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Zusammengesetzte Verträge im Sinne von § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB

Scholz, Sophie

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 517

(2020)

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Sophie Scholz nahm an der Universität Bayreuth das Studium der Rechtswissenschaften auf und setzte dieses an der Universität zu Köln als Stipendiatin der Studienstiftung des deutschen Volkes fort. Als Schwerpunkt belegte sie »Rechtspflege und Notariat«. Im Anschluss an das zweite Staatsexamen promovierte sie bei Herrn Prof. Dr. Heinz-Peter Mansel am Institut für internationales und ausländisches Privatrecht. Die Promotion wurde durch das Promotionsstipendium der Studienstiftung des deutschen Volkes gefördert. 2020 wurde ihre Dissertation von der Hohen Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität zu Köln angenommen. Sophie Scholz attended law school at the University of Bayreuth in 2012 and continued her studies at the University of Cologne as a German National Academic Foundation scholar. The main focus of her studies was the administration of justice and notary office. After passing the second state examination, she completed her PhD under Prof. Dr. Heinz-Peter Mansel at the Institute for International and Foreign Private Law. Her PhD was awarded with a scholarship from the German National Academic Foundation. 2020 her PhD thesis was accepted by the High Faculty of Law at the University of Cologne.

Abstract

Sophie Scholz untersucht die Reichweite der Beurkundungspflichten nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bei zusammengesetzten Verträgen. Nach dem allgemeinen Grundsatz der Formfreiheit unterliegt ein Drittgeschäft grundsätzlich nicht den Beurkundungspflichten. Nach der ständigen Rechtsprechung erstrecken sich diese jedoch ausnahmsweise auch auf das Drittgeschäft, wenn das Grundstücks- und das Drittgeschäft nach dem Willen der Parteien derart rechtlich voneinander abhängen, dass sie »miteinander stehen und fallen« sollen. Diese Forschungsfrage ist bislang kaum durchdrungen bzw. wissenschaftlich untersucht. In ihrer Arbeit wird der aktuelle Stand der Rechtsprechung dargestellt und mit den in der Literatur vertretenen Stimmen kritisch in Bezug gesetzt wie bewertet, um so eine eindeutige, praxistaugliche und an den allgemeinen Grundsätzen orientierte Rechtsformel zur Bestimmung der Reichweite der Beurkundungspflichten nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bei zusammengesetzten Verträgen zu erarbeiten. »Composite Contracts Pursuant to Section 311b Paragraph 1 Sentence 1 of the German Civil Code (BGB)«

Sophie Scholz examines the scope of notarisation obligations pursuant to section 311b paragraph 1 sentence 1 of the German Civil Code (BGB) for composite contracts. This research question has, thus far, hardly been considered or analysed. In her work, the jurisprudence is critically reviewed and evaluated alongside the opinions set out in the relevant literature in order to develop a practical legal formula for determining the scope of notarisation obligations in composite contracts.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 11
Abkürzungsverzeichnis 18
Abstract 19
A. Einleitung 20
B. Gang der Untersuchung und Methodik 22
C. Grundsätze der Beurkundungspflichten nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB 23
I. Historische Entwicklung 23
II. Heutige Bedeutung 24
1. Übertragungsverpflichtung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB 24
2. Erwerbsverpflichtung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB 25
3. Zwischenergebnis 26
III. Telos 26
1. Systematisierung der Formzwecke nach ihrer inhaltlichen Wirkung 27
a) Warnfunktion 27
b) Funktion des Schutzes vor Übereilung 28
c) Belehrungs- und Beratungsfunktion 28
d) Beweisfunktion 29
e) Gewährfunktion 29
f) Gewichtung der einzelnen Funktionen 29
2. Systematisierung der Formzwecke nach den geschützten Interessen 30
a) Beteiligte des Rechtsgeschäfts 30
b) Dritte einschließlich der Allgemeinheit 31
IV. Anwendungsbereich 32
V. Gesetzliche Form der notariellen Beurkundung 33
VI. Reichweite der Beurkundungspflichten 35
VII. Auswirkungen der Reichweite der Beurkundungspflichten auf das formelle Beurkundungsrecht 36
VIII. Rechtsfolgen eines Formmangels 37
D. Begriff des „zusammengesetzten Vertrags“ 38
E. Problemstellung 39
F. Stand der Rechtsprechung 41
I. Inhaltliche Anforderungen an den Verknüpfungswillen 41
II. Rechtsdogmatische Einordnung des Verknüpfungswillens 44
III. Beurkundungsbedürftigkeit der Verknüpfungsabrede 45
IV. Beurkundungsbedürftigkeit des Drittgeschäfts 45
V. Ermittlung des Verknüpfungswillens 46
VI. Beurkundungstechnik 47
VII. Mehrpersonenverhältnisse 49
VIII. Formmangel 49
G. Diskussion 51
I. Vorgehensweise 51
II. Terminologie 52
1. Zusammengesetzter Vertrag 52
2. Zusammenhang zwischen Grundstücks- und Drittgeschäft 54
a) Wirtschaftlicher Zusammenhang 55
b) Rechtlicher Zusammenhang 55
III. Grundsätze der Auslegung des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB 57
1. Auslegungsfähigkeit der Formvorschrift § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB 57
2. Typisierende Normauslegung 58
3. Klassische Auslegungskanones 59
a) Grammatikalische Auslegungsmethode 59
b) Systematische Auslegungsmethode 59
aa) § 139 BGB 60
bb) § 18 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 62
cc) Zwischenergebnis 63
c) Historische Auslegungsmethode 63
d) Teleologische Auslegungsmethode 64
aa) Aussagekraft der Formzwecke 65
bb) Auslegung mittels der Formzwecke 67
(1) Systematisierung der Formzwecke nach ihrer inhaltlichen Wirkung 67
(a) Warnfunktion 67
(b) Funktion des Schutzes vor Übereilung 68
(c) Belehrungs- und Beratungsfunktion 68
(d) Beweisfunktion 70
(e) Gewährfunktion 71
(f) Zwischenergebnis 72
(2) Systematisierung der Formzwecke nach den geschützten Interessen 73
(a) Beteiligte des Rechtsgeschäfts 73
(b) Dritte einschließlich der Allgemeinheit 73
e) Zwischenergebnis 74
4. Gesteigertes Interesse an Rechtssicherheit und Vertrauensschutz 74
5. Zusammenspiel der klassischen Auslegungsmethoden und des gesteigerten Interesses an Rechtssicherheit 76
6. Gesamtabwägung der Vor- und Nachteile 77
a) Nichtigkeit wegen Formmangels 79
b) Gebührenrecht 81
7. Verkehrsanschauung und Fähigkeiten des Rechtsverkehrs 81
8. Zwischenergebnis 82
IV. Wille der Vertragsparteien als zentrales Entscheidungsmerkmal 83
1. Ungeeignetheit einer objektiven Anknüpfung 83
2. Notwendigkeit einer subjektiven Anknüpfung 84
a) Klassische Auslegungsmethoden 85
b) Vereinbarkeit mit dem gesteigerten Bedürfnis nach Rechtssicherheit 86
3. Bedürfnis nach weiterer Konkretisierung 87
4. Zwischenergebnis 88
V. Inhaltliche Anforderung an den Verknüpfungswillen im Allgemeinen 88
1. Wirtschaftlicher Zusammenhang 90
a) Klassische Auslegungsmethoden 90
aa) Grammatikalische Auslegungsmethode 90
bb) Systematische Auslegungsmethode 90
(1) § 139 BGB 90
(2) § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG 91
(3) § 358 Abs. 3 BGB 91
(4) Zwischenergebnis 92
cc) Historische Auslegungsmethode 92
dd) Teleologische Auslegungsmethode 93
b) Gesteigertes Interesse an Rechtssicherheit und Vertrauensschutz 93
c) Gesamtabwägung der Vor- und Nachteile 93
d) Verkehrsanschauung und Fähigkeiten des Rechtsverkehrs 94
e) Zwischenergebnis 94
f) Exkurs: Mittelbares Grundstücksgeschäft 94
2. Rechtlicher Zusammenhang 96
a) Unmittelbares Grundstücksgeschäft und Drittgeschäft 97
aa) Klassische Auslegungsmethoden 97
(1) Grammatikalische Auslegungsmethode 97
(2) Systematische Auslegungsmethode 97
(a) § 139 BGB 97
(b) § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG 98
(3) Historische Auslegungsmethode 98
(4) Teleologische Auslegungsmethode 98
(5) Verhältnis der Auslegungsmethoden 99
(6) Zwischenergebnis 99
bb) Gesteigertes Interesse an Rechtssicherheit und Vertrauensschutz 99
cc) Gesamtabwägung der Vor- und Nachteile 99
dd) Verkehrsanschauung und Fähigkeiten des Rechtsverkehrs 100
ee) Zwischenergebnis 100
b) Mittelbares Grundstücksgeschäft und Drittgeschäft 100
3. Zwischenergebnis 102
VI. Konkretisierung der inhaltlichen Anforderungen an den Verknüpfungswillen 102
1. Art des rechtlichen Zusammenhangs 102
a) Einseitiger Zusammenhang 104
aa) Zusammenhang des Grundstücksgeschäfts mit dem Drittgeschäft 104
bb) Zusammenhang des Drittgeschäfts mit dem Grundstücksgeschäft 104
b) Wechselseitiger Zusammenhang 108
c) Konsequenzen für die Begriffsverwendung in der Abgrenzungsformel 108
d) Zwischenergebnis 109
2. Regelungstechnik 110
3. Zwischenergebnis 111
VII. Rechtsdogmatische Einordnung der Erklärung über den Verknüpfungswillen 111
1. Erklärung über den Verknüpfungswillen als Willenserklärung 112
2. Anforderungen an die Bildung einer Verknüpfungsabrede 113
3. Verknüpfungsabrede als Vertragsbestandteil des Grundstücks- beziehungsweise Drittgeschäfts 115
4. Zwischenergebnis 116
VIII. Weitere Vorgehensweise 116
IX. Beurkundungsbedürftigkeit der Verknüpfungsabrede 117
1. „Ob“ 118
a) Art des rechtlichen Zusammenhangs 118
aa) Einseitiger Zusammenhang 119
(1) Zusammenhang des Grundstücksgeschäfts mit dem Drittgeschäft 119
(2) Zusammenhang des Drittgeschäfts mit dem Grundstücksgeschäft 120
bb) Wechselseitiger Zusammenhang 120
b) Intensität des rechtlichen Zusammenhangs 121
aa) Allgemein 121
bb) Abschlussabhängigkeit 122
c) Regelungstechnik 124
d) Einheitliche beziehungsweise getrennte Urkunden 124
e) Zwischenergebnis 125
2. „Wie“ 126
X. Beurkundungsbedürftigkeit des Drittgeschäfts 126
1. „Ob“ 127
a) Art des rechtlichen Zusammenhangs 127
b) Intensität des rechtlichen Zusammenhangs 128
aa) Bezugsebenen des Grundstücksgeschäfts 128
(1) Wirksamkeit 129
(2) Durchführung 131
(3) Rückabwicklung 132
(4) Zwischenergebnis 133
bb) Bezugsebenen des Drittgeschäfts 133
(1) Abschluss 134
(a) Abschlussverpflichtung 134
(b) Abschlussabhängigkeit 136
(c) Zwischenergebnis 137
(2) Wirksamkeit 137
(3) Durchführung 138
(4) Rückabwicklung 139
(5) Zwischenergebnis 139
c) Regelungstechnik 140
aa) Rücktrittsvorbehalt 141
bb) Bedingung 144
cc) Zwischenergebnis 144
d) Keine Umgehungsmöglichkeit 145
e) Zeitliche Komponente 145
aa) Drittgeschäft noch nicht abschließend ausgehandelt 146
(1) Abschluss des Drittgeschäfts nach Auflassung und Eintragung in das Grundbuch 147
(2) Abschluss des Drittgeschäfts nach Auflassung und vor Eintragung in das Grundbuch 147
bb) Grundstücksgeschäft noch nicht abschließend ausgehandelt 148
cc) Zwischenergebnis 150
f) Zwischenergebnis 150
2. „Wie“ 151
3. Vertragsänderungen 152
XI. Ermittlung des Verknüpfungswillens 152
1. Beurkundung 152
a) Grundlagen 153
b) Fragenkatalog 156
c) Dokumentation der Aufklärungsbemühungen und Belehrung 157
2. Tatrichterliche Würdigung 159
3. Zwischenergebnis 161
XII. Beurkundungstechnik 162
1. Aufspaltung des Grundstücks- und des Drittgeschäfts in getrennte Urkunden 162
2. Verlautbarung der Verknüpfungsabrede 165
XIII. Mehrpersonenverhältnisse 166
1. „Ob“ 167
2. Voraussetzungen 168
3. Zwischenergebnis 171
XIV. Formmangel 171
1. Beurteilungsmaßstab für formgerechte Fassung 171
2. Nichtigkeit 173
a) Beurkundungsbedürftigkeit des Grundstücksgeschäfts samt Verknüpfungsabrede 173
b) Beurkundungsbedürftigkeit des Grundstücksgeschäfts samt Verknüpfungsabrede sowie des Drittgeschäfts 174
aa) Nichtigkeit des Grundstücksgeschäfts samt Verknüpfungsabrede 174
bb) Nichtigkeit des Drittgeschäfts 175
(1) Grammatikalische Auslegungsmethode 177
(2) Systematische und teleologische Auslegungsmethode 177
(3) Gesamtabwägung der Vor- und Nachteile 179
(4) Gesteigertes Interesse an Rechtssicherheit 179
c) Zwischenergebnis 179
3. Heilung 180
4. Zwischenergebnis 181
H. Fazit und Ausblick 182
Literaturverzeichnis 186
Sachwortverzeichnis 194