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Immobilienmanagement - Best Practice

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Schweiger, M. (2007). Immobilienmanagement - Best Practice. Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards. Verlag Wissenschaft & Praxis. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-423-3
Schweiger, Michael. Immobilienmanagement - Best Practice: Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards. Verlag Wissenschaft & Praxis, 2007. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-423-3
Schweiger, M (2007): Immobilienmanagement - Best Practice: Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards, Verlag Wissenschaft & Praxis, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-89644-423-3

Format

Immobilienmanagement - Best Practice

Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards

Schweiger, Michael

Schriftenreihe Managementorientierte Betriebswirtschaft, Vol. 8

(2007)

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Abstract

Die Weiterentwicklung von wertorientierten Steuerungsinstrumenten ist aufgrund von gravierenden Steuerungsdefiziten und mangelnder Wertorientierung im betrieblichen Immobilienmanagement zwingend erforderlich. Die vorliegende Arbeit verfolgt mit der Verknüpfung und Übertragung des Shareholder-Value-Konzeptes und der Balanced Scorecard einen Lösungsansatz zur Schließung der Lücken im Bereich der Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften. Auf Grundlage umfangreicher Fallstudien über die Steuerungssysteme im Immobilienmanagement der Deutschen Telekom, der Deutschen Bahn, Siemens, Fraport und der Brau Union wird systematisch ein Werttreibermodell aufgebaut, das die wesentlichen Einflussfaktoren für ein erfolgreiches Immobilienmanagement integriert.

Darauf aufbauend werden wertorientierte Balanced Scorecards zur Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften und dessen Sparten Asset- und Portfoliomanagement, Facility Management und Projektentwicklung entwickelt. Es werden konkrete Handlungsempfehlungen zur erfolgreichen Umsetzung und Verankerung der Balanced Scorecards gegeben. Der Einsatz der dargestellten Steuerungsinstrumente soll das zielkonforme Management der Immobilienaktivitäten verbessern und eine nachhaltige Steigerung der Wertbeiträge von Konzernimmobiliengesellschaften ermöglichen.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Abstract V
Vorwort des Herausgebers VII
Vorwort des Verfassers IX
Inhaltsübersicht XI
Inhaltsverzeichnis XIII
Anhangverzeichnis XVII
Abbildungsverzeichnis XXIII
Tabellenverzeichnis XXXII
Abkürzungsverzeichnis XXXIII
1 Problemstellung und Gang der Untersuchung 1
1.1 Steuerungsdefizite und mangelnde Wertorientierung im betrieblichen Immobilienmanagement 1
1.2 Zielsetzung, Aufbau und Ablauf der Untersuchung 4
1.3 Design der Fallstudienuntersuchung zu wertorientierten Steuerungssystemen in Konzernimmobiliengesellschaften 8
2 Wissenschaftliche Grundlagen zur Weiterentwicklung der Steuerungssysteme von Konzernimmobiliengesellschaften 13
2.1 Notwendigkeit des betrieblichen Immobilienmanagements zur aktiven Steuerung der Konzernimmobilienaktivitäten 14
2.1.1 Charakterisierung des betrieblichen Immobilienmanagements als ganzheitliches Konzept für das Management von Konzernimmobilien 14
2.1.2 Stand und Entwicklungsperspektiven des betrieblichen Immobilienmanagements in Wissenschaft und Praxis 24
2.1.3 Ungenutzte Potenziale in der Vermögens- und Kostendimension betrieblichen Immobilieneigentums 31
2.2 Beitrag des Wertmanagements zur Weiterentwicklung der Steuerungssysteme von Konzernimmobiliengesellschaften 36
2.2.1 Darstellung des Shareholder-Value-Konzepts als Ausgangspunkt für ein umfassendes Wertmanagement 37
2.2.2 Charakterisierung des Wertmanagements als Konzept zur Steigerung des Unternehmenswerts 42
2.2.3 Untersuchung der Einsatzmöglichkeiten und Komponenten des Wertmanagements in Konzernimmobiliengesellschaften 45
2.3 Eignung der Balanced Scorecard zur Umsetzung des Wertmanagements in Konzernimmobiliengesellschaften 53
2.3.1 Charakterisierung der Balanced Scorecard als ganzheitliches Kennzahlensystem und Management-System 54
2.3.2 Anwendungspotenziale der Balanced Scorecard zur Verbesserung der Steuerungseffizienz im betrieblichen Immobilienmanagement 56
2.3.3 Einsatz der Balanced Scorecard zur Operationalisierung des Wertmanagement-Ansatzes 60
2.4 Zwischenergebnis: Notwendigkeit zur Schließung der Steuerungslücken durch Übertragung des Wertmanagements und der Balanced Scorecard auf das betriebliche Immobilienmanagement 63
3 Entwicklung eines immobilienspezifischen Werttreibermodells zur fokussierten Steuerung der Konzernimmobilienaktivitäten 65
3.1 Entwicklung eines wertorientierten Zielsystems zur Ableitung von konzernkompatiblen Spitzenkennzahlen und Werttreiberhierarchien für Konzernimmobiliengesellschaften 66
3.1.1 Vergleich der Zielsysteme von deutschen Konzernen mit Zielsystemen des betrieblichen Immobilienmanagements in Praxis und Wissenschaft 66
3.1.2 Entwicklung eines wertorientierten Zielsystems für Konzernimmobiliengesellschaften 71
3.1.3 Analyse von Wertschöpfungskette und Geschäftsprozessen zur Identifikation der Werttreiber von Konzernimmobiliengesellschaften 73
3.2 Überführung der wertorientierten Ziele und Konzernsteuerungsprozesse in die operative Geschäftssteuerung durch Werttreibermodelle 78
3.2.1 Lösungsansätze zur Verknüpfung der wertorientierten Ziele mit den spezifischen Steuerungsgrößen von Konzernimmobiliengesellschaften 79
3.2.2 Verknüpfung des Shareholder-Value-Konzepts mit den Wertsteigerungshebeln von Konzernimmobiliengesellschaften 82
3.2.3 Anwendbarkeit und Flexibilität des Werttreibermodells bei unterschiedlichen Wertmanagement-Konzepten und Spitzenkennzahlen 84
3.3 Systematische Aufspaltung und Konkretisierung der Wertsteigerungshebel durch immobilienspezifische Werttreiber und wertsteigernde Initiativen 88
3.3.1 Ableitung wertorientierter Initiativen für die Entscheidungsbereiche Immobilienstrategie und Immobilienbetrieb 89
3.3.2 Ableitung wertorientierter Initiativen für den Entscheidungsbereich Immobilieninvestition 98
3.3.3 Ableitung wertorientierter Initiativen für den Entscheidungsbereich Immobilienfinanzierung 110
3.4 Zwischenergebnis: Zusammenführung der immobilienspezifischen Werttreiber in ein integriertes Werttreibermodell für Konzernimmobiliengesellschaften 115
4 Fallstudiengestützte Konzeption eines wertorientierten Steuerungssystems für Konzernimmobiliengesellschaften durch die Verknüpfung des Werttreibermodells mit immobilienspezifischen Balanced Scorecards 117
4.1 Bestimmung der Grundlagen für wertorientierte Balanced Scorecards im betrieblichen Immobilienmanagement 118
4.1.1 Entwicklung einer Balanced-Scorecard-Architektur für das betriebliche Immobilienmanagement und seine nachgelagerten Funktionen 118
4.1.2 Auswahl der Perspektiven und Analyse der Ursache-Wirkung-Zusammenhänge 122
4.1.3 Identifikation, Priorisierung und Auswahl der strategischen Ziele und wertsteigernden Initiativen 126
4.2 Schaffung der Voraussetzungen für die Implementierung der wertorientierten Balanced Scorecards 134
4.2.1 Überführung der strategischen Ziele und wertsteigernden Initiativen in die Balanced Scorecards 134
4.2.2 Festlegung von immobilienspezifischen Messgrößen, Zielwerten und Umsetzungsverantwortlichen 141
4.2.3 Einführung eines Maßnahmenmanagements zum effektiven Controlling der Scorecard-Umsetzung 144
4.3 Verankerung der wertorientierten Balanced Scorecards in Konzernimmobiliengesellschaften und Koppelung mit weiteren Management-Instrumenten 146
4.3.1 Sicherstellung eines effizienten Scorecard-Berichtswesens durch Cockpit-Controlling-Systeme 147
4.3.2 Verankerung der wertorientierten Balanced-Scorecard-Ziele in den Organisationseinheiten durch kollektive und individuelle Zielvereinbarungen 151
4.3.3 Koppelung zielorientierter und leistungsabhängiger Vergütungssysteme an den Erreichungsgrad der Scorecard-Ziele 153
4.4 Zwischenergebnis: Neue Perspektiven für die Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften durch integrierte wertorientierte Balanced Scorecards 157
5 Thesenartige Zusammenfassung und Diskussion der Ergebnisse 159
5.1 Wertorientierte Balanced Scorecards als leistungsstarke Instrumente zur Verbesserung der Steuerungseffizienz und nachhaltigen Steigerung der Wertbeiträge von Konzernimmobiliengesellschaften 159
5.2 Diskussion des erzielten Fortschritts für Wissenschaft und Praxis unter Berücksichtigung der forschungsmethodischen Grundlagen der Arbeit 163
Anhang 171
Anhangverzeichnis 172
Anlage 1: Verzeichnis der geführten Expertengespräche 178
Anlage 2: Leitfaden der geführten Expertengespräche 181
Anlage 3: Fallstudie Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG 185
Anhangverzeichnis 186
Abbildungsverzeichnis 187
Tabellenverzeichnis 187
1 Konzernportrait der Siemens AG 188
1.1 Konzerneckdaten 188
1.2 Konzernstruktur 189
1.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements bei Siemens 190
2 Profil der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG 193
2.1 Eckdaten 194
2.2 Strategie und Geschäftsauftrag 195
2.3 Organisationsstruktur 199
3 Wertorientierte Steuerung der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG 202
3.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei Siemens 202
3.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements 208
3.3 Werttreiber des Immobilienmanagements 213
4 Die Balanced Scorecard der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG 215
4.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard 215
4.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard 218
4.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard 220
Fazit 224
5 Appendix 225
5.1 Verzeichnis der Interviewpartner 225
5.2 Agenda der Experteninterviews 225
5.3 Literaturverzeichnis 226
Anlage 4: Fallstudie DB Services Immobilien GmbH 229
Anhangverzeichnis 230
Abbildungsverzeichnis 231
Tabellenverzeichnis 232
6 Konzernportrait Deutsche Bahn AG 233
6.1 Konzerneckdaten 233
6.2 Konzernstruktur 235
6.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im DB-Konzern 238
7 Profil DB Services Immobilien GmbH 241
7.1 Eckdaten 241
7.2 Strategie und Geschäftsauftrag 242
7.3 Organisationsstruktur 243
8 Wertorientierte Steuerung der DB Services Immobilien GmbH 246
8.1 Wertorientierte Unternehmensführung im DB-Konzern 247
8.2 Wertsteigerungshebel des Immobilien- und Facility Managements 249
8.3 Werttreiber des Immobilien- und Facility Managements 251
9 Die Balanced Scorecard des Facilities Managements, dargestellt am Beispiel NL Berlin 255
9.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard 256
9.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard 257
9.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard 260
10 Appendix 264
10.1 Verzeichnis der Interviewpartner 264
10.2 Agenda der Experteninterviews 265
10.3 Literaturverzeichnis 266
Anlage 5: Fallstudie DeTeImmobilien und Service GmbH 268
Anhangverzeichnis 269
Abbildungsverzeichnis 270
Tabellenverzeichnis 271
11 Konzernportrait der Deutschen Telekom AG 272
11.1 Konzerneckdaten 272
11.2 Konzernstruktur 273
11.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im Deutschen Telekom Konzern 277
12 Profil der DeTeImmobilien und Service GmbH 282
12.1 Eckdaten 282
12.2 Strategie und Geschäftsauftrag 283
12.3 Organisationsstruktur 285
13 Wertorientierte Steuerung der DeTeImmobilien und Service GmbH 286
13.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Deutschen Telekom 287
13.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements 290
13.3 Werttreiber des Immobilienmanagements 297
14 Die Balanced Scorecard der DeTeImmobilien und Service GmbH 301
14.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard 303
14.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard 303
14.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard 305
15 Appendix 308
15.1 Verzeichnis der Interviewpartner 308
15.2 Agenda der Experteninterviews 308
15.3 Literaturverzeichnis 309
Anlage 6: Fallstudie Objektmanagement DB Services Technische Dienste 313
Anhangverzeichnis 314
Abbildungsverzeichnis 315
Tabellenverzeichnis 316
16 Konzernportrait Deutsche Bahn AG 317
16.1 Konzerneckdaten 317
16.2 Konzernstruktur 319
16.3 Historische Entwicklung des Facility Managements im DB-Konzern 322
17 Profil des Objektmanagements der DB Services Technische Dienste GmbH 323
17.1 Eckdaten 323
17.2 Strategie und Geschäftsauftrag 323
17.3 Organisationsstruktur 323
18 Wertorientierte Steuerungsansätze im Objektmanagement der DB Services Technische Dienste GmbH 327
18.1 Wertorientierte Unternehmensführung im DB-Konzern 327
18.2 Wertsteigerungshebel des Immobilien- und Facility Managements 330
18.3 Werttreiber des Facility Managements 332
19 Grundlagen für die Einführung einer Balanced Scorecard im Objektmanagement der DB Services Technische Dienste GmbH 334
19.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard im DB-Konzern 335
19.2 Konzeptioneller Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard für das Objektmanagement 336
19.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard im DB-Konzern 339
20 Appendix 345
20.1 Verzeichnis der Interviewpartner 345
20.2 Agenda der Experteninterviews 345
20.3 Literaturverzeichnis 346
Anlage 7: Fallstudie Fraport Immobilien und Facility Management 348
Anhangverzeichnis 349
Abbildungsverzeichnis 350
Tabellenverzeichnis 350
21 Konzernportrait der Fraport AG 351
21.1 Konzerneckdaten 351
21.2 Konzernstruktur 353
21.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im Fraport Konzern 357
22 Profil des Servicebereichs Fraport Immobilien undFacility Management 360
22.1 Eckdaten 360
22.2 Strategie und Geschäftsauftrag 361
22.3 Organisationsstruktur 362
23 Wertorientierte Steuerung des Fraport Immobilien und Facility Managements 365
23.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Fraport AG 366
23.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements 369
23.3 Werttreiber des Immobilienmanagements 370
24 Die Balanced Scorecard des Airport Facility Managements 374
24.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard 375
24.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard 375
24.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard 378
25 Appendix 380
25.1 Verzeichnis der Interviewpartner 380
25.2 Agenda der Experteninterviews 380
25.3 Literaturverzeichnis 381
Anlage 8: Fallstudie Brau Union AG 383
Anhangverzeichnis 384
Abbildungsverzeichnis 385
Tabellenverzeichnis 385
26 Konzernportrait der Brau Union AG 386
26.1 Konzerneckdaten 386
26.2 Konzernstruktur 389
26.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements bei der Brau Union 391
27 Profil des Geschäftsbereichs Immobilien 394
27.1 Eckdaten 394
27.2 Strategie und Geschäftsauftrag 396
27.3 Organisationsstruktur 398
28 Wertorientierte Steuerung des Geschäftsbereichs Immobilien 399
28.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Brau Union AG 400
28.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements 403
28.3 Werttreiber des Immobilienmanagements 405
29 Die Balanced Scorecard des Geschäftsbereichs Immobilien der Brau Union AG 407
29.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard 408
29.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard 408
29.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard 412
30 Appendix 414
30.1 Verzeichnis der Interviewpartner 414
30.2 Agenda der Experteninterviews 414
30.3 Literaturverzeichnis 415
Literaturverzeichnis 419