Privatimmobilienfinanzierung in Russland

Tatiana Glaser

doi:10.3790/978-3-89644-294-9

Privatimmobilienfinanzierung in Russland

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Glaser, T. (2006). Privatimmobilienfinanzierung in Russland. und Möglichkeiten der Übertragung des deutschen Bausparsystems auf die Russische Föderation. Verlag Wissenschaft & Praxis. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-294-9

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Privatimmobilienfinanzierung in Russland

und Möglichkeiten der Übertragung des deutschen Bausparsystems auf die Russische Föderation

Glaser, Tatiana

Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft an der Universität Hohenheim, Vol. 45

(2006)

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Book Details

Publisher Name: Verlag Wissenschaft & Praxis
ISBN: 978-3-89644-294-9
978-3-89673-294-1 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-89644-294-9
Edition: 1
Language: German
Pages: 308
Collections: NBE WISO
NBE D&H
Subjects: Business & Management
Personal finance

Pricing

Institution: € 106.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 69.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Der überwiegende Teil der Bevölkerung der Russischen Föderation ist mit der Wohnungsqualität unzufrieden. Seit dem ökonomischen Umwandlungsprozess von der Planwirtschaft zur freien Marktwirtschaft soll die Wohnungsversorgung in Russland nach marktmäßigen Prinzipien erfolgen, so dass die Bevölkerung - mit Ausnahme der sozial schwächeren Gruppen - ihre Wohnungsprobleme selbst lösen muss. Hier liegen Parallelen zur Situation im Nachkriegsdeutschland.

Die zur Zeit vorhandenen Finanzierungsmöglichkeiten für Privatimmobilien können den Bedarf der privaten Haushalte bei Weitem nicht decken. Dieser Mangel könnte durch Einführung eines Bausparsystems deutscher Prägung weitgehend beseitigt werden, wie es sich bereits in einigen osteuropäischen Ländern bewährt hat.

Die Voraussetzungen dafür in Russland werden in der vorliegenden Arbeit untersucht. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass das deutsche Bausparsystem auf die Russische Föderation übertragen werden kann und legt die Bedingungen dafür dar.

Section Title	Page	Action	Price
Geleitwort des Herausgebers	5
Vorwort der Verfasserin	6
Inhaltsverzeichnis	7
Abbildungsverzeichnis	13
Abkürzungsverzeichnis	17
Symbolverzeichnis	20
1. Einführung, Problemstellung, Grundbegriffe und methodische Vorgehensweise	21
1.1 Einführung und Problemstellung	21
1.2 Definition der Grundbegriffe	22
1.3 Methodische Vorgehensweise	27
2. Sozialpolitische und gesamtwirtschaftliche Bedeutung der privaten Eigentumsbildung durch Immobilien	29
3. Rahmenbedingungen der Privatimmobilienfinanzierung	33
3.1 Gesellschaftliche und politische Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung	33
3.1.1 Einstellung der Bevölkerung zum Eigentum an Privatimmobilien	33
3.1.2 Sparverhalten der Bevölkerung und seine Bedeutung für die Privatimmobilienfinanzierung	36
3.1.3 Politische Stabilität	39
3.2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung	40
3.2.1 Währungsstabilität	40
3.2.2 Einkommensverhältnisse	41
3.2.3 Der Markt für private Wohnimmobilien und seine Infrastruktur	42
3.3 Rechtliche Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung	44
3.3.1. Die notwendigen Normkomplexe	45
3.3.1.1 Das Sachenrecht (Eigentumsrecht, Besicherungsrecht, Grundbuchrecht)	45
3.3.1.2 Schuldrecht, insbesondere Kauf- und Kreditvertragsrecht	47
3.3.1.3 Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht	49
3.3.1.4 Kreditwesenrecht	51
3.3.1.5 Steuerrecht	52
3.3.2 Rechtssicherheit und Rechtsdurchsetzbarkeit	54
4. Systeme der Privatimmobilienfinanzierung	55
4.1 Finanzierung durch Kredite – Nachsparprinzip	55
4.2 Finanzierung nach dem Vorsparprinzip	55
5. Das deutsche Bausparsystem	57
5.1 Konzeption des deutschen Bausparsystems	57
5.2 Die Rahmenbedingungen für das deutscheBausparsystem	62
5.2.1 Gesellschaftliche und politische Rahmenbedingungen	62
5.2.1.1 Einstellung der Bevölkerung zum Eigentum an Privatimmobilien	62
5.2.1.2 Sparverhalten der Bevölkerung in Deutschland	65
5.2.1.3 Politische Stabilität und Privatimmobilienfinanzierung	67
5.2.1.4 Die Rolle der staatlichen Förderung der Privatimmobilienfinanzierung für die Entwicklung des Bausparens	68
5.2.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung	72
5.2.2.1 Währungsstabilität	72
5.2.2.2 Einkommensverhältnisse	72
5.2.2.3 Der Markt für private Wohnimmobilien	74
5.2.2.3.1 Angebot und Nachfrage auf dem Markt für private Wohnimmobilien	74
5.2.2.3.2 Bau- und Baulandpreise	76
5.2.2.3.3 Mietpreise	77
5.2.3 Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Bausparens in Deutschland	78
5.2.3.1 Die bestehenden Normkomplexe	78
5.2.3.1.1 Sachenrecht (Eigentumsrecht, Besicherungsrecht, Grundbuchrecht) Eigentumsrecht	78
5.2.3.1.2 Schuldrecht, insbesondere Kauf- und Kreditvertragsrecht	81
5.2.3.1.3 Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht	86
5.2.3.1.4 Kreditwesenrecht	89
5.2.3.1.5 Steuerrecht	89
5.2.3.2 Rechtssicherheit und Rechtsdurchsetzbarkeit	90
5.3 Bankwirtschaftliche Elemente des Bausparens	91
5.3.1 Träger	91
5.3.2 Leistungsfähigkeit, Ertrags- und Risikolage der deutschen Bausparkassen	92
5.3.3 Die Rolle der Bankenaufsicht beim Bausparen	102
5.3.4 Finanzierung	104
5.3.4.1 Kollektive Finanzierung	104
5.3.4.2 Außerkollektive Finanzierung	104
5.3.5 Marketing bei den deutschen Bausparkassen	105
5.3.5.1 Produktpolitik und Sortimentspolitik	107
5.3.5.1.1 Gestaltung des Produktes im kollektiven Grundgeschäft	107
5.3.5.1.2 Gestaltung des Produktes in ergänzenden außerkollektiven Geschäften	110
5.3.5.1.3 Sortimentspolitik	113
5.3.5.2 Preispolitik	116
5.3.5.2.1 Zinspolitik	116
5.3.5.2.2 Gebührenpolitik	116
5.3.5.3 Distributionspolitik	118
5.3.5.3.1 Standortpolitik	118
5.3.5.3.2 Absatzwege der Bausparkasse	119
5.3.5.4 Kommunikationspolitik	120
5.3.5.4.1 Werbung	121
5.3.5.4.2 Persönliche Akquisition	122
5.3.5.4.3 Verkaufsförderung	123
5.3.5.4.4 Öffentlichkeitsarbeit	124
6. Überprüfung des Bedarfes der Einführung eines Bausparsystems in Russland und das Vorhandensein der für diesen Aufbau notwendigen Rahmenbedingungen	125
6.1 Der Markt für Wohnungsbau und Wohnbaufinanzierung in Russland. Historische Entwicklung und aktueller Stand	125
6.1.1 Die historische Entwicklung von Wohnungsbau und Wohnungsbaufinanzierung in Russland	125
6.1.2 Aktueller Stand und Situationsanalyse des Wohnungsmarktes in Russland	134
6.1.2.1 Sankt Petersburg als Gegenstand der empirischen Untersuchung	134
6.1.2.2 Wohnungsbestand und Zufriedenheit der Bürger mit den Wohnungsverhältnissen	138
6.1.2.3 Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Entwicklungsstand des Wohnungsmarktes und seine Infrastruktur	147
6.1.1.4 Das Preisniveau des Wohnungsmarktes	155
6.1.2.5 Die Bedeutung der für Sankt Petersburg erarbeiteten Ergebnisse für die Russische Föderation	159
6.2 Anforderungen an die Rahmenbedingungen für den Aufbau eines Bausparsystems in Russland	160
6.2.1 Gesellschaftliche und politische Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung	160
6.2.1.1 Einstellung der Bevölkerung zum Eigentum	160
6.2.1.2 Sparfähigkeit der russischen Bevölkerung und ihre Bedeutung für die Privatimmobilienfinanzierung	164
6.2.1.3. Politische Stabilität und Privatimmobilienfinanzierung	168
6.2.1.4. Möglichkeit einer staatlichen Förderung des Bausparens	169
6.2.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung	169
6.2.2.1 Währungsstabilität	170
6.2.2.2 Einkommensverhältnisse in Russland und Privatimmobilienfinanzierung	171
6.2.2.3 Der Markt für Privatimmobilien	183
6.2.3 Rechtliche Rahmenbedingungen	184
6.2.3.1 Die bestehenden Normkomplexe	184
6.2.3.1.1 Sachenrecht (Eigentumsrecht, Besicherungsrecht, Katasterrecht)	184
6.2.3.1.2 Schuldrecht, insbesondere Kreditvertragsrecht	193
6.2.3.1.3 Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht	194
6.2.3.1.4 Kreditwesenrecht	196
6.2.3.1.5 Steuerrecht	199
6.2.3.2 Rechtssicherheit und Rechtsdurchsetzbarkeit	203
6.3 Formen und Verfahren der Wohnbaufinanzierung in Russland	205
6.3.1 Föderale Finanzierungsmodelle	205
6.3.1.1 Hypothekenkredite und „Quasi-Hypothek“	205
6.3.1.2 Kritische Analyse der föderalen Modelle der Hypothekenkreditvergabe	212
6.3.1.3 Föderale Sonderprogramme der Wohnungsbaufinanzierung	213
6.3.2 Regionale Finanzierungsmodelle	215
6.3.2.1 Finanzierungmodelle, die auf Subventionierung des Zinssatzesbasieren	216
6.3.2.2 Finanzierung über regionale Hypothekenagenturen	216
6.3.2.3 Immobilienobligationen (Zhilishhnye sertifikaty)	217
6.3.2.4 Leasing von Wohnimmobilien mit Kaufrecht bzw. Kaufpflicht	218
6.3.2.5 Genossenschaftliche Wohnbaufinanzierung	219
6.3.2.6 „Quasi – Bausparkassen“	220
6.3.2.7 Finanzierung durch einen regionalen Fonds	221
6.3.2.8 Regionale Programme der Hypothekenkreditvergabe für ausgewählte Bevölkerungskategorien	221
6.3.3 Kritische Würdigung der existierenden Modelle der Hypothekenkreditvergabe	222
7. Empfehlungen zum Aufbau eines an die Verhältnisse der Russischen Föderation angepassten Bausparsystems	225
7.1 Mögliche Bausparkassenträger	225
7.1.1 Inländische Träger	225
7.1.1.1. Private Organisationen	226
7.1.1.1.1 Kreditinstitute	226
7.1.1.1.2 Versicherungsgesellschaften	226
7.1.1.1.3 Die Organisationen, die im Moment ein bausparähnliches Geschäft betreiben („Quasi -Bausparkassen“)	227
7.1.1.2. Staatliche Träger	227
7.1.2 Ausländische Träger	228
7.1.3 Kooperative Trägerschaften	228
7.1.4 Die Rolle der Bankenaufsicht beim Bausparen	229
7.2 Finanzierung	230
7.2.1 Kollektive Finanzierung	230
7.2.2 Außerkollektive Finanzierung	230
7.3 Marketing	231
7.3.1 Produktpolitik	234
7.3.1.1 Gestaltung des Produktes	234
7.3.1.2 Vor- und Zwischenfinanzierungspolitik	235
7.3.1.3 Sortimentspolitik	237
7.3.2 Preispolitik	238
7.3.2.1 Zinspolitik	238
7.3.2.2 Gebührenpolitik	238
7.3.3 Distributionspolitik	239
7.3.3.1 Standortpolitik	239
7.3.3.2 Vertriebswege	240
7.3.4 Kommunikationspolitik	242
7.3.4.1 Werbung (anhand des Beispiels von St. Petersburg)	244
7.3.4.2 Persönliche Akquisition und Kundenbetreuung	246
7.3.4.3 Verkaufsförderung	248
7.3.4.4 Öffentlichkeitsarbeit	249
7.5. Mögliche Entwicklungsszenarien des Bauspargeschäftes anhand des Beispiels von Sankt Petersburg	249
8. Fazit	259
9. Anhang	263
1. Fragebogen zur Telefonbefragung in St. Petersburg	263
2. Leitfaden zur Expertenbefragung bei den deutschen Bausparkassen	271
3. Leitfaden zu Expertengesprächen bei den Banken und der Hypothekenagentur in Sankt Petersburg	279
Literaturverzeichnis	281
Quellenverzeichnis	301

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