Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete

Marian Paschke

doi:10.3790/978-3-428-47056-3

Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete

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Paschke, M. (1991). Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete. Grundfragen der privatautonomen Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-47056-3

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Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete

Grundfragen der privatautonomen Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses

Paschke, Marian

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 135

(1991)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-47056-3
978-3-428-07056-5 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-47056-3
Edition: 1
Language: German
Pages: 600
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Private or civil law: general

Pricing

Institution: € 226.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 149.90 (incl. local VAT if applicable)

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	5
Inhaltsübersicht	7
Inhaltsverzeichnis	8
Einleitung	19
A. Problem- und Aufgabenstellung	19
B. Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes	27
I. Der Rechtsbegriff des Wohnraummietverhältnisses	27
II. Privates und öffentliches Wohnraummietrecht	32
Erster Teil: Wertungsgrundlagen der rechtlichen Ordnung des Wohnraummietverhältnisses	36
Kapitel 1: Wohnraummietrecht und Zivilrechtsordnung	37
A. Die rechtliche Verfassung der Privatautonomie als Ordnungsaufgabe des Vertragsrechts	37
I. Privatautonomie als Grundlage der Rechtsgestaltung im Privatrecht	37
II. Vertragsfreiheit als Mittel privatautonomer Rechtsgestaltung	41
1. Die Konzeption des klassischen Modells von Vertragsfreiheit	41
2. Funktionsvoraussetzungen und Konzeptionsdefizite	43
III. Entwicklungstendenzen im Vertragsrecht	46
1. Vertragsparität als Schlüsselproblem	47
2. Institutionelle Schranken der Vertragsfreiheit	56
3. Funktionalisierung des Vertragsrechts	59
4. Arbeitsrechtliches Kollektivvertragsrecht als Paradigma gegengewichtiger Verhandlungsmacht	62
B. Die rechtliche Verfassung der Vertragsfreiheit als Ordnungsaufgabe des Wohnraummietrechts	64
I. Der Wohnraummietvertrag als Schuldverhältnis	65
1. Vermögensrechtliche Grundstrukturen	65
a) Das Wohnraummietsverhältnis als Austauschschuldverhältnis	65
b) Wohnraummiete und Geschäftsbesorgungsfunktionen	67
c) Die Verdinglichung der Wohnraummiete	73
2. Personale Elemente im Wohnraummietverhältnis	75
a) Individual- und Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis als phänomenologischer Befund	75
b) Das Regelungs- und Sozialmodell des Wohnraummietrechts	79
aa) Gesetzliche Konzeption	79
bb) Konzeptionsdefizite	83
c) Partnerschaft als legislatorisches Postulat des Wohnraummietrechts	88
aa) Grundlagen	88
bb) Problemstand	91
3. Partnerschaft als Rechtsbegriff des Wohnraummietrechts	94
a) Partnerschaft zwischen den Parteien des Wohnraummietvertrages	95
aa) Der Wohnraummietvertrag in der dogmatischen Diskussion zwischen Austausch-, Gemeinschafts- und Partnerschaftsverhältnis	96
bb) Parallelentwicklungen im Arbeitsrecht	100
cc) Kritik des Verständnisses der Partnerschaft zwischen Vermieter und Mieter als Gemeinschaftsverhältnis	102
dd) Partnerschaft als rechtspolitischer Leitbegriff für die Ordnung der Rechtsbeziehungen zwischen den Mietvertragsparteien	106
b) Partnerschaft als Grundbegriff der Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis	108
aa) Die rechtliche Ordnung von Sozialbeziehungen als Herausforderung der Privatrechtsdogmatik	108
bb) Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis als partnerschaftliches Gemeinschaftsverhältnis	115
(aaa) Partnerschaft und (Haus-)Gemeinschaftsideologie	115
(bbb) Die gemeinschaftsrechtliche Verfassung der partnerschaftlichen Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis	117
(i) Gemeinschaftsordnung	119
(ii) Gemeinsamer Rechtskreis	122
(iii) Gemeinsamer Zweck	125
cc) Grundsätze der gemeinschaftsrechtlichen Sozialbeziehungen	128
(aaa) Rücksichtnahmepflichten	128
(bbb) Duldungspflichten	130
(ccc) Haftungsgrundsätze	132
II. Der Wohnraummietvertrag als Dauerschuldverhältnis	134
1. Begriffsdefinitorische Vorfragen	134
2. Die zeitliche Bindung im Dauerschuldverhältnis als rechtsdogmatisches Problem	136
3. Wertungsgrundlagen der rechtlichen Ordnung von Dauerschuldverhältnissen	138
a) Rechtsgeschäftliche Selbstbestimmung und Vertragsbeendigungsfreiheit	139
b) Vertragstreue und Bestandsschutz	144
c) Vertragsgerechtigkeit und Äquivalenzsicherung	146
III. Vertragliches Austauschschuldverhältnis und wohnraummietrechtliches Schutzprinzip	149
1. Wohnraummietrecht als Kompensationsinstrument funktionsgestörter Vertragsfreiheit	149
a) Vertragsfreiheit und Wohnraummangel	149
b) Kompensation individuellen Verhandlungsungleichgewichts	152
c) Schutz vor Belastungen durch Transaktionskosten	156
2. Wohnraummietrecht als sozialstaatliche Privilegierung des Vertragsinteresses Wohnen zur Miete	159
3. Wohnraummietrecht als institutionelle Gewährleistung des wohnraummietvertraglichen Austauschgefüges	162
a) Die strukturelle Verschiedenheit der Austauschinteressen als Ordnungsproblem	162
b) Mieterschutz und wohnraummietvertragliches Austauschgefüge	169
c) Daseinsfürsorgliche Verantwortlichkeit des Vermieters	172
Kapitel 2: Wohnraummietrecht und Wirtschaftsverfassung	175
A. Die Wohnraummietrechtsordnung als Element der Wirtschaftsverfassung	175
B. Der Rechtsbegriff der Wirtschaftsverfassung	179
I. Die Wirtschaftsverfassung als Gegenstand der Rechtsdogmatik	179
II. Das Wettbewerbssystem in der Wirtschaftsverfassung	184
1. Wettbewerb als rechtsnormatives Steuerungskonzept	184
2. Sektorale und funktionelle Grenzen des Wettbewerbssystems	188
3. Normativer Geltungsanspruch des Wettbewerbssystems	191
C. Wettbewerbssystem und Privatrechtsordnung	194
D. Die Verfassung des Mietwohnraummarktes	197
I. Methodische Grundlagen	197
II. Das Wettbewerbsmodell des Mietwohnraummarktes	199
1. Markttheoretische Grundlagen	199
2. Wettbewerb als Koordinationsinstrument des Wohnraummarktes	204
a) Die Angebotsseite	204
b) Die Nachfrageseite	206
3. Die Funktionsweise des Mietwohnraummarktes	209
III. Die Konzeption der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft	211
1. Die Gewährleistung einer herrschaftsfreien Sozialordnung	211
2. Wohnraumversorgung in der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft	214
3. Die Verteilung des Wohnraumbestandes	217
Kapitel 3: Wohnraummietrecht und Verfassungsordnung	221
A. Der verfassungsrechtliche Schutz der Eigentümer-/Vermieterrechte	221
B. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterrechte	226
I. Problemstellung	226
II. Subjektive Privatrechte und verfassungsrechtlicher Eigentumsbegriff	229
III. Mieterrechte und Sozialbindung des Vermietereigentums	234
C. Das Postulat angemessenen Interessenausgleichs	236
I. Der Schutz des Wohnraummieters als Ausgangspunkt	236
II. Die Schutzbedürftigkeit des Wohnraumvermieters als Folgeerscheinung	239
III. Das eigentumsverfassungsrechtlich geprägte Rechtsverständnis der Wohnraummietrechtsordnung	240
D. Sozialstaatsprinzip und Wohnraummietrecht	244
I. Das Sozialstaatsprinzip des Grundgesetzes	244
II. Das „Recht auf Wohnen“ als sozialstaatsgemäßer Gesetzgebungsauftrag	246
1. Landesverfassungsrechtliche Regelungen	246
2. Internationale Verträge	247
Zweiter Teil: Strukturelemente der Wohnraummietrechtsordnung	249
Kapitel 1: Bestandsschutz	250
A. Grundlagen des wohnraummietrechtlichen Bestandsschutzes	250
I. Bestandsschutz als Gegenstand privatautonomer Vereinbarungen	250
II. Wertungskonflikte zwischen Bestandsschutz- und Selbstbestimmungsinteressen	253
1. Willensmängel mietvertraglicher Vereinbarungen	253
a) Anfechtung des Mietvertrages	253
b) Wohnraummietverträge auf fehlerhafter Rechtsgrundlage	257
2. Mängel des Mietobjekts	261
3. Die Konfliktlage bei Beendigung des Mietverhältnisses	262
a) Mietaufhebungsverträge	262
b) Vertragsbeendigung durch Kündigung	264
B. Normative Leitlinien wohnraummietrechtlichen Bestandsschutzes	267
I. Kündigungsschutz	267
1. Rechtsentwicklung seit Inkrafttreten des BGB	267
2. Kündigungsschutzrechtlicher Bestandsschutz als Gegenstand der Rechtsdogmatik	271
3. Bestandsschutz durch Kündigungsschutzrecht	273
a) Normative Strukturentscheidungen	273
aa) Die Unterscheidung zwischen Vermieter- und Mieterkündigung	273
bb) Die Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung	275
b) Bestandsschutz durch Statuierung von Rechtfertigungserfordernissen	278
aa) Die Rechtfertigung der Vermieterkündigung als Wirksamkeitsvoraussetzung	278
bb) Die Beispielstatbestände des § 564 b Abs. 2 BGB	282
cc) Ausnahmetatbestände	292
c) Bestandsschutz durch Gewährung eines Widerspruchsrechts	294
aa) Funktion und Bedeutung der Sozialklausel	294
bb) Inhalt der Sozialklausel	298
d) Bestandsschutz durch förmliche Kündigungsschutzregelungen	301
aa) Kündigungsfristen	301
bb) Präklusionsregeln	303
cc) Das Abmahnungserfordernis	305
II. Sukzessionsschutz	307
1. Sukzessionsschutz bei Veräußerung des Mietobjekts	307
2. Bestandsschutz von Mietverhältnissen mit Nichteigentümern	312
a) Normative Ausgangslage	312
b) Reichweite des Bestandsschutzes	315
III. Befristungsschutz	323
IV. Räumungs- und Vollstreckungsschutz	327
C. Bestandsschutz von Wohnraummietverhältnissen in der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft	329
I. Die Sicherung der Vertragsparität durch Bestandsschutzrecht	329
II. Auswirkungen der gesetzlichen Bestandsschutzregeln	332
III. Marktkonformität des Bestandsschutzrechts	334
Kapitel 2: Äquivalenzsicherung	337
A. Die Sicherung der wohnraummietvertraglichen Leistungsäquivalenz als Regelungsaufgabe	337
I. Die Sicherung der Leistungsäquivalenz als Annex und Korrelat wohnraummietrechtlichen Bestandsschutzes	337
II. Wertungskonflikte und Koordinationsprobleme zwischen Bestandsschutzgewährleistung und Äquivalenzsicherung	340
III. Das Instrumentarium der Äquivalenzsicherung	345
1. Allgemeine Regelungsinstrumente des Privatrechts	345
a) Der Änderungsvertrag	345
b) Die Änderungskündigung	346
c) Wegfall der Geschäftsgrundlage	347
d) Wertsicherungsklauseln	350
2. Das Instrumentarium des Wohnraummietrechts	353
B. Funktion und Bedeutung des gesetzlichen Instrumentariums	356
I. Normative Konzeption und tatsächliche Wirkungen	357
1. Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes	357
2. Gewährleistung der Effektivität des Bestandsschutzes	362
3. Erhaltung der Stabilität des Preisniveaus	367
4. Verteilungswirkungen	369
5. Wirtschaftspolitische Intentionen	372
II. Rechtsdogmatische Zentralfragen	376
1. Der Rechtsbegriff der ortsüblichen Vergleichsmiete	376
2. Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete	380
a) Die Vergleichsmiete im Mieterhöhungsverlangen und Mieterhöhungsprozeß	380
b) Begründungs- und Beweismittel	381
3. Grundfragen der Mieterhöhung nach § 3 MHG	386
Kapitel 3: Mobilitätssicherung	389
A. Mobilitätssicherung in der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft	389
I. Mobilität als wirtschaftspolitisches Postulat	389
II. Mobilität als Funktionselement der Sozialen Wohnungsmarktwirtschaft	390
III. Mobilitätssicherung als Regelungsaufgabe und Regelungsproblem	391
B. Mobilitätssicherung im Regelungsmodell der Privatrechtsordnung	393
I. Mobilitätssicherung durch privatautonome Rechtsgestaltung	393
II. Gesetzliche Rahmenordnung	395
C. Normative Grundlagen der Mobilitätssicherung im Wohnraummietrecht	397
I. Die Entwicklung wohnraummietrechtlicher Mobilitätssicherung als Rechtsgrundsatz	397
II. „Parteistellen“ als Paradigma der rechtsfortbildenden Anerkennung von Mobilitätsschutz des Wohnraummieters	402
III. Die Entfaltung des Rechtsgrundsatzes bei der Anwendung von Einzelvorschriften	405
1. Die Unabdingbarkeit des Sonderkündigungsrechts bei Verweigerung der Erlaubnis zur Weitervermietung	405
2. Die Erweiterung des Kündigungsrechts im Falle eines Arbeitsortswechsels	407
3. Die Entlastung des Wohnraummieters hinsichtlich des Verwendungsrisikos	409
Kapitel 4: Gleichbehandlung	411
A. Die Geltung des Gleichbehandlungsgrundsatzes im Privatrecht	411
I. Gleichbehandlung und Privatautonomie	411
II. Positivrechtliche Grundlagen des Gleichbehandlungsgrundsatzes im Privatrecht	413
1. Gleichbehandlung im Verbandsrecht	413
2. Gleichbehandlung im Arbeitsrecht	415
III. Wertungsgrundlagen des Gleichbehandlungsgrundsatzes	417
1. Der Gleichbehandlungsgrundsatz als Konkretisierung gesetzlicher Generalklauseln	417
2. Die Rechtspflicht zur Gleichbehandlung als Konsequenz rechtlicher Ordnungsstrukturen	418
B. Die Geltung des Gleichbehandlungsgrundsatzes im Wohnraummietrecht	421
I. Grundlagen	421
II. Anwendungsvoraussetzungen	425
1. Bestehendes Mietverhältnis	425
2. Einseitig rechtsgestaltendes Handeln des Vermieters in der kollektiven Sphäre	426
3. Adressatenkreis	427
C. Die Rechtswirkungen der Verpflichtung zur Gleichbehandlung im Wohnraummietverhältnis	428
I. Allgemeines	428
II. Anwendungsbeispiele	431
1. Hausordnungen	431
2. Vermieterkündigung	432
3. Mietzinsregelungen	433
4. Wohnungsmodernisierung	435
5. Erlaubnisse und Gestattungen	437
Dritter Teil: Regelungsinstrumente des Wohnraummietrechts	438
Kapitel 1: Das rechtsgeschäftliche Konsensprinzip	439
A. Konsens als Legitimationsgrundlage wohnraummietrechtlicher Rechtsgestaltung	439
B. Grenzen des Konsensprinzips als Regelungsinstrument des Wohnraummietrechts	441
I. Rechtsgeschäftlicher Konsens und Begründung des Wohnraummietverhältnisses	441
II. Rechtsgeschäftlicher Konsens und Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses	446
III. Konsens und Beendigung des Wohnraummietverhältnisses	453
Kapitel 2: Wohnraummietrechtliches Gesetzesrecht	455
A. Erscheinungsformen	455
I. Zwingendes Gesetzesrecht	455
II. Dispositive Vorschriften	459
B. Funktionen	463
I. Kompensations- und Gewährleistungsfunktion	463
II. Steuerungsfunktionen	467
Kapitel 3: Kollektives Mietrecht	470
A. Bestandsaufnahme	470
I. Historische Ansätze	470
II. Bedeutung de lege lata	476
III. Rechtspolitische Reformüberlegungen	480
B. Rechtsdogmatische Grundfragen kollektiven Mietrechts	484
I. Kollektives Mietrecht zwischen rechtspolitischem Wunschdenken und privatrechtlichem Ordnungsauftrag	485
II. Kollektives Mietrecht und staatliche Subsidiarität bei der Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses	489
III. Demokratisierung der Partnerschaft	491
IV. Kollektives Mietrecht und sozialer Gesetzgebungsauftrag	493
V. Kollektives Mietrecht und Gewährleistung einer Selbstbestimmungsordnung im Wohnraummietrecht	494
C. Mietermitbestimmung	499
I. Regelungsgegenstände	499
1. Mitbestimmung bei der Ordnung der Sozialbeziehungen im Wohnraummietverhältnis	500
2. Mitbestimmung bei personellen Einzelmaßnahmen	502
3. Mitbestimmung in wirtschaftlichen Angelegenheiten	506
Fazit	509
II. Bezugsebenen einer Mietermitbestimmung	511
1. Methodische Vorbemerkungen	511
2. Das Mietshaus als Bezugsebene wohnraummietrechtlicher Mitbestimmung	513
3. Mietermitbestimmung auf Unternehmensebene	515
D. Kollektives Mietvertragsrecht	521
I. Ausgangslage	521
II. Rechtswirkungen kollektiver Mietverträge de lege lata	524
1. Schuldrechtliche Wirkung	524
2. Unmittelbare und zwingende (normative) Wirkung	526
III. Zulässigkeitsschranken des Wettbewerbsrechts	529
Kapitel 4: Staatliche Transferleistungen	532
A. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit als Regelungsproblem des Vertragsrechts	532
B. Die Sicherung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters als Ordnungsaufgabe des Wohnraummietrechts	534
C. Die Sicherung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters durch staatliche Transferleistungen	536
I. Leistungen nach dem Wohngeldgesetz	536
1. Wohngeld als Sozialleistung	536
2. Vertragsbezug des Wohngeldes	538
II. Die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus	540
1. Öffentliche Wohnungsbauförderung als Instrument zur Sicherung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters	540
2. Bedeutung und Problematik des Sozialen Wohnungsbaus	542
D. Die Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters in der Wohnraummietrechtsordnung	545
I. Ancillarische Bedeutung neben staatlichen Transferleistungen	545
II. Regelungsgegenstände	546
1. Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bei Begründung und Gestaltung des Wohnraummietverhältnisses	546
2. Vertragsänderungen	547
3. Beendigung des Mietverhältnisses	550
Ergebnisse in Thesen	551
Literaturverzeichnis	562

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