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Glaser, T. (2006). Privatimmobilienfinanzierung in Russland. und Möglichkeiten der Übertragung des deutschen Bausparsystems auf die Russische Föderation. Verlag Wissenschaft & Praxis. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-294-9
Glaser, Tatiana. Privatimmobilienfinanzierung in Russland: und Möglichkeiten der Übertragung des deutschen Bausparsystems auf die Russische Föderation. Verlag Wissenschaft & Praxis, 2006. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-294-9
Glaser, T (2006): Privatimmobilienfinanzierung in Russland: und Möglichkeiten der Übertragung des deutschen Bausparsystems auf die Russische Föderation, Verlag Wissenschaft & Praxis, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-89644-294-9
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Privatimmobilienfinanzierung in Russland
und Möglichkeiten der Übertragung des deutschen Bausparsystems auf die Russische Föderation
Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft an der Universität Hohenheim, Vol. 45
(2006)
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Abstract
Der überwiegende Teil der Bevölkerung der Russischen Föderation ist mit der Wohnungsqualität unzufrieden. Seit dem ökonomischen Umwandlungsprozess von der Planwirtschaft zur freien Marktwirtschaft soll die Wohnungsversorgung in Russland nach marktmäßigen Prinzipien erfolgen, so dass die Bevölkerung - mit Ausnahme der sozial schwächeren Gruppen - ihre Wohnungsprobleme selbst lösen muss. Hier liegen Parallelen zur Situation im Nachkriegsdeutschland.Die zur Zeit vorhandenen Finanzierungsmöglichkeiten für Privatimmobilien können den Bedarf der privaten Haushalte bei Weitem nicht decken. Dieser Mangel könnte durch Einführung eines Bausparsystems deutscher Prägung weitgehend beseitigt werden, wie es sich bereits in einigen osteuropäischen Ländern bewährt hat.Die Voraussetzungen dafür in Russland werden in der vorliegenden Arbeit untersucht. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass das deutsche Bausparsystem auf die Russische Föderation übertragen werden kann und legt die Bedingungen dafür dar.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Geleitwort des Herausgebers | 5 | ||
| Vorwort der Verfasserin | 6 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 13 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 17 | ||
| Symbolverzeichnis | 20 | ||
| 1. Einführung, Problemstellung, Grundbegriffe und methodische Vorgehensweise | 21 | ||
| 1.1 Einführung und Problemstellung | 21 | ||
| 1.2 Definition der Grundbegriffe | 22 | ||
| 1.3 Methodische Vorgehensweise | 27 | ||
| 2. Sozialpolitische und gesamtwirtschaftliche Bedeutung der privaten Eigentumsbildung durch Immobilien | 29 | ||
| 3. Rahmenbedingungen der Privatimmobilienfinanzierung | 33 | ||
| 3.1 Gesellschaftliche und politische Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung | 33 | ||
| 3.1.1 Einstellung der Bevölkerung zum Eigentum an Privatimmobilien | 33 | ||
| 3.1.2 Sparverhalten der Bevölkerung und seine Bedeutung für die Privatimmobilienfinanzierung | 36 | ||
| 3.1.3 Politische Stabilität | 39 | ||
| 3.2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung | 40 | ||
| 3.2.1 Währungsstabilität | 40 | ||
| 3.2.2 Einkommensverhältnisse | 41 | ||
| 3.2.3 Der Markt für private Wohnimmobilien und seine Infrastruktur | 42 | ||
| 3.3 Rechtliche Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung | 44 | ||
| 3.3.1. Die notwendigen Normkomplexe | 45 | ||
| 3.3.1.1 Das Sachenrecht (Eigentumsrecht, Besicherungsrecht, Grundbuchrecht) | 45 | ||
| 3.3.1.2 Schuldrecht, insbesondere Kauf- und Kreditvertragsrecht | 47 | ||
| 3.3.1.3 Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht | 49 | ||
| 3.3.1.4 Kreditwesenrecht | 51 | ||
| 3.3.1.5 Steuerrecht | 52 | ||
| 3.3.2 Rechtssicherheit und Rechtsdurchsetzbarkeit | 54 | ||
| 4. Systeme der Privatimmobilienfinanzierung | 55 | ||
| 4.1 Finanzierung durch Kredite – Nachsparprinzip | 55 | ||
| 4.2 Finanzierung nach dem Vorsparprinzip | 55 | ||
| 5. Das deutsche Bausparsystem | 57 | ||
| 5.1 Konzeption des deutschen Bausparsystems | 57 | ||
| 5.2 Die Rahmenbedingungen für das deutscheBausparsystem | 62 | ||
| 5.2.1 Gesellschaftliche und politische Rahmenbedingungen | 62 | ||
| 5.2.1.1 Einstellung der Bevölkerung zum Eigentum an Privatimmobilien | 62 | ||
| 5.2.1.2 Sparverhalten der Bevölkerung in Deutschland | 65 | ||
| 5.2.1.3 Politische Stabilität und Privatimmobilienfinanzierung | 67 | ||
| 5.2.1.4 Die Rolle der staatlichen Förderung der Privatimmobilienfinanzierung für die Entwicklung des Bausparens | 68 | ||
| 5.2.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung | 72 | ||
| 5.2.2.1 Währungsstabilität | 72 | ||
| 5.2.2.2 Einkommensverhältnisse | 72 | ||
| 5.2.2.3 Der Markt für private Wohnimmobilien | 74 | ||
| 5.2.2.3.1 Angebot und Nachfrage auf dem Markt für private Wohnimmobilien | 74 | ||
| 5.2.2.3.2 Bau- und Baulandpreise | 76 | ||
| 5.2.2.3.3 Mietpreise | 77 | ||
| 5.2.3 Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Bausparens in Deutschland | 78 | ||
| 5.2.3.1 Die bestehenden Normkomplexe | 78 | ||
| 5.2.3.1.1 Sachenrecht (Eigentumsrecht, Besicherungsrecht, Grundbuchrecht) Eigentumsrecht | 78 | ||
| 5.2.3.1.2 Schuldrecht, insbesondere Kauf- und Kreditvertragsrecht | 81 | ||
| 5.2.3.1.3 Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht | 86 | ||
| 5.2.3.1.4 Kreditwesenrecht | 89 | ||
| 5.2.3.1.5 Steuerrecht | 89 | ||
| 5.2.3.2 Rechtssicherheit und Rechtsdurchsetzbarkeit | 90 | ||
| 5.3 Bankwirtschaftliche Elemente des Bausparens | 91 | ||
| 5.3.1 Träger | 91 | ||
| 5.3.2 Leistungsfähigkeit, Ertrags- und Risikolage der deutschen Bausparkassen | 92 | ||
| 5.3.3 Die Rolle der Bankenaufsicht beim Bausparen | 102 | ||
| 5.3.4 Finanzierung | 104 | ||
| 5.3.4.1 Kollektive Finanzierung | 104 | ||
| 5.3.4.2 Außerkollektive Finanzierung | 104 | ||
| 5.3.5 Marketing bei den deutschen Bausparkassen | 105 | ||
| 5.3.5.1 Produktpolitik und Sortimentspolitik | 107 | ||
| 5.3.5.1.1 Gestaltung des Produktes im kollektiven Grundgeschäft | 107 | ||
| 5.3.5.1.2 Gestaltung des Produktes in ergänzenden außerkollektiven Geschäften | 110 | ||
| 5.3.5.1.3 Sortimentspolitik | 113 | ||
| 5.3.5.2 Preispolitik | 116 | ||
| 5.3.5.2.1 Zinspolitik | 116 | ||
| 5.3.5.2.2 Gebührenpolitik | 116 | ||
| 5.3.5.3 Distributionspolitik | 118 | ||
| 5.3.5.3.1 Standortpolitik | 118 | ||
| 5.3.5.3.2 Absatzwege der Bausparkasse | 119 | ||
| 5.3.5.4 Kommunikationspolitik | 120 | ||
| 5.3.5.4.1 Werbung | 121 | ||
| 5.3.5.4.2 Persönliche Akquisition | 122 | ||
| 5.3.5.4.3 Verkaufsförderung | 123 | ||
| 5.3.5.4.4 Öffentlichkeitsarbeit | 124 | ||
| 6. Überprüfung des Bedarfes der Einführung eines Bausparsystems in Russland und das Vorhandensein der für diesen Aufbau notwendigen Rahmenbedingungen | 125 | ||
| 6.1 Der Markt für Wohnungsbau und Wohnbaufinanzierung in Russland. Historische Entwicklung und aktueller Stand | 125 | ||
| 6.1.1 Die historische Entwicklung von Wohnungsbau und Wohnungsbaufinanzierung in Russland | 125 | ||
| 6.1.2 Aktueller Stand und Situationsanalyse des Wohnungsmarktes in Russland | 134 | ||
| 6.1.2.1 Sankt Petersburg als Gegenstand der empirischen Untersuchung | 134 | ||
| 6.1.2.2 Wohnungsbestand und Zufriedenheit der Bürger mit den Wohnungsverhältnissen | 138 | ||
| 6.1.2.3 Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Entwicklungsstand des Wohnungsmarktes und seine Infrastruktur | 147 | ||
| 6.1.1.4 Das Preisniveau des Wohnungsmarktes | 155 | ||
| 6.1.2.5 Die Bedeutung der für Sankt Petersburg erarbeiteten Ergebnisse für die Russische Föderation | 159 | ||
| 6.2 Anforderungen an die Rahmenbedingungen für den Aufbau eines Bausparsystems in Russland | 160 | ||
| 6.2.1 Gesellschaftliche und politische Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung | 160 | ||
| 6.2.1.1 Einstellung der Bevölkerung zum Eigentum | 160 | ||
| 6.2.1.2 Sparfähigkeit der russischen Bevölkerung und ihre Bedeutung für die Privatimmobilienfinanzierung | 164 | ||
| 6.2.1.3. Politische Stabilität und Privatimmobilienfinanzierung | 168 | ||
| 6.2.1.4. Möglichkeit einer staatlichen Förderung des Bausparens | 169 | ||
| 6.2.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Privatimmobilienfinanzierung | 169 | ||
| 6.2.2.1 Währungsstabilität | 170 | ||
| 6.2.2.2 Einkommensverhältnisse in Russland und Privatimmobilienfinanzierung | 171 | ||
| 6.2.2.3 Der Markt für Privatimmobilien | 183 | ||
| 6.2.3 Rechtliche Rahmenbedingungen | 184 | ||
| 6.2.3.1 Die bestehenden Normkomplexe | 184 | ||
| 6.2.3.1.1 Sachenrecht (Eigentumsrecht, Besicherungsrecht, Katasterrecht) | 184 | ||
| 6.2.3.1.2 Schuldrecht, insbesondere Kreditvertragsrecht | 193 | ||
| 6.2.3.1.3 Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht | 194 | ||
| 6.2.3.1.4 Kreditwesenrecht | 196 | ||
| 6.2.3.1.5 Steuerrecht | 199 | ||
| 6.2.3.2 Rechtssicherheit und Rechtsdurchsetzbarkeit | 203 | ||
| 6.3 Formen und Verfahren der Wohnbaufinanzierung in Russland | 205 | ||
| 6.3.1 Föderale Finanzierungsmodelle | 205 | ||
| 6.3.1.1 Hypothekenkredite und „Quasi-Hypothek“ | 205 | ||
| 6.3.1.2 Kritische Analyse der föderalen Modelle der Hypothekenkreditvergabe | 212 | ||
| 6.3.1.3 Föderale Sonderprogramme der Wohnungsbaufinanzierung | 213 | ||
| 6.3.2 Regionale Finanzierungsmodelle | 215 | ||
| 6.3.2.1 Finanzierungmodelle, die auf Subventionierung des Zinssatzesbasieren | 216 | ||
| 6.3.2.2 Finanzierung über regionale Hypothekenagenturen | 216 | ||
| 6.3.2.3 Immobilienobligationen (Zhilishhnye sertifikaty) | 217 | ||
| 6.3.2.4 Leasing von Wohnimmobilien mit Kaufrecht bzw. Kaufpflicht | 218 | ||
| 6.3.2.5 Genossenschaftliche Wohnbaufinanzierung | 219 | ||
| 6.3.2.6 „Quasi – Bausparkassen“ | 220 | ||
| 6.3.2.7 Finanzierung durch einen regionalen Fonds | 221 | ||
| 6.3.2.8 Regionale Programme der Hypothekenkreditvergabe für ausgewählte Bevölkerungskategorien | 221 | ||
| 6.3.3 Kritische Würdigung der existierenden Modelle der Hypothekenkreditvergabe | 222 | ||
| 7. Empfehlungen zum Aufbau eines an die Verhältnisse der Russischen Föderation angepassten Bausparsystems | 225 | ||
| 7.1 Mögliche Bausparkassenträger | 225 | ||
| 7.1.1 Inländische Träger | 225 | ||
| 7.1.1.1. Private Organisationen | 226 | ||
| 7.1.1.1.1 Kreditinstitute | 226 | ||
| 7.1.1.1.2 Versicherungsgesellschaften | 226 | ||
| 7.1.1.1.3 Die Organisationen, die im Moment ein bausparähnliches Geschäft betreiben („Quasi -Bausparkassen“) | 227 | ||
| 7.1.1.2. Staatliche Träger | 227 | ||
| 7.1.2 Ausländische Träger | 228 | ||
| 7.1.3 Kooperative Trägerschaften | 228 | ||
| 7.1.4 Die Rolle der Bankenaufsicht beim Bausparen | 229 | ||
| 7.2 Finanzierung | 230 | ||
| 7.2.1 Kollektive Finanzierung | 230 | ||
| 7.2.2 Außerkollektive Finanzierung | 230 | ||
| 7.3 Marketing | 231 | ||
| 7.3.1 Produktpolitik | 234 | ||
| 7.3.1.1 Gestaltung des Produktes | 234 | ||
| 7.3.1.2 Vor- und Zwischenfinanzierungspolitik | 235 | ||
| 7.3.1.3 Sortimentspolitik | 237 | ||
| 7.3.2 Preispolitik | 238 | ||
| 7.3.2.1 Zinspolitik | 238 | ||
| 7.3.2.2 Gebührenpolitik | 238 | ||
| 7.3.3 Distributionspolitik | 239 | ||
| 7.3.3.1 Standortpolitik | 239 | ||
| 7.3.3.2 Vertriebswege | 240 | ||
| 7.3.4 Kommunikationspolitik | 242 | ||
| 7.3.4.1 Werbung (anhand des Beispiels von St. Petersburg) | 244 | ||
| 7.3.4.2 Persönliche Akquisition und Kundenbetreuung | 246 | ||
| 7.3.4.3 Verkaufsförderung | 248 | ||
| 7.3.4.4 Öffentlichkeitsarbeit | 249 | ||
| 7.5. Mögliche Entwicklungsszenarien des Bauspargeschäftes anhand des Beispiels von Sankt Petersburg | 249 | ||
| 8. Fazit | 259 | ||
| 9. Anhang | 263 | ||
| 1. Fragebogen zur Telefonbefragung in St. Petersburg | 263 | ||
| 2. Leitfaden zur Expertenbefragung bei den deutschen Bausparkassen | 271 | ||
| 3. Leitfaden zu Expertengesprächen bei den Banken und der Hypothekenagentur in Sankt Petersburg | 279 | ||
| Literaturverzeichnis | 281 | ||
| Quellenverzeichnis | 301 |