Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings

Steffen Metzner; Antje Erndt

doi:10.3790/978-3-89644-945-0

Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings

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Metzner, S., Erndt, A. (2006). Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings. Discounted Cash Flow-Bewertung und Kennzahlensysteme. 2. Verlag Wissenschaft & Praxis. https://doi.org/10.3790/978-3-89644-945-0

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Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings

Discounted Cash Flow-Bewertung und Kennzahlensysteme

Metzner, Steffen | Erndt, Antje

Studienreihe der Stiftung Kreditwirtschaft an der Universität Hohenheim, Vol. 34

(2006)

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Book Details

Publisher Name: Verlag Wissenschaft & Praxis
ISBN: 978-3-89644-945-0
978-3-89673-251-4 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-89644-945-0
Edition: 2
Edition Statement: 2., überarbeitete Auflage
Language: German
Pages: 254
Collections: NBE WISO
NBE D&H
Subjects: Management accounting & bookkeeping

Pricing

Institution: € 106.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 69.90 (incl. local VAT if applicable)

Abstract

Gravierende Marktveränderungen führten in den letzten Jahren zu Leerständen und sinkenden Immobilienrenditen bei Gewerbe- und Wohnimmobilien. Gerade in dieser Situation bietet das moderne Immobiliencontrolling leistungsfähige Tools zur Unterstützung der Investoren sowie des Immobilienmanagements. Nutzerbedürfnisse und Kostensenkungspotenziale stehen dabei im Vordergrund.

Der erste Teil dieses Buches zeigt die Möglichkeiten eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens im Vergleich zur traditionellen Immobilienbewertung auf. Das entwickelte Verfahren gibt Kapitalanlegern und Gutachtern ein leistungsfähiges Instrument zur sachgerechten, renditeorientierten Beurteilung von Immobilien.

Der zweite Teil des Buches präsentiert eine ganzheitliche Lösung zur Optimierung von Betriebskosten. Dabei dienen komplexe Kennzahlensysteme als Basis des edv-gestützten Benchmarking, welches - in diesem Bereich - zu einer automatisierten Portfoliosteuerung ausgebaut werden kann.

Mit dieser Publikation leisten Stiftung Kreditwirtschaft und Europäisches Bausparinstitut an der Universität Hohenheim einen Beitrag zur bisher noch vergleichsweise schmalen fachwissenschaftlichen Literatur zum Bausparen und zum Immobiliencontrolling.

Section Title	Page	Action	Price
Inhaltsübersicht	5
Modulares Immobiliencontrolling	7
Modul 1: Immobilienbewertung mit einem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren von Steffen Metzner	13
Inhaltsverzeichnis	14
Abbildungsverzeichnis	18
Tabellenverzeichnis	20
1 Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung	21
1.1 Ziele einer kundenorientierten Immobilienbewertung	21
1.2 Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien	22
1.2.1 Leerstand und Mietenrückgang	23
1.2.2 Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen	24
1.2.2.1 Steuern und Fördermittel	24
1.2.2.2 Rechtliche Einflüsse	25
1.2.2.3 Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand	26
1.2.3 Demographische, soziale und psychologische Faktoren	27
1.2.4 Verhalten der Investoren	28
1.3 Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im Ertragswertverfahren	29
1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz	30
1.3.2 Spezifische Ausgestaltung in der Wertermittlungsverordnung	32
1.3.2.1 Grundmodell	32
1.3.2.2 Erweiterbarkeit und Flexibilität	33
1.3.3 Eignung des Verfahrens nach WertV für eine marktbezogene Immobilienbewertung	34
1.3.3.1 Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung	34
1.3.3.1.1 Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze	34
1.3.3.1.2 Diskussion der Prämisse „Nachhaltigkeit“ bei der Bewertung veränderlicher Erträge	36
1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken	37
1.3.3.3 Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation	39
2 Schrittweise Entwicklung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens	41
2.1 Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren	41
2.1.1 Wertbegriff des neuen Verfahrens	41
2.1.1.1 Marktpreis als Menge möglicher Preise	41
2.1.1.2 Beachtung des Eigentümereinflusses	43
2.1.2 Grundlegende Prinzipien	44
2.1.2.1 Äquivalenzprinzip	44
2.1.2.2 Relativitätsprinzip	44
2.1.2.3 Objektivierung	45
2.1.2.4 Flexibilität	46
2.1.3 Cash flow-Ansatz	46
2.1.4 Darstellung	48
2.1.4.1 Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit	48
2.1.4.2 Mehrwertigkeit durch Szenarien	49
2.1.5 Akzeptanz	49
2.2 Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV	50
2.2.1 Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung	50
2.2.1.1 Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung	51
2.2.1.2 Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des Faktors Boden	52
2.2.2 Parallele Umformung von Ertragsgrößen und Zinssätzen	53
2.2.2.1 Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem Zinssatz	54
2.2.2.2 Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz	55
2.2.3 Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen	59
2.2.4 Varianten für spezielle Bewertungsfälle	61
2.2.4.1 Feste Mietzinsvereinbarung	61
2.2.4.2 Rechte und Belastungen	62
2.2.4.3 Wirkungen des Steuerrechts	64
2.2.5 Verringerung der Berechnungsschritte durch komprimierende Formeldarstellung	65
2.3 Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis	66
2.4 Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus	68
2.4.1 Objektdarstellung	68
2.4.1.1 Lage	68
2.4.1.2 Bauwerksmerkmale	69
2.4.2 Datenerhebung	70
2.4.2.1 Einzahlungen	71
2.4.2.1.1 Laufende Einzahlungen	71
2.4.2.1.1.1 Feststellung und Prognose	71
2.4.2.1.1.2 Besonderheiten	73
2.4.2.1.1.3 Anzusetzende Werte	74
2.4.2.1.2 Einmalige und aperiodische Einzahlungen	75
2.4.2.2 Auszahlungen	76
2.4.2.2.1 Laufende Auszahlungen	77
2.4.2.2.2 Einmalige und aperiodische Auszahlungen	78
2.4.2.3 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer	79
2.4.2.3.1 Gewöhnliche Nutzungsdauer	79
2.4.2.3.2 Verlängerung der Nutzungsdauer	80
2.4.2.4 Ermittlung des Immobilienzinssatzes	80
2.4.2.4.1 Kalkulationsbasis Liegenschaftszins	80
2.4.2.4.1.1 Einbeziehung von Inflationswirkungen	81
2.4.2.4.1.2 Eliminierung von Realwertsteigerungsannahmen	83
2.4.2.4.1.3 Berechnung des Immobilienzinssatzes	84
2.4.2.4.2 Kalkulationsbasis Kapitalmarktzins	84
2.4.2.4.2.1 Ermittlung der Eingangsdaten	85
2.4.2.4.2.2 Berechnung des Immobilienzinssatzes	86
2.4.2.4.3 Anzuwendende Kalkulationsbasis	87
2.4.2.5 Plausibilitätskontrollen	87
2.4.3 Ertragswertberechnung	88
2.4.3.1 Rechnung mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren	88
2.4.3.1.1 Aufstellung der Zahlungsreihen	88
2.4.3.1.2 Ergebnisberechnung	89
2.4.3.2 Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung	91
2.4.4 Marktanpassung	92
2.4.5 Darstellung und Begründung der Ergebnissegegen über dem Auftraggeber	94
2.5 Modifikationen der Beispielrechnung	95
2.5.1 Alternative Berechnung ohne Staffelmieten	95
2.5.2 Alternative Berechnung mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete	96
3 Leistungsfähigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens	98
3.1 Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke	98
3.1.1 Marktpreisermittlung	98
3.1.2 Immobilientypen und Nutzungsarten	99
3.1.3 Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen	99
3.2 Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung	100
3.2.1 Renditeberechnung	100
3.2.1.1 Statische Verfahren	101
3.2.1.2 Dynamische Modelle	101
3.2.2 Prognose der Wertentwicklung	102
3.2.3 Liquiditätsplanung und Finanzierungen	104
3.2.4 Quantitative Methoden zur Risikoanalyse	104
3.2.4.1 Korrekturverfahren	105
3.2.4.2 Sensitivitätsanalysen	105
3.2.4.3 Value at Risk	106
3.2.4.4 Monte Carlo-Simulation	107
3.3 Benchmarking	109
3.4 Immobilien im Unternehmensbesitz	110
3.4.1 Unternehmensbewertung	110
3.4.2 Vollständige Finanzpläne und Unternehmensplanung	111
3.5 Überprüfbarkeit von Gutachten	112
3.6 Hinweise zur Einführung	112
3.6.1 Ermittlung einer geeigneten Datenbasis	113
3.6.1.1 Handhabung der Variablenvielfalt	113
3.6.1.2 Kalkulation des Immobilienzinssatzes	113
3.6.2 Komplexitätsreduktion	114
3.6.3 Auswirkungen von Fehlprognosen	115
3.7 Abschließende Wertung	116
Anhang	119
A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze	119
A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung	120
A3. Fallbeispiel 2: Ohne Staffelmietvereinbarung	123
A4. Fallbeispiel 3: Mietpreisbindung	125
Zusammenfassung	127
Modul 2: Betriebskostenmanagement bei Wohnimmobilien durch Implementierung eines Kennzahlensystems von Antje Erndt	129
Inhaltsverzeichnis	130
Abbildungsverzeichnis	133
Tabellenverzeichnis	134
Formelverzeichnis	135
1 Bedarf von Kennzahlen für Betriebskosten	136
1.1 Untersuchungsobjekt Betriebskosten	136
1.1.1 Gesetzliche Definition	136
1.1.1.1 DIN 18960	137
1.1.1.2 Betriebskostenverordnung	138
1.1.1.3 Neubaumietenverordnung	138
1.1.2 Praktische Bedeutung	139
1.1.2.1 Auswirkungen auf Nutzer	141
1.1.2.2 Auswirkungen auf Eigentümer	142
1.1.2.3 Neue Aufgaben des Managements	144
1.2 Analysewerkzeug Kennzahlen	145
1.2.1 Charakteristik von Kennzahlen	145
1.2.1.1 Anforderungen	146
1.2.1.2 Arten	147
1.2.1.2.1 Statistische Form	147
1.2.1.2.1.1 Absolute Kennzahlen	148
1.2.1.2.1.2 Relative Kennzahlen	148
1.2.1.2.2 Informationskategorie	150
1.2.1.2.2.1 Monetäre Größen	150
1.2.1.2.2.2 Nicht monetäre Größen	150
1.2.1.3 Verknüpfungsmöglichkeiten	151
1.2.2 Kennzahlensysteme in der unternehmerischen Praxis	152
1.2.2.1 DuPont-System of Financial Control	153
1.2.2.2 ZVEI-Kennzahlensystem	153
1.2.2.3 Rentabilitäts-Liquiditäts-System	154
1.2.2.4 Pyramid Structure of Ratios	155
1.2.3 Bedeutung für das Management	155
1.3 Kennzahlen als Instrument des Betriebskostenmanagements	156
1.3.1 Informationsfunktion	156
1.3.2 Planungsfunktion	158
1.3.3 Steuerungsfunktion	159
1.3.4 Kontrollfunktion	160
2 Entwicklung eines Kennzahlensystems für Wohnimmobilien	162
2.1 Analyse der Ausgangssituation	162
2.1.1 Zielstellung	162
2.1.1.1 Geschäftsfeld Bewirtschaftungsmanagement	163
2.1.1.2 Auftragsgegenstand	164
2.1.1.3 Beachtung anderer Interessengruppen	164
2.1.2 Vorhandene Daten	165
2.1.2.1 Untersuchte Objekte	165
2.1.2.2 Qualität der Informationsquellen	166
2.1.3 Feststellung des Ermittlungsbedarfes	167
2.1.3.1 Informationserhebung	167
2.1.3.2 Benchmarkingansatz	168
2.2 Konzipierung der Datenbasis	170
2.2.1 Gliederung der zu untersuchenden Betriebskosten	170
2.2.1.1 Abgrenzung relevanter Kostenarten	170
2.2.1.2 Einordnung in ein Kostenartensystem	170
2.2.2 Berücksichtigung der Einflussfaktoren	172
2.2.2.1 Lage	172
2.2.2.1.1 Makrostandort	172
2.2.2.1.2 Mikrostandort	172
2.2.2.2 Objekt	174
2.2.2.2.1 Größe	174
2.2.2.2.2 Ausstattung	174
2.2.2.2.3 Zustand	175
2.2.2.2.4 Baujahr	175
2.2.2.3 Nutzung	176
2.2.2.3.1 Art der Nutzung	176
2.2.2.3.2 Intensität der Nutzung	177
2.2.2.3.3 Nutzerverhalten	177
2.2.2.4 Management	177
2.2.3 Schlüsse für die Datenerhebung	178
2.2.3.1 Methodik der Erhebung	178
2.2.3.2 Notwendige Struktur der Datenbank	179
2.2.3.2.1 Stammdaten	179
2.2.3.2.2 Bewegungsdaten	181
2.3 Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten zu einem hierarchischen Kennzahlensystem	181
2.3.1 Oberste Zielkennzahl	181
2.3.2 Aufspaltung in Detailkennzahlen	183
2.3.2.1 Rechentechnische Zerlegungsmöglichkeiten	183
2.3.2.1.1 Zerlegung der Beobachtungszahl durch Gliederung	183
2.3.2.1.2 Verwendung einer neuen Beobachtungszahl	183
2.3.2.1.3 Verwendung einer neuen Bezugszahl	184
2.3.2.1.4 Einführung einer neuen Größe als Beobachtungs- und Bezugszahl	184
2.3.2.2 Test der Kennzahleneignung mit Hilfe von Korrelationsanalysen	186
2.3.3 Struktur des Kennzahlensystems	189
2.4 Anwendung des Kennzahlensystems im Betriebskostencontrolling	190
2.4.1 Statistische Analyse der Kostenausprägung	190
2.4.1.1 Größen zur Interpretation der Daten	190
2.4.1.1.1 Mittelwerte	191
2.4.1.1.2 Streuungsmaße	191
2.4.1.2 Gesamtkostenausprägung	192
2.4.1.3 Kostenausprägung nach Kostenarten	193
2.4.2 Ermittlung von Kostenrichtwerten für Objektklassen	195
2.4.2.1 Bildung von Objektklassen	195
2.4.2.1.1 Clusteranalyse	195
2.4.2.1.1.1 Methodik	195
2.4.2.1.1.2 Gesamtkosten	198
2.4.2.1.1.3 Ausgewählte Kostenarten	200
2.4.2.1.2 Diskriminanzanalyse	201
2.4.2.2 Berücksichtigung von Preisdifferenzen	202
2.4.3 Konzipierung eines Kennzahlenspiegels	204
2.4.4 Anwendbarkeit der Kostenrichtwerte	205
2.4.4.1 Ursachen für Schwankungsbreiten	205
2.4.4.1.1 Eingeschränkte Vergleichbarkeit der Kostengrößen	206
2.4.4.1.1.1 Objektspezifika	206
2.4.4.1.1.2 Bezugszeitraum	207
2.4.4.1.2 Unterschiedliche Messgrößen	207
2.4.4.1.3 Uneinheitliche Datenerfassung	207
2.4.4.1.3.1 Stammdaten	207
2.4.4.1.3.2 Bewegungsdaten	208
2.4.4.2 Besonderer Analysebedarf bei ausgewählten Kostenarten	208
2.4.4.2.1 Kosten für den Hauswart	208
2.4.4.2.1.1 Objekteigenschaften	208
2.4.4.2.1.2 Leistungsumfang	209
2.4.4.2.1.3 Differenzierte Abrechnung	209
2.4.4.2.2 Kosten der Versicherung	209
2.4.4.2.2.1 Versicherungsumfang	209
2.4.4.2.2.2 Versicherungswert	210
2.4.5 Aufbereitung für bestimmte Zielgruppen	211
2.4.5.1 Nutzer	211
2.4.5.2 Eigentümer	212
2.4.5.3 Management	212
2.5 Ableitung von Managementmaßnahmen	213
2.5.1 Organisatorische Maßnahmen	213
2.5.2 Technische Maßnahmen	215
3 Implementierung von Kennzahlensystemen in Immobilienunternehmen	216
3.1 Anpassungen in der Unternehmensorganisation	216
3.1.1 Bereitstellung von Kapazitäten	216
3.1.1.1 Personeller Bedarf	216
3.1.1.2 Technischer Bedarf	217
3.1.2 Dynamische Anpassung der Systemkomponenten	218
3.2 Leistungspotenzial des Kennzahlensystems	218
3.2.1 Erweiterung des Systems	219
3.2.1.1 Horizontale Erweiterung	219
3.2.1.2 Vertikale Erweiterung	219
3.2.2 Übertragbarkeit auf andere Gebäudetypen	219
3.3 Grenzen der Anwendbarkeit	220
Anhang	222
A1. Kostenzuordnung der BetrKV und DIN 18960 im Vergleich	222
A2. Kostenartensystem für Betriebskosten	223
A3. Erhebungsbogen für die zu erfassenden Daten	225
A4. Häufigkeitsverteilung der Gesamtkostenhöhe nach Kostenklasse	227
A5. Tabellarische Darstellung des Kennzahlensystems für Betriebskosten	228
A6. Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten	230
Zusammenfassung	232
Quellenverzeichnis	235
Stichwortverzeichnis	247
Abkürzungsverzeichnis	250
Die Autoren	252
RES Consult GmbH	253

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