Vermieterwechsel infolge Eigentumswechsels
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Gaßner, A. (2022). Vermieterwechsel infolge Eigentumswechsels. Eine Rechtsfolgenuntersuchung unter kritischer Auseinandersetzung mit der Dogmatik von Novations- und moderner Sukzessionslösung. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-58417-8
Gaßner, Anna Viktoria. Vermieterwechsel infolge Eigentumswechsels: Eine Rechtsfolgenuntersuchung unter kritischer Auseinandersetzung mit der Dogmatik von Novations- und moderner Sukzessionslösung. Duncker & Humblot, 2022. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-58417-8
Gaßner, A (2022): Vermieterwechsel infolge Eigentumswechsels: Eine Rechtsfolgenuntersuchung unter kritischer Auseinandersetzung mit der Dogmatik von Novations- und moderner Sukzessionslösung, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-58417-8
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Vermieterwechsel infolge Eigentumswechsels
Eine Rechtsfolgenuntersuchung unter kritischer Auseinandersetzung mit der Dogmatik von Novations- und moderner Sukzessionslösung
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 541
(2022)
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About The Author
Anna Viktoria Gaßner studierte von 2007 bis 2012 Rechtwissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität in München. Ihr Referendariat absolvierte sie anschließend am OLG München. Nach dem erfolgreichen Bestehen des zweiten Staatsexamens im November 2014 arbeitete die Autorin als Rechtsanwältin in der Wirtschaftskanzlei ARNECKE SIBETH DABELSTEIN. Dabei spezialisierte sie sich auf Fragen des Immobilientransaktions-, Immobilienfinanzierungsrecht und auf das Mietrecht. Im Jahr 2017 begann Anna Viktoria Gaßner ihr Promotionsstudium an der Ludwig-Maximilian-Universität in München unter Betreuung von Professorin Beate Gsell. Seit August 2021 ist Anna Viktoria Gaßner als Leiterin Vertragswesen und Recht für den Immobilienprojektentwickler DIBAG Industriebau AG tätig.Abstract
Als »Enfant Terrible« genießt der Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete« in § 566 Abs. 1 BGB unter Rechtsdogmatikern bis heute keinen guten Ruf. Die bewusste Abweichung des Gesetzgebers von zivilrechtlichen Prinzipien einer überzeugenden Lösung zuzuführen, ist Rechtsprechung und Literatur bis heute nicht gelungen.Für den Praktiker erscheint dies auf den ersten Blick kaum relevant. Was ist aber, wenn sich der Mietvertrag durch ein erklärtes oder nur bestehendes Kündigungsrecht im Zeitpunkt der Veräußerung der Mietsache in einer komplexeren Rechtslage befindet? Weswegen, durch wen und mit welcher Wirkung kann ein Mietvertrag angefochten werden? Durch wen dürfen welche Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden? Wann und wie darf der Erwerber der Immobilie eine Mieterhöhung erklären? Diesen und vielen weiteren Fragen im Zusammenhang mit dem Vermieterwechsel infolge Eigentumswechsel und den dadurch ausgelösten Rechtsfolgen für das Mietverhältnis werden in diesem Werk nachgegangen.»Change of Landlord Due to Transfer of Ownership. Study of the legal consequences including a critical analysis of the principles of the Novation-Theory and the Modern-Succession-Theory«: The aim of this work is to provide a dogmatically convincing solution to the Civil Law anomaly ›purchase is subject to existing leases‹ in Section 566 (1) of the German Civil Code (BGB). This question is also of relevance for those applying the law. Having a close look at individual case constellations the effects of the change of landlord caused by the sale of real estate on termination notices, rent increases, warranty claims and many other legal consequences are examined.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 5 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 12 | ||
| A. Einführung, Aufbau und Eingrenzung der Arbeit | 15 | ||
| I. Dogmatischer Streit um § 566 Abs. 1 BGB und dessen Praxisrelevanz | 15 | ||
| II. Aufbau und Eingrenzung der Arbeit | 18 | ||
| B. Geschichtliche Entwicklung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ | 20 | ||
| I. Erste Entwürfe eines vereinheitlichen Bürgerlichen Gesetzbuchs | 21 | ||
| 1. Art. 550ff. des Dresdner Entwurfs von 1866 | 21 | ||
| 2. § 509 des Entwurfs des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1888 | 22 | ||
| 3. Maßgebliche Einflüsse auf § 509 des Entwurfs des BGB von 1888 | 25 | ||
| a) Einflüsse des römischen und gemeinen Rechts | 26 | ||
| b) Einflüsse des Allgemeinen Landrechts für die Preußischen Staaten von 1794 (ALR) | 29 | ||
| c) Einflüsse des französischen Rechts | 32 | ||
| d) Einflüsse des Rechts in einzelnen Gebieten des deutschen Reichs und des Dresdner Entwurfs von 1866 | 33 | ||
| II. Entwurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1894 zur zweiten Lesung | 36 | ||
| 1. Kritik am Grundsatz „Kauf bricht Miete“ | 38 | ||
| 2. Motive des Gesetzgebers zur Kehrtwende | 40 | ||
| 3. Dogmatisches Verständnis des Gesetzgebers | 41 | ||
| III. § 571 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1896 | 43 | ||
| IV. Einordnung des § 571 BGB a.F. durch das Reichsgericht | 43 | ||
| V. Keine Inhaltsänderung durch Mietrechtsreformen | 45 | ||
| VI. Beibehaltung der Novationslösung durch den BGH bis heute | 47 | ||
| C. Anwendungsbereich des § 566 Abs. 1 BGB | 49 | ||
| I. Mietvertrag | 49 | ||
| 1. Vertragsarten | 50 | ||
| 2. Bestehen des Mietvertrags | 51 | ||
| II. Überlassung des Mietgegenstands an den Mieter | 52 | ||
| III. Veräußerung vom Vermieter an einen Dritten | 56 | ||
| 1. Veräußerung | 56 | ||
| 2. Identitätserfordernis von Vermieter, Veräußerer und Eigentümer | 57 | ||
| a) Personenidentität | 57 | ||
| b) Zeitpunkt des Identitätserfordernisses | 60 | ||
| 3. Veräußerung an einen Dritten | 60 | ||
| 4. Veräußerung von Wohnungseigentum | 64 | ||
| D. Rechtsfolgen des Vermieterwechsels | 66 | ||
| I. Dogmatik der Novationslösung | 66 | ||
| 1. Novation | 67 | ||
| 2. Grenzen der durch Novation übergehenden Rechte und Pflichten | 69 | ||
| a) Zeitliche Grenze des § 566 Abs. 1 BGB: Fälligkeitsprinzip | 69 | ||
| b) Inhaltliche Grenze des § 566 Abs. 1 BGB | 71 | ||
| II. Dogmatik der Sukzessionslösung | 74 | ||
| 1. Sukzession durch Vertragsübernahme | 76 | ||
| 2. Einwendungserhalt i.w.S. bzw. Anwendbarkeit der §§ 398ff. BGB | 77 | ||
| 3. Beschränkung der Sukzession | 79 | ||
| a) Zeitliche Grenze des § 566 Abs. 1 BGB | 80 | ||
| b) Inhaltliche Grenze des § 566 Abs. 1 BGB | 82 | ||
| III. Kritische Auseinandersetzung mit Novations- und Sukzessionslösung | 84 | ||
| 1. Wortlautauslegung | 85 | ||
| 2. Historische Auslegung | 88 | ||
| 3. Systematische Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB im Kontext zivilrechtlicher Parallelvorschriften | 94 | ||
| 4. Systematische Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB im Kontext seiner Begleitvorschriften | 98 | ||
| a) Mietsicherheit, § 566a BGB | 100 | ||
| aa) Selbständigkeit des Mietsicherungsvertrags als Legitimation für § 566a BGB | 100 | ||
| bb) Dogmatische Einordnung des § 566a BGB | 101 | ||
| b) Vorausverfügung und Rechtsgeschäfte über die Mietforderung, §§ 566b, 566c BGB | 104 | ||
| aa) Verhältnis von §§ 566b, 566c BGB zu § 566 Abs. 1 BGB | 106 | ||
| bb) Dogmatische Einordnung der §§ 566b und 566c BGB | 110 | ||
| c) Aufrechnung durch den Mieter, § 566d BGB | 112 | ||
| d) Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter, § 566e BGB | 113 | ||
| 5. Teleologische Auslegung | 114 | ||
| 6. Zusammenfassung der Auslegungsergebnisse und Wertung | 117 | ||
| E. Untersuchung und Lösung materiell-rechtlicher Problemfälle | 120 | ||
| I. Primär- und Sekundäransprüche bezüglich der Hauptleistungspflichten | 121 | ||
| 1. Gebrauchsüberlassung und -erhaltung des Mietgegenstands in gebrauchsfähigem Zustand | 121 | ||
| a) Primäranspruch des Mieters auf vertragsgemäße Gebrauchsüberlassung (§ 535 Abs. 1 BGB) | 121 | ||
| b) Sekundäransprüche des Mieters bei Verletzung der Erhaltungspflicht (§§ 536ff. BGB) | 125 | ||
| aa) Mängelanzeige nach § 536c BGB | 125 | ||
| bb) Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB | 128 | ||
| cc) Schadensersatz des Mieters | 129 | ||
| (1) Anfängliche, verschuldensunabhängige Schadensersatzhaftung des Erwerbers nach § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB | 132 | ||
| (2) Spätere, verschuldensabhängige Schadensersatzhaftung nach § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB und Verzugsschadensersatzhaftung nach § 536a Abs. 1 3. Alt. BGB | 133 | ||
| dd) Aufwendungsersatz des Mieters bei Selbstbeseitigung | 134 | ||
| (1) Passivlegitimation bei „schwebenden Aufwendungsersatzlagen“ | 135 | ||
| (2) Verjährung des Aufwendungsersatzanspruchs | 135 | ||
| 2. Zahlung des Mietzinses | 137 | ||
| a) Vorausverfügungen des Veräußerers und Rechtsgeschäft zwischen Mieter und Vermieter über die Miete | 138 | ||
| b) (Un-)Wirksamkeit der Vorausverfügung des Veräußerers gegenüber dem Erwerber nach § 566b BGB | 139 | ||
| c) (Un)Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts zwischen Mieter und Vermieter über die Miete gegenüber dem Erwerber nach § 566c BGB | 141 | ||
| d) Exkurs: Baukostenzuschuss | 141 | ||
| II. Nebenkostenabrechnung | 146 | ||
| III. Mietsicherheitsleistung | 151 | ||
| 1. Vollzug der Vermögenszuordnung der Mietsicherheit | 152 | ||
| 2. Recht des Vermieters auf Verwertung bzw. Recht des Sicherungsgebers auf Rückerstattung der geleisteten Sicherheit | 154 | ||
| 3. Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit | 156 | ||
| IV. Ausübung von Gestaltungserklärungen | 159 | ||
| 1. (Fort-)Bestand der schwebenden Kündigungslage | 160 | ||
| a) Fortwirkung von Zahlungsrückständen für Kündigung wegen Zahlungsverzug | 165 | ||
| b) Fortwirkung von sonstigen Umständen für eine spätere Kündigung | 169 | ||
| c) Grenzen des Fortbestands | 175 | ||
| d) Fortwirkung der Abmahnung bzw. Abhilfefrist | 176 | ||
| e) Fortwirkung von Umständen der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung | 177 | ||
| aa) Kündigung wegen Eigenbedarfs | 179 | ||
| bb) Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung | 181 | ||
| 2. (Fort-)Bestand der schwebenden Anfechtungslage | 182 | ||
| a) (Fort-)Bestand der schwebenden Anfechtungslage auf Mieterseite | 185 | ||
| b) (Fort-)Bestand der schwebenden Anfechtungslage auf Vermieterseite | 187 | ||
| c) Zeitliche Wirkung der Anfechtung | 189 | ||
| 3. (Fort-)Bestand der Mieterhöhung | 190 | ||
| a) (Fort-)Bestand der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | 191 | ||
| aa) Mieterhöhung vor Veräußerung | 191 | ||
| bb) Mieterhöhung nach Veräußerung | 193 | ||
| b) (Fort-)Bestand der Modernisierungsmieterhöhung | 194 | ||
| aa) Modernisierungsmieterhöhung vor Veräußerung | 194 | ||
| bb) Beginn der Modernisierungsmaßnahmen des Veräußerers vor, Mieterhöhung nach Eigentumswechsel | 195 | ||
| cc) Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen durch den Erwerber vor, Mieterhöhung nach Eigentumswechsel | 199 | ||
| c) (Fort-)wirkung von Mietpreisbegrenzungen und Härteeinwände nach § 559 Abs. 4 BGB | 201 | ||
| 4. Ausübung der Kündigungs- bzw. Anfechtungserklärung vor Veräußerung | 202 | ||
| a) Beendigung des Mietvertrags nach Veräußerung | 203 | ||
| b) Beendigung des Mietvertrags vor, Räumung und Herausgabe nach Veräußerung | 204 | ||
| aa) Eintritt in ein „nachwirkendes Mietverhältnis“ bei Kündigung | 205 | ||
| bb) Kein Eintritt in ein „nachwirkendes Mietverhältnis“ bei Anfechtung | 207 | ||
| 5. Erklärungsberechtigter und Erklärungsgegner | 208 | ||
| a) Kündigung und Mieterhöhung | 208 | ||
| b) Erklärungsberechtigung des Veräußerers bzw. Ermächtigung des Erwerbers | 209 | ||
| c) Kündigungsgegner des Mieters | 211 | ||
| d) Anfechtung | 214 | ||
| aa) Anfechtungsgegner des Mieters | 214 | ||
| bb) Anfechtungsberechtigung auf Vermieterseite | 217 | ||
| 6. Fortwirkung von Erklärungsfristen | 220 | ||
| V. Ansprüche bei Beendigung des Mietvertrags | 222 | ||
| 1. Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietgegenstands | 223 | ||
| 2. Anspruch auf Wegnahme von Einrichtungen nach § 539 Abs. 2 BGB | 224 | ||
| 3. Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit | 227 | ||
| VI. Vermieterpfandrecht | 228 | ||
| 1. Vermieterpfandrecht nach Eigentumswechsel | 228 | ||
| 2. Fortwirkung der gewillkürten Einschränkung des Vermieterpfandrechts | 232 | ||
| F. Empfehlung, wertende Betrachtung und Ausblick | 236 | ||
| I. Zusammenfassung der Ergebnisse anhand der fünf Thesen von Klimke | 236 | ||
| II. Miete als „teilweise verdinglichtes Recht“ | 240 | ||
| 1. Definition des dinglichen Rechts | 241 | ||
| 2. Mietrecht als obligatorisches Recht mit teilweise dinglicher Schutzwirkung | 243 | ||
| 3. BVerfG: Mietrecht als Eigentumsposition im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG | 244 | ||
| III. Ausblick | 245 | ||
| Literaturverzeichnis | 246 | ||
| Urteilsverzeichnis | 255 | ||
| Sachwortregister | 269 |