfassung 279
Zusammenfassung des dritten Teils 280
Fazit und Ausblick 282
I. Wichtige Ergebnisse in Thesen 282
II. Abschließende Überlegungen 285
Anhang: Synopse der Vorschriften zum städtebaulichen Vertrag 290
Literaturverzeichnis 294
Sachwortverzeichnis 305