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Schweiger, M. (2007). Immobilienmanagement - Best Practice. Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards. Verlag Wissenschaft & Praxis. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-423-3
Schweiger, Michael. Immobilienmanagement - Best Practice: Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards. Verlag Wissenschaft & Praxis, 2007. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-423-3
Schweiger, M (2007): Immobilienmanagement - Best Practice: Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards, Verlag Wissenschaft & Praxis, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-89644-423-3
Format
Immobilienmanagement - Best Practice
Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards
Schriftenreihe Managementorientierte Betriebswirtschaft, Vol. 8
(2007)
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Abstract
Die Weiterentwicklung von wertorientierten Steuerungsinstrumenten ist aufgrund von gravierenden Steuerungsdefiziten und mangelnder Wertorientierung im betrieblichen Immobilienmanagement zwingend erforderlich. Die vorliegende Arbeit verfolgt mit der Verknüpfung und Übertragung des Shareholder-Value-Konzeptes und der Balanced Scorecard einen Lösungsansatz zur Schließung der Lücken im Bereich der Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften. Auf Grundlage umfangreicher Fallstudien über die Steuerungssysteme im Immobilienmanagement der Deutschen Telekom, der Deutschen Bahn, Siemens, Fraport und der Brau Union wird systematisch ein Werttreibermodell aufgebaut, das die wesentlichen Einflussfaktoren für ein erfolgreiches Immobilienmanagement integriert.Darauf aufbauend werden wertorientierte Balanced Scorecards zur Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften und dessen Sparten Asset- und Portfoliomanagement, Facility Management und Projektentwicklung entwickelt. Es werden konkrete Handlungsempfehlungen zur erfolgreichen Umsetzung und Verankerung der Balanced Scorecards gegeben. Der Einsatz der dargestellten Steuerungsinstrumente soll das zielkonforme Management der Immobilienaktivitäten verbessern und eine nachhaltige Steigerung der Wertbeiträge von Konzernimmobiliengesellschaften ermöglichen.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Abstract | V | ||
| Vorwort des Herausgebers | VII | ||
| Vorwort des Verfassers | IX | ||
| Inhaltsübersicht | XI | ||
| Inhaltsverzeichnis | XIII | ||
| Anhangverzeichnis | XVII | ||
| Abbildungsverzeichnis | XXIII | ||
| Tabellenverzeichnis | XXXII | ||
| Abkürzungsverzeichnis | XXXIII | ||
| 1 Problemstellung und Gang der Untersuchung | 1 | ||
| 1.1 Steuerungsdefizite und mangelnde Wertorientierung im betrieblichen Immobilienmanagement | 1 | ||
| 1.2 Zielsetzung, Aufbau und Ablauf der Untersuchung | 4 | ||
| 1.3 Design der Fallstudienuntersuchung zu wertorientierten Steuerungssystemen in Konzernimmobiliengesellschaften | 8 | ||
| 2 Wissenschaftliche Grundlagen zur Weiterentwicklung der Steuerungssysteme von Konzernimmobiliengesellschaften | 13 | ||
| 2.1 Notwendigkeit des betrieblichen Immobilienmanagements zur aktiven Steuerung der Konzernimmobilienaktivitäten | 14 | ||
| 2.1.1 Charakterisierung des betrieblichen Immobilienmanagements als ganzheitliches Konzept für das Management von Konzernimmobilien | 14 | ||
| 2.1.2 Stand und Entwicklungsperspektiven des betrieblichen Immobilienmanagements in Wissenschaft und Praxis | 24 | ||
| 2.1.3 Ungenutzte Potenziale in der Vermögens- und Kostendimension betrieblichen Immobilieneigentums | 31 | ||
| 2.2 Beitrag des Wertmanagements zur Weiterentwicklung der Steuerungssysteme von Konzernimmobiliengesellschaften | 36 | ||
| 2.2.1 Darstellung des Shareholder-Value-Konzepts als Ausgangspunkt für ein umfassendes Wertmanagement | 37 | ||
| 2.2.2 Charakterisierung des Wertmanagements als Konzept zur Steigerung des Unternehmenswerts | 42 | ||
| 2.2.3 Untersuchung der Einsatzmöglichkeiten und Komponenten des Wertmanagements in Konzernimmobiliengesellschaften | 45 | ||
| 2.3 Eignung der Balanced Scorecard zur Umsetzung des Wertmanagements in Konzernimmobiliengesellschaften | 53 | ||
| 2.3.1 Charakterisierung der Balanced Scorecard als ganzheitliches Kennzahlensystem und Management-System | 54 | ||
| 2.3.2 Anwendungspotenziale der Balanced Scorecard zur Verbesserung der Steuerungseffizienz im betrieblichen Immobilienmanagement | 56 | ||
| 2.3.3 Einsatz der Balanced Scorecard zur Operationalisierung des Wertmanagement-Ansatzes | 60 | ||
| 2.4 Zwischenergebnis: Notwendigkeit zur Schließung der Steuerungslücken durch Übertragung des Wertmanagements und der Balanced Scorecard auf das betriebliche Immobilienmanagement | 63 | ||
| 3 Entwicklung eines immobilienspezifischen Werttreibermodells zur fokussierten Steuerung der Konzernimmobilienaktivitäten | 65 | ||
| 3.1 Entwicklung eines wertorientierten Zielsystems zur Ableitung von konzernkompatiblen Spitzenkennzahlen und Werttreiberhierarchien für Konzernimmobiliengesellschaften | 66 | ||
| 3.1.1 Vergleich der Zielsysteme von deutschen Konzernen mit Zielsystemen des betrieblichen Immobilienmanagements in Praxis und Wissenschaft | 66 | ||
| 3.1.2 Entwicklung eines wertorientierten Zielsystems für Konzernimmobiliengesellschaften | 71 | ||
| 3.1.3 Analyse von Wertschöpfungskette und Geschäftsprozessen zur Identifikation der Werttreiber von Konzernimmobiliengesellschaften | 73 | ||
| 3.2 Überführung der wertorientierten Ziele und Konzernsteuerungsprozesse in die operative Geschäftssteuerung durch Werttreibermodelle | 78 | ||
| 3.2.1 Lösungsansätze zur Verknüpfung der wertorientierten Ziele mit den spezifischen Steuerungsgrößen von Konzernimmobiliengesellschaften | 79 | ||
| 3.2.2 Verknüpfung des Shareholder-Value-Konzepts mit den Wertsteigerungshebeln von Konzernimmobiliengesellschaften | 82 | ||
| 3.2.3 Anwendbarkeit und Flexibilität des Werttreibermodells bei unterschiedlichen Wertmanagement-Konzepten und Spitzenkennzahlen | 84 | ||
| 3.3 Systematische Aufspaltung und Konkretisierung der Wertsteigerungshebel durch immobilienspezifische Werttreiber und wertsteigernde Initiativen | 88 | ||
| 3.3.1 Ableitung wertorientierter Initiativen für die Entscheidungsbereiche Immobilienstrategie und Immobilienbetrieb | 89 | ||
| 3.3.2 Ableitung wertorientierter Initiativen für den Entscheidungsbereich Immobilieninvestition | 98 | ||
| 3.3.3 Ableitung wertorientierter Initiativen für den Entscheidungsbereich Immobilienfinanzierung | 110 | ||
| 3.4 Zwischenergebnis: Zusammenführung der immobilienspezifischen Werttreiber in ein integriertes Werttreibermodell für Konzernimmobiliengesellschaften | 115 | ||
| 4 Fallstudiengestützte Konzeption eines wertorientierten Steuerungssystems für Konzernimmobiliengesellschaften durch die Verknüpfung des Werttreibermodells mit immobilienspezifischen Balanced Scorecards | 117 | ||
| 4.1 Bestimmung der Grundlagen für wertorientierte Balanced Scorecards im betrieblichen Immobilienmanagement | 118 | ||
| 4.1.1 Entwicklung einer Balanced-Scorecard-Architektur für das betriebliche Immobilienmanagement und seine nachgelagerten Funktionen | 118 | ||
| 4.1.2 Auswahl der Perspektiven und Analyse der Ursache-Wirkung-Zusammenhänge | 122 | ||
| 4.1.3 Identifikation, Priorisierung und Auswahl der strategischen Ziele und wertsteigernden Initiativen | 126 | ||
| 4.2 Schaffung der Voraussetzungen für die Implementierung der wertorientierten Balanced Scorecards | 134 | ||
| 4.2.1 Überführung der strategischen Ziele und wertsteigernden Initiativen in die Balanced Scorecards | 134 | ||
| 4.2.2 Festlegung von immobilienspezifischen Messgrößen, Zielwerten und Umsetzungsverantwortlichen | 141 | ||
| 4.2.3 Einführung eines Maßnahmenmanagements zum effektiven Controlling der Scorecard-Umsetzung | 144 | ||
| 4.3 Verankerung der wertorientierten Balanced Scorecards in Konzernimmobiliengesellschaften und Koppelung mit weiteren Management-Instrumenten | 146 | ||
| 4.3.1 Sicherstellung eines effizienten Scorecard-Berichtswesens durch Cockpit-Controlling-Systeme | 147 | ||
| 4.3.2 Verankerung der wertorientierten Balanced-Scorecard-Ziele in den Organisationseinheiten durch kollektive und individuelle Zielvereinbarungen | 151 | ||
| 4.3.3 Koppelung zielorientierter und leistungsabhängiger Vergütungssysteme an den Erreichungsgrad der Scorecard-Ziele | 153 | ||
| 4.4 Zwischenergebnis: Neue Perspektiven für die Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften durch integrierte wertorientierte Balanced Scorecards | 157 | ||
| 5 Thesenartige Zusammenfassung und Diskussion der Ergebnisse | 159 | ||
| 5.1 Wertorientierte Balanced Scorecards als leistungsstarke Instrumente zur Verbesserung der Steuerungseffizienz und nachhaltigen Steigerung der Wertbeiträge von Konzernimmobiliengesellschaften | 159 | ||
| 5.2 Diskussion des erzielten Fortschritts für Wissenschaft und Praxis unter Berücksichtigung der forschungsmethodischen Grundlagen der Arbeit | 163 | ||
| Anhang | 171 | ||
| Anhangverzeichnis | 172 | ||
| Anlage 1: Verzeichnis der geführten Expertengespräche | 178 | ||
| Anlage 2: Leitfaden der geführten Expertengespräche | 181 | ||
| Anlage 3: Fallstudie Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG | 185 | ||
| Anhangverzeichnis | 186 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 187 | ||
| Tabellenverzeichnis | 187 | ||
| 1 Konzernportrait der Siemens AG | 188 | ||
| 1.1 Konzerneckdaten | 188 | ||
| 1.2 Konzernstruktur | 189 | ||
| 1.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements bei Siemens | 190 | ||
| 2 Profil der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG | 193 | ||
| 2.1 Eckdaten | 194 | ||
| 2.2 Strategie und Geschäftsauftrag | 195 | ||
| 2.3 Organisationsstruktur | 199 | ||
| 3 Wertorientierte Steuerung der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG | 202 | ||
| 3.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei Siemens | 202 | ||
| 3.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements | 208 | ||
| 3.3 Werttreiber des Immobilienmanagements | 213 | ||
| 4 Die Balanced Scorecard der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG | 215 | ||
| 4.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard | 215 | ||
| 4.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard | 218 | ||
| 4.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard | 220 | ||
| Fazit | 224 | ||
| 5 Appendix | 225 | ||
| 5.1 Verzeichnis der Interviewpartner | 225 | ||
| 5.2 Agenda der Experteninterviews | 225 | ||
| 5.3 Literaturverzeichnis | 226 | ||
| Anlage 4: Fallstudie DB Services Immobilien GmbH | 229 | ||
| Anhangverzeichnis | 230 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 231 | ||
| Tabellenverzeichnis | 232 | ||
| 6 Konzernportrait Deutsche Bahn AG | 233 | ||
| 6.1 Konzerneckdaten | 233 | ||
| 6.2 Konzernstruktur | 235 | ||
| 6.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im DB-Konzern | 238 | ||
| 7 Profil DB Services Immobilien GmbH | 241 | ||
| 7.1 Eckdaten | 241 | ||
| 7.2 Strategie und Geschäftsauftrag | 242 | ||
| 7.3 Organisationsstruktur | 243 | ||
| 8 Wertorientierte Steuerung der DB Services Immobilien GmbH | 246 | ||
| 8.1 Wertorientierte Unternehmensführung im DB-Konzern | 247 | ||
| 8.2 Wertsteigerungshebel des Immobilien- und Facility Managements | 249 | ||
| 8.3 Werttreiber des Immobilien- und Facility Managements | 251 | ||
| 9 Die Balanced Scorecard des Facilities Managements, dargestellt am Beispiel NL Berlin | 255 | ||
| 9.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard | 256 | ||
| 9.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard | 257 | ||
| 9.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard | 260 | ||
| 10 Appendix | 264 | ||
| 10.1 Verzeichnis der Interviewpartner | 264 | ||
| 10.2 Agenda der Experteninterviews | 265 | ||
| 10.3 Literaturverzeichnis | 266 | ||
| Anlage 5: Fallstudie DeTeImmobilien und Service GmbH | 268 | ||
| Anhangverzeichnis | 269 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 270 | ||
| Tabellenverzeichnis | 271 | ||
| 11 Konzernportrait der Deutschen Telekom AG | 272 | ||
| 11.1 Konzerneckdaten | 272 | ||
| 11.2 Konzernstruktur | 273 | ||
| 11.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im Deutschen Telekom Konzern | 277 | ||
| 12 Profil der DeTeImmobilien und Service GmbH | 282 | ||
| 12.1 Eckdaten | 282 | ||
| 12.2 Strategie und Geschäftsauftrag | 283 | ||
| 12.3 Organisationsstruktur | 285 | ||
| 13 Wertorientierte Steuerung der DeTeImmobilien und Service GmbH | 286 | ||
| 13.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Deutschen Telekom | 287 | ||
| 13.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements | 290 | ||
| 13.3 Werttreiber des Immobilienmanagements | 297 | ||
| 14 Die Balanced Scorecard der DeTeImmobilien und Service GmbH | 301 | ||
| 14.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard | 303 | ||
| 14.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard | 303 | ||
| 14.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard | 305 | ||
| 15 Appendix | 308 | ||
| 15.1 Verzeichnis der Interviewpartner | 308 | ||
| 15.2 Agenda der Experteninterviews | 308 | ||
| 15.3 Literaturverzeichnis | 309 | ||
| Anlage 6: Fallstudie Objektmanagement DB Services Technische Dienste | 313 | ||
| Anhangverzeichnis | 314 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 315 | ||
| Tabellenverzeichnis | 316 | ||
| 16 Konzernportrait Deutsche Bahn AG | 317 | ||
| 16.1 Konzerneckdaten | 317 | ||
| 16.2 Konzernstruktur | 319 | ||
| 16.3 Historische Entwicklung des Facility Managements im DB-Konzern | 322 | ||
| 17 Profil des Objektmanagements der DB Services Technische Dienste GmbH | 323 | ||
| 17.1 Eckdaten | 323 | ||
| 17.2 Strategie und Geschäftsauftrag | 323 | ||
| 17.3 Organisationsstruktur | 323 | ||
| 18 Wertorientierte Steuerungsansätze im Objektmanagement der DB Services Technische Dienste GmbH | 327 | ||
| 18.1 Wertorientierte Unternehmensführung im DB-Konzern | 327 | ||
| 18.2 Wertsteigerungshebel des Immobilien- und Facility Managements | 330 | ||
| 18.3 Werttreiber des Facility Managements | 332 | ||
| 19 Grundlagen für die Einführung einer Balanced Scorecard im Objektmanagement der DB Services Technische Dienste GmbH | 334 | ||
| 19.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard im DB-Konzern | 335 | ||
| 19.2 Konzeptioneller Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard für das Objektmanagement | 336 | ||
| 19.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard im DB-Konzern | 339 | ||
| 20 Appendix | 345 | ||
| 20.1 Verzeichnis der Interviewpartner | 345 | ||
| 20.2 Agenda der Experteninterviews | 345 | ||
| 20.3 Literaturverzeichnis | 346 | ||
| Anlage 7: Fallstudie Fraport Immobilien und Facility Management | 348 | ||
| Anhangverzeichnis | 349 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 350 | ||
| Tabellenverzeichnis | 350 | ||
| 21 Konzernportrait der Fraport AG | 351 | ||
| 21.1 Konzerneckdaten | 351 | ||
| 21.2 Konzernstruktur | 353 | ||
| 21.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im Fraport Konzern | 357 | ||
| 22 Profil des Servicebereichs Fraport Immobilien undFacility Management | 360 | ||
| 22.1 Eckdaten | 360 | ||
| 22.2 Strategie und Geschäftsauftrag | 361 | ||
| 22.3 Organisationsstruktur | 362 | ||
| 23 Wertorientierte Steuerung des Fraport Immobilien und Facility Managements | 365 | ||
| 23.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Fraport AG | 366 | ||
| 23.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements | 369 | ||
| 23.3 Werttreiber des Immobilienmanagements | 370 | ||
| 24 Die Balanced Scorecard des Airport Facility Managements | 374 | ||
| 24.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard | 375 | ||
| 24.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard | 375 | ||
| 24.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard | 378 | ||
| 25 Appendix | 380 | ||
| 25.1 Verzeichnis der Interviewpartner | 380 | ||
| 25.2 Agenda der Experteninterviews | 380 | ||
| 25.3 Literaturverzeichnis | 381 | ||
| Anlage 8: Fallstudie Brau Union AG | 383 | ||
| Anhangverzeichnis | 384 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 385 | ||
| Tabellenverzeichnis | 385 | ||
| 26 Konzernportrait der Brau Union AG | 386 | ||
| 26.1 Konzerneckdaten | 386 | ||
| 26.2 Konzernstruktur | 389 | ||
| 26.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements bei der Brau Union | 391 | ||
| 27 Profil des Geschäftsbereichs Immobilien | 394 | ||
| 27.1 Eckdaten | 394 | ||
| 27.2 Strategie und Geschäftsauftrag | 396 | ||
| 27.3 Organisationsstruktur | 398 | ||
| 28 Wertorientierte Steuerung des Geschäftsbereichs Immobilien | 399 | ||
| 28.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Brau Union AG | 400 | ||
| 28.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements | 403 | ||
| 28.3 Werttreiber des Immobilienmanagements | 405 | ||
| 29 Die Balanced Scorecard des Geschäftsbereichs Immobilien der Brau Union AG | 407 | ||
| 29.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard | 408 | ||
| 29.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard | 408 | ||
| 29.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard | 412 | ||
| 30 Appendix | 414 | ||
| 30.1 Verzeichnis der Interviewpartner | 414 | ||
| 30.2 Agenda der Experteninterviews | 414 | ||
| 30.3 Literaturverzeichnis | 415 | ||
| Literaturverzeichnis | 419 |