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Verbraucherschutz im Immobilienmaklerrecht

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Wistokat, T. (2024). Verbraucherschutz im Immobilienmaklerrecht. Der Widerruf des Maklervertrages im Zeitalter der Digitalisierung. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-59021-6
Wistokat, Tim. Verbraucherschutz im Immobilienmaklerrecht: Der Widerruf des Maklervertrages im Zeitalter der Digitalisierung. Duncker & Humblot, 2024. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-59021-6
Wistokat, T (2024): Verbraucherschutz im Immobilienmaklerrecht: Der Widerruf des Maklervertrages im Zeitalter der Digitalisierung, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-59021-6

Format

Verbraucherschutz im Immobilienmaklerrecht

Der Widerruf des Maklervertrages im Zeitalter der Digitalisierung

Wistokat, Tim

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 570

(2024)

Additional Information

Book Details

About The Author

Tim Wistokat, Studium der Rechtswissenschaften in Münster und Freiburg; Rechtsreferendariat am Oberlandesgericht Düsseldorf mit Stationen u.a. im Deutschen Bundestag und in der Staatskanzlei des Landes Nordrhein-Westfalen; 2012 Zulassung als Rechtsanwalt; seit 2015 Head of Legal eines europaweit tätigen Maklerunternehmens mit Sitz in Frankfurt am Main; 2017 Abschluss als Master of Real Estate Law (LL.M.) in Münster; 2023 Abschluss der Promotion in Regensburg.

Abstract

Die Digitalisierung des Maklergeschäfts hat dazu geführt, dass der Abschluss eines Maklervertrages zwischen dem Maklerkunden und dem Makler regelmäßig online im Internet zustande kommt. Der Makler ist dann verpflichtet, seinen Kunden über das Verbraucherwiderrufsrecht zu belehren. Sofern dies nicht ordnungsgemäß geschieht, ist der Maklervertrag innerhalb einer Frist von einem Jahr und 14 Tagen widerrufbar. Macht der Maklerkunde davon Gebrauch, ist er auch dann nicht zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, wenn er die Früchte der Maklerleistung nutzt und den notariellen Kaufvertrag schließt. Vor diesem Hintergrund beschäftigt sich die Arbeit mit weiteren zahlreichen praktischen Problemstellungen, die aus dem Abschluss eines Online-Maklervertrages resultieren und plädiert, insbesondere vor dem Hintergrund der rein erfolgsabhängigen Vergütung des Maklers, auf eine Abkehr von der Pflicht zur Belehrung über das Widerrufsrecht bei Abschluss des Maklervertrages.Real estate agents are bound to grant consumers a right of cancellation when concluding an online brokerage contract. Consumers thereby can release themselves from the obligation to pay commission in individual cases, even if they conclude the purchase contract. Against this background, the doctorate deals with numerous useful problems and, as a result, advocates a shift away from the obligation to provide information about the right of cancellation when concluding the online brokerage contract.

Table of Contents

Section Title Page Action Price
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 9
A. Einleitung 15
I. Ausgangslage 15
II. Gang der Darstellung 18
B. Der Widerruf des Immobilienmaklervertrages 20
I. Sinn und Zweck von Verbraucherschutz 20
1. Verbraucherschützende Wirkung des § 654 BGB 21
2. Verbraucherschutz durch Widerrufsrecht 21
II. Verbraucherschutz vor dem 13.06.2014 22
1. Das Widerrufsrecht des Maklerkunden 23
2. Schrifttum 23
a) Gründe für ein Widerrufsrecht 23
b) Gründe gegen ein Widerrufsrecht 25
3. Rechtsprechung 27
a) Gründe gegen ein Widerrufsrecht 27
b) Gründe für ein Widerrufsrecht 29
c) Beschluss des Bundesverfassungsgerichts 31
d) Urteile des Bundesgerichtshofs 31
4. Kritik 33
a) Landgericht Hamburg 34
b) Oberlandesgericht Schleswig 37
c) Schrifttum 38
III. Die Übergangsregelung des Art. 229 § 32 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB 40
IV. Die Richtlinie 2011/83/EU über die Rechte der Verbraucher 41
1. Art. 2 Nr. 6 und Erwägungsgrund 26 a. E. VRRL 42
2. Kritik 43
V. Verbraucherschutz seit 13.06.2014 47
VI. Der Online – Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB 47
1. Invitatio ad offerendum 49
2. Kritik 50
3. Offerte ad incertas personas 53
4. Vorteile 53
VII. Der Maklervertrag als Dienstleistungsvertrag 56
1. Wortlaut des § 312c Absatz 1 BGB 56
2. Vertrag über eine entgeltliche Leistung des Unternehmers 57
a) Entgeltlichkeit des Maklervertrages in Form einer Pflicht zur Preiszahlung 58
b) Tätigkeitspflicht des Maklers 60
aa) Tätigkeit für den Eigentümer 61
(1) Alleinauftrag 62
(2) Qualifizierter Alleinauftrag 63
(a) Verbraucherschutz durch notarielle Form 63
(b) Vergleich mit Reservierungsvereinbarungen 64
(3) Allgemeinauftrag 66
(4) Tätigkeit ohne Auftragsverhältnis 67
bb) Tätigkeit für den Kaufinteressenten 67
(1) Anfrage auf ein konkretes Inserat 67
(2) Objekte im Bestand des Immobilienmaklers 68
(3) Maklersuchauftrag 68
(4) Rahmenmaklervertrag 69
cc) Stellungnahme 69
3. Maklerauftrag ohne Pflicht zur Preiszahlung 71
a) Maklervertrag als Internetvertrag 72
b) Daten als Merkmal der Entgeltlichkeit 73
aa) Daten als allgemein wirtschaftlicher Wert 73
bb) Bedeutung von Daten im Maklergeschäft 74
c) Besondere Pflichten des Maklerkunden 76
d) Stellungnahme 77
4. Maklervertrag als digitale Dienstleistung 79
5. Maklerdienstvertrag 79
6. Maklerwerkvertrag 80
7. Abgrenzung zum Finanzdienstleistungsvertrag 80
VIII. Der Maklervertrag als Verbrauchervertrag 82
1. Der Makler als Unternehmer gemäß § 14 Abs. 1 BGB 83
2. Der Kunde als Verbraucher gemäß § 13 BGB 85
IX. Der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag 88
1. Verwendung von Fernkommunikationsmitteln 88
2. Gleichartigkeit der Fernkommunikationsmittel 89
3. Ausschließliche Verwendung von Fernkommunikationsmitteln 89
4. Organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem 89
5. Ausnahme des § 312c Abs. 1 a. E. BGB 90
6. Persönlicher Kontakt der Maklervertragsparteien 91
X. Der Maklervertrag als Vertrag außerhalb von Geschäftsräumlichkeiten 91
XI. Die Widerrufsbelehrung des Maklerkunden 92
1. Ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung 92
a) Informationspflichten nach Artikel 246a EGBGB 92
b) Auftrag zur sofortigen Tätigkeit, § 356 Absatz 4 Nr. 2 BGB 93
aa) Erfüllung des Maklervertrages 94
bb) Erforderlichkeit des Hauptvertrages 94
cc) Zustimmung des Verbrauchers in AGB 96
c) Erfolgsabhängigkeit im Kontext zu Artikel 246a § 1 Absatz 2 Satz 2 EGBGB 97
d) Anwendbarkeit des § 312 Absatz 4 Satz 2 BGB analog 99
e) Inhalt des Muster-Widerrufsformulars 101
2. Zeitpunkt der Widerrufsbelehrung und Beginn der Widerrufsfrist 103
3. Nachweisbarkeit einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung 104
a) Online-Belehrung 105
b) Persönliche Belehrung 106
c) Belehrung „durch“ das Onlineportal 108
4. Nachweisbarkeit des Widerrufs durch den Verbraucher 112
a) Telefonischer Widerruf 112
b) Widerruf per E-Mail – Empfangs- und Lesebestätigung 114
c) Erfordernis einer „Online-Widerrufsmaske“ 115
5. Rechtsfolgen des Widerrufs 116
a) Rechtsfolgen vor Umsetzung der VRRL 116
b) Rückabwicklungsverhältnis und Fortbestand des Hauptvertrages 117
c) Anspruch auf Wertersatz 119
aa) Wertersatz dem Grunde nach 119
bb) Wertersatz der Höhe nach 120
cc) Kritik 124
dd) „Sowieso“-Kosten des Maklers 125
d) Kein Anspruch aus Bereicherungsrecht und § 354 Absatz 1 HGB 126
6. Grenze des Rechtsmissbrauchs 126
7. Ablehnung des Widerrufsrechts bei Maklervertragsabschluss 128
a) Schutz aufgrund rein erfolgsabhängiger Vergütung des Maklers 128
b) Unterschied zu Verträgen im Zwei-Personen-Verhältnis 130
c) Sinn und Zweck eines Widerrufs bei Ausbleiben des Erfolgs 131
XII. E-Commerce im digitalisierten Maklerrecht 133
1. Verträge im elektronischen Geschäftsverkehr 133
a) Pflichten nach § 312i BGB 133
b) Pflichten nach § 312j BGB 134
aa) Eigenschaften der Dienstleistung 135
bb) Gesamtpreis der Dienstleistung 136
cc) Gesamtpreis bei unbefristetem Vertragsverhältnis 138
dd) Laufzeit des Vertrages 138
ee) Mindestdauer der Verpflichtungen 139
c) „Zahlungspflichtig bestellen“-Button 140
d) Rechtsfolge des § 312j Absatz 4 BGB 141
e) Individuelle Kommunikation 142
2. Kritik 143
XIII. Widerrufsrecht in der Praxis 147
1. Änderung der Provisionsabrede 148
a) Die Änderung als entgeltlicher Verbrauchervertrag 149
b) Abschluss eines neuen Maklervertrages 150
aa) Widerruf des Zweitvertrages 151
bb) Aufhebung des Erstvertrages 152
c) Änderung des fortbestehenden Maklervertrages, § 311 BGB 154
d) Durchgriff des § 360 Absatz 1 BGB 155
aa) Durchgriff bei Neuabschluss des Maklervertrages 155
bb) Durchgriff bei Änderung des Maklervertrages 156
e) Kollision mit § 356 Absatz 4 Nr. 2 BGB 157
f) Treuwidrigkeit des Widerrufs gemäß § 242 BGB 158
g) Stellungnahme 159
2. Änderung der Kaufpreishöhe 163
a) Wettbieten der Maklerkunden 164
aa) Treuepflichten gegenüber dem Verkäufer 164
bb) Treuepflichten gegenüber dem Käufer 165
cc) Hintertreiben des Hauptvertragsabschlusses 165
dd) Zäsur durch vorvertragliches Schuldverhältnis 167
ee) Verbot der doppelten Vermittlungstätigkeit 168
b) Erforderlichkeit eines neuen Maklervertrages 169
aa) Identität zwischen nachgewiesener und tatsächlicher Kaufgelegenheit 170
bb) Inhaltliche Änderung des bestehenden Maklervertrages 172
cc) Nachträgliches Provisionsversprechen 172
dd) Provisionsabrede unabhängig von § 652 BGB 173
c) Pflicht zur erneuten Widerrufsbelehrung 173
3. Die Maklerklausel im Hauptvertrag 174
a) Verlust des Widerrufsrechts durch Maklerklausel 174
aa) Wirkung der deklaratorischen Maklerklausel 175
bb) Wirkung der konstitutiven Maklerklausel 176
cc) Rechtsprechung 177
dd) Analogie zu Fällen der wirtschaftlichen Verflechtung 179
(1) Aufklärungspflicht bei wirtschaftlicher Verflechtung 179
(2) Vergleichbarkeit mit Widerrufsrecht 181
ee) Stellungnahme 182
(1) Aufklärung bei deklaratorischer Maklerklausel 182
(2) Aufklärung bei konstitutiver Maklerklausel 184
(3) Inhalt der Aufklärung 186
(4) Person des Aufklärungspflichtigen 188
b) Der Widerruf der Maklerklausel 189
aa) Die Maklerklausel als Verbrauchervertrag 189
bb) Abgrenzung zur reinen Wissenserklärung 190
cc) Entgeltliche Leistung des Maklers 192
dd) Die Maklerklausel als Fernabsatzvertrag 193
ee) Bereichsausnahme gemäß § 312 Abs. 2 Nr. 1 lit. b) BGB 196
ff) Rückausnahme gemäß § 312 Abs. 2 Nr. 1 lit. b) Hs. 2 BGB 196
(1) Beurkundungspflicht von deklaratorischen Maklerklauseln 196
(2) Beurkundungspflicht von konstitutiven Maklerklauseln 197
(3) Zusammenfassung 198
gg) Verhältnis von § 312g BGB und § 312 BGB 198
hh) Rechtsfolgen der fehlenden bzw. fehlerhaften Widerrufsbelehrung 201
ii) Zusammenfassung 202
c) Zwei-Wochen-Frist nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG 203
aa) Sachlicher Anwendungsbereich 203
bb) Persönlicher Anwendungsbereich 204
cc) Kritik 205
d) Verhältnis von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG und Widerrufsrecht 207
4. Verbraucherwiderruf bei Stellvertretung 211
a) Person des Vertreters oder Person des Vertretenen 212
aa) Rechtsprechung 212
bb) Abweichende Auffassung 213
cc) Streitentscheid 213
b) Adressat der Widerrufsbelehrung 214
5. Verbraucherwiderruf bei Verlust der Verfügungsbefugnis des Eigentümers 214
a) Abgrenzung zur Stellvertretung 215
b) Verbraucher oder Unternehmerinsolvenz 215
c) Keine Pflicht zur Belehrung über das Widerrufsrecht 217
XIV. Einschränkungen des Widerrufsrechts 218
1. Der Maklervertrag in den Geschäftsräumlichkeiten des Maklers 218
2. Tätigkeit nach Ablauf der Widerrufsfrist 220
3. Provisionsrechnungsstellung nach Ablauf von einem Jahr und 14 Tagen 221
XV. Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten 222
1. Verbraucherschutz durch Textformerfordernis, § 656a BGB 223
2. Der Widerruf im Anwendungsbereich des § 656c BGB 227
a) Rechtsfolgen des Widerrufs für andere Hauptvertragspartei 228
aa) § 656c Absatz 1 Satz 2–4 und Absatz 2 BGB 229
bb) Rechtsfolgendurchgriff bei Widerruf des Kaufinteressenten 231
cc) Unabhängigkeit der Maklervertragsverhältnisse 233
dd) (Prozessualer) Vergleich oder Urteil im Hinblick auf das Widerrufsrecht 235
ee) Umgehung der doppelten Provisionspflicht 237
b) Keine Durchgriffswirkung 238
3. Der Widerruf im Anwendungsbereich des § 656d BGB 242
a) Sachlicher Anwendungsbereich des § 656d BGB 242
b) Zahlungsnachweis nach § 656d Absatz 1 Satz 2 BGB 245
c) Verpflichtung der anderen Hauptvertragspartei 246
aa) Vertrag zugunsten Dritter 247
bb) Erfüllungsübernahme und Freistellung 250
cc) Schuldübernahme 251
d) Durchgriffswirkung bei § 656d BGB 253
C. Schlussbetrachtung und Ergebnisse 256
I. Entwicklung des Widerrufsrechts bei Abschluss des Maklervertrages 256
1. Diskussion um die Anwendbarkeit des Verbraucherwiderrufsrechts 256
2. Grundsätzliche Entscheidung für ein Widerrufsrecht 257
3. Kritik 257
II. Differenzierung der Maklervertragsverhältnisse 257
1. Abgrenzung von Käufer- und Verkäufermaklervertrag 257
2. Gegenleistung durch Preisgabe von Daten 258
III. Auswirkungen in der Praxis 259
1. Maklerverträge im elektronischen Geschäftsverkehr 259
2. Änderung der Maklerprovision 259
3. Änderung des Kaufpreises 260
4. Schutz durch Maklerklausel 260
5. Widerruf der Maklerklausel 261
6. Kollision der verbraucherschützenden Fristen 262
7. Bedeutung des § 356 Absatz 4 Nr. 2 BGB 263
8. Rechtsfolgen des Widerrufs 264
a) Höhe des Wertersatzes 264
b) Dogmatischer Widerspruch 264
IV. Durchgriffswirkung nach neuem Recht 265
V. Ausschluss des Widerrufsrechts gemäß § 312 Absatz 4 Satz 2 BGB analog 266
VI. Rechtsmissbrauch des Widerrufsrechts 266
VII. Ablehnung eines Widerrufsrechts im Maklerrecht 267
VIII. Vorschlag de lege ferenda 267
Literaturverzeichnis 269
Stichwortverzeichnis 281