Das Vermieterpfandrecht de lege lata et ferenda

Gerhard Maximilian Schranner

doi:10.3790/978-3-428-58988-3

Das Vermieterpfandrecht de lege lata et ferenda

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Schranner, G. (2023). Das Vermieterpfandrecht de lege lata et ferenda. Eine kritische Revision des gesetzlichen Sicherungsmusters. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-58988-3

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Das Vermieterpfandrecht de lege lata et ferenda

Eine kritische Revision des gesetzlichen Sicherungsmusters

Schranner, Gerhard Maximilian

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 564

(2023)

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Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-58988-3
978-3-428-18988-5 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-58988-3
Edition: 1
Language: German
Pages: 366
Collections: NBE D&H
NBE RECHT
RECHT 2023
D&H 2023
Subjects: Landlord & tenant law

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Institution: € 150.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 99.90 (incl. local VAT if applicable)

About The Author

Gerhard Schranner studierte Rechtswissenschaften an der Universität Passau und legte die Erste Juristische Prüfung im Januar 2020 ab. Im Anschluss arbeitete er promotionsbegleitend als Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Bürgerliches Recht und Zivilprozessrecht. Nach dem Studium erfolgte seine Promotion bei dem Lehrstuhlinhaber Prof. Dr. Markus Würdinger. Seit Oktober 2022 ist er Rechtsreferendar beim Landgericht Traunstein.

Abstract

Das Vermieterpfandrecht war bereits in seinen Anfängen heftiger Kritik ausgesetzt, auch weil es in unserer Rechtsordnung bis heute als ein juristisches Unikum tituliert wird. Regulatorisch befindet sich das gesetzliche Sicherungsmuster im Spannungsgeflecht der widerstreitenden Interessen: Die Vorschriften sollen zum einen das Sicherungsbedürfnis des Vermieters in effizienter Form stillen; zum anderen soll der wirtschaftliche Spielraum des Mieters nicht übermäßig belastet werden.

Gerhard Schranner befasst sich mit der bis dato ungeklärten Architektur der §§ 562 ff. BGB und der elementaren Frage, ob die gesetzlichen Vorschriften gänzlich in die Rechtshistorie verabschiedet werden sollten oder ob einzelne Spielarten einer Neuvermessung und Neukonzeption beizubehalten sind. Um dies aufzudecken, werden die Regelungen unter einer rechtshistorischen, -theoretischen und -dogmatischen Optik de lege lata et ferenda beleuchtet und auf ihre Eignung im modernen Wirtschaftsverkehr untersucht.

»The Landlord's Lien de lege lata et ferenda. A Critical Revision of the Statutory Security Model«: The paper deals with the hitherto unsettled architecture of today's landlord-tenant lien law and the question whether the statutory provisions should be passed into legal history altogether or whether individual variations of a remeasurement and redesign should be retained. The author analyzes §§ 562 ff. BGB in detail from a legal-historical, -theoretical and -dogmatic perspective and also tries to take the economic dimension into account.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	5
Inhaltsübersicht	7
Inhaltsverzeichnis	9
Abkürzungsverzeichnis	16
§ 1 Prolegomena	21
A. Leitmotive und widerstreitende Interessen im Mietsicherungsrecht	21
B. Das Vermieterpfandrecht – Von politischen Ambitionen zur praktischen Bedeutungslosigkeit	24
C. Anspruch und Ziel der Untersuchung	26
D. Aufbau und Gang der Untersuchung	29
Erster Teil: Die Architektur und Rechtfertigung des Vermieterpfandrechts innerhalb der Privatrechtsordnung	31
§ 2 Dogmatische Eckpfeiler des Vermieterpfandrechts	33
A. Die historische Genese des Vermieterpfandrechts	35
I. Das Vermieterpfandrecht im römischen Rechtskreis	35
1. Meilensteine der römischen Realsicherung	35
a) Die zeitlichen Etappen der römischen Realsicherung: Vom pignus zur hypotheca	36
b) Die Funktionalität des römischen Mobiliarsicherungsrechts	40
2. Das römische Vermieterpfandrecht	41
a) Das Vermieterpfandrecht – pignus oder hypotheca?	42
b) Die Dogmatik des Vermieterpfandrechts im römischen Rechtskreis	44
aa) Faktische Konnexität von Objekt und Machtbereich	44
bb) Elastizität und Kontinuität	46
II. Die Epoche des Verkehrsschutzes im 18. und 19. Jahrhundert	47
1. Das Ende der römisch-rechtlichen hypotheca und die Maxime des Publizitätsprinzips	47
2. Die Funktionalität des Publizitätsprinzips im Kreditsicherungsrecht	50
3. Das normative Erscheinungsbild des Vermieterpfandrechts innerhalb der Epoche des Faustpfandprinzips	53
a) Materiell-rechtliche Ebene	53
b) Konkursrechtliche Ebene	55
III. Der Geist des Vermieterpfandrechts im BGB	56
IV. Zusammenfassung	58
B. Das dogmatische Konzept in nuce	60
I. Der „Machtbereich“ des Vermieters als konzeptionelle Basis	60
II. Publizität	62
III. Kritische Würdigung und Entflechtung der konzeptionellen Vorstellungen	63
1. Der „Machtbereich“ des Vermieters als Trugbild	63
2. Der Publizitätsgedanke beim Modell der Illation	67
a) Erklärungsmodelle für den Publizitätsgedanken	67
b) Homogenität zwischen Vermieterpfandrecht und dem Publizitätsprinzip?	68
aa) Positive Publizität	69
bb) Negative Publizität	71
3. Konsequenzen und Zusammenfassung	73
a) Die Bindung an den „Machtbereich“ des Vermieters	73
b) Die verbliebene Funktion der Illation	74
c) Methodologische Folgen	76
§ 3 Ratio legis und Rechtfertigung des Vermieterpfandrechts	78
A. Das Vermieterpfandrecht als präventives Steuerungsinstrument	78
B. Das Vermieterpfandrecht als Instrument der Räumungsvollstreckung	80
C. Das Vermieterpfandrecht als antizipiertes Verhandlungsergebnis	83
D. Das Vermieterpfandrecht als Instrument eines berechtigten Sicherungsinteresses	86
E. Ergebnis	89
Zweiter Teil: Das Vermieterpfandrecht im Spannungsverhältnis der mietrechtlichen Absicherung: Die normative und faktische Insuffizienz des gesetzlichen Sicherungsmusters	91
§ 4 Analyse des Vermieterpfandrechts außerhalb der Krise und Insolvenz	93
A. Methodische Blickrichtung	94
B. Strukturbedingungen für ein Pfandrecht des Vermieters	94
I. Gebrauchsgewährung auf Zeit	95
II. Qualität des Vertragsobjekts	97
III. Entgeltlichkeit als Kennzeichen der „Schutzbedürftigkeit“	100
IV. Fazit	102
C. Materiellrechtliche Dimensionierung	102
I. Die Begründung der Bestandskraft des Vermieterpfandrechts	102
1. Der Illationsvorgang	103
a) Konturierung und Rechtscharakter	103
b) Restriktionen	105
aa) Temporale Eingrenzung	106
bb) Teleologische Eingrenzung	108
c) Kritische Stellungnahme und eigener Ansatz	108
aa) Fehlende historische und dogmatische Fundierung	109
bb) Rechtsunsicherheit	111
cc) Keine wirtschaftliche Güterzuordnung nach § 97 Abs. 1 BGB bzw. § 1120 BGB	111
dd) Ergebnis	113
2. Allgemeine Determinanten	113
a) Sicherungszweck	113
aa) Wirksamkeit der causa	113
bb) Akzessorium	116
(1) Charakteristik der Forderung	116
(2) Restriktionen	119
(a) Künftige Mietzinsforderungen	119
(b) Künftige Entschädigungsforderungen	121
b) Sicherungsobjekt	123
aa) Restriktionen	124
(1) Substanzlose Verwertungsobjekte	124
(2) Pfändungsschutz	126
(a) Dogmatisches Profil	126
(b) Reichweite	127
bb) Erweiterung durch Vertrauensschutz?	128
cc) Erweiterung durch Zustimmung (§ 185 BGB)?	131
(1) Grundsatz	131
(2) Ausschluss beim Vermieterpfandrecht	132
3. Fazit	134
II. Der Verlust der Bestandskraft des Vermieterpfandrechts	135
1. § 562a BGB	137
a) Konzeption	137
b) Disharmonie zwischen § 562a S. 1 BGB und § 562a S. 2 BGB?	139
c) Temporale Eingrenzung des Entfernungsbegriffs	141
aa) Kontinuität des Vermieterpfandrechts	142
bb) „Karlsruhe locuta, causa finita?“ – Ein Plädoyer für ein diskontinuierliches Pfandrecht	143
cc) Differenzierende Ansicht: Konturierung entlang des „Machtbereichs“	145
dd) Kritische Stellungnahme und eigene Bewertung	145
(1) Rechtsfindung secundum legem	147
(a) Historischer Wortlaut	147
(b) Systematische Auslegung	148
(c) Teleologische Auslegung und dogmatisches Profil	150
(d) Wertungswiderspruch mit § 647 BGB	152
(e) Zwischenfazit	154
(2) Analoge Anwendung des § 1122 BGB a. E.	155
d) Wertungswiderspruch zwischen § 936 BGB und § 562a BGB	158
aa) Teleologische Reduktion des § 562a S. 2 BGB	159
bb) Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB	161
cc) Fazit	163
e) Sonderfall: Die Entfernung im Vollstreckungswege	163
aa) Materiell-rechtliche Betrachtung	163
bb) Vollstreckungsrechtliche Betrachtung	164
cc) Fazit	166
2. § 936 BGB	166
a) Korrektur der Rechtsscheinbasis über das subjektive Element	167
b) Konkret-individueller Maßstab	169
c) Kritische Stellungnahme	170
aa) Vorstellungsbild des Gesetzgebers	170
bb) Rechtfertigung einer Nachforschungspflicht	171
(1) Scheinkonflikt zwischen besitzlosem Vermieterpfandrecht und Rechtsscheinlehre	172
(2) Methodische Bedenken	173
cc) Der konkrete Maßstab etwaiger Nachforschungspflichten beim Vermieterpfandrecht	176
dd) Ergebnis und Folgerungen	178
3. Zusammenfassung	179
§ 5 Analyse des Vermieterpfandrechts in der Krise und Insolvenz	181
A. Die Auswirkungen der Insolvenz des Mieters	181
I. Die Rechtsstellung des gesicherten Vermieters	182
1. Absonderungsbefugnis und Legitimation	182
2. Schranken	184
II. Insolvenzrechtliche Vertragsbindung	185
1. Kontinuität und Vertragsbindung	185
2. Teleologische Reduktion im Wohnraummietrecht?	186
III. Der verkappte Vermieterschutz im Insolvenzeröffnungsverfahren	188
1. Porträt	188
2. Methodische Ansätze und das Vermieterpfandrecht	189
B. Die Dynamik des Vermieterpfandrechts in der Insolvenz	191
I. Die Entstehung des Vermieterpfandrechts innerhalb der Insolvenz	191
1. Insolvenzeröffnungsverfahren	191
a) Die Illation als Verfügung nach § 81 InsO	192
b) „Starker“ vorläufiger Insolvenzverwalter	193
c) „Schwacher“ vorläufiger Insolvenzverwalter	193
d) Vorläufiger Sachwalter (§ 270b InsO)	194
2. Insolvenzverfahren	195
a) „Einbringung“ durch den Insolvenzverwalter	195
b) „Mehraktiger“ Erwerbsvorgang	196
3. Die Zielrichtung des Insolvenzverfahrens als teleologisch-konstruktive Schranke	198
II. Das Erlöschen des Vermieterpfandrechts innerhalb der Insolvenz	199
1. Die Entfernung in der Insolvenz	199
2. Labilität des Vermieterpfandrechts	201
3. Der regelmäßige Geschäftsgang in der Insolvenz	202
a) Materiell-rechtliche Grundlegung	203
b) Insolvenzrechtliche Betrachtung	204
c) Unternehmensrestrukturierung: Kollision zwischen Gläubiger- und Vermieterinteressen	206
aa) Insolvenzrechtlicher Ansatz: Vorrang des Sanierungsgedankens	207
bb) Eigene Bewertung	207
III. Insolvenzanfechtung	209
1. Anfechtbarkeit der Illation	210
2. Gläubigerbenachteiligung und teleologische Reduktion bei zirkulierenden Sachgegenständen?	211
3. Kongruente oder inkongruente Deckung	213
a) Die scheinbar fehlende tatbestandliche Inklusion gesetzlicher Pfandrechte	214
b) Teleologische Extension	214
4. Anfechtung bei „mehraktigen“ Vorgängen	215
a) § 140 Abs. 3 InsO als Gradmesser für das Vermieterpfandrecht?	216
b) Formale oder wirtschaftliche Betrachtungsweise: Die Anfechtung von Sicherheiten für künftige Forderungen	218
IV. Fazit und Zusammenfassung	219
§ 6 Rechtsdurchsetzung	221
A. Informationsasymmetrie	221
B. § 562b BGB	224
I. Das Selbsthilferecht in § 562b Abs. 1 BGB	225
1. Rechtspolitische Diskussion und das Proprium des Selbsthilferechts	225
a) § 562b BGB als „Fremdkörper“ der Rechtsordnung	226
b) § 562b BGB als analoges Instrument zum possessorischen Selbsthilfeschutz	227
2. Das Obsoletwerden der Selbsthilfe in § 562b Abs. 1 BGB	229
a) Normative Schranken der Selbsthilfe	229
aa) Tatbestandliche Grenzen	230
bb) Das konkrete Anforderungsprofil der Judikative	231
b) Haftungsfragen als praktische Schranke der Selbsthilfe	233
c) Fazit	235
II. Pfandklage und Ausschlussfrist	235
C. Die Rechtsschutzebene beim Vermieterpfandrecht	236
I. Prozessuale Standortbestimmung	236
II. Informationsdefizite und Bestimmtheit des Rechtsschutzbegehrens	237
III. Einstweiliger Rechtsschutz	240
1. Verfügungsgrund bei Unterlassungsbegehren	240
2. Verfügungsgrund bei Verfolgungsbegehren	240
3. Arrestverfahren	241
IV. Die Beweislast beim Vermieterpfandrecht	243
1. Rekurs auf § 1006 BGB	244
2. Ungeschriebene prozessuale Hilfsinstrumente	246
a) Prima facie-Beweis	247
b) Sekundäre Darlegungslast	247
V. Vollstreckungsebene	249
1. Vollstreckung wegen Geldforderungen	249
2. Herausgabevollstreckung	251
3. Schutz der tatsächlichen Vermieterposition über das formelle Recht?	252
D. Sozialkontrolle durch strafrechtliche Sanktionen	253
E. Materiell-rechtliche Verwertung	255
F. Zusammenfassung	258
§ 7 Die Kollisionsebene beim Vermieterpfandrecht	260
A. Konkurrenzen außerhalb der „Mietsicherheiten“	260
I. Das Vermieterpfandrecht im Lichte des Prioritätsprinzips	261
II. Der materiell-rechtliche Vorrang des Vermieterpfandrechts	262
1. Die Aushöhlung des Vermieterpfandrechts	264
2. Das Vermieterpfandrecht als privilegiertes Sicherungsmittel	265
3. Fazit	267
III. Dignität einer richterlichen Rechtsfortbildung	267
1. Ökonomische Analyse	268
2. Werterhöhung	269
3. Alternativlose Haftungsgrundlage?	270
4. Fazit	270
B. Konkurrenzen innerhalb der „Mietsicherheiten“	271
I. Der Umgang der Judikative mit § 551 Abs. 1 BGB	272
II. Teleologische Grundlegung des Kumulationsverbotes	275
III. Das Verhältnis von Vermieterpfandrecht zu § 551 BGB	279
1. Systematische Betrachtung	280
2. Wertungswidersprüche zu anderen Sicherungsformen	282
3. Die zutreffende Handhabung der mietrechtlichen Sicherungsformen im wohnraumrechtlichen Sektor	284
C. Zusammenfassung	285
Dritter Teil: Abschied vom geltenden Vermieterpfandrecht de lege ferenda?	287
§ 8 Systematisierung und Bewertung des Vermieterpfandrechts	289
A. Die Legitimität einer heteronomen Rechtssetzung	289
B. Systemkonformität und normative Isolation	291
C. Das methodologische Postulat einer restriktiven Auslegungsmaxime	292
D. Rechtspolitische Bewertung	294
I. Die Grenzen des gesetzlichen Sicherungsmusters	294
1. Bindung an das Kapitalbindungsrisiko des Vermieters	294
2. Dogmatische Grenzen	295
II. Die konzeptionellen Schwächen des gesetzlichen Sicherungsmusters	296
1. Der Anwendungsbereich des Vermieterpfandrechts	296
2. Architektur und funktionelle Einkleidung	297
a) Die räumliche Bindung als konzeptionelle Insuffizienz	298
b) Das Selbsthilferecht als obsolete Regelungsmaterie	299
3. Verkehrsschutz	300
4. Fehlende Harmonisierung der Sicherungsvorschriften innerhalb der Wohnraummiete	302
§ 9 Reformüberlegungen de lege ferenda	303
A. Regelungskonzeption innerhalb der Geschäftsraumvermietung	304
I. Bestandskraft auf materiell-rechtlicher Ebene	305
1. Konzeption des Vermieterpfandrechts de lege ferenda	305
2. Publizität im Fahrnisrecht und europäische Harmonisierung des Mobiliarsicherungsrechts	308
II. Bestandskraft und Sanierungsprognose	310
III. Verkehrsschutz	312
IV. Beweislastverteilung	313
B. Regelungskonzeption innerhalb der Wohnraumvermietung	314
I. Das Vermieterpfandrecht als Opt-In-Modell	314
II. Der disponible Gestaltungsrahmen de lege ferenda	316
§ 10 Thesen und Schlussbemerkung	319
Literaturverzeichnis	323
Stichwortverzeichnis	364

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