Modernisierungsmaßnahmen und Besitzschutzrecht bei Mietverhältnissen

Anna Florina Polke

doi:10.3790/978-3-428-59612-6

Modernisierungsmaßnahmen und Besitzschutzrecht bei Mietverhältnissen

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Polke, A. (2026). Modernisierungsmaßnahmen und Besitzschutzrecht bei Mietverhältnissen. Zur Förderung der Gebäudesanierung im Mietrecht und ihrer Behinderung durch possessorische Besitzschutzansprüche. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-59612-6

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Modernisierungsmaßnahmen und Besitzschutzrecht bei Mietverhältnissen

Zur Förderung der Gebäudesanierung im Mietrecht und ihrer Behinderung durch possessorische Besitzschutzansprüche

Polke, Anna Florina

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 607

(2026)

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Additional Information

Book Details

Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-59612-6
978-3-428-19612-8 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-59612-6
Edition: 1
Language: German
Pages: 348
Collections: NBE D&H
NBE RECHT
Subjects: Housing law

Pricing

Institution: € 150.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 99.90 (incl. local VAT if applicable)

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsübersicht	9
Inhaltsverzeichnis	11
Kapitel 1: Einleitung	21
§ 1 Klimaschutz und Energieeinsparung durch energetische Gebäudesanierung	21
§ 2 Mietrecht und Klimaschutz	24
§ 3 Anlass und Ziel der Arbeit	26
§ 4 Gang der Untersuchung	28
Kapitel 2: Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und anschließende Mieterhöhung – eine Darstellung der §§ 555b‍‍–‍‍555f, 536 Abs. 1a, 558, 559‍‍–‍‍559c BGB	30
§ 1 Duldungspflicht des Mieters nach § 555d Abs. 1 BGB	30
A. Zweck	31
B. Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB	32
I. Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen	33
II. Bauliche Veränderung als gemeinsame Voraussetzung	34
III. Nachhaltigkeit als weitere gemeinsame Voraussetzung	35
IV. Energetische Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB	35
V. Modernisierung zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder zum Schutz des Klimas gemäß § 555b Nr. 2 BGB	37
1. Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie	38
2. Maßnahmen zum Schutz des Klimas	39
VI. Modernisierung zur nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs gemäß § 555b Nr. 3 BGB	40
C. Kein Ausschluss aufgrund einer nicht zu rechtfertigenden persönlichen Härte nach § 555d Abs. 2 BGB	40
I. Zweck	41
II. Voraussetzungen	41
1. Härte für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts	42
2. Interessen zugunsten des Vermieters	44
a) Interessen des Vermieters	44
b) Interessen anderer Mieter in dem Gebäude	45
c) Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes	45
3. Interessenabwägung	46
4. Mitteilungspflicht des Mieters und Folgen bei verspäteter Mitteilung	46
a) Pflicht zur rechtzeitigen Mitteilung in Textform	46
b) Ausschlussfristen bei verspäteter Mitteilung	47
D. Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme nach § 555c BGB als Fälligkeitsvoraussetzung	48
I. Zweck	49
II. Ankündigungspflicht und ihre Ausnahme	50
III. Textform und dreimonatige Frist als formelle Anforderungen	51
IV. Erforderliche Angaben	52
V. Bezugnahme auf Pauschalwerte	52
VI. Hinweis auf den Härteeinwand und Folgen bei Nichtbeachtung	53
E. Inhalt und Umfang der Duldungspflicht	53
F. Unwirksamkeit abweichender nachteiliger Vereinbarungen	55
G. Rechtsfolgen bei unrechtmäßiger Duldungsverweigerung des Mieters	55
H. Durchsetzung des Duldungsanspruchs gemäß § 555d Abs. 1 BGB	56
I. Duldungsklage	56
II. Keine einstweilige Verfügung	57
§ 2 Temporärer Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB	58
A. Zweck	58
B. Voraussetzungen	58
C. Maßnahmen mit mehreren Zwecken und verbundene Maßnahmen	59
D. Dreimonatsfrist	60
§ 3 Mieterhöhungsmöglichkeiten des Vermieters nach §§ 558, 559 BGB	60
A. Anwendungsbereich der §§ 558–559c BGB	62
B. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB	63
C. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB	64
I. Das Vermieter-Mieter-Dilemma als Hintergrund	64
II. Ziele des § 559 BGB	65
III. Voraussetzungen	67
1. Modernisierungsmaßnahmen	67
2. Kein Ausschluss aufgrund einer nicht zu rechtfertigenden wirtschaftlichen Härte	68
3. Kein Ausschluss der Härtefallprüfung	69
4. Rechtzeitige Mitteilung des Mieters	70
5. Erhöhungserklärung des Vermieters	70
IV. Rechtsfolge	71
1. Neue Miethöhe	71
2. Begrenzung durch absolute Kappungsgrenze	72
3. Anrechnung von Drittmitteln	73
V. Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB	73
§ 4 Vereinbarung über Modernisierungsmaßnahmen nach § 555f BGB	74
§ 5 Zusammenfassung	75
Kapitel 3: Kritische Würdigung aus Mietersicht	77
§ 1 Duldungspflicht	78
A. Einseitige Umgestaltung des Vertragsgegenstands als dogmatische Besonderheit und ihre Folgen für die Gewährleistungsrechte	79
I. Modernisierungsbedingte Veränderung des vertragsgemäßen Zustands?	80
1. Meinungsstand	80
a) Keine Veränderung des vertragsgemäßen Zustands durch Vornahme der Arbeiten	80
b) Änderung des vertragsgemäßen Zustands durch einvernehmliche Vertragsänderung	81
c) Schuldrechtlicher Anspruch auf Umgestaltung des Vertragsgegenstands	82
d) Einseitige Veränderung des vertragsgemäßen Zustands durch Ausübung des Gestaltungsrechts	82
2. Auslegung des § 555d Abs. 1 BGB	84
a) Grammatikalische Auslegung	84
b) Systematische Auslegung	84
aa) Vertragsprinzip	84
bb) Gebotene Anpassung des Soll-Zustands an den Ist-Zustand	85
cc) Kritik an der Vertragslösung	86
dd) Kein Rückbauanspruch des Mieters	86
ee) Härtefallprüfung, § 555d Abs. 2 BGB	87
ff) Verhältnis zur Mieterhöhung nach § 559 BGB	88
c) Historische Auslegung	89
aa) Wille des Reformgesetzgebers von 2013	89
bb) Gesetzesbegründung des Mietrechtsanpassungsgesetzes	90
d) Teleologische Auslegung	90
e) Ergebnis	92
II. Folgen für das Minderungsrecht des Mieters	95
1. Meinungsstand	95
a) Minderung bejahend	95
b) Minderung bei vermeidbaren Gebrauchsbeeinträchtigungen	97
c) Minderung verneinend	98
2. Würdigung	99
a) Historische Auslegung	99
aa) Gesetzesmaterialien zu § 541b BGB a.F.	99
bb) Wille des Reformgesetzgebers von 2013	100
cc) § 536 Abs. 1a BGB als abschließende Regelung?	101
dd) Zwischenergebnis	103
b) Systematische Auslegung	104
aa) Modernisierungsvorschriften nach §§ 536 Abs. 1a, 555d Abs. 2, 559 BGB	104
bb) Veränderter vertragsgemäßer Zustand	105
cc) Kritik an dem Kriterium der Vermeidbarkeit	107
dd) Statischer Mangelbegriff	108
ee) Zwischenergebnis	109
c) Teleologische Auslegung	109
d) Ergebnis	111
B. Kritische Aspekte der Duldungspflicht	112
I. Kein Mindesteinsparumfang als Voraussetzung einer Modernisierungsmaßnahme	112
II. Keine Klarstellung der zentralen Rechtsfolge einer unterlassenen oder nicht ordnungsgemäßen Ankündigung	114
III. Keine hohen Erfolgsaussichten des Überwiegens persönlicher Härtegründe des Mieters	115
IV. Keine hohen Erfolgsaussichten für das Überwiegen persönlicher Härtegründe des Mieters trotz Verletzung der Hinweisobliegenheit durch den Vermieter	116
C. Rechte des Mieters nach §§ 555b–555e BGB	118
I. Aufwendungsersatz	118
II. Sonderkündigungsrecht	120
D. Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse	123
§ 2 Finanzielle Auswirkungen	124
A. Keine Mietminderung trotz geminderter Gebrauchstauglichkeit der Wohnung	125
I. Finanziell nachteilige Regelung für den Mieter	127
II. Eingriff in das Äquivalenzverhältnis zulasten des Mieters	128
B. Mieterhöhung	130
I. Kritische Aspekte der Mieterhöhung infolge einer Modernisierung nach § 559 BGB	130
1. Einseitige Erhöhung der Miete	131
2. Keine differenzierte Rechtsfolge bei unterlassener und fehlerhafter Ankündigung	132
3. Keine wirtschaftliche Härtefallprüfung bei Versetzung der Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand und bei vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahmen	134
4. Keine wirtschaftliche Härtefallprüfung bei unverschuldeter verspäteter Mitteilung des Mieters	136
5. Keine wirtschaftliche Härtefallprüfung bei unverschuldeter verspäteter Mitteilung des Mieters trotz Verletzung der Hinweisobliegenheit durch den Vermieter	139
a) Diskussion	140
b) Würdigung	141
6. Keine effektive Begrenzung der neuen Miethöhe	145
a) Keine unumgängliche Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von Wohnraum mit niedrigen Ausgangsmieten	146
b) Keine zeitliche Beschränkung	147
c) Keine bedeutenden Anreize zur Begrenzung der Modernisierungskosten	149
d) Keine ausreichende Berücksichtigung der Betriebskosten-/Energieeinsparung	150
aa) Keine Koppelung der neuen Miethöhe an eine Betriebskosten-/Energieeinsparung	150
bb) Kein Wirtschaftlichkeitsgebot	151
cc) Berücksichtigung im Rahmen der wirtschaftlichen Härtefallprüfung	152
e) Keine bedeutsamen Regelungen zum Schutz vor überhöhten Mieten: § 5 WiStG und § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB	153
aa) Gründe für die praktisch geringe Bedeutung des § 5 WiStG	154
bb) Milde zivilrechtliche Folgen	156
cc) Erkannter Änderungsbedarf ohne Folgen für § 5 WiStG	156
dd) § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB als wenig bedeutsamer Schutz vor Mietwucher	157
f) Zwischenergebnis	158
7. Keine wirtschaftliche Härtefallprüfung im vereinfachten Mieterhöhungsverfahren	159
II. Vergleichsweise kritische Aspekte der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB	160
1. Keine Ankündigungspflicht	161
2. Keine wirtschaftliche Härtefallprüfung	162
III. Rechte des Mieters	164
1. Einsichtsrecht in Belege	164
2. Klage auf Herabsetzung des Erhöhungsbetrages	164
3. Sonderkündigungsrecht	165
IV. Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse	165
C. Keine gewährleistete Betriebskostenersparnis	167
D. Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse und Fallbeispiel	170
§ 3 Modernisierungsvereinbarung	172
§ 4 Fazit	173
Kapitel 4: Schuldrechtlicher Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch des Mieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB	175
§ 1 Schuldrechtlicher Unterlassungsanspruch	175
§ 2 Schuldrechtlicher Beseitigungsanspruch	176
A. Grundsätzlich abzulehnen	176
B. Ausnahme bei fehlender/nicht ordnungsgemäßer Ankündigung?	177
I. Meinungsstand	177
II. Würdigung	179
§ 3 Fazit	182
Kapitel 5: Einführung in das Besitzschutzrecht des BGB	183
§ 1 Besitzschutzansprüche als Mittel zum Schutz des allgemeinen Friedens	183
§ 2 Anspruch wegen Besitzentziehung nach § 861 Abs. 1 BGB	185
§ 3 Anspruch wegen Besitzstörung nach § 862 Abs. 1 BGB	185
§ 4 Gemeinsame Voraussetzung: Verbotene Eigenmacht nach § 858 Abs. 1 BGB	187
§ 5 Der Grundsatz der Unerheblichkeit petitorischer Einwendungen nach § 863 BGB	188
§ 6 Erlöschensgründe nach § 864 BGB	189
§ 7 Durchsetzung der Besitzschutzansprüche	190
Kapitel 6: Besitzschutzansprüche des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters	192
§ 1 Besitzstörung durch Modernisierungsmaßnahmen?	192
A. Meinungsstand	192
I. OLG München, Jost Emmerich	193
II. 63. Kammer des LG Berlin als Berufungsinstanz, AG Bremen	194
III. 63. Kammer des LG Berlin als Beschwerdeinstanz, 67. Kammer des LG Berlin	196
IV. 65. und 66. Kammer des LG Berlin	196
V. Erste Literaturansicht: Differenzierung nach Allein- und Mitbesitz	199
VI. Zweite Literaturansicht: Differenzierung nach Innen- und Außenmaßnahmen	200
B. Würdigung	202
I. Besitzverhältnisse	202
1. Mieter als unmittelbarer Allein-/Teilbesitzer der Wohnung	202
2. Mitbesitz des Mieters	203
a) Mitbesitz an Gemeinschaftsräumen	204
b) Kein Mitbesitz an der Hausfassade	204
c) Kein Mitbesitz an den Gemeinschaftsflächen	205
aa) Meinungsstand	205
bb) Stellungnahme	206
d) Beschränkter Besitzschutz bei Mitbesitz nach § 866 BGB	210
e) Zwischenergebnis	211
3. Würdigung der Differenzierung nach Innen- und Außenmaßnahme der zweiten Literaturansicht	211
4. Würdigung der Differenzierung nach körperlichen Eingriffen und Immissionen des OLG München und Jost Emmerich	212
II. Besitzstörung bei physischen Eingriffen, Immissionen und der Ankündigung von Außenmaßnahmen	212
1. Physische Einwirkungen	215
2. Einwirkung von Immissionen	215
3. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung	218
4. Keine Besitzstörung bei verstärkter Einsehbarkeit, erhöhter Einbruchsgefahr, durch den Entzug von Licht	221
5. Zwischenergebnis	223
III. Begrenzung des Besitzschutzanspruchs bei Störungen durch die Einwirkung von Immissionen	223
1. Keine Begrenzung durch vertragliche Regelungen	224
2. Anwendung des § 906 Abs. 1, 2 S. 1 BGB im Verhältnis Mieter–Vermieter?	227
a) Würdigung des ersten Arguments: Vergleich der Rechtsstellung des Besitzers zu der des Eigentümers	231
aa) Überzeugendes Argument für das Verhältnis Besitzer–Grundstückseigentümer bzw. Dritter	231
bb) Unvollständige Argumentation für das Verhältnis Mieter–Vermieter	235
b) Würdigung des zweiten Arguments: Verweis auf höchstrichterliche Rechtsprechung	236
c) Würdigung des dritten Arguments: Von Beteiligten unabhängige Geltung des § 906 BGB	238
d) Analogie	239
aa) Regelungsplan des § 906 BGB	240
bb) Keine planwidrige Regelungslücke	241
cc) Fehlendes Regelungsbedürfnis wegen mietrechtlicher Vorschriften	244
dd) Zwischenergebnis	245
e) Berücksichtigung des Rechtsgedankens	245
f) Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse	247
3. Zwischenergebnis	247
IV. Begrenzung des Anspruchs nach § 862 Abs. 1 BGB auf nicht unerhebliche Störungen	248
1. Meinungsstand	248
2. Würdigung	249
a) Bedürfnis nach Beschränkung	249
b) Wortlaut	250
c) Historische Auslegung	250
d) Systematische Auslegung	251
e) Teleologische Auslegung	254
f) Zwischenergebnis	255
3. Bestimmung der Unerheblichkeit	256
a) Dauer der Maßnahmen	256
b) Intensität, Art und Umfang der Bauarbeiten	257
c) Räumlicher Aspekt	258
d) Bei Immissionen: Rückgriff auf die zu § 906 Abs. 1 BGB entwickelten Maßstäbe	258
e) Zwischenergebnis	261
V. Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse	261
§ 2 § 555d Abs. 1 BGB als gesetzliche Gestattung?	264
A. Meinungsstand	264
I. Ablehnende Meinung	264
II. Befürwortende Meinung	267
III. Differenzierende Ansicht von Lehmann-Richter	268
B. Würdigung	269
I. Wortlaut	269
II. Systematik	271
1. Interessenabwägung nach § 555d Abs. 2 BGB und einstweiliges Verfügungsverfahren	271
2. Fehlender Selbsthilfecharakter – anders als bei § 562b Abs. 1 BGB	272
3. Keine zügige Wiederherstellung der ursprünglichen Besitzlage	275
4. Vergleich zu den Duldungspflichten des Eigentümers nach §§ 904 S. 1, 905 S. 2, 906 Abs. 1, 2 S. 1 BGB	276
5. Vergleich zu § 57 Abs. 1 TKG a.F.	278
a) BGH zur Einordnung des § 57 Abs. 1 TKG a.F. als gesetzliche Gestattung	279
b) Wortlautauslegung	279
c) Teleologische Auslegung	280
d) Zwischenergebnis	281
6. Duldungspflicht Dritter von Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder anderen Wohnungseigentümern nach § 15 Nr. 2 WEG	281
7. Zwischenergebnis	282
III. Historie	284
IV. Normzweck	287
1. Ermöglichen von Modernisierungsmaßnahmen im laufenden Mietverhältnis	287
2. Förderung energetischer und klimaschützender Modernisierungsmaßnahmen	288
a) Teleologisches Argument für eine Gestattung	289
b) Erfordernis einer Abwägung	290
c) Berechtigte Interessen an zügiger Durchführung	291
d) Keine Notwendigkeit einer Gestattung zur Vermeidung des Hinauszö‍gerns der Modernisierung	293
e) Klägerrolle des Vermieters?	294
f) Mehr Planungs- und Rechtssicherheit für den Vermieter	295
g) Schwerwiegender Eingriff in die Privatsphäre des Mieters bei Innenmaßnahmen	296
h) Zwischenergebnis	298
3. Schutz des Mieters nach § 555d Abs. 2 BGB	299
4. Zwischenergebnis	299
V. Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse und Fazit	300
§ 3 Weitere Voraussetzungen der Besitzschutzansprüche	301
A. Gegen oder ohne den Willen des Mieters	302
B. Fortdauernde Störung/Wiederholungs-/Erstbegehungsgefahr	302
C. Vermieter als Anspruchsgegner	303
D. Anspruchsinhalt	303
§ 4 Kein Ausschluss oder Erlöschen der Ansprüche	304
A. Ausschluss nach §§ 861 Abs. 2, 862 Abs. 2 BGB	304
B. Ausschlussfrist nach § 864 Abs. 1 BGB	304
C. Rechtskräftige Verurteilung des Mieters nach § 864 Abs. 2 BGB	305
D. Treu und Glauben nach § 242 BGB	309
§ 5 Ergebnis und Fazit	312
§ 6 Prozessuale Durchsetzung	314
A. Hauptsacheverfahren	315
B. Einstweiliger Rechtsschutz	315
C. Petitorische‍(r) Widerklage/-antrag des Vermieters	318
D. Zusammenfassung	320
Kapitel 7: Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse und Fazit	322
Gesetzesmaterialien	327
Literaturverzeichnis	328
Stichwortverzeichnis	346

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