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Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings

Discounted Cash Flow-Bewertung und Kennzahlensysteme

Metzner, Steffen | Erndt, Antje

Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft an der Universität Hohenheim, Vol. 34

(2006)

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Book Details

Pricing

Abstract

Gravierende Marktveränderungen führten in den letzten Jahren zu Leerständen und sinkenden Immobilienrenditen bei Gewerbe- und Wohnimmobilien. Gerade in dieser Situation bietet das moderne Immobiliencontrolling leistungsfähige Tools zur Unterstützung der Investoren sowie des Immobilienmanagements. Nutzerbedürfnisse und Kostensenkungspotenziale stehen dabei im Vordergrund. Der erste Teil dieses Buches zeigt die Möglichkeiten eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens im Vergleich zur traditionellen Immobilienbewertung auf. Das entwickelte Verfahren gibt Kapitalanlegern und Gutachtern ein leistungsfähiges Instrument zur sachgerechten, renditeorientierten Beurteilung von Immobilien. Der zweite Teil des Buches präsentiert eine ganzheitliche Lösung zur Optimierung von Betriebskosten. Dabei dienen komplexe Kennzahlensysteme als Basis des edv-gestützten Benchmarking, welches – in diesem Bereich – zu einer automatisierten Portfoliosteuerung ausgebaut werden kann. Mit dieser Publikation leisten Stiftung Kreditwirtschaft und Europäisches Bausparinstitut an der Universität Hohenheim einen Beitrag zur bisher noch vergleichsweise schmalen fachwissenschaftlichen Literatur zum Bausparen und zum Immobiliencontrolling.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Inhaltsübersicht 5
Modulares Immobiliencontrolling 7
Modul 1: Immobilienbewertung mit einem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren von Steffen Metzner 13
Inhaltsverzeichnis 14
Abbildungsverzeichnis 18
Tabellenverzeichnis 20
1 Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung 21
1.1 Ziele einer kundenorientierten Immobilienbewertung 21
1.2 Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien 22
1.2.1 Leerstand und Mietenrückgang 23
1.2.2 Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen 24
1.2.2.1 Steuern und Fördermittel 24
1.2.2.2 Rechtliche Einflüsse 25
1.2.2.3 Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand 26
1.2.3 Demographische, soziale und psychologische Faktoren 27
1.2.4 Verhalten der Investoren 28
1.3 Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im Ertragswertverfahren 29
1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz 30
1.3.2 Spezifische Ausgestaltung in der Wertermittlungsverordnung 32
1.3.2.1 Grundmodell 32
1.3.2.2 Erweiterbarkeit und Flexibilität 33
1.3.3 Eignung des Verfahrens nach WertV für eine marktbezogene Immobilienbewertung 34
1.3.3.1 Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung 34
1.3.3.1.1 Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze 34
1.3.3.1.2 Diskussion der Prämisse „Nachhaltigkeit“ bei der Bewertung veränderlicher Erträge 36
1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken 37
1.3.3.3 Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation 39
2 Schrittweise Entwicklung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens 41
2.1 Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren 41
2.1.1 Wertbegriff des neuen Verfahrens 41
2.1.1.1 Marktpreis als Menge möglicher Preise 41
2.1.1.2 Beachtung des Eigentümereinflusses 43
2.1.2 Grundlegende Prinzipien 44
2.1.2.1 Äquivalenzprinzip 44
2.1.2.2 Relativitätsprinzip 44
2.1.2.3 Objektivierung 45
2.1.2.4 Flexibilität 46
2.1.3 Cash flow-Ansatz 46
2.1.4 Darstellung 48
2.1.4.1 Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit 48
2.1.4.2 Mehrwertigkeit durch Szenarien 49
2.1.5 Akzeptanz 49
2.2 Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV 50
2.2.1 Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung 50
2.2.1.1 Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung 51
2.2.1.2 Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des Faktors Boden 52
2.2.2 Parallele Umformung von Ertragsgrößen und Zinssätzen 53
2.2.2.1 Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem Zinssatz 54
2.2.2.2 Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz 55
2.2.3 Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen 59
2.2.4 Varianten für spezielle Bewertungsfälle 61
2.2.4.1 Feste Mietzinsvereinbarung 61
2.2.4.2 Rechte und Belastungen 62
2.2.4.3 Wirkungen des Steuerrechts 64
2.2.5 Verringerung der Berechnungsschritte durch komprimierende Formeldarstellung 65
2.3 Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis 66
2.4 Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus 68
2.4.1 Objektdarstellung 68
2.4.1.1 Lage 68
2.4.1.2 Bauwerksmerkmale 69
2.4.2 Datenerhebung 70
2.4.2.1 Einzahlungen 71
2.4.2.1.1 Laufende Einzahlungen 71
2.4.2.1.1.1 Feststellung und Prognose 71
2.4.2.1.1.2 Besonderheiten 73
2.4.2.1.1.3 Anzusetzende Werte 74
2.4.2.1.2 Einmalige und aperiodische Einzahlungen 75
2.4.2.2 Auszahlungen 76
2.4.2.2.1 Laufende Auszahlungen 77
2.4.2.2.2 Einmalige und aperiodische Auszahlungen 78
2.4.2.3 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 79
2.4.2.3.1 Gewöhnliche Nutzungsdauer 79
2.4.2.3.2 Verlängerung der Nutzungsdauer 80
2.4.2.4 Ermittlung des Immobilienzinssatzes 80
2.4.2.4.1 Kalkulationsbasis Liegenschaftszins 80
2.4.2.4.1.1 Einbeziehung von Inflationswirkungen 81
2.4.2.4.1.2 Eliminierung von Realwertsteigerungsannahmen 83
2.4.2.4.1.3 Berechnung des Immobilienzinssatzes 84
2.4.2.4.2 Kalkulationsbasis Kapitalmarktzins 84
2.4.2.4.2.1 Ermittlung der Eingangsdaten 85
2.4.2.4.2.2 Berechnung des Immobilienzinssatzes 86
2.4.2.4.3 Anzuwendende Kalkulationsbasis 87
2.4.2.5 Plausibilitätskontrollen 87
2.4.3 Ertragswertberechnung 88
2.4.3.1 Rechnung mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren 88
2.4.3.1.1 Aufstellung der Zahlungsreihen 88
2.4.3.1.2 Ergebnisberechnung 89
2.4.3.2 Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung 91
2.4.4 Marktanpassung 92
2.4.5 Darstellung und Begründung der Ergebnissegegen über dem Auftraggeber 94
2.5 Modifikationen der Beispielrechnung 95
2.5.1 Alternative Berechnung ohne Staffelmieten 95
2.5.2 Alternative Berechnung mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete 96
3 Leistungsfähigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens 98
3.1 Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke 98
3.1.1 Marktpreisermittlung 98
3.1.2 Immobilientypen und Nutzungsarten 99
3.1.3 Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen 99
3.2 Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung 100
3.2.1 Renditeberechnung 100
3.2.1.1 Statische Verfahren 101
3.2.1.2 Dynamische Modelle 101
3.2.2 Prognose der Wertentwicklung 102
3.2.3 Liquiditätsplanung und Finanzierungen 104
3.2.4 Quantitative Methoden zur Risikoanalyse 104
3.2.4.1 Korrekturverfahren 105
3.2.4.2 Sensitivitätsanalysen 105
3.2.4.3 Value at Risk 106
3.2.4.4 Monte Carlo-Simulation 107
3.3 Benchmarking 109
3.4 Immobilien im Unternehmensbesitz 110
3.4.1 Unternehmensbewertung 110
3.4.2 Vollständige Finanzpläne und Unternehmensplanung 111
3.5 Überprüfbarkeit von Gutachten 112
3.6 Hinweise zur Einführung 112
3.6.1 Ermittlung einer geeigneten Datenbasis 113
3.6.1.1 Handhabung der Variablenvielfalt 113
3.6.1.2 Kalkulation des Immobilienzinssatzes 113
3.6.2 Komplexitätsreduktion 114
3.6.3 Auswirkungen von Fehlprognosen 115
3.7 Abschließende Wertung 116
Anhang 119
A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze 119
A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung 120
A3. Fallbeispiel 2: Ohne Staffelmietvereinbarung 123
A4. Fallbeispiel 3: Mietpreisbindung 125
Zusammenfassung 127
Modul 2: Betriebskostenmanagement bei Wohnimmobilien durch Implementierung eines Kennzahlensystems von Antje Erndt 129
Inhaltsverzeichnis 130
Abbildungsverzeichnis 133
Tabellenverzeichnis 134
Formelverzeichnis 135
1 Bedarf von Kennzahlen für Betriebskosten 136
1.1 Untersuchungsobjekt Betriebskosten 136
1.1.1 Gesetzliche Definition 136
1.1.1.1 DIN 18960 137
1.1.1.2 Betriebskostenverordnung 138
1.1.1.3 Neubaumietenverordnung 138
1.1.2 Praktische Bedeutung 139
1.1.2.1 Auswirkungen auf Nutzer 141
1.1.2.2 Auswirkungen auf Eigentümer 142
1.1.2.3 Neue Aufgaben des Managements 144
1.2 Analysewerkzeug Kennzahlen 145
1.2.1 Charakteristik von Kennzahlen 145
1.2.1.1 Anforderungen 146
1.2.1.2 Arten 147
1.2.1.2.1 Statistische Form 147
1.2.1.2.1.1 Absolute Kennzahlen 148
1.2.1.2.1.2 Relative Kennzahlen 148
1.2.1.2.2 Informationskategorie 150
1.2.1.2.2.1 Monetäre Größen 150
1.2.1.2.2.2 Nicht monetäre Größen 150
1.2.1.3 Verknüpfungsmöglichkeiten 151
1.2.2 Kennzahlensysteme in der unternehmerischen Praxis 152
1.2.2.1 DuPont-System of Financial Control 153
1.2.2.2 ZVEI-Kennzahlensystem 153
1.2.2.3 Rentabilitäts-Liquiditäts-System 154
1.2.2.4 Pyramid Structure of Ratios 155
1.2.3 Bedeutung für das Management 155
1.3 Kennzahlen als Instrument des Betriebskostenmanagements 156
1.3.1 Informationsfunktion 156
1.3.2 Planungsfunktion 158
1.3.3 Steuerungsfunktion 159
1.3.4 Kontrollfunktion 160
2 Entwicklung eines Kennzahlensystems für Wohnimmobilien 162
2.1 Analyse der Ausgangssituation 162
2.1.1 Zielstellung 162
2.1.1.1 Geschäftsfeld Bewirtschaftungsmanagement 163
2.1.1.2 Auftragsgegenstand 164
2.1.1.3 Beachtung anderer Interessengruppen 164
2.1.2 Vorhandene Daten 165
2.1.2.1 Untersuchte Objekte 165
2.1.2.2 Qualität der Informationsquellen 166
2.1.3 Feststellung des Ermittlungsbedarfes 167
2.1.3.1 Informationserhebung 167
2.1.3.2 Benchmarkingansatz 168
2.2 Konzipierung der Datenbasis 170
2.2.1 Gliederung der zu untersuchenden Betriebskosten 170
2.2.1.1 Abgrenzung relevanter Kostenarten 170
2.2.1.2 Einordnung in ein Kostenartensystem 170
2.2.2 Berücksichtigung der Einflussfaktoren 172
2.2.2.1 Lage 172
2.2.2.1.1 Makrostandort 172
2.2.2.1.2 Mikrostandort 172
2.2.2.2 Objekt 174
2.2.2.2.1 Größe 174
2.2.2.2.2 Ausstattung 174
2.2.2.2.3 Zustand 175
2.2.2.2.4 Baujahr 175
2.2.2.3 Nutzung 176
2.2.2.3.1 Art der Nutzung 176
2.2.2.3.2 Intensität der Nutzung 177
2.2.2.3.3 Nutzerverhalten 177
2.2.2.4 Management 177
2.2.3 Schlüsse für die Datenerhebung 178
2.2.3.1 Methodik der Erhebung 178
2.2.3.2 Notwendige Struktur der Datenbank 179
2.2.3.2.1 Stammdaten 179
2.2.3.2.2 Bewegungsdaten 181
2.3 Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten zu einem hierarchischen Kennzahlensystem 181
2.3.1 Oberste Zielkennzahl 181
2.3.2 Aufspaltung in Detailkennzahlen 183
2.3.2.1 Rechentechnische Zerlegungsmöglichkeiten 183
2.3.2.1.1 Zerlegung der Beobachtungszahl durch Gliederung 183
2.3.2.1.2 Verwendung einer neuen Beobachtungszahl 183
2.3.2.1.3 Verwendung einer neuen Bezugszahl 184
2.3.2.1.4 Einführung einer neuen Größe als Beobachtungs- und Bezugszahl 184
2.3.2.2 Test der Kennzahleneignung mit Hilfe von Korrelationsanalysen 186
2.3.3 Struktur des Kennzahlensystems 189
2.4 Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling 190
2.4.1 Statistische Analyse der Kostenausprägung 190
2.4.1.1 Größen zur Interpretation der Daten 190
2.4.1.1.1 Mittelwerte 191
2.4.1.1.2 Streuungsmaße 191
2.4.1.2 Gesamtkostenausprägung 192
2.4.1.3 Kostenausprägung nach Kostenarten 193
2.4.2 Ermittlung von Kostenrichtwerten für Objektklassen 195
2.4.2.1 Bildung von Objektklassen 195
2.4.2.1.1 Clusteranalyse 195
2.4.2.1.1.1 Methodik 195
2.4.2.1.1.2 Gesamtkosten 198
2.4.2.1.1.3 Ausgewählte Kostenarten 200
2.4.2.1.2 Diskriminanzanalyse 201
2.4.2.2 Berücksichtigung von Preisdifferenzen 202
2.4.3 Konzipierung eines Kennzahlenspiegels 204
2.4.4 Anwendbarkeit der Kostenrichtwerte 205
2.4.4.1 Ursachen für Schwankungsbreiten 205
2.4.4.1.1 Eingeschränkte Vergleichbarkeit der Kostengrößen 206
2.4.4.1.1.1 Objektspezifika 206
2.4.4.1.1.2 Bezugszeitraum 207
2.4.4.1.2 Unterschiedliche Messgrößen 207
2.4.4.1.3 Uneinheitliche Datenerfassung 207
2.4.4.1.3.1 Stammdaten 207
2.4.4.1.3.2 Bewegungsdaten 208
2.4.4.2 Besonderer Analysebedarf bei ausgewählten Kostenarten 208
2.4.4.2.1 Kosten für den Hauswart 208
2.4.4.2.1.1 Objekteigenschaften 208
2.4.4.2.1.2 Leistungsumfang 209
2.4.4.2.1.3 Differenzierte Abrechnung 209
2.4.4.2.2 Kosten der Versicherung 209
2.4.4.2.2.1 Versicherungsumfang 209
2.4.4.2.2.2 Versicherungswert 210
2.4.5 Aufbereitung für bestimmte Zielgruppen 211
2.4.5.1 Nutzer 211
2.4.5.2 Eigentümer 212
2.4.5.3 Management 212
2.5 Ableitung von Managementmaßnahmen 213
2.5.1 Organisatorische Maßnahmen 213
2.5.2 Technische Maßnahmen 215
3 Implementierung von Kennzahlensystemen in Immobilienunternehmen 216
3.1 Anpassungen in der Unternehmensorganisation 216
3.1.1 Bereitstellung von Kapazitäten 216
3.1.1.1 Personeller Bedarf 216
3.1.1.2 Technischer Bedarf 217
3.1.2 Dynamische Anpassung der Systemkomponenten 218
3.2 Leistungspotenzial des Kennzahlensystems 218
3.2.1 Erweiterung des Systems 219
3.2.1.1 Horizontale Erweiterung 219
3.2.1.2 Vertikale Erweiterung 219
3.2.2 Übertragbarkeit auf andere Gebäudetypen 219
3.3 Grenzen der Anwendbarkeit 220
Anhang 222
A1. Kostenzuordnung der BetrKV und DIN 18960 im Vergleich 222
A2. Kostenartensystem für Betriebskosten 223
A3. Erhebungsbogen für die zu erfassenden Daten 225
A4. Häufigkeitsverteilung der Gesamtkostenhöhe nach Kostenklasse 227
A5. Tabellarische Darstellung des Kennzahlensystems für Betriebskosten 228
A6. Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten 230
Zusammenfassung 232
Quellenverzeichnis 235
Stichwortverzeichnis 247
Abkürzungsverzeichnis 250
Die Autoren 252
RES Consult GmbH 253