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Die Behandlung der sogenannten unverdienten Wertsteigerungen bei der Enteignungsentschädigung, insbesondere in der höchstrichterlichen Rechtsprechung

Bauer, Joachim

Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 269

(1975)

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Table of Contents

Section Title Page Action Price
Grobgliederung V
Gliederung VII
Abkürzungsverzeichnis XVII
Einleitung 1
Kapitel I: Die Behandlung unverdienter Wertsteigerungen bis zum Inkrafttreten des Preußischen Enteignungsgesetzes von 1874 3
1. Die Rolle der Entschädigung seit Ende des 18. Jahrhunderts 3
2. Die frühe französische Gesetzgebung in Deutschland 5
3. Das frühe deutsche Entschädigungsrecht bis 1874 6
3.1. Kaum nachweisbare Querverbindungen zum französischen Recht 6
3.2. Gemeinsamkeiten des frühen Entschädigungsrechts 8
3.2.1. Der Ausschluß enteignungsbedingter Wertsteigerungen 8
3.2.2. Der Wertsteigerungsausschluß im Rahmen der vollen Entschädigung bei Entschädigung des Verkehrswertes 9
3.2.2.1. Entgangener Gewinn und Grundstücksverkehr 10
3.2.2.2. Der Grundstücksverkehr bei der Ermittlung der Nutzungsfähigkeit 10
3.2.2.3. Korrektur von Preisschwankungen 11
3.2.3. Ansätze zum Wertsteigerungsausschluß bei Festsetzung des Bewertungszeitpunktes 12
Kapitel II: Das System des Preußischen Enteignungsgesetzes als Grundlage für den Wertsteigerungsausschluß in Deutschland 13
§ 1 Die Ausrichtung der Entschädigung am Verkehrswert nach preußischem Recht 13
1. Allgemeiner Entschädigungsumfang nach dem PrEG 13
1.1. Der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage für den objektiven Wert 14
1.2. Wiederbeschaffungswert 15
2. Bestimmung des Verkehrswertes 16
3. Wertsteigerungen und Verkehrswert 16
4. Ausnahmen von der reinen Verkehrswertentschädigung 17
4.1. Wert innerhalb der natürlichen Schwankungen 17
4.2. Gesunder Grundstücksverkehr bei Zwischenstufenland 17
§ 2 Der Zeitpunkt der Wertbemessung im Rahmen des § 8 PrEG 19
1. Die Bedeutung des Zeitpunktes der Wertbemessung 19
2. Kein Zeitpunkt vor der Enteignung 20
3. Die drei Hauptmeinungen zum Bewertungszeitpunkt 21
3.1. Definitive Planfeststellung 21
3.2. Entschädigungsfeststellungsbeschluß bzw. dessen Zustellung 22
3.2.1. Begründung 22
3.2.2. Vorbehalte Egers 23
3.2.3. Keine Verschiebung durch Retaxation 23
3.2.4. Die herrschende Meinung, insbesondere die ständige Rechtsprechung des RG 23
3.2.5. Geltung desselben Zeitpunktes auch für das Fluchtliniengesetz 24
3.2.6. Ausnahmen 25
3.2.6.1. Beseitigung der Nachteile durch den Unternehmer 25
3.2.6.2. Vorzeitige Inbesitznahme durch den Unternehmer 25
3.2.6.2.1. Arten 25
3.2.6.2.2. Verflechtung mit Verzinsung 25
3.3. Zustellung des Enteignungsbeschlusses 27
3.3.1. Argumente dagegen 27
3.3.2. Koffka 27
4. Schluß 29
5. Preisgefüge und Geldwert in der Zeit 1919 – 1924 30
§ 3 § 10 Abs. 2 PrEG als Kern des Wertsteigerungsausschlusses in seiner Ausgestaltung durch Rechtsprechung und Lehre 31
1. Werterhöhungen des abzutretenden Grundstücks 32
2. Werterhöhungen 32
2.1. Arten 32
2.2. Werterhöhungen im Zeitablauf 32
3. „Infolge\" der Anlage 32
3.1. Der Gesetzeswortlaut vor dem Hintergrund der Materialien 32
3.2. Verständnis in Rechtsprechung und Lehre 34
3.3. Kausale Verknüpfung zwischen Wertsteigerungen und Anlage 35
3.3.1. Kausalitätsanforderung 35
3.3.2. Allgemeine Werterhöhungen 36
3.4. Inhaltliche Rechtfertigung des § 10 Abs. 2 PrEG 37
4. Begriff der Anlage 37
4.1. Der Anlagebegriff bei Enteignungen nach dem PrEG 37
4.1.1. Anlage als Enteignungsunternehmen 37
4.1.2. Bestimmung der Anlage durch das Enteignungsrecht 38
4.1.3. Bestimmung der Anlage durch den Planfeststellungsbeschluß 39
4.2. Straßenanlage: Der Anlagebegriff bei Enteignungen zur Herstellung von Straßen nach dem FLG 40
4.2.1. Ständige Rechtsprechung 40
4.2.2. Zusammenhang mit der Enteignung 40
4.2.2.1. Vorwirkung der Enteignung bei Mietausfall 41
4.2.2.2. Planung kausal für die Enteignung 42
4.2.2.2.1. Ortsstatutarisches Bauverbot 42
4.2.3. Hintergründe der ständigen Rechtsprechung 44
4.2.4. Anlage und Wertsteigerungen 46
4.2.5. Anlagebegriff bei allmählicher Ausführung des Planes 46
4.3. Straßenanlage nach altem Recht 48
5. Der Zeitpunkt, von dem ab Wertsteigerungen als anlagebedingt ausgeschlossen wurden (Zeitpunkt für § 10 Abs. 2 PrEG) 48
5.1. Das RG zu Enteignungen nach dem PrEG 49
5.2. Die Literatur zu Enteignungen nach dem PrEG 51
5.3. Vor allem die Rechtsprechung zu Enteignungen nach dem FLG 52
5.3.1. Wertminderungen 52
5.3.1.1. Das Bauverbot gemäß § 11 FLG 52
5.3.1.1.1. Ein Zeitpunkt vor Festsetzung der Fluchtlinie 52
5.3.1.1.2. Möglichkeiten einer weiteren Vorverlegung der Bewertung 53
5.3.1.1.2.1. Keine ausdrückliche Stellungnahme der Rechtsprechung 53
5.3.1.1.2.2. Vorverlegung vor 2. Offenlegung nach der 1. Offenlegung 54
5.3.1.2. Ortsstatutarisches Bauverbot gemäß § 12 FLG 55
5.3.2. Wertsteigerungen 55
5.3.3. Zwischenwertsteigerungen 56
5.3.3.1. Die Berücksichtigung von Zwischenwertsteigerungen bis zur Vollenteignung nach der herrschenden Meinung 57
5.3.3.2. Abweichende Rechtsprechung: Fixierung der Wertverhältnisse 59
5.3.3.3. Das Entschädigungsgefüge des § 13 FLG und seine Auflösung durch das RG 61
5.3.3.3.1. Das Abgehen der Praxis vom FLG bezüglich des Entschädigungsausschlusses für Bauverbote 62
5.3.3.3.2. Abgehen der Praxis vom FLG auch hinsichtlich des Entschädigungszeitpunktes 65
5.4. RG zu den Plänen alten Rechts 67
5.4.1. Die Fixierung der Werte durch das Bauverbot alten Rechts; Ausschaltung des § 10 Abs. 2 PrEG bis zur Vollenteignung 67
5.4.2. Unverdiente Wertsteigerungen bis zum Inkrafttreten des Bauverbotes 68
5.4.2.1. Veröffentlichte Pläne 68
5.4.2.2. Nicht veröffentlichte Pläne 69
5.4.2.2.1. Wirksamwerden 69
5.4.2.2.2. Unbeachtlichkeit des Planes 69
5.4.2.2.2.1. Allgemeine Wertsteigerungen 70
5.4.2.2.2.2. Besondere (anlagebedingte) Wertsteigerungen 70
5.4.3. Der Zwischenwertsteigerungsausschluß bis zur Vollenteignung und die Verzinsung der Entschädigung für die Teilenteignung 71
§ 4 Anhang: Der Wertsteigerungsausschluß in den außerpreußischen Landesrechten 72
Kapitel III: Die Rechtsentwicklung in der Zeit zwischen den beiden Weltkriegen bis zur Einführung des Preisstops; Ansätze zu einem generellen Ausschluß besonders mißbilligter Wertsteigerungen 74
§ 1 Der zeitlich begrenzte Ausschluß kriegsbedingter Wertsteigerungen der Weimarer Zeit 74
1. Angemessene Entschädigung i. S. der reichsrechtlichen Enteignungsvorschriften 74
1.1. Verständnis in Literatur und Rechtsprechung 75
1.2. Die gesetzgeberischen Vorstellungen 76
2. Die Behandlung unverdienter Wertsteigerungen in der Weimarer Zeit 78
2.1. Unternehmensbedingte Wertsteigerung 78
2.2. Die kriegsbedingten Konjunkturgewinne 78
2.3. Art. 155 Abs. 3 S. 2 WRV und das Scheitern von Wertabschöpfungen 80
3. Die Rechtsprechung des RG zum PrEG vor dem Hintergrund der reichsrechtlichen Ansätze zum Ausschluß von Konjunkturgewinnen 82
§ 2 Der Ausschluß von unverdienten Wertsteigerungen, insbesondere von Spekulationsgewinnen im NS-Staat außerhalb des Preisrechts 86
1. Wertsteigerungsausschluß durch Interpretation der angemessenen Entschädigung 86
1.1. Die angemessene Entschädigung als flexibler Maßstab 87
1.2. Die Elemente der angemessenen Entschädigung 87
1.2.1. Der Ausschluß von Spekulationsgewinnen 87
1.2.2. Die Entschädigung des Ertragswertes 90
1.2.3. Die Berücksichtigung der Eigentümerbelange im Einzelfall 90
1.3. Vorbehalte gegenüber dem Wertsteigerungsausschluß 93
2. § 10 Abs. 2 Neugestaltungsgesetz 95
3. Die volle Entschädigung bis zur Einführung des Preisstops 97
Kapitel IV: Das Scheitern des generellen Wertsteigerungsausschlusses 99
§ 1 Das nationalsozialistische Preisrecht in der Enteignungsentschädigung 99
1. Anwendung der PreisVorschriften auf die Enteignungsentschädigung 99
1.1. Systematische Absicherung 100
1.2. Durchsetzen des Preisstops in der Enteignungsentschädigung 100
2. Gründe für die Einbeziehung der Enteignungsentschädigung in das Preisrecht; Bedeutung des Grundstückspreisrechts 101
3. Darstellung des bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung geltenden materiellen Preisrechts 103
3.1. Bisherige Rechtsprechungsgrundsätze und Preisstop 103
3.2. Der volkswirtschaftlich gerechtfertigte Preis 104
3.3. Ausgangspunkt der Entschädigungsermittlung 105
3.4. Baulandpreise 105
3.5. Veränderung in den den Wert bestimmenden Umständen 106
3.5.1. Veränderungen im Zustand des Grundstücks 106
3.5.2. Unverdiente Wertgewinne, insbesondere Qualitätsänderungen 108
3.5.3. Veränderungen von Preisgefüge und Geldwert 109
3.6. Zusammenfassung, Zeitpunkte 110
4. Praxis des Preisrechts 110
§ 2 Preisrecht und Enteignungsentschädigung nach dem 2. Weltkrieg 112
1. Weitergeltung der Preisvorschriften nach dem 2. Weltkrieg 112
2. Geltung der Preisvorschriften auch im Enteignungsverfahren 113
3. Praxis des Preisstops 114
3.1. Berücksichtigung von Qualitätsänderungen 114
3.1.1. Rechtsprechung des BGH 114
3.1.2. Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte 116
3.1.3. Praxis der Behörden 117
3.1.4. Rechtsgrundlagen 117
3.2. Berücksichtigung von Änderungen des Geldwertes und des Preisgefüges 118
3.3. Zeitpunkte 119
3.4. Die Preisstop-Praxis im Lichte der veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse 120
3.4.1. Geldwert- und Preisgefügeänderungen 120
3.4.2. Qualitätsänderungen 121
4. Gründe für die Auflösung des Preisstops 124
§ 3 § 41 Hessisches Aufbaugesetz 126
1. Einleitung 126
2. Mögliche Auslegung von § 41 HAG 127
3. Rechtsprechung zu § 41 HAG 128
3.1. Sachverhalte 128
3.2. Untersuchung der Begründungen 129
3.3. § 10 Abs. 2 PrEG in der Rechtsprechung zu § 41 HAG 131
§ 4 § 10 Baulandbeschaffungsgesetz 131
1. Ziele des BaulBG 132
2. Entschädigungsbemessung 133
2.1. § 10 Abs. 1 S. 1 BaulBG: Ausgangspunkt der Entschädigungsbemessung 133
2.1.1. Wertverhältnisse am 17.10.1936 133
2.1.2. Ermittlung der Wertverhältnisse am 17.10.1936 134
2.2. Berücksichtigung von Änderungen in den Wertverhältnissen (§ 10 Abs. 1 S. 2 BaulBG) 134
2.2.1. Begriff der Wertverhältnisse i. S. § 10 Abs. 1 S. 2 BaulBG 134
2.2.2. Sacheigenschaften 135
2.2.2.1. Grundsatz 135
2.2.2.2. § 10 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BaulBG 136
2.2.2.2.1. Änderungen der Qualität 136
2.2.2.2.2. Änderungen in der sonstigen Nutzung 137
2.2.2.2.3. Zu berücksichtigende Nutzungsänderungen 139
2.2.3. Geldwert 140
2.2.4. Preisgefüge 140
2.3. Zeitpunkte 141
3. Ablehnung des generellen Wertsteigerungsausschlusses durch Praxis und Literatur 142
3.1. Tendenzen in der Rechtsprechung im Hinblick auf § 10 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BaulBG 143
3.1.1. Verlautbarungen des BGH zu § 10 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BaulBG 143
3.1.2. § 10 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BaulBG vor dem Hintergrund der Rechtsprechung zum Preisstop und zu § 41 HAG 144
3.1.3. § 10 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BaulBG und § 10 Abs. 2 PrEG 144
3.2. Die Entschädigung von Preisgefügeänderungen 145
3.2.1. Preisgefügeänderungen vor dem Hintergrund der Materialien zum Begriff Wertverhältnisse i. S. § 10 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BaulBG 145
3.2.2. Preisgefügeänderungen und § 10 Abs. 2 BaulBG 146
3.2.3. Preisgefügeänderungen vor dem Hintergrund der Ziele des Gesetzes 148
Kapitel V: Der spezielle Wertsteigerungsausschluß 149
§ 1 Die Leitgedanken insbesondere der Entschädigungsrechtsprechung und ihre Bedeutung für die unverdienten Wertsteigerungen 149
1. Der allgemeine Umfang der Entschädigung in der Rechtsprechung 149
1.1. Die Rolle des BGH bei Bestimmung des Entschädigungsumfanges 149
1.2. Die Entschädigung des gemeinen Wertes 150
2. Abgehen von der reinen Verkehrswertentschädigung in der Rechtsprechung 152
2.1. Die Interessenabwägung 152
2.2. Der gesunde Grundstücksverkehr 153
3. Das verfassungsrechtliche Schrifttum 155
4. Die Verankerung der Verkehrswertentschädigung durch das BBauG 158
§ 2 Die Bewertungszeitpunkte 159
1. Übernahme der reichsgerichtlichen Rechtsprechung zum Bewertungszeitpunkt 159
2. Weiterentwicklung der Zeitpunktrechtsprechung des RG 160
2.1. Der für Geldwert und Preisgefüge maßgebliche Zeitpunkt 160
2.1.1. Regelfall 160
2.1.2. Erweiterung: Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung 161
2.1.2.1. Berücksichtigung veränderter Währungsverhältnisse (Umstellungsrechtsprechung) 161
2.1.2.2. Berücksichtigung veränderter Preisverhältnisse 162
2.1.2.2.1. Voraussetzungen 163
2.1.2.2.2. Entschädigung unverdienter Gewinne 165
2.2. Der für Sacheigenschaften maßgebliche Zeitpunkt 167
2.2.1. Zeitpunkt bei förmlichen Vollenteignungen 167
2.2.2. Vorwirkungen 168
2.2.2.1. Allgemeines 168
2.2.2.2. Vorverlegung des Bewertungszeitpunktes 170
2.2.2.2.1. Vorzeitige Besitzeinweisung 170
2.2.2.2.2. Herausnahme aus der konjunkturellen Weiterentwicklung 171
2.2.2.2.2.1. Das grundlegende Urteil — Ausschluß von Zwischenwertsteigerungen 171
2.2.2.2.2.2. Weiterentwicklung der Rechtsprechung 172
2.2.3. Der Begriff Sacheigenschaften 175
2.2.4. Vereinbarkeit der Vorverlegung der Bewertung mit den gesetzlichen Regelungen 176
2.2.5. Der Wertsteigerungsausschluß vor dem Hintergrund der Verzinsungsrechtsprechung 177
2.2.5.1. Die Verzinsung als Ausgleich für die entzogene abstrakte Nutzungsmöglichkeit 178
2.2.5.2. Bemessung der Verzinsung 179
2.2.5.3. Verknüpfung des Wertsteigerungsausschlusses mit der Verzinsung in der Rechtsprechung des RG und des BGH 181
§ 2a Die Bewertungszeitpunkte unter Geltung des BBauG; insbesondere die Behandlung der Zwischenwertsteigerungen 184
1. Beibehalten der unterschiedlichen Zeitpunkte unter Geltung des BBauG 184
2. Die Versuche einer Zusammenlegung der unterschiedlichen Bewertungszeitpunkte 186
2.1. Der Lösungsversuch von Dieterich 186
2.2. Der Lösungsversuch von Braun, Boele und Kimminich 189
3. Die Einschränkung der Zwischenwertsteigerungsentschädigung durch Zurückdrängen der Verzinsung in der Rechtsprechung des BGH 191
4. Keine Entschädigung qualitätsmäßiger Zwischenwertsteigerungen wegen § 40 Abs. 5 S. 3 BBauG 192
5. Die Entschädigung von Preissteigerungen im Rahmen des § 40 Abs. 5 BBauG 194
§ 3 Das in § 10 Abs. 2 PrEG enthaltene Prinzip seit Ende des 2. Weltkrieges 196
1. Anerkennung des Prinzips als allgemeiner Rechtsgrundsatz; Rechtfertigung 196
2. Umfang des Prinzips 197
2.1. Ansätze zu einer Ausweitung durch die Aufbaugesetze 197
2.2. Festlegung des Prinzips in der vom RG vorgezeichneten Richtung 202
2.2.1. Darstellung der Rechtsprechung bis einschließlich der Urteile zu § 95 Abs. 2 Nr. 1 BBauG 202
2.2.2. Verhältnis zum Zwischenwertsteigerungsausschluß 204
2.2.3. Die Rechtsprechung als Ausdruck der herrschenden Meinung; abweichende Auffassungen 206
2.3. Würdigung der Rechtsprechung 208
2.3.1. Die zu erwartende Enteignung 208
2.3.1.1. Die Rechtsprechung in Zeiten zunehmender Planungen 209
2.3.1.2. Barrieren durch das Gesetz: § 95 Abs. 2 Nr. 1 BBauG 209
2.3.1.3. Der Sozialstaatsgedanke bei Auslegung des § 95 Abs. 2 Nr. 1 BBauG 211
2.3.2. Die mit Sicherheit zu erwartende Enteignung 213
2.3.2.1. Möglichkeiten weitergehenden Wertsteigerungsausschlusses durch Abstellen auf die Erwartungen des Grundstücksverkehrs 213
2.3.2.2. Der Grad der Sicherheit 215
2.3.2.2.1. Nicht erforderlich ist eine sichere Enteignung 215
2.3.2.2.2. Anwendung der BGH-Rechtsprechung auf außerenteignungsrechtliche Planungen 217
Kapitel VI: Schluß 218
1. Zusammenfassung 218
2. Die Berücksichtigung der Belange der Allgemeinheit durch das BVerfG 221
3. Das Städtebauförderungsgesetz 221
3.1. Die Ausgestaltung des entschädigungsrechtlichen Wertsteigerungsausschlusses 222
3.2. Das aufeinander abgestimmte System von Vorschriften zur Wertgewinnabschöpfung 225
Literaturverzeichnis 227