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Verhinderung von Grundstücksspekulation durch Kaufvertragsgestaltung
Unter besonderer Berücksichtigung von Gemeinwohlerwägungen in der AGB-Kontrolle
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 567
(2024)
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About The Author
Leonard Eric Schmitz studierte Rechtswissenschaften mit Begleitstudium im Europäischen Recht an den Universitäten Würzburg und Warschau und legte die Erste Juristische Prüfung in Bayern ab. Im Anschluss arbeitete er als Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Deutsches und Europäisches Privatrecht sowie Internationales Privatrecht an der Julius-Maximilians-Universität Würzburg. Er erhielt u.a. den Preis für Gute Lehre der Juristischen Fakultät und wurde von der Studienstiftung des deutschen Volkes gefördert. Die Promotion erfolgte bei Frau Prof. Dr. Eva-Maria Kieninger. Seit Anfang 2023 ist er Rechtsreferendar im Bezirk des OLG Düsseldorf.Abstract
Bezahlbares Bauland wird nahezu überall in Deutschland enorm nachgefragt. Trotzdem bleibt das Angebot gering. Der Markt um Boden ist deshalb typischerweise ein Verkäufermarkt, in dem dieser seine Interessen leichter durchzusetzen vermag. Die Arbeit soll einen Beitrag dazu leisten, die bisher unzureichende Konzeption der kommunalen Grundstücksgeschäfte aufzudecken und darüber hinaus Vorschläge zu entwickeln, wie Grundstücksspekulation zukünftig effektiver verhindert werden kann. Angesichts der leeren öffentlichen Haushalte wird ebenfalls beleuchtet, mithilfe welcher konkreten Lösungsansätze die vertraglichen Gestaltungsinstrumente überhaupt finanziert werden können. Letztlich legt die Studie dadurch die nicht zu unterschätzende Bedeutung der zivilrechtlichen Hebel in öffentlich-rechtlich geprägten Diskursfeldern offen. Dies gilt besonders auf einem Gebiet wie der kommunalen Grundstücksvergabe, in dessen Rahmen Öffentliches Recht und Privatrecht eng verzahnt sind. Ausgezeichnet mit dem Immobilien Forschungspreis 2023 der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Awarded the Real Estate Research Prize 2023 by the Society for Real Estate Research e.V.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 13 | ||
| § 1 Einführung | 17 | ||
| I. Entwicklung der Baulandpreise in Deutschland | 19 | ||
| II. Relevanz des AGB-Rechts für die Veräußerung von kommunalen Grundstücken | 23 | ||
| III. Stand der Forschung | 24 | ||
| IV. Gang der Untersuchung | 26 | ||
| Erster Teil: Ausgangslage und damit verbundene rechtliche Probleme | 29 | ||
| § 2 Bisherige Vertragspraxis der kommunalen Grundstücksvergabe | 29 | ||
| I. Vergabekriterien | 29 | ||
| II. Kaufvertragsgestaltung anhand von Beispielsklauseln | 32 | ||
| III. Kritik an der Rechtsprechung zur bisherigen Vertragspraxis | 33 | ||
| 1. Fehlende Beachtung der europarechtlichen Dimension bei der vergünstigten Grundstücksvergabe | 34 | ||
| 2. Berücksichtigung von Gemeinwohlinteressen in der AGB-Kontrolle | 34 | ||
| Zweiter Teil: Gestaltungsgrenzen aus dem Europa- und AGB-Recht | 37 | ||
| § 3 Europarechtliche Dimension der vergünstigten Grundstücksvergabe | 37 | ||
| I. Europarechtliche Vorgaben | 37 | ||
| 1. Vertragsverletzungsverfahren 2006/4271 der EU-Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland | 37 | ||
| 2. EuGH, Urteil vom 8.5.2013 – C-197/11, C-203/11 (Flämisches Dekret) | 39 | ||
| 3. Leitlinien für Gemeinden bei der vergünstigten Überlassung von Baugrundstücken im Rahmen des Einheimischenmodells | 41 | ||
| a) Inhalt | 42 | ||
| b) Bindungswirkung | 44 | ||
| II. Würdigung in der Rechtsprechung des BGH | 47 | ||
| 1. BGH, Urteil vom 15.2.2019 – V ZR 77/18 | 48 | ||
| 2. Nichtigkeit einzelner Klauseln gemäß § 134 BGB | 49 | ||
| 3. Die Leitlinien als gesetzliche Vorschriften im Sinne des § 306 Abs. 2 BGB | 51 | ||
| 4. Ergänzende (europarechtskonforme) Vertragsauslegung | 52 | ||
| III. Folgen für die kommunale Kaufvertragsgestaltung | 56 | ||
| § 4 Berücksichtigungsfähige Interessen in der AGB-Kontrolle | 58 | ||
| I. Interessensgruppen in der AGB-Kontrolle | 61 | ||
| 1. Eigene Individualinteressen | 61 | ||
| a) Interessen des Verwenders | 62 | ||
| b) Interessen des Vertragspartners | 63 | ||
| c) Folgerungen | 65 | ||
| 2. Drittinteressen | 65 | ||
| a) Grundsatz und Begriff des Dritten | 66 | ||
| b) Ausnahmen | 67 | ||
| c) Zwischenergebnis | 69 | ||
| 3. Gemeinwohlinteressen | 70 | ||
| a) Begriff des Gemeinwohls | 70 | ||
| b) Kompetenz zur Bestimmung des Gemeinwohls | 73 | ||
| aa) Außerstaatliche Kompetenzverteilung | 73 | ||
| bb) Innerstaatliche Kompetenzverteilung | 74 | ||
| c) Gemeinwohlbindung der öffentlichen Verwaltung | 77 | ||
| aa) Ansichten in der Literatur | 77 | ||
| bb) Auffassung in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts | 78 | ||
| cc) Landesverfassungsrechtliche Vorgaben | 79 | ||
| dd) Zwischenergebnis | 80 | ||
| d) Gemeinwohlbindung Privater | 81 | ||
| e) Berücksichtigungsfähigkeit | 85 | ||
| aa) Sektionsklauseln in Krankenhausaufnahmeverträgen | 85 | ||
| (1) Ansichten in der Literatur | 86 | ||
| (2) Stellungnahme | 87 | ||
| bb) Pauschalierte Schadensersatzansprüche zur Abwehr von Submissionsabsprachen | 89 | ||
| (1) Ansichten in der Literatur | 92 | ||
| (2) Stellungnahme | 93 | ||
| cc) Vertragsstrafen der Treuhandanstalt | 96 | ||
| (1) Ansichten in der Literatur | 98 | ||
| (2) Stellungnahme | 100 | ||
| dd) Mehrerlös- und Nachzahlungsklauseln | 102 | ||
| (1) Ansichten in der Literatur | 104 | ||
| (2) Stellungnahme | 105 | ||
| II. Kritik und eigener Ansatz | 110 | ||
| 1. Probleme der bisherigen Sichtweisen | 110 | ||
| 2. Eigener Ansatz | 114 | ||
| 3. Zwischenergebnis | 117 | ||
| Dritter Teil: Gestaltungsvorschläge für die künftige kommunale Grundstücksvergabe | 118 | ||
| § 5 Vertragliche Gestaltung zur Verhinderung von Grundstücksspekulation | 118 | ||
| I. Allgemeines | 119 | ||
| 1. Begriff der Grundstücksspekulation | 119 | ||
| 2. Instrumente außerhalb des Kaufvertragsrechts | 121 | ||
| II. Kaufvertragliche Instrumente | 127 | ||
| 1. Bauverpflichtung | 128 | ||
| a) Zulässiger Inhalt | 129 | ||
| aa) Bebauung | 130 | ||
| bb) Frist | 130 | ||
| b) Sicherungsmöglichkeiten | 132 | ||
| aa) Wiederkaufsrecht | 133 | ||
| (1) Allgemeines | 133 | ||
| (2) Preis | 133 | ||
| (3) Frist | 135 | ||
| (4) Dingliche Absicherung durch Rückauflassungsvormerkung | 140 | ||
| (a) Rückauflassungsvormerkung und Interessen der Finanzierungsgläubiger | 141 | ||
| (b) Löschung der Rückauflassungsvormerkung | 142 | ||
| bb) Vertragsstrafe und Nachzahlungsklausel | 142 | ||
| (1) Allgemeines | 142 | ||
| (2) § 309 Nr. 6 BGB | 144 | ||
| (3) § 307 Abs. 1 S. 1 BGB und § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB | 145 | ||
| (a) BGH, Urteil vom 20.4.2018 – V ZR 169/17 | 146 | ||
| (b) Folgen für die Gestaltung der Nachzahlungsklauseln bei Verstoß gegen die Bauverpflichtung | 147 | ||
| (c) Übertragbarkeit auf die Vertragsstrafe | 148 | ||
| (d) Zwischenergebnis | 151 | ||
| (4) Dingliche Absicherung durch Sicherungshypothek | 152 | ||
| 2. Nutzungsbindungen | 153 | ||
| a) Zulässiger Inhalt | 153 | ||
| aa) Veräußerung zum Marktpreis | 154 | ||
| bb) Veräußerung unter Marktpreis | 157 | ||
| b) Bindungsdauer | 157 | ||
| c) Sicherungsmöglichkeiten | 163 | ||
| aa) Wiederkaufsrecht und Rückauflassungsvormerkung | 163 | ||
| bb) Nachzahlungsklausel | 165 | ||
| (1) Veräußerung zum Marktpreis | 165 | ||
| (2) Veräußerung unter Marktpreis | 167 | ||
| 3. Weiterveräußerungsverbote | 168 | ||
| a) Zulässiger Inhalt | 168 | ||
| aa) Veräußerung zum Marktpreis | 168 | ||
| bb) Veräußerung unter Marktpreis | 170 | ||
| b) Sicherungsmöglichkeiten | 173 | ||
| aa) Wiederkaufsrecht und Rückauflassungsvormerkung | 174 | ||
| (1) Rückauflassungsvormerkung im Rahmen der Zustimmungsregelung | 175 | ||
| (2) Eintragung des Schuldnerwechsels in das Grundbuch | 177 | ||
| bb) Mehrerlösklausel | 178 | ||
| (1) Veräußerung zum Marktpreis | 179 | ||
| (2) Veräußerung unter Marktpreis | 180 | ||
| III. Zwischenergebnis | 184 | ||
| Vierter Teil: Praktische Umsetzbarkeit trotz beschränkter finanzieller Ressourcen der Kommunen | 187 | ||
| § 6 Finanzierbarkeit der vertraglichen Gestaltungsinstrumente | 187 | ||
| I. Problem der leeren Kommunalhaushalte | 187 | ||
| II. Rechtliche Lösung durch Wiederkaufsrechte zugunsten Dritter | 190 | ||
| 1. Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB | 190 | ||
| 2. Steuerrechtliche Aspekte | 192 | ||
| III. Finanzielle Lösung durch Art. 104d GG | 192 | ||
| 1. Hintergrund der Verfassungsänderung | 193 | ||
| 2. Inhalt der Neuregelung | 194 | ||
| 3. Folgen für die Finanzierbarkeit von Wiederkaufsrechten | 198 | ||
| IV. Exkurs: Grundsteuer C für baureife Grundstücke | 201 | ||
| 1. Hintergrund und Inhalt der Neuregelung | 202 | ||
| 2. Bewertung | 204 | ||
| V. Zwischenergebnis | 207 | ||
| § 7 Schluss | 208 | ||
| I. Zusammenfassung der Ergebnisse | 208 | ||
| II. Ausblick | 210 | ||
| Literaturverzeichnis | 212 | ||
| Stichwortverzeichnis | 236 |