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Vermieterwechsel infolge Eigentumswechsels

Eine Rechtsfolgenuntersuchung unter kritischer Auseinandersetzung mit der Dogmatik von Novations- und moderner Sukzessionslösung

Gaßner, Anna Viktoria

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 541

(2022)

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About The Author

Anna Viktoria Gaßner studierte von 2007 bis 2012 Rechtwissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität in München. Ihr Referendariat absolvierte sie anschließend am OLG München. Nach dem erfolgreichen Bestehen des zweiten Staatsexamens im November 2014 arbeitete die Autorin als Rechtsanwältin in der Wirtschaftskanzlei ARNECKE SIBETH DABELSTEIN. Dabei spezialisierte sie sich auf Fragen des Immobilientransaktions-, Immobilienfinanzierungsrecht und auf das Mietrecht. Im Jahr 2017 begann Anna Viktoria Gaßner ihr Promotionsstudium an der Ludwig-Maximilian-Universität in München unter Betreuung von Professorin Beate Gsell. Seit August 2021 ist Anna Viktoria Gaßner als Leiterin Vertragswesen und Recht für den Immobilienprojektentwickler DIBAG Industriebau AG tätig. Anna Viktoria Gaßner studied law at Ludwig Maximilian University in Munich from 2007 to 2012. She then completed her legal clerkship at the Higher Regional Court (Oberlandesgericht) of Munich. After successfully passing the second state examination in November 2014, Anna Viktoria Gaßner worked as a lawyer in the commercial law firm ARNECKE SIBETH DABELSTEIN. She specialized in real estate transaction, real estate financing and lease law. In 2017, she began her PhD studies at the Ludwig Maximilian University in Munich under the supervision of Professor Dr. Beate Gsell. Since August 2021, she has been working as General Counsel / Head of Contracting and Legal for the real estate project developer DIBAG Industriebau AG.

Abstract

Als »Enfant Terrible« genießt der Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete« in § 566 Abs. 1 BGB unter Rechtsdogmatikern bis heute keinen guten Ruf. Die bewusste Abweichung des Gesetzgebers von zivilrechtlichen Prinzipien einer überzeugenden Lösung zuzuführen, ist Rechtsprechung und Literatur bis heute nicht gelungen.

Für den Praktiker erscheint dies auf den ersten Blick kaum relevant. Was ist aber, wenn sich der Mietvertrag durch ein erklärtes oder nur bestehendes Kündigungsrecht im Zeitpunkt der Veräußerung der Mietsache in einer komplexeren Rechtslage befindet? Weswegen, durch wen und mit welcher Wirkung kann ein Mietvertrag angefochten werden? Durch wen dürfen welche Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden? Wann und wie darf der Erwerber der Immobilie eine Mieterhöhung erklären? Diesen und vielen weiteren Fragen im Zusammenhang mit dem Vermieterwechsel infolge Eigentumswechsel und den dadurch ausgelösten Rechtsfolgen für das Mietverhältnis werden in diesem Werk nachgegangen.
»Change of Landlord Due to Transfer of Ownership. Study of the legal consequences including a critical analysis of the principles of the Novation-Theory and the Modern-Succession-Theory«: The aim of this work is to provide a dogmatically convincing solution to the Civil Law anomaly ›purchase is subject to existing leases‹ in Section 566 (1) of the German Civil Code (BGB). This question is also of relevance for those applying the law. Having a close look at individual case constellations the effects of the change of landlord caused by the sale of real estate on termination notices, rent increases, warranty claims and many other legal consequences are examined.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 7
Abkürzungsverzeichnis 12
A. Einführung, Aufbau und Eingrenzung der Arbeit 15
I. Dogmatischer Streit um § 566 Abs. 1 BGB und dessen Praxisrelevanz 15
II. Aufbau und Eingrenzung der Arbeit 18
B. Geschichtliche Entwicklung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ 20
I. Erste Entwürfe eines vereinheitlichen Bürgerlichen Gesetzbuchs 21
1. Art. 550ff. des Dresdner Entwurfs von 1866 21
2. § 509 des Entwurfs des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1888 22
3. Maßgebliche Einflüsse auf § 509 des Entwurfs des BGB von 1888 25
a) Einflüsse des römischen und gemeinen Rechts 26
b) Einflüsse des Allgemeinen Landrechts für die Preußischen Staaten von 1794 (ALR) 29
c) Einflüsse des französischen Rechts 32
d) Einflüsse des Rechts in einzelnen Gebieten des deutschen Reichs und des Dresdner Entwurfs von 1866 33
II. Entwurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1894 zur zweiten Lesung 36
1. Kritik am Grundsatz „Kauf bricht Miete“ 38
2. Motive des Gesetzgebers zur Kehrtwende 40
3. Dogmatisches Verständnis des Gesetzgebers 41
III. § 571 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1896 43
IV. Einordnung des § 571 BGB a.F. durch das Reichsgericht 43
V. Keine Inhaltsänderung durch Mietrechtsreformen 45
VI. Beibehaltung der Novationslösung durch den BGH bis heute 47
C. Anwendungsbereich des § 566 Abs. 1 BGB 49
I. Mietvertrag 49
1. Vertragsarten 50
2. Bestehen des Mietvertrags 51
II. Überlassung des Mietgegenstands an den Mieter 52
III. Veräußerung vom Vermieter an einen Dritten 56
1. Veräußerung 56
2. Identitätserfordernis von Vermieter, Veräußerer und Eigentümer 57
a) Personenidentität 57
b) Zeitpunkt des Identitätserfordernisses 60
3. Veräußerung an einen Dritten 60
4. Veräußerung von Wohnungseigentum 64
D. Rechtsfolgen des Vermieterwechsels 66
I. Dogmatik der Novationslösung 66
1. Novation 67
2. Grenzen der durch Novation übergehenden Rechte und Pflichten 69
a) Zeitliche Grenze des § 566 Abs. 1 BGB: Fälligkeitsprinzip 69
b) Inhaltliche Grenze des § 566 Abs. 1 BGB 71
II. Dogmatik der Sukzessionslösung 74
1. Sukzession durch Vertragsübernahme 76
2. Einwendungserhalt i.w.S. bzw. Anwendbarkeit der §§ 398ff. BGB 77
3. Beschränkung der Sukzession 79
a) Zeitliche Grenze des § 566 Abs. 1 BGB 80
b) Inhaltliche Grenze des § 566 Abs. 1 BGB 82
III. Kritische Auseinandersetzung mit Novations- und Sukzessionslösung 84
1. Wortlautauslegung 85
2. Historische Auslegung 88
3. Systematische Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB im Kontext zivilrechtlicher Parallelvorschriften 94
4. Systematische Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB im Kontext seiner Begleitvorschriften 98
a) Mietsicherheit, § 566a BGB 100
aa) Selbständigkeit des Mietsicherungsvertrags als Legitimation für § 566a BGB 100
bb) Dogmatische Einordnung des § 566a BGB 101
b) Vorausverfügung und Rechtsgeschäfte über die Mietforderung, §§ 566b, 566c BGB 104
aa) Verhältnis von §§ 566b, 566c BGB zu § 566 Abs. 1 BGB 106
bb) Dogmatische Einordnung der §§ 566b und 566c BGB 110
c) Aufrechnung durch den Mieter, § 566d BGB 112
d) Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter, § 566e BGB 113
5. Teleologische Auslegung 114
6. Zusammenfassung der Auslegungsergebnisse und Wertung 117
E. Untersuchung und Lösung materiell-rechtlicher Problemfälle 120
I. Primär- und Sekundäransprüche bezüglich der Hauptleistungspflichten 121
1. Gebrauchsüberlassung und -erhaltung des Mietgegenstands in gebrauchsfähigem Zustand 121
a) Primäranspruch des Mieters auf vertragsgemäße Gebrauchsüberlassung (§ 535 Abs. 1 BGB) 121
b) Sekundäransprüche des Mieters bei Verletzung der Erhaltungspflicht (§§ 536ff. BGB) 125
aa) Mängelanzeige nach § 536c BGB 125
bb) Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB 128
cc) Schadensersatz des Mieters 129
(1) Anfängliche, verschuldensunabhängige Schadensersatzhaftung des Erwerbers nach § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB 132
(2) Spätere, verschuldensabhängige Schadensersatzhaftung nach § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB und Verzugsschadensersatzhaftung nach § 536a Abs. 1 3. Alt. BGB 133
dd) Aufwendungsersatz des Mieters bei Selbstbeseitigung 134
(1) Passivlegitimation bei „schwebenden Aufwendungsersatzlagen“ 135
(2) Verjährung des Aufwendungsersatzanspruchs 135
2. Zahlung des Mietzinses 137
a) Vorausverfügungen des Veräußerers und Rechtsgeschäft zwischen Mieter und Vermieter über die Miete 138
b) (Un-)Wirksamkeit der Vorausverfügung des Veräußerers gegenüber dem Erwerber nach § 566b BGB 139
c) (Un)Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts zwischen Mieter und Vermieter über die Miete gegenüber dem Erwerber nach § 566c BGB 141
d) Exkurs: Baukostenzuschuss 141
II. Nebenkostenabrechnung 146
III. Mietsicherheitsleistung 151
1. Vollzug der Vermögenszuordnung der Mietsicherheit 152
2. Recht des Vermieters auf Verwertung bzw. Recht des Sicherungsgebers auf Rückerstattung der geleisteten Sicherheit 154
3. Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit 156
IV. Ausübung von Gestaltungserklärungen 159
1. (Fort-)Bestand der schwebenden Kündigungslage 160
a) Fortwirkung von Zahlungsrückständen für Kündigung wegen Zahlungsverzug 165
b) Fortwirkung von sonstigen Umständen für eine spätere Kündigung 169
c) Grenzen des Fortbestands 175
d) Fortwirkung der Abmahnung bzw. Abhilfefrist 176
e) Fortwirkung von Umständen der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung 177
aa) Kündigung wegen Eigenbedarfs 179
bb) Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung 181
2. (Fort-)Bestand der schwebenden Anfechtungslage 182
a) (Fort-)Bestand der schwebenden Anfechtungslage auf Mieterseite 185
b) (Fort-)Bestand der schwebenden Anfechtungslage auf Vermieterseite 187
c) Zeitliche Wirkung der Anfechtung 189
3. (Fort-)Bestand der Mieterhöhung 190
a) (Fort-)Bestand der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 191
aa) Mieterhöhung vor Veräußerung 191
bb) Mieterhöhung nach Veräußerung 193
b) (Fort-)Bestand der Modernisierungsmieterhöhung 194
aa) Modernisierungsmieterhöhung vor Veräußerung 194
bb) Beginn der Modernisierungsmaßnahmen des Veräußerers vor, Mieterhöhung nach Eigentumswechsel 195
cc) Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen durch den Erwerber vor, Mieterhöhung nach Eigentumswechsel 199
c) (Fort-)wirkung von Mietpreisbegrenzungen und Härteeinwände nach § 559 Abs. 4 BGB 201
4. Ausübung der Kündigungs- bzw. Anfechtungserklärung vor Veräußerung 202
a) Beendigung des Mietvertrags nach Veräußerung 203
b) Beendigung des Mietvertrags vor, Räumung und Herausgabe nach Veräußerung 204
aa) Eintritt in ein „nachwirkendes Mietverhältnis“ bei Kündigung 205
bb) Kein Eintritt in ein „nachwirkendes Mietverhältnis“ bei Anfechtung 207
5. Erklärungsberechtigter und Erklärungsgegner 208
a) Kündigung und Mieterhöhung 208
b) Erklärungsberechtigung des Veräußerers bzw. Ermächtigung des Erwerbers 209
c) Kündigungsgegner des Mieters 211
d) Anfechtung 214
aa) Anfechtungsgegner des Mieters 214
bb) Anfechtungsberechtigung auf Vermieterseite 217
6. Fortwirkung von Erklärungsfristen 220
V. Ansprüche bei Beendigung des Mietvertrags 222
1. Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietgegenstands 223
2. Anspruch auf Wegnahme von Einrichtungen nach § 539 Abs. 2 BGB 224
3. Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit 227
VI. Vermieterpfandrecht 228
1. Vermieterpfandrecht nach Eigentumswechsel 228
2. Fortwirkung der gewillkürten Einschränkung des Vermieterpfandrechts 232
F. Empfehlung, wertende Betrachtung und Ausblick 236
I. Zusammenfassung der Ergebnisse anhand der fünf Thesen von Klimke 236
II. Miete als „teilweise verdinglichtes Recht“ 240
1. Definition des dinglichen Rechts 241
2. Mietrecht als obligatorisches Recht mit teilweise dinglicher Schutzwirkung 243
3. BVerfG: Mietrecht als Eigentumsposition im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG 244
III. Ausblick 245
Literaturverzeichnis 246
Urteilsverzeichnis 255
Sachwortregister 269