Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit

Otto Fock

doi:10.3790/978-3-428-58966-1

Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit

Preview Login to order (PDF)

BOOK

Cite BOOK

Style

Fock, O. (2023). Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit. Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-58966-1

Format

BIBTEX

ENDNOTE

RIS

Download

Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit

Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG

Fock, Otto

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 566

(2023)

Preview Login to order (PDF)

Additional Information

Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-58966-1
978-3-428-18966-3 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-58966-1
Edition: 1
Language: German
Pages: 368
Collections: NBE D&H
NBE RECHT
RECHT 2023
D&H 2023
Subjects: Private or civil law: general

Pricing

Institution: € 150.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 99.90 (incl. local VAT if applicable)

About The Author

Otto Fock studierte Rechtswissenschaft an der Universität Münster. Während seiner Promotion an der Universität Münster arbeitete er zunächst dort als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Deutsches und Internationales Familienrecht von Prof. Dr. Heiderhoff und später in einer internationalen Wirtschaftskanzlei in Berlin. Derzeit absolviert er seinen juristischen Vorbereitungsdienst am Kammergericht Berlin.

Abstract

Die Arbeit untersucht verschiedene Formen der seit Jahrzehnten umstrittenen Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf Mieter. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Klauselrichtlinie 93/13/EWG und der zu ihr ergangenen Rechtsprechung des EuGH. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln wird einer kritischen Überprüfung anhand des deutschen und europäischen AGB-Rechts unterzogen. Von großer praktischer Bedeutung sind zudem die Folgen der Verwendung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel. Der EuGH hat weitreichende Vorgaben zum Umgang mit unwirksamen Vertragsklauseln formuliert, die bei der Feststellung der Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln zu berücksichtigen sind. Dies betrifft unter anderem die Zulässigkeit richterlicher Korrekturen der durch die Unwirksamkeit entstandenen Rechtslage und die Möglichkeit der Mieterhöhung wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel.»The Validity of Decorative Repair Clauses and the Legal Consequences of their Invalidity. A Study Taking into Account the Requirements of Directive 93/13/EEC«: The thesis deals with contract terms on cosmetic repairs in rental agreements governed by German law. The validity of and the case law regarding such terms are examined in detail. Particular consideration is given to the requirements of the Unfair Terms Directive 93/13/EEC. The study also deals with the legal consequences resulting from the determination of the invalidity of cosmetic repair terms.

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	5
Inhaltsverzeichnis	7
Abkürzungsverzeichnis	13
Einleitung	17
I. Ziel der Untersuchung	17
II. Schönheitsreparaturen: Begriff und Abgrenzung	18
1. Teil: Schönheitsreparaturklauseln auf dem Prüfstand	26
A. Unionsrechtliche Grundlagen der Klauselkontrolle: Die Klauselrichtlinie 93/13/EWG	26
I. Die Entstehung der Klauselrichtlinie	26
II. Die Zielsetzung der Klauselrichtlinie	31
III. Die Wirkungsweise der Klauselrichtlinie	33
1. Legislative Umsetzung	35
a) Anforderungen an die Transformation einer Richtlinie ins nationale Recht	35
b) Die Umsetzung der Klauselrichtlinie in Deutschland	35
2. Richtlinienkonforme Auslegung	38
3. Kompetenzverteilung zwischen dem Europäischen Gerichtshof und den nationalen Gerichten bei der Inhaltskontrolle	40
a) Einführung	40
b) Die Entscheidung Océano	46
c) Die Entscheidung Freiburger Kommunalbauten im Widerspruch zu Océano	48
d) Die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs im Anschluss an die Entscheidung Freiburger Kommunalbauten	52
e) Die jüngere Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs	57
f) Zusammenfassung der Rechtsprechung	60
IV. Der Anwendungsbereich der Klauselrichtlinie	62
1. Personeller Anwendungsbereich: Verbraucherverträge	62
a) Verbraucher im Mietrecht	63
b) Gewerbetreibende im Mietrecht	66
aa) Abgrenzung zwischen gewerblichem Handeln und privater Vermögensverwaltung	67
bb) Einschaltung einer professionellen Immobilienverwaltung	70
2. Sachlicher Anwendungsbereich	71
a) Nicht im Einzelnen ausgehandelte Klauseln	71
b) Erfasste Vertragstypen	73
c) Kontrollfreie Klauseln	75
aa) Ausnahme in Art. 1 Abs. 2 Klauselrichtlinie	75
bb) Ausnahme in Art. 4 Abs. 2 Klauselrichtlinie	76
V. Grenzen der Harmonisierung durch die Klauselrichtlinie	77
B. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen	79
I. Mietvertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen	79
II. Einbeziehungsvoraussetzungen	85
III. Kontrollfähigkeit von Schönheitsreparaturklauseln	88
1. Vornahme-, Freizeichnungs- und Kostenabwälzungsklauseln	88
2. Zuschläge zur Miete für Schönheitsreparaturen	89
IV. Grundsätzliche Übertragbarkeit der Schönheitsreparaturpflicht	91
1. Beurteilungsmaßstab für die AGB-Kontrolle	92
a) Kriterien für das Vorliegen einer missbräuchlichen Klausel	92
aa) Unionsrechtliche Vorgaben	92
bb) Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB	96
b) Generell-abstrakte oder individuell-konkrete Betrachtung?	99
c) Maßgebliche Auslegung	104
d) Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt	106
2. Unangemessene Benachteiligung aufgrund der Unvereinbarkeit mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung?	108
a) Der Leitbildcharakter von § 535 Abs. 1 S. 2 BGB	109
aa) Die Erhaltungspflicht des Vermieters als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelung?	109
bb) Wille des historischen Gesetzgebers? Die Begründung zum Gesetzentwurf für das Mietrechtsreformgesetz 2001	112
b) Das Argument der Verkehrssitte	116
aa) Historische Entwicklung der Abwälzung von Schönheitsreparaturen	117
bb) Bestehen einer Verkehrssitte und ihre Relevanz bei der Inhaltskontrolle	120
c) Das Entgeltargument	124
aa) Grundgedanke des Entgeltarguments	124
bb) Relevanz von Preiserwägungen bei der Inhaltskontrolle	126
cc) Überzeugungskraft des Entgeltarguments vor dem Hintergrund der Preisbildung	131
d) Das Argument der Kalkulierbarkeit	135
e) Die Vereinfachung von Abläufen durch die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter	136
aa) Vermeidung der Abgrenzung von der Sachbeschädigung	137
bb) Gestaltungs- und Planungsfreiheit des Mieters	137
cc) Kostenreduktion durch Eigenvornahme	138
dd) Verhaltenssteuernder Effekt	139
f) Differenzierung zwischen Wohn- und Geschäftsraummietverträgen?	140
g) Zwischenergebnis	142
3. Unwirksamkeit gemäß § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraummietverträgen?	143
V. Übertragbarkeit der Schönheitsreparaturpflicht bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Räumen	145
1. Die Beseitigung vorvertraglicher Gebrauchsspuren als Grund für eine unangemessene Benachteiligung	146
2. Das Vorliegen unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Räume	151
3. Darlegungs- und Beweislast für den anfänglichen Dekorationszustand	156
a) Darlegungs- und Beweislastverteilung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs	157
b) Gegenansicht zur Darlegungs- und Beweislastverteilung	158
c) Amtsermittlung bei Verbraucherverträgen als Gebot der Klauselrichtlinie?	160
aa) Prozessuale Vorgaben der Klauselrichtlinie im Allgemeinen	161
bb) Tatsachenermittlung von Amts wegen im Besonderen	165
4. Rechtslage bei teilrenovierten Räumen	172
5. Einwände gegenüber der Anknüpfung an den anfänglichen Dekorationszustand	174
a) Abstrakt-generelle Betrachtung der Klausel	174
b) Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung	175
6. Das Kompensationsmodell des Bundesgerichtshofs	177
a) Grundgedanke des Kompensationsmodells	177
b) Berechnung eines angemessenen Ausgleichs	179
aa) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs	179
bb) Quotenlösung	180
cc) Kompensation durch Ersatz der Renovierungskosten	180
c) Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs	182
d) Zulässigkeit des Kompensationsmodells	182
aa) Vorgaben der Klauselrichtlinie: Unverbindlichkeit missbräuchlicher Klauseln und Abschreckungswirkung	182
bb) Kein unzulässiges Preisargument	184
e) Anspruch auf Rückgewähr der Kompensationsleistung bei Auszug des Mieters vor Fälligkeit der Renovierungspflicht?	184
7. Auswirkungen von Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter über die Vornahme von Schönheitsreparaturen	186
a) Der Standpunkt des Bundesgerichtshofs: Relativität der Schuldverhältnisse	186
b) Schuldübernahme	188
c) Vertrag zugunsten Dritter	192
VI. Laufende Renovierungspflicht	193
1. Zulässigkeit der Abwälzung von Renovierungsarbeiten während der Mietzeit	194
2. Fälligkeit der Renovierungspflicht während des Mietverhältnisses	195
a) Starre Fristenpläne	195
b) Flexible Fristenpläne	196
aa) Anforderungen an einen flexiblen Fristenplan	196
bb) Unwirksamkeit flexibler Fristenpläne gemäß § 309 Nr. 12 BGB	199
c) Abwälzungsklauseln ohne Fristenregelung	201
VII. Anfangsrenovierung	203
VIII. Endrenovierung	204
1. Bedarfsunabhängige Endrenovierungsklauseln	204
2. Bedarfsabhängige Endrenovierungsklauseln	205
IX. Kombination verschiedener Renovierungspflichten	207
X. Umfang und Ausführungsart der Renovierungspflicht des Mieters	209
1. Bei Wohnräumen	209
2. Bei Geschäftsräumen	212
XI. Quotenabgeltung	214
XII. Kostenabwälzung	218
XIII. Zuschläge zur Miete für vom Vermieter geschuldete Schönheitsreparaturen	219
XIV. Freizeichnung des Vermieters von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen	221
XV. Sonstige Anforderungen an die Transparenz von Schönheitsreparaturklauseln	224
XVI. Zahlungs- statt Renovierungspflicht bei anschließendem Umbau von Räumen?	227
C. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter durch im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbedingungen und Individualvereinbarungen	229
I. Keine Begrenzung durch das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen	229
II. Summierungseffekt bei der Kombination einer individualvertraglichen mit einer formularvertraglichen Renovierungspflicht	230
III. Unwirksamkeit der Abwälzung der Anfangsrenovierung im preisgebundenen Wohnraum	233
IV. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter durch schlüssiges Verhalten?	236
D. Erfordernis einer gesetzlichen Regelung?	237
I. Vorschlag des Bundesrats zur Regelung der Schönheitsreparaturpflicht im Rahmen der Mietrechtsreform 2001	238
II. Weitere Regelungsvorschläge	242
1. Zuständigkeit des Mieters für Schönheitsreparaturen	243
2. Freistellung oder Freizeichnungsmöglichkeit des Vermieters	243
3. Freistellung des Vermieters und Endrenovierungspflicht oder Quotenabgeltung bei renoviert übergebenen Räumen	244
4. Wahlrecht des Mieters zwischen Zuschlagszahlung und Vornahme der Schönheitsreparaturen	244
5. Kostentragungspflicht des Mieters	246
6. Unabdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters	246
III. Stellungnahme und eigener Vorschlag	247
E. Fazit und Ausblick	252
2. Teil: Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln	254
A. Unverbindlichkeit missbräuchlicher Klauseln	254
I. Grundlagen	254
II. Das Verbot geltungserhaltender Reduktion	255
III. Kein Vertrauensschutz für Verwender	257
B. Die Auswirkungen der Unwirksamkeit einer Regelung über die Renovierungspflicht auf die übrigen Vertragsbedingungen	263
I. Der Fortbestand des rechtlichen Vertrags	263
II. Teilunwirksamkeit von Renovierungsklauseln	265
1. Einführung	265
2. Die Lehre von der Einheitlichkeit der Schönheitsreparaturpflicht	267
3. Unionsrechtliche Bedenken gegen die Teilunwirksamkeit	269
III. Folge der Lehre von der einheitlichen Renovierungspflicht für separat formulierte Renovierungsklauseln	271
C. Ansprüche des Mieters aufgrund einer unwirksamen Klausel	272
I. Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen	273
1. Bei anfänglich renovierten Räumen	273
a) Geltung des dispositiven Rechts – Vereinbarkeit mit der Klauselrichtlinie	273
b) Keine ergänzende Vertragsauslegung infolge der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel	279
2. Bei anfänglich unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Räumen	280
a) Die unterschiedlichen Standpunkte der 18. und der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin	280
b) Die Beteiligungslösung des Bundesgerichtshofs	281
c) Richtlinienwidrigkeit der Beteiligungslösung	287
aa) Unionsrechtlich unzulässige ergänzende Vertragsauslegung?	287
bb) Fehlender Abschreckungseffekt	291
d) Zwischenergebnis	293
II. Ersatzansprüche bei Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Klausel	293
1. Ansprüche aus § 536a Abs. 2 BGB	294
2. Ansprüche aus culpa in contrahendo	295
3. Ansprüche aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB	298
4. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag	301
5. Ansprüche aus Bereicherungsrecht	307
6. Verjährung der Ersatzansprüche	311
a) Meinungsstand	311
b) Folgen der Anwendung von §§ 195, 199 Abs. 1 BGB	312
c) Folgen der Anwendung von § 548 Abs. 2 BGB	314
d) Stellungnahme	315
e) Unionsrechtliche Bedenken gegen die Anwendung von § 548 Abs. 2 BGB?	316
III. Rückzahlungsansprüche bei Zahlungen aufgrund einer unwirksamen Klausel	321
D. Rückforderung einer unzureichenden Ausgleichsleistung für die Überlassung unrenovierter Räume durch den Vermieter	323
E. Ersetzung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame Regelung	324
F. Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel	327
I. Bei preisfreiem Wohnraum	327
II. Bei preisgebundenem Wohnraum	329
1. Keine Übertragbarkeit der Rechtsprechung zur preisfreien Wohnraummiete	329
2. Unionsrechtlich unzulässiger Rückgriff auf nationales Gesetzesrecht	331
3. Zulässigkeit der Kostenmieterhöhung außerhalb von Verbraucherverträgen	334
III. Bei Geschäftsräumen	336
G. Bußgeldverhängung wegen Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln?	337
H. Fazit	339
Literaturverzeichnis	341
Sachverzeichnis	367

Cite BOOK

Style

Format

Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit

Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG

Additional Information

Book Details

Pricing

About The Author

Abstract

Table of Contents

Contact

Quick Navigation