Immobilienmanagement - Best Practice

Michael Schweiger

doi:10.3790/978-3-89644-423-3

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Schweiger, M. (2007). Immobilienmanagement - Best Practice. Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards. Verlag Wissenschaft & Praxis. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-423-3

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Immobilienmanagement - Best Practice

Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften mit wertorientierten Balanced Scorecards

Schweiger, Michael

Schriftenreihe Managementorientierte Betriebswirtschaft, Vol. 8

(2007)

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Book Details

Publisher Name: Verlag Wissenschaft & Praxis
ISBN: 978-3-89644-423-3
978-3-89673-423-5 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-89644-423-3
Edition: 1
Language: German
Pages: 478
Collections: NBE WISO
NBE D&H
Subjects: Management of real estate, property & plant

Pricing

Institution: € 150.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 99.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Die Weiterentwicklung von wertorientierten Steuerungsinstrumenten ist aufgrund von gravierenden Steuerungsdefiziten und mangelnder Wertorientierung im betrieblichen Immobilienmanagement zwingend erforderlich. Die vorliegende Arbeit verfolgt mit der Verknüpfung und Übertragung des Shareholder-Value-Konzeptes und der Balanced Scorecard einen Lösungsansatz zur Schließung der Lücken im Bereich der Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften. Auf Grundlage umfangreicher Fallstudien über die Steuerungssysteme im Immobilienmanagement der Deutschen Telekom, der Deutschen Bahn, Siemens, Fraport und der Brau Union wird systematisch ein Werttreibermodell aufgebaut, das die wesentlichen Einflussfaktoren für ein erfolgreiches Immobilienmanagement integriert.

Darauf aufbauend werden wertorientierte Balanced Scorecards zur Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften und dessen Sparten Asset- und Portfoliomanagement, Facility Management und Projektentwicklung entwickelt. Es werden konkrete Handlungsempfehlungen zur erfolgreichen Umsetzung und Verankerung der Balanced Scorecards gegeben. Der Einsatz der dargestellten Steuerungsinstrumente soll das zielkonforme Management der Immobilienaktivitäten verbessern und eine nachhaltige Steigerung der Wertbeiträge von Konzernimmobiliengesellschaften ermöglichen.

Section Title	Page	Action	Price
Abstract	V
Vorwort des Herausgebers	VII
Vorwort des Verfassers	IX
Inhaltsübersicht	XI
Inhaltsverzeichnis	XIII
Anhangverzeichnis	XVII
Abbildungsverzeichnis	XXIII
Tabellenverzeichnis	XXXII
Abkürzungsverzeichnis	XXXIII
1 Problemstellung und Gang der Untersuchung	1
1.1 Steuerungsdefizite und mangelnde Wertorientierung im betrieblichen Immobilienmanagement	1
1.2 Zielsetzung, Aufbau und Ablauf der Untersuchung	4
1.3 Design der Fallstudienuntersuchung zu wertorientierten Steuerungssystemen in Konzernimmobiliengesellschaften	8
2 Wissenschaftliche Grundlagen zur Weiterentwicklung der Steuerungssysteme von Konzernimmobiliengesellschaften	13
2.1 Notwendigkeit des betrieblichen Immobilienmanagements zur aktiven Steuerung der Konzernimmobilienaktivitäten	14
2.1.1 Charakterisierung des betrieblichen Immobilienmanagements als ganzheitliches Konzept für das Management von Konzernimmobilien	14
2.1.2 Stand und Entwicklungsperspektiven des betrieblichen Immobilienmanagements in Wissenschaft und Praxis	24
2.1.3 Ungenutzte Potenziale in der Vermögens- und Kostendimension betrieblichen Immobilieneigentums	31
2.2 Beitrag des Wertmanagements zur Weiterentwicklung der Steuerungssysteme von Konzernimmobiliengesellschaften	36
2.2.1 Darstellung des Shareholder-Value-Konzepts als Ausgangspunkt für ein umfassendes Wertmanagement	37
2.2.2 Charakterisierung des Wertmanagements als Konzept zur Steigerung des Unternehmenswerts	42
2.2.3 Untersuchung der Einsatzmöglichkeiten und Komponenten des Wertmanagements in Konzernimmobiliengesellschaften	45
2.3 Eignung der Balanced Scorecard zur Umsetzung des Wertmanagements in Konzernimmobiliengesellschaften	53
2.3.1 Charakterisierung der Balanced Scorecard als ganzheitliches Kennzahlensystem und Management-System	54
2.3.2 Anwendungspotenziale der Balanced Scorecard zur Verbesserung der Steuerungseffizienz im betrieblichen Immobilienmanagement	56
2.3.3 Einsatz der Balanced Scorecard zur Operationalisierung des Wertmanagement-Ansatzes	60
2.4 Zwischenergebnis: Notwendigkeit zur Schließung der Steuerungslücken durch Übertragung des Wertmanagements und der Balanced Scorecard auf das betriebliche Immobilienmanagement	63
3 Entwicklung eines immobilienspezifischen Werttreibermodells zur fokussierten Steuerung der Konzernimmobilienaktivitäten	65
3.1 Entwicklung eines wertorientierten Zielsystems zur Ableitung von konzernkompatiblen Spitzenkennzahlen und Werttreiberhierarchien für Konzernimmobiliengesellschaften	66
3.1.1 Vergleich der Zielsysteme von deutschen Konzernen mit Zielsystemen des betrieblichen Immobilienmanagements in Praxis und Wissenschaft	66
3.1.2 Entwicklung eines wertorientierten Zielsystems für Konzernimmobiliengesellschaften	71
3.1.3 Analyse von Wertschöpfungskette und Geschäftsprozessen zur Identifikation der Werttreiber von Konzernimmobiliengesellschaften	73
3.2 Überführung der wertorientierten Ziele und Konzernsteuerungsprozesse in die operative Geschäftssteuerung durch Werttreibermodelle	78
3.2.1 Lösungsansätze zur Verknüpfung der wertorientierten Ziele mit den spezifischen Steuerungsgrößen von Konzernimmobiliengesellschaften	79
3.2.2 Verknüpfung des Shareholder-Value-Konzepts mit den Wertsteigerungshebeln von Konzernimmobiliengesellschaften	82
3.2.3 Anwendbarkeit und Flexibilität des Werttreibermodells bei unterschiedlichen Wertmanagement-Konzepten und Spitzenkennzahlen	84
3.3 Systematische Aufspaltung und Konkretisierung der Wertsteigerungshebel durch immobilienspezifische Werttreiber und wertsteigernde Initiativen	88
3.3.1 Ableitung wertorientierter Initiativen für die Entscheidungsbereiche Immobilienstrategie und Immobilienbetrieb	89
3.3.2 Ableitung wertorientierter Initiativen für den Entscheidungsbereich Immobilieninvestition	98
3.3.3 Ableitung wertorientierter Initiativen für den Entscheidungsbereich Immobilienfinanzierung	110
3.4 Zwischenergebnis: Zusammenführung der immobilienspezifischen Werttreiber in ein integriertes Werttreibermodell für Konzernimmobiliengesellschaften	115
4 Fallstudiengestützte Konzeption eines wertorientierten Steuerungssystems für Konzernimmobiliengesellschaften durch die Verknüpfung des Werttreibermodells mit immobilienspezifischen Balanced Scorecards	117
4.1 Bestimmung der Grundlagen für wertorientierte Balanced Scorecards im betrieblichen Immobilienmanagement	118
4.1.1 Entwicklung einer Balanced-Scorecard-Architektur für das betriebliche Immobilienmanagement und seine nachgelagerten Funktionen	118
4.1.2 Auswahl der Perspektiven und Analyse der Ursache-Wirkung-Zusammenhänge	122
4.1.3 Identifikation, Priorisierung und Auswahl der strategischen Ziele und wertsteigernden Initiativen	126
4.2 Schaffung der Voraussetzungen für die Implementierung der wertorientierten Balanced Scorecards	134
4.2.1 Überführung der strategischen Ziele und wertsteigernden Initiativen in die Balanced Scorecards	134
4.2.2 Festlegung von immobilienspezifischen Messgrößen, Zielwerten und Umsetzungsverantwortlichen	141
4.2.3 Einführung eines Maßnahmenmanagements zum effektiven Controlling der Scorecard-Umsetzung	144
4.3 Verankerung der wertorientierten Balanced Scorecards in Konzernimmobiliengesellschaften und Koppelung mit weiteren Management-Instrumenten	146
4.3.1 Sicherstellung eines effizienten Scorecard-Berichtswesens durch Cockpit-Controlling-Systeme	147
4.3.2 Verankerung der wertorientierten Balanced-Scorecard-Ziele in den Organisationseinheiten durch kollektive und individuelle Zielvereinbarungen	151
4.3.3 Koppelung zielorientierter und leistungsabhängiger Vergütungssysteme an den Erreichungsgrad der Scorecard-Ziele	153
4.4 Zwischenergebnis: Neue Perspektiven für die Steuerung von Konzernimmobiliengesellschaften durch integrierte wertorientierte Balanced Scorecards	157
5 Thesenartige Zusammenfassung und Diskussion der Ergebnisse	159
5.1 Wertorientierte Balanced Scorecards als leistungsstarke Instrumente zur Verbesserung der Steuerungseffizienz und nachhaltigen Steigerung der Wertbeiträge von Konzernimmobiliengesellschaften	159
5.2 Diskussion des erzielten Fortschritts für Wissenschaft und Praxis unter Berücksichtigung der forschungsmethodischen Grundlagen der Arbeit	163
Anhang	171
Anhangverzeichnis	172
Anlage 1: Verzeichnis der geführten Expertengespräche	178
Anlage 2: Leitfaden der geführten Expertengespräche	181
Anlage 3: Fallstudie Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG	185
Anhangverzeichnis	186
Abbildungsverzeichnis	187
Tabellenverzeichnis	187
1 Konzernportrait der Siemens AG	188
1.1 Konzerneckdaten	188
1.2 Konzernstruktur	189
1.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements bei Siemens	190
2 Profil der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG	193
2.1 Eckdaten	194
2.2 Strategie und Geschäftsauftrag	195
2.3 Organisationsstruktur	199
3 Wertorientierte Steuerung der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG	202
3.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei Siemens	202
3.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements	208
3.3 Werttreiber des Immobilienmanagements	213
4 Die Balanced Scorecard der Siemens Real Estate GmbH & Co. OHG	215
4.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard	215
4.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard	218
4.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard	220
Fazit	224
5 Appendix	225
5.1 Verzeichnis der Interviewpartner	225
5.2 Agenda der Experteninterviews	225
5.3 Literaturverzeichnis	226
Anlage 4: Fallstudie DB Services Immobilien GmbH	229
Anhangverzeichnis	230
Abbildungsverzeichnis	231
Tabellenverzeichnis	232
6 Konzernportrait Deutsche Bahn AG	233
6.1 Konzerneckdaten	233
6.2 Konzernstruktur	235
6.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im DB-Konzern	238
7 Profil DB Services Immobilien GmbH	241
7.1 Eckdaten	241
7.2 Strategie und Geschäftsauftrag	242
7.3 Organisationsstruktur	243
8 Wertorientierte Steuerung der DB Services Immobilien GmbH	246
8.1 Wertorientierte Unternehmensführung im DB-Konzern	247
8.2 Wertsteigerungshebel des Immobilien- und Facility Managements	249
8.3 Werttreiber des Immobilien- und Facility Managements	251
9 Die Balanced Scorecard des Facilities Managements, dargestellt am Beispiel NL Berlin	255
9.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard	256
9.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard	257
9.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard	260
10 Appendix	264
10.1 Verzeichnis der Interviewpartner	264
10.2 Agenda der Experteninterviews	265
10.3 Literaturverzeichnis	266
Anlage 5: Fallstudie DeTeImmobilien und Service GmbH	268
Anhangverzeichnis	269
Abbildungsverzeichnis	270
Tabellenverzeichnis	271
11 Konzernportrait der Deutschen Telekom AG	272
11.1 Konzerneckdaten	272
11.2 Konzernstruktur	273
11.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im Deutschen Telekom Konzern	277
12 Profil der DeTeImmobilien und Service GmbH	282
12.1 Eckdaten	282
12.2 Strategie und Geschäftsauftrag	283
12.3 Organisationsstruktur	285
13 Wertorientierte Steuerung der DeTeImmobilien und Service GmbH	286
13.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Deutschen Telekom	287
13.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements	290
13.3 Werttreiber des Immobilienmanagements	297
14 Die Balanced Scorecard der DeTeImmobilien und Service GmbH	301
14.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard	303
14.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard	303
14.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard	305
15 Appendix	308
15.1 Verzeichnis der Interviewpartner	308
15.2 Agenda der Experteninterviews	308
15.3 Literaturverzeichnis	309
Anlage 6: Fallstudie Objektmanagement DB Services Technische Dienste	313
Anhangverzeichnis	314
Abbildungsverzeichnis	315
Tabellenverzeichnis	316
16 Konzernportrait Deutsche Bahn AG	317
16.1 Konzerneckdaten	317
16.2 Konzernstruktur	319
16.3 Historische Entwicklung des Facility Managements im DB-Konzern	322
17 Profil des Objektmanagements der DB Services Technische Dienste GmbH	323
17.1 Eckdaten	323
17.2 Strategie und Geschäftsauftrag	323
17.3 Organisationsstruktur	323
18 Wertorientierte Steuerungsansätze im Objektmanagement der DB Services Technische Dienste GmbH	327
18.1 Wertorientierte Unternehmensführung im DB-Konzern	327
18.2 Wertsteigerungshebel des Immobilien- und Facility Managements	330
18.3 Werttreiber des Facility Managements	332
19 Grundlagen für die Einführung einer Balanced Scorecard im Objektmanagement der DB Services Technische Dienste GmbH	334
19.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard im DB-Konzern	335
19.2 Konzeptioneller Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard für das Objektmanagement	336
19.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard im DB-Konzern	339
20 Appendix	345
20.1 Verzeichnis der Interviewpartner	345
20.2 Agenda der Experteninterviews	345
20.3 Literaturverzeichnis	346
Anlage 7: Fallstudie Fraport Immobilien und Facility Management	348
Anhangverzeichnis	349
Abbildungsverzeichnis	350
Tabellenverzeichnis	350
21 Konzernportrait der Fraport AG	351
21.1 Konzerneckdaten	351
21.2 Konzernstruktur	353
21.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements im Fraport Konzern	357
22 Profil des Servicebereichs Fraport Immobilien undFacility Management	360
22.1 Eckdaten	360
22.2 Strategie und Geschäftsauftrag	361
22.3 Organisationsstruktur	362
23 Wertorientierte Steuerung des Fraport Immobilien und Facility Managements	365
23.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Fraport AG	366
23.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements	369
23.3 Werttreiber des Immobilienmanagements	370
24 Die Balanced Scorecard des Airport Facility Managements	374
24.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard	375
24.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard	375
24.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard	378
25 Appendix	380
25.1 Verzeichnis der Interviewpartner	380
25.2 Agenda der Experteninterviews	380
25.3 Literaturverzeichnis	381
Anlage 8: Fallstudie Brau Union AG	383
Anhangverzeichnis	384
Abbildungsverzeichnis	385
Tabellenverzeichnis	385
26 Konzernportrait der Brau Union AG	386
26.1 Konzerneckdaten	386
26.2 Konzernstruktur	389
26.3 Historische Entwicklung des Immobilienmanagements bei der Brau Union	391
27 Profil des Geschäftsbereichs Immobilien	394
27.1 Eckdaten	394
27.2 Strategie und Geschäftsauftrag	396
27.3 Organisationsstruktur	398
28 Wertorientierte Steuerung des Geschäftsbereichs Immobilien	399
28.1 Wertorientierte Unternehmensführung bei der Brau Union AG	400
28.2 Wertsteigerungshebel des Immobilienmanagements	403
28.3 Werttreiber des Immobilienmanagements	405
29 Die Balanced Scorecard des Geschäftsbereichs Immobilien der Brau Union AG	407
29.1 Ziele und Anwendungsgebiete der Balanced Scorecard	408
29.2 Aufbau und Inhalt der Balanced Scorecard	408
29.3 Erfahrungen mit der praktischen Gestaltung und Umsetzung der Balanced Scorecard	412
30 Appendix	414
30.1 Verzeichnis der Interviewpartner	414
30.2 Agenda der Experteninterviews	414
30.3 Literaturverzeichnis	415
Literaturverzeichnis	419

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