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Das betriebliche Wohnungswesen in Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht

Röder, Gerhard

Schriften zum Sozial- und Arbeitsrecht, Vol. 68

(1983)

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Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
Abkürzungsverzeichnis 20
Einführung und Gang der Untersuchung 23
Kapitel 1: Geschichtliche Entwicklung und Bedeutung des betrieblichen Wohnungswesens 26
§ 1 Geschichtliche Entwicklung des betrieblichen Wohnungswesens 26
§ 2 Bedeutung des betrieblichen Wohnungsbaus 40
I. Wohnungswirtschaftliche und sozialpolitische Bedeutung 40
II. Wohnungswesen als Element der betrieblichen Sozialpolitik 42
1. Vorteile 43
2. Kritische Einwände gegen das Werkswohnungswesen 44
§ 3 Erscheinungsformen der Überlassung von Wohnraum aufgrund eines Arbeitsverhältnisses 48
A. Arten von Werkswohnungen 48
I. Begriff 48
1. Oberbegriff 48
2. Wohnraum 49
II. Werkmietwohnungen 49
1. Darstellung 49
2. Überlassung der Wohnung mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis 51
3. Vertragscharakter 52
III. Werksgeförderte Werkmietwohnungen 53
1. Darstellung 53
2. Vertragsgestaltung 54
3. Rechtsnatur des Werkförderungsvertrages 54
IV. Werkdienstwohnungen 55
1. Darstellung 55
2. Vertragscharakter 56
B. Abgrenzung zu verwandten Arten der Wohnungsüberlassung 58
I. Öffentlicher Dienst 58
II. Öffentlich geförderte Wohnungen 58
III. Bergarbeiter- und Bergmannswohnungen 58
C. Weitere betriebliche Sozialleistungen auf dem Gebiet der betrieblichen Wohnraumbeschaffung 60
I. Arbeitgeberdarlehen 60
II. Veräußerung von Bauplätzen, Wohnungen oder Eigenheimen 60
III. Hilfen bei der Wohnungssuche 61
Kapitel 2: Schaffung und Auflösung von Werkswohnungen 62
§ 4 Schaffung von Werkswohnungen 62
A. Erwerb von betrieblichem Wohnraum 62
B. Betriebsverfassungsrecht und Werkswohnungswesen 63
I. Einführung 63
II. Sozialeinrichtung i. S. des § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG 63
1. Zweck der Mitbestimmung über Sozialeinrichtungen gem. § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG 63
2. Begriff 64
a) Einrichtung 65
b) Der Sozialcharakter der Einrichtung 66
aa) Uneigennützigkeit der Leistung (subjektiv-finale Betrachtung) 67
bb) Entgeltcharakter der Leistung 67
cc) Objektiver Vorteil 68
3. Werkswohnungen als Sozialeinrichtungen 70
a) Werkseigene Werkmietwohnungen 70
b) Werksgeförderte Wohnungen 73
c) Werkdienstwohnungen 74
III. Anwendbarkeit von § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG auf Werkswohnungen 75
1. Zweck des § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG 75
2. Verhältnis von § 87 Abs. 1 Nr. 8 und Nr. 9 BetrVG 76
3. Werkseigene Werkmietwohnungen 78
4. Werksgeförderte Werkmietwohnungen 79
5. Werkdienstwohnungen 79
C. Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei der Errichtung bzw. beim Erwerb von Werkmietwohnungen 81
I. Allgemeine Schranken der Mitbestimmungsrechte 81
1. Tarif- und Gesetzesvorbehalt des § 87 Abs. 1 1. HS BetrVG 81
2. Materielle Arbeitsbedingungen 81
3. Freiwilligkeitsprinzip 82
II. Der Grundsatz: Keine Mitbestimmung bei der Entscheidung über die Errichtung von Werkswohnungen gemäß § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG 83
III. Mitwirkungsrechte des Betriebsrats 85
1. Mitwirkung des Wirtschaftsausschusses gemäß § 106 BetrVG 85
2. Antragsrecht gemäß § 80 Abs. 1 Nr. 2 BetrVG 86
§ 5 Die Beteiligung des Betriebsrats beim Bau von Werkdienstwohnungen 86
I. Unterrichtungs- und Beratungspflicht gem. § 90 Abs. 1 Nr. 1 BetrVG 86
II. Antragsrecht gem. § 80 Abs. 1 Nr. 2 BetrVG 87
§ 6 Die Mitbestimmung des Betriebsrats bei Maßnahmen nach der Entscheidung über die Errichtung von Werkmietwohnungen 87
A. Darstellung der Folgemaßnahmen 87
I. Zweckbestimmung 88
II. Dotierung/Festsetzung des Mietertrages 88
III. Leistungsplan über die Mietpreisgestaltung 90
IV. Begünstigter Personenkreis 90
V. „Nutzungsordnung“ (bzw. Vergabeordnung) über die Vergaberichtlinien innerhalb des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises 91
VI. Gestaltungsformen 91
VII. Organisatorische und formelle Belange 92
B. Mitbestimmung 92
I. Eindeutig mitbestimmungsfreie Maßnahmen 92
1. Zweckbestimmung 92
2. Dotierung 93
a) Festsetzung des Mietertrages 93
b) Kosten der laufenden Verwaltung und materiellen Ausstattung 94
II. Eindeutig mitbestimmungspflichtige Maßnahmen 95
1. Wahl der Form 95
2. Ausgestaltung und Verwaltung 96
a) Ausgestaltung 97
b) Verwaltung 97
III. Regelungsbedürftige Maßnahmen im Zwischenbereich 99
1. Mitbestimmung bei der Mietpreisgestaltung 99
a) Entwicklung der Rechtsprechung 99
b) Recht des Betriebsrats auf „alternative“ Mietpreisgestaltung 102
c) Erstmalige Mietertragsfestsetzung 103
2. Mitbestimmung bei der Festlegung des wohnberechtigten Personenkreises 104
a) Festlegung des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises 104
b) Mitbestimmung bei der Erstellung allgemeiner Auswahl- und Vergabekriterien, nach denen die Wohnungen innerhalb des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises vermietet werden sollen 108
3. Ausnahmen 109
a) Werkmietwohnungen für leitende Angestellte 109
b) Wohnraum für Ruheständler 110
§ 7 Nachträgliche Änderungen bei und Schließung von Werkmietwohnungen 111
I. Allgemeines 111
II. Kürzung des Dotierungsrahmens 111
1. Mitbestimmungsfreiheit der Kürzung 112
2. Mitbestimmung über den „neuen“ Leistungsplan 113
III. „Auflösung“ eines Werkmietwohnungsbestandes 117
1. Gesetzliche Regelungslücke 117
2. Maßnahmen der Schließung bzw. Auflösung bei Werkswohnungen 117
3. Mitbestimmung bei der Regelung der Abwicklung 118
a) § 95 Abs. 3 Österreichisches ArbVerfG 120
b) § 75 Abs. 3 BPersVG 121
IV. Nachträgliche Umwandlungen und Zweckänderung 123
1. Änderung des berechtigten Personenkreises 123
2. Bauliche Umgestaltungen und organisatorische Änderungen 126
3. Zweckänderung 128
V. Exkurs: Sozialplanregelungen über Werkmietwohnungen 128
1. Voraussetzungen und Ziel von Sozialplänen 128
2. Inhalt von Sozialplanregelungen über Werkmietwohnungen 130
a) Einräumung von Wohnrechten 130
b) Mietbeihilfen und Abfindungsregelungen 131
c) Einräumung von Vorkaufsrechten und andere Regelungen bei Veräußerung von Werkswohnungen 132
§ 8 Geltungsbereich der Mitbestimmung 132
I. Sachlicher Geltungsbereich 132
II. Persönlicher Geltungsbereich 133
§ 9 Durchführung der Mitbestimmung 134
I. Reguläres Mitbestimmungsverfahren 134
1. Mitbestimmung bei einzelnen Verwaltungsmaßnahmen 134
2. Zweistufiges Verfahren bei juristisch selbständigen Sozialeinrichtungen 134
II. Zweckmäßige Formen der Verwaltung insbes. bei rechtlich unselbständigen Sozialeinrichtungen 135
1. Gemeinsame Ausschüsse gem. § 28 Abs. 3 BetrVG 135
2. Vereinbarte Verwaltungsausschüsse 136
III. Selbständige juristische Personen 136
1. Organschaftliche Mitbestimmung 136
2. Betriebsverfassungsrechtliche Voraussetzungen 138
3. Patt-Situation 140
4. Zurechnung 140
IV. Trägerunternehmen als eigenständiger Betrieb 140
V. Zuständigkeit von Gesamt- und Konzernbetriebsrat 141
§ 10 Wirkungsweise der Mitbestimmung 141
I. Theorie der notwendigen Mitbestimmung 141
II. Folgen fehlender Mitbestimmung bei unselbständigen Sozialeinrichtungen 143
1. Im Kollektivbereich 143
2. Gegenüber Dritten 143
III. Folgen fehlender Mitbestimmung bei einer vom Arbeitgeber gegründeten juristisch selbständigen, tatsächlich aber abhängigen Wohnungsgesellschaft 145
1. Zweistufige Mitbestimmung 145
2. Organschaftliche Mitbestimmung 146
§ 11 Ausübungsformen der Mitbestimmung 147
Kapitel 3: Vertragsschluß, Vertragsgestaltung und Mietgebrauch bei Werkmietwohnungen 151
§ 12 Der Mietvertrag bei Werkmietwohnungen 151
A. Abschluß von Mietverträgen 151
I. Vertragsschluß 151
1. Mietvertragsparteien 151
2. Form 151
II. Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats bei der Zuweisung 152
1. Gegenstand der Mitbestimmung 152
2. Folgen fehlender Mitbestimmung 154
B. Vertragsgestaltung und Mietgebrauch 154
I. Mietrechtliche Beurteilung 154
1. Vertragsfreiheit 154
2. Pflichten des Vermieters 156
a) Überlassungspflicht 156
b) Instandhaltung und Instandsetzung 156
3. Pflichten des Mieters 158
a) Mietzinspflicht 158
b) Fälligkeit des Mietzinses 159
c) Nebenkosten 159
d) Aufrechnungsvereinbarung und Lohnsicherung 160
e) Duldungspflicht 162
4. Gewährleistung 165
a) Schadensersatz und Aufwendungsersatz 165
b) Minderung 166
c) Ausschluß der Gewährleistungsrechte 166
5. Wohngeld 167
6. Werkmietwohnung nach der Ehescheidung 167
7. Verletzungen des Arbeitsvertrages 168
II. Mitbestimmung bei der allgemeinen Vertragsgestaltung und den Bedingungen des Mietgebrauchs 168
1. Gegenstand 168
2. Form und Wirkung 171
3. Funktion und Grenzen 172
C. Betriebs- und Wohnungsveräußerung 174
I. Betriebsinhaber- und Wohnungsinhaberwechsel 175
II. Betriebsinhaberwechsel 175
III. Wohnungsveräußerung 176
§ 13 Besonderheiten bei Mietverhältnissen über werksgeförderte Werkmietwohnungen 177
A. Mietvertragliche Besonderheiten 177
I. Rechtsbeziehungen Arbeitgeber – Dritter 177
II. Rechtsbeziehungen Arbeitnehmer – Dritter 178
1. Mietvertrag 178
2. Werkförderungsvertrag 179
B. Die Mitbestimmung des Betriebsrats bei der Zuweisung der Wohnung und der Vertragsgestaltung 180
I. Gegenstand des Mitbestimmungsrechts 180
II. Folgen fehlender Mitbestimmung 182
§ 14 Besonderheiten bei Werkdienstwohnungen 182
A. Nutzungsvertrag 182
I. Abschluß durch Arbeitsvertrag 182
II. Rechtsgrundlage für die Überlassung der Wohnung 183
1. Anspruch auf Überlassung 183
2. Zwingender Charakter 183
III. Abschluß durch Tarifvertrag 184
IV. Lohnsicherung 184
V. Krankheit des Arbeitnehmers 185
VI. Gewährleistungsrechte 186
1. Minderung 186
2. Schadensersatz 187
3. Anzeigepflicht 188
VII. Betriebsveräußerung 188
B. Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei Werkdienstwohnungen 188
I. Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG aufgrund des gemischten Vertragscharakters? 188
II. Pflicht zur Ausschreibung gem. § 93 BetrVG 189
III. Informationspflicht und Zustimmungsverweigerungsrecht gem. § 99 BetrVG 189
Kapitel 4: Mieterhöhungen 190
§ 15 Mieterhöhungen bei Werkmietwohnungen 190
A. Mietrechtliche Beurteilung 190
I. Einführung 190
II. Die einzelnen Mieterhöhungsgründe nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) 192
1. Erhöhung der Grundmiete § 2 MHG 192
a) Verfahren 192
b) Form 192
c) Zulässiger Umfang 192
2. Mieterhöhung aufgrund Verbesserungs- und Modernisierungsarbeiten gem. § 3 MHG 194
a) Verbesserungs- und Modernisierungsmaßnahmen 194
b) Ausschluß 195
c) Duldungspflicht und Erfordernis der Zustimmung des Mieters nach § 3 MHG 195
d) Zulässiger Umfang der Mieterhöhung 196
e) Wirkung 197
f) Verhältnis zu § 537 BGB 197
3. Erhöhung der Betriebskosten § 4 MHG 197
4. Erhöhung der Kapitalkosten § 5 MHG 198
5. öffentlich geförderte Wohnungen 198
III. Das Sonderkündigungsrecht gem. § 9 MHG 198
IV. Dispositivität 199
V. Mietpreisreduzierung als Teilverzicht auf Mieterhöhung gem. § 1 S. 3 MHG 199
1. Mieterhöhung nach § 2 MHG 201
2. Mieterhöhung nach § 3 MHG 202
3. Mieterhöhung nach § 4 MHG 203
4. Mieterhöhung nach § 5 MHG 203
B. Mitbestimmung bei Mieterhöhungen gem. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG 203
I. Mitbestimmungsrecht bei Mieterhöhung 203
1. Allgemeine Festlegung der Mieterhöhung 203
2. Mieterhöhung im Einzelfall 206
II. Zulässiger Zeitpunkt der Mieterhöhung 207
III. Form und Ausübung der Mitbestimmung 207
IV. Folgen fehlender Mitbestimmung 207
§ 16 Mieterhöhungen bei werksgeförderten Werkmietwohnungen 208
A. Zulässigkeit von Mieterhöhungen 208
B. Mitbestimmung des Betriebsrats nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG 210
I. Gegenstand der Mitbestimmung 210
II. Folgen fehlender Mitbestimmung 211
§ 17 Mieterhöhungen bei Werkdienstwohnungen 211
I. Anwendbarkeit der Vorschriften des MHG 211
II. Arbeitsvertragsänderung 212
Kapitel 5: Die Kündigung von Werkswohnungen 214
Einführung vor § 18 214
§ 18 Mieterschutz bei Werkmietwohnungen 218
A. Mietvertrag 218
I. Konzeption des Mieterschutzes bei Werkmietwohnungen 218
II. Allgemeine Grundsätze der Kündigung 219
1. Selbständige Kündigung des Mietverhältnisses 219
2. Kündigungserklärung 220
3. Ausnahmen 221
4. Kündigung von Ehepaaren 221
III. Kündigung des Mietverhältnisses vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses 221
1. Ausschluß der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses für die Zeiten des Bestehens des Arbeitsverhältnisses 221
a) Mietvertrag 221
b) Durch Arbeitsvertrag eingeräumtes Wohnrecht 222
c) Bei Fehlen einer ausdrücklichen Regelung 222
d) Wohnrecht von Ruheständlern 224
2. Kündigung wegen geplanter Veräußerung oder Abbruchs der Werkmietwohnungen 225
a) Kündigungsgrund 225
b) Kündigung trotz Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts 226
3. Kündigung wegen Betriebsbedarfs 228
4. Ausnahmen vom Kündigungsschutz 235
5. Kündigungsfristen 235
IV. Kündigung des Mietverhältnisses nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses 235
1. Sonderkündigungsrecht gem. § 565 c BGB 235
a) Wahlrecht 235
b) Zweck des Sonderkündigungsrechts 236
c) Allgemeine Voraussetzungen der Kündigung nach § 565 c Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BGB 237
aa) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit 237
bb) Beendigung des Arbeitsverhältnisses 238
d) Kündigungsvoraussetzungen bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen § 565 c Nr. 2 BGB 240
e) Kündigungsvoraussetzungen bei gewöhnlichen Werkmietwohnungen § 565 c Nr. 1 BGB 241
2. Außerordentliche fristlose Kündigung 242
V. Sozialklausel 243
1. Anwendungsbereich der Sozialklausel bei der Kündigung von Werkmietwohnungen nach § 565 d BGB 243
a) Anwendung der Sozialklausel 243
b) Ausschluß der Sozialklausel 243
aa) Eigenkündigung 243
bb) Funktionsgebundene Werkmietwohnungen 245
c) Form und Fristen 245
2. Sozialklausel bei Kündigung nach den allgemeinen Kündigungsregeln 245
3. Inhalt der Sozialklausel 246
VI. Öffentlich geförderte Wohnungen 247
VII. Räumungsfristen und Vollstreckungsschutz 247
1. Räumungsfristen gem. § 721 ZPO 247
2. Vollstreckungsschutz gem. § 765 a ZPO 248
B. Mitbestimmung des Betriebsrats bei der Kündigung von Werkmietwohnungen 248
I. Mitbestimmung bei einer Kündigung des Mietverhältnisses vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses 248
1. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses 248
2. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses 249
3. Aufhebungsvertrag 249
II. Mitbestimmung bei einer Kündigung des Mietverhältnisses nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses 249
1. Meinungsstand 250
2. Stellungnahme 250
a) Wortlaut 250
b) Sinn und Zweck der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG bei der Kündigung von Werkmietwohnungen 250
c) Systemwidrigkeit der Berücksichtigung des Verlusts der Wohnung bei der Mitbestimmung des Betriebsrats über die Kündigung des Arbeitsverhältnisses 252
III. Kündigung des Mietverhältnisses von Ruheständlern 253
IV. Charakter und Inhalt des Mitbestimmungsrechts 253
1. Zustimmungs-/Initiativrecht 253
2. Inhalt 254
V. Durchführung der Mitbestimmung 255
VI. Wirksamkeitsvoraussetzung 256
§ 19 Besonderheiten der Kündigung von werksgeförderten Werkmietwohnungen 256
A. Mietvertrag 256
I. Anwendbarkeit der Sonderkündigungsregeln 256
II. Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts durch den Vermieter 257
III. Berücksichtigung der Arbeitgeberinteressen bei der Kündigung des Vermieters 257
IV. Sozialklausel 258
V. Außerordentliche fristlose Kündigung 258
VI. Ablauf der Belegungsbindung 258
B. Mitbestimmung bei der Kündigung von werksgeförderten Wohnungen gem. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG 258
§ 20 Mieterschutz bei Werkdienstwohnungen 259
A. Beendigung des Nutzungsverhältnisses bei Werkdienstwohnungen 259
I. Problemaufriß 259
II. Unzulässigkeit einer Teilkündigung der Wohnungsüberlassung 260
III. Die Ausnahme: Einheitliche Beendigung von Arbeitsverhältnis und Wohnungsüberlassung 261
IV. Die Regel: Anwendbarkeit der Mietrechtsvorschriften durch die Begründung eines gesetzlichen Schuldverhältnisses 262
V. Befristete Arbeitsverhältnisse 262
VI. Kündigung der Wohnungsüberlassung nach dem Sonderkündigungsrecht (§ 565 c Nr. 1 und Nr. 2 BGB) bei unbefristeten Arbeitsverhältnissen 262
VII. Wahlrecht der Kündigung vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses 263
VIII. Anwendbarkeit der Sozialklausel 264
IX. Pflicht zur Entrichtung eines „Mietzinses“ für die Zeit nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses 264
B. Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei der Kündigung von Werkdienstwohnungen 265
I. Anwendbarkeit von § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG auf die Kündigung des gesetzlichen Nutzungsverhältnisses über Werkdienstwohnungen gem. § 565 d BGB? 265
II. Mitbestimmung bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses gem. § 102 BetrVG 265
§ 21 Streitigkeiten 266
A. Einigungsstelle 266
B. Gerichtliche Zuständigkeiten 268
I. Werkmietwohnungen 268
1. Werkseigene Werkmietwohnungen 268
2. Werksgeförderte Werkmietwohnungen 269
II. Werkdienstwohnungen 269
§ 22 Fazit 271
Nachtrag: Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen 275
I. Modernisierungen 275
II. Zeitmietverträge 276
III. Mieterhöhungen 277
1. Vergleichsmietenverfahren § 2 MHG 277
2. Staffelmiete 278
IV. Mitbestimmung des Betriebsrats bei Mieterhöhungen 278
Literaturverzeichnis 279