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Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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Behrens, P. (1989). Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-46696-2
Behrens, Peter. Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis. Duncker & Humblot, 1989. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-46696-2
Behrens, P (1989): Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-46696-2

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Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

Behrens, Peter

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 118

(1989)

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Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
Abkürzungsverzeichnis 19
Einführung 23
A. Die Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis in der Rechtspraxis 23
B. Aufgabe der Untersuchung 24
1. Kapitel: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis 26
A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis und Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen 26
I. Begriff 26
1. Allgemeine Kennzeichnung 26
2. Personenvereinigungen als Mieter 26
a) Juristische Personen als Mieter 27
b) Gesamthandsgemeinschaften als Mieter 27
aa) Personenhandelsgesellschaften als Mieter 29
bb) Gesellschaften bürgerlichen Rechts als Mieter 29
cc) Nichtrechtsfähige Vereine als Mieter 31
dd) Familienrechtliche Gesamthandsgemeinschaften als Mieter 33
ee) Erbengemeinschaften als Mieter 34
II. Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen 34
1. Mehrere erfüllbare getrennte Mietverhältnisse über dieselbe Sache (Parallelmiete) 34
a) Abgrenzung nach der Art der Gebrauchsbefugnis 35
b) Abgrenzung nach der inhaltlichen Ausgestaltung des Mietverhältnisses 36
aa) Rechtsgeschäftliche Begründung der Miete mehrerer 36
bb) Gesetzliche Begründung der Miete mehrerer 38
2. Doppelmiete 39
3. Teilmiete 39
4. Beteiligung weiterer Personen an dem Mietgebrauch eines Alleinmieters 40
5. Mehrere Mieter in einem Mehrfamilienhaus 41
B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter 41
I. Übersicht über die Entstehungsmöglichkeiten 41
II. Ursachen für die Vereinbarung der gemeinsamen Miete mehrerer 43
1. Rechtliche Aspekte 43
a) Vermieterseite 43
b) Mieterseite 44
c) Stellungnahme 48
2. Wirtschaftliche und gesellschaftliche Aspekte 49
a) Miete im Geschäftsleben 50
b) Wohnraummiete 51
aa) Eheleute als Mieter 51
bb) Nichteheliche Lebensgemeinschaften als Mieter 52
cc) Wohngemeinschaften als Mieter 55
2. Kapitel: Vertragliche Begründung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter 57
A. Vertragsschluß 57
I. Einigung der Beteiligten 57
1. Grundlagen 57
2. Ablehnung des Vertragsschlusses durch einen Teil der vorgesehenen Mitmieter 59
3. Annahme eines Vertragsangebots durch mehr Mieter, als vom Vermieter angesprochen wurden 60
4. Ablehnung einzelner Mitmieter durch den Vermieter 61
II. Begründung von Wohnraummietverhältnissen durch Eheleute 61
1. Bedeutung des gemeinsamen Mietvertragsschlusses von Ehegatten 61
2. Erstreckung des Mietvertragsschlusses eines Ehegatten auch auf den anderen Ehepartner 63
a) Anwendbarkeit des § 1357 BGB 63
b) Generelle gegenseitige Vertretungsbefugnis der Ehegatten nach §§ 164 ff. BGB 65
III. Begründung von Wohnraummietverhältnissen durch nichteheliche Lebensgemeinschaften 65
1. Auswirkungen einer nicht offenbarten Ehelosigkeit der Mieter auf den Vertragsschluß 65
a) Dissens 66
b) Anfechtbarkeit 67
2. Erstreckung des Vertragsschlusses eines Lebenspartners auch auf den anderen 69
IV. Probleme des formularmäßigen und schriftlichen Vertragsschlusses 70
1. Formularmäßige Einbeziehung Dritter in den Vertrag 70
2. Bedeutung von Vertragsformularen, die in ihrem Text eine Personenmehrheit als Mieter benennen, jedoch nur von einer Person unterzeichnet sind 71
3. Bedeutung von Vertragswerken, die in ihrem Eingangstext nur einen Mieter nennen, aber von einer Personenmehrheit unterzeichnet sind 73
B. Unwirksamkeitsgründe 76
I. Auswirkung der Nichtigkeit einzelner Willenserklärungen auf den Vertragsschluß mit mehreren Mitmietern 76
II. Einzelfragen 78
1. Fehlende Geschäftsfähigkeit eines von mehreren Mitmietern 78
2. Nichteinhaltung der Schriftform durch alle Mitmieter 79
3. Anfechtung 81
a) Anfechtung durch einen der mehreren Mitmieter 81
b) Anfechtung durch den Vermieter 81
3. Kapitel: Das Innenverhältnis mehrerer Mitmieter 84
A. Das Innenverhältnis von durch gemeinsamen Mietvertragsschluß entstandenen Mietermehrheiten 84
I. Mietermehrheiten, die nicht durch eherechtliche Beziehungen miteinander verbunden sind 85
1. Bestehen einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft 85
a) Gemeinschaftliche Berechtigung, die sowohl Objekt einer Bruchteils- wie auch einer Gesamthandsgemeinschaft sein kann 86
aa) Der Besitz an der Mietsache 86
bb) Die Beteiligung an dem Mietverhältnis 86
cc) Die Rechte aus dem Mietverhältnis 87
aaa) Gemeinschaftliche Berechtigung 87
bbb) Grundsätzliche Bedenken gegen die Möglichkeit einer Bruchteilsgemeinschaft 88
dd) Zwischenergebnis 90
b) Gemeinsamer Zweck 90
c) Rechtsbindungswille 93
d) Ergebnis 96
2. Folgerungen aus der Einordnung des Innenverhältnisses der Mitmieter als BGB-Gesellschaft 96
a) Geschäftsführung 97
b) Grundlagengeschäfte 98
aa) Änderung und Aufgabe des Zwecks der Gesellschaft 98
bb) Erhöhung der Beitragspflicht bei Mieterhöhungen 99
aaa) Mieterhöhung aufgrund von Staffelmietvereinbarungen und Mietanpassungsklauseln 99
bbb) Mieterhöhung nach § 2 MHG 100
ccc) Mieterhöhungen nach §§ 3–7 MHG sowie nach § 10 WoBindG 101
cc) Wechsel in der personellen Zusammensetzung der Mitmieterschaft unter Berücksichtigung der Innenbeziehung der Mitmieter 102
aaa) Aufnahme neuer Mitmieter 102
bbb) Ausscheiden eines Mitmieters 102
ccc) Ausschuß eines Mitmieters 104
c) Beendigung der Mietergesellschaft 105
aa) Unmöglichwerden oder Erreichen des gemeinsamen Zwecks 105
bb) Kündigung nach § 723 BGB 106
aaa) Tatbestand 107
bbb) Auseinandersetzung 109
(1) Teilung in Natur (§ 752 BGB) 110
(2) Verkauf an Dritte (§§ 754, 753 I 1 BGB) 111
(3) Versteigerung unter den Mitmietern (§ 753 I 2 BGB) 112
(4) Auseinandersetzung durch Kündigung des Mietverhältnisses 114
(5) Auseinandersetzung bei befristeten Mietverhältnissen 116
ccc) Sicherung des Bestandes von Wohnungsmietverhältnissen 117
(1) Analoge Anwendung der HausratsVO 118
(2) Richterliche Gestaltung des Innenverhältnisses 120
(3) Eigene Vorstellungen 121
(4) Notwendigkeit gesetzgeberischen Tätigwerdens 123
cc) Weitere Beendigungsgründe 124
II. Miteinander verheiratete Mitmieter 124
1. Rechtsnatur des Innenverhältnisses 124
2. Auflösung des Innenverhältnisses gemeinsam mietender Eheleute und deren Auseinandersetzung 128
a) Beendigung familienrechtlich geprägter Mietergesellschaften vor der Scheidung 128
aa) Aufkündigung der Mietergesellschaft durch einen der Ehepartner 129
aaa) Bestehende eheliche Lebensgemeinschaft 129
bbb) Getrenntleben 129
(1) Ehewohnung 130
(2) Haushaltsgegenstände 131
(3) Andere Gegenstände 132
bb) Sonstige Auflösungsgründe 133
b) Beendigung familienrechtlich geprägter Mietergesellschaften nach der Scheidung 133
aa) Miete der Ehewohnung 133
bb) Miete sonstiger Gegenstände 134
3. Besonderheiten des Innenverhältnisses mitmietender Eheleute, zwischen denen eine Gütergemeinschaft besteht 135
B. Das Innenverhältnis von gesetzlich begründeten Mietermehrheiten 137
I. Das Innenverhältnis von durch Gesamtrechtsnachfolge begründeten Mietermehrheiten (§ 1922 I BGB) 137
II. Das Innenverhältnis von durch Sonderrechtsnachfolge nach § 569 a II 1 BGB begründeten Mietermehrheiten 140
4. Kapitel: Das Außenverhältnis zwischen Mitmietern und dem Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses 142
A. Mitmieter als Gläubiger 142
I. Materielle Rechtsnatur der Gläubigerstellung 142
1. Unanwendbarkeit des § 420 BGB infolge Gesamthandsbindung der Forderungen der Mitmieter 142
a) Grundlagen 142
b) Einzelheiten zu Begründung und Umfang der Gesamthandsbindung von Ansprüchen der Mitmieter 143
2. Zur Anwendbarkeit des § 432 BGB 146
a) Ausschluß des § 428 BGB infolge gemeinschaftlicher Empfangszuständigkeit der Mitmieter 146
b) Fehlen von Einzelforderungsberechtigung i.S.d. § 432 BGB 147
c) Abwicklung der Leistungen des Vermieters 149
II. Prozessuale Geltendmachung der gemeinsamen Rechte der Mitmieter 150
B. Mitmieter als Schuldner 151
I. Haftung für primäre Verbindlichkeiten 151
1. Grundsatz: Gesamtschuldnerische Haftung 151
2. Einzelheiten 151
a) Haftung des gesamthänderisch gebundenen Vermögens von Mitmietern 151
b) Haftung für Handlungsverbindlichkeiten 152
c) Haftung für den Anspruch aus § 2 MHG 155
aa) Haftungsform 155
bb) Geltendmachung des Mieterhöhungsanspruchs durch den Vermieter 158
cc) Prozessuale Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens 160
d) Haftung für den Anspruch aus § 561 II 1 BGB 161
II. Haftung für sekundäre Verbindlichkeiten 162
1. Anwendbarkeit des § 31 BGB 163
2. Anwendbarkeit des § 278 BGB 163
3. Gesamtschuldnerische Haftung aufgrund des Inhalts des gemeinschaftlichen Mietverhältnisses 164
III. Haftung eines Mitmieters nach seinem Auszug 167
C. Abgabe rechtserheblicher Erklärungen 170
I. Notwendigkeit der Beteiligung sämtlicher Mitmieter an Abgabe und Empfang von Erklärungen 171
1. Erklärungen der Mitmieter 171
a) Erklärungen, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen 171
aa) Allgemeiner Grundsatz 171
bb) Erklärungen zur Vereinbarung einer Inhaltsänderung im Mietverhältnis 172
cc) Erklärungen, die eine Verfügung über ein gemeinsames Recht der Mieter enthalten 173
dd) Geltendmachung gemeinsamer Forderungen 174
ee) Erklärungen, deren Abgabe Gegenstand einer Gesamtschuld ist 174
b) Erklärungen, die nur die individuelle gesamtschuldnerische Haftung der Mitmieter betreffen 174
2. Erklärungen des Vermieters 175
a) Erklärungen, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen 175
aa) Erklärungen zur Vereinbarung einer Inhaltsänderung des Mietverhältnisses 176
bb) Erklärungen, die der Erfüllung eines gemeinschaftlichen Anspruchs der Mitmieter dienen sowie Aufrechnung gegen einen solchen Anspruch 176
cc) Erklärungen, die an ‚den Mieter‘ als der dem Vermieter gegenüberstehenden Partei des Mietverhältnisses abzugeben sind 177
b) Erklärungen, die die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Mitmieter betreffen 179
c) Widerspruch nach § 560 S. 1 BGB 180
II. Abwicklung von Erklärungen, die von oder gegenüber allen Mitmietern abgegeben werden müssen 181
1. Grundlagen 181
a) Eigene Erklärungen der Mitmieter 181
b) Erklärungen an die Mitmieter 182
2. Zurechnung von Erklärungen, die einzelne Mitmieter empfangen oder abgegeben haben, an die Gesamtheit der Mitmieter 185
a) Erklärungszurechnung durch selbständig auf Mieterseite begründete Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse 185
aa) Rechtsgeschäftlich begründete Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse 185
bb) Gesetzliche Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse 187
aaa) Anwendung des Rechtsgedankens des § 125 II 3 HGB 188
bbb) Eherechtliche Sondervorschriften 189
ccc) Erbrechtliche Sondervorschriften 190
b) Erklärungszurechnung aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung mit dem Vermieter 192
aa) Grundsätzliche Gestaltungsmöglichkeiten 192
bb) Formularmäßige Gestaltungen 194
aaa) Bevollmächtigungsklauseln 194
(1) Abgabevollmachten 194
(2) Empfangsvollmachten 200
(3) Dauer und Widerruflichkeit von Bevollmächtigungen 205
bbb) Weitere Zurechnungsklauseln 206
(1) Gegenseitige Zurechnung von Aktiv-Erklärungen 207
(2) Gegenseitige Zurechnung von Passiv-Erklärungen 209
ccc) Zusammenfassender Überblick über die Wirksamkeit von Formularklauseln zur Erklärungszurechnung 211
D. Auswirkung anderer Tatsachen als (Willens-)Erklärungen, wenn sie nur in Person einzelner von mehreren Mitmietern vorliegen 212
5. Kapitel: Personenwechsel im Mietverhältnis mit Beteiligung mehrerer Mieter 217
A. Personenwechsel kraft Rechtsgeschäfts 217
I. Mitwirkungserfordernisse und Gestaltungsmöglichkeiten 217
II. Besonderheiten infolge gesellschaftsrechtlicher An- und Abwachsung 219
III. Einzelfragen 222
1. Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Personenwechsel in geschäftsbezogenen Mietverhältnissen 222
2. Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Personenwechsel in Wohnraummietverhältnissen 223
3. Anspruch des Vermieters gegen den nach Mietvertragsschluß in die Wohnung aufgenommenen Ehegatten, mit in das Mietverhältnis einzutreten 229
4. Geltung des Schriftformgebots des § 566 BGB bei Personenwechseln 230
B. Personenwechsel kraft Gesetzes 234
I. Personenwechsel durch erbrechtliche Gesamtrechtsnachfolge 234
1. Rechtsnachfolge nach einem Alleinmieter 234
2. Rechtsnachfolge nach einem Mitmieter 235
a) Auswirkungen des Erbfalls auf das bestehende Mietverhältnis 235
b) Auswirkungen des Erbfalls auf ein bestehendes gesellschaftsrechtliches Innenverhältnis 236
aa) Abwicklung der Gesellschaft 236
bb) Fortsetzung der Gesellschaft 237
aaa) Fortsetzung mit den Erben 237
bbb) Fortsetzung ohne die Erben 238
II. Personenwechsel durch mietrechtliche Sonderrechtsnachfolge 240
1. Die Bedeutung des § 569 b BGB 240
2. Die Bedeutung des § 569 a BGB 241
3. Anwendbarkeit der mietrechtlichen Sonderrechtsnachfolge auf Mietverhältnisse nichtehelicher Lebensgemeinschaften 244
III. Annex: Eintritt einer fortgesetzten Gütergemeinschaft 248
6. Kapitel: Beendigung des Mietverhältnisses mit Beteiligung mehrerer Mieter 250
A. Beendigungsgründe 250
I. Kündigung 250
1. Notwendigkeit einheitlicher Kündigung des gesamten Mietverhältnisses 250
2. Notwendigkeit der Beteiligung sämtlicher Mitmieter an der Kündigung 252
3. Kündigungsgründe in Person nur einzelner von mehreren Mietern 255
a) Allgemeine Überlegungen 255
b) Die einzelnen in Betracht kommenden Kündigungsgründe 258
aa) § 544 BGB – Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung 258
bb) §§ 553, 554 a und 565, 564 b II 1 Nr. 1 BGB – Verhaltensbedingte Kündigung 259
cc) § 554 BGB – Kündigung wegen Zahlungsverzuges 259
dd) §§ 564 b I, 565 c BGB – Kündigung einer Werkmietwohnung bei Beendigung des Dienstverhältnisses 260
ee) § 569 BGB – Kündigung bei Tod eines Mieters 261
ff) § 570 BGB – Kündigung wegen Versetzung eines Mieters 265
gg) § 19 KO – Kündigung bei Konkurs eines Mieters 265
hh) § 51 II VerglO – Kündigung im Vergleichsverfahren des Mieters 269
ii) § 569 a V BGB – Kündigung wegen eines wichtigen Grundes in der Person des eingetretenen Sonderrechtsnachfolgers 270
c) Vereinbarungen über die Zurechnung von Kündigungsgründen 274
4. Interne Realisierung einer den Mitmietern gemeinschaftlich zustehenden Kündigungsbefugnis 275
a) BGB-Gesellschaft 275
b) Erbengemeinschaft 278
c) Gütergemeinschaft 279
5. Anspruch eines Mitmieters auf Neuabschluß eines Mietvertrages, wenn er selbst nicht zur Kündigung Anlaß gegeben hat 280
6. Kündigungswiderspruch 281
II. Sonstige Beendigungstatbestände 285
1. Weitere Fälle gewillkürter Beendigung des Mietverhältnisses 285
2. Mieterseitiger Erwerb des Eigentums an der Mietsache 287
B. Rechtsfolgen der Beendigung des Mietverhältnisses 288
I. Rückgabeanspruch nach § 556 I BGB 288
1. Haftungsform 288
2. Haftung nach Auszug 290
3. Vollstreckung des Rückgabeanspruchs 292
II. Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 557 I 1 BGB 294
III. Schadenersatzansprüche nach §§ 19 S. 3 KO und 52 I 1 VerglO 295
Schlußbetrachtung 297
Literaturverzeichnis 304