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Mietpreisregulierung und Verfassungsrecht
Insbesondere zur Frage eines gesetzlichen Mietenstopps
Schriften zum Öffentlichen Recht, Vol. 1510
(2023)
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Sophia Marie Nispel studierte Rechtswissenschaften an der Philipps-Universität Marburg. Ihr erstes Staatsexamen absolvierte sie im Jahr 2019. Sie ist seit 2016 an der Professur für Staats- und Verwaltungsrecht von Prof. Dr. Steffen Detterbeck an der Philipps-Universität Marburg beschäftigt – zunächst als studentische Hilfskraft und seit 2019 promotionsbegleitend als wissenschaftliche Mitarbeiterin. Während der Promotion war sie zudem Stipendiatin der Studienstiftung des deutschen Volkes. Ihre im Jahr 2023 abgeschlossene Promotion wurde von Herrn Prof. Dr. Steffen Detterbeck betreut. Seit März 2023 ist sie Rechtsreferendarin am Landgericht Marburg.Abstract
Gegenstand der Arbeit sind verfassungsrechtliche Fragen zur Mietpreisregulierung. Zunächst werden die historische Entwicklung des Mietpreisrechts sowie die aktuelle Rechtslage im Bereich der Miethöhenregulierung dargelegt. Die Arbeit zeigt sodann die Reformbedürftigkeit der Mietpreisbremse auf. In einem ersten Schwerpunkt wird die Gesetzgebungskompetenz für das öffentliche Mietpreisrecht untersucht. Ausgangspunkt dieser Untersuchung sind Bestrebungen zur Etablierung von Mietpreisrecht auf Landesebene, insbesondere der Berliner Mietendeckel. Zentral für die Einordnung ist der Mietendeckel-Beschluss des Bundesverfassungsgerichts. Dieser wird in der Arbeit analysiert und kritisch bewertet. Sie beleuchtet zudem die Vereinbarkeit eines gesetzlichen Mietenstopps mit Grundrechten. Hier werden vor allem die eigentumsverfassungsrechtlichen Grenzen aus Art. 14 I GG für einen Mietenstopp erarbeitet. Am Ende wird ein konkreter gesetzlicher Umsetzungsvorschlag unterbreitet. Ausgezeichnet mit dem Promotionspreis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts des Fachbereichs Rechtswissenschaften der Philipps-Universität Marburg.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 5 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| 1. Kapitel: Einleitung | 13 | ||
| A. Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt | 15 | ||
| B. Fragestellung | 17 | ||
| 2. Kapitel: Historische Entwicklung des Mietpreisrechts | 20 | ||
| A. Entwicklung vor und während des Ersten Weltkrieges | 20 | ||
| I. Die Miethöchstpreisverordnung in Kiel | 21 | ||
| II. Die Mieterschutzverordnungen zwischen 1917 und 1919 | 22 | ||
| B. Weimarer Republik | 24 | ||
| I. Die Preußische Höchstmietenverordnung vom 9.12.1919 | 24 | ||
| II. Das Reichsmietengesetz vom 24.3.1922 | 25 | ||
| III. Die Preistreibereiverordnung 1923 | 27 | ||
| C. Nationalsozialismus – Die Preisstoppverordnung | 28 | ||
| D. Die Nachkriegsjahre | 30 | ||
| E. Ergebnis | 36 | ||
| 3. Kapitel: Die aktuelle Rechtslage im Bereich der Miethöhenregulierung | 38 | ||
| A. Regelungen im Bereich des Straf- und Ordnungswidrigkeitenrechts | 38 | ||
| I. Verbot von Mietpreisüberhöhungen, § 5 WiStG | 38 | ||
| II. Mietwucher, § 291 I 1 Nr. 1 StGB | 40 | ||
| B. Regelungen zur Miethöhe im Bürgerlichen Gesetzbuch | 42 | ||
| I. Bestandsmietverhältnisse | 42 | ||
| 1. Mieterhöhung durch einvernehmliche Vereinbarung | 42 | ||
| a) Abschluss eines Änderungsvertrages | 43 | ||
| b) Mieterhöhung infolge einer vereinbarten Staffelmiete, § 557a BGB | 43 | ||
| c) Mieterhöhung infolge einer vereinbarten Indexmiete, § 557b BGB | 43 | ||
| 2. Einseitiges Mieterhöhungsverlangen | 44 | ||
| a) Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB | 44 | ||
| b) Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559 BGB | 48 | ||
| c) Mieterhöhung durch Erhöhungen der Betriebskosten, § 560 BGB | 48 | ||
| II. Mietbegrenzungen bei Neuvermietungen | 49 | ||
| 1. Einführung der Mietpreisbremse in das Bürgerliche Gesetzbuch | 49 | ||
| 2. Voraussetzungen der Mietpreisbremse | 49 | ||
| 3. Reformbedarf | 52 | ||
| C. Ergebnis | 55 | ||
| 4. Kapitel: Landesrechtliches Mietpreisrecht an den Beispielen Berlin und Bayern | 57 | ||
| A. Bayerisches Volksbegehren | 57 | ||
| I. Gesetzentwurf | 58 | ||
| II. Die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs | 58 | ||
| B. Berliner Mietendeckel | 61 | ||
| I. Gesetzesgenese | 61 | ||
| II. Das Gesetz im Einzelnen | 65 | ||
| C. Unterschiedliche Konzeptionen – Berlin und Bayern? | 68 | ||
| 5. Kapitel: Gesetzgebungskompetenz für das öffentliche Mietpreisrecht | 72 | ||
| A. Der Grundsatz des Art. 70 GG | 72 | ||
| I. Auslegung von Kompetenznormen | 73 | ||
| II. Zuordnung eines Gesetzes zu der Kompetenznorm | 77 | ||
| B. Die ausschließliche Gesetzgebung nach Art. 71, 73 GG | 77 | ||
| C. Die konkurrierende Gesetzgebung nach Art. 72, 74 GG | 78 | ||
| I. Sperrwirkung von Bundesrecht – Grundsatz | 78 | ||
| II. Regelungen mit Verordnungsermächtigung | 80 | ||
| III. Begrenzung durch Bundestreue und Rechtsstaatsprinzip | 82 | ||
| D. Das Mietpreisrecht im grundgesetzlichen Gesetzgebungsgefüge | 83 | ||
| I. Existenz eines öffentlichen Mietpreisrechts | 84 | ||
| II. Einordnung des öffentlichen Mietpreisrechts in das kompetenzrechtliche Gefüge | 87 | ||
| 1. Ausschließliche Bundeskompetenz | 87 | ||
| 2. Konkurrierende Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 I GG | 88 | ||
| a) Entgegenstehende konkurrierende Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 I Nr. 11 GG | 88 | ||
| b) Entgegenstehende konkurrierende Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 I Nr. 1 GG | 90 | ||
| aa) Auslegung des bürgerlichen Rechts aus Art. 74 I Nr. 1 GG | 90 | ||
| bb) Einordnung des öffentlichen Mietpreisrechts unter Art. 74 I Nr. 1 GG | 93 | ||
| (1) Stand der Literatur und Rechtsprechung vor dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts | 93 | ||
| (2) Der Mietendeckel-Beschluss des Bundesverfassungsgerichts | 95 | ||
| (3) Zwischenergebnis | 98 | ||
| 3. Öffentliches Mietpreisrecht als Teil der Landeskompetenz aus Art. 70 I GG | 98 | ||
| a) Auslegung des früheren Kompetenztitels Wohnungswesen | 98 | ||
| b) Einordnung des öffentlichen Mietpreisrechts als Teil des Wohnungswesens | 100 | ||
| aa) Staatspraxis unter dem Kompetenztitel Wohnungswesen | 100 | ||
| bb) Einordnung von Mietpreisrecht unter das Wohnungswesen aufgrund seines öffentlich-rechtlichen Charakters | 104 | ||
| cc) Systematische Argumentation | 110 | ||
| dd) Streichung des Wohnungswesens im Zuge der Föderalismusreform 2006 | 110 | ||
| ee) Erfordernis eines öffentlich-rechtlichen Regelungskonzepts | 113 | ||
| ff) Der Mietendeckel-Beschluss des Bundesverfassungsgerichts | 114 | ||
| gg) Zusammenfassung | 115 | ||
| c) Zwischenergebnis | 116 | ||
| 4. Bewertung der Einordnung des öffentlichen Mietpreisrechts im Mietendeckel-Beschluss | 116 | ||
| 5. Zwischenergebnis | 125 | ||
| 6. Exkurs – Abschließende mietpreisrechtliche Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch | 126 | ||
| a) Sperrwirkung durch die Verordnungsermächtigungen in § 556d II 1 und § 558 III 3 BGB? | 126 | ||
| b) Reichweite der Sperrwirkung | 128 | ||
| c) Stellungnahme | 134 | ||
| 7. Kompetenzausübungsschranken | 135 | ||
| E. Ergebnis | 140 | ||
| 6. Kapitel: Vereinbarkeit eines Mietenstopps mit Grundrechten | 142 | ||
| A. Untersuchungsgegenstand | 142 | ||
| I. Begriff der Mietregulierung | 142 | ||
| II. Mietenstopp als konkreter Untersuchungsgegenstand | 143 | ||
| B. Vereinbarkeit eines Mietenstopps mit Art. 14 GG | 145 | ||
| I. Bundesverfassungsgerichtliche Direktiven zu Art. 14 GG | 145 | ||
| 1. Schutzbereich des Art. 14 I GG | 145 | ||
| 2. Eingriff in den Schutzbereich des Art. 14 I GG | 146 | ||
| 3. Verfassungsrechtliche Rechtfertigung von Eigentumseingriffen | 147 | ||
| a) Allgemeiner Prüfungsmaßstab von Inhalts- und Schrankenbestimmungen | 147 | ||
| b) Speziell auf Wohnraum zugeschnittene Prüfungsmaßstäbe | 149 | ||
| aa) Konkretisierung der Sozialbindung in der bundesverfassungsgerichtlichen Rechtsprechung | 149 | ||
| bb) Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zur Beschränkung der Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen | 151 | ||
| cc) Die Mietpreisbremse-Entscheidung – Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Beschränkung der Neuvermietungsmieten | 155 | ||
| c) Zwischenergebnis | 158 | ||
| II. Eigentumsgrundrechtliche Problematik eines Mietenstopps im Detail | 159 | ||
| 1. Eröffnung des Schutzbereichs, Eingriff und Qualifizierung des Eingriffs | 159 | ||
| 2. Verfassungsrechtliche Rechtfertigung des Eingriffs | 160 | ||
| a) Legitimer Zweck | 160 | ||
| b) Geeignetheit | 160 | ||
| c) Erforderlichkeit | 162 | ||
| aa) Absenkung der Kappungsgrenze | 162 | ||
| bb) Verlängerung des Betrachtungszeitraums | 163 | ||
| cc) Förderung des Wohnungsneubaus | 164 | ||
| dd) Erweiterung des Wohngeldes | 165 | ||
| d) Angemessenheit | 165 | ||
| aa) Keine Verletzung der äußersten Grenzen | 165 | ||
| (1) Marktorientierung der Miete | 166 | ||
| (2) Investitionskosten | 167 | ||
| (3) Kein Inflationsausgleich | 170 | ||
| (4) Zwischenergebnis | 171 | ||
| bb) Schwere des Eingriffs | 172 | ||
| cc) Gewicht und Dringlichkeit der Rechtfertigungsgründe | 172 | ||
| dd) Wahrung der Zumutbarkeitsgrenze | 173 | ||
| III. Ergebnis | 180 | ||
| C. Vereinbarkeit eines Mietenstopps mit Art. 12 I GG | 181 | ||
| D. Vereinbarkeit eines Mietenstopps mit Art. 2 I GG | 184 | ||
| E. Vereinbarkeit eines Mietenstopps mit Art. 3 I GG | 185 | ||
| I. Prüfungsmaßstab des Art. 3 I GG | 185 | ||
| II. Gleichbehandlung aller Vermieter*innen | 186 | ||
| III. Gleichbehandlung aller Mieter*innen | 188 | ||
| F. Ergebnis | 189 | ||
| G. Rechtstechnische Umsetzung eines Mietenstopps | 189 | ||
| 7. Kapitel: Gesamtfazit / Ausblick | 191 | ||
| Anhang: Entwurf eines Gesetzes über die Begrenzung der Miethöhe in Bayern | 193 | ||
| Literaturverzeichnis | 195 | ||
| Sachverzeichnis | 206 |