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Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit

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Fock, O. (2023). Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit. Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-58966-1
Fock, Otto. Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit: Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG. Duncker & Humblot, 2023. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-58966-1
Fock, O (2023): Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit: Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-58966-1

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Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit

Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG

Fock, Otto

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 566

(2023)

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About The Author

Otto Fock studierte Rechtswissenschaft an der Universität Münster. Während seiner Promotion an der Universität Münster arbeitete er zunächst dort als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Deutsches und Internationales Familienrecht von Prof. Dr. Heiderhoff und später in einer internationalen Wirtschaftskanzlei in Berlin. Derzeit absolviert er seinen juristischen Vorbereitungsdienst am Kammergericht Berlin.

Abstract

Die Arbeit untersucht verschiedene Formen der seit Jahrzehnten umstrittenen Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf Mieter. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Klauselrichtlinie 93/13/EWG und der zu ihr ergangenen Rechtsprechung des EuGH. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln wird einer kritischen Überprüfung anhand des deutschen und europäischen AGB-Rechts unterzogen. Von großer praktischer Bedeutung sind zudem die Folgen der Verwendung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel. Der EuGH hat weitreichende Vorgaben zum Umgang mit unwirksamen Vertragsklauseln formuliert, die bei der Feststellung der Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln zu berücksichtigen sind. Dies betrifft unter anderem die Zulässigkeit richterlicher Korrekturen der durch die Unwirksamkeit entstandenen Rechtslage und die Möglichkeit der Mieterhöhung wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel.»The Validity of Decorative Repair Clauses and the Legal Consequences of their Invalidity. A Study Taking into Account the Requirements of Directive 93/13/EEC«: The thesis deals with contract terms on cosmetic repairs in rental agreements governed by German law. The validity of and the case law regarding such terms are examined in detail. Particular consideration is given to the requirements of the Unfair Terms Directive 93/13/EEC. The study also deals with the legal consequences resulting from the determination of the invalidity of cosmetic repair terms.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 7
Abkürzungsverzeichnis 13
Einleitung 17
I. Ziel der Untersuchung 17
II. Schönheitsreparaturen: Begriff und Abgrenzung 18
1. Teil: Schönheitsreparaturklauseln auf dem Prüfstand 26
A. Unionsrechtliche Grundlagen der Klauselkontrolle: Die Klauselrichtlinie 93/13/EWG 26
I. Die Entstehung der Klauselrichtlinie 26
II. Die Zielsetzung der Klauselrichtlinie 31
III. Die Wirkungsweise der Klauselrichtlinie 33
1. Legislative Umsetzung 35
a) Anforderungen an die Transformation einer Richtlinie ins nationale Recht 35
b) Die Umsetzung der Klauselrichtlinie in Deutschland 35
2. Richtlinienkonforme Auslegung 38
3. Kompetenzverteilung zwischen dem Europäischen Gerichtshof und den nationalen Gerichten bei der Inhaltskontrolle 40
a) Einführung 40
b) Die Entscheidung Océano 46
c) Die Entscheidung Freiburger Kommunalbauten im Widerspruch zu Océano 48
d) Die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs im Anschluss an die Entscheidung Freiburger Kommunalbauten 52
e) Die jüngere Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs 57
f) Zusammenfassung der Rechtsprechung 60
IV. Der Anwendungsbereich der Klauselrichtlinie 62
1. Personeller Anwendungsbereich: Verbraucherverträge 62
a) Verbraucher im Mietrecht 63
b) Gewerbetreibende im Mietrecht 66
aa) Abgrenzung zwischen gewerblichem Handeln und privater Vermögensverwaltung 67
bb) Einschaltung einer professionellen Immobilienverwaltung 70
2. Sachlicher Anwendungsbereich 71
a) Nicht im Einzelnen ausgehandelte Klauseln 71
b) Erfasste Vertragstypen 73
c) Kontrollfreie Klauseln 75
aa) Ausnahme in Art. 1 Abs. 2 Klauselrichtlinie 75
bb) Ausnahme in Art. 4 Abs. 2 Klauselrichtlinie 76
V. Grenzen der Harmonisierung durch die Klauselrichtlinie 77
B. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen 79
I. Mietvertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen 79
II. Einbeziehungsvoraussetzungen 85
III. Kontrollfähigkeit von Schönheitsreparaturklauseln 88
1. Vornahme-, Freizeichnungs- und Kostenabwälzungsklauseln 88
2. Zuschläge zur Miete für Schönheitsreparaturen 89
IV. Grundsätzliche Übertragbarkeit der Schönheitsreparaturpflicht 91
1. Beurteilungsmaßstab für die AGB-Kontrolle 92
a) Kriterien für das Vorliegen einer missbräuchlichen Klausel 92
aa) Unionsrechtliche Vorgaben 92
bb) Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB 96
b) Generell-abstrakte oder individuell-konkrete Betrachtung? 99
c) Maßgebliche Auslegung 104
d) Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt 106
2. Unangemessene Benachteiligung aufgrund der Unvereinbarkeit mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung? 108
a) Der Leitbildcharakter von § 535 Abs. 1 S. 2 BGB 109
aa) Die Erhaltungspflicht des Vermieters als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelung? 109
bb) Wille des historischen Gesetzgebers? Die Begründung zum Gesetzentwurf für das Mietrechtsreformgesetz 2001 112
b) Das Argument der Verkehrssitte 116
aa) Historische Entwicklung der Abwälzung von Schönheitsreparaturen 117
bb) Bestehen einer Verkehrssitte und ihre Relevanz bei der Inhaltskontrolle 120
c) Das Entgeltargument 124
aa) Grundgedanke des Entgeltarguments 124
bb) Relevanz von Preiserwägungen bei der Inhaltskontrolle 126
cc) Überzeugungskraft des Entgeltarguments vor dem Hintergrund der Preisbildung 131
d) Das Argument der Kalkulierbarkeit 135
e) Die Vereinfachung von Abläufen durch die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter 136
aa) Vermeidung der Abgrenzung von der Sachbeschädigung 137
bb) Gestaltungs- und Planungsfreiheit des Mieters 137
cc) Kostenreduktion durch Eigenvornahme 138
dd) Verhaltenssteuernder Effekt 139
f) Differenzierung zwischen Wohn- und Geschäftsraummietverträgen? 140
g) Zwischenergebnis 142
3. Unwirksamkeit gemäß § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraummietverträgen? 143
V. Übertragbarkeit der Schönheitsreparaturpflicht bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Räumen 145
1. Die Beseitigung vorvertraglicher Gebrauchsspuren als Grund für eine unangemessene Benachteiligung 146
2. Das Vorliegen unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Räume 151
3. Darlegungs- und Beweislast für den anfänglichen Dekorationszustand 156
a) Darlegungs- und Beweislastverteilung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 157
b) Gegenansicht zur Darlegungs- und Beweislastverteilung 158
c) Amtsermittlung bei Verbraucherverträgen als Gebot der Klauselrichtlinie? 160
aa) Prozessuale Vorgaben der Klauselrichtlinie im Allgemeinen 161
bb) Tatsachenermittlung von Amts wegen im Besonderen 165
4. Rechtslage bei teilrenovierten Räumen 172
5. Einwände gegenüber der Anknüpfung an den anfänglichen Dekorationszustand 174
a) Abstrakt-generelle Betrachtung der Klausel 174
b) Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung 175
6. Das Kompensationsmodell des Bundesgerichtshofs 177
a) Grundgedanke des Kompensationsmodells 177
b) Berechnung eines angemessenen Ausgleichs 179
aa) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 179
bb) Quotenlösung 180
cc) Kompensation durch Ersatz der Renovierungskosten 180
c) Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs 182
d) Zulässigkeit des Kompensationsmodells 182
aa) Vorgaben der Klauselrichtlinie: Unverbindlichkeit missbräuchlicher Klauseln und Abschreckungswirkung 182
bb) Kein unzulässiges Preisargument 184
e) Anspruch auf Rückgewähr der Kompensationsleistung bei Auszug des Mieters vor Fälligkeit der Renovierungspflicht? 184
7. Auswirkungen von Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter über die Vornahme von Schönheitsreparaturen 186
a) Der Standpunkt des Bundesgerichtshofs: Relativität der Schuldverhältnisse 186
b) Schuldübernahme 188
c) Vertrag zugunsten Dritter 192
VI. Laufende Renovierungspflicht 193
1. Zulässigkeit der Abwälzung von Renovierungsarbeiten während der Mietzeit 194
2. Fälligkeit der Renovierungspflicht während des Mietverhältnisses 195
a) Starre Fristenpläne 195
b) Flexible Fristenpläne 196
aa) Anforderungen an einen flexiblen Fristenplan 196
bb) Unwirksamkeit flexibler Fristenpläne gemäß § 309 Nr. 12 BGB 199
c) Abwälzungsklauseln ohne Fristenregelung 201
VII. Anfangsrenovierung 203
VIII. Endrenovierung 204
1. Bedarfsunabhängige Endrenovierungsklauseln 204
2. Bedarfsabhängige Endrenovierungsklauseln 205
IX. Kombination verschiedener Renovierungspflichten 207
X. Umfang und Ausführungsart der Renovierungspflicht des Mieters 209
1. Bei Wohnräumen 209
2. Bei Geschäftsräumen 212
XI. Quotenabgeltung 214
XII. Kostenabwälzung 218
XIII. Zuschläge zur Miete für vom Vermieter geschuldete Schönheitsreparaturen 219
XIV. Freizeichnung des Vermieters von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen 221
XV. Sonstige Anforderungen an die Transparenz von Schönheitsreparaturklauseln 224
XVI. Zahlungs- statt Renovierungspflicht bei anschließendem Umbau von Räumen? 227
C. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter durch im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbedingungen und Individualvereinbarungen 229
I. Keine Begrenzung durch das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 229
II. Summierungseffekt bei der Kombination einer individualvertraglichen mit einer formularvertraglichen Renovierungspflicht 230
III. Unwirksamkeit der Abwälzung der Anfangsrenovierung im preisgebundenen Wohnraum 233
IV. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter durch schlüssiges Verhalten? 236
D. Erfordernis einer gesetzlichen Regelung? 237
I. Vorschlag des Bundesrats zur Regelung der Schönheitsreparaturpflicht im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 238
II. Weitere Regelungsvorschläge 242
1. Zuständigkeit des Mieters für Schönheitsreparaturen 243
2. Freistellung oder Freizeichnungsmöglichkeit des Vermieters 243
3. Freistellung des Vermieters und Endrenovierungspflicht oder Quotenabgeltung bei renoviert übergebenen Räumen 244
4. Wahlrecht des Mieters zwischen Zuschlagszahlung und Vornahme der Schönheitsreparaturen 244
5. Kostentragungspflicht des Mieters 246
6. Unabdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters 246
III. Stellungnahme und eigener Vorschlag 247
E. Fazit und Ausblick 252
2. Teil: Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln 254
A. Unverbindlichkeit missbräuchlicher Klauseln 254
I. Grundlagen 254
II. Das Verbot geltungserhaltender Reduktion 255
III. Kein Vertrauensschutz für Verwender 257
B. Die Auswirkungen der Unwirksamkeit einer Regelung über die Renovierungspflicht auf die übrigen Vertragsbedingungen 263
I. Der Fortbestand des rechtlichen Vertrags 263
II. Teilunwirksamkeit von Renovierungsklauseln 265
1. Einführung 265
2. Die Lehre von der Einheitlichkeit der Schönheitsreparaturpflicht 267
3. Unionsrechtliche Bedenken gegen die Teilunwirksamkeit 269
III. Folge der Lehre von der einheitlichen Renovierungspflicht für separat formulierte Renovierungsklauseln 271
C. Ansprüche des Mieters aufgrund einer unwirksamen Klausel 272
I. Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen 273
1. Bei anfänglich renovierten Räumen 273
a) Geltung des dispositiven Rechts – Vereinbarkeit mit der Klauselrichtlinie 273
b) Keine ergänzende Vertragsauslegung infolge der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel 279
2. Bei anfänglich unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Räumen 280
a) Die unterschiedlichen Standpunkte der 18. und der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin 280
b) Die Beteiligungslösung des Bundesgerichtshofs 281
c) Richtlinienwidrigkeit der Beteiligungslösung 287
aa) Unionsrechtlich unzulässige ergänzende Vertragsauslegung? 287
bb) Fehlender Abschreckungseffekt 291
d) Zwischenergebnis 293
II. Ersatzansprüche bei Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Klausel 293
1. Ansprüche aus § 536a Abs. 2 BGB 294
2. Ansprüche aus culpa in contrahendo 295
3. Ansprüche aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB 298
4. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag 301
5. Ansprüche aus Bereicherungsrecht 307
6. Verjährung der Ersatzansprüche 311
a) Meinungsstand 311
b) Folgen der Anwendung von §§ 195, 199 Abs. 1 BGB 312
c) Folgen der Anwendung von § 548 Abs. 2 BGB 314
d) Stellungnahme 315
e) Unionsrechtliche Bedenken gegen die Anwendung von § 548 Abs. 2 BGB? 316
III. Rückzahlungsansprüche bei Zahlungen aufgrund einer unwirksamen Klausel 321
D. Rückforderung einer unzureichenden Ausgleichsleistung für die Überlassung unrenovierter Räume durch den Vermieter 323
E. Ersetzung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame Regelung 324
F. Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel 327
I. Bei preisfreiem Wohnraum 327
II. Bei preisgebundenem Wohnraum 329
1. Keine Übertragbarkeit der Rechtsprechung zur preisfreien Wohnraummiete 329
2. Unionsrechtlich unzulässiger Rückgriff auf nationales Gesetzesrecht 331
3. Zulässigkeit der Kostenmieterhöhung außerhalb von Verbraucherverträgen 334
III. Bei Geschäftsräumen 336
G. Bußgeldverhängung wegen Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln? 337
H. Fazit 339
Literaturverzeichnis 341
Sachverzeichnis 367