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Stellung der Bank bei der Finanzierung von Immobilienanlagen

Otto, Peter

Münsterische Beiträge zur Rechtswissenschaft, Vol. 33

(1988)

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Table of Contents

Section Title Page Action Price
Inhaltsverzeichnis 5
Abkürzungsverzeichnis 11
A. Einleitung 15
B. Wirtschaftlicher Hintergrund 18
I. Standortbestimmung der Immobilienanlage im sog. „grauen“ Kapitalmarkt 18
1. Berlin-Darlehen 18
2. Abschreibungs- bzw. Verlustzuweisungsgesellschaften 19
3. Immobilienanlagen 21
a) Marktbedeutung 21
b) Anlagemotive 22
II. Anlagekonzept 24
1. Technik der Steuerersparnis 24
a) Negative Einkünfte und Verlustausgleich 24
b) Ausnutzung von Steuerprogression und leverage-effect 26
2. Anlageformen 28
a) Bauherren-Modelle 28
aa) Kölner Modell 29
bb) Altbausanierungs-Modell 31
cc) Mietkauf-Modell 32
b) Erwerber-Modelle 33
aa) Ersterwerber-Modell 33
bb) Bauträger-Modell 34
c) Fonds-Modelle 36
aa) Offene Immobilienfonds 36
bb) Geschlossene Immobilienfonds 37
(1) Kommanditgesellschaft 38
(2) Hamburger-Modell 40
(3) BGB-Gesellschaft 40
(4) Bruchteilsgemeinschaft 42
III. Typische Anlagerisiken 43
1. Konzeptionelle Risiken 43
a) Anlageorganisation 43
b) Finanzierung 44
c) Steuerliche Gestaltung 46
2. Personelle Risiken 47
a) Seriosität der Vertragspartner 47
b) Leistungsfähigkeit der Vertragspartner 47
3. Objektbezogene Risiken 48
IV. Funktion der Bank 49
1. Bank als Anbieter? 50
2. Bank als Kreditgeber 50
a) Finanzierung des Initiators 51
b) Finanzierungen auf der Anlegerseite 53
aa) Kreditvergabe bei Bauherren- und Erwerber-Modellen 53
bb) Finanzierungskonzeptionen bei geschlossenen Immobilienfonds 54
(1) Globalfinanzierung auf Gesellschaftsebene 54
(2) Individualfinanzierung auf Gesellschafterebene 55
C. Anspruchsverlust der finanzierenden Bank 56
I. Fehlerhafte Bevollmächtigung des Anlegervertreters 56
1. Fehlerquellen 57
a) Beurkundungsfehler 57
aa) Treuhändervollmacht 57
bb) Treuhandvertrag 58
cc) Sonstige Vertragsabreden 59
b) Zur Anfechtung berechtigender Irrtum 60
2. Rechtsfolgen für die Bank 61
a) Darlehensvertrag kraft Rechtsscheinsvollmacht (§§ 172, 173 BGB) 62
b) Genehmigung des Anlegers 64
II. Vollmachtsmißbrauch 65
1. Kollusives Zusammenwirken zwischen Bank und Treuhänder 66
2. Evidenz mißbräuchlichen Vertreterhandelns 66
III. Verbotswidriges Verhalten bei Vertragsschluß 68
1. Verbotsnormen 68
a) § 4 PAngV 69
b) § 56 I Nr. 6 GewO 69
2. Nichtigkeitsfolge bei Zuwiderhandlung? 70
a) Auslegung durch die herrschende Meinung 70
aa) Vertragsgültigkeit bei Verletzung des § 4 PAngV 70
bb) Grundsatz der Vertragsnichtigkeit bei Verstößen gegen § 56 I Nr. 6 GewO 71
b) Ansatzpunkte zur Kritik 72
aa) Mängel des Auslegungsergebnisses 73
bb) Mängel der Auslegungsmethode 73
c) Einheitliche Lösung nach abgrenzungsfähigen Kriterien 75
aa) Unterscheidung nach dem Verbotsadressaten 75
bb) Unterscheidung nach dem Verbotsgegenstand 75
d) Gegenprobe vom Ergebnis her 76
3. Widerrufsmöglichkeit nach § 1 I HaustürWG 77
a) Notarielle Beurkundung 78
b) Kreditverhandlungen aufgrund „vorhergehender Bestellung“ 78
aa) Eindeutigkeit der Bestellung 79
bb) Provokation der Bestellung 82
IV. Auszahlung des Darlehens an Dritte 83
1. Mittelabfluß beim Darlehensgeber 84
2. Mittelzufluß beim Darlehensnehmer 85
V. Anfechtung des Darlehensvertrages wegen arglistiger Täuschung 86
1. Entwicklung der herrschenden Meinung zur Bestimmung des Dritten i.S.v. § 123 II 1 BGB 87
2. Rechtsschutz nach Maßgabe individueller Bedürftigkeit? 88
3. Abgrenzung nach gesetzlichen Wertungsgrundsätzen 90
a) Zurechnung von Täuschungshandlungen analog § 166 I BGB 90
aa) Anwendbarkeit des Stellvertretungsrechts auf Falschangaben des Vertreters 91
bb) Anlagevermittler als Vertreter der Bank? 92
b) Zurechnung von Täuschungshandlungen über § 278 BGB 93
aa) Vorvertragliche Pflicht zur Unterlassung von Täuschungshandlungen 93
bb) Anlagevermittler als Erfüllungsgehilfe der Bank? 95
(1) Befugnis zur Führung von Kreditverhandlungen 95
(2) Rechtsschein einer Verhandlungsermächtigung 96
cc) Zurechnungszusammenhang 97
VI. Einwendungsdurchgriff 99
1. Traditionelle Anwendungsgrundsätze der Rechtsprechung 99
a) Unterscheidung nach dem Schutzbedürfnis 100
aa) Abzahlungskauf und Verbraucherschutz 100
bb) Eigenverantwortlichkeit des Immobilienanlegers 101
b) Einwendungsdurchgriff als allgemeines Problem des Finanzierungsdarlehens 103
aa) Neuorientierung der Rechtsprechung 103
bb) Abschied vom Differenzierungskriterium der Schutzbedürftigkeit 104
2. Konkretisierung allgemeingültiger Voraussetzungen des Einwendungsdurchgriffs 106
a) Die Sphärentheorie Hopt’s 107
aa) Risikoverteilung nach der arbeitsteiligen Übernahme von Verantwortung am Markt 107
bb) Stellungnahme 108
(1) Arbeitsteilung und privatautonome Risikowahl 108
(2) Einwendungsdurchgriff als Regelungsinstrument für Überschreitungen der vertraglichen Zuständigkeit? 108
b) Gesellschaftsrechtlicher Lösungssatz 109
aa) Partnerschaftliche Geschäftsverkoppelung 110
bb) Rechtliche Qualifikation als „Verkaufsgesellschaft“ 111
(1) Finanzierungsgeschäft und finanziertes Geschäft als Gesellschafterverbindlichkeiten 112
(2) Rechtsbindungswille von Bank und Händler/Projektinitiator 113
(3) Gesellschaftlicher Absatz finanzierter Immobilienanlagen? 114
D. Haftung auf Schadensersatz 116
I. Positive Vertragsverletzung 116
1. Abschluß eines Beratungs- oder Auskunftsvertrages? 117
2. Die Lehre vom „allgemeinen Bankvertrag“ 118
II. Culpa in contrahendo 119
1. Vorvertragliches Schuldverhältnis 120
2. Pflichtenkreis der Finanzierungsbank 120
a) Pflicht zur Aufklärung über das Finanzierungsgeschäft 121
aa) Der Kreditvertrag und seine Bedingungen 122
bb) Rechtliche Selbständigkeit des Kreditgeschäfts 123
cc) Allgemeine Finanzierungsgrundsätze 124
b) Pflicht zur Aufklärung über das finanzierte Geschäft 125
aa) Informationspflicht aufgrund überlegenen Wissens 126
(1) Nachforschungsaufwand der Bank 126
(2) Bankgeheimnis und geschäftliche Fairness 127
bb) Informationspflicht aufgrund gefährdenden Tuns 128
III. Prospekthaftung 130
1. Dogmatische Grundlagen 131
a) Einordnungsversuche der Literatur 131
b) Richterliche Rechtsfortbildung der c.i.c. 133
2. Bank als Anspruchsgegner 134
a) Haftung auf der Grundlage persönlichen Vertrauens 134
aa) Haftung als Vertragspartner 135
bb) Haftung als Sachwalter 136
b) Garantenhaftung 137
aa) Haftung als berufsmäßiger Sachkenner 137
bb) Haftung als Projektinitiator, -gründer oder -gestalter 138
IV. Allgemeine Haftungsvoraussetzungen 140
1. Verschulden 141
a) Freizeichnung 141
aa) Wirksamkeit allgemeiner Geschäftsbedingungen vor Vertragsschluß 142
bb) Freizeichnungsschranken bei „Kardinalpflichten“ 143
b) Mitverschulden 144
2. Schaden 147
a) Schadensumfang 147
b) Vorteilsausgleichung 148
aa) Anrechnung von Steuereinsparungen 149
bb) Vorteilsermittlung 150
3. Kausalität 151
a) Haftungsbegründende Kausalität 152
b) Haftungsausfüllende Kausalität 153
4. Verjährung 153
E. Schlußbetrachtung 156
Literaturverzeichnis 158
Rechtssprechungsübersicht 173