Das betriebliche Wohnungswesen in Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht

Gerhard Röder

doi:10.3790/978-3-428-45370-2

Das betriebliche Wohnungswesen in Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht

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Röder, G. (1983). Das betriebliche Wohnungswesen in Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-45370-2

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Das betriebliche Wohnungswesen in Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht

Röder, Gerhard

Schriften zum Sozial- und Arbeitsrecht, Vol. 68

(1983)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-45370-2
978-3-428-05370-4 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-45370-2
Edition: 1
Language: German
Pages: 293
Collections: NBE WISO
NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Employment & labour law: general

Pricing

Institution: € 112.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 74.90 (incl. local VAT if applicable)

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsverzeichnis	9
Abkürzungsverzeichnis	20
Einführung und Gang der Untersuchung	23
Kapitel 1: Geschichtliche Entwicklung und Bedeutung des betrieblichen Wohnungswesens	26
§ 1 Geschichtliche Entwicklung des betrieblichen Wohnungswesens	26
§ 2 Bedeutung des betrieblichen Wohnungsbaus	40
I. Wohnungswirtschaftliche und sozialpolitische Bedeutung	40
II. Wohnungswesen als Element der betrieblichen Sozialpolitik	42
1. Vorteile	43
2. Kritische Einwände gegen das Werkswohnungswesen	44
§ 3 Erscheinungsformen der Überlassung von Wohnraum aufgrund eines Arbeitsverhältnisses	48
A. Arten von Werkswohnungen	48
I. Begriff	48
1. Oberbegriff	48
2. Wohnraum	49
II. Werkmietwohnungen	49
1. Darstellung	49
2. Überlassung der Wohnung mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis	51
3. Vertragscharakter	52
III. Werksgeförderte Werkmietwohnungen	53
1. Darstellung	53
2. Vertragsgestaltung	54
3. Rechtsnatur des Werkförderungsvertrages	54
IV. Werkdienstwohnungen	55
1. Darstellung	55
2. Vertragscharakter	56
B. Abgrenzung zu verwandten Arten der Wohnungsüberlassung	58
I. Öffentlicher Dienst	58
II. Öffentlich geförderte Wohnungen	58
III. Bergarbeiter- und Bergmannswohnungen	58
C. Weitere betriebliche Sozialleistungen auf dem Gebiet der betrieblichen Wohnraumbeschaffung	60
I. Arbeitgeberdarlehen	60
II. Veräußerung von Bauplätzen, Wohnungen oder Eigenheimen	60
III. Hilfen bei der Wohnungssuche	61
Kapitel 2: Schaffung und Auflösung von Werkswohnungen	62
§ 4 Schaffung von Werkswohnungen	62
A. Erwerb von betrieblichem Wohnraum	62
B. Betriebsverfassungsrecht und Werkswohnungswesen	63
I. Einführung	63
II. Sozialeinrichtung i. S. des § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG	63
1. Zweck der Mitbestimmung über Sozialeinrichtungen gem. § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG	63
2. Begriff	64
a) Einrichtung	65
b) Der Sozialcharakter der Einrichtung	66
aa) Uneigennützigkeit der Leistung (subjektiv-finale Betrachtung)	67
bb) Entgeltcharakter der Leistung	67
cc) Objektiver Vorteil	68
3. Werkswohnungen als Sozialeinrichtungen	70
a) Werkseigene Werkmietwohnungen	70
b) Werksgeförderte Wohnungen	73
c) Werkdienstwohnungen	74
III. Anwendbarkeit von § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG auf Werkswohnungen	75
1. Zweck des § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG	75
2. Verhältnis von § 87 Abs. 1 Nr. 8 und Nr. 9 BetrVG	76
3. Werkseigene Werkmietwohnungen	78
4. Werksgeförderte Werkmietwohnungen	79
5. Werkdienstwohnungen	79
C. Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei der Errichtung bzw. beim Erwerb von Werkmietwohnungen	81
I. Allgemeine Schranken der Mitbestimmungsrechte	81
1. Tarif- und Gesetzesvorbehalt des § 87 Abs. 1 1. HS BetrVG	81
2. Materielle Arbeitsbedingungen	81
3. Freiwilligkeitsprinzip	82
II. Der Grundsatz: Keine Mitbestimmung bei der Entscheidung über die Errichtung von Werkswohnungen gemäß § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG	83
III. Mitwirkungsrechte des Betriebsrats	85
1. Mitwirkung des Wirtschaftsausschusses gemäß § 106 BetrVG	85
2. Antragsrecht gemäß § 80 Abs. 1 Nr. 2 BetrVG	86
§ 5 Die Beteiligung des Betriebsrats beim Bau von Werkdienstwohnungen	86
I. Unterrichtungs- und Beratungspflicht gem. § 90 Abs. 1 Nr. 1 BetrVG	86
II. Antragsrecht gem. § 80 Abs. 1 Nr. 2 BetrVG	87
§ 6 Die Mitbestimmung des Betriebsrats bei Maßnahmen nach der Entscheidung über die Errichtung von Werkmietwohnungen	87
A. Darstellung der Folgemaßnahmen	87
I. Zweckbestimmung	88
II. Dotierung/Festsetzung des Mietertrages	88
III. Leistungsplan über die Mietpreisgestaltung	90
IV. Begünstigter Personenkreis	90
V. „Nutzungsordnung“ (bzw. Vergabeordnung) über die Vergaberichtlinien innerhalb des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises	91
VI. Gestaltungsformen	91
VII. Organisatorische und formelle Belange	92
B. Mitbestimmung	92
I. Eindeutig mitbestimmungsfreie Maßnahmen	92
1. Zweckbestimmung	92
2. Dotierung	93
a) Festsetzung des Mietertrages	93
b) Kosten der laufenden Verwaltung und materiellen Ausstattung	94
II. Eindeutig mitbestimmungspflichtige Maßnahmen	95
1. Wahl der Form	95
2. Ausgestaltung und Verwaltung	96
a) Ausgestaltung	97
b) Verwaltung	97
III. Regelungsbedürftige Maßnahmen im Zwischenbereich	99
1. Mitbestimmung bei der Mietpreisgestaltung	99
a) Entwicklung der Rechtsprechung	99
b) Recht des Betriebsrats auf „alternative“ Mietpreisgestaltung	102
c) Erstmalige Mietertragsfestsetzung	103
2. Mitbestimmung bei der Festlegung des wohnberechtigten Personenkreises	104
a) Festlegung des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises	104
b) Mitbestimmung bei der Erstellung allgemeiner Auswahl- und Vergabekriterien, nach denen die Wohnungen innerhalb des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises vermietet werden sollen	108
3. Ausnahmen	109
a) Werkmietwohnungen für leitende Angestellte	109
b) Wohnraum für Ruheständler	110
§ 7 Nachträgliche Änderungen bei und Schließung von Werkmietwohnungen	111
I. Allgemeines	111
II. Kürzung des Dotierungsrahmens	111
1. Mitbestimmungsfreiheit der Kürzung	112
2. Mitbestimmung über den „neuen“ Leistungsplan	113
III. „Auflösung“ eines Werkmietwohnungsbestandes	117
1. Gesetzliche Regelungslücke	117
2. Maßnahmen der Schließung bzw. Auflösung bei Werkswohnungen	117
3. Mitbestimmung bei der Regelung der Abwicklung	118
a) § 95 Abs. 3 Österreichisches ArbVerfG	120
b) § 75 Abs. 3 BPersVG	121
IV. Nachträgliche Umwandlungen und Zweckänderung	123
1. Änderung des berechtigten Personenkreises	123
2. Bauliche Umgestaltungen und organisatorische Änderungen	126
3. Zweckänderung	128
V. Exkurs: Sozialplanregelungen über Werkmietwohnungen	128
1. Voraussetzungen und Ziel von Sozialplänen	128
2. Inhalt von Sozialplanregelungen über Werkmietwohnungen	130
a) Einräumung von Wohnrechten	130
b) Mietbeihilfen und Abfindungsregelungen	131
c) Einräumung von Vorkaufsrechten und andere Regelungen bei Veräußerung von Werkswohnungen	132
§ 8 Geltungsbereich der Mitbestimmung	132
I. Sachlicher Geltungsbereich	132
II. Persönlicher Geltungsbereich	133
§ 9 Durchführung der Mitbestimmung	134
I. Reguläres Mitbestimmungsverfahren	134
1. Mitbestimmung bei einzelnen Verwaltungsmaßnahmen	134
2. Zweistufiges Verfahren bei juristisch selbständigen Sozialeinrichtungen	134
II. Zweckmäßige Formen der Verwaltung insbes. bei rechtlich unselbständigen Sozialeinrichtungen	135
1. Gemeinsame Ausschüsse gem. § 28 Abs. 3 BetrVG	135
2. Vereinbarte Verwaltungsausschüsse	136
III. Selbständige juristische Personen	136
1. Organschaftliche Mitbestimmung	136
2. Betriebsverfassungsrechtliche Voraussetzungen	138
3. Patt-Situation	140
4. Zurechnung	140
IV. Trägerunternehmen als eigenständiger Betrieb	140
V. Zuständigkeit von Gesamt- und Konzernbetriebsrat	141
§ 10 Wirkungsweise der Mitbestimmung	141
I. Theorie der notwendigen Mitbestimmung	141
II. Folgen fehlender Mitbestimmung bei unselbständigen Sozialeinrichtungen	143
1. Im Kollektivbereich	143
2. Gegenüber Dritten	143
III. Folgen fehlender Mitbestimmung bei einer vom Arbeitgeber gegründeten juristisch selbständigen, tatsächlich aber abhängigen Wohnungsgesellschaft	145
1. Zweistufige Mitbestimmung	145
2. Organschaftliche Mitbestimmung	146
§ 11 Ausübungsformen der Mitbestimmung	147
Kapitel 3: Vertragsschluß, Vertragsgestaltung und Mietgebrauch bei Werkmietwohnungen	151
§ 12 Der Mietvertrag bei Werkmietwohnungen	151
A. Abschluß von Mietverträgen	151
I. Vertragsschluß	151
1. Mietvertragsparteien	151
2. Form	151
II. Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats bei der Zuweisung	152
1. Gegenstand der Mitbestimmung	152
2. Folgen fehlender Mitbestimmung	154
B. Vertragsgestaltung und Mietgebrauch	154
I. Mietrechtliche Beurteilung	154
1. Vertragsfreiheit	154
2. Pflichten des Vermieters	156
a) Überlassungspflicht	156
b) Instandhaltung und Instandsetzung	156
3. Pflichten des Mieters	158
a) Mietzinspflicht	158
b) Fälligkeit des Mietzinses	159
c) Nebenkosten	159
d) Aufrechnungsvereinbarung und Lohnsicherung	160
e) Duldungspflicht	162
4. Gewährleistung	165
a) Schadensersatz und Aufwendungsersatz	165
b) Minderung	166
c) Ausschluß der Gewährleistungsrechte	166
5. Wohngeld	167
6. Werkmietwohnung nach der Ehescheidung	167
7. Verletzungen des Arbeitsvertrages	168
II. Mitbestimmung bei der allgemeinen Vertragsgestaltung und den Bedingungen des Mietgebrauchs	168
1. Gegenstand	168
2. Form und Wirkung	171
3. Funktion und Grenzen	172
C. Betriebs- und Wohnungsveräußerung	174
I. Betriebsinhaber- und Wohnungsinhaberwechsel	175
II. Betriebsinhaberwechsel	175
III. Wohnungsveräußerung	176
§ 13 Besonderheiten bei Mietverhältnissen über werksgeförderte Werkmietwohnungen	177
A. Mietvertragliche Besonderheiten	177
I. Rechtsbeziehungen Arbeitgeber – Dritter	177
II. Rechtsbeziehungen Arbeitnehmer – Dritter	178
1. Mietvertrag	178
2. Werkförderungsvertrag	179
B. Die Mitbestimmung des Betriebsrats bei der Zuweisung der Wohnung und der Vertragsgestaltung	180
I. Gegenstand des Mitbestimmungsrechts	180
II. Folgen fehlender Mitbestimmung	182
§ 14 Besonderheiten bei Werkdienstwohnungen	182
A. Nutzungsvertrag	182
I. Abschluß durch Arbeitsvertrag	182
II. Rechtsgrundlage für die Überlassung der Wohnung	183
1. Anspruch auf Überlassung	183
2. Zwingender Charakter	183
III. Abschluß durch Tarifvertrag	184
IV. Lohnsicherung	184
V. Krankheit des Arbeitnehmers	185
VI. Gewährleistungsrechte	186
1. Minderung	186
2. Schadensersatz	187
3. Anzeigepflicht	188
VII. Betriebsveräußerung	188
B. Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei Werkdienstwohnungen	188
I. Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG aufgrund des gemischten Vertragscharakters?	188
II. Pflicht zur Ausschreibung gem. § 93 BetrVG	189
III. Informationspflicht und Zustimmungsverweigerungsrecht gem. § 99 BetrVG	189
Kapitel 4: Mieterhöhungen	190
§ 15 Mieterhöhungen bei Werkmietwohnungen	190
A. Mietrechtliche Beurteilung	190
I. Einführung	190
II. Die einzelnen Mieterhöhungsgründe nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG)	192
1. Erhöhung der Grundmiete § 2 MHG	192
a) Verfahren	192
b) Form	192
c) Zulässiger Umfang	192
2. Mieterhöhung aufgrund Verbesserungs- und Modernisierungsarbeiten gem. § 3 MHG	194
a) Verbesserungs- und Modernisierungsmaßnahmen	194
b) Ausschluß	195
c) Duldungspflicht und Erfordernis der Zustimmung des Mieters nach § 3 MHG	195
d) Zulässiger Umfang der Mieterhöhung	196
e) Wirkung	197
f) Verhältnis zu § 537 BGB	197
3. Erhöhung der Betriebskosten § 4 MHG	197
4. Erhöhung der Kapitalkosten § 5 MHG	198
5. öffentlich geförderte Wohnungen	198
III. Das Sonderkündigungsrecht gem. § 9 MHG	198
IV. Dispositivität	199
V. Mietpreisreduzierung als Teilverzicht auf Mieterhöhung gem. § 1 S. 3 MHG	199
1. Mieterhöhung nach § 2 MHG	201
2. Mieterhöhung nach § 3 MHG	202
3. Mieterhöhung nach § 4 MHG	203
4. Mieterhöhung nach § 5 MHG	203
B. Mitbestimmung bei Mieterhöhungen gem. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG	203
I. Mitbestimmungsrecht bei Mieterhöhung	203
1. Allgemeine Festlegung der Mieterhöhung	203
2. Mieterhöhung im Einzelfall	206
II. Zulässiger Zeitpunkt der Mieterhöhung	207
III. Form und Ausübung der Mitbestimmung	207
IV. Folgen fehlender Mitbestimmung	207
§ 16 Mieterhöhungen bei werksgeförderten Werkmietwohnungen	208
A. Zulässigkeit von Mieterhöhungen	208
B. Mitbestimmung des Betriebsrats nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG	210
I. Gegenstand der Mitbestimmung	210
II. Folgen fehlender Mitbestimmung	211
§ 17 Mieterhöhungen bei Werkdienstwohnungen	211
I. Anwendbarkeit der Vorschriften des MHG	211
II. Arbeitsvertragsänderung	212
Kapitel 5: Die Kündigung von Werkswohnungen	214
Einführung vor § 18	214
§ 18 Mieterschutz bei Werkmietwohnungen	218
A. Mietvertrag	218
I. Konzeption des Mieterschutzes bei Werkmietwohnungen	218
II. Allgemeine Grundsätze der Kündigung	219
1. Selbständige Kündigung des Mietverhältnisses	219
2. Kündigungserklärung	220
3. Ausnahmen	221
4. Kündigung von Ehepaaren	221
III. Kündigung des Mietverhältnisses vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses	221
1. Ausschluß der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses für die Zeiten des Bestehens des Arbeitsverhältnisses	221
a) Mietvertrag	221
b) Durch Arbeitsvertrag eingeräumtes Wohnrecht	222
c) Bei Fehlen einer ausdrücklichen Regelung	222
d) Wohnrecht von Ruheständlern	224
2. Kündigung wegen geplanter Veräußerung oder Abbruchs der Werkmietwohnungen	225
a) Kündigungsgrund	225
b) Kündigung trotz Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts	226
3. Kündigung wegen Betriebsbedarfs	228
4. Ausnahmen vom Kündigungsschutz	235
5. Kündigungsfristen	235
IV. Kündigung des Mietverhältnisses nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses	235
1. Sonderkündigungsrecht gem. § 565 c BGB	235
a) Wahlrecht	235
b) Zweck des Sonderkündigungsrechts	236
c) Allgemeine Voraussetzungen der Kündigung nach § 565 c Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BGB	237
aa) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit	237
bb) Beendigung des Arbeitsverhältnisses	238
d) Kündigungsvoraussetzungen bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen § 565 c Nr. 2 BGB	240
e) Kündigungsvoraussetzungen bei gewöhnlichen Werkmietwohnungen § 565 c Nr. 1 BGB	241
2. Außerordentliche fristlose Kündigung	242
V. Sozialklausel	243
1. Anwendungsbereich der Sozialklausel bei der Kündigung von Werkmietwohnungen nach § 565 d BGB	243
a) Anwendung der Sozialklausel	243
b) Ausschluß der Sozialklausel	243
aa) Eigenkündigung	243
bb) Funktionsgebundene Werkmietwohnungen	245
c) Form und Fristen	245
2. Sozialklausel bei Kündigung nach den allgemeinen Kündigungsregeln	245
3. Inhalt der Sozialklausel	246
VI. Öffentlich geförderte Wohnungen	247
VII. Räumungsfristen und Vollstreckungsschutz	247
1. Räumungsfristen gem. § 721 ZPO	247
2. Vollstreckungsschutz gem. § 765 a ZPO	248
B. Mitbestimmung des Betriebsrats bei der Kündigung von Werkmietwohnungen	248
I. Mitbestimmung bei einer Kündigung des Mietverhältnisses vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses	248
1. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses	248
2. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses	249
3. Aufhebungsvertrag	249
II. Mitbestimmung bei einer Kündigung des Mietverhältnisses nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses	249
1. Meinungsstand	250
2. Stellungnahme	250
a) Wortlaut	250
b) Sinn und Zweck der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG bei der Kündigung von Werkmietwohnungen	250
c) Systemwidrigkeit der Berücksichtigung des Verlusts der Wohnung bei der Mitbestimmung des Betriebsrats über die Kündigung des Arbeitsverhältnisses	252
III. Kündigung des Mietverhältnisses von Ruheständlern	253
IV. Charakter und Inhalt des Mitbestimmungsrechts	253
1. Zustimmungs-/Initiativrecht	253
2. Inhalt	254
V. Durchführung der Mitbestimmung	255
VI. Wirksamkeitsvoraussetzung	256
§ 19 Besonderheiten der Kündigung von werksgeförderten Werkmietwohnungen	256
A. Mietvertrag	256
I. Anwendbarkeit der Sonderkündigungsregeln	256
II. Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts durch den Vermieter	257
III. Berücksichtigung der Arbeitgeberinteressen bei der Kündigung des Vermieters	257
IV. Sozialklausel	258
V. Außerordentliche fristlose Kündigung	258
VI. Ablauf der Belegungsbindung	258
B. Mitbestimmung bei der Kündigung von werksgeförderten Wohnungen gem. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG	258
§ 20 Mieterschutz bei Werkdienstwohnungen	259
A. Beendigung des Nutzungsverhältnisses bei Werkdienstwohnungen	259
I. Problemaufriß	259
II. Unzulässigkeit einer Teilkündigung der Wohnungsüberlassung	260
III. Die Ausnahme: Einheitliche Beendigung von Arbeitsverhältnis und Wohnungsüberlassung	261
IV. Die Regel: Anwendbarkeit der Mietrechtsvorschriften durch die Begründung eines gesetzlichen Schuldverhältnisses	262
V. Befristete Arbeitsverhältnisse	262
VI. Kündigung der Wohnungsüberlassung nach dem Sonderkündigungsrecht (§ 565 c Nr. 1 und Nr. 2 BGB) bei unbefristeten Arbeitsverhältnissen	262
VII. Wahlrecht der Kündigung vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses	263
VIII. Anwendbarkeit der Sozialklausel	264
IX. Pflicht zur Entrichtung eines „Mietzinses“ für die Zeit nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses	264
B. Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei der Kündigung von Werkdienstwohnungen	265
I. Anwendbarkeit von § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG auf die Kündigung des gesetzlichen Nutzungsverhältnisses über Werkdienstwohnungen gem. § 565 d BGB?	265
II. Mitbestimmung bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses gem. § 102 BetrVG	265
§ 21 Streitigkeiten	266
A. Einigungsstelle	266
B. Gerichtliche Zuständigkeiten	268
I. Werkmietwohnungen	268
1. Werkseigene Werkmietwohnungen	268
2. Werksgeförderte Werkmietwohnungen	269
II. Werkdienstwohnungen	269
§ 22 Fazit	271
Nachtrag: Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen	275
I. Modernisierungen	275
II. Zeitmietverträge	276
III. Mieterhöhungen	277
1. Vergleichsmietenverfahren § 2 MHG	277
2. Staffelmiete	278
IV. Mitbestimmung des Betriebsrats bei Mieterhöhungen	278
Literaturverzeichnis	279

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