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Behrens, P. (1989). Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-46696-2
Behrens, Peter. Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis. Duncker & Humblot, 1989. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-46696-2
Behrens, P (1989): Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-46696-2
Format
Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 118
(1989)
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Book Details
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Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 19 | ||
| Einführung | 23 | ||
| A. Die Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis in der Rechtspraxis | 23 | ||
| B. Aufgabe der Untersuchung | 24 | ||
| 1. Kapitel: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis | 26 | ||
| A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis und Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen | 26 | ||
| I. Begriff | 26 | ||
| 1. Allgemeine Kennzeichnung | 26 | ||
| 2. Personenvereinigungen als Mieter | 26 | ||
| a) Juristische Personen als Mieter | 27 | ||
| b) Gesamthandsgemeinschaften als Mieter | 27 | ||
| aa) Personenhandelsgesellschaften als Mieter | 29 | ||
| bb) Gesellschaften bürgerlichen Rechts als Mieter | 29 | ||
| cc) Nichtrechtsfähige Vereine als Mieter | 31 | ||
| dd) Familienrechtliche Gesamthandsgemeinschaften als Mieter | 33 | ||
| ee) Erbengemeinschaften als Mieter | 34 | ||
| II. Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen | 34 | ||
| 1. Mehrere erfüllbare getrennte Mietverhältnisse über dieselbe Sache (Parallelmiete) | 34 | ||
| a) Abgrenzung nach der Art der Gebrauchsbefugnis | 35 | ||
| b) Abgrenzung nach der inhaltlichen Ausgestaltung des Mietverhältnisses | 36 | ||
| aa) Rechtsgeschäftliche Begründung der Miete mehrerer | 36 | ||
| bb) Gesetzliche Begründung der Miete mehrerer | 38 | ||
| 2. Doppelmiete | 39 | ||
| 3. Teilmiete | 39 | ||
| 4. Beteiligung weiterer Personen an dem Mietgebrauch eines Alleinmieters | 40 | ||
| 5. Mehrere Mieter in einem Mehrfamilienhaus | 41 | ||
| B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter | 41 | ||
| I. Übersicht über die Entstehungsmöglichkeiten | 41 | ||
| II. Ursachen für die Vereinbarung der gemeinsamen Miete mehrerer | 43 | ||
| 1. Rechtliche Aspekte | 43 | ||
| a) Vermieterseite | 43 | ||
| b) Mieterseite | 44 | ||
| c) Stellungnahme | 48 | ||
| 2. Wirtschaftliche und gesellschaftliche Aspekte | 49 | ||
| a) Miete im Geschäftsleben | 50 | ||
| b) Wohnraummiete | 51 | ||
| aa) Eheleute als Mieter | 51 | ||
| bb) Nichteheliche Lebensgemeinschaften als Mieter | 52 | ||
| cc) Wohngemeinschaften als Mieter | 55 | ||
| 2. Kapitel: Vertragliche Begründung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter | 57 | ||
| A. Vertragsschluß | 57 | ||
| I. Einigung der Beteiligten | 57 | ||
| 1. Grundlagen | 57 | ||
| 2. Ablehnung des Vertragsschlusses durch einen Teil der vorgesehenen Mitmieter | 59 | ||
| 3. Annahme eines Vertragsangebots durch mehr Mieter, als vom Vermieter angesprochen wurden | 60 | ||
| 4. Ablehnung einzelner Mitmieter durch den Vermieter | 61 | ||
| II. Begründung von Wohnraummietverhältnissen durch Eheleute | 61 | ||
| 1. Bedeutung des gemeinsamen Mietvertragsschlusses von Ehegatten | 61 | ||
| 2. Erstreckung des Mietvertragsschlusses eines Ehegatten auch auf den anderen Ehepartner | 63 | ||
| a) Anwendbarkeit des § 1357 BGB | 63 | ||
| b) Generelle gegenseitige Vertretungsbefugnis der Ehegatten nach §§ 164 ff. BGB | 65 | ||
| III. Begründung von Wohnraummietverhältnissen durch nichteheliche Lebensgemeinschaften | 65 | ||
| 1. Auswirkungen einer nicht offenbarten Ehelosigkeit der Mieter auf den Vertragsschluß | 65 | ||
| a) Dissens | 66 | ||
| b) Anfechtbarkeit | 67 | ||
| 2. Erstreckung des Vertragsschlusses eines Lebenspartners auch auf den anderen | 69 | ||
| IV. Probleme des formularmäßigen und schriftlichen Vertragsschlusses | 70 | ||
| 1. Formularmäßige Einbeziehung Dritter in den Vertrag | 70 | ||
| 2. Bedeutung von Vertragsformularen, die in ihrem Text eine Personenmehrheit als Mieter benennen, jedoch nur von einer Person unterzeichnet sind | 71 | ||
| 3. Bedeutung von Vertragswerken, die in ihrem Eingangstext nur einen Mieter nennen, aber von einer Personenmehrheit unterzeichnet sind | 73 | ||
| B. Unwirksamkeitsgründe | 76 | ||
| I. Auswirkung der Nichtigkeit einzelner Willenserklärungen auf den Vertragsschluß mit mehreren Mitmietern | 76 | ||
| II. Einzelfragen | 78 | ||
| 1. Fehlende Geschäftsfähigkeit eines von mehreren Mitmietern | 78 | ||
| 2. Nichteinhaltung der Schriftform durch alle Mitmieter | 79 | ||
| 3. Anfechtung | 81 | ||
| a) Anfechtung durch einen der mehreren Mitmieter | 81 | ||
| b) Anfechtung durch den Vermieter | 81 | ||
| 3. Kapitel: Das Innenverhältnis mehrerer Mitmieter | 84 | ||
| A. Das Innenverhältnis von durch gemeinsamen Mietvertragsschluß entstandenen Mietermehrheiten | 84 | ||
| I. Mietermehrheiten, die nicht durch eherechtliche Beziehungen miteinander verbunden sind | 85 | ||
| 1. Bestehen einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft | 85 | ||
| a) Gemeinschaftliche Berechtigung, die sowohl Objekt einer Bruchteils- wie auch einer Gesamthandsgemeinschaft sein kann | 86 | ||
| aa) Der Besitz an der Mietsache | 86 | ||
| bb) Die Beteiligung an dem Mietverhältnis | 86 | ||
| cc) Die Rechte aus dem Mietverhältnis | 87 | ||
| aaa) Gemeinschaftliche Berechtigung | 87 | ||
| bbb) Grundsätzliche Bedenken gegen die Möglichkeit einer Bruchteilsgemeinschaft | 88 | ||
| dd) Zwischenergebnis | 90 | ||
| b) Gemeinsamer Zweck | 90 | ||
| c) Rechtsbindungswille | 93 | ||
| d) Ergebnis | 96 | ||
| 2. Folgerungen aus der Einordnung des Innenverhältnisses der Mitmieter als BGB-Gesellschaft | 96 | ||
| a) Geschäftsführung | 97 | ||
| b) Grundlagengeschäfte | 98 | ||
| aa) Änderung und Aufgabe des Zwecks der Gesellschaft | 98 | ||
| bb) Erhöhung der Beitragspflicht bei Mieterhöhungen | 99 | ||
| aaa) Mieterhöhung aufgrund von Staffelmietvereinbarungen und Mietanpassungsklauseln | 99 | ||
| bbb) Mieterhöhung nach § 2 MHG | 100 | ||
| ccc) Mieterhöhungen nach §§ 3–7 MHG sowie nach § 10 WoBindG | 101 | ||
| cc) Wechsel in der personellen Zusammensetzung der Mitmieterschaft unter Berücksichtigung der Innenbeziehung der Mitmieter | 102 | ||
| aaa) Aufnahme neuer Mitmieter | 102 | ||
| bbb) Ausscheiden eines Mitmieters | 102 | ||
| ccc) Ausschuß eines Mitmieters | 104 | ||
| c) Beendigung der Mietergesellschaft | 105 | ||
| aa) Unmöglichwerden oder Erreichen des gemeinsamen Zwecks | 105 | ||
| bb) Kündigung nach § 723 BGB | 106 | ||
| aaa) Tatbestand | 107 | ||
| bbb) Auseinandersetzung | 109 | ||
| (1) Teilung in Natur (§ 752 BGB) | 110 | ||
| (2) Verkauf an Dritte (§§ 754, 753 I 1 BGB) | 111 | ||
| (3) Versteigerung unter den Mitmietern (§ 753 I 2 BGB) | 112 | ||
| (4) Auseinandersetzung durch Kündigung des Mietverhältnisses | 114 | ||
| (5) Auseinandersetzung bei befristeten Mietverhältnissen | 116 | ||
| ccc) Sicherung des Bestandes von Wohnungsmietverhältnissen | 117 | ||
| (1) Analoge Anwendung der HausratsVO | 118 | ||
| (2) Richterliche Gestaltung des Innenverhältnisses | 120 | ||
| (3) Eigene Vorstellungen | 121 | ||
| (4) Notwendigkeit gesetzgeberischen Tätigwerdens | 123 | ||
| cc) Weitere Beendigungsgründe | 124 | ||
| II. Miteinander verheiratete Mitmieter | 124 | ||
| 1. Rechtsnatur des Innenverhältnisses | 124 | ||
| 2. Auflösung des Innenverhältnisses gemeinsam mietender Eheleute und deren Auseinandersetzung | 128 | ||
| a) Beendigung familienrechtlich geprägter Mietergesellschaften vor der Scheidung | 128 | ||
| aa) Aufkündigung der Mietergesellschaft durch einen der Ehepartner | 129 | ||
| aaa) Bestehende eheliche Lebensgemeinschaft | 129 | ||
| bbb) Getrenntleben | 129 | ||
| (1) Ehewohnung | 130 | ||
| (2) Haushaltsgegenstände | 131 | ||
| (3) Andere Gegenstände | 132 | ||
| bb) Sonstige Auflösungsgründe | 133 | ||
| b) Beendigung familienrechtlich geprägter Mietergesellschaften nach der Scheidung | 133 | ||
| aa) Miete der Ehewohnung | 133 | ||
| bb) Miete sonstiger Gegenstände | 134 | ||
| 3. Besonderheiten des Innenverhältnisses mitmietender Eheleute, zwischen denen eine Gütergemeinschaft besteht | 135 | ||
| B. Das Innenverhältnis von gesetzlich begründeten Mietermehrheiten | 137 | ||
| I. Das Innenverhältnis von durch Gesamtrechtsnachfolge begründeten Mietermehrheiten (§ 1922 I BGB) | 137 | ||
| II. Das Innenverhältnis von durch Sonderrechtsnachfolge nach § 569 a II 1 BGB begründeten Mietermehrheiten | 140 | ||
| 4. Kapitel: Das Außenverhältnis zwischen Mitmietern und dem Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses | 142 | ||
| A. Mitmieter als Gläubiger | 142 | ||
| I. Materielle Rechtsnatur der Gläubigerstellung | 142 | ||
| 1. Unanwendbarkeit des § 420 BGB infolge Gesamthandsbindung der Forderungen der Mitmieter | 142 | ||
| a) Grundlagen | 142 | ||
| b) Einzelheiten zu Begründung und Umfang der Gesamthandsbindung von Ansprüchen der Mitmieter | 143 | ||
| 2. Zur Anwendbarkeit des § 432 BGB | 146 | ||
| a) Ausschluß des § 428 BGB infolge gemeinschaftlicher Empfangszuständigkeit der Mitmieter | 146 | ||
| b) Fehlen von Einzelforderungsberechtigung i.S.d. § 432 BGB | 147 | ||
| c) Abwicklung der Leistungen des Vermieters | 149 | ||
| II. Prozessuale Geltendmachung der gemeinsamen Rechte der Mitmieter | 150 | ||
| B. Mitmieter als Schuldner | 151 | ||
| I. Haftung für primäre Verbindlichkeiten | 151 | ||
| 1. Grundsatz: Gesamtschuldnerische Haftung | 151 | ||
| 2. Einzelheiten | 151 | ||
| a) Haftung des gesamthänderisch gebundenen Vermögens von Mitmietern | 151 | ||
| b) Haftung für Handlungsverbindlichkeiten | 152 | ||
| c) Haftung für den Anspruch aus § 2 MHG | 155 | ||
| aa) Haftungsform | 155 | ||
| bb) Geltendmachung des Mieterhöhungsanspruchs durch den Vermieter | 158 | ||
| cc) Prozessuale Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens | 160 | ||
| d) Haftung für den Anspruch aus § 561 II 1 BGB | 161 | ||
| II. Haftung für sekundäre Verbindlichkeiten | 162 | ||
| 1. Anwendbarkeit des § 31 BGB | 163 | ||
| 2. Anwendbarkeit des § 278 BGB | 163 | ||
| 3. Gesamtschuldnerische Haftung aufgrund des Inhalts des gemeinschaftlichen Mietverhältnisses | 164 | ||
| III. Haftung eines Mitmieters nach seinem Auszug | 167 | ||
| C. Abgabe rechtserheblicher Erklärungen | 170 | ||
| I. Notwendigkeit der Beteiligung sämtlicher Mitmieter an Abgabe und Empfang von Erklärungen | 171 | ||
| 1. Erklärungen der Mitmieter | 171 | ||
| a) Erklärungen, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen | 171 | ||
| aa) Allgemeiner Grundsatz | 171 | ||
| bb) Erklärungen zur Vereinbarung einer Inhaltsänderung im Mietverhältnis | 172 | ||
| cc) Erklärungen, die eine Verfügung über ein gemeinsames Recht der Mieter enthalten | 173 | ||
| dd) Geltendmachung gemeinsamer Forderungen | 174 | ||
| ee) Erklärungen, deren Abgabe Gegenstand einer Gesamtschuld ist | 174 | ||
| b) Erklärungen, die nur die individuelle gesamtschuldnerische Haftung der Mitmieter betreffen | 174 | ||
| 2. Erklärungen des Vermieters | 175 | ||
| a) Erklärungen, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen | 175 | ||
| aa) Erklärungen zur Vereinbarung einer Inhaltsänderung des Mietverhältnisses | 176 | ||
| bb) Erklärungen, die der Erfüllung eines gemeinschaftlichen Anspruchs der Mitmieter dienen sowie Aufrechnung gegen einen solchen Anspruch | 176 | ||
| cc) Erklärungen, die an ‚den Mieter‘ als der dem Vermieter gegenüberstehenden Partei des Mietverhältnisses abzugeben sind | 177 | ||
| b) Erklärungen, die die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Mitmieter betreffen | 179 | ||
| c) Widerspruch nach § 560 S. 1 BGB | 180 | ||
| II. Abwicklung von Erklärungen, die von oder gegenüber allen Mitmietern abgegeben werden müssen | 181 | ||
| 1. Grundlagen | 181 | ||
| a) Eigene Erklärungen der Mitmieter | 181 | ||
| b) Erklärungen an die Mitmieter | 182 | ||
| 2. Zurechnung von Erklärungen, die einzelne Mitmieter empfangen oder abgegeben haben, an die Gesamtheit der Mitmieter | 185 | ||
| a) Erklärungszurechnung durch selbständig auf Mieterseite begründete Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse | 185 | ||
| aa) Rechtsgeschäftlich begründete Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse | 185 | ||
| bb) Gesetzliche Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse | 187 | ||
| aaa) Anwendung des Rechtsgedankens des § 125 II 3 HGB | 188 | ||
| bbb) Eherechtliche Sondervorschriften | 189 | ||
| ccc) Erbrechtliche Sondervorschriften | 190 | ||
| b) Erklärungszurechnung aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung mit dem Vermieter | 192 | ||
| aa) Grundsätzliche Gestaltungsmöglichkeiten | 192 | ||
| bb) Formularmäßige Gestaltungen | 194 | ||
| aaa) Bevollmächtigungsklauseln | 194 | ||
| (1) Abgabevollmachten | 194 | ||
| (2) Empfangsvollmachten | 200 | ||
| (3) Dauer und Widerruflichkeit von Bevollmächtigungen | 205 | ||
| bbb) Weitere Zurechnungsklauseln | 206 | ||
| (1) Gegenseitige Zurechnung von Aktiv-Erklärungen | 207 | ||
| (2) Gegenseitige Zurechnung von Passiv-Erklärungen | 209 | ||
| ccc) Zusammenfassender Überblick über die Wirksamkeit von Formularklauseln zur Erklärungszurechnung | 211 | ||
| D. Auswirkung anderer Tatsachen als (Willens-)Erklärungen, wenn sie nur in Person einzelner von mehreren Mitmietern vorliegen | 212 | ||
| 5. Kapitel: Personenwechsel im Mietverhältnis mit Beteiligung mehrerer Mieter | 217 | ||
| A. Personenwechsel kraft Rechtsgeschäfts | 217 | ||
| I. Mitwirkungserfordernisse und Gestaltungsmöglichkeiten | 217 | ||
| II. Besonderheiten infolge gesellschaftsrechtlicher An- und Abwachsung | 219 | ||
| III. Einzelfragen | 222 | ||
| 1. Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Personenwechsel in geschäftsbezogenen Mietverhältnissen | 222 | ||
| 2. Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Personenwechsel in Wohnraummietverhältnissen | 223 | ||
| 3. Anspruch des Vermieters gegen den nach Mietvertragsschluß in die Wohnung aufgenommenen Ehegatten, mit in das Mietverhältnis einzutreten | 229 | ||
| 4. Geltung des Schriftformgebots des § 566 BGB bei Personenwechseln | 230 | ||
| B. Personenwechsel kraft Gesetzes | 234 | ||
| I. Personenwechsel durch erbrechtliche Gesamtrechtsnachfolge | 234 | ||
| 1. Rechtsnachfolge nach einem Alleinmieter | 234 | ||
| 2. Rechtsnachfolge nach einem Mitmieter | 235 | ||
| a) Auswirkungen des Erbfalls auf das bestehende Mietverhältnis | 235 | ||
| b) Auswirkungen des Erbfalls auf ein bestehendes gesellschaftsrechtliches Innenverhältnis | 236 | ||
| aa) Abwicklung der Gesellschaft | 236 | ||
| bb) Fortsetzung der Gesellschaft | 237 | ||
| aaa) Fortsetzung mit den Erben | 237 | ||
| bbb) Fortsetzung ohne die Erben | 238 | ||
| II. Personenwechsel durch mietrechtliche Sonderrechtsnachfolge | 240 | ||
| 1. Die Bedeutung des § 569 b BGB | 240 | ||
| 2. Die Bedeutung des § 569 a BGB | 241 | ||
| 3. Anwendbarkeit der mietrechtlichen Sonderrechtsnachfolge auf Mietverhältnisse nichtehelicher Lebensgemeinschaften | 244 | ||
| III. Annex: Eintritt einer fortgesetzten Gütergemeinschaft | 248 | ||
| 6. Kapitel: Beendigung des Mietverhältnisses mit Beteiligung mehrerer Mieter | 250 | ||
| A. Beendigungsgründe | 250 | ||
| I. Kündigung | 250 | ||
| 1. Notwendigkeit einheitlicher Kündigung des gesamten Mietverhältnisses | 250 | ||
| 2. Notwendigkeit der Beteiligung sämtlicher Mitmieter an der Kündigung | 252 | ||
| 3. Kündigungsgründe in Person nur einzelner von mehreren Mietern | 255 | ||
| a) Allgemeine Überlegungen | 255 | ||
| b) Die einzelnen in Betracht kommenden Kündigungsgründe | 258 | ||
| aa) § 544 BGB – Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung | 258 | ||
| bb) §§ 553, 554 a und 565, 564 b II 1 Nr. 1 BGB – Verhaltensbedingte Kündigung | 259 | ||
| cc) § 554 BGB – Kündigung wegen Zahlungsverzuges | 259 | ||
| dd) §§ 564 b I, 565 c BGB – Kündigung einer Werkmietwohnung bei Beendigung des Dienstverhältnisses | 260 | ||
| ee) § 569 BGB – Kündigung bei Tod eines Mieters | 261 | ||
| ff) § 570 BGB – Kündigung wegen Versetzung eines Mieters | 265 | ||
| gg) § 19 KO – Kündigung bei Konkurs eines Mieters | 265 | ||
| hh) § 51 II VerglO – Kündigung im Vergleichsverfahren des Mieters | 269 | ||
| ii) § 569 a V BGB – Kündigung wegen eines wichtigen Grundes in der Person des eingetretenen Sonderrechtsnachfolgers | 270 | ||
| c) Vereinbarungen über die Zurechnung von Kündigungsgründen | 274 | ||
| 4. Interne Realisierung einer den Mitmietern gemeinschaftlich zustehenden Kündigungsbefugnis | 275 | ||
| a) BGB-Gesellschaft | 275 | ||
| b) Erbengemeinschaft | 278 | ||
| c) Gütergemeinschaft | 279 | ||
| 5. Anspruch eines Mitmieters auf Neuabschluß eines Mietvertrages, wenn er selbst nicht zur Kündigung Anlaß gegeben hat | 280 | ||
| 6. Kündigungswiderspruch | 281 | ||
| II. Sonstige Beendigungstatbestände | 285 | ||
| 1. Weitere Fälle gewillkürter Beendigung des Mietverhältnisses | 285 | ||
| 2. Mieterseitiger Erwerb des Eigentums an der Mietsache | 287 | ||
| B. Rechtsfolgen der Beendigung des Mietverhältnisses | 288 | ||
| I. Rückgabeanspruch nach § 556 I BGB | 288 | ||
| 1. Haftungsform | 288 | ||
| 2. Haftung nach Auszug | 290 | ||
| 3. Vollstreckung des Rückgabeanspruchs | 292 | ||
| II. Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 557 I 1 BGB | 294 | ||
| III. Schadenersatzansprüche nach §§ 19 S. 3 KO und 52 I 1 VerglO | 295 | ||
| Schlußbetrachtung | 297 | ||
| Literaturverzeichnis | 304 |