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Verhinderung von Grundstücksspekulation durch Kaufvertragsgestaltung

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Schmitz, L. (2024). Verhinderung von Grundstücksspekulation durch Kaufvertragsgestaltung. Unter besonderer Berücksichtigung von Gemeinwohlerwägungen in der AGB-Kontrolle. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-59037-7
Schmitz, Leonard Eric. Verhinderung von Grundstücksspekulation durch Kaufvertragsgestaltung: Unter besonderer Berücksichtigung von Gemeinwohlerwägungen in der AGB-Kontrolle. Duncker & Humblot, 2024. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-59037-7
Schmitz, L (2024): Verhinderung von Grundstücksspekulation durch Kaufvertragsgestaltung: Unter besonderer Berücksichtigung von Gemeinwohlerwägungen in der AGB-Kontrolle, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-59037-7

Format

Verhinderung von Grundstücksspekulation durch Kaufvertragsgestaltung

Unter besonderer Berücksichtigung von Gemeinwohlerwägungen in der AGB-Kontrolle

Schmitz, Leonard Eric

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 567

(2024)

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About The Author

Leonard Eric Schmitz studierte Rechtswissenschaften mit Begleitstudium im Europäischen Recht an den Universitäten Würzburg und Warschau und legte die Erste Juristische Prüfung in Bayern ab. Im Anschluss arbeitete er als Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Deutsches und Europäisches Privatrecht sowie Internationales Privatrecht an der Julius-Maximilians-Universität Würzburg. Er erhielt u.a. den Preis für Gute Lehre der Juristischen Fakultät und wurde von der Studienstiftung des deutschen Volkes gefördert. Die Promotion erfolgte bei Frau Prof. Dr. Eva-Maria Kieninger. Seit Anfang 2023 ist er Rechtsreferendar im Bezirk des OLG Düsseldorf.

Abstract

Bezahlbares Bauland wird nahezu überall in Deutschland enorm nachgefragt. Trotzdem bleibt das Angebot gering. Der Markt um Boden ist deshalb typischerweise ein Verkäufermarkt, in dem dieser seine Interessen leichter durchzusetzen vermag. Die Arbeit soll einen Beitrag dazu leisten, die bisher unzureichende Konzeption der kommunalen Grundstücksgeschäfte aufzudecken und darüber hinaus Vorschläge zu entwickeln, wie Grundstücksspekulation zukünftig effektiver verhindert werden kann. Angesichts der leeren öffentlichen Haushalte wird ebenfalls beleuchtet, mithilfe welcher konkreten Lösungsansätze die vertraglichen Gestaltungsinstrumente überhaupt finanziert werden können. Letztlich legt die Studie dadurch die nicht zu unterschätzende Bedeutung der zivilrechtlichen Hebel in öffentlich-rechtlich geprägten Diskursfeldern offen. Dies gilt besonders auf einem Gebiet wie der kommunalen Grundstücksvergabe, in dessen Rahmen Öffentliches Recht und Privatrecht eng verzahnt sind.

Ausgezeichnet mit dem Immobilien Forschungspreis 2023 der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
»Prevention of Real Estate Speculation by Contract Design. With focus on Public Interest Considerations in General Terms and Conditions«: There is enormous demand for affordable building land almost everywhere in Germany. The market for land is therefore typically a seller's market, in which the latter can more easily assert his interests. This study aims to contribute to uncovering the currently inadequate conception of municipal property transactions and, in addition, to develop proposals on how real estate speculation can be more effectively prevented in the future.

Awarded the Real Estate Research Prize 2023 by the Society for Real Estate Research e.V.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
Abkürzungsverzeichnis 13
§ 1 Einführung 17
I. Entwicklung der Baulandpreise in Deutschland 19
II. Relevanz des AGB-Rechts für die Veräußerung von kommunalen Grundstücken 23
III. Stand der Forschung 24
IV. Gang der Untersuchung 26
Erster Teil: Ausgangslage und damit verbundene rechtliche Probleme 29
§ 2 Bisherige Vertragspraxis der kommunalen Grundstücksvergabe 29
I. Vergabekriterien 29
II. Kaufvertragsgestaltung anhand von Beispielsklauseln 32
III. Kritik an der Rechtsprechung zur bisherigen Vertragspraxis 33
1. Fehlende Beachtung der europarechtlichen Dimension bei der vergünstigten Grundstücksvergabe 34
2. Berücksichtigung von Gemeinwohlinteressen in der AGB-Kontrolle 34
Zweiter Teil: Gestaltungsgrenzen aus dem Europa- und AGB-Recht 37
§ 3 Europarechtliche Dimension der vergünstigten Grundstücksvergabe 37
I. Europarechtliche Vorgaben 37
1. Vertragsverletzungsverfahren 2006/4271 der EU-Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland 37
2. EuGH, Urteil vom 8.5.2013 – C-197/11, C-203/11 (Flämisches Dekret) 39
3. Leitlinien für Gemeinden bei der vergünstigten Überlassung von Baugrundstücken im Rahmen des Einheimischenmodells 41
a) Inhalt 42
b) Bindungswirkung 44
II. Würdigung in der Rechtsprechung des BGH 47
1. BGH, Urteil vom 15.2.2019 – V ZR 77/18 48
2. Nichtigkeit einzelner Klauseln gemäß § 134 BGB 49
3. Die Leitlinien als gesetzliche Vorschriften im Sinne des § 306 Abs. 2 BGB 51
4. Ergänzende (europarechtskonforme) Vertragsauslegung 52
III. Folgen für die kommunale Kaufvertragsgestaltung 56
§ 4 Berücksichtigungsfähige Interessen in der AGB-Kontrolle 58
I. Interessensgruppen in der AGB-Kontrolle 61
1. Eigene Individualinteressen 61
a) Interessen des Verwenders 62
b) Interessen des Vertragspartners 63
c) Folgerungen 65
2. Drittinteressen 65
a) Grundsatz und Begriff des Dritten 66
b) Ausnahmen 67
c) Zwischenergebnis 69
3. Gemeinwohlinteressen 70
a) Begriff des Gemeinwohls 70
b) Kompetenz zur Bestimmung des Gemeinwohls 73
aa) Außerstaatliche Kompetenzverteilung 73
bb) Innerstaatliche Kompetenzverteilung 74
c) Gemeinwohlbindung der öffentlichen Verwaltung 77
aa) Ansichten in der Literatur 77
bb) Auffassung in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts 78
cc) Landesverfassungsrechtliche Vorgaben 79
dd) Zwischenergebnis 80
d) Gemeinwohlbindung Privater 81
e) Berücksichtigungsfähigkeit 85
aa) Sektionsklauseln in Krankenhausaufnahmeverträgen 85
(1) Ansichten in der Literatur 86
(2) Stellungnahme 87
bb) Pauschalierte Schadensersatzansprüche zur Abwehr von Submissionsabsprachen 89
(1) Ansichten in der Literatur 92
(2) Stellungnahme 93
cc) Vertragsstrafen der Treuhandanstalt 96
(1) Ansichten in der Literatur 98
(2) Stellungnahme 100
dd) Mehrerlös- und Nachzahlungsklauseln 102
(1) Ansichten in der Literatur 104
(2) Stellungnahme 105
II. Kritik und eigener Ansatz 110
1. Probleme der bisherigen Sichtweisen 110
2. Eigener Ansatz 114
3. Zwischenergebnis 117
Dritter Teil: Gestaltungsvorschläge für die künftige kommunale Grundstücksvergabe 118
§ 5 Vertragliche Gestaltung zur Verhinderung von Grundstücksspekulation 118
I. Allgemeines 119
1. Begriff der Grundstücksspekulation 119
2. Instrumente außerhalb des Kaufvertragsrechts 121
II. Kaufvertragliche Instrumente 127
1. Bauverpflichtung 128
a) Zulässiger Inhalt 129
aa) Bebauung 130
bb) Frist 130
b) Sicherungsmöglichkeiten 132
aa) Wiederkaufsrecht 133
(1) Allgemeines 133
(2) Preis 133
(3) Frist 135
(4) Dingliche Absicherung durch Rückauflassungsvormerkung 140
(a) Rückauflassungsvormerkung und Interessen der Finanzierungsgläubiger 141
(b) Löschung der Rückauflassungsvormerkung 142
bb) Vertragsstrafe und Nachzahlungsklausel 142
(1) Allgemeines 142
(2) § 309 Nr. 6 BGB 144
(3) § 307 Abs. 1 S. 1 BGB und § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB 145
(a) BGH, Urteil vom 20.4.2018 – V ZR 169/17 146
(b) Folgen für die Gestaltung der Nachzahlungsklauseln bei Verstoß gegen die Bauverpflichtung 147
(c) Übertragbarkeit auf die Vertragsstrafe 148
(d) Zwischenergebnis 151
(4) Dingliche Absicherung durch Sicherungshypothek 152
2. Nutzungsbindungen 153
a) Zulässiger Inhalt 153
aa) Veräußerung zum Marktpreis 154
bb) Veräußerung unter Marktpreis 157
b) Bindungsdauer 157
c) Sicherungsmöglichkeiten 163
aa) Wiederkaufsrecht und Rückauflassungsvormerkung 163
bb) Nachzahlungsklausel 165
(1) Veräußerung zum Marktpreis 165
(2) Veräußerung unter Marktpreis 167
3. Weiterveräußerungsverbote 168
a) Zulässiger Inhalt 168
aa) Veräußerung zum Marktpreis 168
bb) Veräußerung unter Marktpreis 170
b) Sicherungsmöglichkeiten 173
aa) Wiederkaufsrecht und Rückauflassungsvormerkung 174
(1) Rückauflassungsvormerkung im Rahmen der Zustimmungsregelung 175
(2) Eintragung des Schuldnerwechsels in das Grundbuch 177
bb) Mehrerlösklausel 178
(1) Veräußerung zum Marktpreis 179
(2) Veräußerung unter Marktpreis 180
III. Zwischenergebnis 184
Vierter Teil: Praktische Umsetzbarkeit trotz beschränkter finanzieller Ressourcen der Kommunen 187
§ 6 Finanzierbarkeit der vertraglichen Gestaltungsinstrumente 187
I. Problem der leeren Kommunalhaushalte 187
II. Rechtliche Lösung durch Wiederkaufsrechte zugunsten Dritter 190
1. Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB 190
2. Steuerrechtliche Aspekte 192
III. Finanzielle Lösung durch Art. 104d GG 192
1. Hintergrund der Verfassungsänderung 193
2. Inhalt der Neuregelung 194
3. Folgen für die Finanzierbarkeit von Wiederkaufsrechten 198
IV. Exkurs: Grundsteuer C für baureife Grundstücke 201
1. Hintergrund und Inhalt der Neuregelung 202
2. Bewertung 204
V. Zwischenergebnis 207
§ 7 Schluss 208
I. Zusammenfassung der Ergebnisse 208
II. Ausblick 210
Literaturverzeichnis 212
Stichwortverzeichnis 236