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Fock, O. (2023). Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit. Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-58966-1
Fock, Otto. Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit: Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG. Duncker & Humblot, 2023. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-58966-1
Fock, O (2023): Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit: Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-58966-1
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Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Rechtsfolgen ihrer Unwirksamkeit
Eine Untersuchung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Richtlinie 93/13/EWG
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 566
(2023)
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Otto Fock studierte Rechtswissenschaft an der Universität Münster. Während seiner Promotion an der Universität Münster arbeitete er zunächst dort als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Deutsches und Internationales Familienrecht von Prof. Dr. Heiderhoff und später in einer internationalen Wirtschaftskanzlei in Berlin. Derzeit absolviert er seinen juristischen Vorbereitungsdienst am Kammergericht Berlin.Abstract
Die Arbeit untersucht verschiedene Formen der seit Jahrzehnten umstrittenen Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf Mieter. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Klauselrichtlinie 93/13/EWG und der zu ihr ergangenen Rechtsprechung des EuGH. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln wird einer kritischen Überprüfung anhand des deutschen und europäischen AGB-Rechts unterzogen. Von großer praktischer Bedeutung sind zudem die Folgen der Verwendung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel. Der EuGH hat weitreichende Vorgaben zum Umgang mit unwirksamen Vertragsklauseln formuliert, die bei der Feststellung der Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln zu berücksichtigen sind. Dies betrifft unter anderem die Zulässigkeit richterlicher Korrekturen der durch die Unwirksamkeit entstandenen Rechtslage und die Möglichkeit der Mieterhöhung wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel.»The Validity of Decorative Repair Clauses and the Legal Consequences of their Invalidity. A Study Taking into Account the Requirements of Directive 93/13/EEC«: The thesis deals with contract terms on cosmetic repairs in rental agreements governed by German law. The validity of and the case law regarding such terms are examined in detail. Particular consideration is given to the requirements of the Unfair Terms Directive 93/13/EEC. The study also deals with the legal consequences resulting from the determination of the invalidity of cosmetic repair terms.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 5 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 7 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 13 | ||
| Einleitung | 17 | ||
| I. Ziel der Untersuchung | 17 | ||
| II. Schönheitsreparaturen: Begriff und Abgrenzung | 18 | ||
| 1. Teil: Schönheitsreparaturklauseln auf dem Prüfstand | 26 | ||
| A. Unionsrechtliche Grundlagen der Klauselkontrolle: Die Klauselrichtlinie 93/13/EWG | 26 | ||
| I. Die Entstehung der Klauselrichtlinie | 26 | ||
| II. Die Zielsetzung der Klauselrichtlinie | 31 | ||
| III. Die Wirkungsweise der Klauselrichtlinie | 33 | ||
| 1. Legislative Umsetzung | 35 | ||
| a) Anforderungen an die Transformation einer Richtlinie ins nationale Recht | 35 | ||
| b) Die Umsetzung der Klauselrichtlinie in Deutschland | 35 | ||
| 2. Richtlinienkonforme Auslegung | 38 | ||
| 3. Kompetenzverteilung zwischen dem Europäischen Gerichtshof und den nationalen Gerichten bei der Inhaltskontrolle | 40 | ||
| a) Einführung | 40 | ||
| b) Die Entscheidung Océano | 46 | ||
| c) Die Entscheidung Freiburger Kommunalbauten im Widerspruch zu Océano | 48 | ||
| d) Die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs im Anschluss an die Entscheidung Freiburger Kommunalbauten | 52 | ||
| e) Die jüngere Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs | 57 | ||
| f) Zusammenfassung der Rechtsprechung | 60 | ||
| IV. Der Anwendungsbereich der Klauselrichtlinie | 62 | ||
| 1. Personeller Anwendungsbereich: Verbraucherverträge | 62 | ||
| a) Verbraucher im Mietrecht | 63 | ||
| b) Gewerbetreibende im Mietrecht | 66 | ||
| aa) Abgrenzung zwischen gewerblichem Handeln und privater Vermögensverwaltung | 67 | ||
| bb) Einschaltung einer professionellen Immobilienverwaltung | 70 | ||
| 2. Sachlicher Anwendungsbereich | 71 | ||
| a) Nicht im Einzelnen ausgehandelte Klauseln | 71 | ||
| b) Erfasste Vertragstypen | 73 | ||
| c) Kontrollfreie Klauseln | 75 | ||
| aa) Ausnahme in Art. 1 Abs. 2 Klauselrichtlinie | 75 | ||
| bb) Ausnahme in Art. 4 Abs. 2 Klauselrichtlinie | 76 | ||
| V. Grenzen der Harmonisierung durch die Klauselrichtlinie | 77 | ||
| B. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen | 79 | ||
| I. Mietvertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen | 79 | ||
| II. Einbeziehungsvoraussetzungen | 85 | ||
| III. Kontrollfähigkeit von Schönheitsreparaturklauseln | 88 | ||
| 1. Vornahme-, Freizeichnungs- und Kostenabwälzungsklauseln | 88 | ||
| 2. Zuschläge zur Miete für Schönheitsreparaturen | 89 | ||
| IV. Grundsätzliche Übertragbarkeit der Schönheitsreparaturpflicht | 91 | ||
| 1. Beurteilungsmaßstab für die AGB-Kontrolle | 92 | ||
| a) Kriterien für das Vorliegen einer missbräuchlichen Klausel | 92 | ||
| aa) Unionsrechtliche Vorgaben | 92 | ||
| bb) Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB | 96 | ||
| b) Generell-abstrakte oder individuell-konkrete Betrachtung? | 99 | ||
| c) Maßgebliche Auslegung | 104 | ||
| d) Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt | 106 | ||
| 2. Unangemessene Benachteiligung aufgrund der Unvereinbarkeit mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung? | 108 | ||
| a) Der Leitbildcharakter von § 535 Abs. 1 S. 2 BGB | 109 | ||
| aa) Die Erhaltungspflicht des Vermieters als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelung? | 109 | ||
| bb) Wille des historischen Gesetzgebers? Die Begründung zum Gesetzentwurf für das Mietrechtsreformgesetz 2001 | 112 | ||
| b) Das Argument der Verkehrssitte | 116 | ||
| aa) Historische Entwicklung der Abwälzung von Schönheitsreparaturen | 117 | ||
| bb) Bestehen einer Verkehrssitte und ihre Relevanz bei der Inhaltskontrolle | 120 | ||
| c) Das Entgeltargument | 124 | ||
| aa) Grundgedanke des Entgeltarguments | 124 | ||
| bb) Relevanz von Preiserwägungen bei der Inhaltskontrolle | 126 | ||
| cc) Überzeugungskraft des Entgeltarguments vor dem Hintergrund der Preisbildung | 131 | ||
| d) Das Argument der Kalkulierbarkeit | 135 | ||
| e) Die Vereinfachung von Abläufen durch die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter | 136 | ||
| aa) Vermeidung der Abgrenzung von der Sachbeschädigung | 137 | ||
| bb) Gestaltungs- und Planungsfreiheit des Mieters | 137 | ||
| cc) Kostenreduktion durch Eigenvornahme | 138 | ||
| dd) Verhaltenssteuernder Effekt | 139 | ||
| f) Differenzierung zwischen Wohn- und Geschäftsraummietverträgen? | 140 | ||
| g) Zwischenergebnis | 142 | ||
| 3. Unwirksamkeit gemäß § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraummietverträgen? | 143 | ||
| V. Übertragbarkeit der Schönheitsreparaturpflicht bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Räumen | 145 | ||
| 1. Die Beseitigung vorvertraglicher Gebrauchsspuren als Grund für eine unangemessene Benachteiligung | 146 | ||
| 2. Das Vorliegen unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Räume | 151 | ||
| 3. Darlegungs- und Beweislast für den anfänglichen Dekorationszustand | 156 | ||
| a) Darlegungs- und Beweislastverteilung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs | 157 | ||
| b) Gegenansicht zur Darlegungs- und Beweislastverteilung | 158 | ||
| c) Amtsermittlung bei Verbraucherverträgen als Gebot der Klauselrichtlinie? | 160 | ||
| aa) Prozessuale Vorgaben der Klauselrichtlinie im Allgemeinen | 161 | ||
| bb) Tatsachenermittlung von Amts wegen im Besonderen | 165 | ||
| 4. Rechtslage bei teilrenovierten Räumen | 172 | ||
| 5. Einwände gegenüber der Anknüpfung an den anfänglichen Dekorationszustand | 174 | ||
| a) Abstrakt-generelle Betrachtung der Klausel | 174 | ||
| b) Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung | 175 | ||
| 6. Das Kompensationsmodell des Bundesgerichtshofs | 177 | ||
| a) Grundgedanke des Kompensationsmodells | 177 | ||
| b) Berechnung eines angemessenen Ausgleichs | 179 | ||
| aa) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs | 179 | ||
| bb) Quotenlösung | 180 | ||
| cc) Kompensation durch Ersatz der Renovierungskosten | 180 | ||
| c) Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs | 182 | ||
| d) Zulässigkeit des Kompensationsmodells | 182 | ||
| aa) Vorgaben der Klauselrichtlinie: Unverbindlichkeit missbräuchlicher Klauseln und Abschreckungswirkung | 182 | ||
| bb) Kein unzulässiges Preisargument | 184 | ||
| e) Anspruch auf Rückgewähr der Kompensationsleistung bei Auszug des Mieters vor Fälligkeit der Renovierungspflicht? | 184 | ||
| 7. Auswirkungen von Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter über die Vornahme von Schönheitsreparaturen | 186 | ||
| a) Der Standpunkt des Bundesgerichtshofs: Relativität der Schuldverhältnisse | 186 | ||
| b) Schuldübernahme | 188 | ||
| c) Vertrag zugunsten Dritter | 192 | ||
| VI. Laufende Renovierungspflicht | 193 | ||
| 1. Zulässigkeit der Abwälzung von Renovierungsarbeiten während der Mietzeit | 194 | ||
| 2. Fälligkeit der Renovierungspflicht während des Mietverhältnisses | 195 | ||
| a) Starre Fristenpläne | 195 | ||
| b) Flexible Fristenpläne | 196 | ||
| aa) Anforderungen an einen flexiblen Fristenplan | 196 | ||
| bb) Unwirksamkeit flexibler Fristenpläne gemäß § 309 Nr. 12 BGB | 199 | ||
| c) Abwälzungsklauseln ohne Fristenregelung | 201 | ||
| VII. Anfangsrenovierung | 203 | ||
| VIII. Endrenovierung | 204 | ||
| 1. Bedarfsunabhängige Endrenovierungsklauseln | 204 | ||
| 2. Bedarfsabhängige Endrenovierungsklauseln | 205 | ||
| IX. Kombination verschiedener Renovierungspflichten | 207 | ||
| X. Umfang und Ausführungsart der Renovierungspflicht des Mieters | 209 | ||
| 1. Bei Wohnräumen | 209 | ||
| 2. Bei Geschäftsräumen | 212 | ||
| XI. Quotenabgeltung | 214 | ||
| XII. Kostenabwälzung | 218 | ||
| XIII. Zuschläge zur Miete für vom Vermieter geschuldete Schönheitsreparaturen | 219 | ||
| XIV. Freizeichnung des Vermieters von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen | 221 | ||
| XV. Sonstige Anforderungen an die Transparenz von Schönheitsreparaturklauseln | 224 | ||
| XVI. Zahlungs- statt Renovierungspflicht bei anschließendem Umbau von Räumen? | 227 | ||
| C. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter durch im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbedingungen und Individualvereinbarungen | 229 | ||
| I. Keine Begrenzung durch das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen | 229 | ||
| II. Summierungseffekt bei der Kombination einer individualvertraglichen mit einer formularvertraglichen Renovierungspflicht | 230 | ||
| III. Unwirksamkeit der Abwälzung der Anfangsrenovierung im preisgebundenen Wohnraum | 233 | ||
| IV. Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter durch schlüssiges Verhalten? | 236 | ||
| D. Erfordernis einer gesetzlichen Regelung? | 237 | ||
| I. Vorschlag des Bundesrats zur Regelung der Schönheitsreparaturpflicht im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 | 238 | ||
| II. Weitere Regelungsvorschläge | 242 | ||
| 1. Zuständigkeit des Mieters für Schönheitsreparaturen | 243 | ||
| 2. Freistellung oder Freizeichnungsmöglichkeit des Vermieters | 243 | ||
| 3. Freistellung des Vermieters und Endrenovierungspflicht oder Quotenabgeltung bei renoviert übergebenen Räumen | 244 | ||
| 4. Wahlrecht des Mieters zwischen Zuschlagszahlung und Vornahme der Schönheitsreparaturen | 244 | ||
| 5. Kostentragungspflicht des Mieters | 246 | ||
| 6. Unabdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters | 246 | ||
| III. Stellungnahme und eigener Vorschlag | 247 | ||
| E. Fazit und Ausblick | 252 | ||
| 2. Teil: Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln | 254 | ||
| A. Unverbindlichkeit missbräuchlicher Klauseln | 254 | ||
| I. Grundlagen | 254 | ||
| II. Das Verbot geltungserhaltender Reduktion | 255 | ||
| III. Kein Vertrauensschutz für Verwender | 257 | ||
| B. Die Auswirkungen der Unwirksamkeit einer Regelung über die Renovierungspflicht auf die übrigen Vertragsbedingungen | 263 | ||
| I. Der Fortbestand des rechtlichen Vertrags | 263 | ||
| II. Teilunwirksamkeit von Renovierungsklauseln | 265 | ||
| 1. Einführung | 265 | ||
| 2. Die Lehre von der Einheitlichkeit der Schönheitsreparaturpflicht | 267 | ||
| 3. Unionsrechtliche Bedenken gegen die Teilunwirksamkeit | 269 | ||
| III. Folge der Lehre von der einheitlichen Renovierungspflicht für separat formulierte Renovierungsklauseln | 271 | ||
| C. Ansprüche des Mieters aufgrund einer unwirksamen Klausel | 272 | ||
| I. Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen | 273 | ||
| 1. Bei anfänglich renovierten Räumen | 273 | ||
| a) Geltung des dispositiven Rechts – Vereinbarkeit mit der Klauselrichtlinie | 273 | ||
| b) Keine ergänzende Vertragsauslegung infolge der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel | 279 | ||
| 2. Bei anfänglich unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Räumen | 280 | ||
| a) Die unterschiedlichen Standpunkte der 18. und der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin | 280 | ||
| b) Die Beteiligungslösung des Bundesgerichtshofs | 281 | ||
| c) Richtlinienwidrigkeit der Beteiligungslösung | 287 | ||
| aa) Unionsrechtlich unzulässige ergänzende Vertragsauslegung? | 287 | ||
| bb) Fehlender Abschreckungseffekt | 291 | ||
| d) Zwischenergebnis | 293 | ||
| II. Ersatzansprüche bei Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Klausel | 293 | ||
| 1. Ansprüche aus § 536a Abs. 2 BGB | 294 | ||
| 2. Ansprüche aus culpa in contrahendo | 295 | ||
| 3. Ansprüche aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB | 298 | ||
| 4. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag | 301 | ||
| 5. Ansprüche aus Bereicherungsrecht | 307 | ||
| 6. Verjährung der Ersatzansprüche | 311 | ||
| a) Meinungsstand | 311 | ||
| b) Folgen der Anwendung von §§ 195, 199 Abs. 1 BGB | 312 | ||
| c) Folgen der Anwendung von § 548 Abs. 2 BGB | 314 | ||
| d) Stellungnahme | 315 | ||
| e) Unionsrechtliche Bedenken gegen die Anwendung von § 548 Abs. 2 BGB? | 316 | ||
| III. Rückzahlungsansprüche bei Zahlungen aufgrund einer unwirksamen Klausel | 321 | ||
| D. Rückforderung einer unzureichenden Ausgleichsleistung für die Überlassung unrenovierter Räume durch den Vermieter | 323 | ||
| E. Ersetzung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame Regelung | 324 | ||
| F. Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel | 327 | ||
| I. Bei preisfreiem Wohnraum | 327 | ||
| II. Bei preisgebundenem Wohnraum | 329 | ||
| 1. Keine Übertragbarkeit der Rechtsprechung zur preisfreien Wohnraummiete | 329 | ||
| 2. Unionsrechtlich unzulässiger Rückgriff auf nationales Gesetzesrecht | 331 | ||
| 3. Zulässigkeit der Kostenmieterhöhung außerhalb von Verbraucherverträgen | 334 | ||
| III. Bei Geschäftsräumen | 336 | ||
| G. Bußgeldverhängung wegen Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln? | 337 | ||
| H. Fazit | 339 | ||
| Literaturverzeichnis | 341 | ||
| Sachverzeichnis | 367 |